体验东南亚,分享本人在东南亚买房投资的经历

楼主:阿小丢奇遇记 时间:2019-03-18 16:26:32 点击:6637 回复:180
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  很多人提到东南亚有贫穷落后的印象,先说说越南。我来了之后感觉越南还是不错的。第一次是2017年5月份的时候去了芽庄,胡吃海喝的也花不了很多钱。2017年底我有了投资东南亚房地产市场的想法,然后就去了柬埔寨的金边和越南的胡志明市。

  我现在说说我的想法,希望和有缘的人一起讨论切磋。


  我重点关注了柬埔寨,菲律宾,越南等几个地方,新加坡的性价比不够好,我就忽略了。泰国的曼谷的价格太贵了,所以我也没有考虑,菲律宾的马尼拉还是非常棒的,对于我来说,我感觉最有吸引力的地方就是越南的胡志明,柬埔寨的金边,菲律宾的马尼拉。泰国的曼谷,马来西亚,新加坡都被在最开始阶段排除了。缅甸由于目前和美国关系不太好,所以也排除了,我感觉仰光还是非常有吸引力的地方。在这些国家里,我目前排第一的就是越南的胡志明,第二是柬埔寨的金边,第三是菲律宾的马尼拉。我来说一下我的理由。

  越南胡志明,人口多1300万人口,整个越南差不多9500万人口,胡志明是经济最发达的城市,目前来说是日本,韩国,新加坡,欧洲,美国,中国都看重的地方,外资喜欢的地方一定是有原因的。城市有底蕴,老百姓不土气还是非常时尚的,虽然大部分人不富有但是由于外资的进入加上本国人勤劳,应该会很快变富的,越南房子最大的问题就是不能使用美元,越南盾属于小货币,还有产权只有50年,到期可以延长一次,就是100年。

  柬埔寨金边,全国使用美元,所以资产就是美元资产,租金非常高,持有房产租售比应该是东南亚最高的。当地经济增长迅速,产权永久产权。不足的就是已经价格不低了,找到性价比高的不容易。

  菲律宾马尼拉经济发展不错,人口大国,整个菲律宾已经超过1亿人口,马尼拉大约有2200万人口,也是永久产权,当地人英语水平高。不足的就是房价已经不太便宜了,找合适的不太容易。
  其他城市,我之后再说。

  继续说一下我为啥想投资东南亚房地产?一般人都有种错觉,感觉应该投美国,加拿大,澳洲或者英国欧洲,认为那里是永久产权,政治稳定。当然买房一定要在政治稳定的环境下,因为只有政治稳定才会有精力去发展经济,经济发展了,老百姓才有能力改善自己的生活环境。在东南亚其实就正好具备了这些条件。对于投资来说,肯定是寻找价值洼地,例如之前的中国,政治稳定,经济高速发展,不管是政府原因还是老百姓对房子的渴望,让我们的房价一涨再涨,突破了我们的认知底线,如果当初买房的人考虑到中国房子是按照建筑面积卖,得房率就仅仅80%,产权仅仅70年,商住两用的才40年,你还敢投资吗?当初果断买入的人们不就看到了中国政治稳定,进行了改革开放,经济高速发展,属于价值洼地。现在看看东南亚不和当初的日本,韩国,中国一样吗?当柬埔寨的金边或者越南的胡志明都建设的像上海一样了,那会的城市一定是非常好的,但是你有没有想过,那会的房价,你还买得起吗?即使你买得起但是还有投资价值吗?我们投资不就是在底部上升趋势跟随着他们的国家红利一起致富呢?我当初的思想斗争就是这样的,这就是为啥我想在东南亚投资房地产的原因,在东南亚当中政治经济最好的就是新加坡了,但是我们看看现在新加坡的房价,我们还能买得起吗?还愿意在新加坡投资买房吗?毕竟房地产投入资金还是非常巨大的。


  东南亚目前包括人口过亿的印尼和菲律宾,经济发达的新加坡,佛系深远影响的缅甸和泰国,还有唯一的社会主义国家越南,两个穆斯林国家印尼和马来西亚,马来西亚算是穆斯林比较世俗化的国家,让人遗忘的老挝和文莱,目前的经济高增长的柬埔寨和越南。这个区域受到了穆斯林和中国文化影响深远以及后来的欧洲法国和西班牙以及美国的一些影响。


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楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-18 16:50:29
  在2018年过完年后,我先找个一个特价机票出发去金边,我开始还是对金边有很多期望的,毕竟柬埔寨全国是使用美元的。来了之后对金边还是印象不错的,就是感觉物价非常贵,物价绝对和美国接轨了。物价水平赶超了北京和上海。就是路边摊也和曼谷一个价格。金边也是大兴土木,到处都是新建的楼房,欣欣向荣的景象。就是不知道本地人是如何忍受这个高房价的。


  之后我又出发去了越南胡志明市,一下飞机就被西贡吸引住了。实在是人多呀,感觉国家处于欣欣向荣的阶段。我感觉这里非常像15年前的上海,感觉机会无限。当然我也是到处看,体验一下当地的风土人情。真的是太颠覆三观了,根本没有想象的那么落后。
作者:zhy2228 时间:2019-03-18 17:00:23
  座个沙发。。。。。。。。价格呢?
我要评论
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-18 17:07:25
  越南胡志明市大教堂,就靠近邮局,都是打卡的景点。

  

  邮局就在大教堂旁边,老式的邮局。

  

  在当地胡吃海喝点的春卷拼盘和一个豆腐,豆腐味道一般般。

  
  

楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-18 17:15:09

  我继续来介绍一下胡志明市的楼盘,我重点是寻找的二郡,七郡,四郡的楼盘,就是说基本围绕着一郡的地方。在之前开发的平盛郡的central park已经交房了,那里现在变成了非常成熟的社区了,房价也是从之前的2000美元变成现在3000美元了,差不多升值了35%,在越南买房基本是不贷款的,外国人是不可以贷款的,加上目前越南的贷款利率非常高,超过了10%,所以本地人也很少听说贷款买房的,所以相对中国来说,还是很少的泡沫的。

  我最早18年3月份看中的胡志明二郡的palm garden的一直到2018年的年底才开盘售卖第二期,这个地方在二郡,对面就是将来举办东亚运动会的场馆所在地,周围的配套设施也非常完备的,价格比第一期开盘的时候贵了10%。然后就是one verandah这个楼盘,这个楼盘也是在二郡,靠近西贡河和二郡区政府,通往一郡的桥也修好了,这样到达一郡也是非常快的,开发商是新加坡开发商,可惜第一期开盘的时候,给外国人的名额实在是太少了,只有17套,虽然我很早就订了,但是还是没有抢到这个指标,那会的价格是2400美元不含税,第二期也是在18年底开盘卖,已经变成了3500美元左右,实在是用飙升来形容了。不过这个楼盘的规划还是非常不错的。

作者:hunter_918 时间:2019-03-18 17:18:33
  感谢分享
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-21 22:45:00
  大家有没有发现,中国和美国恢复外交关系在1979年,越南和美国恢复外交关系是1995年,中间相差了16年时间。所以按照这样的倒推模式,越南应该比中国腾飞晚16年左右。同时越南还缺少一次世界性的盛会,之前的日本,韩国,中国,统统都是通过奥运会这个世界盛会让国家大踏步的腾飞。特别是房价,在北京08年奥运会后,北京的房价那是一鸣惊人。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-21 22:45:35
  1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会。日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。 在筹备东京奥运会期间,日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机,东京和日本全国各地都大兴土木,建设了一批交通基础设施。 其中,令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。1964年10月1日东京奥运前夕,连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营,这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。 有数据显示,日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算,约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。 其中,日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元,道路交通设施建设825亿日元,运营费用60亿日元。除此之外的所有投资,都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。 这种投资的比例显示,日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展,从而带动日本经济的全面腾飞。1962年到1964年,日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-21 22:46:53
  受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外,东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。1964年,日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%,而1963年 1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。 从1961年到1963年,日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时,在短短两年之内,日本建成公寓62栋,2191户,价格也较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元,最高达到1880万日元(相当于现在汇率换算价格为60万-110万人民币)。
  进入80年代,日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球,日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年,日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行、超市,甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。

  随着大量资金涌入房地产行业,日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据,1985年,东京的商业用地价格指数为120.1,到了1988年暴涨至334.2,在短短三年内增长了近2倍。 1990年,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,制造了世界上空前的房地产泡沫。

  韩国也是有日本类似的发展情况。通过回顾大中华圈的发展历史,我们看看最后这个小弟弟越南会是什么一个情况?以目前的人均GDP2300美元/年的情况下,房价只能说是刚刚开始,嗅觉敏锐的日本人,台湾人,韩国人,新加坡人早已经杀进了越南市场,2018年是中国人非常迅猛的投入越南的元年。

楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-21 22:47:33
  我想讨论一下中美关系这个最重要的关系问题。美国可以说是一个神奇的国家,在当今100-200年的时间中,美国是当今国际社会最重要的一个国家,不管你喜欢还是讨厌无法逃避的最重要的一个国家。我们看,在美国历史中,只要和美国交恶的国家,国家发展和老百姓生活都是水深火热的。我们可以从一次世界大战,美国出兵之后,德国惨败,美国在全球确立的霸主地位,之后的二战彻底把德国,日本打回原形,二战后因为意识形态的问题,和苏联,古巴,中国等社会主义阵营交恶,对抗。扶植德国,日本,然后和中国交恶,中国人差不多也开始进入了缺衣少粮的年代,然后韩战开始,韩国和朝鲜的冰火两重天,然后就是越战,南越从繁荣变成萧条,然后的伊朗,当今的委国,和美国交恶的国家很难找到一个国泰民安的例子,只要和美国恢复了友好的关系,都可以从地狱重回人间,看看二战后的德国,日本,韩国,改革开放的中国,革新开放的越南。

  从美国新的总统上台之后,感觉围堵中国,在贸易上发动了贸易战,在军事上频频制造南海麻烦,在经济上处处施压,在文化上关闭孔子学院和对中国留学生进行限制,在科技上对华为,中兴全面打压,在外交上孤立中国,拉拢日本,印度和东南亚进行海上围堵中国,对伊朗出重手,对朝鲜打压和拉拢,可以说在经济,贸易,军事,外交,文化以及科技全面从合作走向了对抗或者说是竞争的关系。这个变化是非常非常明显的,从2016年底到现在,我相信关心国际新闻的人都能感受到这些变化。中国的外部环境比之前要严峻的很多。

  在想到了中国自身的问题,国际关系的变化这些情况之后,我才留心海外资产配置的,如果中国经济保持L模式,当下最流行的就是消费降级,你们有没有想过这个问题呢?房地产,股市基本都比较难赚钱了,对于我这样普通人来说,选择还能升值的东南亚应该是不错的选择,我只能精选一两处,这就是为啥我要开始海外资产配置的原因。

  我们想一下,我们要不要资产配置,如果要,我们再看看自己的资产,然后再决定如何配置,选择哪里也是个人见人智者见智了。如果从开始就认为不需要就没必要纠结是美国还是越南,呵呵。。。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 10:00:47
  我再说一下外国人在越南买房流程情况。这个是从网络上找到的,大部分我都询问过中介和自己复核过,有的还没有问,多多包涵!

  外国人以及在国外定居的越南人买房子的条件:

  -对于在国外定居的越南人:只要有入境许可的对象(有合法的入境签证);
  -对于有外资企业、外国企业的分公司、办事处、国外投资基金以及在越南活动之外国银行(有投资执照、成立分公司、办事处证明);
  -对于外国人:只要是合法入境越南的对象。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 10:03:13
  以上条件按住房法的规定,自2015/07/01起效。颁行住房法的细则后会有进一步的说明。从这个时间来说,最早最早涉足越南房产也就是2016年初期了,因为法律颁布需要时间,还有具体的细则,同时最重要的就是开发商的落地贯彻。所以按照时间推理最早的一批外国人也就是2016年初,同时有开发商开始售卖的房子,加上大部分房子都是期房,也就是2017年底或者2018年交房的。所以现在仅仅是越南房地产的起步期,虽然房价比2016年贵了,但是仅仅是起步,这是我的感觉,插一段我的个人想法。

  交易流程(大同小异):

  (1)选择商品房/别墅后,客户给代理下订金来申请买房(订金金额后定);商品房仅仅可以购买开发的房子的30%部分,别墅是10%,就是70%的份额是越南人,别墅是90%的份额是越南人持有。

  (2)代理转客户的订金与买房申请书给投资商(期限后定);

  (3)收到订金后,投资商与客户进行签订同意书(具体的订金金额按售楼政策);

  (4)客户按售楼政策下订金;一般情况下是5000万越南盾大概2300美元(大约不到2万人民币)

  (5)投资商按同意书的期限通知客户签订买卖合同以及其他与卖房有关的相关资料;

  (6)客户按买卖合同的进度转款至投资商在越南开户的账号上,结算的货币是越盾;

  (7)完成工程时,在交商品房/别墅前30日,投资商发通知给客户;客户按买卖合同规定接收商品房/别墅(在已按买卖合同结算完的情况下);这个时候一般就是付了整个房款的95%。

  (8)投资商给客户办理商品房的红本。拿房产证的时候再交5%的房子尾款。

  注意:客户所需证件:

  (1)合法的护照;

  (2)有效入境越南的签证(需保证在签订买卖合同时,签证有效)或免签证证明(外国人有妻子,丈夫,孩子是越南人或在国外定居的越南人)。


  有关销售房子给外国人的问题以及相关的手续和问题

  3.1转款买房的手续

  (1)在越南的银行开户,转款到投资商的账号;

  (2)直接从国外转款给投资商在越南银行开户的账号,或客户用现金转入投资商在越南的账号。

  -注意:

  (1)外国人随身只能携带5000USD进越南并且必须向越南海关申报;申报后可以存入银行,

  (2)若是房屋交易,携带的金额不能超过交易的价值(价格按房屋买卖合同);

  (3)若外国人承担转款费用,那么收款人承担进账费用以及外币兑换费用(若要取出外币)。若外国人只承担部分或不承担任何费用,那么收款人必须按外国银行的费用承担转款费用;

  (4)有关外国人的账号都会让银行检查相关文件和交易目的,检查用户的随身证件以及在转款指令/委托支付单上登记的签字样本;

  在越南的银行是不接受外国游客存现金的,我感觉是担心洗钱,无法证明资金的来源,不过一般情况房产中介都会帮忙。

  3.2租赁收入转款的手续

  -客户可以选择以下方式

  (1)在越南银行开一个越盾账号(或使用越南银行所开进行支付买房款的账号)用来从投资商或承租方接收租金收入(交易的账号);

  (2)投资商或租赁不动产单位直接转营收到客户在国外的账号。

  -投资商或租赁单位会按买卖合同与越南法律扣除营收的税金和费用:

  (1)营收中的投资商税费(个人所得税):租赁财产的税金为收入的5%;

  (2)外国人增值税:增值税是营收的5%;

  (3)转款费用+国外银行的费用(若有)。

  3.3外国人在越南买不动产的各种税,费用与例费

  1.商品房的增值税是10%(不包括土地使用权与商品房的2%公共面积维修费用),别墅的增值税是10%(不包括土地使用权);(解释一下,增值税对越南人也有10%)

  2.对于商品房:2%的维修基金;(解释一下,修缮费对越南人也有2%的)


  3.证明的注册费:财产的0.5%,最多5亿元/财产/注册,由省人委按每个时间段而定;

  4.申请证明的国家行政费用,例费:按每个时间段由国家规定收取,目前是661.000越南盾。

  3.4外国人转让不动产的各种税,费用与例费

  1.个人所得税:转让价的2%;

  2.按3.2项的国外承包商的增值税;

  3.行政费用,例费(若卖方同意代买方出):按每个时间段由国家规定收取,目前是661.000盾;

  4.登记注册费(若卖方同意代买方出):财产的0.5%,最多5亿元/财产/注册,由省人委按每个时间段而定。

  5.中介费,一般情况下是2%,都是买房的人出,一般都包括在房价中。

  3.5外国人可以携带现金进越南吗?

  -外国人只能携带一定的外币进越南并且必须向越南海关申报,按规定,若外国人携带5000美元以上必须向海关申报。

  3.6外国人能用信用卡(creditcard)来支付订金吗?

  -外国人可以在越南使用国外的信用卡(但是要国际的信用卡)来交若标价是外币就要体现在合同兑换成越盾,此问题在2014/04/22日的文件编号04/VBHN-NHNN与决定编号20/2007/QN-NHNN与通函编号23/2014/TT-NHNN合一调整。一般中介收取手续费,所以还是要慎重刷卡消费。

  3.7签发红本与所有权的手续

  -在完成交接房屋与结算买卖合同(预算在30日内)的情况下,投资商会通知要求客户按法律规定上交文件来办红本;

  -投资商给客户办理红本在收到客户的一切文件的50日后,签发红本的具体时间由政府管理部门决定(实际上,上交一切文件后的6-12个月)

  房屋使用期限:

  -对于定居国外的越南人:永久性所有权,与越南人一样。

  -对于外国个人:50年的所有权,到期之前申请可以顺延一次最长不超过50年。

  -对于国外组织:根据在越南的投资执照期限。

  3.8买卖合同样本,订金同意书以及相关交易卖房的资料包括:

  1.订金同意书,登记买房文件(打桩前)或订金同意书(打桩后);

  2.买卖合同以及附录。

  规定格式的买卖合同样本(不区分外国人与越南人)。

  把合同样本翻译成英文.若有争议,越文版优先。

  3.9抵押房屋买卖合同或者抵押房屋来贷款买房的手续

  根据2015/7/01日生效的2014年《住宅法》第144条规定,房屋所有者是组织单位可以抵押房屋给越南的信用组织,房屋所有者是个人可以抵押房屋给信用组织或是在越南经营的企业或个人。

  但是,目前越南法律没有规定外国人可以将房屋在国外抵押做财产担保,只有规定可以抵押给越南的外资银行。

  3.10委托签订买卖合同与相关文件的手续

  在国外定居的越南人可以委托他人签订买卖合同以及相关文件,委托书必须有国外公证处公证,并有领事馆认证同时在越南翻译成越文,或在驻国外的越南大使馆立具委托书并附带委托人与被委托人的护照/身份证。

  3.11向银行贷款(目前越南人也很少贷款,利率太高,存款利率达到7%,所以贷款利率都超过10%,无法承受)

  条件:证明有偿还贷款本息的能力;

  -在越南工作的劳动合同;或者有国外的银行担保此越南贷款;

  -证明主要财产性收入来源(如租金,营收等等)

  贷款比例按照具体的情况。

  3.12有关保证工程质量的规定

  -保证工程按所审批的计划以及越南工程指标来建设(在合同里面详明);

  -商品房保修5年,别墅对结构部分保修2年;

  -所附的设备根据厂家标准来保修。

  特别注意:

  1.买房时必须通过银行转款

  2.房屋所有权为50年,非永久产权,但与越南公民结婚的外国人同越南人同等待遇;

  3.每个外国人在一个公寓小区最多只能拥有一套房屋;这个规定好像没有,一个人可以买多套,但是不能超过30%额度。

  4.外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区所有外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套;

  5.外国人购房不允许在越南银行贷款,可以在外资银行贷款;
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 10:13:15
  这是网络找到的图片。我们可以看到,越南的商品房只能30%部分卖给外国人,10%别墅卖给外国人,所以越南的房价一定是本国人购买力支撑,外国人只能是锦上添花的功能。
  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 12:04:40
  越南将加速融入国际经济

  除了越南已经实施的各项自由贸易协定(FTA)之外,2007年应该是开启了自由贸易的马力,加入了WTO,在2019年《跨太平洋伙伴关系全面及进步协定》(CPTPP)正式生效,成为重要里程碑。虽然有关由CPTPP协定带来的结果的统计数据尚未出炉,然而明显的是,CPTPP协定落到实处后已为越南企业融入国际经济夯实信心并注入巨大冲力。

  自贸协定带来的大机遇

  据越南工贸部多边贸易政策局消息,得益于与东盟、中国、日本、俄罗斯及即将与欧盟签署的自贸协定,越南将拥有及其特殊地位。各供应链将认真考虑到把其的一部分转向越南。若上述假设真正变成现实的话,一系列新出口商品将诞生。一个新投资阶段、在平坦世界中的生产经营精神迫使国内企业要行动以适应。从新投资项目,生产出产品,旨在最优化投资资金,加强自贸协定带来的优惠待遇。投资商期待各机制出现好转将营造出日益平等的营商环境。

  基本上,CPTPP成员国间95%的关税将被削减。该协定生效后,越南有望立即在贸易方面上尤其是在出口活动中成为最大受益者,包括享受大多数其他CPTPP成员国在纺织品服装及鞋类等领域予以的关税减让。

  代表被视为从CPTPP协定中受大益的产业——纺织服装业,越南纺织服装集团总经理黎进长认为,得益于CPTPP协定,越南将从加拿大及澳大利亚等两个潜力巨大的纺织品服装出口市场收益。目前,越南纺织品服装只占上述两个市场份额的4-5%。预定越南纺织品服装的客户数量有所增加。这是大好机会。

  多边贸易政策司司长梁皇泰认为,路已经疏通,然而汽车能否行驶并且行驶多远还依赖于其质量及其中的汽油量。市场已经开放,然而如果不主动了解并进军,就不能占领市场。

  实际上,20多年融入与竞争的经验表明,出口增速一直比进口增速更快,因此,没有理由对出口市场尤其是加拿大、墨西哥、秘鲁等越南实现贸易顺差的出口市场持有悲观态度。就能力而言,各代各不同、各行各不同,因此在每份自贸协定落到实处之前,难以肯定机遇还是挑战哪个更大。然而,回顾20多年实施革新与融入国际经济历程后可见,越南正在抓住的机遇更大。


  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 14:43:05
  胡志明真的是蛮国际化的大城市了,随处可见的外国人,日本援建的地铁,法国殖民留下来的欧式建筑。其中西贡有俩个特色:
  1.又高又窄又长的小高楼,据说因为法国殖民的时候按照门口的长度来增税,所以淘气的越南人建成了这个样子。
  2. 太少的中国人来这里,希望媒体理性宣传后,大家来这里玩一玩,值得一游。
  胡志明市是东南亚唯一几个欧洲氛围的大都市。由于曼谷没有被英法殖民过,还是保留着自己的风格。新加坡和吉隆坡还有雅加达缺少胡志明市的这种休闲。
  

  

  

  

  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 15:03:28
  旅行走遍世界,了解世界不同,方可运筹帷幄。是不是很有道理?!哈哈。。。

  说起越南,我们都不陌生,不仅因为它与我国的广西、云南两省接壤,是我国的陆上邻国,更重要的是越南也是受中华文化影响深远的国家,在两千多年前越南还是我国秦汉帝国的“交趾郡”,甚至到明代时候还是我国的藩属国,之后才独立出去成为一个国家,所以说越南与我国历史渊源是颇深的,应该同属大中华圈,最为熟悉的两个城市就是河内和胡志明市了。

  胡志明市,越南第一大城市,在越南的地位类似于上海之于中国。早期,胡志明市是作为南越确认为首都时,社会经济受到西方经济影响,十分发达,被誉为“东方巴黎”,是当时亚洲人人向往的城市。而如今40多年过去了,胡志明市是否还光辉依旧呢?今天我们就假设它是中国城市,看看它在中国城市中能排到什么位置。

  越南是一个南北长、东西窄的国家,面积面积虽然只有33万平方公里,但海岸线却长达3260多公里,而且越南也和我国一样,国内第一大城市都不是首都,越南第一大城市是位于其国内南部的胡志明市,当然胡志明市曾是“南越”首都,越南统一后成为越南的经济中心,那胡志明市实力怎么样呢 ?

  在2016年,胡志明市GDP达到454亿美元,2017年,胡志明市的GDP总值达到504.93亿美元,在2018年,胡志明市GDP达到608亿美元,我们可以看到胡志明市的GDP每年均以10%增幅增加,特别是18年,大约增幅达到20%,人均GDP已经达到7089美元,占据全国大约25%的GDP,远高于上海GDP在中国的比重。胡志明市人均GDP是越南人均GDP2.8倍。可以说,越南的人口和经济都是主要向胡志明市靠拢,集中发展的。近几年来,胡志明市基础建设进步迅猛,城市配套日益完善,在东南亚众多城市中已具备了一定的竞争力。

  而如果将胡志明市放在中国城市中,相信平时对中国各经济实力有所了解的朋友都知道,中国一流城市的GDP水平大多都超过了万亿,有的甚至达到了两万亿,胡志明市的4200亿元从2016年排名第六十五名上升至第四十五名左右,已经超过南宁在厦门之后,相当于中国的一个二线城市。
  胡志明市经济规模增长超过厦门也是指日可待。胡志明市放在中国,不管是GDP还是人均收入,都只能是接近于二线的水平。越南改革开放也已经有三十年了,经济发展却仍是处于初级工业化水平,可谓是十分愁人,会不会在这次中美贸易战渔翁得利呢? 在飞速发展的胡志明,我们能不能跟随他的步伐呢? 从2016年还仅仅相当于中国三线城市的规模,到2018年已经达到了二线城市,会不会再过5年就把武汉,成都,西安,杭州甩在后边?不要等胡志明真正变成了一线城市再追悔莫及,为什么我没有在2019年去胡志明买房呢?

  今天你对我爱搭不理,明天我让你高攀不起!哈哈。。。。不知道大家是否同意?
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 19:00:14
  我继续来具体介绍一下,我买这个楼盘情况:ECO GREEN SAIGON
  我为什么会选择这个楼盘呢?说说我的理由:
  1.地理位置非常好,邻靠四郡二郡依托于七郡,离七郡的富美兴非常近,离展会也非常近,目前四郡的船厂确定要拆迁,之后非常有可能变成CBD,即使不变成CBD靠近西贡河的周围也是做成高端住宅,同时把通往一郡的道路拓宽为40米,这样从ECO到达一郡是非常方便的。
  2.非常重要的一点就是这个小区统一规划,目前规划是4000户,大概会容纳1万多人,小区自带的公园就达到2.3公顷,最亮眼的就是Grand Hyatt 酒店就坐落在小区旁边,达到68层,绝对是七郡的新地标,小区配套的湿地公园达到23公顷,如此大的公园近在咫尺,所以该小区整体规划非常好。
  3.小区的规划有日本永旺商场,越南人非常喜欢日本品牌,加上永旺的物业管理一定会带来超多人气,同时小区自己配套的商业店铺也有200多个,所以小区配套是非常成熟的。
  4.小区的好不好,能不能保值重点就要看物业管理,这个楼盘是用第一太平戴维斯作为物业管理,据说这个还有点变化,会采用更好的物业公司,使用更好的物业绝对是对房产的保值的重要环节。
  5.开发商之前在河内开发了很多地产项目,这个是他们第一个胡志明的项目,为了品牌和声誉也会做好这个项目,同时房子全部精装修,采用进口的材料,这个成本也不会低,按照一般情况下,一个平方大概400美元的装修成本还是需要的。

楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 19:01:32
  这个是开发商的基本解释:
  “城市+公园”意味着一边享受城市化的便利,一边可以呼吸新鲜的自然空气;拥有一套房子的同时, 还拥有一座公园,尽情享受阳光,空气,鲜氧,绿色,负离子是品质生活的体现。
  Eco Green Saigon南面与胡志明最大的公园Huong Tram Park相邻,占地20公顷, 小区内部还拥有2公顷的内部公园,是都市人们理想的居住环境。
  采用交叉式设计,四面都可以看到景观(西贡河景和公园景)。
  项目介绍
  项目名称:Eco Green Saigon
  位置:胡志明市,第七郡,新顺西坊,阮文灵大道39/8B号
  开发商:Xuan Mai Corporation
  占地面积:14.36公顷
  建筑密度:24%
  建筑商:Coteccons集团
  物业管理:第一太平戴维斯,这个好像有变化。
  复合型社区:小区配有住宅,商住,写字楼,商场和五星级酒店,此外,配套有学校,公园,健身房,泳池等各项娱乐设施。
  可以看到写字楼酒店是君悦酒店,这个地标建筑物是68层,也是属于第七郡的最高楼了。还可以看到别墅区,公园,学校等等。
  项目详情
  项目数量:4000户住宅,200户商住
  规模:6栋住宅楼,1栋办公楼和五星级酒店
  房屋类型:
  第1层:商铺
  第2-35层:住宅 2-3居室:52-94㎡
  每层5个电梯11户住宅
  施工时间:2018年第三季度
  交付时间:2021年第一季度,精装修
  预计售价:2.200 - 2.400 美金/平米不含税,这个价格是第一期的价格,第二期变成了2.300-2.500美金/平米不含税,第三期预计2.400-2.600美金/平米不含税.
  越南人可享永久产权,外籍人士可享50年产权,期满后可申请延期--如外籍人士日后将物业转售予越南人,更换房产证时可变更为永久产权
  物业设施完善,是一个大型综合体社区。包括:游泳池,健身房,公园,商铺,购物中心, 大型派对餐厅,停车场,以及24小时保安服务等
  高端住宅,小区内建设有一家高端五星级酒店,Park Hyatt Hotel
  优越的地理位置:
  坐落于胡志明市第七郡主干道旁,直通胡志明第四郡和一郡CBD,10分钟到达胡志明市中心一郡,距离槟城大市场仅3.8公里距离;
  方便到达胡志明各大景点,距离胡志明市著名地标Bitexco,圣母大教堂,胡志明市人民代表大会堂等仅5公里路程。
  5分钟抵达胡志明市最富裕的区域之一富美兴,仅2公里距离。
  15分钟抵达二郡新都市区,首添4桥通车后仅需5分钟车程。
  Eco Green Saigon毗邻胡志明市第二郡“浦东新区”,连接2郡和7郡的Thu Thiem 4桥将于2020年通车,届时五分钟即可到达二郡CBD新区,房价仅为该区一半 甚至三分之一,升值潜力巨大;
  目前二郡Thu Thiem新开发的项目均价 5500美元/㎡,新加坡Keppel集团开发的Empire City第三期售价 6000美元/㎡起;香港Sonkim Land集团开发的Metropole第一期售价 4500-6600美元/㎡。
  第七郡道路改造规划将大力改善城市交通,小区居民将畅通到达胡志明市各个地方。
  第七郡通往第四郡的主干道Nguyen Tat Thanh将拓宽至40米,该项目改造工程2018年12月31号开始,将于2020年完工通车,全长3公里,届时通往一郡CBD将更加便利,仅需7分钟直达。
  项目旁边的道路Huynh Tan Phat将于明年实施改造工程
  单轨2号线MR2通过项目:
  2017年5月22日,胡志明市人民委员会与韩国釜山市政府签署了关于建造单轨铁路2号投资项目的备忘录。
  拥有成熟的交通系统,完善的配套设施和极为珍贵的自然景观资源,是理想的居住环境;
  该区域生活便利,交通发达,上学,就医,娱乐,购物方便,为都市居民提供了便利的生活工作学习条件;
  大型商场超市:永旺百货,Vivo City, Lotte Market, Coop Mark, Big C, Crescent Mall;
  娱乐配套:百盛贸易中心,Crescent大型购物中心,Vinmart,富美兴市场,Anh Sao商场;
  学校:孙必胜大学, Rmit大学,Renaisa西贡国际学校等
  医院:心德医院,法越医院等;
  国际学校:加拿大国际学校,Renaissance 国际学校,ABC 国际学校, 西贡南部国际学校,韩国国际学校,澳大利亚国际学校等;
  胡志明市西贡国际展览中心(SECC)

  这个楼盘我就完整的介绍了一下,我是非常喜欢这个楼盘的。唯一的问题就是期房,个人观点,欢迎各自反驳。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 19:13:55
  百万可以买到哪些城市的房产呢?这个问题非常具体,让我们看看图表说话。

  看看这个图,2018年租售比情况,第一名达拉斯,第二名大阪,第三名名古屋,第四名金边,第五名盐湖城,第六名奥斯丁,第七名丹佛,第八名曼彻斯特,第九名布里斯班,第十名墨尔本,第十一名利物浦,第十二名波士顿,第十三名胡志明,第十四名东京23区,第十五名爱丁堡。大家发现没有,发展中国家就是金边和胡志明两个城市,发达国家的房价非常稳定了,根本没有上涨空间了,所以金边和胡志明租售比高还有涨价空间。

  

  为了让租金回报率数据更好地指导投资,我们把房价也列入参考体系中,以租金回报率为横坐标,以房价为纵坐标,从而找到一些性价比更高的城市。
  下图右下方第四象限中的城市,投资性价比相对更高,能用较少的资金,撬动更高的收益,我们把它们列为五星城市。在这些城市,低于300万人民币的资金,依靠租金每年可以获得3.5%以上的收益。比如达拉斯、大阪、名古屋、金边、奥斯汀等等,租金回报率最高,房价也相对更低。


  

  而图中右上方第一象限的城市,房价虽然高,但租金回报率也还不错,我们把它们列为四星城市,比如波士顿、东京、洛杉矶、堪培拉,每年还可以获得超过5%的回报率。
  左下角第三象限的城市,房价和租金回报率偏低,若租金进一步上涨,则有可能跨越3.5%的门槛,这些城市有待进一步观察,我们把它们列为三星城市。   
  左上角第二象限的城市,房价高,租金回报率低,属于各个国家的一线城市,保值属性优于租金收益,我们把它们列为二星城市。
  一共有20座城市房屋均价在300万以内,它们分别分布在日本、柬埔寨、越南、美国、英国、澳大利亚、加拿大、德国、新西兰,以及中国。这样的配置,算得上全球资产配置了吧。100万左右可以买到哪些城市的房产呢?我们试着在40座城市中列出房价在这个范围内的,结果发现仅仅够金边和胡志明。 所以一切都是以数据事实说话才是最重要的。

  

  曾经一度不受投资者青睐的东南亚城市,金边、胡志明、曼谷的海外房产租金回报率超越大多数发达国家,离不开这些城市的高租金。各个国家也正在上演“逃离北上广”的趋势,更多的二三线城市投资回报率超越一线。
  金边和胡志明租金回报率分别为6.92%和5.56%。金边和胡志明分别是柬埔寨和越南的第一大城市,也是两个国家的经济中心。这两座城市都可以找到总价不到100万人民币,但租金回报率在6%左右的房产。是既可以享受高租金,同时又能获得房产增值的城市。
  最近几年,随着中国制造业的升级,低端制造业不断转移到东南亚的柬埔寨、越南等国家,大幅拉动当地的经济发展。同时,柬埔寨和越南也正好处于“一带一路”沿线国家,大量中国资本涌入柬埔寨和越南,带动当地的经济和基建发展。河内第一条地铁就是中国承建的,胡志明第一条地铁是日本承建,第二条是韩国承建,可能对于越南来说就在这几个国家寻找质优价廉的产品吧,希望中国最后能够胜出,让中国地铁占领东南亚。
  胡志明最近几年都被普华永道和仲量联行列为亚洲发展潜力最大的城市之一。
  而柬埔寨作为亚洲GDP增长最快的国家,正在经历着十年前中国飞速发展的道路。柬埔寨首都金边是全球人口增速排名第三的城市,汇集了整个国家的高收入人群,和外资企业及NGO工作人员,租房需求强劲。柬埔寨非常聪明的选边站,紧紧地抱住了中国的大腿,在整体需要资金和技术的情况下,这样的国家政策也是一个明智的选择。

  金边和胡志明目前所处的发展环境相似,是东南亚为数不多的几个值得投资的城市。但金边的投资环境相对宽松,对外国人投资门槛低,也没有外汇管制,投资起来会更方便,从这一点来看,金边的优先级也要高于胡志明。越南毕竟人口多,还是有一定的野心的,所以越南也在中国,日本和美国之间进行平衡。虽然和中国有领土争端但是依旧支持一带一路的政策,所以很多人认为越南反华也是比较幼稚的想法。就像很多韩国人和朝鲜人一样,对中国这个邻国是又爱又恨,绝对和印尼对待华侨的政策是完全不同的。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 19:29:22
  一直想写一篇关于泰国置业的陷阱的文章给大家,因为我觉得泰国和国内大不一样,用国内的思维来这里选房很容易上当受骗,还有不是谁都适合泰国置业,也希望给处于冲动期的各位投资客泼泼冷水。

  有很多人会选择泰国,真的劝大家不要脑子一热就买房子,甚至是远程买房,摸清楚自己的需求再说,以我的了解,在泰国的房产中介真是普遍素质偏低,特别是忽悠买芭提雅的房子的人,而且泰国的公寓虽然永久产权公共设施不错,但真的也并非人人合适,单就二手房市场活跃度不如国内,而且海外置业很难亲力亲为打理,这些都是买之前要考虑好的,认知所有缺点真的很重要。


  各大平台都在说泰国置业的优势,什么外国人可以永久产权、没有公摊、精装修、公共空间不错,的确泰国买房有很多很多的优点。
  那么泰国置业的缺点是什么?希望大家海外置业前可以思考清楚,毕竟这是锦上添花一般没有刚需,买不好会得心病,总结如下,如果你符合其中任何一点,请你果断的停止泰国置业并且把资金留在国内:

  选择曼谷以外的泰国城市;
  要求租金收益超过5%;
  被中介所谓交屋之后的托管所迷惑,完完全全的本末倒置;
  期待炒房赚快钱;
  觉得离公共交通七八百米也不算远;
  套用中国的观念,看好所有的公共交通沿线;
  听信什么未来几轨交汇,未来XX商场,不懂得在泰国要投资当下,并且不知道在曼 谷天铁BTS比地铁MRT高级的多;
  选择低层公寓;
  要买湄南河沿岸,以为这就是20年前的黄浦江陆家嘴;
  中意Rachada、Huai Khwang;
  上来就问CBD在哪儿?被一些地方几栋办公楼迷得以为这里就相当于北京国贸CBD;
  要买开发商已经完工楼盘的一手现房;
  喜欢买什么都配齐的楼盘,最好刀叉都有;
  并不清楚泰国所谓住哪里是有标签的,傻傻分不清楚什么是擦边球;
  要买大型小区,不懂得曼谷的豪宅清一色都在主干道边上;
  天真的以为只要选择大开发商,地段就一定没有问题;
  想要买芭提雅,几十万一套海景房好便宜啊。


  下面详细的讲解一下:
  选择曼谷以外的泰国城市

  遥记得一位泰国本地专业人士说过,泰国什么都缺,但就是不缺地,泰国本国人口不过6000万左右,但绝非小国家,从曼谷飞清迈和普及都需要一个小时。所以在泰国,会有尊贵的黄金蛋黄地段,但更多的是大量的廉价土地。买房子永远记住是买地段,地段,地段,重要的事情说三遍。

  其次一般人海外置业都比较在意出租情况,为了保障酒店的利益,泰国法律明令禁止利用公寓进行Airbnb(爱彼迎)等短租行为,只是有些公寓物业管控不严,建议你不要抱着侥幸心理钻法律漏洞。而且短租如果你人在国内,那必须要受制于人,背包客来了请人送钥匙,背包客走了请人检查房屋,也许有的中介公司说会有专门的阿姨做这个事,请问一个阿姨管理几十上百套房屋,可能背包客弄坏了你的东西走了,你押金也退了,下一个背包客进来你才发现东西坏了,为时已晚,也有可能出现背包客进来投诉你一堆问题,物业不允许他入住等等,不要指望泰国阿姨会有多强的责任心,因为她一个人实在忙不过来。任何时候都尽量不要做让自己受制于人的事情,况且这是房子。
  非常简单的道理,曼谷是泰国的首都,集中了全国的经济命脉,也集中了全国超过六分之一的人口,常驻60万外国精英,这类外国人和本地高级白领才是高租金预算+长租的稳定客户,而他们99%集中在曼谷,其余泰国地区诸如芭提雅、普吉岛、华欣等等,只有短期的游客,清迈更是只有一些去养老的群体。所以说,曼谷几乎集中了全泰国所有高预算的长租客户,其余地区几乎没有。
  最后说说房产的增值,首都和其余地区没必要比较了,过去10年北京和保定哪个涨的多?

  要求租金回报率超过5%
  现在不是以前那个好世道了,首先泰国公寓由于公共空间较好,不需要买车位,所以物业费贵,一般的公寓45泰铢一平一月,奢华档次的85泰铢一平一月起,你需要刨除一年中一个月的租金付物业费,其次如果物业帮你代理长租或者专门的租赁公司帮你长租,他要抽取一年中一个月的租金作为服务费,所以保守起见你一年只能拿到十个月的房租。
  其次目前曼谷的公寓已经不便宜了,素坤逸好点的区域临近BTS的几乎4万起,如果有人告诉你回报率6%以上,甚至瞎扯淡的8%,请你果断拉黑他,可能他给你按Airbnb离你最近的五星级酒店算,还天天满房那种,重点这是非法的,买之前考虑回报率请你以长租为前提。
  理性的长租回报率应该在3%-4.5%左右,能做到5%就非常了不起了。很多客户喜欢问中介租金回报率,这真的是一种主动让人套路你的行为,买之前跟你说的再好,交屋之后达不到承诺,你能怎么样?所以这种东西不要相信任何人,要根据自己的专业知识去判断,放低心里预期看自己能不能接受。
  还有客户会问中介,这里以后好出租吗?中介本来就是卖家,立场不中立,你说他能怎么回答?好不好出租你自己判断,无非就两点,第一:周围有没有租客群体。第二:你的房屋在该地段竞争是否激烈。最好的情况便是,一片豪宅你是平价,或者一片平价你是豪宅,亦或者一栋公寓你是为数不多的最小面积或者两房。总之同类型房源竞争少,出租一定会容易一些。这就是为什么不太推荐Rama 9的原因之一,成千上万套小户型,而且周围爱买不爱租的同胞偏多,以后交屋你要租给谁?

  被中介所谓交屋之后的托管所迷惑,完完全全的本末倒置
  我觉得很多同胞会被中介所谓交屋之后的托管所迷惑,完完全全的本末倒置,我们需要的是买到好房子,好房子才不愁租,才不受制于人,我们不是买他的服务,况且你能保证他可以帮你打理一辈子?漂亮的承诺都能做到?很多首付给了之后你就从爷爷变成孙子了,反正中介的佣金已经赚到手了,我觉得这类承诺本身就是不负责任的。出租打理是一个超级长期的事情,只有房子本身地段好并且有租客群体才会容易操作,最靠谱的只有你的物业,而且泰国的物业都有专门的出租部门专人负责管理长租,他会抽掉你一年一个月的租金作为佣金。万事靠自己总是最保险的。

  期待炒房赚快钱
  如果你买了期房,期待付尾款前出售首付合同赚取溢价,首先不能保证你一定能卖得掉,你也不要做这种未来不可预知的事情,你不是专业的泰国投资客,你拿不到开盘最初VVIP的价格,也未必能拿到最好的户型,最重要的是在国外你缺少各种专业知识,99%的人在国内都没这个水平,你还想跑泰国来当投资客,真的有一丢丢风险。
  如果你付了尾款准备几年之后等房价上涨出售,那么首先要告诉你外国人来泰国买房清一色喜欢新公寓,谁想要二手货?你问问自己便知。其次如果二手房你卖给泰国人,泰国人也是喜欢新公寓,因为新公寓无论公共设施以及质感都会超越旧的,除非你现在买在精华地段快要枯竭的优秀土地+大型开发商+入手价格不贵+景观不错+楼层合理+户型稀缺竞争少,你才比较容易出售,因为如果你去租房子可能这些都无所谓,只看面积即可,但是今天如果你要去买二手房,你一定会仔细斟酌。
  总之,买的时候心态放好,任何时候尽量不要寄希望于未知的未来。
  觉得离公共交通七八百米也不算远
  如果套用国内的观念,七八百米确实不算远,在国内随便散个步就两三公里了。可惜泰国人可不这么想。
  泰国是全年30度以上的高温高湿热带气候,非常炎热,差不多超过八百米他们就要坐摩托车了。这也就是为什么距离轻轨六百米范围内是最受租客欢迎的地段,也是最黄金、最容易出租的地段,因为走路可以接受,不需要乘坐一小时一次的小区接驳车。
  所以,在同一区域内,距离轻轨越近的公寓售价越高,租金自然也就越高。
  套用中国的观念,看好所有的公共交通沿线
  曼谷公共交通沿线的公寓售价从来都是很高的,同时也是最抢手的。但并不是所有公共交通沿线地段都适合投资。
  由Bang Sue至Bang Yai的23公里长的紫色轻轨线沿线地段就得非常小心。Nonthaburi片区在今年前四个月的公寓开盘数量冠顶整个曼谷,捷运沿线甚至有大量的已竣工公寓,目前的现状就是即卖不掉也租不掉,超多中国投资客哭晕在厕所。
  其次便是机场快线(Airport Link Railway),附近的公寓并不那么受青睐,因为绝大多数在曼谷居住的泰国人和外国人都前往Silom/Sathorn片区和Sukhumvit片区上班,而不是天天去机场。
  毫无疑问,最好的公共交通绝对是Sukhumvit线(Siam站至Thong Lo站,除去Nana),你看商场分布便知,泰国所有的大型商圈全部集中在这一节,而且全部是跟BTS天铁直接相连,大名鼎鼎的Siam商圈在BTS天铁Siam站,东南亚最大的商场Central World在BTS天铁Chit Lom站,贵妇百货Central Embassy在BTS天铁Phloen Chit站,潮流商场Terminal 21在BTS天铁Asok站,设计感十足的Em District在BTS天铁Phrom Phong站。
  听信什么未来几轨交汇,未来XX商场,不懂得在泰国要投资当下,并且不知道在曼谷天铁BTS比地铁MRT高级的多
  首先,泰国的第一条公共交通天铁BTS,在1999年通车的时候就是两条线,现在还是两条,只是向外扩展了一部分,其中素坤逸线以Samrong站为起点的东南延长线已经竣工2年了,还要一年才能通车,这就是泰国公共建设的效率。千万不要拿中国的基建来想象泰国,他没有那么大的人口,诉求不是非常强烈,最重要的是泰国土地私有化,基建非常困难,1999年到现在20年过去了,BTS开始是两条,现在还是两条。
  很多人喜欢看曼谷未来的轨道交通规划,真是做梦吧,估计一辈子都修不完。
  中国中介最爱炒作的就是未来会有XX色线,未来几轨交汇,未来XX商场,请你听听就好,在泰国永远投资当下。
  规划中的捷运线不确定因素比较多,毕竟泰国政府对城市的建设和规划总是朝三暮四变来变去的。
  在建中的捷运线虽然比较确定,但沿线地段会否因捷运线的通车而繁荣又是另一码事,毕竟才通车不久的紫色地铁线就不被待见,恐每年亏本12.73亿泰铢,沿线的在售公寓纷纷在降价出售。
  还有都在炒作的Bangkok Mall,在鸟不拉屎的Udom Suk、Bangna一带,只是围了一块地竖了一个烂旗子就把中国投资客骗的晕头转向了,你也不看看周围都是什么收入水平的群体,建个大型高级商圈要给谁逛?可能30年后能建起来,近期我认为完全不可能。


  另外并不是所有的公共交通都是同一个档次,为什么“首选天铁BTS,其次地铁MRT”呢?
  第一、轻轨线的每日载客量为85万人次,地铁线的每日载客量为30万人次,而机场快线的每日载客量仅为8万人次。公共交通的载客量预示着受欢迎程度,也预示着对沿线住宅的需求量。
  第二、由于曼谷市区高端公寓的租赁市场基本上都有由在曼谷居住的外籍人士来支撑,而最受外籍人士青睐的居住片区只有三个:Central Lumpini、Sukhumvit和Silom/Sathorn,轻轨Sukhumvit线和Silom线正好贯穿了这三个生活配套无比完善的片区,并可直抵曼谷超级市中心商圈Siam;而地铁线并没有贯穿曼谷市区的各大核心片区,仅与轻轨Sukhumvit线在Asoke交汇和中央商务区Silom/Sathorn擦肩而过。
  第三、所有的高级百货全部集中在天铁BTS沿线。

  选择低层公寓
  横贯曼谷市区最重要的主干道就这么几条。副主干道就多一些,而巷子就多到数不胜数,稀缺性决定了价值。而且泰国根本没有大型小区的概念,公寓都是相互独立的一栋建筑,越靠近主路的越贵,跟中国完全不一个概念。
  在泰国,任何一个楼盘的兴建都必须要通过EIA(Environment Impact Assessment,环境影响评估)才可以开始动工。审核主要有两轮,过程十分严格,楼盘必须要达到EIA的各项硬性标准,比如只有在道路足够宽阔的主干道和副主干道上才可建造高层,再比如楼盘要盖X米高,就必须得从路边往后退X米。
  所以,路宽较窄的小巷子内是不允许兴建高层的(无法通过EIA),只能建低层(通常八层)。也正因如此,不允许兴建高层的地价要比允许兴建高层的地价要低得多。为什么曼谷市区内的主干道或副主干道基本上都只兴建高层?因为主干道或副主干道上的地价不仅异常昂贵,还十分难拿地,如果只盖一栋几层的楼盘,开发商不仅无法回本,更甭提盈利了。
  要买湄南河沿岸,以为这就是20年前的黄浦江陆家嘴的地段。曼谷市区主干道两旁的土地供应非常稀缺,核心区域内的主干道基本上已被开发殆尽,“物以稀为贵”,说白了就是“最值钱”。目前曼谷数个均价超过50万泰铢/平方米的超奢华档次豪宅,90%都座落于曼谷市区稀缺的顶级主干道上,而且无一不是高层。也只有座落于主干道上的高层,才有可能卖出高价。
  而且从楼盘本身来说,高层拥有更开阔的视野、更敞亮的采光、更壮观的景色、面积更大的泳池等公共空间,重中之重,高层可以完全避免低层存在的单元对视,私密性好的不是一点半点,居住的实际感受会比藏在深巷中的低层要好很多。

  要离国际学校近,要买学区房
  首先泰国完全没有学区房的概念,只有普通学校和国际学校,能否入读国际学校和买房置业没有任何关系,国际学校收费非常昂贵,而且得益于泰国出色的国际教育,全泰国国际学校有300多所,曼谷超过150所。
  其次好的国际学校一般占地面积大,是绝对不可能在市区的,99%的国际学校都在大郊区。
  在我心里,外国人通常选择国外顶级国际学校在曼谷的分校就读,尤其是全英九大公学,因为这类学校在国际上颇具知名度,容易进入欧美顶尖名校,那在泰国这类学校只有两所,Harrow和Shrewsbury,都属于全英九大公学,外国人几乎都中意这两所。Harrow大到甚至有一片自己的人工湖,操场有四个足球场那么大,可以全寄宿,位于廊曼机场附近的大农村,你自己想想大农村周围会开发公寓?去看看便知。Shrewsbury位置好很多,湄南河边,但是校园面积也小很多,乘坐学校的私人快艇便可直达BTS天铁Saphan Taksin站,该地五星级酒店林立,周边房子非常少,伴随着Icon Siam的竣工,价格绝对是一般人承受不了的,而且不在外国人聚集地,出租有一些些困难。
  那么剩下的国际学校几乎吸引不到太多的外国人,里面就读的泰国人哪个不是每天回家?所以即便告诉你周围有多少多少国际学校,第一没有意义,外国人少,而且泰国人不会租住周围,人家都有司机每天接送孩子,第二反而说明楼盘处于大郊区。
  要买湄南河沿岸,以为这就是20年前的黄浦江陆家嘴
  曼谷是少有的有河流穿过城市但是沿岸并不十分繁华的,繁华仅限郑王桥以及沿岸景区一带,非常有限,这一片不是五星级酒店就是为数不多的超奢华档次江景豪宅,一般人绝对承受不了。紧邻Icon Siam周围的Mandarin Oriental文华东方公寓,两栋楼才140户,全部是大户型,配了70个私人管家,物业费每平米160泰铢一个月,什么概念,就是你买一套最小面积的60平公寓,一个月的物业费是2000人民币,都快赶上一些地方一个月的房租了,这类房子绝对不是拿来出租的,是土豪买来享受生活的。
  其余沿岸大部分都是大型贫民区,非常老旧,重点不通公共交通,这也是中国中介最爱炒作的,湄南河沿岸,未来XX色线,这就是20年前的黄浦江陆家嘴,自行看周边环境去判断,几十年了都没发展成陆家嘴,你一买房就变陆家嘴了?这是曼谷,不是上海,你不要拿你的想法去预设泰国,世界上发展速度超越中国的完全没有,所以千万不要观念套用。

  中意Rachada、Huai Khwang
  此地不想再吐槽了,一堆的下三滥夜店,一堆的不入流群体,Low爆了指的就是这里,真是内心一万个嫌弃,也许那几个不怎么好的国际学校外加火车夜市是一些公司最好的说辞,但是比如那所SISB新加坡国际学校,都不需要回去填资料,逢人就收真的好吗?一看就是刚建了一个大校园钱花光了急需生源。还有那所Regent's,竟然有EAL培训,意思就是你现在英语不好不要紧,会有额外的培训帮助你,并且EAL也是另外收费的。记住,顶级的国际学校需要通过严格的入学考试,统统没有额外的培训,而且一年只给你考一次。
  再来说说火车夜市和周围那几个商场,在我看来那叫集市,一般适合出现在城乡结合部,完全不能称为商圈,跟素坤逸真是地球与月亮的距离。
  上来就问CBD在哪儿?被一些地方几栋办公楼迷得以为这里就相当于北京国贸CBD
  首先你要知道,泰国完全没有CBD的概念,所谓CBD都是中国中介编出来偷换概念的,很多人到了RAMA 9,到了我最嫌弃的Rachada,看到几栋人模狗样的办公楼外加中介一说这相当于北京国贸CBD,就毫不犹豫的下定了。你也不看看周边的配套以及附近商业的档次,以及通不通天铁BTS(前面已经说了,在泰国天铁才是最高级的交通工具,不是什么地铁MRT,更不是机场快线APL),千万不要冲动,你买的是地段地段地段。
  要买开发商已经完工楼盘的一手现房
  这类房子都有一个共性,已经完工有人入住了,开发商手里的一手房源还没卖完,怎么回事呢?为什么有的盘开盘秒光(注意我说的光是真的泰国人会去抢的那种光,不是中国中介说的那种所谓的光),有的盘都变现房了还没卖完,自行考虑吧,好房子泰国人会不买?泰国人都不买为什么你要去当冤大头?一般的好项目,交屋后开发商手里顶多剩一些非常少量的公共空间(比如花园泳池边上等)垃圾户型,绝对不会有大量的可售房源。

  开发商已经完工楼盘的一手现房绝对有致命的缺陷,如果你看不出来,说明你功课没有做到位,还没到进入泰国楼市的火候,不如回家想清楚再说。比如一堆人问的Ideo O2,我最讨厌这样的楼盘,虽然位于素坤逸主路边上,但是位于BTS天铁Udom Suk站和Bangna站正中间,离哪个BTS都不近,非常不便利,还不如索性买Bangna站周围的,生活更加方便,所以他现房了还在卖卖卖。

  喜欢买什么都配齐的楼盘,最好刀叉都有
  再说一遍羊毛出在羊身上,开发商是比你精明100倍的生意人,好地段的好房子,开发商不愁卖,为了利润最大化,自然就是最低交房标准给你,不过泰国的最低标准也比国内好很多,地板、墙、卫生间(包括卫浴+马桶+洗手台)、厨房(包括橱柜+电陶炉+抽油烟机)是一定有的。总之,最低标准也保证你不需要请专业的工人,你只需要买家具家电搬进来即可,如果到时你比较懒,可以选择开发商的家具家电包,付钱帮你安装到位。迄今为止,我没有见过一处好房子开发商不是最低交房标准交付的,买房子买的是地段,不是里面的装修。

  那么烂房子因为地段不好很难卖,自然就要加码家具家电来吸引买家,就算给你装修成迪拜帆船酒店,也改变不了他是烂地段的事实。

  并不清楚泰国所谓住哪里是有标签的,傻傻分不清楚什么是擦边球
  泰国人对于住在哪条路有着很深的执拗,住在哪里对于他们来讲是一种标签,有句流行语就是:如果你去相亲,男方告诉你他住在Thong Lo,那你就嫁了吧。可能在北京住在国贸周围都叫国贸,但是在泰国,拿Asok为例,真正的Asok仅指素坤逸21巷(最北以新碧武里路为终点),当然越靠近BTS地段越好,有些已经超出新碧武里路甚至到了Rama 9的楼盘也叫什么什么Asok,这就是标准的沾光打擦边球。
  请记住,真正的Asok只有素坤逸21巷,真正的Thong Lo只有素坤逸55巷,真正的Ekkamai只有素坤逸63巷,其余都是擦边球。

  要买大型小区,不懂得曼谷的豪宅清一色都在主干道边上
  首先,泰国从来就没有大型小区的概念,公寓都是一栋一栋独立的。大家都知道曼谷的交通异常拥堵,就是因为路太少,主干道更少,因为土地私有化,道路在曼谷绝对属于稀缺资源,因为现如今地价昂贵,绝对没有任何开发商有能力在主干道边上成片拿地盖一个大型小区,也就造就了曼谷排名前十的豪宅全部是在主干道两侧的独立建筑。在泰国,绝对是越靠近主干道房子越贵,因为主干道两侧的土地是超稀缺资源。很多同胞说怕离马路太近会吵,至少以我这么多年的居住感受,没觉得吵,第一公寓的质量非常好隔音不错,第二泰国人开车非常守规矩,几乎不按喇叭。
  如果你发现有一个大型小区,以今时今日曼谷的地价,那只有一个可能,位于鸟不拉屎的野鸡地段。
  如果你听到“大隐隐于世”这几个字,请你果断走人,因为没有任何一个繁华地段可以安静到让你隐藏在里面,这里必定是垃圾地段。

  天真的以为只要选择大开发商,地段就一定没有问题
  每个大开发商都会有一些不好卖的垃圾地段公寓,比如Sansiri的EDGE 23,位于红灯区素坤逸23巷牛仔街入口,一直不好卖。比如Purksa在Rachada开发的某超级忽悠公寓,离不高级的Mrt都还有1.5公里,要做接驳车,甚至还在包盘给中国公司做,还有Origin......
  例子太多了,说都说不完,所以绝对不是你选择了大开发商就一定万事大吉,仍然需要你仔细斟酌地段,再说一次买房就是买地段。那不知名的小开发商你就更要小心了,通常都是垃圾地段+低层设计,因为他的实力根本开发不起高层公寓,很多都是私人买了一块地就开始注册公司盖房子卖了,这类楼盘在泰国人心目中认可度极低,泰国人是出了名的只认大开发商,因为大开发商经验丰富,注重品质,他知道一旦一个楼盘出了问题,他的房子就再也卖不出去了。
  所以在泰国置业,选择大开发商是必要条件,但不是全部条件。
  还有一点特别重要,正经的泰国大开发商,他的售楼处工作人员一定不会有大量的中国员工以及能讲中文的泰国员工,绝对都是只能讲泰语和英文的本土员工,合同也绝对不可能出现中文。一旦你发现你有种宛如置身国内的感觉,连工作人员都可以话乡音讲中文,赶紧扭头走人,那都是特别为你准备的。世界经济发展到如今,请坚信没有任何一个便宜是等着大量的同胞去占的,说成花也是为了掩盖坑的本质。

  想要买芭提雅,几十万一套海景房好便宜啊
  疯狂吐槽一下我最恶心的芭提雅,竟然被中国中介吹成东方夏威夷,其实性爱迪士尼才是他真正的名号,此地在泰国就是一个三不管的混乱地区,到了晚上满大街的站街女+色情酒吧+Low老外,正经的泰国人都不屑于去芭提雅。
  芭提雅目前的现状就是大开发商开发的盘只有两个,也是芭提雅中心区域仅有的两个高层,Sc Asset的中心海以及Sansiri的The Base,现在只有二手并且不便宜,听说中心区域最后一块地The Base二期开盘价3万9,这个价钱去买芭提雅,谁买谁脑子有病。其余区域都是鸟不拉屎地区,甚至中天海滩已经不属于芭提雅了。芭提雅目前大部分楼盘就是以色列人买了一块非中心区域土地,开发一个项目然后给中国中介抽10个点去卖给国人,这类楼盘通常样板间做的极尽奢华,然后进去就给你饮料蛋糕,让你有种大爷大驾光临的感觉,你时刻要记得,买房就是买地段,其余都可以忽略不计,越是有的没的一大堆,你越要多个心眼儿。
  然后曼谷到芭提雅的高铁,送你四个字:影都没有,泰国的基建跟中国完全不是一个概念。
  最后芭提雅其实就三条主路,除了旅游业其余什么都没有,长租市场几乎为0,只能不断的换非法短租客,等到以后政策严了,严禁短租,只能哭死。
  我想了下为什么中国人特别喜欢芭提雅,第一总价便宜,第二大部分的内陆人士没有看过海,对住在海边有一种情节,可是你也不看看芭提雅的海有多脏。
  买了芭提雅,一旦你的房子有幸出租,他就是一个妓院联合国,自行脑补,这也是很多人在芭提雅都不过夜的最主要的原因,觉得酒店床都是脏的。

  海外置业始终是你资产保值的一种生活方式,如果急功近利,必然会大失所望。无素坤逸,不曼谷,这不是乱说的,是所有主流泰国人内心真实的想法。最后再提醒一下,出现以上几点其中之一,请立即停止泰国置业。同时选对中介非常重要,如果你不像我一样有可靠的泰国前同事可以咨询,那中介说的话几乎是你唯一的消息来源,中介好不好随便聊聊就听的出来,碰到套路你素质低的,果断拉黑走人目前为止我问的所有泰国人都说我买的房子非常不错。
作者:爷蹲坟头抽烟 时间:2019-03-22 19:50:34
  楼主可以去非洲炒房
我要评论
作者:杨柳上的春风 时间:2019-03-22 21:27:48
  炒房是不是很爽啊。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 22:00:30
  我最近写一下关于投资日本和越南房子的利弊,还有就是越南和泰国,柬埔寨和菲律宾,越南和马来西亚等,我差不多东南亚各个国家都去过了。泰国的曼谷,普吉岛,清迈都深度游了很多次。柬埔寨的金边,吴哥窟还有西哈努克港也是去了好几次。越南的胡志明市也是去了不下五次。菲律宾马尼拉也是去了三次,菲律宾长滩也是去了两次。印度尼西亚的雅加达去了三次,还有就是巴厘岛也是去了两次。缅甸也是去了两次。东南亚的重要的国家和景点都有一点点发言权。日本的东京,大阪,京都还有中部地区的金泽都有去过。韩国的首尔也去过三次。应该说对东亚和东南亚有一些发言权。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 22:05:05
  今天早上刚刚从胡志明市回来,排队过关的人真是多,非常多的老外。目前越南对德国,法国,英国,西班牙,韩国,日本免签15天,对东南亚国家也差不多一个月免签,所以现在感觉游客还是非常多的。
  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 22:23:05
  前阵子去西贡陪客户去胡志明空中酒吧,因为去的时间比较早,所以还没有很多人,随便拍了几张照片。然后回来的时候,路过日本街看到两个日本人西装革履的逛街,越南的小姐姐在疯狂拉客。
  

  

  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 22:29:50
  晚上逛市中心,看到的表演,不知道是什么,随便拍照给大家看看。我感觉胡志明市还是非常多美女的,越南的女孩子非常注意防晒,所以都比较白。身材也非常不错。路过的大排档,也是人满为患。这么多人在外边吃饭,不能想象吧。哈哈!
  

  

  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 22:33:24
  我在白天为了更好的体验胡志明市,还特地坐了他们的公交车,一次6000越南盾,我去年来的时候还是4000越南盾,现在是6000越南盾,差不多1.8元人民币,由于越南人基本出行都是摩托车,所以公交车人不是很多,但是还是非常方便的。通过Google地图非常容易的。
  

  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 22:38:43
  一般情况下都有个这样的牌子,写着那个公交线路号码,有的地方是单独一个的。这个152路可以直接到机场。还是比较方便的。胡志明市的公交车有个最大的问题就是收车比较早,好像是8点半就收车了。如果想消灭摩托车就是禁摩,必须要加大公共交通。就像中国做的非常好。越南胡志明市的地铁已经修了快10年了,真是太慢了。
  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 23:49:57
  给大家看看目前胡志明市一手房和二手房的价格,以及目前楼盘的分部图。由于反腐的因素,很多楼盘都停工。感觉胡志明市都没有什么新房可买的了。由于外国人的30%额度,导致了很多房源外国人没法买。也是非常郁闷。2019年真是比较奇怪的一年。
  

  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-22 23:56:49
  给大家看看德国的房价和租金上涨的幅度,在德国可是千年不涨价的。据说德国的房价差不多几十年都没有涨过了。我有个客户在2011年在德国法兰克福买个一套公寓,那会价格是26.5万欧元,包括一个车位和全部税费。是三房两卫两个客厅90平方米。也是地段不错,出门有公交车和有轨电车,靠近高速公路。反正性价比还是不错的。短短的7年时间,差不多房价翻了两倍,法兰克福的房价竟然高达8000欧元以上了,在那会只有2600欧元,不到2万人民币每个平方。给大家看看德国柏林的房价和租金的变化图。
  

  
作者:fan9108 时间:2019-03-23 08:01:39
  写得很好
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-23 09:35:05
  可能大家没有去过胡志明市,所以我多晒点照片给大家,这是逛市中心拍照的。这个就是他们的一个地标建筑物,类似于上海的东方明珠塔,上去需要钱。我随便拍照给大家看看。这个费用是20万越南盾,就是60块人民币,小孩子是13万越南盾,39块钱,越南盾计算还是比较容易,去掉万,乘以3就是大概的人民币价格。
  

  

  

  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-23 10:32:11
  大家可能不太了解越南,更不要说胡志明市了。很多人生活在一个大城市都可能不太了解这个城市的各个角落。我来说说越南的胡志明市。
  西贡(Saigon)也就是胡志明的旧称,是东南亚甚至亚洲来说非常重要的一座城市。

  无论是过去还是现在,无论是从美食,建筑,咖啡等等都深深的留下了法国的烙印,虽然现在的胡志明更为资本化和欧美化,但是人们还是比较一厢情愿的称西贡(SAIGON) 为东方的巴黎,希望保留一些浪漫和异域的文化感觉。

  首先我要解释下西贡这个名字的由来:

  在法国殖民统治以前,官方名称为“嘉定”(Gia Định)。至1862年,法国人决定取消“嘉定”一名,改用Saigon.1976年7月2日,全国统一后,为纪念越南共产党的主要创立者、劳动党 胡志明,便将西贡改名为“胡志明市”(越南语为“Thành phố Hồ Chí Minh”)

  但是对于我们外国游客或者胡志明当地的文化人而言,大家更喜欢用西贡这个更有历史意义的名字。它被人们称作东方的巴黎,但是这个城市却一直在变化着,不同时期有不同的符号,如此多元的城市是我在东南亚见到的最有魅力的地方。

  我第一次听到Saigon这个词是从情人L'Amant电影里片头开始,杜拉斯在纸上写着自己的故事,珍妮·莫罗用她那低低的满是沧桑和一丝丝悲伤的口吻开始了这个复杂爱情故事的旁白。也是从这个时候开始Saigon对我来说成为性感和极具魅力的一个名字。这时候的西贡出现最多是那个嘈杂的堤岸华人区街道,各种小贩,炎热的天气和老旧的建筑,这时候的西贡完全是法国殖民时期下的一座破旧的城市。

  西贡的繁华和包容吸引了大量的外来侨民和游客,日本人,韩国人,中国人和大量的欧美背包客涌入这座看起来疯狂的城市,他们最爱去的地方就是Bui Vien街区。Bui Vien是胡志明最热门的一条街,这里是游客必到的地方,在这里你可以品尝当地的美食,也可以买到便宜的大麻,你可以买到一美元一瓶的啤酒坐在路边打望路边来来往往的路人,也可以找到当地最好的酒吧狂欢。这里有各种不同的人,乞丐,小贩,西贡的潮男潮女,妓女,背包客,长期混迹于西贡的老外,醉鬼。各种疯狂,各种有趣的东西在这里呆上一晚上你就可以看到。

  即使在1975年越南把西贡改成了胡志明市,但是他们的机场代码依旧是使用的旧称。胡志明市市中心是拥挤不堪的,他们的七郡是台湾的企业家丁善礼先生深耕20多年变成了当下的繁华。现在很多的新移民都生活在七郡这里,很多越南的歌星和影星有钱人也生活在这里。之前的沼泽地变成的现代化的都市。我去看自己投资的项目的时候随便拍的几个照片,感觉胡志明市的七郡富美兴还是非常不错的。
  

  

  

  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-23 13:36:52
  这个是我在住民宿拍照的,这个楼盘应该属于高端楼盘,在胡志明市市中心的,最大的开发商vinhome集团开发的。装修的非常不错。这个楼盘现在房价已经有6000美元了。也是涨了不少。这个房东是越南人,装修的还是不错的。
  

  

  

  

  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-23 15:08:53
  周末就多更新一些。这个图就是胡志明市的重点区域,二郡,九郡和七郡,市中心是一郡。靠近一郡还有三郡,四郡和平盛郡,我经常提的vinhome 开发的成熟的central park就是这个平盛郡的项目,有一万多户,现在入住率非常高,也非常现代化。就是密度有点吓人。这个小区有个目前越南的地标性建筑物landmark 81,就是目前越南最高楼,也比较现代。有机会去越南胡志明市旅游的朋友们一定去参观一下。
  
作者:海洋宗师 时间:2019-03-23 17:52:31
  菲律宾好啊,允许自己家可以有枪支,看谁还敢拆人家的房子
  • 阿小丢奇遇记: 举报  2019-03-23 18:16:17  评论

    菲律宾的确是可以持枪。这个问题不大,就像美国也可以持枪。重点是经济如何?人口够不够多?
  • 阿小丢奇遇记: 举报  2019-04-25 21:10:02  评论

    评论 _方天_:菲律宾是世界上第三大天主教国家,仅仅有靠近印尼的岛屿有穆斯林,有点kb组织就像泰国靠近马来西亚的部分才会有点极端分子。
我要评论
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-23 19:09:07
  今天我从中美贸易战之后的世界政治经济形势下,从中国自身角度来分析一下同属中华圈的两个国家越南和日本,是选择越南还是日本进行海外投资来比较分析一下,欢迎大家拍砖,拒绝喷子,欢迎合理讨论!

  对于大多数家庭而言,房子和车子是两大重要的消费品。在国内居民的家庭财富结构当中,房子到底占了多大的比重呢?有数据显示,中国房产在当下的家庭财富当中的占比高达66%,从炒房客的“炒遍全国,炒向世界”,再到当下的“房住不炒”,都说明了房子在个人以及社会眼中是重要的财富象征。我试想一下如果房地产的价格突然出现了剧大的波动,那么普通老百姓的家庭财富就会出现急剧的缩水。
  整体来看,老百姓投资房地产的热情高涨,主要因为房地产相对于其他资产有着更加直接的回报模式,它的租金收入能够提供长期的比较稳定的现金流,并且和股票、债券有着比较低的相关性,是资产配置中另类资产的重要组成部分,但是我们也要考虑到房地产市场是一个相对非理性或者是非有效的市场,直接投资存在着买家和卖家信息的不对称,需要有甄别价值的经验,加之房子属于重资产,流动性相对来讲比较差,不能够及时地变现。目前对于国内市场而言,同时也会受到政策和经济环境的影响,当下来看在中国境内配置房产的最佳时机可能已经过了,但是很多人为了保值并且升值,不愿意让资金躺在银行里睡觉,所以就会选择出海,或者是海外的资产配置。
  海外资产配置是当下很多人实现资产多元地域配置的一个重要途径,它的原理很简单,就是充分利用不同国家经济、法律和制度的优势,从而来提升财富运作的效率,创造更多的财富,使得人、财、物通过时间、空间的筹划达到最优,从而降低资产在某一个地域当中的集中度。(不接受喷子喷,自己看不清楚就不要说什么海外资产配置是坑),那么海外房产投资哪些国家获利会最多,前景会更好呢?美国,澳洲,英国还是香港新加坡,还是泰国,柬埔寨或者越南呢?
  瑞士信贷在2018年《全球财富报告》当中,我们看到中国目前家庭财富规模已经达到了52 万亿,仅次于美国的98万亿,位列全球第二,人均财富是26万元。从2000年开始, 中国的家庭财富每一年增加12.5%,其中最主要的上升动力来自于资产的价格和汇率的波动,尤其是房产价格的飙升。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-23 19:12:31
  我这次重点分析两个国家,一个是成熟市场的代表日本,另外一个是我非常看好的新兴市场的代表越南,如果家庭有闲置的资金,会选择在哪一个国家置业呢?是日本还是越南?

  首先我们来看一下日本。上世纪70年代是日本房地产高速发展的时期,这主要是源于经济转型的成功以及城市化进程的深化。自1990年经济危机过后,日本经济经历了所谓的“失落的二十年”,楼市泡沫的破灭使得房产失去了原有的对投资者的吸引力。如果让大家对日本的整体印象来概括一下的话,我想很多人的答案是说目前日本的经济比较低迷、人口老龄化严重、劳动力严重地缺乏。直到近年,随着经济的复苏和房产泡沫的挤压殆尽,日本房价开始稳步攀升,根据“日本土地价格”的数据显示,日本的地价从2013 年以来,连续五年保持上升的趋势,2017年的地价同比上涨了6.28%。地价上涨了,房价也自然也会涨,其中以东京都的涨势最为明显,2017年比2016年增长了8.94%。除了经济因素,根据经合组织移居数据显示,日本的外国移居者数目也在增加,紧随德国、美国、英国之后,目前日本已经成为全球第四大“移民国家”。即使这样的情况下,由于日本部分地区的人口数量远远低于住房可容纳的人口数,也就是说房子比人多,再加上农村地区大量的年轻人出走城市,人口急剧下滑,空置房屋的数量也随之上升,于是便出现了惊人之举——免费发放住宅房屋,距东京两个小时车程的一个村庄,名叫Okutama就是这样。

  下面我们来探讨一下未来日本房地产有没有可能进一步上升,如果上升的话,它的动力来自哪里?
  日本的经济正在温和地复苏,国内的需求强劲,并创下了28年以来最长的连续增长记录,这应该感谢目前首相大刀阔斧的改革,这为房地产市场的复苏创造了比较好的外部环境。其次,根据日本财务省的数据显示,到2017年底,日本作为全球最大的债权国,净资产超过3万亿美元,很多外国投资者把日元作为避险资产,日元资产的吸引力也开始增加,这为房地产增值提供了一定的基础。另外,日本的房产价格比较稳定,受政治等因素的影响较小,并且有永久产权。大城市比如东京、大阪都是海外投资者的热门城市,从投资门槛来看也比较低,投资者花100多万人民币就可以在东京都都购买一套房产。经历了暴涨暴跌后的日本房产市场已趋于平稳,从租金回报率来看,每一年的租金回报大约是在4%-10%。最后,未来的几年, 东京将举办奥运会、大阪将承办万博会,奥运会效应加上万博效应将对房价的上涨有一定的推动作用。

  下面我们以东京为例看一下目前日本的房价水平怎么样?这里我引入一个概念,叫做房价收入比,房价收入比是指住房的价格与城市居民家庭年收入的比,有时我们可以用来衡量一个城市的房价是否存在泡沫,香港目前的房价收入比是34倍,也就是说一个普通的家庭,不吃不喝需要34年才可以买一个房子。中国一线城市来看,最高的房价收入比是深圳,达到了41倍,其次是北京,33倍,上海是30倍,那么合理的房价收入比的范围是多少呢?差不多是4-6倍,如果高过这个数值的范围,就说明当地的房价偏高,房地产可能会出现泡沫,超出的程度越多,泡沫的成分也就越大。

  来自Numbeo在2018年12月最新的数据表明,上海与东京的房价收入比、贷款收入比、市中心以及市中心以外区域的房价租金比以及租房的回报率,其中上海最新的房价收入比为45.4,而东京只有13.09,租金回报率来看,不管是市中心还是市中心以外的地区,东京的回报率都远远高于上海地区。

  总体来看,投资日本房产就像投资风险比较低的理财产品,相信这也是随着人民币贬值预期的增加,越来越多的中国投资者会选择日本房产的原因。

楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-23 19:13:49
  我们再看中国紧邻,就是东南亚的越南。越南近几年的经济开始迅速腾飞,在国内A股围绕3000点上下波动的时候,我们经常在网络上或者自己的在朋友圈里面看到“越南股市又创新高”,“越南是下一个中国”等字样,越南的首都河内被对标为北京,而南部的胡志明市则对标上海。在我看来,越南成不了下一个中国,越南依旧是越南,繁荣昌盛的越南也会出现在不远的未来!

  从宏观层面来看,世界银行的数据显示,近十年越南的平均GDP增速都在6%以上,2018 年越南全年的GDP增速高达是7.1%。越南经济的腾飞主要得益于全球经济的复苏、对低端制造业的承接、外商直接投资以及相关产业布局、还有它独特的劳动力优势等等,这些都推动了越南经济的稳步增长,很多投资者布局越南房地产都想以小博大,寻找投资的价值洼地,在承受一定风险的条件下获取更高的回报。

  我们以越南最大的经济中心胡志明市来说明。国内投资者购买越南房产主要选择河内和胡志明市。针对外国投资者,越南政府在2015年出台了《住房法》,放宽了购房的限制。在这个政策的刺激下,越南的住房的价格持续上涨,目前核心地段的高端公寓的价格已经涨到每平米5000美元至8000美元,一线地段的房价涨到了每平米3000美元至3500美元,二线和未来新区的房价已经达到了2500美元至3500美元的水平,而十年前胡志明市的楼盘的售价在每平米500美元~1500美元之间,现在基本上每平米的房价要在2000美元以上。除了外国的投资者,越南的民众也开始热衷本国的房产买卖和投资,这与当地人均GDP的高速增长有密切关系。
  未来越南的经济具有很强的上涨动力,那么目前来讲要不要投资越南房产呢?我们还是用数据说话,来对比胡志明市和上海的房价数据。

  胡志明市的房价收入比是23.42,差不多是上海的一半;在租金的回报率来看,胡志明市核心地段的回报率是4.69%,非核心地区就更高,达到了6.07%,差不多是上海租金回报率的3-4倍。单单从租金回报率来看,越南房地产是一个不错的选择,但是我们在投资时需要考虑很多的因素,比如说当地的基础设施、市场前景、医疗教育等配套设施,如果综合考虑这些条件,目前的情况还不尽如人意。投资者购买房产如果只是作为投资而非居住或者是未来养老的话,我们还要考虑未来出售的市场前景,进行多方面的衡量。

  总体而言,越南的经济快速增长很大程度上源于外商直接投资以及工业制造业的产业布局,2018的最新数据显示,它的公共债务水平占GDP的比重是61.4%,相比2016年的63.7%有所下降,但是债务风险仍然很高,这一定程度上也会影响到未来越南房地产持续发展的预期,所以投资越南房产要求投资者看清高回报背后的各类风险。

  通过比较我们能看出日本和越南各具优势和不足,我们从东京和胡志明市来看,也能看出来升值的趋势。在不断富裕的越南人中会产生大量的中产阶级来推高房价,对于越南当下的开发出来的公寓30%份额来说,仅仅是对越南房地产市场的锦上添花,没有越南本土人的70%份额强力支持是肯定不能支撑越南房价的,可以这样理解,任何国家的房价都是本国人支撑着,外国投资者只会是锦上添花绝对不会雪中送炭!
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-23 19:17:42

  
  看看这个是日本中介机构发出来的调查报告,按照东京100计算的。上海是135,香港是193,伦敦是225,最低的就是胡志明市,才9,说明还是有很长很长的路要走。曼谷是25,说明是胡志明市的3倍,这样理解没有错吧,呵呵。
作者:潭水188 时间:2019-03-23 21:25:25
  大坑,等你们来跳进去
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-24 00:09:43
  看看这个图,这个是有人按照上海的模式把胡志明市类比推理出来的各个地方。我想说是不是坑也是智者见智,仁者见仁的。就像之前股票市场有个故事说的,卖股票的人和买股票的人擦肩而过,相互内心都有一句话那就是SB,这个是不是有点形象呢?其实大家的智商没有太多区别的。为啥有的人可以成功,有的人总是抓不住机会或者总是投资失败呢?人生中的贵人为啥没有出现呢?
  我买的就是这个图说的古北这个区域,在胡志明市是属于七郡,靠近富美兴的这个地方。提到富美兴就有点像在中国提到上海的浦东,基本上是无人不知无人不晓的这个地方。是有台湾在90年代那会南下政策开始阶段,台湾商人丁善理先生最早开始开发的,目前这个区域差不多是台湾人和韩国人,日本人以及新大陆人喜欢的区域,这一点也非常像上海的古北,聚集了非常多的台湾人和日本人。听越南的同事们说,越南人也非常喜欢七郡的富美兴,他们说很多越南有钱人也住这里,因为这里的道路宽,植被多,生活比较方便舒服。我之前也贴过很多照片介绍这个地方,还是非常不错的。
  上次逛街拍的照片,也是韩语的广告,可以感觉出来韩国人在这里有很多。
  

  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-24 00:28:05
  再发一下,曾经一个客户想买的一个楼盘吧,这个楼盘就是在二郡靠近西贡河边上的新加坡开发商开发的楼盘,叫one verandah ,也是属于高端楼盘了。在去年6月份的时候单价也达到了2700美元一个平方不含税,加上税就差不多要3000了。然后去年底又有了第二期。价格竟然涨到了3500含税价,80平方米的一套房子竟然含税价格达到了28万美元,实在是太贵了。这个开发商想把每个铜板都赚到自己的口袋里,我不太喜欢这样的开发商。前阵子我也去参观了一下样板房,感觉样板房没有七郡另外一个楼盘infiniti样板房好。但是看着也还凑合,反正把今后几年的涨幅都被开发商拿走了。
  有时候觉得真正能不能赚钱也是要看运气的。如果去年我的客户能买到3000美元每个平方,价格也要2万人民币了,其实也不便宜,因为越南的目前银行存款利率很划算。存一年吃利息也要有7+以上的收益。
  

  

  

  

  

  

  

  

  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-24 10:41:56
  再啰嗦几句关于投资,投资的确是需要勇气和冲动的,在我看来最重要的是自己的判断,是对自己的判断,人和人能有多大的差距?我们大部分人都是普通人,不要认为自己的天才,看看你在小学,初中,高中的成绩?是初中的时候考进了全市的市重点中学了吗?之后又能在市重点名列前茅吗?然后又妥妥当当的占了市重点高中的名额,如果不是,你就是普通人一枚。就不要鄙视他,鄙视这个那个了,普通人没有多少区别。我不了解大家,我就只能说我自己或者我身边认识的人,我自己定位就是普通的人,愿意努力,想改变。大学毕业后留在了西安了,虽然在一个小公司,但是公司老板帮助政府做移民搬迁计划,由于各种各样的问题被抓进去了,那会其他的同事纠结工资,因为公司欠了大家几个月工资,我那会儿就果断离开了,没有再为近一万块钱多多纠结,很多人纠结了好几年,其实人都是有很多惰性的。谁愿意突然把一个收入不错的工作轻易放弃呢?我感觉我是可以果断放弃的,这好像是炒股票的止损吧,最起码我把自己的时间解放出来了,那会公司效益好还送我去西北大学学习MBA 还是中德合作的项目呢,由于选择放弃最后也没有拿到文凭,现在感觉也是正确的。也许是我年轻,我可以试错,也许是我认为我还可以寻找更好的机会,反正我感觉能放弃也是一种勇气。我然后就选择了去人生地不熟的上海了,2013年,对于你我来说,都是需要点勇气的。

  就像我一个客户在2015年的时候,那会儿房价下降的厉害,还是果断地投资了一套房子240万北京海淀区新小区,大概是53平方,那会儿很多人都认为她疯了,房价那么贵了,差不多5万人民币多了。七七八八的过完户已经是2015年底了,买房子可不是像买股票,还是非常耗时耗力的。2015年年初那会儿,股市是非常疯狂的,那会没有人愿意买房子的,都投入到了股票市场中,在发生股灾的时候也是5月份了,我这个客户就是股灾之后投入了看房买房子的大军中,我非常佩服这个人的判断力,更佩服的是她的执行力。谁知道在2016年过年后房价再次发生了井喷?用2019年当下来看我这个客户2015年的判断和决定,是不是非常英明神武?最后客户在2018年底以395万成功的卖出了这套房子,仅仅是两年时间赚了150万人民币,还不包括当中每个月的房租。你能说她和你我有什么区别吗?我想说缺少的就是执行力吧,在2015年那会你可能还会笑话人家是脑子有病呢,这里是坑那里有地雷,但是现在看看,为啥别人能短短两年多就赚了150万人民币,你在外边抖机灵,看这个人蠢,那个人不如你?所以很多时候,人缺少的就是认识自己,缺少的就是执行力。我还有很多很多的例子,慢慢和大家讲。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-24 11:24:11
  我继续说我自己,来到上海之后帮一个远房亲戚管理一个小茶馆。收入也不算多。这个亲戚还是德国回来的博士呢,每天看着他奔波劳碌着,但是生意也越来越差,我就想按照智商肯定高于大部分人了,但是做生意真心不容易,不要以为别人做生意自己就可以盈利。血淋淋的教训就是最后茶馆倒闭了。几十万打了水漂,用现在的眼光看,那会去西安买套房子我是妥妥的赚一笔,更不要说去柬埔寨或者菲律宾或者金边?那会还是2013年的几十万呢。我说这个的意思,不要总认为自己比别人强,我记得周金涛说过,大部分人赚的钱都是趋势的钱。在这轮上涨的行情中,就是赚多赚少的问题。千万不要认为你比别人厉害??,牛X,炒股票看看有几个人赚到钱了?大家的财富增加是不是靠房子呢?我都是讲我自己的亲身经历和感受。投资的这个事都是自己的事。别人一说什么,你就反驳,这里是坑,那里是陷阱,你自己有没有投P2P,买股票赚钱了吗?你会做生意吗?
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-24 15:02:29
  人生中发财致富的机会其实不是很多的,我记得周金涛说过,康波理论。不知道大家有没有读过周金涛的文章?他说年轻人一辈子也就一到两次的机会。错过了也就错过了。这位神一样的大师已经离我们仙逝了,但是大师说的最近的机会我是牢牢记心中的,那就是2019年的机会。今年就是2019,已经过了快一个季度了。真是感慨
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-24 17:52:19
  我是最早在2015年在东南亚旅游的。最开始是去的曼谷。那会感觉物价好便宜呀。然后又去了吴哥窟,感觉这么神奇,这个国家竟然使用美元,物价竟然比泰国还贵一些。再去了越南芽庄的时候,感觉竟然还有这么大的货币,50万越南盾的钞票。去菲律宾长滩旅游的时候,也感觉美元比较好使。不是出去走走在国内是不会有这种感觉的。我感觉东南亚离中国不远,气候宜人,我在那个时候还没有想到投资机会这个事,仅仅是旅游。是和驴友瞎聊天的时候才知道还有这样那样的投资机会,所以说如果仅仅是在一个地方每天无聊着发呆是不会有机会的。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-24 18:40:53
  越南房地产发展

  

  胡志明夜景
  越南房地产市场从90年代初开始发展,直到2015年7月才真正放开外国人购房限制。本身发展时间就不长。
  第一阶段:2005年-2009年

  2005 年开始,越南的楼价开始起步。2006年越南加入WTO,加上越南货币总量暴增,居民纷纷选择购房保值,公寓均价突破1000美金/平,有的高至1600美金/平,此时房价已经远超当地工薪阶层所能负担水平。
  第二阶段:2010年-2014年

  随着房价的不断走高,政府担忧房地产泡沫化,开始调低信贷规模,并出台加税调控政策。2009年1月1日起,对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。2009 年房价大幅下跌37%至1000 美金/平米左右,同时成交惨淡。随后,政府又出台救市措施稳定市场,而2011年,由于按揭利率上升,房价再次大幅回落,甚至导致大批银行坏账的产生。
  第三阶段:2015年7月至今
  2015 年,为了拯救低迷的房地产市场,越南政府对《住房法》进行了修改,放宽了外国人在越南的购房条件,之后胡志明市住宅每年平均涨幅达20%以上,办公室、店面涨幅超过30%,至2018年房价涨至2009年时的高位,越南楼市出现新一轮的繁荣。

  
  宇航员斯科特凯利拍摄的胡志明市
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-24 18:51:55
  曼谷房地产发展
  因为曼谷房地产发展时间长于西贡,我们就多用些笔墨来重点说一下曼谷房地产发展情况。
  从1988年到2018年,曼谷经历了翻天覆地的变化。先上图直观感觉下。

  

  说到城市的变化,最感官的还是地价与房价的变化。曼谷的地价随着泰国经济崛起已经上涨了10倍。曼谷公寓价格在过去三十年里涨幅也达到了1000%。
  


  从1988年到1996年,在亚洲四小虎崛起时期,曼谷地价已经遭遇了大幅上涨,但在1997年金融危机爆发后便急转直下。21世纪初,价格恢复增长,过去两年,中央商务区(CBD)黄金地段的价格迅速上涨。距今已有20年,随着旅游业的蓬勃发展,泰国房地产市场逐步回归理性,朝着健康、良性的方向发展,市场稳步上升中,投资热度依旧高涨。

  

  30年展望-从渔村变成大都市

  过去三十年的梳理
  我们先分三个阶段来谈下曼谷在过去30年的城市发展以及房价变化。参考的一个参数市场风向标的曼谷的高端公寓市场。我们先看下曼谷公寓的在这三个不同时间的设计情况。
  第一个阶段: 1988年-1998年
  在这最初的10年间,高端公寓的设计比较简单,交房也是以毛坯的形式。Somkid Garden是曼谷的第一个奢华公寓,于1991年建成,当时的单价是4.5万泰铢,到了1997年曼谷的奢华公寓达到了6.5万泰铢(1.3万人民币)的水平。但是这一阶段,由于市场对于奢华公寓的接受程度低,最终因为体量过小而导致了一个非常低的入住率。1997年的经济危机使得随后的5年的整个房产市场一直低迷。
  这个时期曼谷的均价在2万-2.5万泰铢(4000-5000人民币)每平米。泰国房价在此期间仍旧能保持原本价格, 主要是因为当时的泰国政府利用“禁止赎回”的财政的手段来防止房价下跌。

  

  第二个阶段: 1999年-2008年
  这时候的曼谷提前进入了城市建设发展阶段,一个又一个的商圈开始形成,1999年第一条BTS轻轨运营到2004年第一条MRT地铁运营,都给曼谷带来了巨大的活力。特别是市中心地区的交通路线,人流量日均120万,继而使得周边的土地价格大幅度增长。正是因为这些公共路线的改变,随之也改变了人们出行方式与生活、娱乐方式。经过98年金融危机之后的千禧年,经济复苏提升了市场的信心,银行持续向开发商和客户提供贷款支持,这10年,设计理念向绿色,时尚发展,交房也是以标准精装修来交付;
  高端公寓的价格一下由2002年的6万泰铢的均价暴涨到2007年的15万泰铢的均价,2007年最具代表的公寓The Sukhothai Residences的均价达到了惊人的23.5万泰铢每平米。

  

  曼谷天铁BTS

  第三个阶段:2008年-2018年
  这个阶段的泰国曼谷所有的城市重点区域已近有了一个很明显的雏形,例如素坤逸区、阿索克(BTS Asok站)、RAMA9、Sathon区等。由于市中心的可使用的土地面积越来越少,导致土地价格上涨。又因为土地价格占房产开发成本比例较高,使得越来越多的开发商建造更高的楼层。在这10年中,曼谷的豪华公寓设计已经达到了世界水平,新的建筑材料和高科技的使用,一个又一个地标建筑的出现,我们也可以直观的感受到曼谷城市面貌的日新月异。

  
  曼谷最新地标Mahanakhon Skyscraper,高314米共77层

  2008年,全球经济危机爆发,泰国也受到了影响。直到2010年之后才开始了一段非常平稳的上升期,高端公寓也从2010年的13万泰铢(2.6万人民币)每平方的均价飙升到2018年的28万泰铢(5.6万人民币)每平方的水平,并且仍在平稳上涨。这一阶段的发展主要是得益于:覆盖逐渐全面的轨道交通系统,城市的现代化发展程度,人们对长期投资房产市场的信心以及大量海外买家的出现。

  2014年的楼王是以30万泰铢每平米的Nimit Langsuan夺得。2016年,由Sansiri开发的98 Wireless以50万泰铢(10万人民币)每平方的的价格刷新了市场记录,这个项目位于美国大使馆边,目前还有少量房源,但均价也达到了70万泰铢(14万人民币)每平米。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-24 19:01:20
  现阶段的曼谷市场

  近期沙吞区(Sathon)土地买卖成交案例来自澳洲大使馆,2017年以145万泰铢每平方的价格价格成交。在仑披尼(Lumpini),SC Asset以310万泰铢每平方的价格,在朗苏安路(Lang Suan Road)上购买了一块面积为880平方米的地块。同年总价最高的土地出售案是2018年向中环集团/香港土地合资企业出售英国大使馆所在地。
  曼谷的平均土地价格在2018年第二季度同比增长了32.3%。

  另一个决定土地价格的重要因素是城市规划和建筑法规,尤其是有土地建设限制的规定。显然,如果一块土地能建造更少的空间,那么这块土地的价值就会更低。规划和建筑法规越来越严格和复杂,已成为决定土地价格的关键因素。
  首先我们看下整体曼谷公寓市场的供应量

  

  市中心目前约有14万个单位,预计未来会新增3万个单位;而非中心区域,目前有51万个单位,未来还会新增11万个单位。市中心可开发的地逐年减少,使得市中心的新项目价格持续攀升。在2018年,新交付的公寓项目单位增长了34%,同时新开盘的公寓项目单位则是较2017年减少了7%。

  土地价格在总开发成本中所占的比例越来越大,因为它们的增长速度超过了建筑成本。如今的曼谷总开发成本由于受到土地价格上涨驱动而逐渐增加,推动了曼谷大热的公寓类型价格的上涨,也让租赁项目越来越可行。

  

  CBRE预计,曼谷市中心将继续成为最好的酒店、写字楼、零售中心、住宅和其他类型建筑的首选地点。曼谷将有一个明确的城市中心,沿着公共交通路线发展,集中在车站周围。

  随着曼谷市中心的自由开发用地数量减少,地价将继续上涨。特别是已经开发的老城区土地价格很可能高于现有建筑价值,老城改造和土地再开发可能会成为较为主流的现象。

  房地产信息中心(REIC)在近期公布了第二季度曼谷未开发土地价格同比涨幅最大的五个地区。以Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet为代表的房价上涨了53%,其次是Nakhon Pathom,上涨了39.1%。排在第三位的是Ratburana-Bang Khun Tien-Thung Khru-Bang - jom Thong,增幅为38.2%,排在第四的是Samut Sakhon,增幅为27.4%。如下是过去7年土地价格的年度增幅情况。

  

  同时,REIC发现,进行过公共交通线路规划的地区地价比没有计划的地方的地价要高52.1%。与此同时,在建立公共运输线或扩建线的地点的地价上涨了32.1%,而目前运行公共运输线的地点的地价则上涨了24.2%。

  租赁市场与租赁区域

  在曼谷,内素坤逸是租赁市场的乐园,据CBRE数据显示,曼谷高端公寓的租赁偏向区域排名如下:InnerSukhumvit内素坤逸区达到了63%,Silom-Sathorn,Lumpini和Siam一带各占17%,其他区域只有3%。


  

  城市对比


  

  以CBRE在2015年的报告可以看出东南亚一线城市中曼谷豪华房产远远的把其他城市抛在后边,曼谷的高端房产也是一马当先,中端房产和廉价房产均好于胡志明市。

  

  我们以东京为基准100,我们可以看到在2015年,新建豪华住宅曼谷高于胡志明市,在这个列表中排名最后。

  

  再对比住宅价格,依旧是以东京为基准100来看,曼谷为25.6,胡志明市为9.7,在2018年,曼谷房价是胡志明市的2.5倍,在全部大城市比较中排在最后。这也非常符合城市进程的逻辑,曼谷房地产已经发展了30年,胡志明市房地产仅仅10年多的光景。当下正是胡志明市迈入曼谷房地产第二阶段天铁的阶段,应该重点关注胡志明市地铁周边的高端楼盘。当胡志明市地铁网络初具雏形的时候,也是胡志明市房价暴涨的阶段,当胡志明市交通网络完善之后,一定是重点区域的发展,相信一郡,二郡的守添区,四郡船厂,七郡富美兴,以及九郡vincity和平盛郡的central park成为西贡的重点区域。

  在2017年曼谷高端公寓的主力购买人群仍然是泰国人,达到了75%,另外25%是来自海外买家,在所有海外买家中,中国大陆和香港的买家加起来占到了42%,是高端公寓的购房主力军。而在这之前,绝大多数的海外投资来自于日本,达到了74%。所以在内素坤逸地区能看到非常多的日本店铺。而这个区域的日本租客以及来自亚洲的租客一直都占据主力。

  按照越南法律规定,70%的份额只能卖给越南人,在另外的30%的部分中,西贡高端公寓在2018年中国大陆和韩国的买家加起来占比达到了80%,之前台湾人,韩国人,日本人和新加坡人才是高端公寓的购房主力军,在2018年中国大陆买房团的加入,使得中国买家占比达到了20%。

  

  回报率
  按照第一戴维斯的统计数据,胡志明市房产的租金收益率5.56%之间,曼谷4.53%的回报率。

  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-24 19:20:12
  最近很多人的情绪,又被一样东西给带动起来了,那就是:人民币对美元汇率。很多朋友在问:人民币兑美元这波下跌会持续多久啊?未来人民币汇率会咋样?要不要配置点外币或资产啊?

  从二战之后,美元就是全球性的货币,一直到现在。直到今天,也没有任何一种货币,包括欧元,可以真正威胁到美元的地位。
  这么多年过去了,美元为何一直这么抢手呢?因为美元从诞生以来,一直都很稳定,虽然每年也在贬值,但是都在预期之内。
  二百年来,美元从来没有发生过剧烈贬值的情况。能够做到这一条的,世界上还有谁?美元为何几百年来,一直都这么稳定,这是有原因的。我们今天就来看一下,美元的发行过程。
  世界上大部分国家,货币的发行权都在政府手里,政府很难抑制自己发行纸币的欲望。毕竟印点钱就能花,而且不用还。了解美元的复杂发行过程,就能理解,美元为何百年来,一直这么稳定,这么抢手了。

  就是因为两个字:放心!
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-24 20:37:36
  行业的趋势决定了你未来的收入,今天一直在讨论大趋势。决定你赚不赚钱不是说你多优秀,重点是大趋势。你从事的行业也决定了你的收入。


  最近有消息说北京离婚率达到48%,是不是言过其实我不知道,反正现在离婚的人确实很多。2018年中国成年单身人口超过2.4亿,预计未来会达到4亿左右,现在越来越多的精英和高素质人才都不想结婚了,或者结了婚赶快离掉过单身日子。

  这就造成了一个很有意思的消费现象:过去一年,天猫迷你款商品销售增速比普通款高出15%,迷你款微波炉销售增长了970%,宠物经济的规模接近2000亿了。单身生活,什么用品都仅需满足一个人的用量,所以迷你款就够了。

  多说一句,目前如果要找一个百分之百看好、必然会增长的行业,那宠物行业必居其一,单身人士,宠物成为必需品。同理,为单身人群提供各种服务和产品的行业及相关职业,大趋势向好。

  另一个我很看好的产业是养老。虽然目前做养老行业挣钱的不多,也非常辛苦,但15年之后,养老这个行业一定类似当年的寿险、保险行业一样非常火爆,从职业选择上讲,是很好的行业。

  当然,与养老相关的不单是开养老院,我昨天看新闻,说上海、大连这些城市的老年大学特别火。以前我们讲入学难,说的是小孩入学难,但现在老年大学入学比小孩入学还难,有的老人排队排了五年都没轮到上老年大学。这是一个缩影,将来,与养老相关的事、相关的职业都会变的很好,不要把目光只局限在养老院上。

  我之前从事过一段时间的保险中介的工作,深刻体会了,有钱人对养老的重视程度。很多人都提前布局了泰康养老社区,同时也准备好海外养老,真可以说是狡兔三窟。很多人那会儿还说没用,没用,我认识一个有钱的大姐,她和我说,小丢,你说中国老龄化那么严重,到时候很多人找保姆都找不到吧!现在就是亲儿子都没空照顾你,你还指望什么?就像买房子一样,必须提前布局。你看看上海之前车牌还不要钱呢,现在一个车牌卖10万,北京的车牌几年都搞不定。所以必须提前占坑,是不是很有道理?
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-24 22:55:19
  我今年已经27岁了,马上就28岁了,时间过的太快太快了。对于大多数人来说,30岁之前你必须想清楚4个问题。我上午讲了大的趋势,我在回过头再来探讨,职场的第一个十年到底该怎么过?我不知道大家有没有系统的思考过自己的职业,或者有没有考虑过究竟应该怎么思考职业?在我们年轻的这个阶段,有一个任务就是要了解和适应社会。

  我经常看到很多人把读书作为人生唯一一个选项,就是一口气读到博士,从高中、本科到研究生再到博士,一口气读下来,我个人认为是不好的。等你博士毕业,基本上也在30岁左右了,你在书本和校园里一呆就呆了30年,想想看,你对社会还能有多少认识?你的视野已经局限在你所攻读的专业领域了,等你毕业时都不知道自己适不适合干这行。这是很可怕的。

  读书要读读停停、停停读读,我自己可能也是一个普通人,是无意中这样读过来的。本科毕业后我去工作了,工作中我的公司有机会提供给我一个在职MBA的机会,然后就去读了研究生,研究生虽然没有毕业,但是也学了一些知识,然后去上海工作了几年,然后去开始了我的周游世界的梦想,去了亚洲大部分国家,欧洲很多国家,北美洲和大洋洲也都去了,非洲也去了塞舌尔。我个人认为一直读书会把自己读死。

  读读停停、停停读读的过程,使我两边不耽误,一边是增长知识、解决学历,一边是了解社会、了解职业。根据对社会对职业的了解,来调整和补充自己的学习。

  当然,我这个观点,是针对文科说的。如果你学的是理工科,那就另说,比如学医的、搞科研的,你需要硕博连读,需要持续呆在实验室不受外界干扰,否则你很难在本专业里有突破和发展。但是有几个人能做科学家呢?我可是见过聪明人,有个客户的全家都算精英了吧,儿子一直是学霸,高考考进了清华,在清华也是不甘人下,学习按照东北话讲,那是杠杠的。但是个人自理能力和很多人比起来就不行了,只注意学习,自己快变成个大胖子。人生不仅仅是读书这一个选项。

楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-24 23:32:14
  钱和房子,是我们大多数人的一生中两个无法逃避的刚性需求,我称之为两个硬核刚需。钱的背后是金融问题,而房子的背后是房地产问题。我接下来就跟大家聊聊金融和房地产。

  什么是金融?

  那金融到底是个什么事呢?金融在经济运行系统里非常复杂,你很难一时半会说清楚,而且你终其一生研究这个事也未必能搞的明白,但金融其实也很简单,简单到就五件事:

  第一,利率。利率是货币供应决定的,发多少钞票,市场上供应多少钱,有多少人需要资金,供求关系决定利率,利率是资金的价格。(这个和我们普通人关系不大,忽略)

  第二,股票债券,即资本市场。(普通人都可以参与,入门非常容易,但是非常容易血本无归,我知道很多人能耐梗,认为自己厉害,最后房子没有买,本金亏的一塌糊涂,血淋淋的案例实在是太多太多了。)

  第三,期货,主要是大宗商品。(这个更不是普通人可以参与的,忽略不计)

  第四,汇率,外汇供求决定汇率,汇率是外汇的价格。(这个和我们关系密切,我们可以自己控制一些,认为人民币放水,可以换一些美元,特别是家庭资产多的人)

  第五,房地产,黄金和石油,现在主要是房地产,尤其在中国。(我个人认为黄金没有什么用处,中国目前不是乱世,拿着黄金太损失了,石油更是和我们普通人太遥远,也就是房地产,真真切切的房子我们还能控制住。

  

  你们发现没,美国股票总市值和房地产总市值都是30万亿美元,欧盟是20万亿美元和20万亿美元,日本的房产市值多一点是10万亿美元,股票市值6万亿美元。

  美国、欧盟、日本都是成熟的、发达的市场经济国家,它们的股票总市值和房产总市值,大致是相当的。假定这种状态是成熟的、发达的市场经济国家的正常态的话,那么我们可以推测,中国只要走市场经济道路,总是要不断地走向成熟的、发达的市场经济形态,最终会变得股票总市值和房产总市值,大致相当。

  目前,中国的房产总市值65万亿美元,股票总市值6万亿美元。按上述推测,未来的趋势,无非是三个变化方向:

  1.资本市场增长,向上赶上房地产市值。

  2.房地产市值萎缩,向下靠拢股票总市值。

  3.股票市值增长与房地产市值下滑同时进行,走向平衡。

  据此,我们可以得出一个明确的答案,就是房地产不可能像过去15年那样狂飙突进了。总体上是放缓脚步、保持稳定,不可能再突飞猛进。国家又严格房子交易,也不允许海外买保险,海外置业,严控每个人换美元,所以大家必须要想想为什么?这个时候,我们要不要换一点美元,要不要在海外置业,要不要把全部资产都放在人民币这一个篮子中?对于大多数生活在上海、北京、广州和深圳等一线城市的居民来说,家里资产七七八八肯定有小千万了。如果进行配置,是必须要考虑的问题。

楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-25 10:34:52
  东南亚各个国家都是各具特色的,我来说一下我眼中的各个国家:
  泰国:泰国应该是东南亚各个国家中唯一没有被殖民统治过的国家,别看大家去泰国旅游,他们的人友善,对待游客非常有礼貌,那是因为看中了游客的钱包,让他们养成了对待游客的忍隐。泰国虽然没有被殖民过,但是也有中国的影子,毕竟是离中国太近了。当地很多华人都非常有钱,说明华人对当地还是有一定的影响的,在中国迅速恢复实力之后,泰国就好像是中国的后花园,每年游客中30%都是我们中国人。

  菲律宾:英语水平在东南亚最高,被西班牙殖民统治的时间比较久,之后又被美国统治了很久,二战之间也被日本短暂的统治过。由于菲律宾离中国很近,所以很多中国人移民到菲律宾,在当地的前10大首富中,差不多有7个是华裔,2个是之前的西班牙裔,本地人差不多1个,可见华裔在当地的影响力。由于菲律宾是天主教国家,所以不准堕胎等原因,菲律宾人口早早的就突破了一个亿。

  柬埔寨:应该是东南亚里和中国关系最要好的一个国家,没有之一!高棉人性格也是比较温顺的,柬埔寨大部分人信奉小乘佛教加上之前的红色高棉的血腥统治,导致了当地人的无欲无求的。柬埔寨也是东南亚唯一以美元为流通货币的国家,没有外汇管制,所以导致了柬埔寨物价很贵,由于和中国的关系非常铁,就是中国改革开放之前中国人的老朋友西哈努克国王也是长居北京的,现在的国家总理洪森也是和中国关系非常非常好,这导致了大量的中资企业支持柬埔寨的建设,可以感觉到柬埔寨的速度,非常像之前的中国速度,每年都在大变样。

楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-25 10:50:48
  继续说其他的国家:这两个国家受中国影响非常深刻

  越南:可以说是东南亚迷你中国,越南和中国实在是太相似了。越南语差不多有70%的单词是借汉音,外来语差不多10%,越南语自己20%,对于中国人来说,特别是广西和广东人来说,越南语应该是最好学的外语,没有之一。越南被法国殖民了差不多200年,之后的南越又和美国眉来眼去,所以导致了越南受到了中国,法国和美国的影响。特别是南越,北越应该受到中国的影响更多一些。在东南亚这些国家中,我认为越南是目前投资最好的价值洼地。因为大家看看受中华文明影响的国家中,从日本最先腾飞,然后是新加坡,香港,台湾,之后的韩国,现在是越南,朝鲜我们目前忽略不计。加上越南和中国实在是太像了,同时又有中国没有的外部环境,导致了越南应该是继中国之后迅速富裕起来的国家。

  新加坡:东南亚里唯一一个发达国家,因为新加坡实在是太小了,我们只能把他按照一个城市来对待。新加坡90%的人都是华裔,可以说是另外一个小中国,由于开国者李光耀采取英国制度和中国制度的完美结合,让新加坡变成了现在的这个样子。新加坡应该是采取精英治国的理念,没有所谓的西方的效率低下的议会制度。因为他实在是太小了,所以影响也不是很大,虽然新加坡90%都是华裔,但是他们的很多政策还没有柬埔寨对中国的支持力度大,可能是在各个大国之间寻找平衡吧。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-25 11:16:27
  再来说一下东南亚里面的穆斯林国家:马来西亚和印度尼西亚

  马来西亚:马来西亚是受到英国殖民统治的国家,是世界上世俗化比较好的穆斯林国家之一。在东南亚国家中也算经济不错的国家,比泰国人均GDP还高很多,马来西亚人口不多,大约3000万,其中华裔人口差不多有700万,这些华裔可以说依旧保持的中华文化的传承,还有印度裔大约200万人口。马来西亚是一个新兴的多元化经济国家。经济在1990年代突飞猛进,为“亚洲四小虎”国家之一。马来西亚首都吉隆坡也是很发达的,但是人口不多,不到200万,所以整体规模还是不够。可能是华裔人口太多了,现在对中国非常提防,很多一带一路的项目都毁约了,可能也是为了要个优惠搞出来的计谋。

  印度尼西亚:印尼是东南亚人口最多的国家,已经超过了2.6亿人口,仅次于中国、印度、美国,居世界第四位,在二战之前一直被荷兰统治着。现在是东南亚人口最多的穆斯林国家。华人大约有1000万在印尼,占比5%左右,华人差不多控制着当地的经济命脉,但是华人的政治地位不高。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-25 11:35:59
  文莱国家太小了,就忽略不计了。然后就是缅甸和老挝,老挝是东南亚唯一一个内陆国。受中国和越南影响很大,人口700万,目前来说只能等一带一路后的发展了。

  缅甸:这个多灾多难的国家,好不容易民族和解,但是由于昂山素季也是只能做反对派,导致了在全面接管政权后,无法调和内部矛盾,加上民族问题,又和欧美各国撕逼,又重新陷入了被制裁的窘状。缅甸也是信奉小乘佛教的国家,人们比较淳朴善良。在当下的国际环境中,还是建议谨慎参与。

  我把东南亚各个国家都简单的说了一下,这些都是我自己的感觉。我个人认为中国这个巨大的邻居对东南亚的影响是巨大的,各个国家都有新老中国移民。在当下,我认为东南亚最好,最安全,最是价值洼地的国家就是越南、柬埔寨和菲律宾。为什么我不推荐印尼呢?我记得亚洲金融风暴之后,印尼还有大规模的排华,对华裔烧杀非常可怕,当然当下的印尼不会也不敢再对华裔下手,但是对于我们来说还有其他的选项的情况下,尽量不要冒险。大马虽然经济不错,但是人口规模和当下的政策也导致了我对大马也是比较谨慎的。泰国曼谷是不错的,我认为一手房有点贵了,如果有便宜的二手房,的确是可以考虑的。当然说那么多国家不如说重要的城市。我目前看好的是胡志明市、马尼拉、金边、奎松、河内、曼谷,备选就是缅甸的仰光。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-25 13:39:49
  上次说到了具体几个城市,我来说说越南第一大城市“胡志明市”相当于中国哪个城市的发展水平?中国经济腾飞,快速着进行城市化的推进。

  说起越南,我们都不陌生,不仅因为它与我国的广西、云南两省接壤,是我国的陆上邻国,更重要的是越南也是受中华文化影响深远的国家,在两千多年前越南还是我国秦汉帝国的“交趾郡”,甚至到明代时候还是我国的藩属国,之后才独立出去成为一个国家,所以说越南与我国历史渊源是颇深的,应该同属大中华圈,最为熟悉的两个城市就是河内和胡志明市了。

  胡志明市,越南第一大城市,在越南的地位类似于上海之于中国。早期,胡志明市是作为南越确认为首都时,社会经济受到西方经济影响,十分发达,被誉为“东方巴黎”,是当时亚洲人人向往的城市。而如今40多年过去了,胡志明市是否还光辉依旧呢?今天我们就假设它是中国城市,看看它在中国城市中能排到什么位置。

  越南是一个南北长、东西窄的国家,面积面积虽然只有33万平方公里,但海岸线却长达3260多公里,而且越南也和我国一样,国内第一大城市都不是首都,越南第一大城市是位于其国内南部的胡志明市,当然胡志明市曾是“南越”首都,越南统一后成为越南的经济中心,那胡志明市实力怎么样呢 ?

  在2016年,胡志明市GDP达到454亿美元,2017年,胡志明市的GDP总值达到504.93亿美元,在2018年,胡志明市GDP达到608亿美元,我们可以看到胡志明市的GDP每年均以10%增幅增加,特别是18年,大约增幅达到20%,人均GDP已经达到7089美元,占据全国大约25%的GDP,远高于上海GDP在中国的比重。胡志明市人均GDP是越南人均GDP2.8倍。可以说,越南的人口和经济都是主要向胡志明市靠拢,集中发展的。近几年来,胡志明市基础建设进步迅猛,城市配套日益完善,在东南亚众多城市中已具备了一定的竞争力。

  而如果将胡志明市放在中国城市中,相信平时对中国各经济实力有所了解的朋友都知道,中国一流城市的GDP水平大多都超过了万亿,有的甚至达到了两万亿,胡志明市的4200亿元从2016年排名第六十五名上升至第四十五名左右,已经超过南宁在厦门之后,相当于中国的一个准二线城市。

  胡志明市经济规模增长超过厦门也是指日可待。胡志明市放在中国,不管是GDP还是人均收入,都只能是接近于二线的水平。越南改革开放也已经有三十年了,经济发展却仍是处于初级工业化水平,可谓是十分愁人,会不会在这次中美贸易战渔翁得利呢? 在飞速发展的胡志明,我们能不能跟随他的步伐呢? 从2016年还仅仅相当于中国三线城市的规模,到2018年已经达到了准二线城市,会不会再过5年就把武汉,成都,西安,杭州甩在后边?不要等胡志明真正变成了一线城市再追悔莫及,为什么我没有在2019年去胡志明看看机会呢?

  今天你对我爱搭不理,明天我让你高攀不起!哈哈。。。。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-26 10:48:05
  我今天有空把东南亚几个重要的国家的买房交的税的情况说一下,也许大家能用到,到时候再去找就麻烦。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-26 12:03:55
  先说一下柬埔寨的买房税费:

  印花税:
  印花税大概是房产价值的4%,交房时一次性支付。

  房产税:
  房产税费用为房产价值的0.1%/年。

  房贷申请费和律师费:
  当你申请房贷时,银行或贷款机构会在评估和贷款过程中收取一笔费用。你需要支付总贷款金额的1%给银行或贷款机构。

  此外,还要支付250美金(约为1680元人民币)给律师,作为法律咨询、财产清点和法律程序等服务的报酬。

  房屋保险费:
  柬埔寨的金融和经济部门要求买家在向银行贷款的同时购买房屋保险。房屋保险费依据房子的大小和价值而定。如果房价超过10万美元,那么每年至少支付100美金。如果房价低于10万美金,那么每年保险费则不会超过100美金。

  一般情况下,这个保险费都是包括在物业费里,所以买公寓都不会有任何问题。柬埔寨的税还是非常低的。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-26 17:38:58
  再说一下泰国的买房税费:

  过户税:
  按照泰国土地厅对于房产价格的2%予以收取。根据法律,由卖方和买方各承担一半。

  特种商业税:
  若业主持有房产不足5年,卖房时则需缴纳特种商业税。税费依照泰国土地厅对于房产价格的3.3%予以收取。购买新房之时,此一部分费用将会由开发商来予以承担。若持有房产超过五年,卖房时就无需再缴纳此费用。

  印花税:
  按照泰国土地厅对于房产价格的0.5%予以收取。倘若开发商已然缴纳特种商业税,那么就不需要缴纳印花税了。事实上,买房之时并不需要缴纳此费用。

  个人所得税(预扣税):
  按照泰国土地厅对于房产价格的1%予以收取。所得税向卖方收取,新房当然也就由开发商来予以承担。倘若以后要卖房的话,那么所得税则按照房产持有时间来予以计算,持有时间越长,需要缴纳的税费也就越少。

  从税费来看,泰国的房子的交易成本还是很低的。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-26 17:41:22
  再说一下马来西亚的买房税费:


  总地契税:
  总地契为政府就整块土地开发案或整栋大楼发出之地契,每平方英尺0.06令吉(约为1.06元人民币/㎡)。

  持有房产税费(门牌税和地契税):
  购入后,持有房产须缴纳门牌税和地契税约3000元人民币/年,物业费每平米每月约7元人民币,按房屋面积百平方米计,约1.7万元人民币/年,持有一年成本约为2万元人民币。

  印花税:
  根据房地产总价按比例征收:0-10万令吉(约为0-16.5万元人民币)为1%,10-50万令吉(约为16.5万-83万元人民币)为2%,50万令吉(约为83万元人民币)以上为3%。

  律师费:
  根据房地产总价按比例征收,0-15万令吉(约为0-24.6万元人民币),律师费用1%;15-85万令吉(约为24.6-140万元人民币),律师费用0.7%;85-200万令吉(约为140-328.3万元人民币),律师费用0.6%。

  外国人购买批准函费用:
  买卖合约价的2%或者最低征收为23,500马币(约为38600元人民币)。

  整体看下来,比柬埔寨和泰国要多一些。不过还好。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-26 17:44:18
  再说一下菲律宾的买房税费:

  增值税 :
  在菲律宾,无论是期房还是现房,如果房价超过3,199,200比索(大约为40.5万元人民币),从房地产商手中购房,买家都要承担12%的增值税(VAT), 这里需要注意的是,在首次买房的时候要问清楚房价是否包含了增值税在内,有的房地产商价格是包含的,有的是未包含的。

  房产税:
  房产总价值的0.2%—0.3%

  整体看下来,持有小房子比柬埔寨、马来西亚和泰国要好一些。没有什么费用。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-26 17:52:14
  外国人在越南买不动产的各种税,费用与例费:

  1.商品房的增值税是10%(不包括土地使用权与商品房的2%公共面积维修费用),别墅的增值税是10%(不包括土地使用权);(解释一下,增值税对越南人也有10%)
  2.对于商品房:2%的维修基金;(解释一下,修缮费对越南人也有2%的)
  3.证明的注册费:财产的0.5%,最多5亿元/财产/注册,由省人委按每个时间段而定;
  4.申请证明的国家行政费用,例费:按每个时间段由国家规定收取,目前是661.000越南盾。

  外国人转让不动产的各种税,费用与例费:

  1.个人所得税:转让价的2%;
  2.按国外承包商的增值税;
  3.行政费用,例费(若卖方同意代买方出):按每个时间段由国家规定收取,目前是661.000盾;
  4.登记注册费(若卖方同意代买方出):财产的0.5%,最多5亿元/财产/注册,由省人委按每个时间段而定。
  5.中介费,一般情况下是2%,都是买房的人出,一般都包括在房价中。

  整体看下来,持有越南比柬埔寨、马来西亚和泰国要贵一些。买房子的时候12%的税费,卖的时候2%和2%中介费,当然不需要中介,就仅仅卖的时候2%。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-27 12:22:13
  认识自己、调整自己、修理自己、磨炼自己,这几个字的道理大家都懂,但要真正做到,却需要用一生的时间。我虽然不到30岁,在大学期间就去打工赚钱,接触社会比较早吧,我感觉认清自己非常非常难。很多人都认为自己比领导强,比这个强,比那个强,其实就和自己比,你有没有进步?你活那么久,你能管理几个人?家里人你说了算吗?你能把家里事情都摆平吗?所以不要认为自己比别人强,人和人大部分情况下都差不多。

  但事实上,这些小事,确实很不容易做到。认识自己、调整自己和修理自己是非常难的事,比了解社会都难。如果你在调整自己、管理自己方面不当真,放任自己,那你就少扯谈什么人生追求和成功了。喜欢打游戏你就打吧,愿意喝王者农药就喝吧,总是懒散就由着自己的性子懒散去吧,玩一辈子玩到死拉倒。如果你真的是这么选择了,倒是可以,你想明白你的人生就是要这样,那没什么好说的。

  所以,我希望大家在探讨成功前,首先要想一想该如何管理自己。李嘉诚说,很多人的人生失败,本质上是自我管理上的失败造成的。养成自我管理的习惯,是人生第一个十年的重要任务。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-03-29 16:27:38
  越南的房地产市场已涨,但仍有一定投资机会,这个是华泰证券研究所提供的数据和分析,我感觉还是有点道理。

  越南城镇化、人口增长趋势及人口年龄结构驱动越南房地产市场,成为越南房地产中长期的坚实需求侧支撑。2017年越南总人口约9370万,同比增长1.06%,自2000年起,越南平均人口增长率为1.12%。人口的平稳增长决定了未来长周期内,越南本国对房地产市场的总体需求平稳增长。越南总人口9370中,25岁到44岁之间的劳动力占本国总人口的32.8%,符合该年龄段的购房人口超过3000万人,平均劳动人口年龄仅30.5岁,较大规模的年轻劳动人口意味着刚需和改善型需求的坚实支撑,这也将成为越南房地产坚实的中长期需求侧逻辑。随着大部分年轻人年龄增长和消费水平的不断升级,对住房的需求也将继续扩大,主要体现在扩大住房户型面积或增加住房投资。未来越南居民的人均可支配收入增长将促进购买能力提升,这也有助于购房需求的释放。

  


  此外,越南城镇化水平仍处于较低水平,2017年仅35%,城镇化过程中的农民市民化也将从结构上利好城市地产。我们认为,越南人口特征和城镇化成越南房地产中长期的坚实支撑。

  从投资角度,重点城市的房产仍有升值空间。以胡志明市为例,2017年房价收入比为4.0,相比东南亚其他重要国家首都依旧处在低位,高点马尼拉的房价收入比为7.5,越南、马拉西亚、印尼、泰国和菲律宾五国平均水平为6.0,未来仍有上升空间。同时,根据2017年数据显示,越南住房贷款在GDP中的占比在五国中也处于最低位,相较最高点新加坡的50.6%,越南仅为1.9%,较低的贷款占比反映出越南居民的购房需求仍有一定的释放空间,潜在购买需求也将对价格形成支撑。

  
  投资回报相对乐观,投资属性逐步显现。2006年越南加入WTO以后,GDP平均增长率约为6.8%,在越南居民对本国经济增长看好的情况下,购房保值对国内居民是合适的消费和投资方式。同时,外资的快速进入也带动了房地产市场的增长。在基本面有支撑的情况下,越南地产被较多海外投资者看好并积极布局,如河内、胡志明市等城市的地产投资属性逐步显现,仍有一定的开发和投资空间。

  另外,得益于产权政策,越南吸引了许多亚洲高净值投资者。越南资产达到百万美元的高净值人群已经从13年的7000人增长至17年的9000人。预计胡志明市的中产阶级将从2015年的100万人增加至2030年的500万人;河内的中产阶级将从2015年的500万人增加至2030年的800万人。和亚洲其他地区的高净值人群相比,越南占比依然较少,其他地区的投资者将是越南市场的很好补充。
  

  

  综合来看,得益于需求侧的中长期支撑,即便短期部分楼市价格已经上浮不少,我们认为,无论是投资者还是开发商,越南房地产市场具有一定的配置和投资机会。  

楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-02 09:19:19
  如何理解和看待大中华圈三个国家(日本、越南和朝鲜)与美国发生战争以及之后的经济和社会发展。
  在近百年中,美国差不多一枝独秀,一直稳稳地坐在头把交椅并且美国也打了仗很多,大大小小几十次杖了,两次世界大战全部参与,接着是朝鲜战争,然后再与越南干了一仗,损失比较惨,然后中东更是耀武扬威,直到今天也还深陷中东。二战后,欧洲迎来了70多年的和平与文明。在亚洲,与美国真刀实枪的兵戎相见的三个国家分别是日本、朝鲜、越南,非常凑巧的是,这三个国家同属中华文明圈,对这些国家的变化,以及未来可能的变化值得我们反思和借鉴。以及在当下,对我们普通人有什么影响?

  1、日本“脱亚入欧”
  日本自明治维新之后,大力向西方学习,经济、军事等全面西化,日本纸币万元头像就是日本著名的福泽谕吉,这位思想家、教育家福泽谕吉提出了惊人目标 “脱亚入欧”,从中我们可以看到日本政策的制定和重视度。很多中国人去日本就能够感受到和中国很像,但是待一段时间后又发现日本人的很多思维模式又和我们完全不同,可能就是这样的“脱亚入欧”的改造结果吧。
  维新后的日本,算是进入了工业文明,进步有目共睹:先是打败清政府,全歼武器装备胜过自己的北洋水师,随后又重创沙俄,独占在中国东北的利益,也确立了自己在东方的新型霸主地位,继而不断扩张自己的势力范围,扩大自己的影响。
  但是,这个过程中的日本,在经济、军事实力不断增强的同时,政治上并没有多少真正的转型,传统思想、文化仍然保留下来,军国主义势力最终主导了国家的发展方向,离“脱亚入欧”的目标渐行渐远。从这个过程可以看出,仅靠日本传统文明自身的发展动力,还不足以将日本带入现代文明社会,必须有外在的驱动力量,才能真正让日本实现新生。
  膨胀的日本随后发动了对中国的侵略,又张狂的与美国开始了太平洋战争。战争不仅让中国、美国损失惨重,更给日本带来灭顶之灾:它不仅物资消耗巨大,人员损失严重,而且日本本土迎来了自美国19世纪中期“黑船入侵”以来最严重的武力攻击,东京也不例外。更惨烈的是,日本成了人类历史上第一个被投放原子弹的国家,让人类真真切切地见证了那些可能毁灭自身的巨大能量。
  日本投降后,美国占领了日本,并一直驻军至今,其中目的之一就是防止日本军国主义死灰复燃。
  作为征服者的美国将军麦克阿瑟上将,俨然是日本的最高统帅。那么,麦克阿瑟是怎么征服这些之后为他送行的日本人的,他又为日本人做了多少好事呢?要知道,麦克阿瑟在日本施行了7年的“统治”,并且期间羞辱天皇,这按理来说,日本人应该恨死他了才对,甚至会派人暗杀他,要是他走,日本人也应该庆祝他走,怎么情况完全反过来了呢?
  其实,这个原因并不复杂,看完这4个麦克阿瑟在日本所做的事情之后,你就会知道日本人这么做,其实一点也不反常,甚至说是人之常情。

  第一件事:保留天皇和日本皇族
  大家当然清楚在二战时期日本对外侵略的罪魁祸首就是日本天皇,尽管这一点日本是极力否认。在二战结束后,还有不少国家就希望能够判天皇死刑,可是最后日本天皇只是交出了权力,这其中,虽然是美国出来力保,但这个直接给天皇活路的人,就是麦克阿瑟。虽然后来麦克阿瑟羞辱过日本天皇(一次合照和让天皇宣布他是凡人的《人间宣言》),可是天皇毕竟没死,这对于将天皇视作神灵的日本人来说,那可真就是万幸了。

  新宪法规定,国会是国家最高权力机构,内阁不再向天皇负责,而是向国会负责,新宪法确立了司法独立和公平性。新宪法还明确规定:“日本政府必须由全体选民授权并对全体选民负责”,让普通民众收回曾经被天皇霸占的权力,也就是说日本普通民众从这一刻起拥有了选举权,成为了国家的主人。后来还是在麦克阿瑟的主导下,日本政府以宪法为核心,又颁布了《工会法》、《劳动基准法》等法律,从根本上完善了当时日本的法律体系。

  第二件事:大力给日本提供援助
  二战日本对其他国家造成了很严重的伤害,但就日本自己,也是几乎被打垮,战后的日本一度穷困到大学教授都饿得皮包骨头,米都吃不起,穷人百姓们,情况更是惨。
  开始美国对日本没什么具体的援助,可是在美朝战争开始之后,日本就从美国的钱包里使劲掏钱,什么粮食,军用物资,军车等等,美国全在日本进行购买,日本直接生产,给日本带来了不知多少的就业岗位,这些没有活路的日本人,在麦克阿瑟的“统治”下,不仅不饿肚子了,甚至还能富裕起来,这种情况,恐怕是日本人做梦也想不到的。

  第三件事:劝了许多国家放弃索赔
  二战之后,日本给许多国家都进行了赔款,有的甚至是八竿子打不着的欧洲国家,可是,细心的人会发现,有许多国家,放弃了对日本的索赔,包括我们国家,苏联,澳大利亚,英国等。虽然大家看到的是美国为日本劝说,但要不是麦克阿瑟在日本期间对于日本信息的详细了解,美国恐怕也不会答应。要是日本真的实打实的赔,就日本对我们国家造成的伤害,恐怕都能让日本赔得个裤子都没了,更何况还有前苏联,英国,澳大利亚这些让日本恐惧的大国,全压在日本头上,日本恐怕20年都难有作为。可是,美国最后还是劝了,许多国家最后也都放弃赔款了,麦克阿瑟作为美国在日本的代言人,对日本的功德,那可真是难以言表。

  第四件事:给日本带来了巨大的文化冲击
  在二战之前的日本,虽然也是通过学习欧美强大起来的,但是日本终究是盛行他们自己传统的文化,包括一切都是以天皇马首是瞻,当时欧美的文化,根本就渗入不了日本普通民众之中。可是在麦克阿瑟统治日本的7年之中,给日本带来的美式文化,让日本的青少年为之疯狂,他们甚至一度以知道美国人的日常习惯为荣,并且日本女人当时都以能够嫁给美国男人为荣。如此一来,就连青少年都迷上了麦克阿瑟,而且麦克阿瑟一生履历够牛,堪称人生大赢家,他就此成了许多日本青少年心目中的绝对偶像。

  就文化冲击这一点,足足影响了日本近70年,到现在,许多日本人也以自己拥有美国血统为荣。麦克阿瑟给日本做的这4件事,给日本上到国家,下到普通百姓,带来了切切实实的好处。
  1951年,麦克阿瑟被解职回国,日本人从他的住所到机场,这20公里左右的路上,全是为麦克阿瑟送行的日本人,并且他们手举麦克阿瑟画像,不少的日本人还眼中露出不舍的神情来,甚至有的是涕泪纵横,泣不成声。

  美国让传统专制国家的日本成功实现了转型,“脱亚入欧”这个历史性目标,在不知不觉中实现了。这是所有日本人之福,也是世界之福。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-02 09:26:47
  继续说一下越南,越南和中国实在是太相似了。不像岛国日本,隔着大海,越南在法国殖民之前和中国基本上是惜昔相印的关系,虽然现在越南描述成两个不同的国家,但是从文化、生活习惯甚至语言都非常相似。我们开始说一下越南:

  2、越南“革新开放”
  1959年至1975年,越南处于战争之中。美国于1964年大规模介入越南战争,后来越陷越深,前后死亡5.6万人,30多万人受伤,美国国内反对越南战争的人越来越多。1973年,越南与美国签署了《巴黎协定》,结束战争。

  20世纪,美国很少有人认为自己在战争中是失败者,但越南战争却是一个例外,美国社会至今还认为,深度介入越南战争是一个灾难,也是一个巨大的错误。
  战后的越南,作为一个社会主义国家,越南迅速与前苏联搞得火热,渐行渐远的疏远和冷落同文和相同意识形态的中国,并且与美国多年势同水火。
  但世事难料。在中越战争之后,前苏联还没有垮台之际,在1986年,越南开始实行“革新开放”。在“革新开放”过程中,越南人渐渐淡化了对美国暴行的记忆,与曾经的战争对手越走越近,两国高层互动频繁,经济交流、人员交往与日俱增,关系日趋紧密。
  30年来,越南在“改革开放”的路上越走越远,每一次改革都不容小觑:它大力推进自由市场经济,加快全面私有化进程,石油、电力、越南橡胶,越南移动、越南邮政、越南烟草等已经完成私有化。
  2015年,越南总理潘文凯宣布:越南将建设一个美国式的国家,司法独立,中央及各级党委不干涉司法审判,认同司法独立是普世原则,禁止政府官员兼职国会代表;最高法院可审理党政高级领导腐败案件;国会代表和政府官员必须申报个人财产;承诺5年内施行民主大选。2018年,越南按期举行了民主大选,政治文明一步步来到越南人民社会,不少人喜极而泣。
  2018年,为了加入各种各样的自由贸易区,越南总理阮春福明确指出,越南正大力推动国企股份化进程,出售在运输、航空、粮食食品、农业、电信、贸易、旅游服务、建筑等领域的大型国企股份。越南经济已经悄然起飞。
  在对外交往上,越南一步一个脚印,成效明显。
  近年来,越南已经与欧盟、韩国、日本等签订了自由贸易协定,最重要的是,越南与欧盟签订的自由贸易协定中,几乎所有产品、商品流通都是零关税,这在亚洲是第二个与欧盟签订这种协议的,第一个是新加坡,第三个是日本(日本与欧盟自由贸易协定已正式生效)。
  2018年12月30日,越南成为已经生效的“全面且先进的TPP(CPTPP)的正式成员。
  现在,世界经济产业和资本朝东南亚蜂拥而来,越南凭借战略区位优势、更年轻的劳动力和更低廉的工人薪金,已经成功地将三星、英特尔、西门子的制造基地从中国吸引到了国内,此外还有一大批服装与制鞋企业也纷纷迁往越南。“越南制造”势头强劲,大有取“中国制造”代之的势头,“世界工厂”的头衔在向越南轻轻招手,全球制造业中心的影子呼之欲出。
  另一方面,如今的越南,世界各类信息网站可以自由登录,畅快通行,任意使用,如脸书、推特、谷歌、油管等等,在越南都开放了。在信息时代,说不定越南也会快速迎头赶上。在信息时代,信息的流动和沟通就会显得异常重要,农耕时代,粮食和货物的流通是重要的,工业时代,就是技术的流通,所以越南在抓紧融入世界之中,他会不会超越中国呢?
  2019年2月27日至28日,世界的目光又一次被越南吸引:美国特朗普总统选定越南首都河内作为与金正恩第二次首脑会晤的地点。为什么是越南?一个直接的原因是:特朗普宣布,只要朝鲜真正弃核,他们可以迎来与越南一样光明的未来,他想让朝鲜领导人金正恩亲眼看看越南转变后的成果。
  从这里可以看出,越南的发展进步得到了美国的认可,他把越南选择的社会道路作为成功的例子,郑重推荐给金正恩。
  越南,这个曾经与美国兵戎相见的国度,正迎来自己的新生。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-02 09:34:06
  最后说一下朝鲜,朝鲜战争之后,韩国走向了开放发展之路,在最开始阶段,韩国不及朝鲜,但是通过美国援助加上自身的努力,97年国家差点破产,没想到在2019年的当下,韩国完全变成了发达国家。居民生活真可以比肩欧美日等各国了,韩国就是采取了全方位融入世界的模式,所以导致了韩国人的生活压力巨大,少子化也成为经济发展的牺牲品。我们接下来说一下朝鲜:

  3、朝鲜“涅槃重生”
  20世纪50年代初,美国在朝鲜半岛迎来了一场拉锯战和僵持战,战况空前惨烈,交战各方都没有好下场,美国、联合国军以及韩国军队损失都很大。

  1953年7月,《朝鲜停战协定》签订,战争暂时停止,却使朝鲜半岛处于60多年的军事对峙局面。美国随后在朝鲜半岛部署了大量军队,朝鲜也始终把美国当成为自己最大的威胁,处处与美国唱反调,美国对朝鲜的各种挑衅竟然也无从下手。

  上个世纪90年代以来,朝鲜大力发展核武器,受到以美国为首的世界各国严厉制裁,朝鲜被国际社会孤立,国内经济凋敝,处境十分艰难。
  金正恩上台后,强力推进核导试验,然后宣布朝鲜为“拥核国家”,希望以核武器和远程导弹等不对称武力,确保自己政权安全。朝鲜不出意外地迎来了国际社会最严厉的制裁。
  2018年,朝鲜半岛局势峰回路转,6月12日,金正恩与美国总统特朗普在新加坡实现历史性会面,宣布弃核。这样的快速转变,让某国机关算尽也想不到这个结局,更让世界各国惊诧莫名,甚至连美国国内的许多政治家也瞠目结舌。
  2019年2朋27日至28日,朝美两国首脑将在河内举行第二次会晤,就弃核等重大问题进行面对面交锋。

  特朗普多次放话说,如果朝鲜弃核,美国、日本、韩国以及国际社会的其他国家可以让朝鲜成为和韩国一样发达繁荣的国家。可能这个目标太遥远,近期特朗普又表示,如果朝鲜弃核,它将和越南一样快速发展。这些表态对金正恩这个有出国留学经历的80后年青人很有吸引力。
  在出发越南之前,特朗普又明言:“金委员长有机会拥有一个经济十分繁荣的国家,也许是世界上最繁荣的国家之一,他拥有让人难以置信的地理位置。作为一位房地产人士,我在地理位置上一直做得很好,他是在中国、俄罗斯还有另一侧的韩国之间,如果不经过北朝鲜,他们就够不到彼此”。“我觉得它真的可以成为伟大的—世界上伟大的金融和经济国家之一”。“但是如果你要保留核,你就不能做到这些;如果你要发展核,这些就永远不会发生。”
  “我没有在催速度,但我们不会解除制裁”。
  特朗普一手举着制裁的大棒,一手描绘着朝鲜弃核后的光明前景:不弃核就面临着越来越严厉的制裁,弃核就可以实现“涅槃”重生,选择权其实握在金正恩手中。
  分析了这三个国家,对于当下来说,我们如果重返和美国进行竞争,不知道今后中国会怎么样?作为普通的老百姓来说,也要学习兔子,狡兔三窟,呵呵。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-03 10:50:44
  2018年已经过去一个季度了,全球经济出现了全面放缓的趋势,中美两国强烈刺激经济,减税降费,各种放大招,但越南经济却逆势保持了强劲的发展势头。越南市场已经引起了中国投资者的密切关注。

  中国投资者正在一边旅游,一边买买买。据越媒报道,2018年前四个月,外国人在越南的购房量已追平去年全年。前几年越南房地产的外国投资客领军者是日本、韩国、新加坡,2018年中国投资人强势崛起。中国炒房团从北边的首都河内和南边的经济中心胡志明出发,沿着3,260公里的海岸线南北夹击,横扫沿海旅游城市岘港、芽庄。

  “太像了,像极了改革开放初的中国”,奔赴越南的中国人说出了投资越南原因。

  纵观各国历史,赌对国运的人,有曾被亏待过么?中国改革开放后,依靠巨大的人口红利,又幸运地赶上了全球化进程,以及四小龙产业转移,成为世界工厂,入世后更是依靠着强劲的出口成功实现了国民经济腾飞。而借着蒸蒸日上的国运,无数人实现财富快速增长。

  如今中国经济正从数量型向质量型升级,进入新常态,又处于百年未有之变局。那些逐国运的食利者,开始将目光转至东南亚,这些国家似乎正重演当年中国改革开放的故事,而越南演绎得最为生动。

  越南的经济总量与我国相差甚远,但发展路径却十分神似。

  中国摸着石头过河,实践改革开放后,越南的步伐要大胆的多,开始革新开放。在1991年中越关系正常化后,越南加速了国际化进程,迅速和美国恢复了外交关系,1995年入东盟、1998年入APEC、2006年入WTO、2015年与欧盟签署自贸协定、2017年加入“一带一路”,一些列动作非常神速!

  与改革开放初的中国类似,越南拥有巨大的人口红利——大量低廉的劳动力。从人口结构看,越南人口结构接近2007年的中国:越南2016年劳动人口(15-64)占比约70.0%,接近中国2003年的水平(70.4%)。而且越南的月平均工资仅仅是中国的30%,劳动力成本优势十分显著。

  从收入水平看,越南收入水平接近2006年的中国:从人均GDP和可支配收入的角度看,越南2017年人均GDP约2300美元,越南2016年人均可支配收入水平为1600美元,与中国2006年接近,由于国家快速发展,超级有钱人也迅速增加。

  而越南正成为新的产业转移受益国。巨大的人口红利叠加越南实行的优惠税收政策,促使各地区劳动力密集的纺织业、制鞋业陆续迁往越南,而现在芯片加工、手机加工等行业产业链也逐渐往越南迁移,越南制造渐渐成为世界工厂的新代名词。

  改革开放后我国经济高速增长主要受益于人口红利的释放与产业转移,而现阶段的越南也同样因人口红利而崛起。那些曾经赌中国国运成功的,想在越南复制当年的成功;那些错过中国国运腾飞阶段的,想在越南找回失去的机遇,飞往越南的机票成了这些淘金者改变命运的一张机票。

  越南位于东南亚的中南半岛东部,北与中国广西、云南接壤,西与老挝、柬埔寨交界,国土狭长,面积约33万平方公里,紧邻南海,海岸线长3260多公里,是以京族为主体的多民族国家。


  


  之前越南是中国的的附属国,19世纪中叶后逐渐沦为法国殖民地。1945年八月革命以后,胡志明宣布成立越南民主共和国,1976年改名越南社会主义共和国。1986年开始施行革新开放,1991年和中国重新修好,然后1995年和美国恢复了外交关系,2001年越共九大确定建立社会主义市场经济体制。从时间刻度来看,1945-1986就属于穷折腾的阶段,特别是南北越统一之后更是穷兵黩武。

  革新开放以来,越南GDP增长势头良好,2017年GDP总量约2240亿美元,同时,2017年越南人均国内生产总值的创下历史新高,为1834.65美元。2018年上半年,越南GDP同比增速达7.08%,创了八年来新高。

  从整个越南产业结构来看,工业、建设领域和服务领域对GDP的贡献最大,分别占33.34%和41.3%。受益于大量外资的直接投资,越南出口型导向制造业表现强劲。FDI为越南创造了超过了40%的工业总产值。外资直接投资对促进越南社会的发展起了不可忽视的作用。

  随着外资携带着钱、人和技术涌入越南,其房地产市场如切换幻灯片般快速经历了萌芽、快速生长、跌落、再重生,颇似当年我国房改后野蛮生长。

  越南成立后,又经历了三十多年的南北战争,而直至上世纪80年代才实行革新开放,过去由于中国高速发展,越南的发展并不亮眼,更不用说发达或者成形的房地产市场。现在公开资料也多以较为发达的胡志明市和河内市为跟踪对象,而这两个重要的城市的房地产市场在2005年才初具雏形。

  特别注意:越南的房子分为独栋房屋和公寓,独栋土地私有,外国人不能买卖;而公寓则类似国内的商品房。)

  第一阶段:2005年-2009年
  2005 年开始,越南的楼价开始起步。2006年越南加入WTO,加上越南货币总量暴增,居民纷纷选择购房保值,公寓均价突破1000美金/平,有的高至1600美金/平,此时房价已经远超当地工薪阶层所能负担水平。

  第二阶段:2010年-2014年
  随着房价的不断走高,政府担忧房地产泡沫化,开始调低信贷规模,并出台加税调控政策。2009年1月1日起,对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。2009 年房价大幅下跌37%至1000 美金/平米左右,同时成交惨淡。随后,政府又出台救市措施稳定市场,而2011年,由于按揭利率上升,房价再次大幅回落,甚至导致大批银行坏账的产生。

  第三阶段:2015年7月至今
  2015 年,为了拯救低迷的房地产市场,越南政府对《住房法》进行了修改,放宽了外国人在越南的购房条件,之后胡志明市住宅每年平均涨幅达20%以上,办公室、店面涨幅超过30%,至2018年房价涨至2009年时的高位,越南楼市出现新一轮的繁荣。


  越南房地市场现阶段以胡志明市场和河内市场两地为主,根据天风证券的测算,分别是53亿美金和33亿美金的年销售额规模。

  机构CBRE将越南的住宅市场分为四大类,豪华住宅(LUXURY)指的是均价在3500美元/平以上的,高端住宅(High End)指的是均价在1500-3500美元/平,中端住宅(Mid End)指的是均价在800-1500 美元/平,普通住宅(Affordable)指的是价格低于800美元/平。根据CBRE和天风证券的数据,2018年胡志明市全年销量31083套,销售均价1714美元/平,同比增长10%。


  从CBRE和天风证券的数据看,2018年各类型住宅中,高端住宅(均价2195 美元/平)、中端住宅(均价1158美元/平)和普通住宅(均价780美元/平)房价都保持平稳,而豪华住宅价格波动最显著,2018 年豪华住宅的均价为5518 美元/平,上涨17%。


  国内一线城市租金回报率常年徘徊在2%附近,很难想象越南的租金回报率能到7%-9%的水平。实际上,现在越南胡志明市1714美元/平的房屋均价,已经超出当地工薪阶层约3000美元的年工资所能承受的。但是,越南公寓的租金也高,主要提供一些白领阶层的租赁需求。 越南的租售比绝对和欧美日相比拼的。

  关键的问题是, “赌国运”各位能否借越南的房地产市场“东风”呢?

  常言道,房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。

  根据云峰金融的数据,2018年越南的人口结构和1998年相似,青壮年占比高,抚养比低。而且劳动力工资水平低廉,仍处于良好的人口红利期。

  而且从产业转移的进程看,现在制造业产业链往越南转入还在进行中,尤其是在中美鹬蚌相争,越南渔翁得利。人口流、资金流和技术流都在想越南核心城市聚集,而特大型城市经济规模又会反馈强化人口、资金、产业的往核心城市聚集,形成对周边地区乃至全国产生虹吸效应。而这将会增加居住需求,从而推动房地产市场的发展。

  从城镇化进程看,越南2018年末的城镇化水平仅约36%,相当于2000年中国的水平,仍处在快速城镇化阶段,而这将成为推动越南房地产的主要动力。

  在大量的需求下,胡志明的土地供应显得稀缺,2018年新房供应为3万套,连续4年减少。而经过2015年开始的这一轮去库存,越南的新房库存去化已不足一年。

  至于短期信贷,由于外国人在越南购房不能通过本地银行贷款,只可通过在越南的外国银行分支机构借贷,且借贷利率高达两位数。而国内居民贷款已经连续几年维持在高水平。在过去高利率环境下,越南人一般也是习惯用全款买房,近两年才逐渐开始贷款买房。除非利率明显下滑,否则短期信贷对越南本地人影响较小。

  以上,长期看随着越南经济稳定快速发展,中等收入群体增长,越南房地产仍具有较大的潜力,成为改变命运的“新船票”。


  2018年,越南房地产推介会上,面对乌泱泱的投资者,中介打开越南地图,越南首都河内上不是写着“河内”,而是标着“北京”,南部胡志明市则写着“上海”。中介逢人就边指着地图边说,“胡志明市第二区就是另一个浦东”。

  毫无意外地,2018年,外国人投资胡志明房地产中来自中国大陆地区的排行第一,占比30%。

  但是,第一个吃螃蟹的都是勇士。当然,还有一个文化因素可能更重要:不知道越南有没有丈母娘经济和房地产信仰。 在东亚中华圈的最后一个小弟弟能否一鸣惊人让我们拭目以待!


  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-05 12:03:30
  看到一篇文章非常不错,转发一下,是中国人眼中的越南和印度对比。两个亚洲邻居。

  印度、越南经济真相,

  作者:蔡雯娟 天风证券家电团队,原载于天风证券研究所

  作为家电分析师,是最能感受到低廉的劳动力成本对于制造产业格局的影响,去印度还是去越南建厂,甚至是去墨西哥建厂,业内不少企业早已讨论多年。

  而最近半年,由于贸易战因素的催化,所带来的制造业焦虑症加深得更为严重。许多上市公司都在考虑搬迁产能去东南亚,而具有前瞻性眼光的龙头企业们,国际化布局得则更早。

  企业经营不是会计账本上的数字计算,劳动力成本优势通常不是建厂的唯一决策要点,还要兼顾考量潜在内需市场发展、产业链配套、经商环境与政府支持政策,以及更为隐形的文化因素——管理文化是否可以得到有效输出。因此不难理解,为何近期同属亚洲的印度与越南,很容易成为讨论焦点。

  很有幸,2017年的夏天我们有机会曾去过印度调研,站在2019年初,又增加了在越南胡志明市的经历。本文将从各国差异化的角度来分享我们对于印度和越南两国的观点,也欢迎探讨两国未来的可投资性。

  内需角度,印度更为接近中国,而越南的发展路线更接近于下一个韩国?


  消费品的潜在增长空间主要来自于人口基数规模与收入水平。从人口绝对总量角度来看,显然,只有印度符合“下一个中国”,而越南的发展路径更适合成为下一个韩国。从收入水平来看,在没有同比口径的人均可支配收入数据之下,我们先参考人均GDP这个数值。


  


  从人均GDP数据上来看,越南接近于2006年时候的中国,印度则接近于2005年的中国,但这仅仅20%的数值差异似乎并不能反映出人们这两个国家的感知上的巨大差异。

  首先,我们认为,印度内需市场更接近于欧盟,属于看似统一的却实质是由差异型子市场组成的联合体。

  由于印度的联邦制度,印度各邦会说不一样的语言,而语言造成的文化差异,造成企业的管理难度,这一点上与欧盟类似。反过来看,秦始皇统一语言统一度量衡,新中国成立之后的普及普通话这一基本国策,为创造统一大市场作出巨大贡献!

  (注释:印度有14种官方语言,分别是:印地语、旁遮普语、古吉拉特语、迈蒂利语、孟加拉语、英语、乌尔都语、信德语、泰米尔语、卡纳达语、梵语、泰卢固语、马拉雅拉姆语、印度斯坦语。这些语言分属不同种语系,对于当地人来说,跨邦甚至类似于出国,语言不通!一般印度受教育程度较高的人群才会说英语。)

  其次,由于基建设施的不完善,即使我们主要调研的区域是诸如古尔冈(距离印度首都德里约30公里的新城区,印度第三大资本流入城市)和班加罗尔(印度南部城市,印度的硅谷)这样的经济发展水平较高的新城,印度城市风貌更像是90年代末的中国,有些地区更接近于中国较为偏远的四线乡镇地区。

  印度道路边的植被覆盖率不高,导致尘土飞扬,甚至空气中有雾霾感,七月夏天也依然感到污染严重,等等这些都容易让人联想到我国追求绿水青山之前的风貌。


  


  而越南的胡志明市,从城市发展角度来看,整体素质更接近于21世纪初的中国。在胡志明市的中心城区,道路干净整洁。虽然入夜之后的胡志明市中心区域的街道上会出现小商小贩,这也会直接导致路边垃圾堆积所带来的脏乱差,但一早醒来,道路基本会被打扫得很干净,我们估计政府在公共支出管理上做得还比较到位。


  


  



  这次我们调研了国内某白电龙头企业在越南生产基地,位于平阳省新加坡1工业区,距离越南南部最大的城市胡志明市北部大约20公里,算是越南最好的工业区。由于道路的拥挤,我们在工作日的上午大约花费了1.5小时左右,从胡志明市中心到达。

  进入工业园区可以看到,整体规划非常有序,街区道路很干净,作为分析师去过各种工业园区调研,该工业园区的整洁程度可以类比位于苏州的工业园区。园区内不乏西门子这样的欧美企业,也有不少日韩系的药企等。

  

  总结:两国人均GDP虽然很接近,但体现在城市风貌上的经济发展程度相差应该在10年以上。

  对于制造业而言,越南比印度更易达到预期产出



楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-05 12:04:19
  2017年,印度属于大热之年,经历过轰轰烈烈的2016年11月废钞运动之后,又在2017年7月1日开始正式实施GST税改,旨在简化税制,推动统一的国内市场以及降低跨邦运输的成本。几乎所有媒体都将印度总理莫迪称之为印度的邓小平,废钞与GST税改意味着印度的改革开放正式拉开序幕,预期印度也将复制中国改革开放之后的快速增长期。

  而越南热的兴起,则更多是由于中越之间的劳动力成本差异,以及2018年突然兴起的中、美贸易摩擦,不少企业开始考虑用产能搬迁的方式来规避关税的提升以及近几年劳动力成本的上升。


  


  当然,劳动力价差的确存在,导致人力密集型加工业近几年在加速转移,参考下法定最低工资要求,越南的薪酬水平还是有显著优势。

  
  



  从人口金字塔来看,印度是最为完美的三角形,截至2015年,中印越全国年龄中位数分别是37岁、30.4岁、26.7岁

  


  但从有效的劳动力素质对应的潜在劳动效率来看,越南可能更接近中国,比较直观的理由主要是两点:基础教育水平与男女平等程度。

  2017年去过印度之后,令人意识到对于中国自身强大的竞争优势,尤其是要感谢政府制定的九年制义务教育和解放后的男女平等国策,这直接导致在改革开放之后,我国有充足的经过中等教育的有效劳动力,以及大学普及率提升之后所带来的“工程师红利”。



  
  


  此外,越南的官方语言是越南语。目前英语为必修第一外语,俄罗斯语和中文等4个外国语被列为第二外语。越南教育部2016年提出外国语教学提案,2020年拟将俄罗斯语和中文纳入12年国民基本教育课程,成为第一外语。

  从这一点上,中国企业搬迁至越南,从语言沟通与文化管理上也将更有优势。中国企业在招工时会更偏好招收中文学校毕业的越南当地人,方便交流和管理。此外,越南文化本身也与华人文化更为接近,我们认为文化相近有助于在管理输出与企业文化营造方面复制国内工厂的生产效率。

  另一个佐证有效劳动力的数据角度就是女性劳动参与率,印度显著低于中越两国。据我们调研反馈,印度妇女,即使是受过高等教育,大学毕业后有一份不错的工作,也通常会选择在婚后生育子女之后当全职妈妈,尽管没有法律规定,但约定的社会风俗如此。

  在调研过程中,我们也的确能感受到,在最能感受到劳动力人口的餐饮与零售等服务型行业,较少看到印度妇女,而越南的女性的比例与中国街头极为类似。


  


  此外,越南人民整体对于追求幸福生活的渴望程度,高于大部分东南亚地区,也显著高于印度。且在社会文化中,多劳多得的思想观念较为普遍,越南工厂工人的加班意愿接近于国内工人,也愿意提升工作效率以获得更高的薪酬。

  劳动力综合素质方面,越南目前可以说是完败印度,但仍有一些因素需要在建厂时考虑。例如,在印度建立工厂只需考虑印度内销市场是否能支撑产能,但越南市场则必须综合考虑内销与出口需求之后再考虑建厂投产。

  并且由于目前越南的制造业纵深不足,产业配套能力仍有受限。越南政府规定,在越自制比例需要达到40%以上才可以颁发产地证明。

  就家电行业而言,五金件、钣金、注塑件和包装件等在越南当地已能完成自制,电机、电控类产品还很缺乏,还需要上游配套企业的搬迁,因此诸如家电控制件类的产品还需要在国内购买。此外,由于越南本身不是资源产出国,因此大部分原材料需要国内统一采购(更有利于降低综合成本),例如家电上游配套的铜管厂在越南这边有厂,但还需要从国内进口铜,等越南实现拉管工艺之后再做配套。

  总结:综合劳动力供给的数量与质量,从中期角度来看,越南是比印度更为合适的转嫁制造产能目的地,且生产效率也更高。短期受制于产业配套能力,制造产能搬迁仍有限制。

楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-05 12:04:39
  投资角度,是否泡沫已高?

  如何衡量泡沫?无非是投资品的估值,诸如房价、股票估值。


  


  比较了中越印三大城市的房价,只能说,房产从来不是由拿着平均工资的大众去购买的,通常都是由最有购买力的人群所决定的。


  


  由于胡志明市的地图太像上海了,对于一些主要区域的楼盘价格,我们做了以下记录,仅供参考:

  1)District 2是规划中的“浦东新区”——守添新区(Thu Thiem),虽然仍是一片荒地,但能看出地块规划,主干道的建设十分清晰,目前“陆家嘴”区域的房价已从2016年的2600美金/平方米,涨到最近7000美金/平方米,区域内最低价的楼盘也至少要4000美金/平方米。“世纪公园”与“张江”之间的楼盘,不少定价约为3000美金/平方米。

  2)Distrct 1是胡志明市的浦西,北外滩地区的豪宅项目已达到10000美金/平方米,其余部分较高质量的楼盘价格也达到了7000美金/平方米以上。但District 1整体道路较为狭窄,堵车情况很严重,这一点与上海浦西也极为类似。

  3)Distrct7地址位置上类似于徐汇滨江区域,但由于日韩和台湾人较多,台商也参与发展的富美兴区域,整体发展也不错,更类似于上海的“古北新区”。


  


  总结:日韩台中都看好的区域,又在投资热潮的高峰,短期的泡沫肯定是有的,但考虑越南取消户籍制度,胡志明市与河内市势必将成为类似于首尔这样的超级大都市,长期潜力很大。


  


  都说魔鬼都在细节里,而作为消费品分析师尤其喜欢观察细节,在此也给大家分享一下,我们对于这两个国家的细节观察。

  空调的普及:经济发展受限部分

  新加坡国父李光耀曾经把新加坡的成功归根于空调的普及,认为空调的出现让热带的发展成为了可能,改变了文明的本质。印越两国的所处地理位置,更意味着需要更多的空调以协助其发展。


  


  但很不幸的是,在越南,空调被认为是奢侈品,购买时需要缴纳额外的10%作为特别消费税,理由是空调在越南还不普及,属于高收入人群才有能力购买的产品。

  而在印度,困扰空调普及率提升的核心原因,除了还未达到空调普及所需的人均可支配收入这一因素外(在中国,达到8000元时,空调保有量进入快速普及期),电力供应方面的基建落后也是一大制约因素。中国农村地区也经历过类似的阶段,随着城镇化率的不断提升,以及农村电力体制改革的推进,空调保有量也有了较为显著的提升。


  


  出门通勤全靠摩托车?

  由于越南警方强制规定骑摩托车必须戴头盔,加之胡志明市中心区域马路两侧商业发达,仿佛身处台北街头。

  说来惊人,越南居然是世界第四大摩托车市场,越南各类摩托车保有量超过4500万辆,相当于每两个越南人就拥有一辆。对比着来看,这几年由于上海的地铁网络不断发展,类似的摩托车大军在上下班高峰出现的比例越来越少。


  


  而说起摩托车,不得不提重庆摩托车产业在越南的失败案例,大举进入并用低价竞争抢夺市场,但最终却因为质量问题丧失市场,导致越南人对于中国品牌的好感丧失,尽管日本品牌的摩托车售价高昂,但越南人认为一分价钱一分货,更愿意花高价购买质量更为上乘的日本品牌。走在越南街头,的确满眼可见诸如Honda、Suzuki等品牌更为普遍。

  对比着来看,作为较易观察到品牌的家电品类空调来看,也能感受到类似的情况,即大金品牌在越南的市占率较高。同样地,在印度当地,除了日资品牌之外,韩系品牌诸如LG也较为常见,偶见美的格力等国内品牌。这么看来,能在国内证明自身质量优势的三大白电龙头,假以时日,在东南亚当地的未来发展潜力仍有较大空间。

  Coffee or Tea?

  作为曾是英国殖民地的印度,每到一处调研企业,相关的工作人员都会殷勤地询问是否需要来一杯茶?阿萨姆红茶与大吉岭红茶都位列世界四大名茶。

  但由于印度基建的不发达,跨邦税收所导致的连锁化经营型的商业较少,在印度的街头巷尾较为常见的仍是古老的夫妻老婆店,整体商业文化并不发达。以及对于当地饮用水的担忧,我们并未在印度街头购买小吃与茶饮。

  作为曾是法国殖民地的越南,街头巷尾则到处可见咖啡馆,而越式咖啡也拥有其独特的风味,越南也是罗布斯塔咖啡豆重要的生产国。


  


  对比下印度的星巴克咖啡售价,与越南当地的咖啡连锁Highlands Coffee的售价,可能是咖啡生产地的关系,越南的咖啡价格更为亲民。


  



  但有趣的是,走在胡志明市街头,随处可见各类的奶茶铺与甜品铺,包括国内知名的贡茶、鹿角巷(分辨不清是否冒牌)、鲜芋仙,饮食口味上与中国更为接近。

  

  印象中印度与越南的饮食品种还是较为单一,印度每日必备的咖喱鸡与越南每日必备的河粉Pho,也难怪越南开发商喜欢打造开放式厨房,这也就意味着主打大吸力的吸油烟机在越南的市场空间相对有限。

  最终总结,从宏观数据到微观细节,相信印越两国的对比已十分清晰,在中期维度来看,无论是印度还是越南,都无法替代掉中国。印度的大国崛起是必然,但其进程应该是无法复制中国速度。而越南更适合发展成为下一个韩国,成为中国部分制造业的B角,作为对于全球产业链的补充。

  对于下一个中国,我们的回答是暂时看不到。而作为家电行业分析师,也希望投资者对于国内的优秀制造业龙头,少一点挑剔,多一点宽容与乐观,毕竟整体产业仍然有非常强的竞争优势,且也已经通过前瞻性布局做好了规避规划。
作者:ggs_2001 时间:2019-04-05 12:16:43
  出境买房, 更重要的是政治风险, 别忘了越南的十几年前的排华运动, 多少华侨血本无归, 所以, 我个人不买越南、缅甸、的
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-05 12:38:07
  @ggs_2001 2019-04-05 12:16:43
  出境买房, 更重要的是政治风险, 别忘了越南的十几年前的排华运动, 多少华侨血本无归, 所以, 我个人不买越南、缅甸、的
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  要动态的看世界,40年前中美还同为仇敌呢,70年前日本也是侵略中国,杀我同胞的刽子手,110年前汉人还是满人的奴才呢。记住历史,活在当下,眼望未来!我们是最最普通的普通人,投资都是自己的事。你认为有风险就不投,对你来说是正确的。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-12 13:20:15
  昨天看越南房地产网页,竟然发现了这个,转发过来给大家看看:

  东南亚发展中国家的房地产市场正在吸引美国,日本和中国等外国投资者的关注......房地产市场的持续增长这个领域提出了一个问题:哪个投资是最赚钱的国家和城市?房地产被评为最赚钱的投资渠道之一。如果配备适当的知识和工具,房地产可以是低风险投资,被动收入从适度到高。这里有4个房地产市场受到东南亚投资者的高度赞赏。

  1.曼谷(泰国)

  在过去10年中,曼谷的经济稳步增长。每年都有越来越多的基础设施建设,吸引的不仅仅是国外的第一笔投资。由于其现代性和合理的价格,曼谷长期以来吸引了外国人。任何访问这个城市的人都对波光粼粼的高层建筑,豪华酒店和许多美丽的风景着迷......

  


  虽然不同公寓的价格与东京,纽约和伦敦等其他现代城市的同类房产相比......但不可否认的是,曼谷的大多数公寓仍然更便宜。例如,目前曼谷的中档公寓价格约为2,700-3,700美元/平方米。

  特别是,泰国在2018年被评为亚洲第八大经济体(国内生产总值为5147亿美元),这也是房地产市场成为潜在市场的原因之一。


  2.金边(柬埔寨)

  虽然柬埔寨不在亚洲最大经济体的名单上,但柬埔寨仍然是该地区发展中国家中增长最快的经济体之一。自2010年以来,这1600万人口稳步增长,年增长率为6%。


  

  柬埔寨还通过建设旅馆和私人交通系统,如酒店,工厂和电视台,获得其他亚洲国家的支持。亚洲开发银行,世界银行和国际货币基金组织,该国到2020年的增长率将达到最低约7%。

  柬埔寨的房地产市场与经济增长密切相关。柬埔寨的平均公寓价格为1,500美元/平方米,而豪华公寓平均价格约为3,200美元/平方米。

  根据最近的一些研究,与亚洲其他发达国家相比,柬埔寨房地产的租金收益率很高,而且升值前景也很好。


  3.马尼拉(菲律宾)


  


  Zipmatch最近的一项研究表明,投资Makati,Taguig和Pasig等着名经济城市并不是最有利可图的。马尼拉大都会的南部城市目前增长率为7.3%。由于新目的地和其他基础设施系统的发展,Parañaque,Manila,LasPiñas和Pasay等城市是更具潜力的地区。

  排名第一的是ParañaqueCity,增长率为7.98%。这是一个经济实惠的城市,两卧室公寓的平均价格为67,000美元。


  4.雅加达(印度尼西亚)

  
  印度尼西亚首都雅加达拥有高度的城市化水平,人口超过1000万,是全国最高的。雅加达的房地产也是亚洲最热门的市场之一。


  雅加达共管公寓的租金收入为7.4%至8.5%。
  据报道,雅加达豪华公寓的价格从2,500美元到2900美元/平方米不等,租金利润从7.4%降至8.5%。在雅加达购买房地产的唯一困难是对外国人的复杂和严格的规定,昂贵的处理和交易成本。然而,雅加达仍被认为是亚洲房地产投资最好的城市之一。


  5.胡志明市(越南)


  

  越南经济正在走上GDP平均增长6.5%以上的快速发展时期。制造业对新工厂的投资日益增加,尤其是来自中国的劳务成本上升到越南平均工资三倍的公司。许多大型跨国公司正在越南寻找或扩大其制造工厂。其中有三星,英特尔和台湾手机供应商富士康。据估计,越南有30万外籍高端管理人员,在胡志明市都市区居住和工作的人数超过一半,外籍人士是高端奢侈品租赁领域的主要目标市场。鉴于典型的西贡公寓租金范围从每月500-4,000美元不等,取决于住宿的大小,位置和质量,本地人特别是胡漂们宁愿选择购买或租用比支付这些数额更低的价格。

  据了解,胡志明市是一个相对年轻的房地产市场。大部分现有建筑物至少有五到十年的历史,因此无法与现代买家在质量,设计和便利方面所喜欢的新供应竞争。同时,这里对高品质房地产的需求也在不断扩大。与此同时,不断变化的消费特征,如独生子女独居或离异的单户创造,也拉动了房地产的需求。虽然大部分需求会影响经济适用房,但对于那些从上一层升级到下一层的人来说,中高端市场也会产生刺激作用。


  
  再看看这几个城市的对比。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-12 13:27:41
  为什么外国人想在胡志明市购买房?

  在越南的外国人住房交易总数中,在胡志明市购买房屋的外国人占70%。为什么HCMC占据如此压倒性的地位?上述信息由CBRE越南分公司董事Nguyen Hoai An女士在新闻发布会上发布,宣布4月10日第一季度的市场焦点。

  根据安经理的说法,世邦魏理仕的观察过程表明,就购买和出售房屋的外国人数量而言,胡志明市一直是越南最好的地方。根据计算,在胡志明市买卖外国人的房屋交易数量占越南外国人购房交易总数的70%。

  外国人关注胡志明市住房市场的原因是因为它在人口规模和经济方面是全国最大的城市地区。胡志明市也是外国人和外国企业青睐的投资目的地。


  因此,安经理说,外国人自然对胡志明市的住房市场非常感兴趣,特别是近2年(2017年 - 2018年),有兴趣和进行买卖交易的外国人数量。购房增加了相当强劲。

  目前仍然没有关于在胡志明市购买房屋的外国人数量的具体统计数据,但可以判断出售给外国人的公寓数量并不多。因此,在第一季度在胡志明市出售的约5,000套房屋中,外国人选择的高端公寓数量只占很小比例。

  在每个季度,外国人购买的交易数量平均只占不到10%,其余的公寓则出售给越南人。

  此前,建设部住房和房地产市场管理部主任Nguyen Trong Ninh先生曾经要求全国各地的地方报告外国人的情况,以及海外越南人购买房屋的情况。在越南但是到目前为止,该部尚未从各省市收到足够的数据,因此没有关于在越南拥有房屋的外国个人和组织数量的准确数据。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-12 19:30:32
  第一季度,胡志明市初级市场公寓的平均售价达到1,764美元/平方米,比去年同期增长14.9%。

  越南CBRE刚刚发布了一份关于过去3个月胡志明市公寓市场的价格出现大幅上涨的报告。具体而言,一手市场公寓的平均售价为每平方米1,764美元,比上一季度增长3.1%,比去年同期增长14.9%。

  这个价格的上涨是由于本季度提供的新高端项目的价格。总的来说,过去几个季度的豪华公寓市场一直在以每平方米7,500至12,000美元的价格创下历史新高的项目。

  预计2019年剩余季度供应量将逐步改善,全年达到约28,000套公寓。新项目已开始向市场提供信息,并收预计第二季度开盘活动的订金。

  在细分市场方面,中端和价格实惠的产品继续占奢侈品和高端细分市场的小部分供应比例。关于该地区,东边区将继续成为市场的热点,在第2郡和第9郡有许多新项目。预计2019年中端和价格实惠的大部分供应将满足买房的实际需求,保持稳定消费。由于供应有限,库存将在未来几个季度继续消费。

  该单位进一步预测,整个市场的平均售价预计将同比增长5%。其中,由于供应量大时的竞争,预计中端和价格实惠的细分市场每年适度增长1-3%。预计高端项目的价格涨幅会更高,每年约为5%。在第1郡和第3郡获得许可证的豪华项目,由于中心地区土地资金短缺,预计销售价格每年将增加5-7%。

  由于供应短缺,特别是第1郡和第2郡以及ThuThiem地区的豪华和高端项目,二级市场预计将在2019年更加活跃。与原价相比,该地区的公寓可以实现上涨高达15-20%的价格。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-15 14:26:05
  站在风口的越南,人口红利还能吃多久?29岁、8.6%、5000亿,3个数据透出越南投资机会

  掘金越南·人口红利

  即日起,推出“掘金越南市场”系列调查专题,报道内容涵盖制造业企业南迁动向、中资金融机构布局、越南股市及房地产市场现状等等。

  最近几年,经济高速增长的越南,已成为中国企业海外投资又一热土。越南的投资环境到底如何?越南当地的股票和房子还能不能炒?

  带着诸多问题,4月初,证券时报三位资深记者前往越南河内、胡志明、海防、海阳和隆安五省市的中国上市公司越南工厂、国有大行越南分行、中资控股券商、房地产市场进行调研,以寻求答案。

  “越南的人口红利还能吃多久?”这是回到国内后,被问到最多的问题。相信这也是每个投资者关注的话题。

  没有人知道这个问题的准确答案,但是一周时间越南5地走访下来,29、8.6%、5000亿,这三个数字给我留下了深刻的印象,权作这个问题的解答。

  平均年龄29岁,“我被青春撞了一下腰”

  中国曾经最大优势之一的“人口红利”早已渐行渐远,劳动力人口平均年龄已经逼近40岁。“奔越”的全球企业看中了越南的“人口红利”,当下的9300万越南人口平均年龄只有29岁,70%的人口都在35岁以下。

  走在河内、胡志明的街头,到处都是年轻人的海洋、摩托车的海洋。年轻就是最大的资本,也难怪越南人民对国家经济发展的信心指数持续居高不下。但是真实接触下来,越南年轻人的生活也像极了当年人口红利期的中国。

  正在处于快速工业化的过程中的河内,常住人口达到了1300万左右,年青人都在涌入大城市寻找工作机会,房价和租金都在快速飙升。“河内市区普通40平米左右的房子租金一般在1300—1800元人民币左右,价格都比较高。”当越南一家中介公司介绍情况时,初听上去平淡无奇,但是当知道越南首都河内的平均月工资不足2000元人民币时,深深感觉租金的不菲。

  在越南街头最常见的头牌小吃——越南法棍“banh my”,价格一般在20-30k越南盾,折合人民币也到了7-10元,和西安的肉夹馍差不多一个价格了。一碗平平常常的清汤牛肉河粉,价格一般在50-90K越南盾,折合人民币15-28元,几乎和国内物价基本持平。



  在购房方面,现在越南河内平均房价在10000元/平,胡志明市的平均房价在11000元/平左右。在这两个千万级别人口的大城市中,对于大部分买房刚需的越南年轻人来说,平均月工资不足2000元的收入,最低月收入标准在1237元人民币的情况下,仍然难以匹配10000元/平的房价,而且越南的房贷利率实在是太高了,更多愿意买房的年轻人都在向“六个口袋”借款,倾向全款买房。

  在出行方面,越南的公共基础设施薄弱,年轻人更喜欢骑摩托车上下班,一辆摩托车的购置价格基本在1.1-1.5万元人民币。听完当地朋友的介绍,让我对街头的摩托车刮目相看。再问之下才知道,越南摩托车主要是进口,而关税高达70%。同样,越南的汽车也主要靠进口,关税也高达50%。

  看完这些,顿时感觉越南的年轻人,也基本上是“月光族”,持续飙升的物价下,也实在是存不下多少钱了,不同的是,越南的年轻人没有中国年轻人背负高昂房贷后的焦灼感。在走访中,多位中资企业负责人也普遍预计,越南的“人口红利”可能消失的更快,劳动力成本估计最快在7年内,将与中国国内持平。

  一年期大额存款利率8.6%,这里机会比钱多

  嗯,没有看错,确实没有看错。当走进四大国有银行之一的越南投资发展银行时,看到这个一年期大额存单利率时,也忍不住多看了几眼,存款利率8.6%。



  越南也有四大国有银行——越南投资发展银行(BIDV)、越南外贸股份商业银行(VIETCOMBANK)、越南工商银行(VIETINBANK)以及越南农业农村发展银行(AGRIBANK)。这四大行占据了全国信贷规模的50%左右,集中垄断程度较高。

  从统计数据来看,目前越南各家银行12个月以上的长期存款最高利率为8.6%至8.7%。这已经是当地银行持续两年提高存款利率,而且各家银行都在积极搞新的酬宾活动,任何期限存款1000万越南盾(约3300元人民币)以上的客户均获赠送礼物,还有可能获派发红包。

  在胡志明市金融街上看完这个,感觉恍如隔日。现在国内各家银行的一年期大额存单基本在2%上下,银行一年期存款利率在1.5%。但是,中国当年也阔过,那是在1992年-1996年之间,在改革开放初期带来的投资狂潮下,存款利率维持在8%以上,也流行很长时间存款发红包,发大米和发摩托车等等。

  当然,如今的越南更早实现了利率市场化,2017年3月,越南央行废除了2015年民法规定的贷款利率最高不得超过20%的限额规定,银行贷款利率完全基于信贷机构与客户协商的协议价格。越南央行调控主要通过再融资利率和贴现率进行,目前再融资利率为 6.25%,贴现率为 4.25%。

  高昂的存款成本下,越南的贷款利率也更高。在正规银行部门,越南居民房贷的平均贷款利率在10-11.5%,而其他中长期贷款利率达到11—13%。但是,短期贷款和消费贷部分,资金渠道多元,且利率高达15-20%,资金价格贵的惊人。

  同行的越南籍司机表示,“即便这个贷款利率,正规银行的房贷也不容易下来,需要向银行房贷人员发红包,算下来实际成本也达到12%以上。所以一般越南人不愿意贷款买房,更倾向于全款买房。”

  经济学上也经常说,一国利率高低,往往其经济发展的快慢直接相关,利率高往往意味着市场机会多,这么高的利率足以媲美中国改革开放初期。从这个角度看,越南居民储蓄仍然非常不足,而且由于越南实行美元存款零利率政策,更让越盾存款利率具有投资吸引力。

  5000亿美元,越南进出口贸易在狂飙

  走在越南街头,4G信号非常畅通,手机普及率非常高,偶尔能见到一两个报刊摊。买一份回来翻看,内文重磅消息是,2019年一季度,越南商品进出口金额突破1000亿美元。同期一季度,中国商品进出口总额为1万亿美元。



  规模肯定不能和中国比了,但是比速度,越南早已领跑。越南一季度出口增长幅度达到了14%,而中国为6.7%。这一增速,基本上延续了2018年越南出口快速增长的势头,2018年出口增长幅度13.3%,如此高速的增长速度令世界惊叹。

  拉长时间看,2007年,越南进出口额首次突破1000亿美元,2011年突破2000亿美元,2015年达3000亿美元,2017年达4000亿美元,2018年达到了4801亿美元,2019年势必突破5000亿美元。

  很显然,越南进出口规模增速在加快,特别是出口。这背后是,蜂拥而至的外资,越南出口70%是依靠外资拉动的,外商投资增长与出口增长是同步的。根据越南计划投资部国外投资局的统计,2019年一季度越南吸引外资额达108亿美元,同比大幅增长86.2%,创3年来同期新高,这将进一步加强越南出口导向型经济的发展后劲。而在出口增幅较大的商品方面,分别为手机及零件、纺织品、电脑、电子产品及零件、家具、运输工具及附件等。这其中很多产品与中国出口重叠度比较高。

  这一切都像极了中国刚刚加入WTO后不久的样子。但是,越南也有越南的特点,就像“越南法棍”,不像肉夹馍,外面包装了面包的样子,更西派,更国际范。红利能吃多久固然重要,但一切都会过去,更要紧的是,红利吃完后,强身健体站上微笑曲线的两端才是关键。要不然,没有研发能力和深厚市场能力,就只能代理或代工,赚一点辛苦钱,一旦人口红利消失,资本仍会像候鸟一样飞走。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-16 15:17:56
  现在去越南胡志明市投资房产合适吗?房地产投资指南
  越南改革开放30多年来,经历过几次房价的暴跌暴涨,2008 年受到金融危机影响,楼市低迷。2009~2013 年,越南楼市的价格增长逐年放缓,在2014年之前市场触底,主要住宅市场价格下降了40%,为了挽救楼市,越南政府2015 年推出了一系列措施。

  从2015年7月份起,越南放宽了外籍产权准则,这些政策吸引了许多外国投资者,让越南迎来楼市的井喷。实际上,越南近两年的房价一直在飙升,特别是胡志明市以及首都河内。

  越南作为东南亚迅速崛起的经济体,每年以6-7%的紧急增长速度在发展前进。年轻的劳动人口、低廉的工资、优惠的贸易政策、使其成为外商投资的热土。现在很多国家的人到越南投资,实体经济发展越来越好。越南中产阶级正在不断扩大,形成了巨大的购买力。到2020年越南的中产阶级将达到4000多万人,城市化率每年增长3.5%,这对城市中心的优质住房产生巨大的需求,也是房价上涨的原因。

  对于越南来说最重要的两个城市就是河内和胡志明市,两者对比来看,胡志明市在规模和经济总量上比河内更胜一筹,而河内一直都是越南的行政中心。今天小编就为大家仔细分析一下胡志明市房地产投资指南,让您投资越南房产有个参考。


  胡志明市概况
  原名西贡,曾是南越首都,现是越南最大的城市及其五个中央直辖市之一,为越南经济、贸易、交通及文化中心。该市现名是为了纪念越南民主共和国建国领导人、越南劳动党 兼越南民主共和国 胡志明。

  胡志明市是越南的一个中央直辖市,行政级别与省相同。自2003年12月,这座城市划分为19郡(Quận)和5县(Huyện)。5县面积达1601平方公里,属于偏远农村地区。19郡面积达494平方公里。自2006年12月,全市有259个坊。

  

  胡志明区域划分
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-16 15:19:06
  越南新住房法
  在2015 年7月以前,外国人是没有权利购置越南的房产的。外国人想在越南买地买房,必须和越南人结婚才可以。

  2015年7月1日,越南《住房法》修正案正式生效,放宽了外国人在越南的购房条件,取消了诸多限制。越南房地产再次成为了投资者的“宠儿”。外国人可自由买卖不动产,但不动产产权使用权期限为50年、期满可申请续约,最长不超过70年。

  外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区外国人拥有的住房数不能超过30%,每个外国人在一个公寓小区最多只能拥有一套房屋,每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。

  外国人不允许在越南银行贷款,但可以在外资银行贷款。

  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-16 15:22:53
  越南房产投资流程

  

  外国人在越投资房产涉及的各项税


  

  外国人购买房产所有权类型


  
  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-16 15:27:52
  胡志明市基础设施建设

  国道和高速公路:


  
  

  立交桥与地下通道:


  

  六条地铁线:

  

  连接新老城区的守添桥:

  

  地铁一号线:

  

楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-16 15:29:59
  为什么投资越南
  世邦魏理仕(CBRE)最近的一份报告指出,截至2018年底,将有近6万套已完工的公寓单元供应。根据同一份世邦魏理仕研究报告,66%的公寓买家是投资者。如果我们现在保守估计,高端市场中只有40%的购买者是投资者,这意味着胡志明市共有约24000个单位的公寓出租。而劳工部最近的统计数字显示,约有48000名外国人有资格在胡志明市及周边省份工作,被称为胡志明市大都市区。这就意味着需求远大于供给,胡志明房产市场可谓是一房难求。


  
  
  
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-16 15:34:48
  胡志明市住宅市场分析


  

  胡志明市分区

  

  这个文章整体不错吧。我重点推荐一下七郡的Eco Green Saigon,

  https://zhuanlan.zhihu.com/p/59041758

作者:kkliu1000 时间:2019-04-16 19:37:50
  别跟我吹那些50年(从入住算远没有50年)的公寓房,我要买带土地的房子,你有办法吗??
作者:aassdd2018 时间:2019-04-16 20:09:32
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-16 20:54:30
  @kkliu1000 2019-04-16 19:37:50
  别跟我吹那些50年(从入住算远没有50年)的公寓房,我要买带土地的房子,你有办法吗??
  -----------------------------
  你有钱啥都可以买,没钱就洗洗睡吧!还带土地的房子,胡志明的别墅都很贵了。感觉你就出来抬杠的
  • kkliu1000: 举报  2019-04-17 07:55:36  评论

    你太小看人了,嘿嘿。越南带土地的就是不能卖给外国人。你卖房不能瞎忽悠。
  • 阿小丢奇遇记: 举报  2019-04-17 14:47:24  评论

    评论 kkliu1000:没有小看你呀,你买别墅就可以了呀。现在的别墅很贵了,西贡河边的300万美元一套,要么就很远的vincity 也可以。你有钱就可以买。
我要评论
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-16 21:03:24
  @kkliu1000 2019-04-16 19:37:50
  别跟我吹那些50年(从入住算远没有50年)的公寓房,我要买带土地的房子,你有办法吗??
  -----------------------------
  再给不清楚的其他朋友普及一下,越南的50年房产证是从拿到房产证那天开始计算,很多公寓都入住很久了,还没法拿房产证,因为开发商一般情况下都是统一一次性办理,这样就会拖很久,越南是拿房产证那天开始计算,50年到期再延长50年,对于普通人没必要拿那么久时间,同时卖给越南人就自动变成永久产权了,因为越南人持有永久产权所以越南人的房子无法卖给外国人。二手房只能从外国人手里买,不然就只能从开发商手里买一手房。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-17 19:14:45

  
  
  
  
  
  

  这个就是胡志明西贡河边上的别墅·,售价300万美元,是美元哟!只能有10%的份额卖给外国人,如果100套就只能有10套卖给外国人,是有土地的,但是这个价格是普通人能买得起的吗?有的人就是不切合实际。有没有土地对你投资房地产关系不大的。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-20 18:02:03
  胡志明市公寓交易需求增加的趋势是使该产品线的价格在过去5年持续增长。研究数据显示,从2014年第一季度到2019年第一季度,胡志明市公寓价格上涨近53%,而此时河内市场仅录得价格增长16%。

  就每个细分市场而言,要价为3500-8000万/平方米的高端公寓是上一季度的最高涨幅。具体而言,高端公寓的平均售价为4520万越南盾/平方米至4740万越南盾/平方米,比2018年末增加5%。中档公寓的售价为2800-3500万/本季度m2增加了4%,从2900万/ m2增加到平均3030万/ m2。

  

  价格波动最小的豪华公寓仅增加1%,从1.058亿/平方米增加到1.072亿平方米/平方米。总体而言,所有房地产板块在第一季度均录得价格上涨,但平均涨幅并不强劲,但考虑到每个项目,均增加了7-10%。一旦供应恢复正常,不可避免的将抑制价格上涨。

  研究数据还显示,房地产价格上涨的趋势直接影响胡志明市公寓的租金。然而,在不同的部分中,这种变化在不均匀增加和减少的方向上变化。具体而言,本季度,中端和高端公寓板块的利润率略有上升至5.7%和5.9%。

  豪华公寓和经济适用房的租金从6.2%下降至5.9%和4.5%至4.4%。就公寓的潜在利润而言,不动产网站副总经理表示,目前,高端租金率正在变化4.1-5.9% /年。因此,平均1年,投资者可以预期租赁收入约为5亿越南盾。如果未来几个季度公寓价格继续保持上涨,那么人们有一个良好的基础,预计利率高达8%/年。

  小户型公寓的产品线是当今市场上租金利润率最高的类型。在所有经济适用房,中端和高端细分市场中,租赁单卧室公寓的利润分别位居前列,分别为6.2%,5.9%和6.7%。投资者应该考虑选择。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-21 19:23:03
  2018年底,胡志明市房地产行业出现一个奇怪的现象:胡志明市新建住宅上市住房面积极少,没办法吸引年底投资房地产的“热钱”。很多人惊呼胡志明市2019年为啥销售量会下降?因为胡志明市目前无房可卖!新近投入市场的项目几乎全是平阳省、隆安省、同奈省、巴地头顿省等周边省份。现在已经2019年4月份,第一季度已结结束,胡志明市仅仅七郡的Sunshine和二郡的 Palace Residence开售,也是开盘当天秒光。

  在往年,胡志明市房地产的特点是年底新上市的地产项目货源充足,以迎接购房客的年前购房热潮,但今年,新房货源极少,而购房者年前购房的热情还是不减当年,使得胡志明市房地产新楼盘二级市场价增货缺。不仅仅是去年年底,哪怕今年初开始,胡志明市的新房房源一样少的可怜,由于河内库存量比较充足,在2019年市场交易状况最好的区域是北越,投资客由南进转北向,投资者不愿意在南越无限期等待中错失良机,便纷纷移师北越河内。在南越比如胡志明市,则很少有项目开售,原因卡在开发商的的执照、许可等问题上,第一季度变成了无房可卖的窘境也导致很多胡志明市中介机构裁员。政府加长审批时间也让开发商拿地心态谨慎,市场预估今年在南越的项目数量会相对较少,售价预计在第二季度又会比前期提高5-10%。

  也许是反腐之火烧到胡志明市的原因,弄得胡志明官场人人自危,土地出让审批手续就会慢下来,房地产公司为了渡过空档期,往周边省份发展也是相当正常的,更何况以胡志明市加上周边省份4000万人口的庞大数字,市场消化应该不成问题。随着胡志明市地价与日俱增,可开发地皮越来越少,开发商自然而然向周边各省来购地开发,不然没活可干,没房子可供销售,时间和人力等各方面成本都会增高,不得已只好慢慢往周边省份扩散。平阳是胡志明市通往西原地区各省的咽喉省份,早在胡志明市周边其它省份还没开始发展房地产的2007年,平阳省就已经有上千公顷的大项目在开发,一直到现在,平阳省房地产行业还是值得投资,因为可开发的区域多,价格也还比较合理。

  隆安省主要位于胡志明市西面和南面,不论是从南面还是西面,驱车前往胡志明市都只需30分钟左右就可以到达胡志明市中心,西南部各省也是经隆安省通过1A国道和西贡至中良高速公路与胡志明市中心联接,因此隆安省的房地产行业也吸引了很多投资商。

  同奈省的房地产行业从2016年开始回暖,可圈可点的增长点很多,如东部走廊的油移都市区、龙庆都市区、Gia Ray都市区(同奈)、龙城国际机场、胡志明市----龙城----油移高速公路、吉莱桥、仁泽都市区等等。


  巴地头顿省有着丰富的海边旅游资源,是胡志明市周边最便捷、最漂亮的海边旅游目的地,海岸线长达300公里,是越南最具有海洋旅游资源的两个省份之一。巴地头顿房地产业的发展得益于交通基础设施建设的发展:龙城国际机场、胡志明市----龙城----油移高速公路、龙城----边沥高速公路、巴地碌安飞机场等。另外还有边和至头顿高速公路、穿亚高速公路、边和至头顿铁路等等。整个2018年,巴地头顿省预计吸引到44个新项目和14个原有新增投资项目大约19.52亿美元的外国投资。

  彭博社报道,在一个房价从伦敦到香港,悉尼和纽约浮动不稳的世界里,越南已成为一个极具吸引力的地方。虽然过去18个月越南的房价稳步上涨,但从长远来看,前景仍然非常好。 特别是豪华房地产是一个热点。

  根据世邦魏理仕的统计,胡志明市的豪华公寓价格在2018年增长了17%,平均达到5,518美元/平方米。 世邦魏理仕预测,2020年初价格将上涨近10%至6,000美元/平方米。更经济型公寓去年仅增加了1%。

  彭博社表示,除了外国投资者的巨大需求外,来自越南新财富阶层的豪华公寓买家浪潮也在增长。在越南,从2006年到2016年的10年内,净资产从3000万美元以上的人数增加了320%,这是全球最快的速度,超过了印度和中国。

  Mekong Capital首席执行官Chris Freund先生表示,房地产让许多越南人变得丰富。 “越南房主的比例超过90%,是世界上最高的比例之一。房价上涨有助于创造中产阶级,包括资产超过100万美元的个人。”

  据胡志明市地产协会(HoREA)Zhu席黎黄州介绍,2018年胡志明市地产市场货源比往年少,与去年同期相比,新房源总供应量比去年减少44.5%;其中,高档住宅减少25.9%;中档住宅减少32.6%;低端住宅减少69.7%。

  2019年世邦魏理仕专家预计胡志明市由于无房可卖会持续很久时间也会让价格在第二季度将上涨近10%-15%。
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-23 12:25:03
  今天和一个人聊天,我感觉他说的挺好的。在现实生活中,成功和智力其实没有什么必然联系,成功并不是由聪明人成功的概率,而是由冒险者失败的概率决定的。聪明人的标准像并不是人生赢家,他可以靠聪明比绝大多数人过得都好,但是,也就是个二等奖,不能再多了,真正的成功者只会出自于胡打乱撞的冒险者。那么在人生这场比赛中你要稳拿二等奖还是冒死冲一等奖呢?主流舆论让你觉得选后者,是真理还是忽悠呢?大部份人是聪明人吗?能保证靠自己的脑子过得很好吗?如果自己不是聪明人,再固守陈规你就没可能过得很好。

  个人感觉说的挺对的。胆量没有,脑子没有,你还有什么呢?
楼主阿小丢奇遇记 时间:2019-04-23 12:28:27
  这个周末胡志明市Eco Green 外国人部份又开盘了,价格比第二期稍微贵了一丢丢,还是一扫而空。总共158套,又全部卖出去了。一套60多平方的也要100万人民币了,的确不便宜了。但是谁知道几年后多少钱呢?呵呵。。。目前感觉比西安都贵了。
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