【风青杨专栏】“租购同权”会进一步推高房租吗?

楼主:正风青杨 时间:2017-07-20 11:49:37 点击:15424 回复:70
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  文 风青杨

  近日,广州提出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权,遂引发舆论热议。这事情被许多媒体灌以“重磅”、“突发”、“炸裂”等醒眼的标题在网上流传。一些文章直接把相关政策解读为:只要你在广州,不管是承租人子女,还是学区房子女,统统就近入学,享受同等权利。可事实真的是这样吗?

  事实上,所谓的“租购同权”,是有诸多条件限制的。该《方案》明确规定需要满足以下条件:具有本市户籍的适龄儿童少年、绿卡持有人子女等政策性照顾借读生;符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。解读这一方案,会发现租赁房屋并没有享有和购房一样的学区房权利,因为仅仅是由居住地所在区教育主管部门安排在辖区的义务教育学校就读而已,这意味着,这些学生可能不会划入就近入学(包括多校划片和单校划片入学)的范畴,而是由教育行政部门统筹安排,极有可能的处理结果是,安排到该区域最薄弱的学校就读。

  但首先必须承认,这一政策导向是好的。从好的方向来理解,广州市的租购同权,对于引导广大居民转变住房理念是具有非常重要的作用的。特别是对于那些没有能力购房,但孩子入学等又必须具有住房的人来说,租房也能解决子女的入学问题,无疑提供了极大帮助,帮助他们解决了最大难题。一旦子女入学的问题解决了,很多居民可能就会从购房转向租房,从而推动住房租赁市场的发展。而住房租赁市场的发展,必然会带动房价的稳定,甚至带动房价的下跌,从而形成房价与住房租赁价格的相互制衡。

  但众人皆知:僧多粥少,教育资源稀缺。蛋糕就那么大,怎么分都只有少部分人获利。就是说,户籍、购房、租房都不是必要条件,你只要有一样,就享有子女就近入学的资格。但注意,仅仅是“资格”。有资格参与摇号,不意味着你能摇中。就像国家为了扩大一本招生,不断刷新一本线下限。可每个学校都有自己的分数线,排名太低,你还是跟好学校无缘。

  也有部分网友担心,这可能会催生一种新的共享经济——共享学位。一套房可分两次租,一次租入学指标,一次租实体房屋。房东一箭双雕,租客各取所需。只有少数需要入学指标的人承担了高房租,不考虑安家落户的打工青年,承担的房租可能并无太大变化。

  房租到底会不会上涨?试想一下,“租购同权”意味着一所学校的学位要同时向租房者和有房者开放,没能力竞争房产的人,肯定会竞争房租。教育资源的不均是根本原因,稀缺的东西就是贵,自古皆然,以往是房价,今后将是房租。至于房价,如果上述推论成立,房租会快速攀升,意味着买房能够获得不错的租金回报率,从某种程度上来说,这反而是长线价值投资,当所有人都看到赚房租的机会的时候,买房出租的意愿又会不断增强,结果就是买房的人越来越多,房价上涨不是不可能。

  目前的大背景是,在中国的房价高企之下,政府面临着极大的住房保障压力,而真的大量建造保障房平抑房价,那是跟地方政府自己的“土地财政”闹别扭。所以,地方政府在推“大力发展住房租赁市场”、规范房屋租赁,很多时候把矛头指向了作为房东任意涨价,驱赶房客,这是很“得人心”的。“租购同权”的口号提出得正是时候,太有鱼腹丹书、篝火狐鸣的意味了。

  从发展住房租赁市场的角度,这份文件确实让人眼前一亮。其中的重大利好还不仅是租购同权,还在于允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。这等于给前期购买了商住房的投资者一个解套机会。而扩大租赁市场,也可缓解大城市住房紧张格局,有利于稳定房价。相比于有的大城市打压商住两用房,广州的做法颇具前瞻性,是吸引人才流入、提高城市竞争力的更好抉择。

  但说到底,学区房与好学校的教育资源绑定,且数量有限,也就是说房子的供给是一定的。而随着“租购同权”的政策实施,人们对租学区房的需求不断上涨,那么除了租金也会越来越贵,这样的结果就是,学区房越来越少,而需要学区房的人越来越多,不拼钱拼什么?物以稀为贵这句话还要怎么解释?如果不能解决教育资源紧张的问题,那么瓜就是有限的,吃瓜群众怎么吃?结果依然还是饿的饿死,撑的撑死!
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作者:lulu的媳妇 时间:2017-07-20 12:25:10
  好像还规定了不能随意涨房租
  • u_111475921: 举报  2017-08-11 13:48:53  评论

    幼稚,政府规定房租下有十个人想抢租同一套学区房,房东租给谁?肯定是愿意出装修费、空调使用费、家电使用费等等费用的人啦。行政命令可以解决资源短缺的问题吗?如果可以,请政府规定房租一元一个月,工资最低十万每月,一个学生配八个特级教师,提前进入共产主义。
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作者:xyzxz111 时间:2017-07-20 12:36:46
  @lulu的媳妇 2017-07-20 12:25:10
  好像还规定了不能随意涨房租
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  房价规定不能乱涨。。。。。不也涨了吗,,,羊毛出在羊身上。。更不要说规定啦
作者:砂糖褰裳 时间:2017-07-20 13:06:14
  那有学区房的一辈子都不要卖了…控制房价还不如全市统考来的实在
  
作者:马甲是拿来说话的 时间:2017-07-20 13:06:28
  为什么要把这个政策对学区房的影响扩大到整个房价的影响。
作者:洁洁棒植 时间:2017-07-20 13:08:59
  这样一搞只会推高房租价格,降房价的方法太多了,问题一降可能会伤到各地区域政府的筋骨,所以没办法降
  
  • weillau: 举报  2017-07-21 08:21:27  评论

    这样搞,表层是提高学区房利用率,实际是推高学区房价格,租房价格,根本核心是政府控制租房手续,要得到学区房租售的认证工作,然后最终目的是收税
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作者:桂楚林 时间:2017-07-20 13:24:10
  到底是商品房还是农民房?农民房大多是违法建筑
  
作者:国外的曼丽 时间:2017-07-20 13:31:28
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作者:树大12 时间:2017-07-20 13:44:29
  是一个教育资源分配不分的问题,怎么又扯到房子上了;
作者:树大12 时间:2017-07-20 13:46:16
  学习日本,校长与老师随机轮动制,看还有谁在择校!!
  • chongxinshenqing: 举报  2017-07-21 14:03:05  评论

    不现实,如果你公司每年给你换个地方,你这日子还咋过?学区房的问题本来是教育资源分配不平衡,想扶持直接给差学校拨钱好了。
  • 树大12: 举报  2017-07-25 14:46:13  评论

    4-6年换一次,当然工资补贴比目前高多
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作者:过客6662012 时间:2017-07-20 13:56:39
  学区房租金飞涨
  
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作者:十三郎9656 时间:2017-07-20 14:00:04
  学区房的房租肯定会暴涨,看这样子也许还要拍卖呢!
  房东更开心了,房子不用转手卖来赚钱了,直接加租,而且还大把人排着队要。
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作者:lqthjm 时间:2017-07-20 14:03:18
  学习!
作者:都市放牛2011A 时间:2017-07-20 14:26:55
  @lulu的媳妇 2017-07-20 12:25:10
  好像还规定了不能随意涨房租
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  你太可乐了.房子是人家的.也是人家掏钱买的.你政策有啥权利叫人家不涨价?有这个政策吗?所以在房东和租房者来说.本身租房的就是弱势群体.你既往政策?.呵呵呵呵呵
作者:一条路走到天亮12 时间:2017-07-20 14:47:42
  所以,别太在乎政策,该干嘛干嘛。。。
作者:胡萝卜次兔子 时间:2017-07-20 15:14:32
  感觉这只是个平抑购房心态的权宜之计,和之前什么廉租房一回事。。
作者:落地生根虎 时间:2017-07-20 15:25:03
  商住房统统改为租赁房,租房的数量就增加了。有进步,但关键还是学校资源要增加。
作者:D00F 时间:2017-07-20 16:52:53
  即使租售不同权,一套房分两次租,现在也存在。买了学区房,学区房很破旧,自己没住,出租了。这不是相当于分两次租?学校分配是根据房子来的,一套房子只能提供一户入学资格,不存在一套房子对应多个入学资格。你转租了,只要你的入学资格没退出,新租户能享有入学资格,这么简单的漏洞不能存在的。
作者:qi转角 时间:2017-07-20 17:55:02
  住学区房的不一定有娃 有娃的也不一定在上小学高中 为什么不可以共享学位
  • 易锡城: 举报  2017-07-20 20:26:30  评论

    先搞清楚了,企业才是出租的主体,特别国企。个人房东,呵呵了
  • 管闲适: 举报  2017-07-21 09:32:53  评论

    评论 易锡城:还有寡头房企。现在推出自持地块不是只有大房企才敢接么。这只是推进房地产行业整合的配套政策。
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作者:月落古船波如来 时间:2017-07-20 20:50:31
  这种欠科学的政策为什么总是出台,系统性方案总是没有。
作者:120xys 时间:2017-07-20 21:13:07
  顶
  
作者:u_100958899 时间:2017-07-20 23:33:00
  我就想知道为什么不允许个人集资建房,而只能从开发商那里去买房????
  • 宝贝宝贝买东西: 举报  2017-07-20 23:56:43  评论

    评论 u_100958899:因为我们是羊
  • 十三郎9656: 举报  2017-07-21 08:50:02  评论

    个人集资建房得有地啊,地从哪儿来?地在zf手中,你想买到便宜的地吗?NO,政府要拍卖,价高者得。房地产建设涉及的资金相当之大,当年这种形势下,集资建房有得你去折腾的。不但要买地,还要设计,施工,办证,不容易。
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作者:马眼观国 时间:2017-07-20 23:33:08
  拍屁股政策,中央怎么不管?
作者:见义忘色 时间:2017-07-21 00:40:50
  当时一看这个新闻标题,我没有那么乐观,觉得不可能有这么样的好事,这不符合我们四个一线城市对外地人的态度变化趋势,现在的趋势是把底层的外地人通过政策或者经济的方式赶出去,赶回老家或者其他二线或者省会城市。太多的限制条件,其实并不会有起到推动外地人医疗、子女就近入学这些基本权益的改革。其实,大趋势是在赶人啦,有能力的自然有办法让子女进一些比较好的公立学校,没能力的要么让子女在老家入学,要么在较差的民办学校读了!
  • 六宝妈: 举报  2017-07-22 17:55:53  评论

    我觉得是吸引人才,有本科学历,广州户口不难拿,我租客都积分入户了。
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作者:旁观者迷2011 时间:2017-07-21 00:51:41
  这个政策一出,为了上优质学校租房,就会造假!假设名牌A学校片内一共5千套房,出租户占了五分之一有1000套房其中500户是陪读户,假设这个学校小学每年招500人,如果是中学招1000人,那好本来不出租的那些人那4000号人也出租,只是假的,每年收3000元出租名义费,然后有5000个人争这个学校,会是什么情况?最后还是谁手段多,谁能上这个学!校长等几个掌权的一夜暴富!建议出台法律规定,造假出租这双方按诈骗罪论处追究刑事责任,还社会一个公道!
  • weillau: 举报  2017-07-21 08:23:37  评论

    你放心了,如果租房可以上学区房,那么谁来认证?肯定是政府,必须有政府的公章,那么问题来了,政府这个章白盖的吗?肯定不是,到时候政府一手盖章,一手收取房屋出租税,你想逃税你都逃不了
  • 我的zs: 举报  2017-07-21 14:55:55  评论

    评论 旁观者迷2011:可以分租不,套三租给三家
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作者:净良 时间:2017-07-21 07:58:49
  根本问题是教育资源的稀缺造成的。就像医院可没有说凭户籍看病呀?优质医院的资源一样的紧缺紧缺紧缺,只是这样做的后果是,教育资源更加紧缺。国家投资几千亿几千亿的搞这搞那,建议重点突击一下教育与医疗
作者:tianwang82 时间:2017-07-21 08:26:13
  要把政策落到实处,防止炒作学区房租金
作者:管闲适 时间:2017-07-21 09:26:06
  @lulu的媳妇 2017-07-20 12:25:10
  好像还规定了不能随意涨房租
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  房租是需求决定的,不是规定的。假如,政府规定不超过100元/平,但有10个人都愿意租,怎么办?好啊,按100元/平签合同,私下以茶水费什么的排队,谁给得多就跟谁签。
作者:管闲适 时间:2017-07-21 09:28:35
  @净良 2017-07-21 07:58:49
  根本问题是教育资源的稀缺造成的。就像医院可没有说凭户籍看病呀?优质医院的资源一样的紧缺紧缺紧缺,只是这样做的后果是,教育资源更加紧缺。国家投资几千亿几千亿的搞这搞那,建议重点突击一下教育与医疗
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  这是很有可能的。好的教育资源就那么多。以前只100人有资格竞争1个好学位,现在放开,有150人有资格竞争1个学位,你说这是什么结果?想都想得到!!
作者:zljkeqi 时间:2017-07-21 09:32:25

  这次广州政府的政策中最主要的一条是; 商业用房,城中村用房 经改造合格可以出租并能就近入学。
  这个政策的目的就明确了,年轻的大学生们,来广州吧,你在 北上深 买不起房安不了家,孩子上不了公立学校,来广州,有政府统筹安排的出租房,租金受政府规管,孩子能读公立学校,你们赶快来广州吧
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作者:arthur80017 时间:2017-07-21 09:54:40
  应该没有什么实质性的内容吧。

  租金肯定是会涨上去的。
作者:愤青真多啊 时间:2017-07-21 10:36:05
  明显又是要涨学区房价。学区学位都可以租了,难道学区房不会暴涨?以前一套500万的学区房,租金一年5万,现在租金还是5万,又增加了50万的学位费收入,这套房子500万还能买得到?
作者:痛风的小新 时间:2017-07-21 10:44:14
  如果租购同权,你是租多久才行? 不能我租1个月,也可以入学吧? 那要是让你一起步就是租6年,房东再要个高价格,你还租不租了?
作者:chenouy 时间:2017-07-21 12:32:08
  租购同权”会进一步推高房租吗?
作者:漂流瓶奇遇记 时间:2017-07-21 17:16:43
  如果全国义务教育阶段各区能考,就不会产生学区房这种毛病。
  
作者:红色捷达 时间:2017-07-21 18:18:57
  谁随意张房租就判刑
作者:天理在手遇黑手1 时间:2017-07-21 18:31:27
  政府政策的细微末节朝令夕改,官多变化多,草民听之任之。虽然,国家改革成效显著,但有些方面显然退步了。
  不要全面否定毛泽东时代,那个时候的义务教育才是名副其实的,现在是不折不扣的收费教育,因而产生了教育界的腐败。只收学生实际消耗需要个人保管的物品如教科书费,其它均属公共资源共享不收费,这才符合义务教育的名词定义。
  那个时代盗匪稀少,白天不锁门,没人“走错门”,夜里屋无人,没有“进仓库”,现在看好,有的老百姓在家也不安全,正可谓“不怕偷不怕抢,就怕贼惦记”。过去是“拾金不昧”“好人好事”不断涌现,现在是“恨不得伸进别人的口袋掏”,“看到别人家的墙要塌了,不是去扶一把,而是去倒打一耙”。
  这就应验了那个时代的一句话,叫着什么来着?就是“卫星上天,红旗落地”。中国共产党的旗帜当然永远不会陨落,但事实上已经乖乖的做了资本主义的俘虏,与共产主义精神南辕北辙了。
作者:遇見未来 时间:2017-07-23 10:03:31
  上有政策,下有对策,不好说啊!
作者:落地生根虎 时间:2017-07-26 13:26:29
  住建部:将立法明确租售同权 租房买房享同等待遇
  2017年07月26日 09:00:22
  来源:新华社

  4960人参与 832评论
  原标题:“购租并举”实现百姓安居梦

  核心提示:住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。 ​

  新华社北京7月25日电题:“购租并举”实现百姓安居梦

  新华社记者王优玲、何宗渝

  刚刚召开的中共中央政治局会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

  为了实现百姓安居梦,我国着力构建“购租并举”房地产市场供应体系,打造多层次住房结构,多角度保障不同群体的住房需求。

  增加供应满足“新市民”住房需求

  刚从中国传媒大学毕业的魏玉坤在北京找到了工作。作为北京“新市民”,他通过链家的自如平台在西红门租了房。

  “我们班基本上有超过一半同学通过这个平台租了房子。通过新推出针对应届毕业生的海燕计划,免除了我们的押金,只交了一个月的房租做中介费。”魏玉坤说,便捷的租房手续、可承受的房租、充足的房源能帮助他这样的“新市民”更好地在城市中找到安身之所。

  我国流动人口达2.45亿,每年新就业的大学生700万左右。一些人口净流入的大中城市新市民多,住房租赁需求旺盛,城镇居民家庭租房比例高。但租赁房源总量不足,机构化、规模化住房租赁企业不够成熟,制约着住房租赁市场的发展。

  据初步统计,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%—30%的比例,差距非常大。

  为加快培育和发展住房租赁市场,我国从供给端频频发力增加租赁住房有效供给,住房供应加快向“购租并举”的供应新体系转变。上海市日前首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地;北京未来五年150万套住房建设需求中包括50万套租赁住房。

  住建部等9部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉说,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的一项重要举措,增加房屋租赁市场的有效供给,能够让城镇居民家庭更自由地进行租买选择,更好地满足城镇居民,特别是“新市民”的住房需求。

  保障权益规范租赁市场发展秩序

  在海淀区北京西站附近铁西社区租房的潘强最近遇到“烦心事”:退房交完钥匙后,房东以做深度清洁为由要扣留押金中的500元,而租房合同并未对清洁费有任何约定。

  这不是潘强第一次遇到房东扣留押金的情况。“心很累,因为孩子上学租了两次房,每次退租房东都找理由扣留押金,房东不受约束,房客也缺乏保护。”潘强说。

  他拿出今年5月公开征求意见的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》说,第十四条明确规定“除住房租赁合同约定的情况外,出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的,应当承担举证责任。”

  长期以来,我国租房市场不规范,存在大量“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、不退还押金等现象。住房租赁市场制度及市场体系不完善,成为我国住房市场上“购租”跛行,大多数人选择买房的重要原因。

  日前我国首部住房租售条例公开征求意见,住房租赁和销售市场立法加快步伐,有望通过法治手段遏制各种租房乱象,对住房租赁市场加以规范。此外,广州市近日率先提出“租购同权”,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,成为扶持住房租赁市场发展、促进市民待遇均等化的一重要举措。

  首都师范大学政法学院副教授崔俊杰说,“房住不炒”的障碍之一是租购不同权。搭建“租购同权”的平台,使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利,有利于使租房切实成为实现“住有所居”的途径。

  住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

  构建多层次住房体系实现百姓“住有所居”

  重庆江北区压配厂的职工薛妹今年搬进了一套83平方米的两室两厅的新房子里,而自上世纪70年代起,她就一直住在压配厂分给她的老房子里。

  棚户区改造圆了薛妹的“新居梦”,更令她满意的是,搬进新家不但没有花钱,还获得几万元的补偿,得以完成房子的装修。

  近年来,越来越多百姓搬进安居房,住进公租屋。实际上,过去8年间,棚户区改造已经使8000多万居民“出棚进楼”,困难群众的住房条件得到了较大改善。

  当前,全国居民人均住房建筑面积已达40.8平方米,在此基础上,我国正着力构建高端有市场,中端有支持,低端有保障的多层次住房供应体系,2018年-2020年将再改造各类棚户区1500万套,到2020年要基本完成现有城镇棚户区改造任务。

  落实住房保障和棚户区改造的相关政策是从供给端发力进行房地产调控的一个重要方面。对于未来的房地产调控,国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲说,不但要在需求端发力,抑制投机需求,还要在供给侧加强政策调控,落实住房保障和棚户区改造的相关政策,并着力发展租赁住房市场。

  社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,在供给侧结构性改革大背景下,实现“住有所居”的小康梦,必须建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障两个体系,构建乐居、康居、安居、廉居的住房制度体系。
作者:涯叔度娘好朋友 时间:2017-08-01 22:36:18
  租购同权 有这个政策跟没这个政策一样的啊,看清楚要求:
  需要满足以下条件:首先,要具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校就读。这意味着,以后在广州租房,租房人子女可就近入学。

  满足这些条件的,没有租购同权这个政策,也是可以免费读公立,并且是就近入学的啊.我都不知道这个政策出来了对孩子上学有什么变动,不都是一样的吗?
作者:支付小马达 时间:2017-08-09 11:40:38
  租购同权只是个人的一厢情愿罢了 实施起来会变成什么样拭目以待
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