房价这么高,中国人能富吗?(转载)

楼主:haif123 时间:2010-02-27 01:47:00 点击:837 回复:0
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引子
  
  进一步调整国民收入分配格局,成为近期中央高层频频表态的“中心思想”之一。
  
  经过2009年,“调结构”的理解发生了巨大转变——以往更局限于产业结构,现在的共识是,调结构,首先是调整收入分配问题,其次是消费不足储蓄过高问题,然后是内需不足、外需过高的问题,最后才是产业和区域问题。
  
  这样的逻辑重整,让人期待着在虎年春节之后,是否会有国民财富的新一轮重整。
  
  事实上,国民财富重整一直在进行着,但其间的张力却不断紧绷——地王与蜗居,民资与国资,煤老板与国有矿……2009年,金融危机之后投资的狂飙突进,更是让这种张力动人心魄。梦想与泡沫同在,欢呼与叹息齐鸣。
  
  年关当前,欢聚之余,人们必定会筹算一年来的所得所失。这一组稿件,我们希望通过一些热点人群的财富故事或是个人账单,粗粗勾勒财富分配的图景——地产商、失地者、蜗居者、煤老板、电影大亨、创投玩家,乃至医生、教师以及从大都市逃离的异乡人。这样的图景,或许会在春节之后继续,有些部分甚至还会加码。
  
  我们期待,新的国民财富重整,能更关注社会平等与革新,建设社会安全网,防止财富结构巨变带来的冲击,让更多普通人有安放梦想之地。
  
  国民财富急盼重整
  
  未来20年,社会改革在中国经济主题中的重要性将不断提升,以此建设社会安全网,防止财富结构巨变后带来的冲击
  
  临近春节,中央领导对调整经济结构密集表态。其中,调整国民收入分配格局首当其冲。
  
  2月3日,中共中央 、国家 胡锦涛在“省部级主要领导干部深入贯彻落实科学发展观,加快经济发展方式转变专题研讨班”开班式上说:“综合判断国际国内经济形势,转变经济发展方式已刻不容缓。” 他就此提出了8点意见,在第一点中就提到“加快调整国民收入分配结构”。
  
  2月4日,国务院总理温家宝提出:“我们不仅要通过发展,做大社会财富这个‘蛋糕’,也要通过合理的收入分配制度,把‘蛋糕’分好,让全体人民共享改革发展的成果。要不断提高城乡居民收入,改革分配制度,逐步扭转收入差距扩大的趋势。”中央并就此提出三项举措。
  
  2月5日,国务院副总理李克强发表讲话:“我国已进入只有调整经济结构才能促进持续发展的关键时期。”他强调说,就业是民生之本、收入之源,社会保障是经济发展的安全网,要更加注重就业和劳动报酬在一次分配中的作用,更加注重社会保障和公共服务在二次分配中的作用,大力调整国民收入分配格局。
  
  此前,胡锦涛在以深化财税体制改革等内容为主题的中央高层学习会议上,财政部部长谢旭人在部署2010年财政工作时,都强调进一步调整国民收入分配格局。
  
  “经过2009年,大家对‘调结构’的理解发生巨大转变,以往调结构更局限于产业结构,现在则认识到,调结构,首先是调整收入分配的问题,其次是消费不足储蓄过高问题,然后是内需不足、外需过高的问题,最后才是产业和区域问题。对经济结构的逻辑关系认识得更为真切。”中国人民大学经济学院副院长、宏观经济分析与预测课题组负责人刘元春对《瞭望东方周刊》说。
  
  2009年,宏观经济与社会问题关联愈发紧密。“国进民退”、“蚁族”、“蜗居”,这些滚烫的“热词”,背后是财富结构在财政刺激计划和信贷洪峰下快速调整,给社会一些阶层带来的冲击。
  
  “决策层已高度认识到社会结构脆弱性对宏观经济发展的制约。未来20年,社会改革将是中国经济重要主题,以此建设社会安全网,防止财富结构巨变后带来的冲击。”刘元春说,“以往零敲碎打的改革已经不足以应对今日局面,应有整体性方案。”
  
  超高房价的两端
  
  2009年究竟发生了什么?
  
  2009年,全球经济经历了“二战”以来首次负增长。中国则调转宏观调控方向,实施了以“四万亿”为代表的财政刺激计划及“适度宽松”的货币政策。
  
  由此,中国经济增长的投资主导型特点更为突出。根据央行1月29日公布的数据,2009年新开工项目计划总投资同比增长67.2%,增幅比2008年提高61.8个百分点,全年增速达1997年以来最高水平。
  
  房地产领域应声而起。大批国企手握大笔银行贷款,迅速突破了国资委关于“有进有退,做好主业”的原则,也大举进军房地产业。
  
  中国指数研究院监测数据显示,成交总价前十名的地块中,国企独占八席,成交楼面地价前十名中,国企也独占八席。2009年成交总价前十名的住宅用地,平均成交金额为75.76亿元,单价前十名的住宅用地平均楼面地价为26365元/平方米,而2007年这两个数字分别为51.93亿元和16234元/平方米。
  
  国企大举进入,抬高了土地价格,加之通货膨胀预期,大批民营企业纷纷将资金投入楼市避险。2009年3月份后,房价连涨10个月,12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,2009年全国商品房销售均价比上一轮暴涨时期的2007年高20.8%。一线城市数据则更高。
  
  “房子是要卖给有房子的人。”房产的居住属性弱化,投资属性强化,成为财富再分配器。由于涨速过快,拥有资本和房产的富人更富,“非富”人群也可以参与获利,但月供等门槛已高不可攀。
  
  北京师范大学收入分配与贫困研究中心主任李实等,于1988年、1995年、2002年、2007年进行了四次全国范围内的大型居民收入调查:从1988年至2007年,收入最高10%人群和收入最低10%人群的收入差距,从7.3倍上升到23倍。
  
  根据中国人民大学经济研究所“宏观经济分析与预测”课题组的研究,1998 年的住房制度改革是中国消费支出模式的“拐点”,1994~1998年消费占居民可支配收入比重随着经济增长而出现不断提升的态势,由52.4%持续上升到1998年的58.2%,但1998 年住房制度改革后,该比值从1998 年的58.2%直降到2006 年的52.0%。其核心原因就是居民对于住房投资的支出大幅度挤压了消费支出的空间。
  
  中国居民住房投资支出占总收入的比重,从1998 年的2.96%上升到2006 年的11.2%,中国居民投资支出与消费支出的比例从1998 年的0.051:1 上升到2006 年的0.215:1。
  
  虽然还没有2009年的最新统计数据,但房价史上最猛的暴涨,显然加剧了上述趋势。
  
  正因如此,2009年,“地王”超越了房地产界,也超越了经济界,成为全社会最热词汇。
  
  那么,从居民消费中挤占出来的房地产资金又流向了哪里?据《财经国家周刊》对深圳的调研,2009年深圳市1944亿元房价总市值分配去向中,包括268亿元银行利息、124.7亿元房地产业税收和130亿元土地出让收益,余下部分,理论上归开发商分配,也包括中介机构和炒房者。
  
  不对称的增长
  
  房价暴涨背后是国民财富结构的迅速调整。
  
  刘元春分析说:近年来,中国财富不仅在实物资产与金融资产的比重方面发生了革命性的变化,而且实物资产与金融资产各自的内在结构也发生着巨变。
  
  经济高速增长后,国民财富已积累到一定规模,要求更多的金融工具来分散资产风险,资产结构多元化需求日渐强烈。居民大规模重新组合资产,包括在消费贷款创新的带动下,将银行储蓄资产提前转移到不动产上;将银行储蓄转化为股票、基金、保险以及债券等金融资产,出现居民储蓄活期化和大搬家的现象。
  
  2009年,这一局面有强化之势。
  
  “原本用来进行固定资产投资的大量资金,却在金融系统打转。”刘元春说,2009年新增信贷9.59万亿元,金融机构新增存款13.1万亿元。第四季度开始,存款活期化明显,货币大量流向资本和投机领域,从而导致房地产价格、股票价格以及黄金等投资品价格大幅上扬。
  
  比如,作为各种投资产品价格风向标的黄金价格,于2009年10 月初突破1000 美元/盎司,超过金融危机前的水平。2009年末收于3277.14点,与2008年底的1820.81点相比,上涨1456.33点,涨幅达80%。
  
  被中央领导再三强调的国民收入分配格局,则在2009年形成了史上最紧张的局面。
  
  收入分配格局是指政府、企业和居民三者在国民收入初次分配和再分配中的比例关系。根据国家发改委社会发展研究所社会管理研究室主任常兴华的研究,在1992~2007年间,政府、企业和居民部门收入分别增长了9.83倍、19.35倍和7.52倍。政府初次分配收入增长速度超过其他主体收入增长速度;企业收入增长主要是本世纪以来比较快,超过了平均增长速度;而居民初次分配收入增长速度始终是最慢的,且低于平均增长速度。这是一种并不对称的增长。
  
  结果,在高速经济增长过程中,居民可支配收入占GDP的比重不断下滑。
  
  2009年,全国财政收入预计达到68477亿元人民币,增长11.7%。根据国土资源部2月份数据,2009年全国土地出让总价款达15910.2亿元,同比增加63.4%。2009年我国土地出让金占财政收入的23.22%。在2009年这轮房价暴涨中,政府收益最为明显。
  
  过高的企业留利和财政收入直接导致企业投资规模和政府基础建设规模高速增长,也导致中国投资-消费局面恶化。而这,也正是政府千方百计用投资扩大内需,内需却难以真正启动的原因。
  
  “扩大内需”与“扩大内供”
  
  看起来,要减少企业留利和政府税收在GDP 中的比重。然而,财政刺激计划将形成大量政府赤字,让人联想到其结果之一可能会是加税。
  
  与此同时,经济要素也借财政刺激计划进一步向政府集中。据《上海证券报》报道,由于大规模基础设施建设,地方政府融资平台的数量和融资规模在过去一年中暴增,2009年末,全国有3800多家地方融资机构,在当年全国9.59万亿元的新增贷款中,投向地方融资平台的贷款占比高达40%,总量近3.8万亿元。一些地方性融资平台的负债率达到94%,有的地方甚至高达400%。以至于在1月19日召开的国务院第四次全体会议上,温家宝提出:“尽快制定规范地方融资平台的措施,防范潜在财政风险。”
  
  一贯对中国经济体制富于信心的经济学家张五常,在新近出版的《多难登临录》记录了金融危机后对中国经济政策的思考:“政府大手加速项目肯定会扼杀无数半生不死的私营工厂的生存机会。”
  
  张五常提出,应将“扩大内需”改为“扩大内供”,废除所有妨碍私营工业发展的制度,使之增加产出效率。比如撤销原料进口税,撤销“来料加工”这一制度安排,让企业自由内销,对内资外资一视同仁,简化税制等。
  
  “鼓励内供是鼓励每个人主动地积极参与产出,这是中国经改有成的要点,但从鼓励内需的角度出发,是由政府花钱鼓励,是低产出的,性质是被动的。(财政刺激政策)无可奈何地用作过渡可以,长此下去,中国改革前功尽废矣。”他这样说。
  
  多重冲突
  
  投资驱动型经济增长模式在本质上是一个资本不断深化的过程。根据央行1月29日公布的数据,2009年新开工项目计划总投资全年增速达1997年以来的最高水平。2009年12月,重工业生产增速比轻工业生产增速快9.3个百分点,创1998年以来历史次高水平。
  
  目前整体投资以基础建设为主体、以资本密集型产业刺激为主体,使得经济反弹力度大,但就业的增长却与之不相匹配。刘元春所带领的课题组就此提出要防止“无就业复苏”的概念。
  
  中国人民大学“宏观经济分析与预测”课题组认为,当前中国经济处于“进退两难”困境,面临多重冲突:其一,重工业主导的经济复苏与结构调整力度加强之间的冲突;其二,无就业复苏与增加就业的刺激方案之间的困境;其三,进一步出口刺激、出口快速回升与不平衡调整之间的冲突;其四,房地产作为民生产业与作为经济支柱产业之间的冲突;其五,作为地方政府核心财源的房地产土地与作为中央政府农业基础的土地之间的冲突;其六,结构调整进程中“存量调整”与“增量调整”之间的冲突;其七,汇率政策调整中“贬”与“升”两难选择;其八,被中长期投资项目和地方政府“双重绑架”的货币政策在“数量主导型退出”与“价格主导型退出”上的两难选择;其九,战略调整问题在短期战术层面进行独立实施带来的“长”与“短”之间的冲突。
  
  刘元春认为,在“保增长”、“调结构”、“扩内需”、“促民生”、“管预期”等多重目标的约束下,中国宏观经济政策可能面临政策组合无法完全实现“有效组合”的困境,宏观调控目标需要进行重新调整,其中部分目标需要弱化,部分目标需要舍弃。从最近中央领导的表态来看,高层已经做出了选择。
  
  拿地操盘手的狂奔与转型
  
  2009年定格为历史上最绚丽的盛大华年,仿佛要给1998年底开始的房改做一个十周年汇报演出
  
  地王年年有,去年特别多。
  
  从数据上看,2009年定格为历史上最绚丽的盛大华年,仿佛要给1998年底开始的房地产改革做一个十周年汇报演出---2009年全国土地出让总价款达15910.2亿元,同比增加63.4%。其中,70个大中城市土地出让金共计10836亿元,同比2008年增加140%。
  
  在2009年最后一个地王---富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元拍下广州亚运城地块,刷新中国地王纪录之后,1月21日,中海地产力挫群雄,以66.9亿元的总价接连拿下了北京丰台花乡两块土地,刷新了仅保持两个月的50.5亿元北京总价地王纪录。
  
  开发商狂飙猛进拿地,背后是什么逻辑?富力集团投资决策委员会会员、富力(北京)地产开发有限公司副董事长谢强春节前接受了《瞭望东方周刊》采访。这位在业界有北京“顶级拿地操盘手”之称的地产CEO,早在1999年组建北京珠江地产的两年内,就圈下了5500亩地,总开发面积370万平方米,刷新京城房地产企业扩张速度。
  
  十年来,他经历了怎样的拿地故事?“地王”们,2010年会走向何方?
  
  民企集团与国企集团的抢地拉锯战
  
  “2009年地王两个特征,一是更凶猛;二是参加者出现了变化,大量国企进入,而且是大军团作战。”谢强说,“四万亿财政刺激计划中大量资金通过国企流入房地产市场,带来不平等竞争,这使大批小房地产公司从此拿不到地。”
  
  2009年的大多数地王归属国企。中国指数研究院监测数据显示,成交总价前十名地块中,国企独占八席;成交楼面地价前十名中,国企同样独占八席。
  
  土地储备是开发商的生命线。民营房地产企业显然不愿意在这轮抢地洪流中旁观。于是,2009年12月22日,广州亚运城地块拍卖现场上演了一场“民营企业血性之战”。
  
  三大地产巨头富力、雅居乐、碧桂园联合组成“民企军团”,对决保利、万科、中海联合组成的“国企军团”。
  
  “富力联合体”这边,“出场选手”包括富力华南区总经理朱荣斌、雅居乐副总裁梁正坚等高层;而“保利联合体”阵容也足够豪华,保利地产董事总经理宋广菊亲自督战,出席的还有万科集团执行副总裁张纪文、中海广州公司总经理刘显勇。
  
  该地块起始价165亿元,22分钟内,47轮竞价,双方拉锯激烈。一位到场人士描述说:当富力将报价抬到253亿元时,“国企联合体”现场耳语了几句,随后,万科一位人士比划了一个抬手姿势,举牌者勉强加价到254亿元。“民企联合体”也埋头商议一番,出价255亿元。保利联合体举牌者无奈摆手,示意退出。
  
  碧桂园一位到场者打电话回总部,激动得语无伦次:“我们,我们居然把保利给打下去了!”在此之前,少有人看好富力联合体。因为市场各方信息都或明或暗地显示广州政府已经“内定”了保利和万科。
  
  上演了整整一年的土地拍卖市场“国进民退”,在最后一次地王争夺战中给了民企一个安慰奖。
  
  除了广州亚运城,富力地产还夺得一个北京地王---广渠门外10号地。2009年5月21日,富力经过89轮竞价,以10.22亿元击退17家同行竞得这一地块,而该地块出让底价仅为2.99亿元。
  
  “今年大多数地王竞拍我们都去了,但是大多没抢到。”谢强说,国企强大的资本实力给富力带来不少压力。广渠门外10号地最终得手,在于富力占据先机:该地块周边都是富力城项目,而且本身就是富力整理的土地。
  
  对于开发商而言,竞争首先就是抢地盘。“无地何以称大?”这是谢强在2001年提出的口号。但是,他也认为一些公司失去了理性。“比如天津外环有一块五十几万平米的地,我们出到楼面价每平米3000元,最终是被人以3700元拍走的。富力不愿意拿地王。因为富力是走低成本、规模化路线的,地王提升了土地成本,而我们这些民营企业每一步都是精打细算。”
  
  1月21日,中海地产力挫群雄,以66.9亿元总价拿下了丰台区花乡两块土地,刷新北京地王纪录。“这块地我们也去了,在北京西南四环以外楼面单价超过1.5万元,小公司必死无疑。中海是个品牌企业,但也风险极大,只能走高端产品路线,不可能是一般住宅项目。”
  
  醉翁之意
  
  在谢强看来,收益不能局限于成本视角。“拿地也是向资本市场发出积极信号,自2009年初富力地产创下年内股价新低2.299港元以来,短短三个月富力股价已经回升到17港元以上,总价较低的土地资产替代有贬值倾向的现金进入财务报表,应对改善公司的资产净值有好处,这也正是世贸地产、华润置地等几家同行在做的事情。现实说明了这些举措的有效性,这几家高负债率的地产公司股价反而跑赢了其他同行。”
  
  “地王”堪称一个公司开拓新市场的王霸之器。当年富力就是用地王敲开江湖水深的北京市场大门的。
  
  2002年2月28日,北京市土地交易市场的第一笔交易---广渠门东五厂国有土地使用权出让招投标。这块48.78公顷的土地比天门广场还大四分之一。富力地产总裁张力在招投标之前就宣布对这块地“志在必得”,最终以31.58亿元夺得地王。
  
  谢强透露说,当日下午2点是封标时间,上午9点,张力给工作人员定的标底是29亿元,后来听说几家公司要参加,就加了1亿元。上午11点多,潘石屹到现场转了一圈,并未投标,走了。张力获悉,立即给现场的副总打电话,让他把标的改回29亿元,但副总说来不及了,因为其他数字也得跟着改。张力一拍脑袋,决定将标书中100%负责拆迁改为20%。不想,12点多,潘石屹又过来了,在截止之前投下标书。但下午开标,富力却是最好的。
  
  此后,张力常提及此事:“我们标底是30亿,但其他几家都是100%负责拆迁,我们只负责20%,潘石屹一来一走,给我省了1亿多。”
  
  即使这样,当时的北京地产大佬都认为富力不可能赚到钱。比如任志强经过详细算账后认为这块地销售时得卖8000元/平米,显然太高。但是,历史就是这样前进的,富力地产不仅以此打开北京市场,而且大赚了一笔,如今,那里的房价已翻了几个跟头。
  
  草莽时代
  
  房改之后,北京最早一次近乎疯狂的圈地运动发生于2001年前后,其中的代表人物就是谢强。
  
  当年的《财经时报》一篇报道说:“以资金和土地为砝码的实力较劲成为楼市新时代的特征,那些一掷千金动辄圈下数千亩土地的大亨们已经取代以潘石屹为代表的项目精英而成为新时代下的地产英雄。来自广州珠江地产的谢强以圈地230公顷的成绩显示出了这种英雄气概。”
  
  当时,谢强任北京珠江房地产开发有限公司董事长,属于朱孟依的珠江系旗下。
  
  在第一年,“拿地操盘手”谢强为珠江系拿下了北京五块大型开发用地,除了丰台区永外果园的煤炭二厂项目珠江骏景外,先后又取得了朝阳区青年路煤炭一厂项目---占地21公顷、开发面积55万平方米的珠江罗马嘉园;朝阳区建国路梆子井项目---占地24公顷、开发面积36万平方米的珠江绿洲;位于通州区永顺镇占地2000多亩的土地,可开发面积超过100万平方米的珠江国际城;还有朝阳区西大望路化工实验厂项目---占地34公顷,开发面积90万平方米的珠江帝景。
  
  两年内签下了5500亩地,总开发面积370万平方米,扩张速度之快,京城难有第二。相比之下,当时的万科在北京经营10年,开发了三个项目,面积不超过100多万平方米,且都在远郊。
  
  “那时常常一天就看八九块地。”谢强说。
  
  那是一个英雄起于草莽的时代。1998年底的房改,开启房地产市场化之门,而当时为了备战奥运等因素,大量城区污染扰民工厂被限期搬迁,谢强就是抓住了这个机会,“工厂土地允许协议出让,政府着急,工厂也着急,因为他们急需资金到城外建厂。”于是,谢强凭借对土地价值的敏锐触觉以及谈判能力,成为一名顶级拿地操盘手。
  
  也正在此时,一批有海南经历的企业家崛起,成为地产圈大佬。“海南经历给我们最大的收获是胆略、前瞻思想和新观念。当时北京观念相对落后,尤其在房地产市场,熟稔房地产市场链条所有程序的人很少。”谢强说。
  
  潘石屹的SOHO现代城也是从搬迁工厂手中取得土地。而在广州起步的富力地产,也坚定了公司发展方向:“搬迁老城工厂,建设宜居社区。”富力逐步走进中国房地产业第一阵营。2009年,富力地产增长30%~35%,销售额达230亿元。“2008年销售收入是167亿元。2009年的销售面积和2008年差不多,但价格提高了不少,主要是利润率提高了。”谢强说。目前富力已公布的利润率水平是25%。
  
  大转折
  
  2002年7月,谢强加入了富力地产。正是这个月,国土资源部规定全国经营性土地都要招拍挂。但是,部分地方政府并未执行。2004年,国土部和监察部联合下文,以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定,2004年8月31日以后,发展商必须及时缴纳土地出让金,如果在两年内不开发,政府可把该土地收回。
  
  “8.31大限”是地产界的土地革命。从此后,已经初步成长起来的地产资本力量迅速通过招拍挂放大,更重要的是,由于单一竞价模式,地王从此成为主题词。
  
  2005年,中国迎来第一轮地王大战。谢强代表富力参与了备受瞩目的北京清河毛纺厂地块拍卖。共有7家公司购买了现场竞价。18.08亿元的起价经过一轮追赶后,谢强举牌22.35亿,但是,华润和当时风光无限的顺驰迅速跟进,捉对厮杀,谢强无奈放弃。经过80回合激战,华润以25.65亿元胜出。
  
  半个小时高出起始价8亿多,即便是主持了北京“8.31大限”之后几乎所有现场竞价的北京市土地整理储备中心市场部部长叶向忠也认为“实在是有点高”。
  
  谢强透露说,事实上,为了避免“斗得太狠”,他在竞拍前曾和除华润以外其他几家竞买者沟通过,“希望大家多一些理性”。“虽然没能避免更高的报价出现,但是有几家比较理性,在看着价码狂飙选择了放弃。”但是,许久没有土地入账的华润地产,以及被认为资金链条已近崩溃的顺驰却杀红了眼。
  
  拍卖之后,华润方面还表示,价格“远没有达到心理底线”,此语将国企的财大气粗展现得淋漓尽致。
  
  那时的疯狂价格如今看来一点也不疯狂,而且有其必然逻辑。“北京昔日地王的密集之地---大兴、昌平,基准地价早已翻番。老地王们带动着周边房价滚起了雪球,催生出一个个新地王。而另一方面,这些老地王面积巨大,因此开发周期甚久,又可以通过坐享‘后辈’们推高的地价而获得更大利润。由此,地王大战成为地产圈里的常态。”
  
  2009年的事实证明,4年前这次地王大战,仅是此后地王狂欢的预演。其中包含的国企资本实力、民营企业合众连横、企业资金链紧张等因素,都在2009年进一步放大。
  
  “操盘手”转型
  
  面对土地市场的激烈竞争和制度转变,“操盘手”谢强也在转型,2001年,他圈地数千亩,取代潘石屹等项目精英成为地产焦点;如今,他转而关注项目运营和经营重点城市各方关系。
  
  “富力目前的策略是以广州、北京、天津为中心城市,向周边辐射。”谢强说。对中心城市的深度耕耘因此尤为重要。比如富力目前投入数亿元,在天津小白楼CBD建设一座220米的高楼、在滨海新区响螺湾建设400米的高楼。这是富力首次建设这样的高楼,此前仅在广州建过200多米高的楼。
  
  “请美国、香港最好的设计院,单单设计就用了十个月。早期决策时公司内部有分歧,这些项目与住宅项目相比,回款慢,利润低、费心力。但是,它有助于我们长远发展,树立在重点城市的形象。”谢强说,“政府也希望我们建这样的高楼。企业要在地方有良好形象,要和地方政府有良好互动。比如天津富力城有五星级酒店,也是政府乐于看到的。”
  
  2009年,富力在天津销售收入42亿元,占集团六分之一。富力希望将其打造成为主要盈利区域。
  
  对于中国的房地产市场,谢强的看法是,一线城市北京、上海、深圳、广州,必须单独提出来。这些城市土地局部稀缺,人口流动大,GDP增长快,是各种经济要素的蓄水池。“一线城市的土地无论多贵都要争。比如现在北京四环内基本没有土地供应了,而北京原来有四五千家房地产企业,规范之后也还有二三千家,都嗷嗷待哺。而二三线城市,则由于这轮宏观调控,出现一些不确定性。”
  
  可以想见,2010年一线城市地王争夺战可能还会愈演愈烈。
  
  谢强认为,房地产商们将分成四类:一种是走产品主义路线,比如星河湾、龙湖;一种走低成本、规模化路线,比如富力、碧桂园;一种走品牌路线,比如万科、中海;一种发展城市经济体,做商业地产,比如万达。在这个过程中,小公司逐步被淘汰。
  
  “每种类别剩下几家专业化发展的公司, 各有特点,比如万科只是房地产管理公司,施工、设计、采购都交出去,而富力则设计、施工、采购、销售全链条掌握。富力是利润最大化,万科是规模最大化。”
  
  “就像是跑马拉松,越跑人越少。”富力集团总裁张力回忆说,1993年时,广州大概有1900多家房地产公司,而到了今天,还活跃着的就剩下二三十家,真正搞得好的只有8~10家,这些地产企业,几乎控制了广州房地产市场70%~80%的销售量。
  
  “但是不可能出现寡头。因为国家队和政府的力量太强大了。”谢强说。
  
  北坞村民“暴富”故事
  
  宅基地对于张北青来说不只是住处,更是资本和依靠
  
  北坞村已经成为一片瓦砾,薄薄的细雪铺上去,显得格外空旷。远处,只有两座寺庙和一座留有文革痕迹的戏楼,作为海淀区的文物保护单位保存了下来。
  
  废墟甚至引来了一对安徽夫妇。他们放弃了回家过年,从废砖烂瓦里挑出完好的砖块,然后以每块0.17元的价格卖掉。两个人每天都可以挖出几百块砖,得到几十元钱,一个月下来就是一两千元。不过他们告诉本刊记者,这只是北坞村拆迁中最为渺小的收益。
  
  “一拆迁,这个村的人都是百万富翁了,不过他们还都不愿意拆呢。”他们笑着说。
  
  北京市海淀区四季青镇玉泉行政村下属的北坞村,在2009年成为北京市绿化隔离地区城乡一体化试点村。根据政府规划,村民们将腾退宅基地,“上楼”。最终,这个建于辽代,拥有800多年历史的村子,将以北坞嘉园这样一个城市化的名字重新开始。
  
  失去农家院落的村民将以宅基地面积1:1的方式置换回迁安置楼房面积,除此之外,他们还将获得每平方米3000元的补偿以及每平方米200元的装修补助。几乎一夜之间拥有了两三套楼房,以及几十万乃至上百万元的现金,看起来的确是“暴富”了。
  
  “暴富?这也叫暴富?连日子都过不了了。”北坞村村民张北青(化名)不无夸张地说。她家有一块240平米的宅基地,真是让人舍不得。
  
  从房子养人到人养房子
  
  北坞村其实是个漂亮的地方。它与颐和园、昆明湖紧邻,在村里就可以望见玉泉山上的宝塔。就在这座村庄北边不远的地方,新开发的御园别墅现在每平方米已经卖到22万元。
  
  2009年2月20日试点启动,3月18日“北坞嘉园”开工,3月24日村民通过腾退方案,6月7日开始腾退拆迁第一家民房??
  
  但张北青不太愿意再提拆迁。“都已经拆完了,还提它干吗。”她很不情愿与记者对话。他们家是村里比较早“配合政府工作”的,二层楼房在2009年6月就被夷为平地。
  
  张北青家的二层小楼还是两年前举债建成的,总共有20多间房子,每个月能收到七八千元租金。“如果再晚拆一年,我的债就可以完全还掉了。”
  
  地处市区边缘的北坞村常住人口2600多人,外来人口却达到了16000多人。租房是村民最主要的收入。
  
  虽然张北青的工资只有1000多元,但这些租金让他们一家生活得非常舒适。“你瞧瞧现在的他,这么大冷的天,自己就停了暖气了。”张北青指了指身旁的同事。
  
  两年前,这个50多岁的男子全家“上楼”。目前他的月工资也是1000多元,一年1万多元收入。新房子的物业费和暖气费一年要4000元。
  
  “以前是房子养着我们。现在是我们要养房子,我们的收入那么低,怎么养得起。”张北青细细地算着账,“老是说每平方米2万了,但这跟我有什么关系,卖掉房子,我住哪里?”
  
  张北青一家五口人:他们夫妇二人,儿子儿媳,以及刚出生不久的孙子。儿子在一家肯德基店上班,收入不高。在这次“腾退”中,张北青家的240平米宅基地换了三套房子和80多万元补偿金,包括两套两居室、一套一居室。
  
  这看起来是令人羡慕的。不过对于张北青来说,她宁要以前的“地”,不愿要现在的“房”---收入微薄,“这就要坐吃山空了”。
  
  80多万确实是张北青这辈子拥有的最大一笔钱。但“上楼”的同事说,他当初也得了数万元补偿,早已在日常生活中消耗殆尽。
  
  从宅基地到小产权房
  
  从上个世纪90年代开始,张北青就在自家的宅基地上建房出租。虽然按照规定,村民的宅基地不能用于出租,更不能出售,但这并不能阻挡村民“分享”大北京发展的利益。
  
  城乡结合部一直是“北漂”生活的主要区域。“房租便宜,每个月就几百块钱,外来人都能够接受。”张北青说,这是北坞村外地人多过本地人的原因。
  
  虽然说“上楼”之后张北青拥有了三套房子,但现在看来能用于出租的只有那套一居室。“怎么着也得租个千把块钱吧,外来打工的怎么能租得起呢?”张北青说,即便能租出去,与她过去的收入还是相差甚远。
  
  宅基地对于张北青来说不只是住处,还是资本和依靠。
  
  张北青还是“上楼”了。在政府的规划中,这是在提高他们的生活品质,摆脱以前环境脏乱差、人口密集的状况。政府希望在北坞村的土地上有所作为。
  
  据介绍,在此次北坞村城乡一体化试点中,北京市给予的产业用地相对较多,可以安置村民就业,并且有意让村民参股村集体产业。此外,北坞嘉园参照经济适用房办法管理,可以上市交易。
  
  可在张北青看来,他们获得的仍然是“小产权房”。村民的理解是,经济适用房是用来安置低收入城市户口的家庭的房子,他们仍然是农民。虽然在一些文件中有了农民转居民的说法,但目前北坞村的老人还领着每月500多元的农民养老金,比市民标准低了一半还要多。
  
  而且对于农民来说,宅基地就是家产,“老宅子”可以代代相传。“小产权房”却不知道是什么政策。即使参照经济适用房办法管理,这些房子在转让、出卖过程中都会有麻烦。
  
  对于“上楼”后的变化,张北青还没有感觉到。他们家现在正以每个月2400元的价格租住在门头沟村。虽然有些不习惯,但拆迁期间的租房补贴标准是每人每月560元。张北青算了算,每个月还能有40元的结余。“这还算不错。”她说。
  
  “让我们变成市民吧”
  
  拿到80多万元补偿金,张北青花了八分之一给儿子买了一辆北京现代。“儿子上班离得远。我们只要能承受,就会满足儿子。”张北青说,补偿金还剩下五六十万。
  
  同村人都觉得,有钱之后生活上的开销身不由己地大了起来,这些钱花不了几年。他们也没有别的投资渠道。“再买房子?现在房价那么高,万一跌了我不就赔了?够住就行了。”张北青说,即使现在房地产投资火热,他们也不敢尝试。
  
  张北青实在没想到,北坞村这么快就变成一片瓦砾。2006年底的时候,北坞村刚刚改造过,修路、下水管和自来水管全是新的,路灯、厕所也都是新建的,砖也铺到了门口。现在,连下水井盖都被掀了去。
  
  “别再提拆迁了,实实在在的给我们涨点工资,让我们变成市民吧。”张北青说。处在北京城边缘的他们虽然户口本上标记着村民,但村里的自留地早就不知不觉地消失了。现在宅基地也没了。
  
  “蜗居”内外
  
  “海萍”的困惑是,戏中小贝拉着她的手说:“姐,我现在明白了,亲情比钱更重要!”每次说到这里,观众都会哄堂大笑
  
  立春。老天爷没在这天换上春天的布景。
  
  上海市安福路288号有一块海报也很久未换了。“话剧《蜗居》”的字样下行人匆匆而过,大门口挂着“上海话剧艺术中心”的牌子。
  
  电视剧《蜗居》2009年的热度穿越了文化圈,演变成一个社会事件。同年8月首演的同名话剧一直以来也一票难求。
  
  搬上舞台的《蜗居》将冗长的剧情“蜗”在两小时内演绎。电视剧里反映了房子、“小三”及官员腐败等问题,话剧则把侧重点放在了房子上。
  
  话剧《蜗居》更接近“蜗居”主题,只有“借钱筹款买房”一个核心事件。
  
  在为春节档全国巡演排练间歇,“宋思明”、“海萍”和“小贝”与本刊记者侃侃而谈:表演与生活的距离绝不是台上台下的几十米。
  
  房“缘”
  
  仅就住房条件而言,冯晖(话剧中饰演宋思明)还不如自己在戏中包养的“二奶”。
  
  一家三口,租住在一套60来平米的老公房,月租金2500元。“太太都快像海萍一样了,天天在耳边念叨着‘买房’”。
  
  《蜗居》里有场戏是海萍和苏淳差一点买了一套房子,但因为其他购房者哄抬价格没买成。这个桥段在冯晖的生活中真实再现。
  
  “2006年,房价还没有像现在这么吓人,我和太太有空就去看房,有一天我们俩难得同时看上一套房子,那房子真是不错,125平米,85万,在莘庄,很方便。”
  
  他们没带定金,约好翌日一早送来,然后就欢天喜地回家了。
  
  天蒙蒙亮就动身,两头打车,中间地铁二号线倒一号线,从浦东横贯整座上海到达正西的莘庄时,房子已被买走。“那个买家直接加了5万就买了房,发生在我们堵在路上的时候。我当时还觉得,房子哪里都有,就不信还买不着了。”
  
  可他不得不信,房价像是拆了刹车片的隆隆列车,将一大批一大批的持币待购者抛出车外、抛在站后。
  
  “错过这一次后,房价涨得就更厉害了,一直拖到现在。正像剧中台词‘攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度’。”冯晖苦笑。
  
  “我拖家带口的,太小的房子不够住,大的又很贵,我都离家20多年了,再向爸妈伸手要钱,哪好意思啊!”
  
  除了“买房差一点儿”,冯晖家“拆迁也差一点儿”。妻子是支边子女,奶奶名下有一套30多平米的老房子,邻近浦东世博园区,那片居民眼巴巴地等拆迁。
  
  然而在划定拆迁范围的时候,范围线只划到这个房子隔壁的一条街便戛然而止。冯晖苦笑着说:“这两个巧合是不是在暗示,我和房子的缘分还没到啊!”
  
  “买房子,要有胆量!”孙宁芳(话剧中饰演海萍)说。她不像剧中的海萍一样为房发愁,一家三口住在一套很经济适用的82平米小窝里,每月还贷2500元。
  
  2004年,孙宁芳看中了一套房,手头只有两万:一万交定金、一万交了税。然后又向双方父母筹了首付。“当时是6600元每平米,现在就贵了,得15000到16000之间了。”
  
  房“辩”
  
  购房者身份和租房者身份使孙宁芳和冯晖自然地产生了分野。台下,他们展开一场现场激辩,像演出状态中一样字正腔圆。
  
  冯晖:“现在社会上的主流观点还是要买房,《蜗居》这个作品其实是在解构这种主流观点,看了《蜗居》,很多人看到了房子给人们带来的压力、痛苦和扭曲,反而不准备买房了。我自己也快放弃了,如果买房,我的生活水平就会从‘小康’一下降到‘贫民’,挺不值当。”
  
  孙宁芳:“我不这么认为,房子还是要住自己的踏实,既然早晚要买,当然早买比晚买好。每个月交房租,那是交给别人的,买房还贷是还给自己的。”
  
  冯晖:“这你就错了,你还贷是还给银行的,还贷总是先还利息,等利息还得差不多了,才开始还本金。等于是你在为银行打工,这些钱干什么不好啊?借用剧中一句台词:‘如果30年还完贷款,利息都滚出一套房子来了。’租房子的好处是你还可以‘夜夜住新房’啊!”
  
  孙宁芳:“怎么‘夜夜住新房’?难不成拖家带口地搬来搬去折腾吗?而且房东说涨价就涨价,多没有安全感。就算有利息,但是你可以提前享受到属于自己的产权房。”
  
  冯晖:“产权房?中国的产权是什么概念?只有70年!你只是买了个没有地权的空中楼阁!更有意思的是,商品房的使用说明书上写着‘使用期限为50年’,更别提顶多住个二三十年就可能被拆。”
  
  孙宁芳:“我不同意这种说法!房子买下来,以后可以作为财产继承给子孙啊,而且房子是会升值的,至少是保值的。”
  
  冯晖:“有房者总是希望房价可以一直涨,没房者盼着房价跌,我不相信房地产市场没有泡沫,这只是时间问题。给子孙?现在都是独生子女,以后的孩子要那么多房子干什么呢?只会让他们不努力不靠自己奋斗罢了。”
  
  “最重要的还是量力而行,有能力的人去买房,暂时没有能力买房的人心态要好,关键是看你能否在有房者的‘鄙视’下依然保持一份快乐的心情。”
  
  冯晖说到最后一句话时,孙宁芳主动伸出了手,握手,双方“辩友”在这点上达成共识。
  
  房“惑”
  
  小贝的扮演者铁政在孙宁芳和冯晖的辩论中一言不发,似乎他想从这场过来人的辩论中找出些能指导自己的线索。
  
  戏里戏外,他都过着蜗居生活。2007年从上海戏剧学院毕业,全班二十几个同学里,签了上海话剧艺术中心的只有四个,他就是其中之一,其余的人还在沪上“漂”着。
  
  铁政是佼佼者,但严酷的生活在蚕食着他的骄傲。他在离单位不远的江苏路租上了间30平米不到的小房子,可以走路上下班,省下交通费,月租2000多。
  
  毕业两年多了,这个西安来的帅小伙对于目前的状况还算满意,除了房子。“有次热水器坏了,我打电话告诉房东,当时房东就不高兴了,勉强答应去买一个,他只挑那种最便宜的、连牌子也没听说过的热水器。最后我提出我分担一部分钱,这才买了个过得去的。”
  
  铁政摇了摇头继续说道:“因为我怕房东涨价,就把房间保持得还不错,平时还会送戏票给房东,所以住到现在只涨过一次价。可总还是有点提心吊胆,说涨价就涨价,太不公平了。”
  
  高成本生活使人产生逃离大都市的冲动,铁政给自己的期限是五至六年,再没起色,“我接受回家乡或其他二线城市生活。”但他也很困惑,从事文化产业,站在一线城市,格局要比在二线城市大得多,这是他想坚守的原因。
  
  孙宁芳的困惑则是,戏中小贝拉着她的手说:“姐,我现在明白了,亲情比钱更重要!”每次说到这里,观众都会哄堂大笑。
  
  冯晖想起了六年前刚来上海的感受,“印象最深的就是地铁一号线转二号线之间那条长长的换乘通道,我想放慢脚步,慢慢欣赏两边的画,可我发现根本不可能放慢脚步,周围的人步履匆匆、目不斜视地往前走,我也不由自主地加快了脚步。这让我一下子意识到,自己来到了一个生活节奏如此快的城市,压力是无形的。”
  
  海萍在剧中有一段台词,说出了诸多都市人的无奈。“每天一睁开眼,就有一串数字蹦出脑海:房贷6000,吃穿用度2500,冉冉上幼儿园1500,人情往来600,交通费580,物业费400,手机电话费250,还有煤气水电费200。也就是说,从我苏醒的第一个呼吸起,我每天要至少进账400,这就是我活在这个城市的成本。”
  
  上海话剧中心演员去年的平均月工资为6000元。老资格的冯晖每月基本工资为800元,孙宁芳700多,铁政只有500左右。演出费占收入的大部,就像计件工资,根据角色重要程度,一般演员演出一场300到400元,相当于一张票的价钱。一个演员一年平均工作七八个月,要是没有演出,就只能拿基本工资,“要想在上海生存,这根本就是天方夜谭!因此有很多演员在外面接影视剧、做主持,有时还兼配音。春节档的演出,大家争先恐后。”
  
  浙江煤老板的寂寞呼喊
  
  山西方面最终未派人参加,“山西省人民政府代表”、“山西省发改委代表”、“山西省煤炭工业厅代表”三块牌子后空无一人
  
  《瞭望东方周刊》记者黄柯杰 | 浙江杭州报道
  
  2月1日晚5点半,蔡骅穿着灰色西装,打上真丝领带,站在西湖边的一个酒店大厅内,等着与清华大学EMBA学员共进晚餐。
  
  年轻的学员们蜂拥而入,把蔡骅围起来,其中一个学员冲上来握着他的手:“我跟朋友说了,那个为浙江煤老板说话的人,就是我老师。”
  
  蔡骅感到不好意思。
  
  2009年11月8日,浙商投资促进会(下称“投促会”)副会长兼秘书长蔡骅代表浙江在山西煤矿业投资群体向国务院上书,要求对山西最新一轮煤矿兼并重组改革中两份政府文件的合法性、合理性进行审查。
  
  在多次试图与山西官方接触无果后,今年1月9日,投促会在杭州举行“2010中国经济走势解读”论坛暨迎新酒会。蔡骅当众宣读“致全球浙商公开信”,在宣读完浙商投资最佳城市榜单后,蔡骅又临时加了“一道菜”---浙商投资预警区域---山西和迪拜。
  
  他忍不住揶揄:“拉上迪拜,是为了给山西一个面子。”
  
  代表失败者的愤怒
  
  今年44岁的蔡骅,早年曾做过一家机关报的记者,后到浙江省经济建设开发促进会当会长秘书。当时担任会长的是袁芳烈,袁是温州改革开放后第一任市委书记,曾以亲自给“投机倒把”的八大王披红戴花进行平反,被认为是“浙江改革英雄人物”和“温州模式的缔造者”。
  
  “他是个敢作敢为的人,胆魄和能力让人钦佩,对温州的改革开放事业和温州模式的贡献功不可没。”蔡骅对他的老领导评价很高。
  
  但是,蔡骅做梦都没想到,现在自己声誉鹊起会与温州的煤老板有关。
  
  2009年9月以来,山西省政府对小煤矿进行“兼并重组”,这被外界称为“煤老板的终结”。另一方面,浙商在山西投资煤矿遭遇集体性亏损,其中温州炒煤团500多亿元资金被困山西。许多煤老板向投促会求救。
  
  2009年11月8日,蔡骅高调向媒体宣告,投促会已上书全国人大、政协、国务院以及山西省人大、政协和省政府六部门,质疑山西省政府主导的“兼并重组”的合法性和合理性。
  
  11月18日,一场由投促会举办的“地方产业政策延续性与企业投资信心”研讨会在杭州举行,一贯低调的煤老板们集体亮相,与全国各地赶来的一些专家学者进行了一天的研讨,对山西“兼并重组”的煤改政策进行详细剖析。
  
  此前十天,各种消息充斥各大媒体,投促会盛情邀请山西省官方到杭州来参加研讨会,曾有媒体报道山西省将派出一位副省长率团出席。
  
  “我们当时非常高兴,认为这是山西方面放出的一个积极信号,可能会给事情带来转机。”蔡骅回忆说。
  
  浙江省政府对此也十分重视,在听取完蔡骅的汇报后,一位浙江省主要领导告诉蔡骅,如果山西方面顺利成行,浙江方面将派出同级别领导接待。蔡骅对这场民间搭台、官方参与的交流会充满期待。
  
  11月18日,研讨会如期举行。山西方面未派人参加,“山西省人民政府代表”、“山西省发改委代表”、“山西省煤炭工业厅代表”三块牌子后空无一人。
  
  在研讨会上,与会专家对此次山西煤改形成了两派针锋相对的观点,但是,无论是支持还是反对,与会专家们一致认为,程序首先要合法,应该通过协商解决。
  
  会场气氛火爆,煤老板们抢话筒讲述自己的投资史,诉说山西煤改“对他们财富的剥夺”。
  
  这场活动是不是煤老板出资举办的?蔡骅否认,他介绍说,这场耗资20多万元的研讨会,全部花费由投促会出,“我没拿煤老板一分钱,相反,我还请他们吃了一餐中午饭。”
  
  很多人认为,山西方面并没有来人,意味着这次研讨会的失败。可蔡骅却认为,研讨会最重要的是把山西煤改的过程了解清楚,至少通过媒体让公众知道,这次改革的过程是怎样的,哪些人的利益受到损害,这些煤老板的哪些产权应该得到维护。
  
  但是,对于结果他还是有一些遗憾,“如果借助这个平台,山西方面和煤老板之间可能会形成一个好的交流气氛,甚至是通过一种高明的方式来解决问题。”
  
  排行榜与论战
  
  1月初,温州籍煤老板唐建国(化名)在杭州接受本刊记者采访,与2007年4月他在山西大同接受本刊记者采访时光鲜夺目的外表判若两人。当年他名牌傍身,手拿LV皮包和数万元一台的手机。如今的他显得疲惫不堪,言语中有些许愤怒。
  
  “想全身而退很难。”他如此评价他的同行。作为煤矿投资的先行者,本世纪初他就介入煤矿开采,以数百万的高利贷起家,如今赚得数亿“黑金”。对于山西方面的煤矿整合政策,他形容是“收走了下蛋的母鸡”---他的价值一个多亿的矿现在被当地一家大型国有煤炭兼并收购,数千万元余款没有到位。
  
  “矿都收走了,多少钱也就无所谓了。”他显出一番无奈。作为业内人士,他对兼并后的小煤矿生产也并不看好。“年产几十万吨到一百万吨的小矿,上综采设备不够档次,停产炸井又会造成资源浪费,最后等风声过后,肯定还是让承包给个人去经营。”
  
  对于2009年11月投促会举行的研讨会他并未参加,甚至连名都没报。“这些都没戏,现在只有让大家知道,我们并非十恶不赦。”
  
  山西成就了他发财的梦想,也成为他的伤心地,“从此对山西的事情不再过问,钱能赔到多少算多少。”
  
  “花500亿元买到的教训应该引起浙江投资者的反思,作为商人,应该赚受人尊重的钱。”蔡骅认为。
  
  在他的理解中,受人尊重意味着这个钱除了合法之外,还没有道德成本。他觉得,煤老板的赚钱方式是在挑战中国商业文化的底线。
  
  2010年1月9日,投促会再度高调亮相,宣读一封致会员及全球浙商的公开信,同时发布“2010浙商投资(中国)最佳城市”候选名单及“2010浙商投资预警区域”候选名单。
  
  对于最佳投资城市,媒体并未太多关注,而山西和迪拜并列年度投资预警城市则引发各界关注。按投资环境给地方城市排名,并预警浙商小心投资,这份榜单也被称为“红黑榜”。
  
  蔡骅此举除了叫好声外,很多浙江商界人士认为欠缺理性。曾为浙江煤老板鼓与呼的律师吴族春对媒体表示,这不是解决问题的办法。
  
  “我们是一个协会,投促会的2000多个会员都会收到我们的这份报告。”蔡骅对外界的各种争议并不在意。他表示,排行榜一年一发,但“黑榜”是首次出现,预警区并不意味着不能投资,只是告诉浙江商人存在比较高的风险,“政策性的投资风险应该避免”。
  
  培养浙江的资本家
  
  在第一次发榜后,外界有人怀疑这次放黑榜是投促会的噱头。事实上,之前的蔡骅已经研究了十多年民间投资,他还兼任清华大学职业经理人训练中心华东教学中心主任。他说,自己要在浙江“培养资本家”。
  
  对于山西煤改,蔡骅也试图用资本运作的方式来解决。在与煤老板接触后,他曾提议,把各人持有的煤矿分别评估,按照价值折成股份,再找一家浙江国企做兼并主体,实行内部整合,这样煤老板就变成了股东,既保住了煤矿,也能利益共享。据他回忆,这一方案也得到山西方面的认可,并要求这家新成立的企业必须挂靠在一家山西大型的国有煤炭企业名下。
  
  但是这一方案遭到了煤老板们的否定。
  
  蔡骅说,自己2010年的主要工作还是做工业投资项目对接的平台搭建。他的同事于微微告诉本刊记者,蔡骅现在每天的工作就是关注各地的招商引资项目,把好项目发给投促会会员,有时甚至实地暗访,考察投资环境。
  
  蔡骅认为,这只是投促会的基本工作。“招商引资其实是两个概念,招商是引进项目,引资是引进资金。但是很多地方政府都混淆了。”
  
  他说,每个城市都各有特点,浙江各地的企业家各有性格。“温州的企业家喜欢做一些高风险高回报的投资生意,杭嘉湖一带的企业家喜欢做纺织实业,宁波一带的企业家偏爱大融资项目。招商一定要找准他们的胃口。”
  
  蔡骅介绍,投促会已经尝试着把全国主要城市的各类经济指数纳入到一个测评体系内,通过数据量化的方式来体现各大城市的投资价值点,此为“城市投资测评体系”。这一课题主要由浙江大学经济学管理学博士团队任研究员,采用国家统计局公布的各类经济数据,同时参考网络投票和专家意见。“数据、投票和意见各占1/3,我们在2009年已经开始做了,到2010年基本完善。我们每年都会做排行榜出来。”
  
  对于这一项目的前景,蔡骅充满期待。他认为,浙江作为民间资本最为充足的省份,需要适合企业家的各类项目,他把这一排行榜视为浙商的一本有价值的参考书。
  
  国企煤改经济账
  
  谈判的核心,仍是资源补偿价与矿主期望值存在差距,这个差额常常以千万元为单位。而在评估时,一些矛盾往往发生在细枝末节处
  
  大同煤矿集团董事长、党委书记吴永平,虽然这些年有些发福,仍可以看出一个昔日煤矿工人的强壮体态。
  
  腊月二十三,他还在忙着煤矿兼并重组的事情。
  
  2009年,大同煤矿集团(以下简称同煤集团)在山西的7市、13县兼并重组了114座煤矿。这只是山西省煤矿重组大潮中的一隅。
  
  2010年1月5日,山西省副省长陈川在国家发改委、国家能源局、山西省政府联合举行新闻通气会上表示,该省煤矿整合重组协议签订率达到98%,已形成4个年生产能力亿吨级的特大型煤炭集团和3个年生产能力5000万吨级以上的大型煤炭集团。
  
  按照之前山西省政府提出的规划目标,到2010年将全省矿井数由2598处减少至1000处。同时,煤炭企业由2200多家减少至100家左右。这乃是中国规模最大的煤企重组,小煤矿将被彻底终结。
  
  同煤集团是山西最初确定作为兼并主体的5大煤企之一。
  
  小煤矿被兼并后产能提高了近一半
  
  同煤集团的前身是大同矿务局。它成立于1949年8月30日,现已成为地跨晋蒙两地8市、13个县的国有大型企业,是中国最重要的电煤供应企业之一。
  
  早在2007年11月底,国家发改委发布的《煤炭产业政策》中就曾强调,要推进煤炭行业的兼并重组,提高产业集中度,形成以大型煤炭企业集团为主体、中小型煤矿协调发展的产业组织结构。
  
  这一文件还称将建设13个大型煤炭基地,位于晋北的同煤集团正是其中之一。
  
  “我们效益的好坏,是大同市经济的晴雨表。”吴永平说,从大同市场和商店的商品销量就可以出同煤集团的效益,“效益好了,卖得火爆;效益不好,一下就冷清了。”
  
  吴永平是山西怀仁县人。他在1975年从大同矿务局煤峪口矿综采队工人干起,2008年1月开始担任大同煤矿集团公司董事长、党委书记。
  
  2009年4月,山西省政府出台《山西省煤炭产业调整和振兴规划》。按照相应规划,同煤集团负责整合重组大同、朔州等地的煤矿。
  
  兼并重组使原有48座矿井的同煤集团获得了一个巨大的发展机会。即使在关闭部分不达条件的矿井之后,同煤集团的矿井数量仍增加了一倍。
  
  “采用新技术后,这些兼并煤矿的产能由原来的2651万吨增加到3480万吨,”吴永平说,这一年他们共兼并重组了114座煤矿,并将其整合为48座煤矿,而产能仍得到了提高。
  
  以大同市为例,2009年共整合煤矿30座。其中保留5座,17座在进行相应补偿后直接关闭,剩下8座整合为3座。
  
  “通过资源兼并重组,实现了产能的扩大和产业的集中,这也符合国家的大政方针。”吴永平认为,兼并重组除实现资源和能源的扩张外,还解决了枯竭资源的接替问题。这一年,“大同地区的商店和市场也持续火爆。”
  
  其实早在2000年底,同煤集团就启动了低成本扩张。第二年他们组织生产和地质部门人员到省内各煤矿企业进行调研。
  
  当时同煤集团就掌握了这一地区100多个煤矿井上、井下信息,并摸排出可以重点开发的煤炭区域。这份资料在2009年的兼并重组中发挥了巨大作用。
  
  2002年下半年,同煤集团收购了年生产能力为15万吨的铁峰南阳坡煤矿,并投入4000万元进行全面技术改造,很快就实现了120万吨的年生产能力。
  
  对铁峰南阳坡煤矿成功改造后,同煤集团找到了改造中小煤矿的信心和途径。之后,同煤集团相继兼并重组了数座大型煤矿,并将“触角”伸到内蒙古鄂尔多斯,兼并重组了三座煤矿。
  
  2005年初,同煤集团组建了“煤炭生产管理分公司”,即后来的同生煤矿生产管理有限公司,专门负责煤炭资源整合以及接手后的安全、生产和管理工作。
  
  吴永平说,这一系列兼并重组的准备工作不仅是掌握周边煤矿的情况,还包括资金筹备和人才储备。
  
  艰难的兼并谈判
  
  “他们希望能高一点,我们希望能低一点,中间存在矛盾是正常的。”吴永平这样描述兼并重组谈判。
  
  2009年每个月的8日,都由吴永平亲自主持资源整合工作例会。至于矿井现场办公会则开了几十次。
  
  魏建功是同生煤矿生产管理有限公司的安全监察部部长。2009年,他的一个主要工作就是参与同煤集团所有对外兼并重组的谈判,并接管这些煤矿。
  
  “难!”无论对于过去一年的回顾,还是新年的前景,魏建功只用了一个字。
  
  他觉得,造成谈判困难的一个主要原因就是兼并主体不同,所执行的政策也不尽相同。
  
  “山西省国企在整合时必须严格执行山西省的政策,省外企业和民营企业则不受这个限制。”魏建功说,相对山西的国有煤企,其他企业在政策和交易价款方面灵活得多。
  
  以一个1亿吨的煤矿为例,一般煤矿所有者都要上交1.5亿元资源价款。山西的国有煤企要想对其进行兼并重组,就要按照《山西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于煤矿企业兼并重组所涉及资源采矿权价款处置办法的通知》规定,在交还原矿主1.5亿的资源价款外,只能按照50%的比例进行补偿,即补偿0.75亿元。
  
  “别人可以给3亿。如果再计算其他因素,数额差别就更大了。”同煤集团在竞争一个煤矿时,评估价为2.8亿。但一个外地企业出价5亿。如果同煤集团按照他们的政策走,“就会造成国有资产流失。”
  
  更棘手的是和被兼并对象的谈判。比如很多矿的产权难以清晰,“这些矿历史遗留问题多,不少地方煤矿担负着乡、村的相关费用,重组整合地方乡村利益将受到一定的影响。”
  
  再比如2007年或者2008年买到矿的矿主曾大规模扩建矿井,但到2009年部分基建尚未完成。“楼房等并未验收,所以无法进入固定资产,评估人员只能按照原材料进行评估,” 魏建功说,当时一吨钢材6000多元,而现在只有3000多元,“这样就没办法平衡,但按照相关规定,同煤也不能进行更多补偿。”
  
  如果碰到井下自燃着火的矿井或者井下未排水被水淹的事情,评估工作就更不好掌握。“有可能几个月甚至几年下不去人,评估单位只能按照图纸进行评估。如果以后发现与实际情况不符,找谁去?”
  
  被发票难住的评估
  
  谈判的核心,仍是资源补偿价与矿主期望值之间存在差距,这个差额常常以千万元为单位。而在评估时,一些矛盾往往发生在细枝末节处。
  
  比如,过去小煤矿在购买生产、办公物品时很少保留发票。但对于同煤集团这样的大型国有企业,必须明了每一分钱的去向,没有发票的物品很难进行评估。这些没有发票的物品多是桌子、椅子这样的办公设备,看起来与煤矿本身关系不大,却经常把评估拖进死胡同。
  
  不过截至今年1月,同煤集团兼并重组的煤矿中已有11座复工复产。
  
  对于外界质疑的国有煤矿是否有资金完成兼并重组,吴永平解释说,一部分是企业自有资金,另一部分通过贷款融资来解决。由于这些年同煤集团经营情况很好,银行很愿意提供贷款,“资金问题虽然是个难题,但对同煤集团来说并不是大问题。”
  
  因为在兼并重组前所有煤矿都先停产,谈判时只剩下煤矿和所属者,同煤集团迅速向各煤矿派出230余名管理人员进行接收和管理,重新组织生产。
  
  “全部抽调同煤集团其他矿井基层骨干力量,然后层层往上递补。”吴永平告诉本刊记者,同煤集团的管理人员有严格准入制度,根据条件选拔人才,“这涉及责任和安全,绝对不能应付,如果出现问题再去补救,一切都追悔莫及。”
  
  虽然外界对山西煤改的现状和前景一直充满疑问,但在2010年1月上旬的同煤集团职工代表大会中,吴永平提出了2010年的生产任务:煤炭产量计划8000万吨,力争1亿吨;煤炭产销量计划1.3亿吨,力争1.5亿吨;营业收入计划500亿元,利润目标为13.5亿元。这些数字都大大超过2009年。
  
  吴永平还特别提到员工的收入:全集团年人均工资突破4万元,增长10%以上。
  
  “只要煤炭市场没有大的变化,我对目标有充分自信。”他说。
  
  韩三平的“55%”高地
  
  中影集团改制上市的另一面,是中国在电影领域必须有一个强大的机构来对抗好莱坞这样的外来者。过去十多年的经验已经证明,这些任务必须由同样具有市场化优势的企业来完成
  
  办公室里的韩三平一身深蓝色中山装,脚上一双布鞋。他身后的书橱里,有一个画着毛泽东头像的工艺品。
  
  1991年导演的《毛泽东的故事》是韩三平首部获得业界认可的影片。此片获得了第二年中共中央宣传部颁发的“五个一工程”奖。
  
  2009年,已经转到幕后18年的韩三平再次走到前台,执导建国献礼片《建国大业》。在这部星光闪耀的电影中,毛泽东也许是唯一的主角。
  
  看起来,在新一年里韩三平也许会有更多机会塑造自己的偶像。在距离虎年春节正好三周的时候,国务院办公厅下发了《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》。
  
  这份与2009年《文化产业振兴规划》相呼应的指导意见强调,认真落实年放映国产电影时间不低于年放映时间总和三分之二的有关规定,切实加强国产影片发行放映考核奖励。
  
  其他内容包括,继续执行国家电影事业发展专项资金制度,用于加强电影行业宏观调控和促进国产电影发行放映。
  
  它被认为是对韩三平以及中影集团的最大利好。
  
  “我呼吁,中国电影人团结起来,2010年为中国电影保90亿、争100亿努力!”采访快结束时,韩三平加重语气这样强调。
  
  “主旋律影片的商业改造”
  
  北京新街口外大街,中影集团董事长韩三平办公室的一角,摆放着出版社不久前送来的一叠新书:《启示---建国大业解密与剖析》。
  
  按照政府有关部门规定,国有企业中影集团每年要拍三至五部反映核心价值观的主旋律影片,《建国大业》只是其中之一。这部影片之所以受到业内瞩目,更多因为它特殊的操作模式。中影集团内部总结为“主旋律影片的商业改造”。
  
  主抓创作的中影集团副总经理史东明告诉本刊记者,在《建国大业》之前,主旋律影片的商业探索已经积累了大量经验。
  
  “最早的主旋律影片多是好人好事,拍出来以后老百姓都不喜欢看,主要靠红头文件来运作一些团体观影。”史东明说,这是2002年之前主旋律影片的普遍现象。全国每年有大约二三十部这样的影片,几乎没有能取得较好票房收入的,“拍出来,专家叫好,给拿个奖,就过去了。”
  
  2002年党的十六大报告明确提出,“积极发展文化产业”。
  
  “十六大报告后,‘文化产业’这个词在一夜之间被广泛传播,之前国家一直都没有这个政策。从那时候开始,我们不再把主旋律影片当作纯粹的宣传工具,而是作为一个产品来对待。”史东明说。
  
  中影集团第一部进行商业改造的主旋律影片是2004年的《张思德》。该片找了擅长拍商业片的导演尹力,又在包装宣传方面花了一大笔钱。
  
  第一轮放映,票房1800万,这是此前主旋律影片从来没有过的成绩。
  
  《张思德》最后公布票房有8000多万。因为是中影集团的第一次探索,还是有所保留。在营销方面还是走了定团体票、放映权低价卖断等一些老路。中影最后只拿到了1800万。
  
  但中影集团领导很受鼓舞。第二年又推出了尹力的《云水谣》。这一次聘请了专门的营销宣传团队,最后票房3600万。
  
  经过多次经验积累,2009年的《建国大业》以4.27亿票房创下了主旋律影片的神话。
  
  至此,韩三平领导的中影集团成功树起了国产电影和国有电影企业两面大旗。这与近几年韩三平的两个情怀相接近:中国电影情怀和国企情怀。二者经过他在不同场合的演讲和媒体传播,成为对电影管理部门和电影圈很有感染力的口号。
  
  今年8月,韩三平将再次出任总导演,开机拍摄迎接建党90周年的《建党大业》。与此同时,另外三部迎接2011年辛亥革命100周年的影片也在筹划中,它们被初步定名为《辛亥革命》、《秋瑾》和《黄花岗七十二烈士》。
  
  一枝独大
  
  就在本刊记者采访韩三平前几天,一则“韩三平被双规”的说法在网上盛传。
  
  “枪打出头鸟,董事长近几年在业界和政府都评价很高,这种旗帜性的人物肯定会遭到攻击。”史东明认为关于韩三平的这种谣传不足为奇。他还接到多家媒体打来的电话,咨询传言是否属实。
  
  被业内尊称为“韩三爷”的韩三平,曾经对媒体说中影集团不是“一枝独秀”,而是“一枝独大”。
  
  2009年的中国电影票房总数63亿。按中影集团提供的数据,国产电影占整体票房57%计算,就有约36亿。其中由中影投资出品的电影占40%。
  
  剩下的约27亿进口片票房,大部分收益也归中影集团。因为中影集团下辖的电影进出口公司负责影片引进。
  
  “中影集团垄断国外电影发行是事实,是有很大的利润,票房分账中影集团甚至能拿到80%以上。但是,大家要辩证看这个问题,中影集团是国企,不是韩三平的个人公司,我们是拿着这些利润反过来支持国产电影。”韩三平这样回答外界的“垄断”质疑。
  
  “中央提出发展文化产业政策之后,一年内连着发了十几个文件降低门槛,所有人都可以进来拍片子。我们哪还有垄断的手段?电影进出口公司挂靠在中影集团下面,是代替政府去审理全国的进口片。”史东明说,“主旋律影片是作为国有企业必须承担的责任,如果这个会引起误会,我希望别人来垄断。王中军,张伟平,你们来做吧,我们巴不得。”
  
  两个月前,《三枪拍案惊奇》制片人张伟平曾炮轰韩三平搞垄断。
  
  1999年,在国内电影产业一片萧条之际,中国电影公司、北京电影制片厂等八家正局级单位组成了中国电影集团公司。在行政级别上,中影集团董事长与广电总局电影局局长平级,但在业务上归电影局领导。
  
  成立之初,童刚任董事长兼总经理,韩三平任副董事长兼副总经理。2001年,童刚调到国家广电总局任电影局局长,韩三平继任董事长兼总经理。
  
  现在,中影集团下辖14家全资子公司,一个事业单位,即央视六套电影频道。另外还有30多家控股、参股公司和两个驻外机构。
  
  本刊记者看到,韩三平的2009年中影集团年会总结报告长达20多页,内容从具体创作、制片到营销、发行以及院线扩建,涉及电影产业的整个链条。
  
  国产电影不低于整个中国电影市场份额的55%
  
  对于《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》,韩三平说:“每一条都是我们很熟悉的,我们正在做的。国产电影必须保护,现在还没有达到三分之二的放映时间,美国好莱坞的冲击太厉害。”
  
  他进一步说:“我们要坚决、毫不犹豫地做到国产电影不低于整个中国电影市场份额的55%。”
  
  “很多国家地区的电影业已经开始下滑,包括韩国和日本。台湾、香港地区下滑得更厉害,台湾只占23%,香港比台湾还差。如果这样,民族电影工业就没了,我们整个电影业都要警惕。”韩三平的语气很有些高瞻远瞩的气势。
  
  此次国务院的政策,无疑又为韩三平和中影集团提供了一个改革机遇。
  
  1953年出生的韩三平,1977年进入四川峨嵋电影制片厂,从照明工干起。在上世纪80年代,中国电影第一次酝酿改革的时候,就有领导说过:“如果中国电影要改革的话,拿过来就可以用的只有一个人,就是韩三平。”
  
  上世纪90年代《毛泽东的故事》获奖后,韩三平调任北京电影制片厂厂长。那时北影厂发完工资后账面上只剩下几百块钱。韩三平试着做一些改革,把车间改造成一些拥有自主权的二级单位来管理,结果效果良好。在1999年,北影厂合并进中影集团后,韩三平被重用,担任副董事长兼副总经理。
  
  “他在北影厂就开始‘闹腾’了,到了集团以后闹得更凶,全国大量优秀人才都网罗过来。”史东明说,“中影集团成立后的十年间,经历了三四轮体制方面的改革,所有的机会我们都抓到了。”
  
  “因为中影集团是全产业链的,全资国有企业。它具有强大优势,但是也有巨大的弊端。”谈到中影,韩三平强调全资国有性质的弊端,为进一步的改革埋下伏笔。
  
  据了解,中影集团正积极筹备上市。2009年6月,他们已经完成了整体重组改制成立股份制集团的方案,该方案现在已经上报。
  
  中影集团改制上市的另一面,是中国在电影领域必须有一个强大的机构来对抗好莱坞这样的外来者。过去十多年的经验已经证明,这些任务必须由同样具有市场化优势的企业来完成。
  
  “中影要引进合伙人,在确保中影绝对控股的情况下,引进外资、港台和民营资本。”韩三平向本刊记者透露,这些合作有些正在洽谈中,而有些已经签署了协议。
  
  “股份制改造不是一个简单的融资行为,引进各种资本的同时,也要采用不同的管理方式。”韩三平说。
  
  不过作为一家大型国企,正如韩三平所说,中影集团有着自己必须负担的责任:无论改制上市结果如何,他们都必须让《建国大业》和《建党大业》变得越来越好看。
  
  海南岛又见“炸药包”?
  
  20年前的情形,如今开始重演。就在不久前,当海南的土地再次升值后,一个刚刚向肖增建借了100元钱的邻居,只用了三天就开着豪华车把钱还了回来
  
  肖增建说,10天前自己从上海飞回海口,同一航班上有六拨温州炒房团。他听了听,多是刚从迪拜撤回来的。这些人就像沙漠里的旅行者,刚刚望见了一片绿洲。
  
  “海南又沸腾了。”机舱里这些热情地讨论和设想,让肖增建恍惚回到了20年前。
  
  1988年,海南建省,十万人涌向天涯海角。35岁的肖增建偶然在寸土寸金的海岛拥有了一块近400亩的土地。不过终究,他还是“很仓皇地离开了海南”。
  
  如今,当海南的土地又热得烫手的时候,肖增建已在海南拥有自己的事业。热潮之下,这些“受过伤”的“老海南”们何去何从?
  
  那张3000万的支票
  
  2009年初,海口这座从来不堵车的城市开始堵车了。
  
  几乎一年之后,当2010年1月国务院公布推进海南国际旅游岛建设意见时,很多人才恍然大悟:原来先知者早已前来布局。
  
  虽然海南省负责人否认热钱大量涌入海南炒房,但肖增建却发现,在飞往海南的班机上有大约一半的乘客都在谈论如何投资房地产。
  
  最近,三亚新房的均价已超过每平方米2万元,而且是无房可售。
  
  面对汹涌的房地产热浪,海南凯迪网络资讯有限公司董事长肖增建表现得很平静。
  
  肖增建曾经有过一块地。那是1992年,在海南儋州市。
  
  他在1988年来到海南时,原本看重海南宽松的审查体制,希望搞一家影视公司。肖增建说,国家给予海南的特殊政策,使得海南看上去更像是一个“独立王国”。中国人民银行甚至都已经制作了“琼币版”,“除了国籍,其他都是开放的。”
  
  想搞文化产业的肖增建却在无意中得到了一块地:当地政府以促进文化开发的名义给了他395亩。按照规划,肖增建将在这里建设一座影视城。
  
  这使肖增建和许多人一样,身不由己地卷入到了房地产行业中。
  
  在上个世纪90年代初的海南,395亩的土地可能带来数亿元利润。“别不相信。”肖增建说,“当时的海南就是这样。”
  
  肖增建刚拿到项目,就有一位企业家带着银行行长找来。对方直接开出了3000万元人民币的价格。“项目与土地他们都要了。”肖增建回忆说。如果他愿意,项目还可以由他去做。
  
  这可能是一个令他终生难忘的时刻:曾经有一张3000万元人民币的支票摆在他面前。他只要把这个影视城的项目与土地一转手,那张画满零的支票就可以放进口袋。
  
  “遇到这样的机会,九成人都会把项目与土地卖掉。钱到了我的账上,就是我的。”肖增建说。
  
  仓皇地离开
  
  20年前的情形,如今开始重演。就在不久前,当海南的土地再次升值后,一个刚刚向肖增建借了100元钱的邻居,只用了三天就开着豪华车把钱还了回来。
  
  钱来得很简单:这个年轻的女孩把自己的公司和土地卖掉了。仅仅转移了一个合同,钱就来了。
  
  但20年前的肖增建却犹豫了。他知道对方接下来就会用这块土地抵押,从银行获得相当于几十个3000万的贷款。最终,银行将会为海南的一切埋单。
  
  “我胆子太小,怕这样会对我自己形成债务。”说起如何丧失这样一个发财的机会,肖增建哈哈大笑。作为一名经历过“文革”的“50后”,即使面对3000万元支票,肖增建仍然没有激情起来。
  
  他后来发现,用这种方式挣钱的人中相当一部分是转退军人。“他们胆子大。”肖增建说。
  
  时间到了1993年上半年,海南房价曾达到了最高的每平方米7500元,这远远高于今天许多省会城市的房价。也是在这一年,朱基整顿海南,四大银行海南行的行长被抓,资金被强令撤回内地。据报道,一天之间就曾有200亿资金撤离海南。
  
  “别墅养猪、地基养鱼”由是成为海南一景。银行得到的抵押楼几乎都是空中楼阁,其中许多还被抵押过多次。肖增建说,直到现在,海南还有房子搞不清谁是真正的业主,“更悲哀的是,银行还会发现,那些都是大坑的地基还欠着施工队巨额垫资款。”
  
  对于肖增建这样的梦想者来说,最为致命的是整个经济环境都发生了天翻地覆的变化。银行汹涌的贷款被封上闸门,他们只好自掏。
  

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