【风青杨专栏】开发商“举报自己”,购房合同还有没有效?

楼主:正风青杨 时间:2018-08-09 09:22:43 点击:10478 回复:58
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  文 风青杨

  2016年8月,西安陈女士一次性支付166万余元通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套。两年后,在房价飞涨的背景下,开发商闻天公司以当时没有预售许可证为由,将12名业主分别起诉至法院,要求确认内部认购合同无效。6月8日,长安区法院一审判决,原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。然而,现在的房价已经是当初的3倍多;业主不服,已提出上诉。(华商报)

  开发商的这一波操作,简直堪称教科书式的神操作。对于这样一个结果,不仅围观群众表示大开眼界,法律界专业人士评价称,“判决没问题,但又明显丧失公平正义”。那么,问题到底出在哪里?为什么开发商明显投机套利的恶意诉讼竟会胜诉?这难道不是助长违约、损害诚信吗?

  “举报自己”从表面上来看是多么荒唐的事情,但我们分析事件的来龙去脉,就会明白开发商打的是什么“算盘”。当房子卖不出去、资金链吃紧的时候,开发商以预售许可证下周就能办好来欺骗消费者,忽悠他们以全款购买房子。几年之后,房子从每平米7000元大涨到每平米2.5万元,开发商却突然变脸,找到法院举报自己无证销售,然后要求法院认定这些购房合同无效。

  什么是法理?一个人做错了事情,他最终得到的应当是惩罚,而不是反而因为自己的错误而获得奖励。开发商跑到法院高喊“我错了,我错了”,并不代表它有多少羞耻心,它只是想借此获取更多利益。但是,既然承认错误,就应当为自己的错误付出代价。代价,不是所谓“已经进行了行政处罚”就可以糊弄过去。消费者的利益损失也属于代价的一部分,这些损失不是购房款的利息,而是2.5万元和7000元之间的全部差价。

  有关开发商无证销售之后反悔的行为,仅仅在西安一个城市,就不只有这一例。据媒体报道,西安的紫杉庄园项目,在2016年4月与用户签订内部认购合同,之后在今年2月份,西安闻天科技实业集团有限公司告知住户,当初没有取得预售证,合同无效,该案至今未宣判。西安的感恩时代广场,在2013年至2017年间,在未取得预售证的情况下,与业主签订协议书,之后单方面撕毁购房协议。除此之外,还有宝枫佳苑,世茂都,皇城九号等等案例。

  在2016年及以前,房地产刚刚踏上快车道,交易市场逐渐火爆,而由于当初监管制度还不够完善,很多开发商为了加快资金回笼速度,都选择在没有拿到预售证的情况下,与业主签订内部认购或者认筹协议。假如不予惩罚,反而作出有利于开发商的法律结果的话,可能会有很多开发商效仿,这不利于我国房地产市场的健康发展,而且会危害更多业主的自身利益。这种违背契约精神的行为这是不符合公共利益的。

  再退一步说,即使合同被判定无效,那是因为开发商的过错造成的,其应该承担《合同法》所规定的“缔约过失责任”,开发商必须承担因房价上涨造成的购房人的损失。双方当初自愿签订买卖合同,现在因为房价上涨开发商就不走寻常路去毁约。法院如果支持这样的毁约,无异于“拉偏架”,违背法理之外,也向社会传达非常糟糕的信号。司法判决绝对不能为开发商的不诚信撑腰,不能让开发商通过违法、失信,把两头的便宜都给占了。

  此外,对于这次开发商的“自我举报”,房地产管理部门不能装没看见。《城市房地产管理法》的第67条:违反规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,“没收违法所得,可以并处罚款”。西安当地不妨把之前违法销售的钱款全部没收,让违法且不诚信的开发商自作自受。

  一个不言自明的逻辑是,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”这一条款天然就是为了保护消费者,再具体点说,就是为了避免其遭遇“给钱却收不到房”的处境。就此而言,当起诉前商品房已完成竣工验收备案,房屋已属现房、交易实质上完成后,商品房预售合同就应认定有效。只有遵循这一逻辑,才算是体现了对交易自由和意思自治的尊重,也才真正合乎目的解释、利益分析的法律适用理念。

  作者:风青杨 :知名评论人。一个有趣的人,分享一些有趣的事。嫉恶如仇,从善如流! 微博@风青杨V

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作者:金台点兵 时间:2018-08-09 09:38:14
  明显见财起意,可以从另一角度告他倾家荡产,那就是明知这合同无效却拿来套利,属于骗诈罪,同时用来作案的工具房子应当允公,并赔尝被害人的一切损失,包括物价上涨和打官司的及精神损失。
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作者:眼睛的光芒 时间:2018-08-09 09:47:12
  鸡贼的开发商,不过忘记了一条《消费者权益保护法》,欺诈宣传,买到假货(如文中房子,手续不全),3倍赔偿。算算,还是扯平了。
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作者:ty_吾275 时间:2018-08-09 09:49:30
  属合同诈骗,把开发商中的实际控制人控制了,他就不反悔了
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作者:贝阿宝 时间:2018-08-09 11:01:22
  很简单啊,
  第一,买房合同无效,退费。
  第二,告开发商欺诈,巨额赔偿。
  • llee88743: 举报  2018-08-09 15:53:50  评论

    是啊,确实是很简单的事,但是总被模糊。 情理上反告是必然,但是心里知道很难有进展,胜诉几率微小至无。
  • gygame001: 举报  2018-08-09 17:00:57  评论

    只要操作一下欺诈是判不了的,最多赔点违约金。
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作者:贝阿宝 时间:2018-08-09 11:01:58
  很简单啊,
  第一,买房合同无效,退费。
  第二,告开发商欺诈,巨额赔偿。
作者:cnshenwd 时间:2018-08-09 11:04:11
  应该属于诈骗合同.哪里还有诚信,便宜两头都想占.
作者:我是fzzzg 时间:2018-08-09 11:05:42
  要我是法官,我会判决如下:1.合同无效;2.开发商没有诚信,对每位准业主必须承担因房价上涨造成的购房人的损失,另外对开发商无证销售罚款千万以上.......
作者:Sjgmh 时间:2018-08-09 11:33:45
  这个开发商太无耻了,不重罚不足以平民愤啊!
作者:tiu1984 时间:2018-08-09 11:35:00
  就算是无效,也是开发商的过错,人家是全款购房,理应按现价返还购房款,同时还应给与当事人相应的赔偿,不然法理何在?我们法律的公平公正公义在哪里?法律的根本作用在哪里?
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作者:河星松媛 时间:2018-08-09 14:59:12
  封存这几套房子拍卖

  所得计入罚款
作者:llee88743 时间:2018-08-09 15:55:52
  合同无效,但是被骗的公民应有满意的赔偿,不低于房价差额。应该还加一条精神损失赔偿。
作者:怜是故园春 时间:2018-08-09 16:16:45
  合同无效,但是开发商的欺诈销售行为,在美国估计要面临10个以上的罪名,倾家荡产不说,还要蹲20年大牢。。。美利坚毕竟是目前最公正的法律了。
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作者:芳草悠悠NN 时间:2018-08-09 16:50:39
  诚信问题
作者:弄舟散人 时间:2018-08-09 17:14:16

  你以为随便谁都可以这么反悔的么,人家下了本钱的,且肯定不小的本钱。
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作者:业之峰小刚 时间:2018-08-09 17:37:37
  这开发商,厉害,不仅是手段,,,,
作者:tonyqian301 时间:2018-08-09 20:02:47
  连上面都摆平了,难道还搞不定基层吗
作者:半夏光影 时间:2018-08-09 20:09:23
  还有这种操作???
作者:渴望红楼 时间:2018-08-10 09:24:26
  购房者可以以欺诈毁约销售再起诉
作者:大平2005 时间:2018-08-10 10:49:07
  利用法律手段保护自己的权益!!!不正是一些靠法律吃饭的人吹嘘的吗?在这个事件中法院和相关有管理权限的职能部门起什么作用大家慢慢的看戏吧。
作者:satellite_army 时间:2018-08-10 11:06:28
  开发商诈骗。。。。。。,根本就不用举证了,哈哈
作者:ganba_1979 时间:2018-08-10 14:27:01
  这个好判决啊,既然是无证卖房,那就是“非法经营”,吊销其房产经营执照,并依据非法所得处罚金给消费者即可
作者:南柯一梦呀哈 时间:2018-08-10 14:46:21
  好无耻的操作
作者:莽督 时间:2018-08-10 15:12:28
  政府要收拾这家开发商么,老总可以跳楼了。先按无预售证售房处罚,再吊销预售证,房都卖不出去。12家业主再一合同欺诈反诉。
作者:无欲则刚88888888 时间:2018-08-10 15:24:13
  反诉吧,这个明显合同欺诈啊!
作者:盛世乞活军 时间:2018-08-11 03:42:27
  老戏码。土建承包商被开发商拖欠工程款,就举报自己施工的工程质量隐患,自己举报自己,一查一个准。
作者:yuehangxun 时间:2018-08-11 05:53:01
  顶
作者:各种各样可能性 时间:2018-08-11 06:49:24
  奇葩的中国法院。猪都明白的事情他们不明白。叫民众对社会还有什么信心???
作者:cheungjiao 时间:2018-08-11 06:57:33
  没见过这么无耻的开发商。无良到这地步。
作者:狼闯九州 时间:2018-08-11 10:46:48
  维护不了社会的公平和正义,就是法律的缺失。
  1.合同可以无效;2.开发商没有诚信,背信弃义,除了退款以外,还要对对每位准业主必须承担因房价上涨造成的购房人的损失。
作者:gyq4503 时间:2018-08-11 18:13:45
  欺诈销售理应一赔十!
作者:北京土著1969 时间:2018-08-11 20:03:00
  越是落后的地方人越没有底线,越是穷的人也容易没有底线
  上面适合第一条
作者:CXP08635ABC 时间:2018-08-12 08:49:37
  @tiu1984 2018-08-09 11:35:00
  就算是无效,也是开发商的过错,人家是全款购房,理应按现价返还购房款,同时还应给与当事人相应的赔偿,不然法理何在?我们法律的公平公正公义在哪里?法律的根本作用在哪里?
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  你也不想想,肯定开发商早就运作好了,知道被判罚的结果了,不然他会上诉吗?
作者:心平气和求真实 时间:2018-08-12 18:57:59
  法律成了强者钻法律空子的保护法。
作者:风清月朗2009 时间:2018-08-13 10:14:46
  确实奇葩的法院判决结果
作者:bliang617 时间:2018-08-13 10:20:32
作者:jdwx110 时间:2018-08-15 21:42:56
  维护不了社会的公平和正义,就是法律的缺失。
  1.合同可以无效;2.开发商没有诚信,背信弃义,除了退款以外,还要对对每位准业主必须承担因房价上涨造成的购房人的损失。
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作者:山野村夫山伯 时间:2018-08-26 07:31:57
  同意楼上

  请路过大侠 帮本人 顶下举报贴
作者:给个解释88 时间:2018-09-10 11:49:45
  肯定有黑恶势力。
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