社科院:应推动有条件的城市取消期房预售行政许可 2018年09月27(转载)

楼主:cokke 时间:2018-09-28 09:15:43 点击:4190 回复:212
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  中国社会科学院财经战略研究院周四发布的《中国住房市场月度分析报告》指出,8月142个样本城市中,一线城市房价稳中略升,但潜在供求矛盾难以短期缓解;三四线城市房价仍惯性上涨,但总体涨速有所回落。同时报告建议,在房住不炒、清理行政审批权的大背景下,应推动有条件的城市取消期房预售行政许可。

  报告显示,与2018年7月相比,一线城市房价环比上涨0.27%,比上月仅扩大0.01个百分点。其中8月广州环比上涨1.49%,深圳环比上涨0.85%,北京环比下跌0.02%,上海环比下跌1.24%。与上年同月相比,2018年8月一线城市房价同比上涨4.1%,年度房价涨幅也在相对合理的范围内。其中广州同比上涨18.19%,北京同比上涨0.09%,上海同比下跌8.37%。

  社科院分析称,一线城市作为中国高端服务业中心、最具人才吸引力的城市群体,居民收入高、人口规模庞大。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特征,住房供求矛盾长期存在。

  “在严厉的限购限贷政策作用下,虽然当前房价上涨得到了抑制,但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等,就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面”报告强调。

  社科院在报告中还指出,2016年以来,在货币化棚改等强力去库存政策的作用下,三四线城市新建商品住房总体库存水平较低,这是目前三四线城市房价持续快速上涨的主要原因。另一方面,虽然商品住房实现了快速出售去库存,但是由于就业机会相对较少、公共服务水平相对较低、人才吸引力偏小等原因,存量住房的利用率并不高。存量住房空置现象较为严重,抑制了三四线城市住房市场的长期发展。

  社科院分析称,针对目前中国房地产市场面临的一系列问题,要继续打“组合拳”。

  社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华建议,一、二线城市继续抑制投资投机,维持现有的限购、限贷等房地产调控政策力度不放松。部分快速上涨的三四线城市,督促其出台或加码购房需求控制政策。清理不合时宜的住房去库存政策。切实落实好地方政府稳定房价的主体责任,对稳定房价不力的城市兑现问责。坚持“因城施策”,避免系统性风险。

  此外,要分步推进住房预售制度改革。住房预售制度以政府信用为房地产企业融资背书,增加了行业杠杆,一旦房价下跌将引发诸多的经济社会问题。另一方面,如果地方政府过度使用住房预售许可权力,将显著影响住房市场效率。

  “在房住不炒、清理行政审批权的大背景下,推进住房预售制度改革,是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。”报告显示。

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  社科院在报告中建议,推动有条件的城市取消期房预售行政许可,同时加强事前、事中及事后监管;对于暂不具备条件的城市,逐步提高期房预售门槛,降低市场风险,保护消费者权益。

  针对目前中国部分热点城市出现的租金价格持续上涨情况,报告建议,规范住房租赁市场发展,多渠道扩大重点城市租赁房源。

  报告称,接下来应继续规范住房租赁市场发展,包括严控不具备自有住房产权的、轻资产住房租赁企业的证券融资,避免利用金融杠杆争抢房源;禁止诱导、哄骗租客将租金转为贷款分期;加快推进住房租赁立法,在发生经济纠纷时优先保护租户权益等。

  此外,应多渠道扩大重点城市租赁房源,包括加快对集体土地建设租赁住房试点的推广;对利用工商业闲置建筑改造为长租公寓,给予更多的规划、土地利用、税收政策支持;出台可行性细则,支持企业单位利用闲置土地建设租赁型职工宿舍等。

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楼主cokke 时间:2018-09-28 09:47:23
  西安楼市的风向近期出现了惊人的变化。三迪曲江香颂枫丹推出473套新房源,经过现场核验通过的家庭却只有零个。世茂璀璨倾城推出296套房,而核验通过的家庭只有两个。这与西安前半年千人抢房、一房难求的局面形成了冰火两重天的对比。
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作者:sanpai2009 时间:2018-09-28 09:50:20
  高速中踩了一脚拆除ABS的刹车会出大问题

  从正常跳过伤残直接死亡

  这效率也是超高

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楼主cokke 时间:2018-09-28 09:56:39
  杭州二手房成交量环比下跌32% 有小区成交均价降了36%
  发稿时间:2018-09-28 08:19:48 来源:澎湃新闻 中国青年网
  9月即将过去,而对于二手房市场来说,凄冷的“金九”意味着“银十”或也不再。根据透明售房网的数据显示,截至9月26日晚21时,杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为2718套,环比8月下降了32%,而9月成交量将创6个月来新低几乎已是不争的事实。

  成交量跌入谷底以后,二手房的价格也开始松动。记者采访了杭州多个板块二手房中介门店的有关负责人,发现大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%~10%左右,个别小区甚至超过30%。浙江中原地产首席分析师荆海燕表示,在市场刚开始下行的时候,这样的下跌幅度“有些惊人”,非常值得关注。
作者:知卒常乐2013 时间:2018-09-28 10:39:07
  有条件要上,没条件创造条件也要上!
  • cokke: 举报  2018-09-28 10:44:49  评论

  • cokke: 举报  2018-11-08 08:58:37  评论

    有地产企业人士告诉经济Ke,前两年高价拿地的项目,现在限地价、限房价,还有各种限制政策;加上水泥、河砂、钢筋等建材涨价,人工费上升,形势好的时候就是不让涨价。形势坏了,又不让降价,“拿地不得不谨慎。”
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楼主cokke 时间:2018-09-28 10:46:47
  今年4月27日,资管新规正式实施,意味着影子银行的野蛮生长时代结束了,同时也意味着创造货币的水龙头已经拧紧了。在过去的不到半年的时间里,市场明显感觉到了流动性收紧,接着是土地流拍大量增加,部分房地产企业已经出现资金链紧张的状况,万科甚至将“活下去”列为未来的工作目标。
楼主cokke 时间:2018-09-28 11:17:36
  地方政府债务置换的过程,其实是财政急剧扩张的过程,也是货币创造的过程,因为此举鼓励了地方政府以更大的勇气,更快的速度去举债。如果没有这样一个债务合法置换的过程,商业银行也要考虑地方政府债务的偿还能力,不敢再给他借贷,但是有了中央政府的一声令下,所有的商业银行就可以变本加厉的给地方政府增加债务。

  2015年地方政府的债务置换是规模是3万亿元人民币,2016年和2017年地方政府债务置换的规模都是6万亿元人民币。

  从上述货币与财政的分析可以看出,导致2015年至2017年的房价飙升的源头主要是货币。货币之水从两个途径流进市场:一个是银行及影子银行的信用创造,二是积极的财政政策。
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作者:韦小宝和江小鱼 时间:2018-09-28 11:22:47
  好帖子!点个赞!
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作者:三峡的一个农民 时间:2018-09-28 11:27:58
  楼主辛苦了!为楼主点赞!
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楼主cokke 时间:2018-09-28 11:32:14
  我们不能把住房制度再回到我国以前的福利分房的老路上去。但我们应该吸收英国实行现代住房制度的精髓,现代住房制度的核心思想就是政府对住房市场积极干预。政府必须设法解决占人口大多数的中低收入阶层的住房问题。这不仅是英国的经验,也是世界其他发达国家的共同经验。
楼主cokke 时间:2018-09-28 11:33:16
  19世纪末英国房地产价格飞涨,老百姓怨声载道,广大劳工阶层希望政府出面干预住房市场,但当时英国的主流思想是经济自由主义,“小政府,大市场”是英国的传统,让政府干预住房市场是不符合英国的正统思想的。当城市化、工业化迅速发展,该政策带来了严重的后果:当大量农民涌入城市,使城市人口急剧增加,导致房价高涨。由于房价太高,绝大多数城市居民买不起住房,只有租房。根据英国1914年的统计,城市人口的90%为租房居住。城市内经营住房出租的资本家普遍采用高房租来剥削广大租房居民,激化了社会矛盾。恩格斯早在1872年就写过《论住宅问题》的著作,称当时的住房供求矛盾为“住房灾难”。

  由于住房问题太突出,代表劳工阶层的政治势力逐渐占据了上风。1915年英国国会通过《租金上涨和抵押贷款法》,其基本思想是:建立一个政府支持(含政策支持和经济支持)与居民合理的住房消费相结合的住房制度。主要措施是:

  1、出租房屋的房租由当地政府或议会来确定,出租房屋的房主无权自定房租价格。

  2、不能随意买卖二手房,多余的房屋只能卖给政府或租住该房的居民。卖给政府的房屋成为公房。

  3、新建的住房由政府投资建设公房,然后将公房以合理的价格租给居民居住。
作者:无为老流氓 时间:2018-09-28 11:34:51
  好文章!为楼主点赞!
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作者:大熊猫的小时候 时间:2018-09-28 11:39:19
  社科院的东西看看标题就行了。还不如中科院靠谱。
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作者:liaozx611 时间:2018-09-28 13:40:48
  赞楼主了,加油楼主
  • cokke: 举报  2018-09-28 15:13:27  评论

    谢谢朋友
  • cokke: 举报  2018-10-02 14:43:58  评论

    我的论断基于四点考虑的 1、房子总量已经够了 2、房子的金融属性在下降 3、囤积的房子最终还是要走向市场的 4、房子的持有成本在上升
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楼主cokke 时间:2018-09-28 15:21:53
  趁着午休时间谈谈现在的局势,当前外有毛衣战内有消费降级经济上涨乏力,对于保楼市还是保汇率和实体企业基本没有形成共同的观点。那我们来试着理一理,如果保楼市那以当前中国总价值400亿左右的房价,以百分之三到百分之五的交易量来说,想稳住楼市至少需要放水十五亿,再加上货币乘数M2需要增加六十亿以上。这是什么概念?汇率还保得住吗?而房价上涨促成房租和物价上涨,实体企业要么倒闭要么涨价,可老百姓的收入没涨啊?于是消费降级实体倒闭连锁下去引起危机楼市照样不保!可如果保汇率和实体企业又怕楼市轰然倒塌引起一系列的危机导致经济增速回落甚至是负数。那怎么办呢?稳预期、小步慢跑式下跌逐渐让房价回归理性与居民收入相匹配。但是!会不会引发羊群效应踩踏出逃那就真只有天知道了!
楼主cokke 时间:2018-09-28 16:01:00
  16、17年。二线城市狂甩两年库存。透支了自己原本美好的未来。很多人是恐慌性购房,炒房。到时候集中套现,必然踩踏事件。这就是为什么当时限售五年。五年后,房产税出了随便你怎么跌。
  在聊一下,房产税出了,房子跌了。税基跌了。那么税收不足以支撑财政?这个问题太好解决了。税基跌了,提高税率就行了。
楼主cokke 时间:2018-09-28 16:26:11
  取消商品房预售有一箭三雕的作用:首先是希望银行不要继续趟房地产浑水,在一些没有限购的地方,尤其是一些三四五线城市,银行在努力认真地给房地产输血。一旦出现大逆转,大批的呆坏账就会出现,因此,逐步取消限购既可以避免这样的风险,又可以让银行、地产商有一个缓冲的机会。简单说,不想引起市场恐慌,但是趋势已经告诉你了,大家不要玩火。

  其次是市场力量会发生巨大变化,一批中小地产商出局,大企业、央企将继续扩大市场份额。可能不是政策的本意,但是结果就是这样。至于这样的结果是否会引起房价上扬,其实还是要看综合市场因素的影响。

  最后是希望借此继续给市场的房地产投机情绪降温。毫无疑问,预售的取消是一个对房地产开发商不利的信息,决策者可以借此传达坚决调控的决心和意志。而且这个时间点的选择也很有打击力度,就选在中秋节和国庆的长假期之前,让心存幻想的投资客、房地产商继续承受压力。

  另外有一些数据很是意味深长:

  媒体传出消息,万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上说,今年三个季度快过去了,万科6300亿的回款目标,还有一半多没有完成。

  根据国家统计局的数据,今年前8月,房地产开发企业到位资金106682亿元。其中,定金及预收款35447亿元,占比33%。这部分资金来源正是由于预售制度所致。换言之,如果取消预售制度,房企三成以上的资金来源将受到影响。

  稍微有点体量的房地产公司都在公司名称中拿掉“房地产”三个字。

  一个新的时代在2018年已经悄然来临,房地产经历了高速发展的周期之后,开始面临新的挑战。
楼主cokke 时间:2018-09-29 07:31:41
  刚需就是楼市中的小绵羊,他被不停地薅羊毛,从开发商到炒房客,每个团体都可以薅一点,在过去楼市飞速发展的这十几年,开发商与炒房客赚足了钱, 他们可以肆无忌惮的去薅羊毛,因为羊很多,毛也很多,就看谁薅的多一些,开发商与炒房客就如同亲兄弟般,一直对外,收拾小羊羔们。但是羊的数量是有限的,随着出生率的降低,羊变少了,羊少了,开发商与炒房客不会因为羊变少了就停止他们的工作,他们就不得不加大对一只羊薅羊毛的力度,本来薅一点比如薅个几万,现在薅的多一些,通过不断地提高房价,从一只羊身上多薅个十万,现在的结果就是,羊少了,一只羊能薅的羊毛也基本薅秃了。

  到了这个阶段,就如同森林里一样,当羊少了,一些狼都没有足够的食物去生存,狼群就会爆发争斗,就会有一些狼的消失。那么到了房地产市场,当刚需少了,每个刚需都背负着巨大的债务,当刚需能提供的经济不再足以支持这么多开发商与炒房客的时候,开发商与炒房客就要为了有限的刚需去争斗,这斗争包括开发商之间的,炒房客之间的,开发商与炒房客之间的,他们要争取有限的资源,熬不过这个阶段的,就要失败。

  所以,房子从一开始的,都来从刚需身上拿钱,到了现在,已经慢慢开始演变为开发商与炒房客这些人之间的战争了,他们必须有一方消失,才能让仅存的刚需维持起整个楼市的运转,再也不是只要谁有房子,谁就能大赚特赚的时候了。

  我们从哪儿可以看出炒房客与开发商他们之间已经开始火拼了:

  第一,楼市的金九银十,并没有体现出来,成交量同比在下滑,刚需真的少了。

  第二,开发商开始促销,各施手段,有些甚至打出了降价的旗号,这个场景是不多见的,这是开发商之间的战争。

  第三,二手房很难出手了,因为新房的价格很多比二手房更低,这就是开发商与炒房客的战争。

  所以,现在的楼市应该已经到了一个瓶颈期,房子的流动性开始降低,没了买卖,就没了经济,这样的场景能维持多久,那就要看看开发商与炒房客的口袋里有多少资金,供他们支撑这个时期,给羊一个缓冲时期,让羊休养生息。
楼主cokke 时间:2018-09-29 08:12:20
  广东正在酝酿取消预售房的政策,这个消息经过《新京报》、澎湃等多家媒体传播之后,在市场上引起很大的反响。尽管住建部的相关负责人在消息出来的那个晚上就做出了澄清,称征询取消商品房预售意见的情况不属实,但是也称“该文件目前还处于内部商讨阶段,相关内容只是拟订”。

  尽管有此澄清,资本市场还是借机兴风作浪,实际上,消息前后A股的房地产股板块就走了一个大涨大跌的行情,9月18日到9月21日四个交易日,房地产股触底反弹,四个交易日的板块指数的涨跌幅分别是涨1.4%、涨2.21%、跌0.13%、涨1.54%,但是一经过周末消息的发酵,到了周二9月25日,房地产板块指数直接大幅低开,全日底部徘徊,最后收跌1.75%,9月26日小幅收跌之后,9月27日房地产指数再次大跌1.38%。

  一个商品房预售制的取消不取消,就能有如此的波动,实实在在地说明了两件事,一件是资本市场还是一个漫漫熊市,经不起一点风浪,一件就是对于房地产行业来说,商品房预售制究竟有多么重要。

  预售房为何受到开发商的青睐?

  商品房预售俗称“卖楼花”,这种销售方式不是中国内地房地产的首创,当初中国内地开始商品房建设的时候,什么模式也都没有,是跟香港学来的,香港的“卖楼花”是霍英东首创的。

  那么“卖楼花”是什么意思呢?就是房子可以提前售卖,在房子还没有盖完之前,开发商可以开始销售,这种模式的好处是显而易见的。

  首先,开发商可以先期从购房者那儿收到房款集中资金,然后用购房者的房款建房,如果前期还有施工队可以垫资的话,这是中国内地的特色了,那么开发商基本上是空手套白狼,所有的前期成本就是弄到那块地,弄到那块地之后,其他事情自然有人帮你做,利润也就有保证了。

  所以,“卖楼花”这种销售方式和模式的好处对开发商显而易见,但是对于投资者而言,却存在一定的风险,为什么?

  因为购房者并不知道房子最后是个什么模样?所以就产生了很多纠纷,现在很多维权的原因就是因为货不对板;另外一方面,这种模式存在烂尾的风险,鼎鼎大名的史玉柱以前开发巨人大厦的时候,就出现了烂尾,前期购买房子的投资者损失是巨大的。

  当然史玉柱就是个例外,因为他重新起来之后,又还了之前投资者的房屋,否则的话,投资者可能就是血本无归了。

  不过,这种模式也快速推高了房价,因为一定程度上它是一种透支,对于投资者未来空间的一种透支,放大了杠杆。

  那么取消预售房,楼市是不是就要降温呢?

  总之,凡事有利有弊,“卖楼花”的预售制度在最初房地产发展的时候起了很大的推波助澜的作用,否则这个市场一个地方也不会动不动就有几万家的房地产公司,就是因为借助了这种销售模式,它会迅速聚拢社会资金,开发商的成本相对来讲比较低。

  问题是,现在慢慢大家也都意识到它的弊端。很多地方已经采取相应的措施,比如说一定要“正负零”出现,所谓“正负零”出现就是你从地下地基,至少要盖到露出地面之后才开始预售;还有一种就是要求封顶,就是房子一定要封顶之后,你才可以适度地提前预售,这些都是为了控制房地产项目的风险。

  实际上根据水皮的了解,对于取消预售房的争论和尝试也不是一天两天的事情了,早在2005年央行发布《2004年中国房地产金融报告》,就提出可以考虑取消房屋预售制度;2008年两会期间,又有多名人大代表提议取消商品房预售制度;2010年,广西南宁成为全国取消房地产商品预售制度的试点城市;2016年,深圳市也推出了商品房现售试点项目地块。所以,到今天广东酝酿取消商品房预售制度,也不是一件多么突兀的事情。

  如果说广东正在讨论取消商品房预售,应该讲,这是从整体上来防控风险,我想,至少对于房地产开发来讲,能起到一个明显的降温作用,因为无论如何资金成本的回报率就不可能再像以前那么高了,对于开发商来讲,也是市场整合的一个过程,因为小的开发商恐怕就没有生存空间了。
作者:2013nxyhbd 时间:2018-09-29 08:19:56
  最后一段不太认同,所有的下降是因为预期的下降,跟羊毛多不多没太大关系,虽然没有具体数字支撑,但从实际来看,如果2套以上第3套购买的人算投资客的话,那么这部分人群应该比首套的刚需还要多。
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楼主cokke 时间:2018-09-29 10:53:11
  亲们,个税抵扣房贷利息年底出台细则,会利好购房吗?大家怎么看
楼主cokke 时间:2018-09-29 11:27:41
  楼市一夜入秋二线城市打折促销增多:合肥楼盘最高降35%
  中原地产研究中心统计数据显示,中秋假期前两日,北京市新建商品住宅签约180套、二手房62套,与7至8月平均水平基本持平,较2016年同期的422套和280套分别同比下调57%和78%。位于南昌县象湖新城的美的悦江府则打出“中秋购房,9.9折,再返1%的佣金,相当于9.8折优惠”;位于西湖区朝阳新城雍锦王府推出“年中特惠,部分大平层,一口价销售,优惠20万”活动;位于南昌经济技术开发区的中海玫瑰园,中秋则推出每套房源总价减2万的优惠活动,中秋节当天面向新老客户则推出砸金蛋、抽金条、领中秋大礼包等活动。

  9月下旬,合肥某项目 “打折甩卖”的消息在合肥传播开来。据当地媒体报道,备案价2.2万元/平米的洋房,目前只卖1.6万/平米,折价幅度高达25%至35%。平均降价6000元/平米,总价便相差80万元-100万元不等。
楼主cokke 时间:2018-09-29 16:52:13
  新浪财经讯 万科近两日在深圳举办秋季例会,会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。有微博网友评论,房地产企业巨头万科的这例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。

  今年,伴随着地产调控不断升级、去杠杆持续推进等,业内共识房地产市场进入寒冬。
楼主cokke 时间:2018-09-29 16:52:34
  亲们,个税抵扣房贷利息年底出台细则,会利好购房吗?大家怎么看
  • cokke: 举报  2018-09-29 18:19:04  评论

    托市。看到有下行的压力来托市。是个利好,这个是学老美,老美早就有这个政策来托市。还有首付5%、0首付,托市的方式多的很。 之后会放开限购,来对冲利空。放开限购,345678线,秒凉凉。会不会一二线开放限购?
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作者:树林8 时间:2018-09-29 22:45:56
  。。
楼主cokke 时间:2018-09-30 07:23:52
  一,从国家层面来看,国家对房价的政策调控加码,7月31号高层作出遏制房价上涨的指示,银行提高房贷利率以及门槛等等。
  二,春江水暖鸭先知,开发商也在收缩战线,积极促销打折回宠资金,现在开发商都慢下来了吧,不再任意跑马圈地了,今年以来,全国土地招拍挂流拍达800宗,且招拍价格有走低迹象。恒大率先利用金九银十全力全员作促销,最低折扣为7.4折,接着万科,碧桂园,北京城建等房企也积极参与其中,中粮地产9月26号也宣布楼盘打折促销,启动全国范围的购房节活动。估计不少房企已经感受到了来自市场的压力,对未来市场信心不足,加快回笼资金,保证现金流。房地产的寒冬已经来临,房价己站在悬崖边,万物轮回终有日!房地产的寒冬来了,前几日,万科老总表示:万科目标是“活下来”。金九银十,楼市却量价齐跌,各大房企争相降价。据报道:西安两个月前千人抢房还一房难求,而这两天某楼盘开盘五百套却无人认购的惨淡局面。
  三,二手房有价无市严重,观望者众多,炒房囤房投资客也按兵不动了,并且还会择机出售自己的房产,厦门广州己有出现几十套打包大折扣出售房产。房产中介表示现在挂盘房源越来越多,但要卖出一套却很困难,不大幅降价根本吸引不了买主。所谓的刚需客也就销声匿迹了。
  四,外部经济环境也不容乐观,生意难做,钱难赚,收入不稳,物价上涨,更为严峻的是外面世界各国的加息+紧缩货币政策,你知道的,也在影响我国的金融政策。
  五,更为不好的是一些以前的热门城市房价已开始在下跌了,2017年,北京房价率先开始松动,环京楼市甚至腰斩。2017年年底,上海高位无量盘整,厦门房价大幅走跌、土地流拍,杭州土地流拍降价房闹现象也接着来,到了今年,本该金九银十的季节楼市却秋意凉凉,广州东莞房价已开始掉头向下,二手更是量价齐跌,市场观望情绪浓厚。
  等等这些,种种迹象表明房价己走到悬崖边,随时往下跳,要小心警惕,但还有些小白由于以前的赚钱惯性,思维,以为房价只是短暂的歇息调整,还会往上涨。要清楚房价已今非昔比了,要知道现在的房价是以前的N倍了,不可能再涨到天上去了。
  天气一天天变冷,楼市也一天天变冷,最重要的是民众的观念已经扭转,从着急出手变成持币观望。股市操盘原理告诉我们:高位无量横盘后一般都是大幅急跌!我们拭目以待!房价己站在悬崖边,而你却浑然不知,小心!别等到寒冬到来再行动为时已晚。
楼主cokke 时间:2018-09-30 09:47:50
  房地产好像一夜变天了一般,其实内在的逻辑早已经从一、二线城市向三、四、五、六线城市蔓延了,没有人口支撑的三、四、五、六线城市,在棚改撤退后,有些城市10年都未必会恢复。对于房地产未来3年,全行业坚决看空看空看空,美帝明年加息4次的话,国内能不能兜住都是问题。
  且行且珍惜,大佬已经夺路而逃,不要再抱有幻想!
  万科近两日在深圳举办秋季例会,会场屏幕“活下去”的字样引人注目。万科在深圳“活下去”难了,戈壁老王走了..
楼主cokke 时间:2018-09-30 09:50:18
  印象中,08年那会儿也是万科率先降价,在其它地产商反应过来时已经完成主力资金回笼。作为对比的是,当时的恒大资金链出现危机,许老板四处碰钉,直到跑到香港抱得郑裕彤大腿,才算渡过危机。

  戏剧性的是,后来四万亿推出,许家印咸鱼翻身,盆满钵满,反而是谨慎的万科相对落后了。

  这一次,万科又率先扮演了价格屠夫的角色。不同的是,再来一次四万亿已无可能。

  而恒大也非当年恒大,1000亿合作中科院、20亿美元投向法拉第、145亿入股广汇,恒大不再是一家单纯的地产商,同样在为了活下去寻找出路。
楼主cokke 时间:2018-10-01 13:16:45
  【中油网】讯:最近,有一个典型的房价下跌事件发生在北京的一个楼盘。事件的大概就是这个楼盘前期以4万一平的价格出售,之后3万5,到了6月底的时候直接降到了2万。买该楼盘的业主房子还么交,一套100平的房子就损失了100万元。最终,业主集体要求该楼盘退房。

  今年房价下跌的主要原因是,房地产到期债务达到了1613亿元,未来三年依次为2807亿元、3998亿元、4037亿元,房企面临还债压力逐年递增,没有稳定的资金流和资金回笼保证是无法按期偿还这些债务的。
楼主cokke 时间:2018-10-01 16:22:24
  9月28日夜,传来一个重磅消息:国家对于特色小镇的管理将全面收紧,不达标的小镇将被淘汰出局。

  这意味,如果你买了“特色小镇”的房产,你的风险来了!弄不好,你的资产价值将大幅贬值。
楼主cokke 时间:2018-10-02 11:39:42
  降价就退房维权,谁惯坏了中国购房者?
  2018年10月02日 09:01
  来源:楼市参考
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  “从没想到房价也会跌”。

  2008年,楼市下行,万科率先在全国降价促销,杭州业主不满降价销售,集体围攻售楼处,要求退房。

  10年过去,相似的一幕又发生了。

  这一次仍是杭州。杭州某楼盘二期降价40万,老业主在现场打起横幅,要求“还我们的血汗钱”,有业主满脸不可置信:

  不是说亚运之前一直涨的吗?

楼主cokke 时间:2018-10-02 11:40:37
  谁惯坏了购房者

  到底是谁惯坏了购房者,现在答案呼之欲出。

  其一,房价“只涨不跌”的信念,让他们不愿相信下跌的现实;

  其二,掏尽六个钱包的痛苦,让他们忍受不了财产贬值;

  其三,“大闹大解决”的思维,给了他们现实的勇气;

  其四,房价不能跌的“隐性担保”,为所有人提供了强大的底气。

  恰恰是这些因素的存在,让中国的购房者永远难以成熟起来。不经历一次损失巨大的调整,也很难有人从中吸取教训。

  到了改变的时候了。

楼主cokke 时间:2018-10-02 13:08:54
  北京楼市神话破灭?监测数据显示:西城、密云等四区房价下跌超20%

  来源:直面传媒

  悄无声息,坚挺多年的北京房价开始大幅松动。

  在猛烈的调控不断重击下,自2018年8月开始,北京五个区县房价已开始明显下跌。房天下的监测数据显示:其中,西城、密云、平谷、怀柔等四区房价跌幅超过20%。

  此外,前些年暴涨的通州也开始明显下跌。8月份,通州区房价也跌了16%。

  除了通州,海淀区也未能幸免,数据显示,8月份,海淀区新房价格下跌了13.34%

  以下数据来自房天下大数据:

楼主cokke 时间:2018-10-02 13:09:47

  相比以上三城区,密云,怀柔与评估的参考均价跌幅都超过了20%。特别是平谷,跌幅居然高达30.11%,为15832元。但其交易量几乎爆棚,高达621套。

  如果说,新房的交易不能真实地反映市场走势的话,那么土地拍卖和二手房交易可以在另一个层面上印证市场。数据显示:8月份,北京市土地交易与二手房交易都已开始加速降温。

  “金九银十”迹象不再。

  数据显示:2017年,北京卖地收入高达2800个亿。土地疯抢现象浓厚,但2018年拍地伊始,北京就接二连三的出现了土地流拍现象,一贯以来寸土寸金的北京土地市场,被市场直接打脸了!


  总结北京市场,已过去上半年离不开“流拍”二字。根据数据显示,在短短的半年内,就已经有七宗地块惨遭流拍。数据还显示:无论是流拍数量和频次都创下近几年来新高。

  2018年开始,有关部门刻
楼主cokke 时间:2018-10-03 07:26:05
  以前总是说大城市房价太高了,然而这两年过去了三四线城市也不甘落后了。统计局数据显示今年以来的三线城市房价领涨,远超一二线城市。一位刚需无奈称,我实在是搞不懂,我们这四线小县城,之前的房价只有三四千,现在呢?

  90平米的房子,动辄一百三四十万。谁把房价炒高了?房价已经让我高攀不起。之前觉得还可以攒钱付个首付,现在呢,已经付不起了。毕竟小城市的收入也才三千多,比不了省会城市的收入高了,但收入比并不比大城市小,买房的压力基本都是一样的。

  业内人士指出,三四五线城市房价上涨的背后,有着诸多因素,比如说城市化的推进,人口的进出。但另一个不可忽视的原因是棚改货币化安置的政策推进,但现在一些城市已经叫停货币安置,很快棚改就会回到只给房不给钱的老路上,房价也就失去上涨的动力,到时基本上已经没有了变现的可能。

  知名房地产大V鹏程蛇口认为,现在还在三线以下城市抢房的,真的要慎重了,你可能是在站最后一班岗,二十年后可能你依然站在高高的山岗上。很多新城建成后成了鬼城。鄂尔多斯新城的悲剧未来会在各地持续上演。
楼主cokke 时间:2018-10-06 05:57:26
  满屏都在讨伐万科的“活下去”,是故意作秀,是营销,是在唱空中国楼市,吓死中小房企,万科等着捡尸,什么评论都有。

  因为万科明明手里握着1595亿的现金,完全可以覆盖1年内到期的所有负债609亿,还绰绰有余,净负债率32.7%,这么一家财务稳健的房企,都活不下去了,意味着全中国的房企都要死了。

  所以当万科喊出“活下去”这个口号时,没有人会真的相信万科是活不下去了,只好去揣测万科背后到底有什么阴谋。

  虽然我跑万科十年了,但还是不喜欢瞎猜,也很厌恶阴谋论,所以专门跟几个万科的人聊了下,包括官方和非官方,集团和地方公司。

  我们先要搞清楚,这个“活下去”为主题的会议,是万科集团在大梅沙总部的会议室里开的,不是某个酒店,是集团管理层和万科各个一线公司总经理才能参加的内部会议,并不是万科对外的会议,只是有人泄密了。

  所以内部会议的目的,就是希望跟各个地方公司管理者多交流,并不是说万科活不下去,而是要大家有一种危机感,对当下的严峻形势有一个清醒的认识,房地产即将迈入一个艰难的时刻,大家要形成统一共识,让未来活的更久一点。

  说郁亮矫情的,故意装可怜的,我不知道你们咋想的,人家一个董事长,跟下面的lead们灌输战略路线,是装给谁看呢?万科要打悲情牌给政府看吗?就凭万科一个企业能打的动中央放松调控吗?能打的动央行放松贷款吗?太高估了万科的能量了!

  还有人说华为可以喊活不下去了,但你万科不行,因为万科是上市公司,要对股东负责,华为没上市,随便他怎么喊,但我觉得恰恰是对股东负责,一个领导者,才需要在行情危机来临时,具有前瞻意识,危机意识,难道当一个充满泡沫的市场,到了悬崖边上,居民杠杆都加不上去了,而库存在增加,而政策却没有半点放松的迹象,大家都在因为融资回款发愁的时候,你还要他对后市保持很乐观的态度吗?有什么理由乐观呢?

  万科喊出“活下去”,对其他房企反倒是一种警示作用,因为冬天真的来了!

  如果万科真的那么有私心的话,就应该闷不作声,等着一大批小房企死了后,万科直接去抄底收购岂不是更好?全中国那么大,十多万家房企,万科的市场占有率才不到4%,能有多大的影响呢?所以这些阴谋论根本就站不住脚跟。

  如果你了解万科过去几年在干什么,受了谁的影响,也许就不会对郁亮喊出“活下去”这么大惊小怪了。

  这几年万科一直把华为作为主要学习的对象,郁亮亲自带队去华为考察,从华为挖人,有几本华为的书是必读的,万科员工甚至感觉公司的管理越来越像华为了。

  包括:待遇倾斜到一线,一线的工资与非一线的要拉开差距,向奋斗者,创造价值的员工倾斜;一位万科员工告诉樱桃,今年改革收入倾斜到一线之后,他的收入翻了一倍。

  比如职级工资体系重构,每年都要考核竞聘上岗,薪酬每年调整一次,35岁以上如果升不上去,你的压力就很大,大部分人会选择跳槽,年轻人上;推崇奋斗者精神,不能养闲人,岗位工资根据你贡献的价值来浮动。

  比如组织重构,采取管理层轮值,比如深圳公司的总经理就是轮值,万科泊寓也有轮值.

  在万科内部员工看来,郁亮提出“活下去”,和比尔盖茨说的“微软距离破产永远只有18个月”,以及任正非所说“华为距离破产永远只有30天”的危机感如出一辙,都是一种居安思危,一种对市场的敬畏,一种真正穿越周期的自我警醒。
楼主cokke 时间:2018-10-06 16:22:15
  高房价刺破了百姓的消费欲,外贸现在也是有点凉凉了。大家保重
作者:16年后 时间:2018-10-06 16:25:25
  那要翻天了
楼主cokke 时间:2018-10-07 10:37:27

  
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作者:小乙2012 时间:2018-10-07 10:52:22
  就得现房,期房跑路咋办?
楼主cokke 时间:2018-10-10 21:12:29
  这次房价崩了,大家不用理会忽悠,要涨起来,就是把全世界的资金拿来看够不够,偷钱买啊,天量的套牢盘,很多年都无法解套,就是再货币宽松,也有房产税了,房子也变成老破旧了,估计下个20年房地产是弱周期,这次房价就是历史大顶,未来很多年都无法超越。(来自天涯社区客户端)……来自七剑
楼主cokke 时间:2018-10-11 08:28:27
  前些日子,一家西班牙媒体在报道中国的房价时给予了这样的评价:

  中国的高房价毁灭了年轻人爱情,也毁灭了年轻人想象力。他们本可以吟诵诗歌、结伴旅行、开读书会。现在,年轻人大学一毕业就成为中年人,为了柴米油盐精打细算。他们的生活,从一开始就是物质的、世故的,而不能体验一段浪漫的人生,一种面向心灵的生活方式。”
楼主cokke 时间:2018-10-11 08:29:15
  当年日本楼市泡沫破灭,日本首相海部俊树说:“早知如此,我就是把某行业当支柱产业,也不把房地产当支柱产业”。这种后悔溢于言表,不只是日本,我们的香港也体会过切肤之痛。房地产泡沫的破解曾让昔日的“亚洲四小龙”一蹶不振,用了一二十年的时间才有了喘息的机会。

  有专家曾分析,高房价最大的危害,不仅拖垮实业,抑制消费,且把人心搞坏了。当上市公司一年利润还抵不上炒几套房,当十年前在一线城市买的一套房溢价相当于你一辈子工资收入,你还有心思干别的吗?
楼主cokke 时间:2018-10-11 18:55:24
  今年来美股和A股的表现,就像一场街头斗殴:
  A股被一直摁在地上猛揍,抱头打滚,美股拳打脚踢累了,准备去路边蹲会儿歇口气,没想到一个踉跄,自己把自己绊倒,跌了个狗啃屎,这时候A股爬起来,从地上抄起个啤酒瓶子,冲到美股面前,狠狠砸到自己头上,嚷嚷着;你再给我牛逼啊!你再给我牛逼啊!!
楼主cokke 时间:2018-10-15 14:52:08
  据媒体报道,近日全国首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府已亮相深圳。

  2016年6月2日,深圳龙华出让当年第一块商住用地(A816-0060地块),这也是深圳首宗商品房现售试点地块,一经上市即引起市场关注。按照要求,该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
  彼时,中国电建集团和金茂联合以82.9亿元的高价拿下,楼面价高达56781元,达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价,一举成为龙华最贵的地块。当时,业内人士预测,至少要卖到8.5~9万元才能赚钱。
  目前,该项目已进入施工收尾阶段,住宅楼座已全部封顶脱绿,将进入外墙装修阶段;底层商业和幼儿园基本建成,目前尚未拆掉绿网。
楼主cokke 时间:2018-10-15 14:56:15
  说一下取消预售制度,这对消费者绝对是个利好。先看质量好不好,再决定买不买,再也不用去维权了。
  为什么这个时候取消?
  因为已经卖不动了。16成都库存大的时候也是现房销售。
  不知道大家还记不记得之前环保整顿的事儿,关了各种场子一大批。事实的真相大概是。
  产能过剩了。举个例子,面包生产总数是30亿个。但是,我们13亿人民只吃的下13亿个。那么,面包就会被面粉更便宜,恶性竞争亏起卖呗。
  国企怎么能亏损呢,检查所有面包场,不卫生不环保的都关掉。好了,只剩一半的国企面包场。这下只能生产13亿面包,刚刚好,也不用降价了。
  楼市几乎接近尾声,最后一口汤还是给亲儿子喝,其他民营开发商也该跨了。就是这么简单,你们敞开了建造,面包可能就会比面粉还便宜了。这样还可以维护利润,防止产能过剩。好处多多。
楼主cokke 时间:2018-10-16 07:46:47
  今天消费股集体大跌,国庆黄金周汽车销量下滑50%的消息,把整个消费市场吓懵了,这降幅也太可怕,有点惊悚片的味道!众所周知,汽车行业一直是内需风向标;现在撑不住了,说明居民消费出了岔子,这事非同小可。

  作为国内第二大产业,汽车行业寒冬将至,侧面佐证了国内消费的拐点。事实上,除了汽车销量大降,手机也萎了,9月出货量同比下降12%;而名创优品、拼多多们,这些走低价路线的,销量却惊人的膨胀,反而成了主流消费市场!

  国内汽车销量大幅下滑,归根到底,是大家没钱了!国内养车成本不低,要交17%增值税,10%的购置税,几百元的车船税,烧油还要含45%的税,交各种保险停车费,给普通人带来沉重压力,刀锋有朋友,已经开始骑电瓶车代步了。

  汽车行业从神坛跌落,也是多年房地产泡沫的缩影,一将功成万骨枯,高房价掏空大家的钱包;很多人收入不高,却已经用六个钱包高杠杆拿下千万房产,并要承担20年的债务;对他们来说,再买一辆30万的车,已经有心无力了。

  大家都开始缩衣节食,准备度过冬天,共度时艰,难怪股市总是怂,大家都勒紧裤腰带了,股市能好吗?股市亏钱,大家拿什么去消费?这就是恶性循环啊!
作者:crastyl 时间:2018-10-16 08:05:29
  呵呵还是想保持房价。供应少了就能稳定了。
楼主cokke 时间:2018-10-17 21:34:17
  住建部专家:中国人均住宅1.1套 住房市场还有很大空间
  中国经济网2018-10-17 09:52.他告诉你全国多少套房了,都不用你查数据,你自己掂量一下,如果多就甩,觉得少就买!不知甩还容易甩不?二手房不放贷,能全款的人早就已经有了, 2015年已经是可以满足34亿人居住了,现在估计可以满足60亿人居住了!
楼主cokke 时间:2018-10-18 19:52:00
  现在政策和以前可不一样,因为现在房地产行业对实体行业的影响实在是太大了。如果国家一直放任房地产无限制的发展下去,继续引发全民炒房。那过不了几年,将没有人再愿意去做实业,国家经济也会全面被房地产渗透,甚至左右了。所以,现在楼市调控政策绝对不会还是像以前那样遭遇一点经济下滑后就立马松动。

  因此,在楼市暴跌的时候,那些在对赌楼市政策会马上松动的人如果还不赶紧处理手中房源,他们需要面对的可能就不只是自己财富不断缩水的下场了,最后可能还会连本金都亏光!
楼主cokke 时间:2018-10-18 20:05:48
  @cokke 2018-10-17 21:34:17
  住建部专家:中国人均住宅1.1套 住房市场还有很大空间
  中国经济网2018-10-17 09:52.他告诉你全国多少套房了,都不用你查数据,你自己掂量一下,如果多就甩,觉得少就买!不知甩还容易甩不?二手房不放贷,能全款的人早就已经有了, 2015年已经是可以满足34亿人居住了,现在估计可以满足60亿人居住了!
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  他告诉你全国多少套房了,都不用你查数据,
楼主cokke 时间:2018-10-20 07:54:55
  合肥:鼓励支持新建商品房现房销售
  2018年10月19日 21:12 政府网站
作者:alt2014 时间:2018-10-20 09:08:32
  就一群王八旦
我要评论
楼主cokke 时间:2018-10-24 06:46:50
  两房企触发债券违约 未来三年房企债将逐年上升
  2018年10月23日 05:25 时代周报
楼主cokke 时间:2018-10-26 06:15:34
  楼市刚刚降温,谣言就耐不住寂寞了。
  先是广州放开限价的消息不胫而走,广州政府出台文件辟谣后,“全国放开限购限贷”的消息再次弥漫开来,乱花渐欲迷人眼,究竟谣言的背后是什么呢?国务院文件半年内放开限购?假的!

  上周末,广州打击“双合同”优化价格控制的举措被市场传为“放开限价”,随后政策文件显示不是放开限价,反而更加严格执行价格管理。

  谣言不止,一石激起千风浪。一时间,广州取消限价的传言成为千里之外其他城市中介的营销噱头。

  “长沙取消限购、厦门取消限购、济南取消限购”这些谣言纷纷在朋友圈流传。更为蹊跷的是,今天,一则“国务院文件称半年内取消房地产限购”的标题附加一些国家文件截图流传于网络。

  事实上,相关自媒体公众号发出的《国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》截图,是国务院发于2018年5月14日的文件,该文件并非关于房地产领域,而是国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知政策文件。目的是各地区、各部门要依据《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(以下简称《意见》)部署的各项任务和上位法修改、废止情况,逐项研究清理。规章、规范性文件的主要内容与《意见》相抵触,或与涉及产权保护的法律、行政法规不一致的,要予以废止,部分内容与《意见》不一致,或与涉及产权保护的法律、行政法规不一致的,要予以修改。

  此外,上述网络流传截图中的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》文件发于2016年11月4日。

  这种移花接木、无中生有的造谣显然是经过精心设计加工的,但是,在互联网时代,这种政策性消息在不经核实间就会被大量转发从而形成舆论影响力。
楼主cokke 时间:2018-10-26 06:15:58
  近期,北京高端住宅市场“开闸”,多个高价项目取得预售证。

  据北京市住建委网站显示,10月21日,泰禾·西府大院(泰禾西府玉苑)、玺萌壹号院取得预售证,加上10月14日取证的昆仑域(亚林家园)和北京金茂府(金茂城苑),已有4个高价项目入市。

  据公开信息显示,泰禾·西府大院和昆仑域的销售单价达到11万/平方米以上。其中,泰禾·西府大院共有6栋楼取证,共292套房,销售均价约11.3万元/平方米。而10月14日昆仑域共有6栋楼取得预售证,共112套房,销售均价达11.5万元/平方米。此外,玺萌壹号院的公示价格也已经高达9.9万/平方米以上,北京金茂府则是9.5万/平方米以上。

  北京市场上已经很久没有见到高端住宅项目入市来,尤其是10万+的项目已经很难见到。在这个时候,高端项目集中获批,市场上又有声音指出“这是北京要放开限价的节奏!”

  事实上,这几个高端住宅项目的取证价格是在严格的价格控制之下,已经大幅度低于此前市场预期。其中,北京金茂府预售价格为95482.43元/平方米,而首期预售均价为95000元/平方米,涨幅较低;泰禾·西府大院获批销售均价约11.3万元/平方米,相比于之前传出的16万的单价大幅下降。

  目前,高端项目的价格是开发商和政府博弈的结果,一方面,进入第四季度开发商资金压力大,项目需要尽快入市回笼资金;另一方面,开发商也意识到再等下去限价也不会放开,取得更高的价格是“妄想”,所以无奈妥协以求尽快入市。

  所以,北京高端项目以相目前价格获批是限价下产生的结果,而不是要放开限价的信号。

  谁在制造“谣言”?
楼主cokke 时间:2018-10-26 06:16:30
  在历经两年多的调控之后,热点城市房价刚刚得以控制,市场正在向平稳运行过度,在这个控房价的关键时刻,是谁在精心炮制谣言?

  细看传播渠道可以发现,朋友圈转发的人多是开发商的销售人员、中介,自媒体号,鼓吹调控放松,叫喊“房价不会跌”,奔走呼告“全国要放开限购限贷”,其背后目的仍然是为了卖房。尤其是在市场由热转冷的情况下,各大售楼处销售不佳,销售人员试图借道营销,营造舆论,扩大恐慌,以刺激购房者。

  这个时候,购房者更应该理性。一方面,需要看到政府贯彻执行“房住不炒”的决心和政策的持续性;另一方面,也需要对市场保持理性的心态,正视房价上涨和下跌,而不是听信谣言。

  谣言止于智者。
楼主cokke 时间:2018-10-27 10:28:27
  中新经纬客户端10月27日电(薛宇飞)房地产市场热度消散,近期公布的相关数据已有所体现。易居研究院26日发布的报告显示,其监测的100个城市新房成交均价同比增幅已连续14个月保持收窄态势,房价环比下跌的城市数量在近两个月有所增加,9月升至31个。9月份的楼市库存规模明显增长,属于近45个月以来首次显著攀升。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房价过高的态势将逐渐受到遏制,今年第四季度或许会有更多房企加入到降价促销的行列中。对于购房者而言,房价泡沫正在减少。

  房价涨幅连续14月同比收窄 31城环比下跌
作者:院子我的院子 时间:2018-10-27 10:39:25
  实施了吧,社科院
楼主cokke 时间:2018-10-28 12:41:41
  证券时报:当前谈楼市调控放松为时过早
  2018年10月28日 07:32
  来源:证券时报

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  随着房地产调控步入深水区,任何风吹草动都能搅动市场敏感的神经。近期,从“广州增城、南沙、花都将放松限价”到“国务院规定半年内放开全部限购”,再到部分城市下调首套房贷利率,楼市调控放松的声音不绝于耳,扰乱了市场预期,也刺激了地产股的上涨。

  实际上,针对广州放松限价的传闻,广州市住建委当晚就做出了回应,并且明确表态在调控力度不放松、保持房价稳定的前提下,对新房预售和网签价指导机制做优化,严禁房企拆分价格报备。这也是针对此前广州部分楼盘降价引发以“双合同”来维权的退房潮,而进行的政策“优化”并非“放松”,限价政策仍将继续严格执行。而针对“国务院规定半年内放开全部限购”的传闻,也已经得到了权威部门的明确回应:“不属实”。

  至于部分城市下调首套房贷利率的消息,只是个别银行根据市场情况出于自身经营考虑做出的调整,毕竟在央行定向降准后,银行信贷额度不再像之前那样紧张,申请房贷的客户量在楼市调整后也比之前少了,而且有的银行过去房贷利率上浮幅度本就高于其他银行,调整也有合理性。需要指出的是,下调的是首套房贷利率,是支持合理住房消费,符合“房住不炒”的政策要求。因此,从整个市场情况看,房贷政策整体稳定,并没有放松,个别地区个别银行对于首套房贷利率的调整不能理解为房贷政策松动的信号。
楼主cokke 时间:2018-10-28 12:42:18
  从国家统计局公布最新数据看,在持续的调控政策影响下,房地产市场降温明显,1至9月,房地产开发投资和销售指标同比增速较1至8月有所回落;9月,全国房价上涨的城市数量减少,一二三线城市的房价环比涨幅均有所下滑,但仍有部分西部城市房价上涨过快。可以说,楼市调控已经取得明显成果,这一成果来之不易,要巩固这一成果,仍需继续保持调控政策的连续性和稳定性,继续坚决执行现有各项调控措施不动摇,继续稳定房地产市场预期。
楼主cokke 时间:2018-10-28 19:40:08
  前两天看到一份数据,据悉我国通过银行贷款买房的家庭大约有2亿户,单算家里的主力“还贷”者,房奴人数应该有4亿多了,而不管哪个城市的购房者他们都面临一个问题,就是没钱消费。一二线城市购房者收入高,但房价也高的离谱,早前有份报告显示大陆每940人中就有1人是千万富豪,而在千万资产的高净值人群中,北京更是每83人中就有1人拥有千万资产,确实在北京买套小居室的房子都要几百万,地段好的价值千万绝对够了,但是很多人的生活并不幸福,因为房子值多少钱就意味他们要背负多少贷款。所谓的千万富翁,也可以叫做千万‘负’翁,所谓的百万富翁,也可以叫做百万‘负’翁,收入高的同时也要承担高负债,而三四线城市的房价用当地人的薪资来购买也是非常艰难的,谁还有多余的闲钱消费?

  如果说之前奋斗工作是为了实现梦想,那现在工作应该是为了尽快还完房贷,对多数选择贷款买房的家庭来说,他们未来的20-30年已经变相被银行贷款捆绑住了,房子吞噬了国人的全部购买力,很多家庭除了房子一无所有。
楼主cokke 时间:2018-10-28 19:40:57
  老百姓为了一套房,背负了一座债务大山,成为房奴;高房价虹吸资金,抽干了实体经济的金融血液,让实体萧条;高房价阻碍了年轻人安居城市,高房价让年轻人结不了婚,城里单身增多;高房价经济压力太大,人们不愿生孩。

  有些只有一套房的人还在为房价的上涨鼓与呼,真是愚蠢至极。实质上房地产生产的只是国内财富,只是属于少数人的账面财富。如果你只有一套房,房价上涨你也是受害者,房价涨到天上去和你也没关系,因为你又没办法变现,但银行的贷款可是一分没少还,同时还要承受房价上涨带来的整体财富变相缩水和消费支出增加。
楼主cokke 时间:2018-10-29 21:00:47
  今天新华社写了一篇《如何看待未来房价走向?》,让市场的杂音彻底闭嘴,表明中央决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃,让所有人认清形势,丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想,摒弃房价“复燃”的幻想。
  我们直接看重点:

  种种政策表明,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”,“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。
楼主cokke 时间:2018-10-30 20:10:52
  当前本轮房地产短周期上升阶段的最显著的供大于求,上半年全民抢房都是投资需求的推动,这掩盖了大量房子空置的事实,如今投资需求退去,大量多余的房子就呈现出来了。开发商降价促销、中介街头拉人正印证了这一点。整个市场将发生巨变 , 全国房地产市场开始拐头向下,这正如万科郁亮所说的,楼市拐点已经来了。
楼主cokke 时间:2018-10-31 16:25:02
  在上半年最为火热的西安楼市,房价从去年年底就开始像热气球一样膨胀,然而过了六月又瘪了似的萎缩。据报道10月8日,西安启动了意向登记,一共有7个楼盘,其中西安**院就是大名鼎鼎的地王,然而登记结果却让开发商都要哭了:推售了68套房源,实际登记人数仅有4个。这可是耗资近19亿重金抢下的地王呀!换上半年至少也得几百人,上千人的连夜排队去登记了。

  房地产专家杨红旭认为,近两个月全国多数城市的房地产市场出现了明显降温,地价出现了拐点,这一轮楼市的降温,和此前政策效应积极释放有关。无论是从投资、销售,还是从房价、地价方面来看,2018年下半年房地产市场不仅没有见底,反而下跌才刚刚开始。因此,有观点认为“2019年会报复性上涨”这是非常错误的!
楼主cokke 时间:2018-11-07 20:02:33
  土地管理法有望下月审议:征地制度大变革
  • cokke: 举报  2018-11-08 08:53:02  评论

    那钱从哪里来呢?借钱不行,地方债务已不堪重负,中央要求严控新增地方债务、清理存量债务;增税不行,企业叫苦连天,大规模减税在即。如果土地大面积流拍,或者大幅打折出让,局面对地方政府来说有多可怕?
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楼主cokke 时间:2018-11-08 08:08:06
  目前的低库存使得房地产投资在短期内仍具有一定韧性。但随着棚改货币化力度的逐渐弱化及调控下的需求回落,库存水平或将再次回升,未来房地产投资在短暂企稳后将步入下行趋势。
楼主cokke 时间:2018-11-09 16:12:31
  进入下半年以来无论是开发商还是中介都已经在感受楼市的寒冬,他们的日子并不好过了,也只有一部分数套房暂时不缺钱的投资客在自娱自乐而已,还在幻想明年房价继续翻番。

  据了解今年资金较为紧张的华夏幸福,在今年8月,就将自己天津事业部就地解散;最大的开发商万科更是对员工提出企业目标“活下去”并且冻结编制出一进一,控制员工人数。

  整体销售量大幅下跌已经是铁定的事实,其中万科、恒大、碧桂园等销售增幅出现乏力,降价促销消息屡见不鲜,降价30%的楼盘不断在涌现。而此时购房者存在买涨不买跌的惯性思维,集体转为谨慎开始观望,甚至发生退房维权进一步导致需求放缓,成交持续下滑。

  目前的房价刚需者有几个能买的起?要知道目前国家对于楼市调控并没放松,坚决遏制房价出现报复性上涨,实现房住不炒的目标。因此,从政策周期来看,楼市下行期预计将持续到明年3月份或者更长。

  未来两年是空置税和房地产税出台的时间点,房价更是扑朔迷离。不少专家都认为三四线以下的城市房价没戏了,一方面经济提升的空间有限,居民的收入跟不上,另一方面人口乎是流出为主。所以除了中心地段有价值外,其他投资最容易被套牢了。
楼主cokke 时间:2018-11-13 19:27:17
  2018年10月金融统计数据报告

  一、广义货币增长8%,狭义货币增长2.7%

  10月末,广义货币(M2)余额179.56万亿元,同比增长8%,增速分别比上月末和上年同期低0.3个和0.9个百分点;狭义货币(M1)余额54.01万亿元,同比增长2.7%,增速分别比上月末和上年同期低1.3个和10.3个百分点;流通中货币(M0)余额7.01万亿元,同比增长2.8%。当月净回笼现金1148亿元。

  二、10月份人民币贷款增加6970亿元,外币贷款增加46亿美元

  10月末,本外币贷款余额139.7万亿元,同比增长12.8%。月末人民币贷款余额133.96万亿元,同比增长13.1%,增速比上月末低0.1个百分点,比上年同期高0.1个百分点。

  10月份人民币贷款增加6970亿元,同比多增338亿元。分部门看,住户部门贷款增加5636亿元,其中,短期贷款增加1907亿元,中长期贷款增加3730亿元;非金融企业及机关团体贷款增加1503亿元,其中,短期贷款减少1134亿元,中长期贷款增加1429亿元,票据融资增加1064亿元;非银行业金融机构贷款减少268亿元。

  10月末,外币贷款余额8235亿美元,同比增长0.1%。当月外币贷款增加46亿美元,同比少增18亿美元。

  三、10月份人民币存款增加3535亿元,外币存款减少50亿美元

  10月末,本外币存款余额181.62万亿元,同比增长7.8%。月末人民币存款余额176.48万亿元,同比增长8.1%,增速分别比上月末和上年同期低0.4个和1个百分点。

  10月份人民币存款增加3535亿元,同比少增7026亿元。其中,住户存款减少3347亿元,非金融企业存款减少6004亿元,财政性存款增加5819亿元,非银行业金融机构存款增加5296亿元。

  10月末,外币存款余额7387亿美元,同比下降5.2%。当月外币存款减少50亿美元,同比多减93亿美元。

  四、10月份银行间人民币市场同业拆借月加权平均利率为2.42%,质押式债券回购月加权平均利率为2.39%

  10月份,银行间人民币市场以拆借、现券和回购方式合计成交82.27万亿元,日均成交4.57万亿元,日均成交比上年同期增长30.6%。其中,同业拆借日均成交同比增长104.7%,现券日均成交同比增长55.2%,质押式回购日均成交同比增长21.9%。

  10月份同业拆借加权平均利率为2.42%,分别比上月末和上年同期低0.17个和0.4个百分点;质押式回购加权平均利率为2.39%,分别比上月末和上年同期低0.21个和0.52个百分点。

  五、当月跨境贸易人民币结算业务发生4319.5亿元,直接投资人民币结算业务发生1820.4亿元
楼主cokke 时间:2018-11-14 06:26:32
  现在不光是政府,应该是全中国人都知道泡沫吹得太大了,所以GJ才要严加防范“防止系统性金融风险”,所以才有了要求降低资产负债率;才有了“限价、限售”;才有了“现在经济形式稳中向好”;才有了各种形式不断的站台。但觉得是这一切的出发的都是人民群众,但落脚点都是各级ZF和国有企业,防止它们发生p2p一样的雷暴,因为一旦房价大幅下降,一旦投资无法收回成本,上述超过90%的都会资不抵债,所以更不用说主动紧缩货币。
  当然也提到了客观规律,不得不紧缩,但前提是信誉,但办法总是比困难多,就好比一个人,在遇到生死抉择的时候信誉往往一文不值。
楼主cokke 时间:2018-11-14 09:52:10
  美联储前主席耶伦(JanetYellen)在与朱民的对话中表示, 美元和人民币之间的汇率升降是两方面原因造成的,既有美国的,也有中国的。

  美国方面,美联储收紧的货币政策是美元走强的因素,导致美元兑人民币升值。

  中国方面,因贸易因素、经济转型和基建投入等导致中国经济放缓,人民币因此出现贬值。
楼主cokke 时间:2018-11-14 11:11:20
  楼市风光不再,房价、地价降温迹象明显。与此同时,最新发布的相关研究机构报告以及记者调查采访结果显示,银行房贷政策未见松动,房贷利率并未出现大面积回落。
  业内人士表示,近年来居民购房过快加杠杆的现象已经引发监管部门的高度关注,预计楼市调控政策以及相关信贷政策从严态势难以改变。
楼主cokke 时间:2018-11-14 11:20:20
  @cokke 2018-11-13 19:27:17
  2018年10月金融统计数据报告
  一、广义货币增长8%,狭义货币增长2.7%
  10月末,广义货币(M2)余额179.56万亿元,同比增长8%,增速分别比上月末和上年同期低0.3个和0.9个百分点;狭义货币(M1)余额54.01万亿元,同比增长2.7%,增速分别比上月末和上年同期低1.3个和10.3个百分点;流通中货币(M0)余额7.01万亿元,同比增长2.8%。当月净回笼现金1148亿元。
  二、10月份人民币贷款增加6970亿元,外币贷款增加46亿美元
  ......
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  这次数据有点不好看哦,而且呈阶段性特征,所以必须认真评一评;

  1,市场不买央行的帐

  从今年年初以来,央行采取多项措施来推升M2,但依然回到近几十年的新低8%,几近一年的努力又回到原点。

  央行措施不可谓力度不大,四次降准,连续不断的酸辣粉,麻辣粉,PSL等等。央行官员更是直接喊话,指导商业银行加强对实体经济,中小微企业贷款。

  最近更是连发三支箭要求商业银行放贷支持中小企业,这种浓厚的行政干预色彩几乎让市场误解,一度造成银行股大跌,央行急忙出面解释,不是硬性规定,只是建议。

  尽管央行在竭尽全力,但效果大家都看到了,10月份新增贷款6970亿,居民贷款多达5636亿,80%以上是居民贷款。

  2,数据显示金融市场越来越具有流动性陷阱特征

  我们数据说话;

  一,下面是2008年到2018年10月每创造1元M2所需要的贷款额。

  2008年贷款净增4,2万亿÷M2净增7,2万亿=0,58元
  2009年0,61元
  2010年0,65
  2011年0,54
  2012年0,57
  2013年0,66
  2014年0,80

  2015年0,56
  2016年0,80
  2017年1,06

  2018年10月,贷款净增13,86万亿÷M2净增额11,96万亿=1,16元

  网友看看,从2008年到2013年,长期稳定在0,6元左右,2014年大幅攀升到0,8元。
  也就是说,需要越来越多的贷款才能创造相应的M2货币量。

  2015年又回到0,56元,大家知道这是6次降准,5次降息的结果,但好景不长,2016年,仅仅一年后又回到0,8元。

  到2018年10月大幅攀升到1.16元,这就是典型的流动性陷阱特征,贷出去的款难以推高M2,因为钱掉到陷阱里了。

  第二组数据;贷款净增额超过存款净增额

  2014年贷款净增9,8万亿-存款净增9,5万亿=0,3万亿
  2017年贷款净增13,5万亿-存款净增13,5万亿=0

  2018年1-10月贷款净增13,86万亿-存款净增12,38万亿=1,48万亿

  网友看看,2014年以前,存款净增一直多于贷款净增,也就是存款多于贷款,到2014年出现历史性转折,贷款比存款多0,3万亿。

  2018年仅仅10个月,贷款净增大幅多于存款1,48万亿。

  这意味着,银行借出去的钱多,回流银行的钱少,钱又掉到陷阱里去了。

  以上情况充分证明;

  1,银行越来越惜贷,也就是银行在自发收紧银根
  2,即使钱贷出去,也越来越多的掉到陷阱里了,无法有效推高M2增速。

  经济已经进入通货紧缩周期,流动性陷阱已经形成。。。。
楼主cokke 时间:2018-11-14 18:42:06
  近几个月生产原材料上涨,造成中间层企业资金更加紧张。比如生铁,钒铁,镍,铜等购买,均是需要现金交易,一般中间层生产企业要面对原料购买需现款,产品销出回承兑的现金尽流出状况。而且除四大行外,还出现其它商业银行承兑到期不能对现的状况。虽然现提倡解救民企,但目前上游国企掌握了现金流,缓解了债务危机,但中,下层企业怎么办。
楼主cokke 时间:2018-11-15 07:18:30
  1991年,东京房价迎来悲情一刻,房价3个月暴跌65%,成交萎靡、银行贷款断供,一夜间,购买房产的千万富翁变成了千万负翁,自杀、破产集中爆发。

  日本著名的自杀森林,90年代初这里自杀达到高峰,人数超过2000人

  过剩的房产随处可见,很多逐渐年久失修而垮塌。原本可以买下两个美国的日本房地产业,现在却无人问津

  股票在房价下跌后进一步暴跌,跌幅超过80%,但是没有一个人敢买了。

  日元进一步暴跌,在1991年日元兑美元跌幅甚至超过了30%,让高傲的日元一下跌下了神坛,开始了20年的贬值,爆买的日本人从此消失在国际上。

  商品不再是炙手可热,人们都在紧衣缩食。

  企业大量破产,银行、房地产公司破产数量超过3000家,日本就业压力空前,工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾,于是啃老族率先在日本流行。

  在1991年,日本离婚率暴涨,超过了正常水平的2.5倍,这其中不乏破产的中产家庭,很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产,自己则选择了流浪道路。

  破产的日本人,为了生存只有变卖以前发财时购买商品,于是日本新起了二手专卖生意,这其中的鞋包、首饰、古董等更是热门行业,现在日本已经是出口二手钻石最大国家。

  90年代,猖獗的日本色情产业,很多人是破产而离婚的中年妇女,而赶上坏时候的女毕业生,她们也选择了这一条来钱快的行业。

  房价崩溃前,日本人大多贷款买房,很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务,在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行,借新债换旧债,这让日本人在还债中度过了一生。

  妄想有人接盘的日本购房者,没有等来市场的转变,反而迎来了房价最大杀手:老龄化(日本老龄人口超过20%,生育率已经低于死亡率,成为最早步入人口“衰亡”的发达国家)

  从一夜暴富的噩梦中回过头的日本人认识到:只有实业才是可持续的!因此,日本企业在90年代进行了产业变革,发展高科技,提高企业专注度,坚决反对不务正业,成为了日本企业竞争力增强的开始!
楼主cokke 时间:2018-11-15 14:17:57
  今天我们共同学习一个非常重要,非常重要的经济知识,这是全新的经济概念,说它新,是因为当今中国经济理论界,经济学课堂几十年来从未提及,但其实是早就存在的科学经济理论;

  等价交换经济与资本逐利性经济的区别;

  第一大区别;等价交换经济没有利润概念,成本概念也完全不同

  举例1,某原始社会猎人,他捕获了几只山羊来到以物易物市场交易。对他来说,没有什么利润概念,也没有什么一定要交换到多少别人猎物就会亏本的概念。

  他只有以下三个概念;

  1,用自己手中猎物交换到尽可能多的别人的猎物
  2,努力提高捕猎效率,改进捕猎技术和捕猎工具等。
  3,唯一的成本概念就是自己交换到的猎物的捕猎效率要高于自己的效率,自己1小时可以捕猎到的一只野鸡,不会用自己2小时捕猎的一只野兔去交换。

  简单说,猎人不会以自己和家人一天要消耗多少食物作为成本来计算,应该交换到多少猎物才够本,才有利润之类的概念。

  如果硬要拿现代成本概念来套,饿不死,生活水平不降低就是猎人的成本概念。

  总是举猎人例子,一些网友不服,我们再举现代企业例子。

  举例2,某资本家拥有一个现代鞋厂,有100工人,年销售额1000万,年利润100万,年工资总额200万。

  如果经济不好,该鞋厂利润下降为零,甚至是亏损,该资本家有如下2个选择;

  1,出售资产,关闭工厂,工人失业
  2,减低工人工资,例如降50万,该资本家又可以获得50万利润了。工厂又可以继续了。但因此可能会引发工人罢工等社会问题。

  站在宏观经济角度看,还有一个选择;即;将资本逐利性工厂转变为等价交换经济工厂。

  由工人接管工厂(我们先排除固定资产和流动资金问题)

  由工人接管工厂后,工厂的性质,原有的利润和成本概念发生了翻天覆地的变化。

  1,有没有利润不再是工人考虑是否关闭工厂的因素,因为工人只要保住工资就与原来没有区别。
  这样,工人管理的工厂生存能力就大幅强于那些靠资本盈利才能生存的工厂。

  2,为了保住工作,工人可以接受5%,10%,甚至30%的工资下降,而不会闹事,罢工之类的。更不会因此关闭工厂。

  这样由工人管理的工厂生存能力比资本盈利工厂要强太多。如果因此还不能维持,则财政只需要很少资金补助就可以继续生产。

  因为再降工资就可能严重影响到工人及其家属的生活水平。

  所以,一旦资本退出工厂管理,企业就恢复了类似举例1中猎人的等价交换经济,没有了利润概念,成本概念也完全改变。。。。

  所以,一旦通货紧缩,企业难以盈利,民间就可能出现工人自发组织承包工厂的历史性变革。从底层推动新的波澜壮阔的变革。不但可以避免大萧条,还可以更先进的生产关系推动经济发展。

  第二大区别;货币由资本再转化为资金,转化为商品交易媒介
楼主cokke 时间:2018-11-16 06:30:26
  只有大多数普通人的月平均工资收入,能买一个平方的面积,就是最合理的房价,一个家庭有两个人工作,6到10年省下一个人的总收入买套房,就是房价合理的价位。按照目前各地人们的收入水平,房价回到各地10年前的2008年才行,既符合国际惯例的房价收入比,也让住房回到它的实际使用价值上。只有让住房回归居住属性,房地产成为微利产业,其它实体经济才能蓬勃发展,人们不会失业,人口数量也不会断崖式下降。

  最后,房价工资比1:1才合理,极限1.5:1,超过此比刚需就会负债累累,几十年房贷会压垮人的一生,为一套住房奋斗一生,人生还有何意义?尤其二线城市去年到今年跟风炒涨1~2倍成历史之最导致一系列跟风炒涨,需更买不起了!
楼主cokke 时间:2018-11-16 19:30:11
  2017年我国居民短期消费贷款余额为68123亿元,同比增速高达37.9%。与此同时,社会消费品零售额增幅很小,显然有一些以消费贷为名贷出的款,用到了别处,比如投资领域。

  短期消费贷款大爆发的同时,信用卡业务也当仁不让。截至2017年末,全国信用卡和借贷合一卡在用发卡数量共计5.88亿张,同比增长26.35%(2016年增长7.60%),2017年新增发卡量1.23亿张,人均持有信用卡0.39张,同比增长25.82%(2016年增长6.27%);信用卡和借贷合一卡授信总额为12.48万亿元,同比增长36.58%(2016年增长29.06%);银行卡应偿信贷余额为5.56万亿元,同比增长36.83%(2016年增长23.63%)。

  银行体系之外的居民信贷产品也是爆炸式增长。2017年底网贷行业贷款余额为12245.87亿元,相比2016年底上升了50%。

  以现金贷为主营业务的蚂蚁借呗在发行ABN(资产支持票据)时披露过其2017年三季度财报,截至2017年三季度,蚂蚁借呗资产总额为219亿,前三季度利润高达45亿元,秒杀杭州银行、贵阳银行、常熟银行、无锡银行、吴江银行、张家港银行和江阴银行7家上市银行,比常熟银行和无锡银行等后5家银行净利润总额还高。

  据蚂蚁借呗最近三年的营业收入显示,其营业收入2014年为10.9亿元人民币,2015年为30亿元,2016年为38亿元,2017年1-9月份为69亿元,预计2017年全年的营业收入超过2014年的7倍。

  蚂蚁借呗2014年净利润为5亿元;2015年为9.7亿元,接近10个亿;2016年净利润为19.2亿元,2017年1-9月则为44.9亿元,三年净利润增幅约9倍。

  这是有统计的,还有众多游离于统计之外的那些借贷行为呢?超前消费带来了繁荣,问题是,这样的“超前”能够持续多久?
楼主cokke 时间:2018-11-17 19:15:16
  近年来楼市炒房如火如荼,不但一二线城市的房子数量激增,就连对住房需求不大的三四线城市甚至是一些小城镇的房子数量也大幅增加。据统计,我国首套房购房者比例,在2008年占比高达70%,而在十年后的今天只有30%,其余的70%都是二、三套房需求。炒房客们对“炒房大业”乐此不疲,大量购置房产等候升值“捞金”,由此便导致了不少二、三、四、N线城市的房子供过于求,出现大量空置房的现象。 




  「空置率」一直被认为是反映楼市泡沫的一项重要指标,我国的「空置率」到底有多少 前不久英国媒体曾报道,中国房屋「空置率」已达30%!而据西南财经大学课题小组日前对中国363个城镇进行摸底调查发现,中国住房「空置率」为22.4%,空置的住房超过5000万套,这还不包括开发商未出售的商品房。该份报告的最终数据还在核实,或在近期发表。 

  「空置率」多少才合理

  按照国际惯例,住房「空置率」的合理区间应在5%-10%,超过了20%就是严重挤压,不利于经济的健康发展。而外媒和课题小组的调查数据都表明我国的「空置率」已严重超标。

  其他国家的空置率是多少

  荷兰、瑞典的不超过2%,美国才2.9%,而比较高的德、法两国也仅为8%、6%左右,日本由于受人口老龄化的影响则达到了13%....不难看出我国的住房「空置率」已高居榜首,这对于国民经济的健康发展绝非益事。  

  对于近日公布的空置房数量和空置率,不少网友表示,肯定不止这个数,空置率肯定有50%以上,你们怎么看?
楼主cokke 时间:2018-11-18 10:24:04
  香港今年第三季本地生产总值(GDP)同比增长2.9%,是自2016年第三季以来最弱的增速,反映中美贸易摩擦的影响开始浮现。

  特区政府昨天表示,考虑到今年首三季3.7%的实际增长,以及外围环境的下行风险,将把今年全年经济增长预测定为3.2%,仍在8月份公布的3%至4%的预测范围内。

  港府同时上调今年全年的基本通胀率及整体消费物价通胀率预测至2.7%及2.4%,原预测各为2.5%及2.2%。而基本通胀率在第三季上升至2.8%,首三季平均为2.5%。
作者:史明波 时间:2018-11-18 10:29:37
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楼主cokke 时间:2018-11-18 10:35:14
  专家表示,国际形势的变化导致人民币贬值压力逐渐解除,

  这话的依据不知是哪里来的,有什么具体现象或数据支持,专家张口就来,是不是有点不负责任。

  影响人民币汇率的无非来自于国内和国外,

  1,国内主要是货币总量与GDP总量的比值,因为GDP是一个国家年产出商品总量,是一个国家货币真正的锚。如果货币总量对GDP总量的比例越来越大,也就是该国货币兑水越多,币值就下降,本币贬值压力就越来越大。反之亦然。

  2,国外主要指国内外商品价格之差,如果国外商品比国内便宜,本币就有贬值压力,反之就有升值压力。

  让我们数据说话;

  2005年M2总量29,95万亿÷当年GDP总量18,23万亿=1,64倍,当年汇率8.0元
  2006年1,65倍,汇率7,8元
  2007年1,64倍,汇率7,3元
  2008年1,57倍,汇率6,83元
  2009年1,80倍,汇率6,82元
  2010年1,68倍,汇率6,62元
  2011年1,80倍,汇率6,3元
  2012年1,87倍,汇率6,28元
  2013年1,94倍,汇率6,04元
  2014年1,93倍,汇率6,14元

  2015年2,05倍,汇率6,22元
  2016年2,08倍,汇率6,64元
  2017年2,02倍,汇率6,75元

  网友看看,2015年货币总量与GDP总量比值越过2倍,说明人民币兑水越来越严重,人民币汇率也开启了贬值进程。

  网友要特别注意,这里的GDP总量是名义GDP,也就是包含了价格上涨水分的GDP。充分说明这个比值足以证明人民币的币值是实实在在下降的。

  有人总喜欢说,中国GDP增速世界上名列前茅,所以人民币没有贬值基础,问题是你GDP增速快,没错,但你的货币发行速度更快啊。

  如果你的货币发行量超过GDP增速,你的本币币值必定是缩水的,你的GDP增速再高也没有理由说你的货币没有贬值基础,对不对。
楼主cokke 时间:2018-11-18 15:26:31
  我们再来看国内外商品价格对人民币汇率的影响,到底是升值压力还是贬值压力。

  早几年,衡量国内外商品价差的最通用数据PPP,即一篮子货币比较。当时普遍是4元左右,现在估计达到5元了,如果单看食品价格,至少6元以上,一些重要食品价格已经倒挂了,例如粮食,猪肉,牛肉等等。

  我们知道,如果国内商品价格比国外便宜,人民币就不会兑换成美元去国外买买买,人民币就有升值压力,反之就有贬值压力。

  所以,综合以上2个因素,人民币的币值是下降的,这就必然带来贬值压力。

  所以,现在必须特别小心,不要给市场造成人民币贬值预期,例如,汇率破7,很可能就会形成贬值预期,汇率就可能一泻千里无底线,无论是加息还是资本管制都难以奏效,为什么,这可是有世界太多国家货币作实例的。

  1,为什么?

  汇市与股市类似,信心也很重要,大家对人民币有信心,不去兑换美元,即使贬值压力较大,也能基本保持稳定。

  一旦失去信心,以目前180万亿货币天量,再多美元也不够兑换的,越是贬值,越是没信心,越是加速贬值,这时,所有理性分析,货币之锚都将形同虚设,无法阻挡贬值洪流。

  这方面实例太多,俄罗斯卢布,秘鲁,智利,巴西,阿根廷等等,都因为本币贬值而导致经济崩溃。

  例如俄罗斯卢布,庞大的国土资源,比肩美国的科学技术,足以成为卢布价值之锚,可是一旦信心消失,这些都没有用,可以100%,1000%的贬值,以致一个上万工人的巨型军事工厂,最后贬到只值1000多美元。

  今天的智利,加息到40%都不能阻止本币贬值。

  1990年代,日本,巴西都遭受经济危机,日本保住了日元汇率,也就保住了日本经济,巴西相反,巴西货币狂贬,导致巴西经济彻底崩溃。

  这些历史事例都说明,汇率对一个国家经济的重要性。所以,当今中国保汇率是重中之重。

  不但要保,而且有个如何保的问题,现在舆论纷纷指向加息来保汇率,这个观点是错误的,用保外汇储备的办法保汇率同样是不正确的。

  试图超发货币,提高GDP增速来保汇率更是南辕北辙。。。

  要想保住人民币汇率,其实只有一种办法,紧缩货币,。。。而且是真正紧缩,即;M2总量的绝对值是下降的。
楼主cokke 时间:2018-11-18 16:21:34
  【杨伟民:应允许城市人下乡购买宅基地使用权】全国政协经济委员会副主任杨伟民表示,户籍、土地、住房等多项制度阻碍了城镇化,推进新型城镇化就是要破除、改革这些阻碍性制度,比如应该加快农业转移人口市民化,允许城里人到农村购买宅基地的使用权,同时简化行政层级,设置更多城市。(财经)
楼主cokke 时间:2018-11-19 11:50:24
  今天聊聊利率,加息问题,还是先从基础理论开始;

  我说过,债务利息是要靠劳动生产率提高来归还的,现有通货膨胀办法是虚假的归还,最终要付出代价的。

  举例,卖早餐粉的甲从乙借10万元,利率10%,到期将连本带息归还11万元,其中10000元是利息。

  甲现在每天卖100碗粉,每碗10元,每碗利润1元。

  1,如果劳动效率没有提高,需要110天时间归还这11万元,必须额外多花10天时间来归还这10000元利息。
  2,如果劳动效率提高10%,每天卖110碗,就只需要100天时间连本带息归还这11万元借债。

  通过这个例子我们明白,如果甲不能提高自己劳动效率,就得多花10天劳动时间来归还,就会影响自己和家人的生活水平。

  反之,如果甲能相应提高自己的劳动效率,就可以在不影响自己生活水平的情况下连本带息归还这1,1万元债务。

  由此我们明白一个极为重要的科学道理;利息只能靠劳动生产率提高来归还,反之如果甲的债务没有利息,那就不会成为甲的负担。

  个人是这样,一个国家也是这样,如果一个国家积聚大量债务,利率又高,劳动生产率的提高不足以归还利息量,就将不堪重负,要么债务链条崩塌,经济进入萧条,要么将利率降到零,。。。

  例如,日本债台高筑,债务总量估计超过GDP400%,哪怕银行利率只有1-2%,都会造成经济崩盘。所以日本只能实施零利率,甚至负利率,美国加息8次,日本一次都不敢跟。

  例如,美国同样债台高筑,债务总量超过GDP300%,近10年全靠0-0,25的几近零利率维持,
  现在美联储为了保住美元信誉,不顾特朗普政府的政绩目标,强行加息缩表,继续下去,美国经济也必定崩盘,是保美元还是保GDP,美联储与特朗普正在紧张博弈之中。

  现在我们再来看中国的实际情况;

  我们数据说话,看看中国债务量有多大,利息量又有多大,能不能靠劳动生产率提高来归还,利率应该升还是降,。。。

  下面是2005年到2017年,全部商业银行贷款余额利息总量与GDP增长净额之比;
楼主cokke 时间:2018-11-19 15:30:47
  现在我们看中国的债务和利息数据,分析中国债务利息量与GDP增长的关系。

  2005年GDP总量18,23万亿-2004年GDP总量13,65万亿=净增4,58万亿
  2005年银行体系贷款余额20,7万亿X当年贷款利率6,58%=净增利息量1,36万亿

  2005年净增利息量1,36万亿÷4,58万亿=利息量占GDP净增量的29,7%

  就是说,2005年约7亿劳动者创造的GDP净增量有近30%要偿付利息。

  按以上公式,2005年-2017年各年比例如下;

  2005年29,7%
  2006年55%
  2007年54,7%
  2008年36,9%
  2009年79%
  ------------------
  五年平均占比51%,就是说,这5年GDP净增量的51%要用来偿付债务利息。
  ------------------
  2010年51,9%
  2011年56%
  2012年96%
  2013年109%
  2014年78,5%
  -------------------
  五年平均占比78,5%
  -------------------
  2015年147%
  2016年95%
  2017年86,8%
  ---------------------
  三年平均占比109%

  网友看看,占比从51%逐步上升到2014年的78,5%,再到这三年的109%

  109%是什么含义,意味着,这3年里,大约7亿劳动者每年新创造GDP全部用来还利息都不够。

  那些吃利息者如果把他们的利息收入全部用来消费,这7亿劳动者新增收入就什么也买不到,因为这些吃利息的不劳而获,他们没有向市场提供一件商品。而他们消费的每件商品都是7亿劳动者的劳动成果。

  例如,你去年产1万斤苹果,收入1万元,今年产1,1万斤,增产1000斤,收入1,1万元,而你这增产的1000斤苹果被不劳而获的利息收入者买走了,虽然你拿到了1000元,但却什么也买不到,因为吃利息者没有生产出任何一件商品。

  反之,如果你是向梨子或大米生产者卖出1000斤苹果,你收入的1000元就可以买到梨子或大米。。。。余此类推。

  所以,债务越多,利息量越大,实体经济效益就越差,回报就越少。回报少,效益低,产出就少,GDP增速就下降。。。

  这20多年来不就是这种情况吗,货币总量越来越多,债务总量越来越大,利息总量越来越多。GDP增速却反而不断下降,实体经济越来越难赚到钱。

  用最普通的生活常识也可以轻易理解,家里吃闲饭的,不干活的人越来越多,那这干活的还能活得好吗,不用脑袋想,用骨头想都知道。

  今天总债务估计已经高达200万亿,每加息一个点就是2万亿,实体经济怎么可能承受,不加息,人民币又有贬值压力,利息是升又升不得,降又不能降,对央行来说,只有一个字;难。就像一个人手中只有三个盖,却有10个桶要盖。。。

  没办法,盖不了,使出浑身解数也得盖,看看从年初以来,央行各种各样货币,监管政策层出不穷,看得人眼花缭乱。。。。结果呢。。。。

  有网友一定会问,你好像只说了加息不行,降息为什么也不行呢?
楼主cokke 时间:2018-11-20 12:00:24
  凤凰网财经11月20日讯 第九届财新峰会“全球共探路”11月18日至20日在北京举办,金融专业人士朱云来在论坛上表示,经过了长时间的发展,我们现在有了一个相当的基础,有了这个基础,我们更需要有策略地来发展,不必那么着急。如果做得太快,有些东西做得就会有问题,对未来也会产生风险,有时候需要的是以退为进。

  朱云来举例称,“如果你一个经济体里,你要想所有生产单位都去救,即便它的经营有问题你还是去救,那这样不但没有把它做好,而且把它原来做好的也拉下来了。所以我们还是需要综合辩证考虑,还是要由市场来决定经济的走向。”

  谈到这里,现场主持人提问朱云来,“我忍不住追问一下,不能不分青红皂白地救,是说的民企吗?”

  朱云来回答称,这跟企业性质没关系。“过去你做的错误的投资决策使你变得很困难,政府再拿钱来救,救了你为什么不救别人?这样经济本身就不公平了。而且给了钱要是能救就好了,问题是你给了钱以后呢?既然我做错了,你还能给我钱救,那我再做错了不还是给我钱吗?这不也变成了一种赚钱的方式了吗?”
楼主cokke 时间:2018-11-20 15:41:26
  央行现在降息加息两难,加息难前面已经说过,今天说说为什么降息也难。

  网友是否注意到,2014年是6次降准,5次降息,而这一次是四次降准,降息却连提都没提。被外界极为关注的跟随美联储加息保汇率,央行也只是象征性的表示了那么2到3次。
  与此同时,最喜欢夸夸奇谈的经济专家学者集体对加息和降息问题罕见的沉默,这是为什么?

  这里面其实隐含深层次的原因,我们从实践和理论两个角度看;

  目前基准利率已经很低了,存款基准利率1,50,贷款基准利率4,35,这已经是自改革开放以来的最低基准利率了。

  与此同时,GDP增速却继续下行,2018年第三季度已经低到6,5%了,不说是最低,恐怕也是几十年来的次低了。

  这就引发一个巨大的理论问题,让央行和中国经济理论界无法按西方经济学来解释,因为按凯恩斯理论,按西方经济学理论,降息有助于增加借贷,因为资金价格便宜了。借贷增多就有助于GDP增长。。。

  可实际情况是,自2014年5次降息以来,M2增速一直下行,创8%的历史新低。GDP增速照样在下降,2014年GDP增速7,4%,2015,16,17年都是6,8左右,

  2018年还在下行。

  这说明降息并没有达到预期目的,降息就是为了促进经济增长,如果没有效果,那降息还有什么意义,何况现在利率已经是几十年来的最低了,只有1,50%,继续降就快到0了。

  面对这样的尴尬,经济专家们只好沉默了,因为不知道该怎样说。

  这其实就是中国经济理论界的短板,因为这种现象是无法用现有西方经济学解释的,这只能用资本平均利润率理论才能解释清楚;

  闲话少讲,我们数据说话;

  未完待续
楼主cokke 时间:2018-11-20 16:37:10
  新浪财经讯 “2018(第十六届)中国企业竞争力年会”于11月20日在北京举行。中国社会科学院副院长高培勇出席并演讲。

  高培勇强调,减税降费应主要聚焦在为企业降低成本方面,此外,不应通过增加赤字的方式减税降费,而是应以政府缩减开支为主。更为重要的是,以降成本作为目标的减税降费应通过税费制度改革实现,“它是一种长远性的、战略性的减税降费,即便形势发生变化,这种减税降费的效应也是要持续加强”。
楼主cokke 时间:2018-11-21 11:13:24
  房价的统计数据是房地产市场的温度计和晴雨表,但从最近几个月的房价统计数据看,这个温度计可能出现了故障,房价统计数据已经不能真实反映房地产市场的运行状况。

  从刚刚公布的70个城市2018年10月份房价数据看,总体趋势依然是上涨的。与9月相比,70个大中城市中,价格下降的城市只有4个,上涨的城市有65个,持平的城市有1个。但从多地调研和考察看,大多数城市的房价从今年第三季度以来已经转跌,市场预期已经发生了逆转。

  导致统计局数据不能真实反映市场情况的原因是限价政策所致。因为各地要完成规定的房价控制目标,普遍干预住宅的网签,限制或拖延价格高于平均价的楼盘网签行为,对价格低于平均价的项目优先进行网签。例如,某城市的平均房价是8000元/平方米,如果一个楼盘的销售价格是10000元/平方米,则该楼盘已经销售的房子就难以正常网签,一般会限定每周只能网签一套或几套。因此,年初已经销售的房子可能在11月份还没有被网签的现象。

  部分开发商为了迎合限价的需要,在销售时实行“阴阳合同”(把住房装修另立一份合同)。还以上述10000元/平方米的楼盘为例,开发商表面上以8000元/平方米的价格销售,但需要买房者另外支付2000元/平方米的装修费用,一套房子签两个销售合同。10000元/平方米的房子网签价格变成了8000元/平方米,这样就可以正常网签了。有些楼盘的装修价格甚至比房子价格还高,令人啼笑皆非。

  统计局的数据来源主要是网签的数据,上述行为无疑严重地扭曲了房价统计数据(对房价数据及成交量数据都形成了干扰)。准确地说,在房价上涨过程中,房价的实际涨幅应该比统计数据高,即房价涨幅数据被低估了。但在房价已经出现下滑的时候,因为要处理之前积压的网签住宅,房价的下跌走势被掩盖了。总之,在实行限价政策之后,看似平稳的房价数据背后却经历着较大的波动,从房价统计数据中已经难以看出市场的真实状况。这是当前对房地产宏观决策过程中特别需要关注的问题。

  我们试图通过以下三种途径来更准确反映当前的房地产市场运行趋势:一是以二手房中介机构的成交数据来反映房地产市场的真实状态;二是以土地市场的数据来替代和反映房地产市场运行状态,土地市场反映的是开发商对市场的预期,能准确反映市场的状态;三是用上市公司公布的数据来补充印证。

  1、二手房成交数据从6月份开始放缓

  根据链家地产(是最大的房地产中介机构)旗下的贝壳研究院监测的数据,重点关注的13个城市成交量从6月份开始下行趋势,7月重点城市二手房成交量在6月的基础上继续回落,8月份,13城中仅成都成交环比小幅增加(成都成交的回升是在5月中旬调控导致的成交大幅下滑基础上的小幅修复),其余12个城市的成交量均不同程度回落,其中有7个城市的成交降幅环比扩大。

  在8月份成交量环比下降的城市中,深圳的降幅最大,其成交量环比为-41.1%,绝对水平是2017年以来(除春节月之外)的最低值。杭州房地产成交量的环比数为-33.4%,降幅排在深圳之后,且近4月杭州成交降幅持续扩大。大连、济南成交环比降幅也都在30%左右,分别为-29.8%和-28.8%,且两城成交量已连续五个月回落。北京成交量环比下滑20.9%,成交略好于2017年末水平。上海成交降幅收窄,环比基本持平,前8月成交表现略好于去年同期。

  从价格来看,重点城市的二手房均价以下跌为主。大连、杭州、西安、长沙等一季度热度略高的城市均由涨转跌,这也是重点城市市场全面下跌的标志之一。

  中介机构的一线工作人员对市场的动态感知往往比较敏锐,贝壳研究院在第二季度末和三季度末进行了全国职业经纪人预期调研。问卷调查结果看,三季度全国经纪人市场预期指数均值为-23.9,四季度进一步下降为-35.8。(预期指数值介于-100到100之间,预期值越为正则预期升温,反之则预期降温,越高说明升温预期越强,反之则越弱)。可见,第四季度的市场预期进一步下滑。

  2、土地成交数据在第三季度开始下滑

  从市场传导的逻辑看,房地产市场的销售状况决定了土地市场的成交状况,因此,可以从土地市场的情况来准确反映房地产销售市场状况。我们将9月份的土地数据与8月份进行比较可以明显看出市场预期的较大变化。

  土地供应量方面,8月百城土地单月供应建筑面积13,068.2万平方米,同比上升2.8%;土地成交量方面,8月百城土地单月成交建筑面积7,887.8万平方米,同比下降13%,土地成交总价方面,8月百城土地单月成交总价2404.9亿元,同比下降15.2%。

  9月份百城土地单月供应建筑面积10,402.6万平方米,同比下降34.9%,环比8月份下降了20.4%;土地成交量方面,9月百城土地单月成交建筑面积7,488.1,同比下降30.7%,环比8月份下降5.1%;土地成交总价,9月份百城土地单月成交总价1,766.3亿元,同比下降50.8%,环比8月份下降26.5%。

  3、房地产开发类上市公司的10月份销售数据下滑幅度较大

  房地产开发类企业,尤其是大型房企的楼盘分布很广泛,它们对市场的变化十分敏感。进入今年第三季度以后,恒大、碧桂园、万科先后实施降价促销行动,说明市场的运行状况已经发生了较大变化。从数据看,在笔者统计的13个上市公司中,有8家公司的10月份销售量比9月份出现205左右的下降,只有5家公司的销售环比是上涨的,在销售环比的公司中,典型代表是碧桂园和万科,均是采取降价促销手段实现的。

  上述三种不同来源的数据互相印证,可以清楚看出第三季度的房地产市场运行状况与今年上半年相比已经出现了明显变化,市场预期已经由乐观逐渐转为悲观。
楼主cokke 时间:2018-11-21 11:17:11
  【杨伟民:应允许城市人下乡购买宅基地使用权】全国政协经济委员会副主任杨伟民表示,户籍、土地、住房等多项制度阻碍了城镇化,推进新型城镇化就是要破除、改革这些阻碍性制度,比如应该加快农业转移人口市民化,允许城里人到农村购买宅基地的使用权,同时简化行政层级,设置更多城市。(财经)
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  简要评一下;

  1,土地本身是没有价值的,土地的价值取决于土地的产出和劳动力的投入,专家学者不承认这个科学道理,以为又可以复制城市土地抵押贷款,贷款购房的老套路,推动土地价格上涨,然后再不断抵押贷款,银行创造信用货币,再造通货膨胀繁荣。才有了这个馊主意。

  2,中国土地,房价不断上涨依靠的是国家垄断土地供应,掌控房地产开发,农村集体土地的开发利用实际也是国家垄断,例如长期不承认小产权房。

  允许城市人购买农村宅基地就会从根本上动摇国家和集体所有的土地基本制度,从而也就动摇了房地产涨价的基础。

  允许农村宅基地自由买卖,实际上就开了土地可以私有买卖的先河,农村宅基地可以自由买卖,那么城市可不可以。

  既然宅基地可以买卖,那私人,几家联合,共同开发宅基地可不可以,城市可不可以几家联合自己集资建房。

  允许宅基地买卖,那现有小产权房也就自热而然合法化了,各种围绕城市的卫星城就会雨后春笋般的在城市周围冒出来。

  也就意味着国家垄断土地,垄断房地产开发制度的结束,房价不断上涨的基础彻底终结。
作者:liaozx611 时间:2018-11-21 11:19:36
  辛苦,多楼为你点赞,多发好文章
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