新一轮楼市降价来了:广州率先打响了第一枪(转载)

楼主:走过枫林街 时间:2019-08-13 23:58:39 点击:7201 回复:66
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  金九银十还没来,楼市降价打折已经重出江湖。

  这一次,被降价席卷的不只是三四线城市,还有一线城市:广州率先打响了第一枪。

  8月初,广州多地新盘出现大幅降价促销。番禺大盘祈福缤纷汇从最高的4.6万降到3.6万,降幅超过20%。增城某超级大盘从最高的1.5万元直降到1.2万元,降幅也达到20%。而南沙白云黄埔等地的新盘,也有不同程度的折扣。

  这些降价,并非尾盘清货或促销游戏,而是实打实的降价:有些是开价虚高发现市场不买账,从而不得不回归正常价格,有的是通过抢跑式降价快速回笼资金,还有的是现金流紧张下的不得已。

  无论如何,降价的口子已经打开。凯风君在此前就多次预测,下半年降价促销有望重出江湖,只是没想到如此之快就得到验证。

  这意味着什么?背后的原因又是什么?会不会蔓延到其他城市?

  其一,降价促销,正是楼市调控“釜底抽薪”的结果,影响的不只是广州一地。

  如果说普通购房者最在乎的是限购政策、首付比例和房贷利率,那么开发商最在乎的则是融资成本、负债率和现金流。

  这就是房地产行业与众不同之处:它是信贷驱动型的,对于资金极其敏感。

  只要抓住了信贷,就真正抓住了楼市调控的七寸。你猜对了,这一轮调控瞄准的就是信贷之水。

  发改委限制房企外债,银保监会规范房地产信托,央行严控房地产资金,监管部门严查资金违规流入房地产,这一切都以釜底抽薪的方式,让房企融资变得更加困难。

  如今,房企面临的就是资金之水被抽离的局面。这是最为致命的,外债被限制了,房地产信托被控制了,各种此前可以暗度的陈仓被封堵了,对于房地产企业来说,不得不面临现金流的最终考验。

  万科去年喊出了“活下去”的口号,虽然最后成了笑料。但当信贷压力卷土重来之时,有的房企真的要面临“活下去”的诘问了。

  前不久,有“华南五虎”龙头之称的某大型开发商发出内部文件,2019年下半年原则上将暂停拿地,以完成项目销售目标为第一优先级。

  这是再明显不过的信号。越早降价促销回笼资金,越能在楼市新周期里获得先机。
  这是再明显不过的信号。越早降价促销回笼资金,越能在楼市新周期里获得先机。 

  其二,楼市已经进入下半场,高增长不复存在,所有开发商都将面临新一轮的生死考验。

  今年上半年虽然号称楼市小阳春,但全国商品房销售面积出现下滑,而大量房企并未完成年度目标的一半,许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。

  数据显示,在今年公布销售目标的39家房企中,仅有14家房企的半年销售额超50%。这意味着,超过6成房企未完成全年目标的一半。

  时间进入7月,局面进一步下行。相比6月,百强房企7月销售规模环比降低近29%。这还是在上半年房企冲刺业绩、部分项目转到7月备案的结果。如果排除这一因素,百强房企的实际销售规模下滑更加严重。


  与此同时,房企倒闭现象开始出现。截至今年7月底,全国已有274家房地产企业发布破产公告。

  虽然全国房地产企业高达9万多家,鱼龙混杂,倒闭的多数都是中小开发商。但这一局面的出现,无疑对所有开发商都发出了警示信号。

  其三,为什么这一次打响降价第一枪的是广州?其他城市会不会跟随?

  事实上,从今年年初开始,广州楼市就未真正反弹,而是延续去年以来的高位盘整态势。

  这从更接近真实市场的二手房数据就可见一斑。根据中原地产数据,2019年上半年,广州市二手住宅共成交53372宗,环比下降7.9%,同比去年大幅下滑22.3%,创下近四年以来的新低。


  与此同时,广州链家二手房放盘量暴增到5.4万套,而一年前这一数字还不到2万套。短短一年时间,二手房放盘量翻了将近3倍,可见市场抛售情绪何其强烈。

  二手房成交量和放盘量,堪称真实的市场晴雨表。

  可以说,以广州为代表,从去年年底到现在,大多数省会城市其实都处于高位盘整状态,只有苏州南宁等少数城市走出了“别样”风采。

  高位盘整,短期是为了消化房价过快上涨的风险,但最终是为了寻找方向。
  高位盘整,短期是为了消化房价过快上涨的风险,但最终是为了寻找方向。  

  这个方向,正是来自于楼市调控政策和货币政策。如今官方定调已经十分明了,这些城市的楼市方向自然也就一清二楚。

  所以,前有多部委对房地产信贷资金的围追堵截,后有楼市高增长不复存在的现实压力,再加上高房价高杠杆高风险在某地导致的教训在前,不由得市场情绪不发生变化。


  可以预料,只要货币环境和调控方向不出现大逆转,降价不只是广州一地之事,而会覆盖更多城市。

  其四,你可以不相信有关方面调控楼市的长期决心,但不要轻视政策的短期意志。你不可以不相信楼市调控的诚意,但不要怀疑这些政策的现实影响。

  对于炒房者和高杠杆房企来说,这些短期意志,很有可能就是压垮骆驼的最后一根稻草。对于刚需来说,这些短期意志制造的降价空间,恰是是很好的入场机会。

  中国楼市是典型的政策市。

  没有人能看到N年之后。我们能做的,就是在把握好每一个政策周期:

  不要幻想崩盘,也不要在山峰上高位站岗,更不要错过低谷期稍瞬即逝的机遇。

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作者:藩篱c 时间:2019-08-14 00:06:30
  你说的是真的吗
  • 拳打公Z脚踏美G: 举报  2019-08-14 09:32:12  评论

    崩溃党端起桌上放了一个月的泡面桶,美滋滋的吱了一口茶:呵呵呵!很快就一千一平了,随时准备抢!
  • 双驱动自行车: 举报  2019-08-15 05:55:03  评论

    di第一拐点提前啦?原估算在明年春节前后。。。。。。。。。。。。。。。。。
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作者:泡泡坛2016 时间:2019-08-14 00:18:51
  比方说,本来两万的一平的房子,空涨到五万一平后再降到三万,这样的降价有意思吗?
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楼主走过枫林街 时间:2019-08-14 01:11:20
  @泡泡坛2016 2019-08-14 00:18:51
  比方说,本来两万的一平的房子,空涨到五万一平后再降到三万,这样的降价有意思吗?
  -----------------------------
  我希望广州的房子跌到1,2万一平,上海的跌到3,4万,杭州南京1,2万。但愿有一天能达到。
作者:冷浸123 时间:2019-08-14 02:25:09
  美股中房双崩,也就这一两年的事了。。。
作者:1qwertyuiop36 时间:2019-08-14 03:11:04
  好
作者:骑猪赶北京不开心 时间:2019-08-14 03:21:43
  请问全国哪个城市黑人数量最多?有没有人知道?
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作者:jinshan518 时间:2019-08-14 06:26:57
  该买房的砸锅卖铁,6个钱包,背几十年贷款……也都买了!接盘侠越来越少?剩下的要么是没钱买的,要么是铁了心等崩盘的!房价大跌或慢慢阴跌是大势所趋!!
  • 坚守初心2017: 举报  2019-08-14 06:31:36  评论

    这就是现状
  • 山林樵夫2016: 举报  2019-08-14 07:29:37  评论

    评论 jinshan518:层主是个静态思维,
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作者:茳信 时间:2019-08-14 06:45:19
  90后比80后少5000万人,00后比90后少2800万人,而且90后00后家里爸爸妈妈一套,爷爷奶奶一套,还有外公外婆一套根本就不缺房子,以前房子是有人接盘,现在是人口段涯式下跌,以后房子就是负担,还看不清形式的死了活该。
  • 阿拉善1111: 举报  2019-08-14 06:51:04  评论

    评论 茳信:有点道理
  • 腹黑大清官: 举报  2019-08-14 06:58:54  评论

    别人家孩子以后有几套房子,跟你家孩子在城里没房子不冲突啊,难道不是么?你管别人有多少,你或你孩子没有,只要你们要在城市工作,你们就得租别人的房子。别人不高兴了可以赶你和你孩子走,难道不是么?老说别人将来会有多少套房,跟你没有房子有半点关系?你不买,永远没有。
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作者:ty_133308898 时间:2019-08-14 07:07:05
  房空们其实应该感谢你们口中的废青,间接帮你们打压了房价。
作者:东方飞鱼2018 时间:2019-08-14 07:21:23
  港游这是一方面,再不整改,连海南岛也去不了了!
作者:麦田守望者龙龙 时间:2019-08-14 08:16:03
  广州为什么房价不高,是因为治安不好。为什么治安不好,原因不能说。说了,就是那什么歧视
  • 走过枫林街: 举报  2019-08-14 15:44:10  评论

    广州黑人颇多,但是我认为这不是治安不好的主因,更多的坏事是国内的人干的,小偷,扒手,抢劫犯主要还是国内的,感觉全国的犯罪厉害分子都跑到广东了。
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作者:无为VB 时间:2019-08-14 08:18:46
  很多人抱怨国内房价贵,其实,纵观全球发达国家城市,全世界 房价 最贵的城市是摩纳哥,该城市房屋均价为每平方米38.24万元人民币,堪称天价房。全球房价最贵的城市排行榜中,中国有三座城市光荣上榜了,分别是香港、北京和上海。全球房价排行榜

  NO.1法国摩纳哥(41.45万元/平米)
  NO.2中国香港(35.25万元/平米)
  NO.3英国伦敦(32万元/平米)
  NO.4美国纽约(26.09万元/平米)
  NO.5瑞士日内瓦(17.63万元/平米)
  NO.6新西兰悉尼(16.25万元/平米)
  NO.7新加坡新加坡(15.50万元/平米)
  NO.8中国上海(14.15万元/平米)
  NO.9法国巴黎(11.42万元/平米)
  NO.10中国北京(11.22万元/平米)
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作者:轮回流年 时间:2019-08-14 09:23:36
  中国房价真心不高!只是老百姓不努力工作,工资太少了!
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作者:卧曹他爹 时间:2019-08-14 09:35:17
  光靠体制内的购买力, 现在已经没办法撑住了。
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作者:华化十常 时间:2019-08-14 09:36:18
  基本上都是外围区降价
作者:吴崖子2018 时间:2019-08-14 10:15:49
  这是要立牌坊喽。
作者:无为VB 时间:2019-08-14 10:36:14
  房价高还有人买--为什么?
  股票价格很低还有融资融券--你为什么不敢去买?
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作者:三笑一哭鬼 时间:2019-08-14 10:37:28
  广州这一枪应该从黄花岗开始吧
作者:qianqian051388 时间:2019-08-14 10:40:39
  好,两个儿子的飘过
作者:月下晒 时间:2019-08-14 11:20:10
  感觉都没降过,何谈新一轮。
作者:天明我独赏 时间:2019-08-14 12:26:44
  兄弟,这是没钱了的原因,你说这么多都抓不住重点,有本事放水你看它涨不涨,问题是敢放吗?好好看下香港,别瞎扯啦
作者:经济睁眼瞎 时间:2019-08-14 12:28:49
  CPI会拯救楼市。
作者:zhwenh0032 时间:2019-08-14 15:37:00
  【普度众生】房价上涨,藏富于民;房价下跌,藏债于民。
作者:边角见 时间:2019-08-14 15:49:17
  不算2017年之前的楼市库存,
  2017年新开工房屋18亿,2018年新开工20亿平,今年上半年新开工10亿平,基本上这3年要开工50亿平新房,货值50万亿的房子需要人来接盘,而居民负债基本到到顶,天知道怎么办,如果明年停止盖新房,那就业更加困难了
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作者:六宝妈 时间:2019-08-14 16:41:25
  增城哪个超级盘一万二?望告知
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作者:在QD守望幸福 时间:2019-08-14 17:16:54
  在不断降价中成交的基本上都是刚需 也就是真正住房子的
  炒房客都是在房价上涨时买的 房价越涨炒房客越买
  这几年国家和炒房客之间在互相利用
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作者:不腐不行 时间:2019-08-15 04:19:04
  自古苍天饶过谁?
作者:农锅 时间:2019-08-15 16:37:39
  才十年不到,几千一平变成几万一平,现在这样子,离跌还远着呢
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