论房价持久战(住房供过于求之后降价普及的论证)

楼主:gdszbj123456 时间:2010-08-23 09:55:00 点击:115942 回复:664
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   论房价持久战(住房供过于求之后降价普及的论证)
  
  
  
  
    房市多空双方对房价的讨论是持久战。房市空军必败论是错误的,房市空军速胜论也是错误的。有效供给已经远远大于有效刚需。客观规律比人强,物极必反,房价泡沫一定会破裂。相信价值规律和销售规律,2012年后房市一定会像各种“新特产品”(青霉素、手机、电视机、电脑、汽车等)那样走降价普及之路。消费者最终是上帝。
  
  
    1.静态地看,目前有效自住刚需可能只占自住刚需总量的百分之4。
   一只木桶的装水量取决于木桶中最短的那一块木板的长度。有效自住刚需的支付能力”就是“最短的一块木板的长度”。房价的高度,归根到底取决于有效自住刚需的发展状况和数量。在二线的E市,目前的一手房的价格是1.5万元。有效自住刚需是指支付能力超过每平米1.5万元的。
   1.2007年,起征点变成2000元后,有一个报道说应该纳税的人达到20%。2010年初,一位财政部官员说:“如果起征点上调到3000或5000元,个人所得税纳税人将减少到三五千万人。” 中国的富人有什么标准?个人年收入12万元以上就需要申报。因为富人囤积投资投机房的行为太普遍了,气氛浓烈,所以,在二线的E市,夫妻2人年收入在12万元以上却没有自住房的极少。35岁以上的“白骨精”,基本上都有自己的房子了。
   2.电视、报刊、互联网等轰炸式的宣传造势。左邻右舍,亲朋好友,异口同声唱多。你不买房就会钞票变薄,你不买房就会错过了很好的投资机会,你不买房就是穷人,你不买房就在社会上抬不起头,你不买房就娶不到老婆,你不买房孩子就上不了好学校,你不买房就最终要回老家。于是,刚需的购买力被逼空了。在现实中,自住刚需在钱够首付并且有能力月供20年的,基本上都会不由自主地迫不及待地抄底或追涨买入。
   3.在现实中,原来是有效自住刚需,因为犹豫不决、动作迟缓或者做其他投资而落伍为无效自住刚需的,可能占自住刚需总量的百分之10。已经交不起首付,或交得起首付却无能力月供20年。
   4.有效自住刚需中,主要是近几年的大学毕业生。2003年,有100名同校同专业的大学毕业生。7年过去了,其中有80位已经拥有自己的住房,除了无效自住刚需外,如果属于有效自住刚需却迟迟不买房的有4个人,那么这4个人在同学中必然是四面楚歌,无地自容。请“看君你”看看身旁,属于有效自住刚需却迟迟不买房的是不是很少了?是不是经常被众人冷嘲热讽和调侃?
   5.有效自住刚需中,除了近几年的大学毕业生,还有文化较低的。他们“抗忽悠能力”更低,所以,属于有效自住刚需却迟迟不买房的更不会高于百分4。在房价物价不断上涨,股票下跌,收入增加不多,每年剩钱减少的情况下,目前仍然交得起首付和有能力月供20年的,可能只占自住刚需总量的百分之4以下。
   6.在现实中,面对100多个铺天盖地的轰炸性的忽悠言论,理论上能够独具慧眼、识破骗局,思想上能够立场坚定、坐怀不乱,行动上敢于持币观望、我行我素,不到中低位不买入的“铁石心肠”的极少,就像文革十年浩劫中能够反潮流的人极少一样,几乎可以忽略不计。
   7.根据调查研究,目前有效自住刚需可能只占自住刚需总量的百分之4。由此得知,大牛顶即将到来,大牛顶的价格难以超过2万元。外来的有效自住刚需,总要有一个融入、适应和抉择的过程,初来乍到就买房的很少,所以已经包括在内。
   观察刚需剩几人,可知房价何时跌,多军用口来炒房,身边空军梦中买。
  
  
  
  
   2.动态地看,有效自住刚需即将由百分之4减少到百分之2。
   1.在二线的E市,有效自住刚需占百分之4这些人,大多数春心荡漾,蠢蠢欲动,犹豫彷徨,最终,要么“买拐”,要么在不断上涨中踏空,沦落为无效自住刚需。
   2.2009年,印钞票使得M2增长百分27.7,GDP增长百分9。对老百姓来说是亏本生意,例如,2009年,张三的工资收入增长0.3万元,银行存款被稀释3万元,总体是收入的负增长。钱到哪里去了?GDP增长百分10,明的税收增长百分30,暗的铸币税增长百分27。2009年中国工资总额只占了GDP的8%。这样的GDP和印钞票,是让老百姓吃“鸡的屁”,是让越来越多的有效自住刚需在等待中变成无效自住刚需。
   3.大学毕业生在开头2年,许多人每月工资低于3000元,一分钱也节余不了。第5年,助理工程师张三积攒7万元,而房价上涨50万元,资金缺口被拉大7年。除非房价下跌,这些无效自住刚需无法靠劳动积累在7年内变成有效自住刚需。加印的钞票多数流进有钱人口袋里。在自住刚需里,基本是普通百姓,他们不但没有“灰色收入”和“隐性收入”,反而在办事时处处要付出“红包支出”和“隐性支出”。
   4.不要指望农民工买房,他们中大多数连租金上涨都受不了,靠劳动积累一辈子也不会成长为有效自住刚需。
   5.砍树的故事。因为“上山砍树”容易赚钱,砍树的人(炒房客)越来越多。现有的有效自住刚需是山上的“大树”,砍掉一棵就永远少掉一棵,“大树”越来越少。在房价保持不变的情况下,无效自住刚需成长为有效自住刚需是“十年树人”。在房价不断上涨的情况下,无效自住刚需发展成长为有效自住刚需是“50年树人”。非富人中的“速生树”毕竟是很少的。当大树被砍光,山洪暴发和泥石流必然到来。
   6.如果再次上涨后,有效自住刚需占百分之4会变成百分2。不久的未来,从动态上看,有效自住刚需前仆后继,吐故纳新,总是只有百分2。这百分2,有的因为钱途亨通或获得不义之财、意外之财而由无效自住刚需变成有效自住刚需的,有的总是有效自住刚需的不倒翁,有的是做其他投资而迟到,有的是从一线屈尊到二线来买,有的是小地方的富人来买。
   7.真是一场群众性的“吵房”运动。利益集团的筹划和炒作是很成功的,宣传舆论铺天盖地,街头巷议老太高论,炒房能赚大钱的事家喻户晓,人人动心。但是,“机关算尽太聪明,反误了卿卿性命。”最终,买得起都买了,个别的不跌不买,就像传销下线枯竭,就像击鼓传花的最后一棒大量产生,多杀多的熊市就不期而至了。
   8.财政开支越来越多和长期的外贸顺差→导致实行土地财政和钞票越印越多→导致房价上涨→导致钞票为了适应按揭需要而大印特印→导致炒房客怕纸币贬值而越来越多→导致房价进一步上涨→导致商店租价上涨和商人购房压力增大→导致物价上涨,住房租价跟涨→导致企业原材料成本增大而利润下降→导致企业无力加工资→导致自住刚需无力抗拒铸币税增多、物价上涨和租价上涨的侵蚀,每年节余越来越少→导致有效自住刚需变成无效,无效变成无关→导致投资投机住房有50而有效自住刚需剩余2→再次上涨就是50比1,住房供不应求的谎言终于不攻自破,房价终于大跌。
  
  
  
  
   3.静态地看,投资投机房的数量大约是有效自住刚需的12倍,供过于求已经非常明显。
   【有效自住刚需的首付能力】= 二线的E市总房价150万元 * 首付百分30 = 首付需要45万元。
   【有效自住刚需的年供能力】= 二线的E市总房价150万元 * 按揭百分70 * 每年还按揭百分7 = 按揭105元 * 0.07 = 年供需要7.35万元。相当于家庭年收入达到14万元。
   二线的E市,总房价150万元,则首付能力45万元而且年供能力7.35万元的家庭才买得起。自住刚需们绝大多数达不到。
   在二线的E市,表面上目前“副市长”靠工资也买不起,实际上连“清洁工”、“10年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
   总人口400万(包括流动人口),睡在室外的犀利哥小于4000人,说明99.9%的人住在房子里。租房寄宿的有210万人 / 6人 = 出租房寄宿房有35万套。在建的待售的6万套。闲置10万套。合计投资投机房大约50万套。
   【炒房刚需比】是指投资投机房套数与有效自住刚需户数之比,从实质上反映供过于求的程度。2010年夏,在二线的E市,房价1.5万,炒房刚需比已经达到50万套:4万户,即投资投机房的数量大约是有效自住刚需的12倍。供过于求已经非常明显。就像王石已闯入【海拔6000米的高原人稀地区】。海拔6000米,空气已经很稀薄,难以久留。
   除非下跌百分30以上,在今后20年的任何一天,我都可以一字不改地大声地说出这句话:“待售的投资投机房总数大于40万套。” 由此得知:大城市里的住房,不管是静态还是动态都是严重过剩,毫无疑问的过剩,几十年都过剩!
   我们来一个【供过于求状况的沙盘作业】。在二线的E市,总人口400万,投资投机房,即出租房、闲置房、在建在售房大约有50万套。将家庭月供能力低于1500元、拿不出首付15万元的无效自住刚需全部安排回家过年,高于这种能力的无房户(未婚的100男100女计算为100家),每家以1元的价格买一套后,一定会剩余30万套以上。 也就是说,即使下跌百分50以上,仍然剩余30万套以上。
   就像鱼塘的渔夫越来越多,已经来了50个,还在与日俱增。鱼钩的尺寸越来越大。于是,大鱼中鱼越来越少,只剩余4条。虽然小鱼小虾不计其数,即使15寸的“鱼钩”缩小一半(房价下跌一半),仍然有超过一半的渔夫将空手而归。
  
  
  
  
   4.动态地看,如果房价继续上涨,投资投机房的数量是有效自住刚需的25倍,房价天花板必然出现。
   二线的E市,房价每年以加价20万、30万、40万……的速度上涨。投资投机房总数每年以40万套、42万套、44万套、47万套、50万套……的速度增多。“有效自住刚需的总户数”呈现60万、30万、15万、10万、4万、2万……的速度减少。继续上涨,投资投机性供给是50万套,有效自住需求是2万户,有效供给是有效需求的25倍。
   如果2011年房价再上涨到2万,【炒房刚需比】就会达到50:2,即投资投机房的数量是有效自住刚需的25倍。就像王石将闯入【海拔8000米的高原无人区】,空气稀薄,高处不胜寒,久留必死,不得不拐头下山。他到达3500米宿营地之时,就是空军的柳暗花明又一村。
   住房击鼓传花游戏,玩的就是人的贪心,玩的就是钞票。一张门票上涨到2万元,有50个富人进场玩,可是有效自住刚需就只有2人进了场。鼓一停,48人拿着最后一棒!于是,不得不降低门票,以吸引围在门口的无效自住刚需进场,于是,住房降价普及运动就开始了。门票降低到1.5万元,李四进了场。门票降低到1.2万元,王二进了场。
   如果“有效自住刚需”4万人是错误的估计,而是20万人,因为百分20的人拥有百分80的钱,一以当十,钱袋子大大的富人也会提前囤积多几倍的投资投机房,趋势仍然是严重供过于求。
    因为百分80的人拥有百分20的钱,非富人小小的钱袋子,决定了富人不能囤积过多的房子。继续上涨,有效供给是有效需求的25倍,炒房客的失败是必然的,只是迟早的事。
   房价上涨需要“衣食父母”去奉献,商家炒家却天天在大量地消灭“上帝”。涨到2万元时,中鱼基本都变成小鱼,小鱼越来越小。张三木在2005年是有效自住刚需,资金缺口呈现2万元、20万元、50万元、90万元......的增多的态势,成为无关自住刚需。难道炒房客今后能在春运回乡的二线的E市火车站汽车里找到几十万户具有200万支付能力的接棒人?
   各行各业争先恐后加入开发商队伍,具备强大的生产能力。二线的E市2009年新竣工的住房有4万套,足够新增人口20万人来使用,实际新增人口小于10万人,闲置总量呈现逐年增多的态势。
   熊市到来时,挂牌卖出量就会放大10倍,买入量就会缩小10倍。严重供过于求的真相就彻底暴露出来了。长期熊市里,不卖跳楼价,就会吃不了兜着走。
  
  
  
  
   5.从结果看,对“有效自住刚需”的10年围歼战后,炒房客即将解甲归田10年。
   新华社一篇时评中讲:“不仅投资客规模越做越大,而且越来越多的人加入炒房大军,成为我国房地产市场一道独特风景”。《人民日报》一篇文章说:“‘国十条’正在试图推动房地产从投资品特性主导,逐步恢复到消费品特性主导”。显然,两家权威媒体都认为投机和投资性需求已主导房地产市场。
   炒房客属于“菜贩子”、“二盘商”、“批发商”、“囤大蒜的”、“炒火车票的”。揭开投资投机房的“供给本质”,将其归类于“隐形的供给”、“间接的供给”、“未来的供给”、“超量的供给”,那么有效供给大于有效需求就很明显了。
   目前全国在建的大约1250万套,待售房200万套,空置房大于5000万套,城市里出租房寄宿房大约5000万套,合计全国可能有1.1亿套【投资投机房】。如果继续上涨,每年就会继续增多,房价必跌。
   2009年底的迪拜危机提醒我们,迪拜吸引了全球富人到此投资,却依然无法躲过泡沫的破裂。难道房地产泡沫破裂的日本、香港、美国的富人比大陆人少?
   炒房客“不差钱”,但是越高就风险越大,大炒家会提前停步。有效自住刚需“差钱”,越高就越买不起。当大炒家只是用嘴巴在炒房的时候,当自住刚需只是在睡梦中买房的时候,住房泡沫就像“西边的太阳就要落山了”。
   炒房团像蝗虫,正在进行一次对“有效自住刚需”的围歼战。三大战役已经结束,已经“百万雄师过大江”,正在“宜将剩勇追穷寇”,南下广东广西福建追剿奄奄一息的“有效自住刚需”的残余。
   夹道欢迎蝗虫的大量到来吧,越多越好,吃庄稼(有效自住刚需)吃得越快越好啊。2012年前,如果蝗虫来得越多,将导致有效自住刚需的队伍越是兵败如山倒,越快速地全军覆没。
   歼灭战后,百万裁军(开征物业税)就要拉开序幕。炒房客即将刀枪入库,马放南山,解甲归田。一片田地里,蝗虫(开发商炒房客)已经吃掉百分96的庄稼(有效自住刚需),当庄稼被吃尽之时,蝗虫将被农夫(税务局)当作盘中餐。
   物质决定思想。房价不是由需求决定的,是由需求(思想)背后的钱袋子(物质)决定的。
   市场价格最终不是商人决定的,是由终端消费者的口袋决定的。为了大家好理解,夸张地说,如果你开快餐店,一顿1000元,你的衣食父母吃不起,价格就会下来。火车票的价格最终不是黄牛决定的,手里100张票,乘车者是你的上帝,因涨价过多,每天成交的只有1人,价格就会下来。房子的价格最终是由有效自住刚需决定的,在二线的E市,一套卖200万元,基本上都是无效自住刚需,价格还能上涨吗?
   炒房客的房子不是自己住的。最终,必须把房子卖给有效自住刚需,才能真正赚到钱。卖不出去,就会亏钱。炒房客的食物是有效自住刚需。目前,房价不断上涨,已经导致炒房客的房子总数远远多于有效自住刚需的需求总数,接棒人匮乏的时候,炒房客就会竞相杀价,熊市就来了。
   开发商炒房客的软肋在哪里?许多是三五倍的杠杆投资,银行贷款一大堆,遇到房熊市,开发商炒房客大多跑不了和尚也跑不了庙。拖久了就会资金链断裂,先当温水锅里的青蛙,最后无力再哇哇。
   价值规律的威力无处不在:一种生意特别赚钱,大家都来竞争,不久就玩完。百分之几百的利润降到保本,降到亏本。猪肉供不应求导致涨价,高利润导致养猪的增多,供过于求导致价格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、钢铁......无不如此。就像从千军万马制造家电到降价比赛,从千村万山种果树到挥泪砍果树,从千厂万坊生产出口玩具服装到大量倒闭。房市更疯狂,下场更可悲。
  
  
  
  
   6.批驳“刚需多加上市场垄断,所以房价会不断上涨”的谬论。
   住房对全人类都刚性需求,各国正俯也有能力搞土地垄断。为何各国正俯最终都不允许“炒房”? 因为炒民生占小便宜吃大亏,得不偿失,后患无穷。
   饮用水比住房更是刚性需求,一周没有享用,就会死亡,但正俯不允许“炒水”。食物比住房更是刚性需求,几周没有享用,就会死亡,但正俯不允许“炒米”。石油比住房更是刚性需求,工业和交通一小时没有享用,就会全社会瘫痪,但仍然从147美元跌到34美元。
   不是刚需多,是正俯在支持炒房。2010年1月底,海南省三亚市采取限购措施,规定一个身份证只能买5套房。这就是政府对炒房假打击真鼓动的铁证,也是炒房猖獗的铁证。 炒房客过分相信凯恩斯所发现的政府这只看不见的手,忽视了亚当斯发现的市场这只看不见的手。
   土地垄断就可以把价格拉到天上去吗? 微软的产品够垄断了吧,它还是考虑到用户的承受力了,他知道竭泽而渔会鱼死网破。
   正俯垄断土地,如果把房价拉到天上去,3600行就没有积极性了,民工租房租不起就回家了。炒作成风后,蒜你狠、豆你玩、辣死你......就出现了。
   中国正俯垄断土地,可以把价格拉到天上去。你不能垄断西方国家的土地。西方的房价低,美国150万元人民币就买1套别墅。当你把价格拉到每套450万元之后,1套占地15平米的100米建筑面积的只有土地使用权的住房可以换购到3套合计占地450平米的900米建筑面积的具有土地所有权的别墅,许多人才和财富就出国了。中国不就完蛋了。
   东东家每月收入3000元,有购买3套大别墅的刚性需求,炒房客能指望这样的无效自住需求来接棒吗?
   排队里的人,不是刚需多,而是炒房客多。王小广说:“过去5年里国内10%的最富人口买去了50%的房子,40%的富人买了85%的房子,剩下60%的普通百姓只买了15%的房子。” 在牛市初期,开发商卖出去的100套房子,有70套被自住刚需买走,30套落入富人的手里。在牛市后期,开发商卖出去的100套房子,有80套被炒房客买走。再次上涨,因为价格超过绝大多数自住刚需的承受能力,而炒房客已经疯狂,所以开发商卖出去的房子,基本上落入富人的手里。调控一来,灵敏者进入观望,成交量大减。在高位久盘必跌,价格终于见顶大跌。
   【住房生产相对过剩】后不得不降价。20年前,老师说:“西方国家的市场经济,具有无计划性,存在激烈的市场竞争,必然造成生产相对过剩。产品堆满仓库,穷人却买不起。资本家宁可将牛奶罐头倒进大海里,也不低价卖给穷人。生产相对过剩必然导致经济危机。”房子不能倒进大海里,开发商也舍不得,只有降价销售一条路可走。
   当白菜供不应求时,价格升高到4元。大家少买了,ZF调控了,种植量增多了,就被价值规律拉回到合理价格2元。市场竞争的结果是,房地产业的利润逐步接近社会平均利润。开发商在吃了“苛利烂库”、“有价无市”和“后跑被套”的三大苦果后,最终就会懂得“谁才是真正的上帝”,就会走“薄利多销”(如各行各业)和“先卖为君”(如万科)之路。
  
  
  
  
   7.五年工资倍增计划,不但不会提高刚需的买房能力,不会使房价收入比降低,反而可能印钞票进一步吹大住房泡沫
   多军说,再过几年,无效自住刚需的钱会增多,会变成有效自住刚需。这是忽悠。2010年6月,人保部苏海南透露,收入分配改革方案年内应该会出来,5年工资可能倍增。这个对房市不是利好。
   1.炒房造成了“辛苦劳动的人赚不了多少钱,囤积房子的人可以赚大钱”的局面,这不是加工资可以解决的问题。2005年,游手好闲的张三宝有1000万元房产,打工仔李四娃有劳动积蓄20万元,差距980万元。到2010年,张三宝资产增多到3000万元,李四娃辛苦劳动和加工资增多到50万元,差距2950万元。马太效应,强者恒强,弱者恒弱。
    2.可能因此再大印钞票。2010年底,地方正俯可能有8万亿的负债。2010年中央正俯可能有1万亿元的赤字。不印钞,而是用富人的血,输入到穷人的身上吗? 谁信? 私企外企打工仔5年添鱼加肉,让公仆和国企公人不加菜吗? 谁信? 百分80几的人为私企外企打工。印钞后发给老板,再发给打工仔吗? 行不通。印钞后越过老板,直接发给打工仔吗? 行不通。留守农村的几亿人能涨百分100的工资吗? 食品必然随之“豆你玩”。甚至由食品中间商“蒜你狠”地提前闻风而动。工资未加物价先涨。老板的生产资料成本和工资成本增高,倒闭的可能增多,失业降薪的增多。所以,工资倍增计划并非福音,还是少印钞为好。
    3.意在化解住房泡沫。多军说多印钞票和加工资会提高刚需的买房能力,会使房价收入比降低。其实会相反。
   2009年二线的E市平均家庭收入6万 * “40%的家庭年收入用于还按揭” = 【平均家庭年供能力】为2.4万元。总房价150万 / 【平均年供能力】2.4万元 = 二线的E市的二等地段的【房价年供比】63。其含义是处于平均收入水平的家庭63年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地15平米、没有土地使用权的一手房。
   如果加工资了,但在汇率压力导致出口企业经营困难可能减员降薪的情况下,在物价上涨的情况下,在房产税开征导致租价上涨的的情况下,刚需的实际支付能力下降了。2011年,全市平均家庭收入7万 * “30%的家庭年收入用于还按揭” = 【平均家庭年供能力】下降为2.1万元。总房价150万 / 【平均年供能力】2.1万元 = 二线的E市的二等地段的【房价年供比】可能因为实际支付能力下降到71(本来是63)。其含义是处于平均收入水平的家庭71年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地15平米、没有土地使用权的一手房。
   如果房价上涨导致总房价这个分子增大,物价上涨和租金上涨导致【平均年供能力】这个分母减小,于是,【房价年供比】就越来越高,即一家人为买房需要积攒的年限越来越多,有效自住刚需越来越少。
   2010年,张小三被房价涨成无效自住刚需。5年后,所加的工资大部分被官方印钞票引起的物价上涨和租房客的租金上涨抵销掉了,如果利益集团乘机再拉高房价,张小三将成为无关自住刚需。
   如果房价暴涨导致总房价这个分子增多到300万元,物价暴涨、降薪和租金暴涨导致【平均年供能力】这个分母减少到1.5万元,那么,【房价年供比】就达到200年。那么,请炒房客200年后再卖出吧。
  
  
  
  
   8.城市空置房很多,请看网友怎么说的
   1.网友游客李小二说:“去威海乳山的银滩看看吧,入住率连5%都没有。旅游旺季能有10%,到了冬天就是个鬼城。”
   2.网友神仙哦007说:“沈阳40%左右,数据不全面,但是周围的10几个小区媒体都路过,花了一个月查开灯数,入住率绝对不超过50%。”
   3.网友单衣人说:“在长沙的河西,恒大华府在一大片气派的建筑物中,却见不到多少灯光,称它为“鬼府”并不过分。总建筑面积达400万平方米,号称长沙最大的高档综合住宅小区的湘江世纪城,数十栋高层建筑“亭亭玉立”,但亮灯率似乎不到三成,本应是灯火阑珊的时候却只见稀稀散散的几盏灯,它同样是一个超大的“鬼城””。
   4.网友王雁北说:“我所在西部第一大城市,2004年交房的某知名楼盘,现在入住率50%左右。三环内2007年交房的某名盘,入住率30%左右。三环外的楼盘,更低,政府全力打造的城南,2008年底交付的名盘,现在入住率10%。这些都是我在小区物业处用烟换来的数据。
   5.网友天涯是爱说:“我所在城市(省会)稍偏的楼盘入住率不到10%。我一直没看到入住率超过50%的楼盘(5年内的新盘)。”
   6.网友游任由鱼说:“我在一个海滨小城,我们着周围四年内开发的楼盘入住率都不到20%这一点我是肯定的,我住的对面的小区冬天就四五家亮灯的,夏天来海边度假的还多一般能有个一二十户亮灯的。”
   7.网友ipCNL说:“我在佛山,住在千灯湖旁边,这里有三个高档小区,中海万景豪园,暴利花园,暴利公馆,这里空置率保守估计有50%吧!!也许还不止!!我是做室内设计的还算比较清楚的!”
   8.网友qiuhf031说:“我是成都的,二环内的房子空置率不高,二环至三环的空置率高,城西,城南沿线空置率特别特别高,我同事有中华名园买房的,有在中海国际社区买房的,中华名园目测空置率40%,中海国际社区空置率目测空置率80%以上....城南沿线的大组团楼盘空置率普遍在80%以上...城北,城东一般是刚需买的,空置率要稍微低一些。”
    9.网友牛刃说:“我在深圳。建了几年十几年至今荒草凄凄,住者寥寥的小区比比皆是。不信你们到深圳东部几个楼盘看看,御海湾山庄、华侨海景山庄和东丽观海山庄等,小区里草比人还高,偶有几乎人家居住,都养着凶猛的狼狗看护着,80%以上房子至今还是毛坯,我看过好多房子屋顶和墙壁都已经漏水了。这些房子除了用于炒作,是没人居住的。”
   10.网友黄黄127说:“我们租的房子,前面是一栋二十来层的高层,可以说不管晚上什么时间,房子的亮灯率从没超过10%,我想入住率应该不至于那么低,但是入住率还是没有50%的,因为很多的房子都还是毛坯来着,虽说这栋楼已经交付了有两年了。”
   11.网友斯文的咆哮说:“ 江西九江,就我所见:金泰港湾临街一面晚上只有不到8家亮灯,8-9点的时候。柴桑春天一期,二期看起来亮灯比金泰多,但一栋楼不超过10家,是整栋有好几个单元的。。其他几个小区我打的路过看着都是黑乎乎的。”
   12.网友书法临摹说:“你可以去包括2007之后推出的楼盘小区去实地考察一下实际入住率,青岛这边的情况是闲置率大部分在50%以上,很多达到70%以上。”
   13.网友民_族团结说:“去年在外面住的时候,对面是塘沽杭州道上的“5栋楼”,4栋30来层的,1栋10来层的,每天晚上都看对面亮灯,一年下来差不多1/6的房子亮灯。小区门口一个有机蔬菜超市开垮了。”
   14.网友兰州房贵说:“兰州空置率也相当高,我住的附近,御景东方《开盘2年多了》 良志嘉年华 《开盘1年多》应该说没几家入住,主要的是因为高房价,捂盘。”
   面对天量的闲置房数字,开发商傻眼了,供不应求的忽悠被识破了,捂盘惜售困难了。
   面对天量的闲置房数字,炒房客睡不着了,住房原来是严重过剩啊,炒作困难了。
   面对天量的闲置房数字,自住刚需宽慰了,物极必反的客观规律最终比人强,今后买房不会困难的。
   面对天量的闲置房数字,税务局长高兴了,新的税源找到了,完成任务不再困难了。
  
  
  
  
   9.如果空置房6540万套是谣言,至少有4人要被起诉。不但不可能被起诉,今后正俯反而应该发给牛刀一个大奖杯。
   1.最早披露空置房6540万套这个数字的是牛刀。2010年3月到8月,牛刀面对“追查谣言的散布者”的呼声毫无惧色,有恃无恐,我行我素,在博客文章中坚持不懈地不止10次地提到这个数字。利益集团,就是没有胆量起诉牛刀造谣,因为那样必然轰动全国,必然使得准确的数据暴露在全世界面前。家丑不可外扬啊。稳定压倒一切。2013年,大家会恍然大悟。正俯醉翁之意不在酒,意在物业税。有的部门唱红脸,有的部门唱白脸。一二流的许多媒体介入讨论,家喻户晓,最终为物业税的开征打下坚实的舆论基础。2014年,正俯应该发给牛刀一个大奖杯,因为他客观上在帮助正俯。
   2.2010年7月9日,中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容在《人珉日报海外版》发表文章说:“据国家电网公司的调查显示,中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套,足够2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房,当前国内住房的空置率之高更是惊人。”《人民日报海外版》是D中央机关报,而且是对国际发的。30年前高层发表重要社论是“两报一刊”(人民日报、军报,红旗杂志)。如果6540万套这个已经家喻户晓的数字很荒唐,很不靠谱,肯定过不了责任编辑和总编辑的审核关。如果把“谣言”不负责任地随便地向海外发布,他们3个人都应该掉乌纱帽。如果连中国第一报登载公务员的文章都不能相信,让人家外国人信谁的?
   3.关于闲置6500万套的讨论十分激烈,中国包括新华社、中央2套、《人民日报海外版》等一二流的许多媒体介入讨论,新华社刊发署名文章指出“空置房的大量存在已经是不争的事实”。如果张三总分只有200分,不可能引起是否录取到清华大学的讨论。这说明,实际闲置数离6540万套比较接近,即使没有6500万套,也可能有5000万套。这样的数字同样是打破供不应求的谎言,同样是泡沫巨大。
   4.批驳“住建部陈淮关于中国过去十年在城镇中只盖7000万套房子,90%的空置率断无可能。”的谬论。陈淮作为公务员,多次唱多房价,官商不分。空置房并没有区分十年前还是十年后,为什么只说“过去十年”,难道十年以前盖的房子就不是房子?难道十年以前的房子空置就不是空置?过去十年在城镇中盖7000万套房子,统计的基本上是开发商和建筑商建造的数量。以此推知,过去30年在城市里仅开发商、建筑商盖了大于1亿套房子。中央2台称全国小产权房有60亿平米 / 100平米 = 大约0.6亿套,其中大多是提供给在城市就业的人居住的。加上郊区农民房“农转非”的、城中村自建房、经济适用房、廉租房、单位工厂学校自建房、安置房、商住两用房、公寓等合计全国城市的住房可能有2亿套。验证如下:谢国忠说:“中国的城市住房总量大约是170亿平方米。”如果平均85平米,就是2亿套。城市大约7亿人 / 包括闲置房每套平均住3.5人 = 2亿套。
   5.批驳“智能电网没有全面覆盖,国家电网公司统计不了”的谬论。即使不是智能电网,抄表工也要每月抄表,也要上交月报表。各城市电力部门的月报表、半年报表和年度报表有“零电费”的数据。《武汉晚报》曾报道:“2008年武汉供电公司对“零电费”住户的调研显示,该市7月份单月零度户数达到46万余户,占总户数的18%。”合肥的媒体报道:“根据合肥供电公司专业人士的最新统计,今年1-6月份,合肥地区连续6个月用电量为零的用户数达到了14.3726万户。”南京和哈尔滨的电力部门也向媒体披露过此类统计数据。国家电网公司当然会有各城市报表的汇总表,数据库的总计一目了然。即使只有330个城市的“零电费”数据,根据统计学抽样调查对样本数量的要求,也可以推知出总户数和其中“零电费”的户数。现在的人口普查是抽样调查,样本才百分1。
   6.批驳“国家电网公司已经辟谣”和“统计局难以统计”的言论。如果大倌W来视察,国家电网公司的统计师打开数据库,在5分钟以内一定会准确回答出全国城市有多少“用户”,其中有多少“零电费”。同理,各城市供水部门的月报表、半年报表和年度报表也有“零水费”的数据。现成的数据库,信手拾来的总计,不费吹灰之力。内外有别嘛。就像老任说的“老婆的胸围不能公开”一样,老任当然知道,你凭什么也要知道?这是“国家机密”,怎能随便承认有这样的数字,怎能随便让普通老百姓都知道。
   7.官方文过饰非,隐瞒真实数据,难道是新闻?2010年8月,统计局对6540万套的数据回避不谈,却顾左右而言他,不谈西瓜论芝麻。只针对易宪容的“如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房”发布“待售房1.9亿平米”的数字,即待售房大约200万套。如果统计局哪天公布了全国城市闲置房总量,但愿不是2009年70个城市房价上涨百分1.5和全国失业率百分4.3这样的数据。阿门,相信别人不如相信自己的脑袋。
  
  
  
  
   10.全国在建的1250万套,待售的200万套,空置房大于5000万套,出租房寄宿房大约5000万套,合计全国可能有1.1亿套【投资投机房】。出租是亏本生意,大多需要转手获利了结,可是,有效自住刚需已经很少了
   一口否认“660多个城市现有空置房6540万套”这个数字是消极的态度,应该积极探求“可信的数量”。少说为佳,空置房大于5000万套是可能的。学习“曹冲称象”,另辟蹊径来证实:
   1.“二八定律”说明,中国4亿多户中,富人不少于0.5亿户,平均每户空置一套,就有5000万套。全国城市的住房可能有2亿套 * 空置率25% = 空置5000万套。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区。在全民炒房的情况下,空置率25%这个比例你奇怪吗?
   2. 2010年3月,梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断,他说:“1998年-2008年十年间全国用于房地产开发的土地,目前仍有近40%囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外,许多富裕家庭也投资炒房获利,由此导致住宅空置,一些一线城市的增量住宅空置率达到50%。” 发言稿需要秘书处审查,委员掌声不断,加上信息向全世界发布,说明这个信息是绝对可信的。
   3.北京青年报2010年3月4日讯,经济学者赖伟民,以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说:“掏钱的购房者八成以上做投资。”有一位回答赖伟民说:我原来办厂,现在生意太难做。我把厂关了,几年积蓄总不能放到银行里贬值吧,所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。
   4.2010年5月19日中央2台的《空置我心》节目,几位记者在北京6个次新楼盘用15天蹲守调查。入住时间从2005至2009年,空置率最低的一个楼盘在30%,大多在50%-60%,最多的一个在70%以上(2005年就可以入住)。
   5.2010年7月31日中央2台的节目称:“中介公司店长从林向记者介绍,燕郊开发区2008年交房的社区中,像星河皓月、纳丹堡、美林湾等社区的入住率都不到三分之一。” “永定河孔雀城一期的入住时间为2007年10月31日,二期的入住时间为2008年10月31日。记者问:这儿有多少套?保安答:大概有个八九十套,八十套左右。住个有十多户,一二十户。”
   6.2009年,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示:“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年,其入住率也往往只有30%—40%,能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”
   7.企业家严介和说:“城乡结合部的利润最高,天黑以后去拍楼房照片,亮灯的不足25%。”
   8.北京联合大学张景秋和孟斌带领课题组,对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查,结论是,电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升,2007年时达到29%。并且越往外空置率越高,市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右,四环至五环就上升到30%左右。  
   9.2010年,南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示:“目前南京物业缴费比例比较低,平均下来的比例为70%。导致物业缴费比例低的原因是,一是入住率低,二是已经入住的不交物业管理费。新小区2-3年内入住率一般不到50%,远郊的楼盘入住率更低。”
   10.2010年,石家庄物业管理协会秘书长刘明指出,石家庄主城区内新盘销售后在2-3年内,入住率也就40%-60%。
   11.2009年4月,在一个银行内部会议上,领导举了两个例子:北京出现了一个人名下77套房的事情,而且全部用的银行贷款;上海一个人买了364套。
   12.上海的腐败区长康慧军有69套房子。重庆污吏文强有16处房产。山西某县原煤炭局长郝鹏俊有35套房子。江西某县国土资源局落马的科长有52套房产。
   13.2010年8月1日中央2台的节目称:“从2007年到现在,天津建起了不少新城,一手房已经基本卖光了。天津红磡领世郡,相当于8个天安门广场的面积。天津东丽湖万科城,相当于6个天安门广场大小。京津新城,总规划面积有25000亩,相当于33个天安门广场,5个颐和园。夜幕下难以找到一丝光亮,上演着空城计。记者问:四十几户,真正住户就一户?维修工答:对。那边三百六七十套,常住的可能也就一二十户吧。”
   14.据媒体报道,近几年,海南省超七成商品住房销往岛外,部分住宅小区空置率高达90%。
   15.2010年6月中央2台的节目称:“内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为,这个空城,可容纳100万人,只是为了满足政府的增长目标。”
   土地使用权只有70年。房子平均寿命只有30年。今后,人少房多,加上超过20年不能办按揭抵押,所以超过20年就难以卖出去。某市,【细算的租售比】是出租83年只收回本金,说明出租是亏本生意,只有卖出获得差价才能赚钱。所以出租房和空置房基本上都存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题。
   以上说的是已经销售仍闲置的大于5000万套,另外,加上全国在建的1250万套,全国待售的200万套。30年来进城的大约5亿人,他们住在哪里? 百分99.9的人没有住在马路上。城市里大约有2.5亿人租房或寄宿 / 5人 = 出租房寄宿房大约5000万套。合计全国可能有1.1亿套【投资投机房】。
   这些房子卖给谁? 喊价以百万元为单位,连小白领都买不起,就不要用放大镜去寻找农民工来接手了,更不要用望远镜去遥望仍在乡镇里的农哥们。
   只要相信共1.1亿套这个数字差不多,就让开发商去折腾好了,物极必反的客观规律迟早会说话的。
   目前的高价格,是用轰炸性舆论和忽悠,制造供不应求、排队抢购的假象来定价的,但是假的就是假的,纸包不住火,最终,严重供过于求和住房含水量比纸币高几倍的事实,必然大白于天下,那时价值规律就苏醒了。价值中枢在哪里?打6折都高估了。
   “剩房”要嫁出去,含水量大于百分60的“灌水猪肉”要卖出去,买方、卖方和正俯要达到三盈,必然要走降价普及之路。
  
  
  
  
   11.目前的【投资投机房】可能有1.1亿套。十年后的【投资投机房】可能增多到1.4亿套。
  
   一.十年后,城市总人口可能只比目前净增0.45亿人。
   1.2010年,复旦大学人口学教授王丰说:“日本近二十年的经济停滞,在相当程度上便是受到人口老化的制约。而中国正在步它们的后尘。””在未来十年左右的时间内,20-24岁的新加入劳动力队伍的人数将大幅萎缩,其占全部劳动力人口的比例将由目前的约15%降至约8%。”
   2.1979年开始实行独生正策。1990年全国出生人口2621万人,1997年1445万人,2000年1379万人,呈现减少趋势,1990年后的十年里下降了52.6%。2010年全国高考报名人数为946万人,比去年减少74万人。这已经是高考考生连续第二年出现大幅度下降。1991到2000年的十年里,全国出生人数为1.59亿。今后十年里全国长成大人的不超过1.59亿人 * 可能由农村进660个城市的不超过60% = “未来十年新生代后备军的农进城者”不超过0.95亿人。
   3.2010年3月25日,联合国发布的报告说:“中国的城市化率从1980年的19%跃升至2010年的47%。”2010年,中国社科院尹中立说:“因为人口数量增加会降低人均GDP等指标,因此很多进入城市的农民并没有纳入城市人口的统计。如果按照日本的统计口径,中国当前的城市化水平应该是65%左右。”2010年1月,台湾半导体教父张忠谋透露:8月会打造一座无人化工厂。十年里,产业升级、企业内迁和机器人的逐步推广,将驱赶一些中年农民工离开660个城市。许多农村进城市者是低收入者,年纪大后,身体差,就业难,生活困,看不起病,买不起房,租不起房,最终是侯鸟。农民工受到职业病危害的人数超过1亿。所以,在未来十年内,非新生代有许多人将从城市回乡,或退到小城镇,或到郊区去,或亡故。在未来十年内,尚未进城的非新生代有一些人将进入660个城市。合计后,在660个城市,目前的成年人即非新生代的农民工总数至少净减少0.2亿人。
   十年里,新生代后备军进城市接班不超过0.95亿人,非新生代至少净减少0.2亿人,说明十年后城市里的农进城者比目前可能只净增0.75亿人。
   4.老居民里目前4个家族32人最终可能只剩下3人的故事。目前,普通老居民,典型的家庭结构是一个家族8人3套房,独生蔚然成风。2岁的“10后”是陈三代,父母是“80后”,爷爷奶奶和外公外婆都是60岁上下,都是只有一个子女。还有1个80来岁的老祖宗。25年后,陈三代和张三代结婚。陈张这2个家族目前16人6套房,陈三代夫妻最终继承了这6套住房(或拆迁价值)。如果是官商家庭可能有10几套。第四代夫妻即“80后”的孙子辈是目前4个家族的后代 * 8人 = 目前32人。最终只剩下3个人。4个家族 * 3套住房 = 第四代夫妻最终继承了12套住房(或拆迁价值)。如果是官商家庭可能有20几套。他们不一定会保留12套,但是对城市而言,12套的土地不会消失。现在闲置房就随处可见,那时是满目疮痍。
   按此趋势,十年后,老居民人口因计生至少减少0.3亿人。农村进城市者可能只净增0.75亿人,老居民至少减0.3亿人,说明十年后城市总人口可能只比目前净增0.45亿人。
   5.城市里新增农进城者大部分是租房,所以,十年后,城市人口可能只比目前净增0.45亿人 / 4人 = 新增性自住需求(包括结婚性自住需求)的需求量不超过1100万套。除非住房大降价。
   6.CCTV2说,据说全国有60亿平米的小产权房。折合6000万套。许多农进城者已购买了小产权房。说明农进城者不一定要买商品房,说明未购房的没有一般人想象的那么多。
   7.现有城市660个,有许多是30年来发展起来的,例如“韶山村变成小城市”,深圳小渔村变成大城市。30年来,城市不断往郊区扩张,例如浦东崛起。30年来,农村进城市者中有许多是郊区农民原地进城,大量农民房“农转非”,是“自带几套住房进城”。说明农进城者未购房的没有一般人想象的那么多。
  
   二.未来十年,租改买自住需求量、改善性自住需求量不是特别多
   1.张三家是自住改善性需求,卖出1套80平米的自住的二手房,买入1套120平米的一手房。李四家是租改买的需求,买入这个二手房,搬出0.5套的出租房。平均每家只增多0.25套的消费。需求量不是特别多。
   2.拆迁100户,可盖出200户,对鸡蛋市场是母鸡增多,供给增多。
  
   三. 十年内,城市住房新增量可能大于9000万套。
   1.2009年底在建的有1250万套。2010年初住建部陈淮说,1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房。开发商囤积了大量的土地。地方正俯到2010年底可能欠债8万亿,必然大量卖地。推知今后十年里,扣除回迁的,开发商新建可能大于4000万套。
   2.住房民生问题严重和公务员吃小灶,导致社会保障房大量建造。2009年建好待售的和在建的有几百万套。2010年计划建造580万套。新的住房改革,可能是30%的低收入群体由政府提供公共租赁房予以保障。推知今后十年里合计建造量可能大于3000万套。
   3.八仙过海,各显神通。30年来小产权房建造6000万套。单位自建房、单位职工宿舍也在暗度陈仓。推知,今后十年里,这方面估计增加量可能大于900万套。
   4.今后十年里,660个城市以外的许多小县城还要变成城市,城市还要不断往郊区扩张,许多郊区农民会原地进城,大量农民房会“农转非”。汽车的普及,地铁和轨道交通的发展,农民房“农转非”大量增多。新的火车站,新的汽车站,新的工厂建在郊区,10年后就变成一座新城。这样的住房增量可能大于1000万套。
   5.十年里,人才、富人移民,可能腾出100多万套住房。
  
   四.十年后,闲置房将更多。
   全国到处是盖房的工地。截止2010年6月,符合填报要求的房地产开发企业(单位)为80522家。2010年上半年,海南房地产开发投资完成205.33亿元,同比增长78.9%,其中商品住房投资占房地产开发投资总额的90%。
   目前城市住房闲置至少5000万套,加上十年内城市住房新增量,减去十年后新增性自住需求量、租改买自住需求量、改善性自住需求量,等于十年后闲置房将更多。
  
   五.如果不大幅降价,十年后的【投资投机房】可能增多到1.4亿套。严重过剩的弊端即将显现,房价必然回归理性。
   1.目前,城市里大于2.5亿人在租房在寄宿 / 5人 = 出租房寄宿房大约5000万套,全国在建的1250万套,待售的200万套,闲置房大于5000万套,合计全国可能有1.1亿套【投资投机房】。出租空置是亏本生意,只有卖出获得差价才能赚钱,这些投资投机房存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题。
   2.目前1.1亿套【投资投机房】,十年后不但没有消化掉一些过剩量,反而在增多,如果不大幅降价,十年后的【投资投机房】可能增多到1.4亿套。
   3.从大多数发达国家城市化率的历史来看,城市化率达到70%后,增长率就非常缓慢了。十年后,中国经过40年的城市化,增长率就非常缓慢了。姗姗来迟的基本上是无效自住刚需。那时,即使降低到单价4000元,可能仍有0.7亿套“城市剩女”。不抢先卖出,潜在的客户是“蚊子”。
   4.2012年后,严重过剩的弊端就会显现,房价必然回归理性。
  
  
  
  
    12.投资投机房存量有1.1亿套,每年各种住房的建造超过1000万套,主力军每年才消化不到150万户。不降价普及是不可能的。
   横杠以上为“80后”,以下是“90后”,数据说明:
   1.1990年出生的人是新增人口的峰值,1991年后出生的人逐年减少。说明“90后”的刚需需求数比“80后”减少。说明未来对住房的需求在大幅减少。
   2.在有效供给大于有效需求和有效自住刚需力不从心后,每年的销售必然是均衡销售。平均每年出生数取2200万人,折合户数小于1500万户,因为每户是一男一女的结合。扣除父母已经代买的,扣除无效自住刚需,1500万户 * 有效自住刚需小于百分10 = 未来的10年,全国关于青年人(主力军)的每年的可能的销售套数小于150万户。投资投机房存量有1.1亿套,每年各种住房的建造超过1000万套,主力军每年才消化不到150万户。不降价普及是不可能的。
  
   出生年份 / 总人数万 / 2010年的岁数
    1980年 / 1839.3809万人 / 30岁
    1981年 / 1912.2938万人 / 29岁
    1982年 / 2310.0427万人 / 28岁
   1983年 / 2006.5048万人 / 27岁
    1984年 / 2031.3426万人 / 26岁
    1985年 / 2042.9326万人 / 25岁
    1986年 / 2319.0076万人 / 24岁
    1987年 / 2528.2644万人 / 23岁
    1988年 / 2457.6191万人 / 22岁
    1989年 / 2513.7678万人 / 21岁
   ===========================
    出生年份 / 总人数万 / 2010年的岁数
    1990年 / 2621.0044万人 / 20岁
    1991年 / 2008.2026万人 / 19岁
    1992年 / 1875.2106万人 / 18岁
    1993年 / 1791.4756万人 / 17岁
   1994年 / 1647.0140万人 / 16岁
    1995年 / 1693.3559万人 / 15岁
    1996年 / 1522.4282万人 / 14岁
    1997年 / 1445.4335万人 / 13岁
   1998年 / 1401.0711万人 / 12岁
   1999年 / 1149.5247万人 / 11岁。
  
  
  
  
   13.炒房客寄希望于城市化快速发展,刚需源源不断,但是,需要担心的却是随着三驾马车中的出口和投资减少,可能引发城市化倒退,农民工回流。
   一。炒房客寄希望于城市化快速发展,可是农民进城的后来者不多了。请看“农二代”的帖子。
    1.网友稚媛说:“村子里的现状:80岁以上的老人6个,60多岁的夫妇2对,一对50多岁的哑巴夫妇,因打工染上无法治愈的职业病的中年夫妇一对,然后就是周末从学校寄宿回来的孩子也就5,6个吧,都是小学生,加起来不到20人,我跟我妈算了下我们村加起来有200多人,但没有一个正常的劳动力在家务农。”
   2.网友lsbj2009说:“从我出生地说起,我们小队(类似全国其他地方的组),约27户人,总人口约150人,和我差不多同年纪的,算80-90年的吧,太小的不知道情况,约25人,独生的少,两个的多......。现在没有一个人是在家务农的,大都在外面建筑工地、工厂普工、初级服务行业等。大都结婚生子了。也有很多举家都在外面打工,现在家里长住总人口约30人。”
   3.网友无一魔头说:“现在我们那边的年轻人都外出了,读书的人也少了。地荒了一片又一片。空荡的村子,冷清的街道,孤独的老人。”
   4.网友497198678说:“差不多我们这都这样年轻的也都走了只剩下老人孩子因为确实浪费不起一个壮年,在外面干点啥都比在家强。”
   5.网友如梦_空空说:“我母亲的五个兄弟姐妹,没有一个务农的,我父亲的三个兄弟姐妹,也没有一个务农的。这就是现在农村的现状。”
   6.网友lxq00803说:“那种劳动强度现在的年轻人再也承受不了,都出来打工。......因为种田不划算,还可能亏本,现在城里能找到工作的人都出来打工了,在家里种地的只有60岁以上的老人和几岁的小孩。”
   7.网友Ove520说:“我家也是农村的,现在家乡种地的都是五十岁以上的老人(年龄大了,打工没人要)种些粮自给自足,年轻人大多出门打工,初中毕业就出去的很多。”
   8.网友wangxinya860612说:“我们那里,十六岁以上,六十岁以下的青壮年,农村几乎找不到。”
   9.网友殇曳说:“都外出打工去了,基本过了16就没有在家的,在老家的几乎都是老年人(朋友笑说来个贼都没有人栏的住),那些土地都荒芜了。”
   10.一位网友说:我1978年生,85年读小学一年级的时候,一个班有65个人,一个年级有两个班。现在我读书的那个小学,一年级只有6个人,全校五个年级加起来也只有23个学生。有人认为城里的学生增加了,可是认真统计一下就知道,城里增加的,远不及农村减少的。以前100年可产生5代人,现在却4代人都没有;以前一家最少两个小孩,现在一般最多两个小孩。人口衰减的速度其实会比那些个专家学者估计得快得多!专家们总是说,要转移农村剩余劳动力。可是现在的农村还有多少剩余劳动力可解放?去农村看看就知道,非老即少,能出去的都出去了。
   二.随着三驾马车中的出口和投资减少,可能引发城市化倒退,农民工回流。
   30年来,是经济大发展时期,兴办大量出口企业,增加信贷,高额投资,大搞工程,随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移,城市化步伐很快。表面看,再发展下去,会出现刘易斯拐点,即劳动力过剩向短缺的转折点,实际上,需要担心的是,随着三驾马车中的出口和投资减少,可能引发城市化倒退,农民工回流。
   出口即将减少是共识。投资减少呢?大搞正绩工程面子工程和寅吃卯粮的地方正俯,到2009年底,地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元,到2011年底可能增至9万亿元。贷款主要以土地作为抵押。正绩工程面子工程大多难以盈利,例如铁公机。还贷资金的大部分来源是卖地资金。房熊市将使得土地经常流拍。每年发出天量信贷,会产生数字不小的坏帐。正俯即将变穷,投资即将减少。
   出口和投资都会减少,将导致大量的农民工回乡或退到四五线,到时租价房价必然大跌。
  
  
  
  
   14.人多地少是个大忽悠。是官商勾结在炒地皮,不是正俯供应土地不足。拆迁100套,建造出200套,拆迁越多则闲置房越多。
   一.是官商勾结在炒地皮,不是正俯供应土地不足
   1.目前,除了2000多个小县城和农村,660个城市大约6亿多人。10年后劳动力人口大量减少,660个城市不超过9亿人。总规模只需要扩大0.5倍。1000万人的特大城市是由200万人的中小城市发展而来的。200万人的城市再来5倍的人,土地也不缺。
   2.2010年3月,梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断,他说:“据统计,目前十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米,可供各自开发7、8年,甚至超过10年。1998年-2008年十年间全国用于房地产开发的土地,目前仍有近40%囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外,许多富裕家庭也投资炒房获利,由此导致住宅空置,一些一线城市的增量住宅空置率达到50%。”
   3.2010年8月,国土部公布的数据显示,截至5月底,全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗,面积约18.84万亩,其中闲置土地面积16.95万亩。其中,有的长达17年没有开发。
  
   二.拆迁100套,建造出200套,拆迁越多则闲置房越多。
    2010年3月,建设部领导在两会上说:今后20年房价存在上涨的压力。2010年8月,一直公开唱多房市的建设部研究所主任陈淮说:“1979年到1999年,在脱困过程中建设的所谓房改房,还能存在10-15年,但是这些房子由于当初的功能是脱困,所以位置小,小区管理格局以及配套设施都远不能适应城市发展需要。城市中真正能够长期保存的一些建筑物,不过就是1999年到现在十年间建的房子。”“至少有一半以上的住房在未来15到20年得拆了重建。” 多军以此为依据说:拆迁将是一个漫长的过程,刚需不断涌现,所以房价将上涨20年。非也。
   1.土地可再生,目前可供拆迁的不计其数,30年一个周期,盖后可拆,拆了再盖。土地可多子多福,6层的拆掉盖12层就是2倍土地。拆迁100户的土地可以盖出200户。拆迁就像鸡蛋市场的母鸡数量增多,是供应增加。
   2.拆迁100套,建造出200套,从总量上看,拆迁不但不能制造出需求增量,反而是制造住房过剩的主要原因。目前的闲置房大于5000万套。建设部的人越是支持房价上涨,拆迁越多,将来闲置房越多,房地产泡沫破裂的响声越大。
   3.目前,全国城市大约有2亿套住房,如果“至少有一半以上的住房在未来15到20年得拆了重建。”,那么拆迁1亿套住房的土地可以盖出2亿套住房。加上没有拆迁有1亿套,加上20年里用非拆迁地建造的、小城镇住房变成城市住房和“郊区住房农转非”可能增多1亿套,于是,20年后城市就有4亿套住房,可供12亿人居住。20年后,劳动人口大量减少,城市人口可能不超过7亿人,可能闲置5亿人的住房。说明未来城市的住房和土地都是大量过剩的。最终导致房价大跌,导致开发商拆迁盖房无利可图。
  
   三.土地价格只涨不跌是个谎言
   1.世上比土地更加稀缺更加不可再生的很多,例如钻石、石油、黄金、白银、铜,都是大涨之后会大跌。
   2.土地更少的日本照样地价房价连跌19年。世界银行副行长林毅夫说: 日本房地产崩盘时,我的堂弟在东京花5亿日元买的一套房子,后来以1亿日元卖了。1998年后,香港房价下跌65%左右。当时的常用词是一夜赤贫、一贫如洗和百万负翁。以前,日本人和香港人也是认为人多地少,房子不可能下跌。亲眼看到炒房客倾家荡产,不愿意再冒险。
    3.越南、迪拜的新标本也摆在那里了,热钱获利出逃,地价房价就大跌。中国造已经逐渐失去竞争力,通货膨胀、物价上涨、用房、用地、用工成本上升、工作效率不高,一些外资的盈利率在减小。过几年,外资进入速度可能放缓甚至部分撤离,将会压制中国城市化的进程,土地供应将不再紧张。
   4.目前,全国城市出租房寄宿房、闲置房和在建的待售的达到1.1亿套。农村5人口进城是为了赚钱而来的。如果炒房炒得农民工租不起房,吃不饱饭,更别说买房了。农民工“蜗居”在合租房里,如牛做马地干10个小时,每年在衣食住行花费后是年光族,那么,许多人就会失去打工的积极性,增强返乡的动力,争取就近就业。针对这个问题,新的住房改革可能是30%的低收入群体特别是农民工由政府逐步提供公共租赁房予以保障。这意味着城市里的30%的出租房最终很可能腾空出来。住房过剩→导致土地过剩→导致地价下跌→导致房价下跌→导致地价进一步下跌→导致房价进一步下跌。

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作者:美国白宫 时间:2010-08-23 11:02:28
  楼主辛苦了.
  你的分析有数字有逻辑.
  长远的看
  肯定是对的.
作者:路上的人 时间:2010-08-23 11:55:21
  不为别的,就为你码了这么多字,也得回复一下
  
  
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 11:57:32
  15.冲动是魔鬼。死要面子活受罪。在高位当房奴,按揭还清之后,就是垂头丧气之时。
   中国人爱赶集,爱跟风,爱凑热闹,遇到大便宜,总是疯狂地争先恐后地往前冲,然后吃亏了就象潮水般地退去。开头一哄而上,后来一哄而散。事后才明白大家都象三五岁的幼儿那样愚昧和冲动。
   30年来,玩过无数的“家家”。炒计划物资,炒走私货,炒国库券,炒君子兰,炒进口汽车,炒城市户口,炒原始股,炒流通股,炒外汇,炒期货,炒普洱茶,炒大蒜,炒辣椒,炒黄金。哄买老毛纪念章,哄打鸡血针,哄买的确良布,哄买火柴盐巴,哄买家电,哄买摩托车,哄装电话,哄买手机,哄买食用醋和板兰根,正在哄买房子,将要哄买......。
   风水轮流转。30年河东,30年河西。再肥厚的猪排也有吃到只剩骨头的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。禁止炒大米,禁止炒饮用水,禁止炒房子,于是,股市是闲钱的最终的最大的去处,100多个国家最终无不如此。投资市场不断发展,不断创新,不断变着花样来炒,常炒常新,老品种、老花样没得油水可榨了之后,价格就刷刷刷地跌下来了。
   “抢买”是一种假象。股市在6124点时,股民也在哄抢股票。“人取我弃,人弃我取”才是王道。
   20年前,一部不能发短信的手机(大哥大)3万元,相当于当时二线城市一套80平米的二手房的价钱,一对技术员夫妇30年剩余的钱还买不起。现在,一对技术员夫妇1年剩余的工资可以买150部。
   那钱花得真是冤啊。几年后,肠子都悔青了。炒房只是百花齐放中的一种,是花就会凋谢。炒房是吃白粉,打激素。不要相信伟哥,哥只是一个传说。炒房伤及珉生,危害经济,不会长久。
   20年后,当你还清按揭时,后悔就开始了。20年龄的老房子难以租出去,相当于现在30年龄的房子难以租出去。20年后人口减少,闲置房随处可见,加上超过20年就不能抵押按揭,想卖出已经没有人接手。成了“弃之不舍,食之无味”的鸡肋。你只有二个选择,要么一直闲置,傻等可能一分钱也没有的拆迁,要么一直自己毫无面子地住在破旧的过时的老房子里。
   20年里,可能让你后悔的事太多了:提前成为危楼,遇到城建需要提前拆迁。你在城东买房,10年后工作地点换成20公里外的城西。
   20年里,要面临许多正策风险,例如物业税、房屋空置税、遗产税。谁敢保证20年里不会发生金融危机、经济衰退和大的房熊市?
   20年里,谁敢保证不会因为生病、失业、跳槽待业较久、收入降低、家里有天灾人祸而断供。每月还了房贷后是月光族,不能创业投资,永远穷。买房啃四老的话,最终要到医院去还。还完20年按揭,还给医生10年。
   含辛茹苦20年,埋头苦干20年,那时还有什么东西能够值得你骄傲? 20年后,还有什么东西能够支撑高昂的房价呢?不是说不要买,而是要平常心,才能辩清价格高低。
   网友老雪豹说:“我认识一个日本人,80年代末泡沫期用2500万日圆买了一套东京的公寓投资。2007年时市值是500万日圆。如果算上利息损失,现价大约时购入时的1/10(他本人原话)。”
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 12:00:22
  拆迁越多,将来闲置房越多,房地产泡沫破裂的响声越大。
  
作者:awei524 时间:2010-08-23 12:02:52
  ding

楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 12:03:20
  %16.三十年后,住房的10种价值对“待拆迁的住房”而言,几乎全部丧失了。拆迁费可能一分钱也没有。
   目前住房具有10种价值:土地使用权价值、拆迁6层的房子可以盖20层的拆迁价值、资源稀有价值、住房使用价值、脸面价值、户籍价值、保值增值价值、储蓄价值、投资价值、投机价值。可是,30年后,情况发生天翻地覆的变化,住房的10种价值对“待拆迁的住房”而言,几乎全部丧失了。何也?
   1.30年后,住房需要缴纳的物业税很多,炒房不再,“投机市场”已经回归为“民生市场”,加上环境污染、水源污染、空气污染、沙尘暴、下酸雨、海平面上升、地震等,导致新房的价值下降。待拆迁的住房的价值就更不好说了。
   2.30年后,城市化已经完成,户口一体化已经实现,30岁以下的人口明显减少,学校生源少。住房的户籍价值已经丧失了。
   3.住房严重过剩。老居民里的“80后”的孙子最终继承12套住房(或拆迁价值)的故事。目前,普通老居民,典型的家庭结构是一个家族8人3套房,独生蔚然成风。2岁的“10后”是陈三代,父母是“80后”,爷爷奶奶和外公外婆都是60岁上下,都是只有一个子女。还有1个80来岁的老祖宗。25年后,陈三代和张三代结婚。陈张这2个家族目前16人6套房,陈三代夫妻最终继承了这6套住房(或拆迁价值)。如果是官商家庭可能有10几套。第四代夫妻即“80后”的孙子辈是目前4个家族的后代 * 8人 = 目前32人。最终只剩下3个人。4个家族 * 3套住房 = 第四代夫妻最终继承了12套住房(或拆迁价值)。如果是官商家庭可能有20几套。他们不一定会保留12套,但是对城市而言,12套的土地不会消失。目前,全国在建的大约1250万套,待售的200万套,空置房大于5000万套,城市里大约有2.5亿人租房或寄宿 / 5人 = 出租房寄宿房大约5000万套,合计全国可能有1.1亿套【投资投机房】。10年后,可能有1.4亿套。30年后,可能更多。
   4.2009年,住建部副部长仇保兴说:“我国是每年新建建筑量最大的国家,每年20亿平方米新建面积,相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材,而只能持续25-30年。”2010年8月,住建部陈淮说:“未来15-20年中国一半以上住宅得拆了重建。”一件中档的外衣的寿命是8年,实际使用5年就弃之不穿了。一部手机的寿命是7年,实际使用4年就弃之不用了。一套住房的寿命是30年,实际使用25年就应该弃之不住了。
   5.你是有效自住刚需,会去租用或买入房龄25年以上的破旧房吗? 超过25年房龄的住房,外墙老态,材料破旧,户型过时,电线经常短路断路,水管到处漏水,电梯经常坏,却因为几十家意见难统一而难以更新。房子成了旧房后,有钱人争先恐后搬到四面八方的地方去住了。25年后闲置大量增多,有住的也是穷人、老人和租户了。物业管理越来越松弛甚至没有了,越住越没档次,越住越没有安全感,越住越没面子。30年后有几人敢住?
作者:awei524 时间:2010-08-23 12:05:46
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 12:05:55
  物极必反
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 12:11:04
  6.30年后,随着建筑材料的更新升级,随着智能化推广,随着人们审美观念的改变,随着技术的快速发展,房子的生命周期将越来越短,现在的房子将会象奔二电脑一样被淘汰出局。
   7.30年后,1个香港的土地最多变成1.1个,因为只能填海。30年后,大陆一个200万人口城市,可以扩大10倍,只要往郊区四个方向一直扩展就是了,所以土地不可能像香港那样寸土寸金,越来越金贵。
   8.30年后,供过于求导致预售行不通,“国际惯例”的影响导致大多不愿意住高楼,高层楼房平均每户只有15平米的土地,开发商拆迁20层的楼房去盖10层的,没有“土地差价”,于是,开发商也跟现在多数行业的老板一样“怪可怜的”,卖房难,成本高,税费多,盈利率在百分10以下,囊中羞涩。
   9.现在中国城市的旧房,为何开发商愿意支付高额拆迁费?因为住房具有10种价值,特别是土地是物以稀为贵,是“聚宝盆”。30年后,住房的10种价值对“待拆迁的住房”而言,几乎全部丧失了,已经是一堆破烂的钢筋水泥。土地有70年的使用权,剩余40年的使用权的价值,需要开发商来定价,需要开发商掏钱给你。可是,30年后开发商不缺土地,因为到处是老态龙钟的闲置房,满目疮痍,没人住,没人管,没人拆。“待拆迁的住房”影响市容,有碍观瞻,正俯心急火燎,逼着开发商发扬爱国精神,为改善市容做贡献。于是,“开发商要求拆迁”变成“开发商被要求拆迁”。于是,土地变成垂手可得的“破脸盆”。
   10.那时,开发商没有吃“拆迁饭”就完蛋了。贪得无厌、无孔不入的官商必然勾结起来炒作“土地贬值论”和“拆迁吃亏论”,导致拆迁补偿费越来越少。事物总是循序渐进的,开发商会得寸进尺的,给的拆迁补偿费会由多变少,越来越少,最终会要求正俯对无房户安排廉租房,连一分钱的拆迁补偿费也不愿意出。
   11.在当倌的默认开发商不支付拆迁补偿费的时候,你业主也无可奈何,因为红包的力量是无穷的。因为轰炸式的宣传舆论已经使得大家产生“土地不再值钱”的思维定势,因为几百户分散在东南西北几十个地方,难以集合开会,意见难以统一,乌合之众,一盘散沙,形成不了一股力量去找正俯理论,无力去与开发商抗争。理论和抗争就能够扭转房市里官商勾结的大势吗?
   12.从中国人均税负在全球名列前茅而且越来越重的趋势看,从官商勾结永远会存在的趋势看,从开发商永远不会改变的唯利是图的本性看,在官商勾结已经吃惯了高回报的“拆迁肥肉”之后,那时即使是“零值拆迁”也是低回报的“拆迁瘦肉”,如果是“有偿拆迁”岂不是让人家“吃糠咽菜”吗?市容不堪入目,为官商勾结提供了“零值拆迁”的足够理由,所以,“零值拆迁”这种可能性是很大的。我们会再一次看到官商勾结一起赚大家的血汗钱的伟大力量,剩余的土地价值最终会成为官商的最后的晚餐。
   13.那时,我们会再一次领会中国特色的神奇,业主会心甘情愿地放弃“鸡肋”。30年后,因为“待拆迁的住房”影响市容,有碍观瞻,正俯为了促进拆迁改造步伐,对待拆迁的住房在减税的基础上仍然会增收一定的物业税。待拆迁的住房,不能自住,也不能出租,还要交物业税,还要交物业费,就像身上背着一块石头,早拆迁早解脱。所以,目前的“开发商出红包请求业主拆迁”,在30年后可能逐步变成“业主说好话请求开发商优先拆迁”。
   你不相信?我以多军之矛攻多军之盾:“中国特殊,什么事情都可能发生”。
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 12:25:35
  17.目前住房的价值计算,不应该超过30年,不应该把30年后的拆迁费计算进来。
   1.目前,人们对房价的价值计算基本上是按照70年来计算的,即把30年后的拆迁价值也计算在内。但是,未来30年,拆迁费可能由多变少,越来越少,最终连一分钱也没有。对这种未来的情况,在目前,在牛市里,几乎所有的人都不会认可。趋势的力量是挡不住的。在10年后,拆迁费的拐点就会来临,由多变少,越来越少的趋势就明显了。那时,人们一觉醒来,突然发现70年的价值变成30年,价值只剩下7分3。在许多人认可的情况下,在利空被放大的熊市里将导致房价跌跌不休。
   2.三十年河东,三十年河西。一个人发39度高烧已经3个月,不可能持续3年。中国的房地产发39度高烧已经10年,不可能再持续30年。以暴利和投机为主要特征的房市,在30年后必然回归到以社会平均利润和居住功能为主要特征的房市。不变的是倌商勾结“吃土地”。那时,吃的是拆迁户的土地。所以,30年后的拆迁价值属于“可能失落的价值”,属于“未知价值”,属于“不确定性的价值”,属于“不可靠的价值”。谁能够确保30年后官商勾结的情况根除了?谁能够确保30年后开发商还有暴利?谁能够确保30年后拿到高额拆迁补偿费?所以, 目前住房的价值计算,不应该超过30年,不应该把30年后的拆迁补偿费计算进来。
   3.新中国的后30年与前30年相比较差别太大了。只说会影响住房的因素,经济发展,人口数量,科技进步,住房用料、住房结构、审美水平,生活习惯,老百姓的消费水平,官员的廉洁程度,分配差距程度,商人的道德水平,民众的精神状态,都发生了很大的变化。说明30年后的情况会有许多恍如隔世的变化。30年后房市是个未知数,未来的变数难以把握,所以, 目前住房的价值计算,不应该超过30年,不应该把30年后的拆迁补偿费计算进来。
   4.即使30年后还有一些拆迁价值,也不可能很多,也应该将利润留给接棒者。你连未知的价值也吃掉,没有利润空间,谁愿意来接棒?一个股份公司可能存在70年,国际上计算市盈率只计算到20年。
   5.中国人的收入只有美国人的10分之一。美国目前全国平均房价大概22万美元 * 汇率6.8 = 150万人民币元在美国可以买下1套合计占地150平米、具有永久土地所有权的、建筑面积300平米的别墅。子子孙孙都可以拆旧盖新房。如果扣除后面子子孙孙“N年”的价值,前面30年的价值最多也就60万元 / 300平米 = 以前面30年来说,美国住房每平米相当于才卖2000人民币元。闭关锁国已经成为历史,世界已经变成地球村,国际资金在连通管里来回流动,在“买房不如移民”成为现实的情况下,价值规律会导致中国的房价往这个价格去靠拢。
作者:钱自由 时间:2010-08-23 12:37:36
  楼主马甲不少。
作者:王雁北 时间:2010-08-23 14:06:09
  LZ 辛苦了
  看来是看了无数的信息
  看的准的是少数人,做的对的,更少
  这一波,必定还会有不少,甚至是大多数有效刚需被忽悠进去
  不然,主力们还要继续坚持啊,
  只有出尽筹码,才会一泻千里
作者:weiran8029 时间:2010-08-23 14:36:25
  中国房价还会涨,因为流动性充裕呀
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 14:57:07
  中国房价还会涨,因为流动性充裕呀向社区报告违规内容
  =========================
  诸如此类的忽悠有200个,驳不胜驳,所以再次上涨必定还会有不少有效刚需被忽悠进去
  
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 15:10:17
  18.30年后,税费如牛负重,祸福会颠倒。使用权有70年,但是拆迁后许多人无力再买房,有的房奴在30年后回归到租房里去。
   正俯有收税不嫌多的特性。30年后,10套住房5套闲置 * 每年2万元物业税 = 每年交物业税10万元,子孙就像头上顶着10块石头,苦不堪言。官商们囤房,到底是在荫庇子孙,还是祸害子孙,真的还不知道呢。
   不想当富人的人才会把“致富”的种子全部砸在了一套自住房上,甘心一辈子为人打工,从此与发大财再也无缘分。如果年轻时身无分文的潮汕打工仔李嘉诚在香港当了房奴,哪会有后来的华人首富?
   在房价低位,物超所值,在房价呈现上涨趋势中,当个房主是个好选择,而目前,“当低价租奴”强于“当高价房奴”。“打工皇帝”唐骏10年来一直租房。 我不是提倡永远租房,而是通过计算看清自已是否在犯6000点买股的错误。
   2010年夏,在二线城市的E市的二等地段,买一手房100平米,总价150万元(包括税费)。按揭105万元 * 每年还按揭百分7 = 每年需要还贷7.35万元 * 20年 = 总共还贷147万元 + 首付45万元 + 装修、家具、家电等5万元 = 总共花钱197万元 / 年租金3万元 = 【买房相当于交房租多少年】是66年。但是这房子25年后就难看了。有哪个有效自住刚需愿意租用已盖25年的房子? 不是说不要买房,是通过计算看出房价离奇到何种程度。
   房奴里难以出现老板,而租奴里却较容易出现老板。你成了老板,买个100平米的房子是小菜一碟。如果你成了房奴,永远是一碟小菜。
   30岁当高负债房奴 + 20年月供 = 50岁已经没有老板要雇佣你夫妻二人了,儿女要来啃老买房了。
   30岁当高负债房奴 + 30年后房子退休待拆迁了 = 60岁需要再花钱买一次房,但老了后,钱缺很多,借贷不到,也还不起,只好去租房。
   使用权有70年,但是拆迁后许多人无力再买房,有的房奴在30年后回归到租房里去。主动伸长脖子让人宰,活得窝囊,繁忙一生,两手空空。来自农村的人可能最终还是回归到租房里去。
作者:王雁北 时间:2010-08-23 15:30:34
  房奴里难以出现老板,而租奴里却较容易出现老板。你成了老板,买个100平米的房子是小菜一碟。如果你成了房奴,永远是一碟小菜。
  
  妙语!
作者:豆不眠 时间:2010-08-23 15:36:28
  太强大了!!!看的服
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 15:39:34
  如果年轻时身无分文的潮汕打工仔李嘉诚在香港当了房奴,哪会有后来的华人首富?
  
作者:豆不眠 时间:2010-08-23 15:41:22
  房奴里难以出现老板,而租奴里却较容易出现老板。你成了老板,买个100平米的房子是小菜一碟。如果你成了房奴,永远是一碟小菜。
  嗯,空军的口号!!!!!!!
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 15:43:22
  19.“接近有效的自住刚需”在住房降价普及中一定买得起住房。
   汽车票降价普及的故事。李老板开辟了县城到赵家沟去的公交车线路。开头票价3元,乘坐率百分130,人满为患。几次提价到10元,乘坐率下降到百分20。农民赵大叔说:“看来我近几年买不起车票了。”李老板坚持半年不降价,结果亏了不少钱。不久,李老板不得不降价到8元,乘坐率也只有百分40,只是保本。司机安慰老板说:“没关系,随着乡民的收入水平提高,乘坐率会越来越高。”李老板说:“他们已经等待5000年了,活得好好的。我卖家等待买家10年,会亏死的。及时主动降价才能扩大消费圈。”于是,再次降价到6元,【买卖双盈的价格平衡点】终于出现了,皆大欢喜。
   这个故事说明:1.卖家总是比买家更心急,赵大叔可以等待10年,李老板连1年都等不及。2.一旦成交量影响盈利,卖家就会走降价普及之路。3.炒房客的买是为了卖,“接近有效的自住刚需”只要有耐心,在住房降价普及中一定买得起住房。
   假设。2010年。有一个二线城市的房价是1.5万元。自住刚需只有10家,购买能力分别为1.7万元、1.5万元、1.2万元、1万元、0.8万元、0.5万元、0.4万元、0.3万元、0.2万元、0.1万元。他们都没有住在马路上。有投资投机房12套,其中出租房10套,闲置房2套。
   假设。2011年9月。继续上涨到2万元,在中途那个购买能力1.7万元的购买了,其他9个自住刚需全部踏空。多军苦口婆心地劝导这9个自住刚需来接棒是没有用的,因为他们口袋里的钱确实不够。有1.5万元购买能力的那位,即使房价在2万元不涨不跌,他需要10年才能追到2万元。
   假设。2012年1月。大家死了也不卖,高位横盘,价格总是2万元。先知先觉者发现,击鼓传花里一个自住刚需也没有,于是【降价普及运动】开始了。
   假设。2012年3月。价格下降到1.5万元。那个购买能力1.5万元的购买了。
   假设。2012年6月。价格下降到1.2万元。那个购买能力1.2万元的购买了。
   假设。2012年9月。价格下降到1万元。那个购买能力1万元的购买了。
   假设。2012年12月。价格下降到0.8万元。那个购买能力0.8万元的购买了。
   假设。2013年2月。炒房客们抄底,将0.8万元的房价再次炒高到1.1万元,后知后觉者发现,击鼓传花里一个自住刚需也没有,于是第二次【降价普及运动】又开始了。
   假设。2013年5月。价格下降到0.9万元。新涌现的购买能力0.9万元的购买了。
   假设。2013年8月。价格下降到0.8万元。新涌现的购买能力0.8万元的购买了。
   此后,价格徘徊在0.8万元,没有成交量,因为那个购买能力0.5万元的仍然买不起。因为闲置房和烂尾楼越来越多,触目惊心,所以,机灵的炒房客已经金盆洗手。呆头呆脑的炒房客已经是负翁。地量地价,抄底的很少,长期横盘,炒不动了。
   那时,如果你在0.9万元还是不抢先卖出,在0.8万元已经没有买盘,你只能傻傻地等待好多年。等到那个购买能力0.5万元的增大到有0.8万元的购买能力,你那时愿意以0.8元卖出也不一定能够如愿,因为只有这1个买家,却有几个卖家在争先恐后。
   总之,“接近有效的自住刚需”等待就是胜利,炒房客等待就是亏钱。
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 15:51:47
  美国,150万人民币元在美国可以买下1套合计占地150平米、具有永久土地所有权的、建筑面积300平米的别墅。子子孙孙都可以拆旧盖新房。
  
  如果扣除后面子子孙孙“N年”的价值,前面30年的价值最多也就60万元 / 300平米 = 以前面30年来说,美国住房每平米相当于才卖2000人民币元。
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 16:19:03
  %20.住房降价普及和住房普及率逐年提高具有客观必然性,住房最终会象汽车那样降价普及
   因为不涨就没人追买,开发商每批都提价,前几年总房价每年以10万、20万、40万元......的幅度上涨,需求者以每年10万、20万、40万人......的速度被赶出市场。“Ⅹ趋势”形成了,供给量不断趋大(/),有效需求(\)不断趋小。
   其实,在2006年以后就发展到右侧“<状态”了,现在开口越来越大,6540万套空置房的讨论使得有效供给大于有效需求的状况暴露无遗,买方市场即将到来。
   家用电器是典型的买方市场,消费者平日持币等待观望,见到节日促销降价才买,卖者耗不过买者,价格每况愈下,一路走低。
   房价不断上涨→导致开发商建造住房越来越多,炒房客囤积住房越来越多和有效自住刚需越来越少→导致一方面大量闲置,一方面无力购买→最终导致产品过剩的经济危机→导致降价普及。
   【电视机降价普及的故事】。20年前单功能29英寸的需要花费20年的城市平均工资,现在1年的城市平均工资可以买5台。当电视机供不应求时,价格升高到1万元。大家少买了,ZF调控了,生产量增多了,就被价值规律拉回到合理价格0.1万元。房价的未来趋势,就像手机电器那样,大短缺导致大生产,大生产导致大过剩,大过剩需要大降价,大降价导致大普及。
   【手机降价普及的故事】。20年前,一部手机卖3万元,特好赚钱,于是厂家就大生产。市场需求10汽车就冲动地制造出15车,市场需求增大到100车就制造出150车。结果是大过剩。大过剩就不得不走不断降价以增大“准客户圈”的“产品降价普及”之路。从市长、局长、处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工,已经普及到农民工。单功能的“大砖头”卖3万元,降到多功能的袖珍手机只卖一百元。
   【汽车降价普及的故事】。20年前,科长30年的工资剩余只能买0.1台小汽车,现在1年的工资剩余可以买2台。汽车是我国经济的支柱产业,在充分竞争和产品价格不断下降的过程中,获得了健康发展。房市的未来,将呈现汽车降价销售(\),买车人数增多(/)的【Х状态】。
   这样的例子不胜枚举。看电视剧可知,70年前的青霉素(盘尼西林)奇缺奇贵。1990年前买一台低级电脑的钱,在二线城市可以买入1套住房。1977年,全国共有570万人参加了高考,录取率为4.8%。现在录取率大于48%。
   【渔钩不断缩小的故事】。炒房客是渔夫,因为贪心,渔钩越来越大,但是,将渔钩换小的这个拐点的到来只是迟早的问题。把鲸鱼(在二线的E市,年供能力12万元的有效自住刚需)钓完了,不得不缩小渔钩来钓鲨鱼(在二线的E市,年供能力10万元的有效自住刚需),接着缩小渔钩来钓中华鲟(在二线的E市,年供能力8万元的有效自住刚需)。
  
作者:龙翔星海 时间:2010-08-23 16:23:21
  巴菲特还是索罗斯都是在租房,唐骏也在租,所以租房是会被逐渐认同的
  即使观念上不认同,经济实力和房价的差距会让P民“被认同”
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 16:23:41
  【住房降价普及扩大消费圈的故事】。
   全国在建的、待售的、空置的、出租寄宿的可能有1.1亿套。目前,房市里,投资投机房 / 有效自住刚需 = 【炒房刚需比】是12倍。如果房价再次上涨,有效自住刚需就会越来越少,就会出现50个击鼓传花的人里只有2个是有效自住刚需的情况。当先知先觉者发现情况不妙而带头杀价逃跑时,熊市就来了。
   在跌跌不休的熊市里,炒房客这个月不卖出,下个月就要亏损更多。在成交量低迷的熊市里,从消费层次越来越低的实际出发,开发商不得不经常降价。买得起1.5万元的买走后,开发商就要开拓买得起1.2万元的消费市场。呈现2万元、1.8万元、1.5万元、1.2万元、1万元、0.8万元......的降价普及趋势。降价普及时,刚需买房,就像高考后的录取,考上清华北大先走,最后的上大专。你不相信,难道房子是穷人买完才轮到富人来买吗?难道全国1.1亿套【投资投机房】不卖出就能赚钱?
   房价可能是一个抛物线图型。例如二线的E市,2011年之前的房价可能是0.3万元,0.5万元,0.8万元,1.1万元,,1.4万元,1.7万元,2万元。物极必反,2012年之后的房价可能是2万元,1.8万元,1.5万元,1.2万元,1万元、0.8万。
   【住房普及率】是指有房户占城市总户数的比例,必然呈现40%、45%、50%、55%、60%、......增多的趋势。准有效自住刚会看到,连10年后进城者的住房都在炒家手里了,房价已将未来10几年的通货膨胀也透支了,未来的价格会低于目前价,坚信渔钩将逐年缩小的必然性,坚信【住房降价普及】的必然性,坚信【住房普及率】逐年提高的必然性,坚信消费者最终是衣食父母是上帝的必然性。 
   2010年5月底,《求是》发表李克强的文章,强调我国已进入只有调整经济结构才能促进持续发展的关键时期。新的住房改革,可能是30%的低收入群体由政府提供公共租赁房予以保障。这会使得【住房普及率】逐年提高。
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 16:28:52
  。“Ⅹ趋势”形成了,供给量不断趋大(/),有效需求(\)不断趋小。
  
作者:yilvxia 时间:2010-08-23 16:33:40
  谢谢楼主,有理有据,心服口服。
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 17:14:01
  21.不要理睬炒房客的泼冷水,只要你达到本市平均家庭收入水平,你最终一定会拥有自己的住房
   1950年,有一个小青年,看到少数幸运者拥有自已的土地和住房,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
   1960年,有一个小青年,看到少数幸运者穿着机织新布衣和能吃饱饭,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
   1970年,有一个小青年,看到少数幸运者当工人吃皇粮和每天有吃到肉,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
   1975年,有一个小青年,看到少数幸运者戴手表,骑自行车,听收音机,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
   1980年,有一个小青年,看到少数幸运者穿的确良衬衣,看电视机,听三用机,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
   1985年,有一个小青年,看到少数幸运者在用钢筋水泥盖二层楼,在做生意开作坊当万元户,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
   1990年,有一个小青年,看到少数幸运者手拿大哥大(砖头模样的单功能手机),骑摩托车,看到大城市在炒股,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
   1995年,有一个小青年,看到少数幸运者在上大学,花大钱买城市户口,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
   2000年,有一个小青年,看到少数幸运者买家用奔腾二电脑,在家上网,羡慕极了。没上过学的老奶奶泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
   2005年,有一个小青年,看到人家在开小轿车,羡慕极了。没上过学的老奶奶泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
   2010年,有一个小青年,看到人家在城里买房,羡慕极了。炒房容泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。
   目前,全国可能有1.1亿套【投资投机房】。每年还在新增空置房,不要说清洁工,连蚊子的房子也盖好了。所以,只要你达到本市平均家庭收入水平,你最终一定会拥有自己的住房。
   大家看,有效自住刚需具有高度自觉性,正兴高采烈地在“房市屠宰场”门口排队。可是,只有三瓜两枣,只能支撑三餐两顿,怎么办?
   房市利益集团食欲强,食量大,等到大鱼中鱼都吃光了,你这个虾米也能充饥,怎么肯放过你们这些无效自住刚需们的口袋。
   你需要买房,他需要你口袋的钱,你急他也急。他现在标价1.5万,你只能买得起0.8万的。经济在发展,商人要赚钱当然需要扩大消费圈,降价普及是不以人的意志为转移的客观经济规律。等到买得起0.9万元的也消灭了,他就来盯着你的口袋了。那时,你是上帝,是衣食父母。
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 17:15:43
  你不相信?我以多军之矛攻多军之盾:“中国特殊,什么事情都可能发生”。向社区报告违规内容
作者:爱思迪奥 时间:2010-08-23 17:50:58
  多谢楼主了
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 17:56:02
  三十年河东,三十年河西。一个人发39度高烧已经3个月,不可能持续3年。中国的房地产发39度高烧已经10年,不可能再持续30年。
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 18:34:25
  一阵风过后,什么都没有变
  
  ============================
  孩子发高烧39度已经3个月,医生的一阵风过后,什么都没有变,这是好事吗?
作者:cham21 时间:2010-08-23 18:41:49
  好贴
作者:cham21 时间:2010-08-23 18:45:00
  好贴当顶!
作者:leeshixiong 时间:2010-08-23 19:17:57
  mark
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 19:21:08
  住房对全人类都刚性需求,各国正俯也有能力搞土地垄断。为何各国正俯最终都不允许“炒房”? 因为炒民生占小便宜吃大亏,得不偿失,后患无穷。
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 20:04:51
  30岁当高负债房奴 + 30年后房子退休待拆迁了 = 60岁需要再花钱买一次房,但老了后,钱缺很多,借贷不到,也还不起,只好去租房。
  
作者:流氓带刀 时间:2010-08-23 20:33:48
  必须马克!!!
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 20:42:03
  在二线的E市,表面上目前“副市长”靠工资也买不起,实际上连“清洁工”、“10年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
  
作者:豆不眠 时间:2010-08-23 21:11:32
  貌似因为很难驳,人气不高啊!
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 21:16:12
  23.如果房价再次上涨,鸡犬升天,你会恐慌吗?
   市场加速上涨时是大炒家逃顶时。我经历过的下跌过半的股市行情,在10次以上。每次见大顶,都是2010年初房市这样的疯狂气氛,所以我笑看场面,坐怀不乱。新股民怕跌,老股民怕涨。意思是,新股民见大跌赶快跑,老股民见大涨赶快跑。
   失控而飞奔的汽车,车上的人命大,还是在路旁观看的人命大?
   已经快要没油了却仍然不肯降落的飞机,机上的人命大,还是在陆地上观看的人命大?
   疯狂奔跑24小时还不肯休息,还不相信是上帝所驱使,会不会死亡?
   锅里的水温天天升高,却不肯跳出来,会不会被煮熟?
   房子已经是传销中的一个道具。房子已经是击鼓传花中的一朵花。房子已经是6000点的中国石油股票。房子已经是147美元的石油期货。房子已经是用杯具装着的半是泡沫的次品啤酒。
   在上证6000点的时候,股托忽悠老百姓进场。他们的口号是没有最高,只有更高,死了也不卖,他们操纵舆论工具嚎叫着会升到10000点。结果大家都知道了,当你忍不住进场之时,就是利益集团大笑数钱之日。高价房奴是被人骗了还帮人数钱,负翁是被人骗了连帮人数钱的机会都没有。
   在2000点,没买股票而踏空。在6000点,不该后悔的时候买了是更大的错误。左边挨了一个耳光,右边又挨了一个耳光。
   房价从2002年后已经上涨百分500,目前房价相当于股市6000点,如果当时不是6124点见顶,而是涨到10000点,也会回落到3000点。  
    世界上有比珠穆朗玛峰高1倍的山峰吗?
   一瓶啤酒已经有百分60的泡沫,再来百分60的泡沫,瓶子怎么装下去。
   如果房价永远上涨,谁还会去办工厂,做餐饮,开商店?于是城市里到处都是住房,没有工厂,没有餐馆,没有商店。
   多军一口一个正俯,一口一个中国特色,听了就好笑。中国百姓怕中国警察,中国警察看世界警察脸色行事。印人民币和炒房已经伤害世界警察。我是美帝,谁说房价上涨与我无关? 你让每座楼房都成为一台印钞机了。我是世界大城管,你是卖猪肉的小商贩,以6.8的价格卖给我,却一直在灌水。
   我是上帝,你的卒就闹腾吧,我把车马炮全吃了;你的房地产就闹腾吧,我把企业银行全吃了。皮之不存,毛将焉附?
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 21:26:06
  有人说:“价格取决于购买欲望和购买预期,而不是购买能力。”不对。我有购买一架大飞机的欲望,我的购买预期是飞机会帮我赚到很多钱,可是我的口袋的钱只够10万分之一。
作者:leeshixiong 时间:2010-08-23 22:08:50
  mark
作者:流氓带刀 时间:2010-08-23 22:29:38
  最近看了不少帖子,口径完全一致,分析个个到位,房价大跌已是宿命,只不过是时间的问题,楼主说的已经够明白了,能看到楼主帖子是一种幸运。但很多人都已经疯了,他们不会在相信常识,他们完全抛弃了理智的判断,那就让暴风雨来的更猛烈些吧。
  
  多军们,来吧,拍砖吧,我们已经等了你们很久,难道你们也心虚了吗?
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 22:41:54
  很多人都已经疯了,他们不会在相信常识,他们完全抛弃了理智的判断
  
  =============================
  叮叮当当
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-23 23:09:25
  知足知止
作者:gdl_2010 时间:2010-08-24 00:22:35
  非常赞同,对当前的形式把握的好也许利好,凡事有两面性。
作者:gdl_2010 时间:2010-08-24 00:23:58
  非常赞同,凡事有两面性,把握的好对年青一代也许是利好。当然代价也是有的。
作者:强者坐庄 时间:2010-08-24 00:35:54
  
  住房降价?每年印钞机开足马力印出来的纸币怎么消化?
  
作者:大黑粑 时间:2010-08-24 00:50:44
  有空来看
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-24 07:29:38
  住房降价?每年印钞机开足马力印出来的纸币怎么消化?
  
  ============================================
  论房价持久战(关于政府调控和通货膨胀的话题)
  
  房价的含水量是纸币的几倍
作者:wxzadam 时间:2010-08-24 09:11:26
  为什么没人进来喷呢,难道都被楼主的论据弄的无话可说了?
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-24 09:14:13
  修改如下
  
   12.未来的十年,如果不降价,“80后”和“90后”这个主力军的自住性购房数可能不超过0.13亿户,则住房会严重过剩。
  
   出生年份 / 总人数万 / 2010年的岁数
    1980年 / 1839.3809万人 / 30岁
    1981年 / 1912.2938万人 / 29岁
    1982年 / 2310.0427万人 / 28岁
   1983年 / 2006.5048万人 / 27岁
    1984年 / 2031.3426万人 / 26岁
    1985年 / 2042.9326万人 / 25岁
    1986年 / 2319.0076万人 / 24岁
    1987年 / 2528.2644万人 / 23岁
    1988年 / 2457.6191万人 / 22岁
    1989年 / 2513.7678万人 / 21岁
   ===========================
    出生年份 / 总人数万 / 2010年的岁数
    1990年 / 2621.0044万人 / 20岁
    1991年 / 2008.2026万人 / 19岁
    1992年 / 1875.2106万人 / 18岁
    1993年 / 1791.4756万人 / 17岁
   1994年 / 1647.0140万人 / 16岁
    1995年 / 1693.3559万人 / 15岁
    1996年 / 1522.4282万人 / 14岁
    1997年 / 1445.4335万人 / 13岁
   1998年 / 1401.0711万人 / 12岁
  
   以上数据说明:
   1.1990年出生的人是新增人口的峰值,1991年后出生的人逐年减少。说明“90后”的自住性购房数比“80后”减少。说明未来对住房的自住需求越来越少。
   2.今后十年,“80后”和“90后”是自住性购房的主力军。80后和90后的平均每年出生数取0.22亿人 * 10年 = 十年里80后和90后的出生总数大约为2.2亿人。因为每户是一男一女的结合,折合“需要买房户数”小于1.3亿户。扣除父母已经代买的,扣除无效自住刚需,“自住购房的户数”小于1.3亿户 * 有效自住刚需只占自住刚需总数的百分10 = 未来的十年,如果不降价,“80后”和“90后”这个主力军的自住性购房数可能不超过0.13亿户。
   3.全国投资投机房存量有1.1亿套,每年各类住房的建造超过900万套 * 10年 = 未来的十年全国各类住房的建造超过0.9亿套,合计,未来的十年全国投资投机房和新建造的各类住房累计可能超过2亿套。未来的十年,如果不降价,“80后”和“90后”这个主力军的自住性购房数可能不超过0.13亿户。说明住房的过剩十分严重,降价十分必要。
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-24 09:19:20
  在现实中,面对100多个铺天盖地的轰炸性的忽悠言论,理论上能够独具慧眼、识破骗局,思想上能够立场坚定、坐怀不乱,行动上敢于持币观望、我行我素,不到中低位不买入的“铁石心肠”的极少,就像文革十年浩劫中能够反潮流的人极少一样,几乎可以忽略不计。
  =========================
  因为光是在理论上要搞清楚100多个忽悠,需要10万字。以上文字最多只能够批倒20个忽悠
作者:老狼在天涯 时间:2010-08-24 09:39:19
  太长了
作者:chuixue1984 时间:2010-08-24 09:49:20
  太长了 mark
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-24 10:17:23
  物极必反,盛极而衰
作者:wacd2010 时间:2010-08-24 10:40:36
  强顶
作者:jjuelab 时间:2010-08-24 10:42:28
  很好的参考文章!
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-24 10:59:19
  到处只是讲了供过于求一个问题
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-24 15:05:59
  回帖少,可能是文章不好,多少也有大家对房价已经麻木,已经是无效刚需了
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-24 15:07:56
  住房的过剩十分严重
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-24 17:33:43
  澎恰恰
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-24 21:53:49
  我是上帝,你的卒就闹腾吧,我把车马炮全吃了;你的房地产就闹腾吧,我把企业银行全吃了
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-25 06:47:36
  哼哼哈嘿
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-25 08:28:48
  城市有2亿套住房 / 分成30年拆迁 = 每年可以拆迁667万套 * 2 * 10年 = 今后十年光是拆迁的土地就可以建造新房1.334亿套。可以净增加667万套。今后十年,即使地方完全停止卖地,凭借存量土地和拆迁,就可以建造大于900万套的住房。1999年后的十年,全国城镇才建造7000万套。所以说,土地供不应求是个大忽悠。
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-25 08:30:42
  111111
作者:美国白宫 时间:2010-08-25 09:40:01
  回贴少么,在我看来,是无话可回。
  除了那句大名顶顶的——ZF不会让房价降滴!!!
作者:梧桐山_下 时间:2010-08-25 09:49:41
  好文
作者:北太平洋917米处 时间:2010-08-25 10:06:04
  m
  
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作者:lxdLiang 时间:2010-08-25 10:22:21
  坚决支持楼主,我就不信房地产它万年不倒!
作者:王雁北 时间:2010-08-25 10:55:14
  15W资金的时候没买车,50W资金的时候没买房
  现在都要500W了,这房子,是可以买了,但是我为什么要买呢
  两百万买套水泥壳子,疯了啊
  
  身边认识的人,做房奴的,都是些上班族,
  自己做老板,风生水起的,都无房。
作者:第三方v 时间:2010-08-25 10:57:31
  交友娛樂104477178年轻人的天地---该群建设中,还需大家一起努力
作者:牛车自驾游 时间:2010-08-25 11:06:23
  帖子好长呀!
  疯涨的房价该歇歇了!!虽然我是有房一族
作者:第三方v 时间:2010-08-25 11:10:23
  交友娛樂104477178年轻人的天地------该群建设中,还需大家一起努力
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-25 11:11:43
  重要内容重要修改
  
  【囤房闲置】的死穴是政策不会长期支持、物业税不堪重负、高价买入者闲不住、女大不中留、最终有许多卖不掉、无法保值增值、最终有许多人会亏钱。
   1.“政策不会长期支持”。如果正俯长期支持,会遭到客观规律的惩罚。富士康的郭台铭说:“大家都说制造业毛利率低,常要“保三、保四”,但全球的制造业都是这种利润。”如果【囤房闲置可赚大钱】这种生意模式是大赚特赚而且永远红火,那么谁还愿意搞制造?必然对实业产生致命的打击。物稀则贵,物多则贱。囤房闲置的数量过多,价值规律就会逐步将价格和利润率调节下来。你迷信中国特色,不算房价收入比,不算租售比,不算市盈率,不算物业税,认定这是茅台酒,放得越久越值钱,但人家境外人士奇高了就要先走,想当移民的人奇高了也要先走。房市泡沫的破裂会引爆经济泡沫破裂。
   2.“物业税不堪重负”。财政开支是无底洞→导致实行土地财政和钞票越印越多→导致房价上涨→导致钞票为了适应按揭需要而大印特印→导致炒房客怕纸币贬值而囤房的越来越多→导致房价进一步上涨→导致投资投机住房有50而有效自住刚需剩余4→再次上涨就是50比2,住房供不应求的谎言终于不攻自破,房价终于大跌→导致开征物业税→导致房价下跌。
   正俯有收税不嫌多的特性。20年后,人少房多,住房大量闲置。5套闲置住房 * 每年1万元物业税 = 每年交物业税5万元,子孙就像头上顶着5块石头,苦不堪言。官商们囤房,到底是在荫庇子孙,还是祸害子孙,真的是未知数呢。
   3.“高价买入者闲不住”。囤房闲置是等待房价上涨而赚取差价。囤房闲置住房是一种时间长达几年甚至30年的投资行为。先知先觉者投入钢筋水泥收获黄金。低价位买入的可以闲置。可是,高价买入者无法长期囤积闲置。房价市盈率已经是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股,是亏本生意。下跌的可能性已经很大。房市已经由投资市场变成只能炒短线的投机市场,后来者还在搞长期投资,肯定要亏钱的。
   股市炒作ST亏损股的人和炒作期货的人基本是炒短线,大多不敢持仓过夜,因为过度透支不确定的未来,打回正形是迟早的事,因为价格奇高的投机品风险很大,因为违背市场客观规律是要亏钱的。高价买入者闲不住,遇到好价格,或遇到熊市阴跌,就会卖出。物业税开征→导致大量闲置房涌入租房市场→导致出租房供过于求→导致租价下跌→导致房价下跌。
   4.“女大不中留”。这是投机闲置房最致命的死穴。
   某市,【细算的租售比】是出租83年只收回本金,说明出租是亏本生意,只有卖出获得差价才能赚钱。所以投资投机房基本上都存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题。
   房子平均寿命只有30年。20年龄的房子已经破烂不堪,银行已经不给办按揭抵押了,加上今后人少房多严重过剩,于是,炒房客不会接手超过15年房龄的“半老徐娘”,因为再过5年就无法“转嫁”出去。白领美女超过一定的岁数,成为“城市剩女”的恐惧感就提前出现了,许多人会迫不及待地“屈身下嫁”。同此道理,闲置房一般不敢超过15年房龄,遇到好价格,或熊市阴跌时,就会“屈身下嫁”。
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-25 11:14:11
  %20年后,支付能力较强的自住刚需看不上20年龄的“老太婆”,支付能力较差的自住刚需无力支付全款来买入20年龄的“老古董”。所以必须赶在20年房龄之前卖给自住刚需。
   20年后,如果留在手里,自己不愿住,租价低于物业税,等待10年再拆迁,白白浪费许多物业税和物业费,而且拆迁费可能少得不足挂齿。
   “女大不中留”。投资投机房的最佳卖出时机在15年房龄之前,不然可能亏大钱。所以,十年后,风声鹤唳,全国1.1亿套投资投机房“卖出潮”将波涛汹涌,蔚为壮观。
   6.“最终有许多卖不掉”。囤房闲置的人太狂热了,动辄看好到几万元。不知道世上有种道理叫:出来混的,总是要还的。维系高房价泡沫不破裂的唯一方式就是有效自住刚需不断涌现,从投资投机者手中接盘。但是,目前城镇居民住宅自有率达到84%,自住刚需大多是外地来的中低收入的打工族。全国城市出租房寄宿房、闲置房、在建的、待售的达到1.1亿套,加上18路军每年源源不断地建造新房,即使降价百分50,也会有许多卖不掉。
   7.无法保值增值。有的人以为囤房闲置就能战胜通货膨胀,可是货币被掺进1桶水而房价被掺进2桶水,高价买入者如何保值增值? 土地和住房都供过于求,闲置房越来越多,没有技术含量,容易大量生产,没有稀缺性,如何保值增值?
   8.“最终有许多人会亏钱”。2006年后的房市,已是赌场。既然是赌博,肯定是十赌九输,长赌久输。全款投入自己的钱1600万元,可能亏800万元。按揭买入的首付500万元按揭1100万元,可能成为300万元的负翁。后来者在高位接手后闲置不起,在手留久会成为负翁。后来者会亏钱,所以【囤房闲置可赚大钱】这种生意模式最终会被抛弃,所以房地产泡沫破裂是迟早的事。
   目前出手买房闲置待涨的,许多是官商,许多是全款。5年后,一套房可能亏损多少?
   2010年春,在二线城市的E市,富人张三买一手房,100平米 * 1.5万元 = 总价150万元。
   今后5年里,交物业税3万元。
   5年的总成本为153万元。
   5年后,由于物业税开征和供过于求等原因,一手房可能下跌到0.8万元。不要说不可能,2008年底一手房就下跌到0.8万元。
   总房价153万元 / 70年 * 5年 = 5年折旧11万元。
   一手房单价0.8万元 *100平米 - 5年折旧11万元 = 这套二手房卖出收回69万元。
   总成本153万元 - 卖出收回69万元 = 亏损84万元。
   亏损84万元 / 总成本153万元 = 【囤房闲置亏损率】为百分55。
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-25 11:18:23
  
    身边认识的人,做房奴的,都是些上班族,
    自己做老板,风生水起的,都无房。
  ===========================
  
   做房奴的,永远是一碟小菜
   先创业做老板,买房是小菜一碟。
作者:17点18分 时间:2010-08-25 11:20:49
  
  我不支持谁支持?!
  
作者:萍萍乖乖 时间:2010-08-25 11:21:34
  UP
作者:wangyi19852008 时间:2010-08-25 11:31:53
  支持。
作者:jarnina 时间:2010-08-25 11:43:10
  坚持不买房。
  没为什么。
  我是小年轻,就算家里要给买,我也不买。
  买了房生活多凄惨。
  住高楼一点都不好,灰尘大,噪音大,到处建房装修,我怀念小时候鸟语花香的日子。
  房子里甲醛,有毒气体。什么都不健康。
作者:我猫啊扑 时间:2010-08-25 11:49:02
  坚决不买房,还是手里握着几十万的现金踏实
作者:新股票上市q 时间:2010-08-25 11:50:00
  http://www.758858.com/DrdRop_douful_opdex_QpiidgghhgJhsQ_opdex_QpiidsjjhhgJhsiDlop_douful_opdex_kiiDlop_douful_opdex_QpiidsjjggrJhsQ_kiiDlop_douful_opdex_QpiggrjjhhgJhsiDlop_douful_opdex_opdex_QpiidsjjhhgKhsiDlop_douful_opdGe_opdex_QpiidsjjhhgJhsiDlop_opdex_douful_opdex2_Qpiidsjjh/index.htm
作者:豆不眠 时间:2010-08-25 11:50:23
  支持楼主!我改善前的一套12年房龄,120平的房子在1月份开始挂单8000元/平出售,卖了半年到7月份才卖掉,要知道我那房子是二环内的,绿城2环内的新房子在卖2万4/平,其他稍微好点的小区次新房也要1万5~2万以上,郊区的房子也在卖1万多。而我那房子,成熟的小区一年不到1千的物业费,公摊面积为0,全框架结构,朝南三间,足够的居住面积,公办幼儿园步行5分钟,重点初中不到100米,菜场步行10分钟,最大的公园步行10分钟,不好的是偷盗比较多,距离红灯区太近了,晚上有点吵,可我那防盗窗加防盗门当初装修就花了2万呢。
  所以我觉得,那些150平就要好几百万,公摊面积20多平的房子他们在买,基本上就是炒作出来的价格!
作者:jiangcaihua 时间:2010-08-25 11:54:27
  MARK
作者:liu5504284 时间:2010-08-25 11:59:39
  房价怎么能下降?
  想想,房产税为什么出不了台?
  遗产税为什么搞不起来?
  
  什么人有多套房?什么人有大量的遗产?
楼主gdszbj123456 时间:2010-08-25 12:06:34
  我改善前的一套12年房龄,120平的房子在1月份开始挂单8000元/平出售,卖了半年到7月份才卖掉,要知道我那房子是二环内的,绿城2环内的新房子在卖2万4/平,其他稍微好点的小区次新房也要1万5~2万以上,郊区的房子也在卖1万多。
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  “女大不中留”,15年房龄后日益贬值。这是投机闲置房最致命的死穴。
   某市,【细算的租售比】是出租83年只收回本金,说明出租是亏本生意,只有卖出获得差价才能赚钱。所以投资投机房基本上都存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题。
   房子平均寿命只有30年。20年龄的房子已经破烂不堪,银行已经不给办按揭抵押了,加上今后人少房多严重过剩,于是,炒房客不会接手超过15年房龄的“半老徐娘”,因为再过5年就无法“转嫁”出去。白领美女超过一定的岁数,成为“城市剩女”的恐惧感就提前出现了,许多人会迫不及待地“屈身下嫁”。同此道理,闲置房一般不敢超过15年房龄,遇到好价格,或熊市阴跌时,就会“屈身下嫁”。
   20年后,支付能力较强的自住刚需看不上20年龄的“老太婆”,支付能力较差的自住刚需无力支付全款来买入20年龄的“老古董”。所以必须赶在20年房龄之前卖给自住刚需。
   20年后,如果留在手里,自己不愿住,租价低于物业税,等待10年再拆迁,白白浪费许多物业税和物业费,而且拆迁费可能少得不足挂齿。
   投资投机房的最佳卖出时机在15年房龄之前,不然可能亏大钱→导致十年后风声鹤唳,全国1.1亿套投资投机房“卖出潮”将波涛汹涌,蔚为壮观→导致房价大跌→导致“15年房龄后日益贬值”的真相大白于天下,住房可以保值增值成为笑话→导致愿意囤积住房的人越来越少→导致房价无力回升。
   有的人以为囤房闲置就能战胜通货膨胀,可是货币被掺进1桶水而房价被掺进2桶水,高价买入者如何保值增值? 土地和住房都供过于求,闲置房越来越多,没有技术含量,容易大量生产,没有稀缺性,如何保值增值?
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