那些地产商心心念念的“刚需”,去哪儿了(转载)

楼主:对酒欢歌 时间:2018-10-12 03:00:16 点击:425 回复:111
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  10月10日)有媒体报道称,一直在房地产市场和城镇化进程中颇具观察意义的燕郊,住宅交易因限购而转冷,“房子1万/平无人问津 部分项目仍宣称买房落户”,“房价跌幅超过六成”,没有“办法”规避限购政策的项目,售楼处冷冷清清。

  稍微关注过燕郊在超大城市房地产狂飙中的角色的人,可能都会有今夕何夕之感。因为距北京天安门35公里的直线距离,这个河北小镇在过去十几年中,成了中心城市经济外溢、人口外溢的直接展现。在房价巅峰期,燕郊房价飙升至每平米四万多,数十万北漂每天靠着几条公交、通勤四个小时去北京上班。而现在,不仅燕郊,环京楼市包括大厂、香河都被报道出现“冰点”。

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作者:jl198506 时间:2018-10-12 05:40:57
  不是特别急的都在观望呢?
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:31:19
  当然也不止于环京楼市。几个月之前就有报道称,同样被称为上海“燕郊”的昆山花桥,因为限购又限贷,“二手房市场出现冰封”;浙江杭州的下沙,同样被当地人吐槽:一说降价,北京看燕郊、杭州看下沙。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:31:33
  这些被称为一线城市“后花园”或“后台城市”的地方,随着房地产的涨落,一会被抛向波峰、一会被投入波底。而背后,是其所代表的一线城市房地产市场上“刚需”群体的命运。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:31:44
  “刚需”是一个被房地产赋名的称谓,在房价突进的十几年中,他们被房地产业所倚重,又被房地产业所戏弄,因为一个“刚”字,本身就带着别无选择之意,正来自于卖方市场的刚性。不知是否有人清晰描绘过“刚需”的社会文化特征,但它和另一些近些年在舆论场上能见度很高的群体称谓,比如新城市青年、北漂、准中产等之间,肯定有交叠。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:31:54
  那些在燕郊、花桥、下沙购房,在北京、上海、杭州主城区工作的人,他们是谁?年龄层也许在25-35岁之间;职业也许是新业态、互联网企业或者独立专业人士;日常消费高端化:去星巴克旗舰店,穿轻奢品牌,拿一线品牌入门级的包,而基本生活低端化(相对):在卫星城购房,孩子难以拿到重点学校入门券,老人过着“老漂”生活。这不是一个精准的画像,说实话,对于一个边界本身都模糊的概念,很难有研究给出统计数字或阶层分析,这些特征,其实是来自于十几年来的新闻拼合,和亲历房地产时代的普通人的观感。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:32:06
  在前十几年中,房地产产业的壮大强化了经济的金融性,房子尤其是一线城市的房子,已经有了货币和金融属性。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:32:20
  “刚需”群体的成长历程,充分见证了房产所造成的投机式贫富分化,和社会财富围绕房产所进行的剧烈再分配,所以围绕房产的种种努力已经塑造了这些新入局者的生活方式,甚至赋予了“奋斗”以最现实的意义。燕郊及更多一线城市的“燕郊”们,就是这样被新入城市的“刚需”群体们赋予了入门券的意义,从名不见经传的小镇,变成了地产为王年代的符号。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:32:28
  从2016年至今,据统计,楼市调控至今已出现5轮升级,仅今年以来出台的大大小小的调控政策,就有115次之多。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:32:36
  在严格调控之下,率先经历冰火之变的,可能就是环一线城市的卫星城。而从一线城市溢出到这里的青年人,如果已经买房,要承担投资链条的断裂,或成为事实上的接盘侠;如果准备买房,在有限的预算之下,可能失去了仅能承受起的留在城市边缘置业机会
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:32:42
  当“燕郊”们的房子正在流失价值,当北京出台公积金新政,“认房又认贷”“每缴存一年可贷10万元,最高120万元”,在燕郊、花桥、下沙冷清的售楼处里看不到的年轻“刚需”们,他们去哪了?他们能够甘心自外于财富分配么,还是已经做好准备,再一次接受房地产对生活方式和生活预期的巨大改变?
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:32:50
  说真的,城市该对他们更友好
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:34:01
  刚性需求(Rigid Demand)指在商品供求关系中受价格影响较小的需求。当刚性需求被上涨过快的商品破坏后,这个刚性需求就成了弹性需求 。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:34:15
  对于住房的刚性需求,其实就是大众为了财产保值增值的一种投资手段,对于没有更好投资渠道的中国来说这是大多数民众的唯一选择。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:34:25
  需求是指消费者在一定价格条件下对商品的需要量。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:34:35
  对于开发商而言,"刚性需求"可以用在不同场合。开发商们推崇刚性需求,一方面是要为其房价上涨制造理由,另一方面就是要借助强大的话语权用来忽悠普通购房者
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:34:42
  其实,开发商们所说的刚性需求,也就是市场经济环境中的供求关系,在市场经济环境中,商品供不应求时,商品价格就会出现上涨。刚性需求就是涨不涨都需要购买。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:35:10
  需求曲线(Demand curve)需求曲线表示在每一价格下所需求的商品数量。需求曲线是显示价格与需求量关系的曲线,是指其他条件相同时,在每一价格水平上买主愿意购买的商品量的表或曲线。其中需求量是不能被观测的。需求曲线可以以任何形状出现,可以符合需求定理的需求曲线只可以是向右下倾斜的。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:35:34

  
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:35:48
  需求曲线的斜率表达的是需求的价格弹性。在数值上,价格弹性系数=1/曲线斜率。因为曲线斜率是负值,故斜率越小(曲线平缓),价格弹性系数越大,商品的价格弹性越高。价格每变动一个单位所带来的需求将非常多,但需求曲钱的斜率并非是一成不变的,大多数商品的需求曲线斜率都是渐渐降低的,需求曲线会逐渐变得平滑。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:35:57
  刚性需求曲线在理论上是一条直线,即不受价格变动的影响。比如食盐,它不仅是必需品,并且不存在可替代性。从这个角度看,购房并不能算是刚性需求,住房才是刚性需求,而住房可能通过多种方式实现,比如租赁。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:36:05
  开发商往往强调住房的刚性需求,而在房价上做文章,是误导消费者的手段之一。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:36:13
  人们购房的意愿是随房价的高低而不断变化的。当房价过高,消费者无力承担时,只有小部分人可以承受,那购房的人自然就少,相反,当房价处于低位,有住房需求和投资需求的人都愿意购房。所以商品房需求是弹性需求。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:36:28
  2012年12月21日,国家信息中心表示,现行政策仍然不能有效逼出存量房,房地产市场供给量仍然不足,房价的合理回归变得漫长。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:36:34
  国家信息中心预测部主任祝宝良解释说,如果保持现行的调控政策,房地产刚性需求会释放,推动房价上升,但大涨概率不大。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:36:40
  如果推行了房产税,会导致二手房供应量的增加,可能会使得房价有所回落。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:36:45
  祝宝良认为,本轮调控政策以限购和限贷为主,并未涉及房地产保有环节的税收,调控只是对新的投资和投机性需求形成影响,对调控前持有多套住房的房地产所有者来说,持有住房的成本并未发生明显改变。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:37:01
  在市场博弈导致房价没有出现显著下调、房租反而还上涨的情况下,多套住房的持有者更是不急于出售,房价的合理回归也就变得更加漫长。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:38:18
  ------------------------------------案例一------------------------------

  北京住宅购买市场具有"刚性需求"被开发商奉为金科玉律
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:40:30
  房价频繁上涨但购买者众,出现追涨购买的背离现象时,开发商们会高调宣称,这是北京住宅市场的刚性需求所致,需要买房子的人太多
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:40:57
  房子销售放缓或市场萧条时,开发商们仍旧会站出来吼两嗓子,一方面是暗中互相安慰:没关系,北京住宅市场有刚性需求,,此时的口号更多是喊给购房者听的。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:41:15
  2007年,北京房价在开发商们认为的刚性需求下频繁上调,结果房价上涨幅度和速度超过了购买者的承受力,交易量急速下降,所谓的刚性需求也就成了弹性需求,开发商们所强调的那些刚性购买人群因房价上涨太快,虽然需求依旧,但已经刚性不再
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:41:24
  由此来看,北京住宅市场的需求确实存在,但是否是刚性则需要另当别论。北京是中国的首都,每年都会有大量流动人口进入北京,这些人在一定程度上也是潜在的住房需求者,但这些需求是否是刚性的,则很难定论
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:41:32
  个例子,当一套房子的购买成本为50万元时,如果购房者手中有30万元,具有完全购买及持续支付能力,这个时候,购房者的需求是客观存在的,同样也是刚性的。但当房子上涨到100万元,购房者无力承担时,虽然他的居住需求依然存在,但却"刚性"不足了。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:41:42
  事实上,2007年北京楼市住宅项目销售集体萎缩,就是对开发商们的刚性需求的最大反驳,开发商们奉为金科玉律的刚性需求,在销售停滞的客观事实面前不攻自破,因为刚性需求是有条件的,当刚性需求被上涨过快的房价破坏后,这个刚性需求就成了弹性需求。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:42:16
  ------------------------------------案例二------------------------------

  南宁市房地产市场从2009年5月份开始,商品房连续四个月销量超过5700套,月均销量超过6600套
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:42:29
  南宁市房产管理局发布的数据显示,5-8月南宁市商品房销量分别为:6970套、7223套、5781套、6559套
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:42:40
  据介绍,南宁楼市从2009年3月、4月开始逐步升温,到5月楼市进入火爆期,5-8月,月均销量超过6600套
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:42:54
  南宁市房产管理局产权产籍与市场交易管理科科长黄鹏介绍说,南宁近几个月楼市火爆的有几个方面的原因,一是宏观面上国家政策的调整刺激了楼市回暖,南宁市根据自身情况也出台了相关的措施来刺激楼市;二是国际金融危机导致开发商放缓了步伐,导致房源供应不足,同时购房者大多持观望态度
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:42:59
  国家出台相关政策后,刚性需求得到释放;三是随着北部湾开发的风生水起,外地购房者看好南宁的发展前景,外来购房者不断增多。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:43:35
  ------------------------------------案例三------------------------------

  根据对东莞房价的长期跟踪,购房需求会向这些区域进一步的集聚,因此房价上涨支撑力很强
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:43:48
  对于东莞而言房价比较平稳、理性、合理;因此,房价仍然在可接受的范围,同时个盘分化明显,但随着新盘的陆续上市,购房的选择机会明显增多
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:43:55
  从东莞的整体市场分析,房价相对广东省平均水平而言,存在较为明显的价值低估,随着经济的持续复苏,后市房价回涨的可能性较大。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:44:26
  ------------------------------------案例四------------------------------

  2月份,郑州市沉浸在过年的氛围中,开盘、认筹楼盘活动较少,多数楼盘以自然销售为主,然而整体销售较为理想,月度实现纯住宅销售33.69万㎡,亦为近几年同期商品纯住宅销售量的最高值;销售均价7841元/㎡,价格进一步上扬逼近8000元大关,环比上涨5.65%。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:44:37
  商品纯住宅面积段细分--刚需持续引领市场,改善型需求增加
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:44:43
  从成交面积段来看,80-90㎡的刚需产品依然支撑整个市场,备案面积12.8万㎡,此面积段房源成交均价7871元/㎡。120-144㎡的房源成交量次之,达到6.1万㎡,成交均价为7779元/㎡,均位于主流价格区间内。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:44:55
  商品纯住宅价格段细分--7000-9000元/㎡成为主流成交区间,占比43.21%,比重再次上扬,较1月比重上涨10.3个百分点。郑州市商品纯住宅成交价格进一步缓慢抬升,8000-9000元/㎡价格段成交房源671套,占比19.04%,超越6000-7000元/㎡价格段,仅次于7000-8000元/㎡价格段。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:46:03
  ----------------------------示例一:鱼粉的刚性需求---------------------------
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:46:16
  可以理解为:随着鱼粉价格的上涨,鱼粉在饲料配方中的添加比例在减少,同时替代品比例在上升,在不影响动物营养健康需要的前提下,鱼粉减量与替代品增量间存在一个均衡点,均衡点即为鱼粉刚性需求的临界点,鱼粉添加量低于临界点将会给动物生长带来负面影响。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:46:26
  鱼粉的刚性需求,同样也是一个相对、动态的概念,刚性需求量将随着鱼粉价格的涨跌和配方技术的改进而呈现曲线波动
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:46:38
  一是其刚性度因饲料品种而异。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:46:52
  一般认为,对鱼粉刚性依赖程度由强到弱的排序依次为:甲鱼>;鳗鱼>;虾>;海水鱼>;皮毛动物>;乳猪>;鲫鱼>;仔猪>;鲤鱼>;育肥猪>;禽类
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:47:00
  二是其刚性度因时而变。具体说就是当鱼粉价格一路攀高,将促使有关组织或单位加快饲料配方技术的改进以及科技上寻求突破
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:47:11
  这就意味着今天我们在说鱼粉的刚性需求量是多少,明天可能这一数字又发生变化
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:47:18
  据中国饲料在线网站2006年对国内一些水产料生产企业的调查,,大致在80%以上。虾料配方中进口鱼粉添加比例由原来的30~35%下降至25~30%,降低5个百分点左右
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:47:33
  部分企业已用国产鱼粉或者其他动物性蛋白原料进行替代,如鸡肉粉、肉骨粉、发酵蛋白等。(2)鳗料:对鱼粉需求的刚性度很大,在90%以上
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:47:41
  正常情况下,鳗料中鱼粉添加比例在60~65%。2006年鱼粉高价后,添加比例下降5个百分点左右。高档鳗料中鱼粉用量维持在60%左右,低档菜鳗料鱼粉用量降至50%左右。。(3)淡水鱼料:受鱼粉高价影响,06年淡水鱼料中鱼粉用量有一定下降。鱼粉添加比例在鲤鱼料中由原来的8~10%减至3~5%;鲫鱼料由原来的15~20%降至10~12%;罗非鱼料中鱼粉添加比例由原来的15%减至5~10%。主要替代品为植物蛋白、动物下脚料、肉粉、小鱼干等。受国产鱼粉质量和替代品的影响,06年淡水鱼料质量呈下降趋势。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:47:50
  弹性时机打破神话

  房价所谓的"刚性需求"包含着弹性的购买时机,不把握好弹性时机就不是好的开发商,也不是好的消费者。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:48:02
  关注弹性时机更重要

  其一,刚性需求将被弹性时机化解
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:48:08
  投资客收手。在自住市场上,换房一族普遍放缓购房脚步,尽管2008年元旦期间大部分楼盘都推出不同程度的优惠,但大多数消费者仍持观望态度。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:48:17
  而对于无房一族,由于买涨不买跌的心理,令所谓的刚性需求也延缓实现。买房不如吃饭穿衣,便算无房,也可用租房等形式代替,因此,刚性需求往往被弹性时机化解了。买家的弹性时机将成为急于回笼资金的开发商的刚性伤害。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:48:25
  其二,刚性需求被更具刚性的支付能力所化解

  楼价已经高出居民可承受能力,市场承接开始出现断层,下调成必然
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:48:33
  广州楼价已远超居民工资水平。2007年11月,广州新建商品房价格是每平方米10433元。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:48:42
  而据统计局最新公布的数据,城镇居民每月人均可支配收入是1865元。也就是说,一平方米房子要花费5.6个月的收入。正是因为如此,刚性需求又被更具刚性的支付能力所化解。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:48:50
  其三,弹性时机掌握在买方手上

  政策环境下,楼市失去任何涨价的理由
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:49:01
  一系列严厉的政策到2007年底开始累积,并发生实质性效果
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:49:07
  在"二次房贷"和高楼价的双重夹击下,投资客自保退场。"70/90"政策、限价房政策在2007年年底也开始落地,对自住买家而言,更便宜更丰富的选择呈现。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:49:21
  于是,促销、优惠席卷全城,股市尚且可以"绑架"奥运,抬起"基本面是牛市"的旗帜。楼市却已经无所凭借。卖方时代宣告结束,买方时代重临,弹性时机牢牢掌握在买方手上。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:49:33
  刚性需求避免房价暴跌 支撑高房价

  "这房价迟早还要涨上去。那么多要结婚的、在北京工作的,都要有房啊,这就是刚性需求。"北京中心城区一位业主这样说
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:49:41
  北京等大城市房价涨幅回落,但许多人仍坚持认为,房价跌不到哪儿去。有的业主把原计划要卖掉的房子转为出租,等待着将来房价再次上涨。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:49:49
  事实上,房地产界一直以来有一个观点:由于大量刚性需求存在,支撑了我国房价长期上涨的趋势,也决定了市场出现波动时,房价不会出现大幅回调。在大多数人还搞不清楚什么是"刚性需求"的情况下,这一观点却已经被普遍接受。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:49:57
  究竟哪些需求属于"刚性需求"?它真的能决定房价走势,或者仅仅是维持虚高房价的一个噱头?政策应该如何对待刚性需求?记者进行了调查。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:50:06
  ① 楼市的刚性需求在哪里

  --买房自住的需求一直大量存在,同时,自住兼投资的混合型需求迅速上升,甚至接近一半
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:50:11
  按照经济学基本概念,所谓刚性需求,是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说,某种商品无论价格涨跌,对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大,住房的刚性需求界定起来复杂得多,至今并没有权威的定义。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:50:18
  中国社科院发布的《中国住房发展报告(2009-2010)》认为,住房的真实需求,是老百姓在居住层面上的最基础需求,主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响,具有一定的刚性。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:50:23
  "最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。"北京链家地产副总裁林倩告诉记者,"业界比较认可的刚性需求,主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房,也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。"
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:50:31
  具体看,在当前市场上,由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄,基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:50:37
  同时,我国已进入城市化加速发展时期,意味着将有更多人住到城市里,由此带来的购房需求不可忽视。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市,都是外来人口购房比例较高的城市,对大城市而言,这也是刚性需求。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:50:42
  此外,1998年前后许多居民购买了"房改房",经过10年左右时间,由于当年的住房在户型、功能上不完善,这些家庭纷纷进入住房改善期,这部分改善型的购房需求,刚性同样较强。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:50:48
  2009年,全国商品房销售面积近9.4亿平方米,比上年增长42.1%。有多少是刚性需求带动的?
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:50:56
  链家地产对每一位前来购买二手房的客户都会询问购房动机。结果显示,2009年1月到9月底,自住为主的需求占60%以上。但从第四季度开始发生明显变化,大量投资型和投机性需求入场,自住需求降到50%左右。2012年一季度,更是降到50%以下,投资型需求已经成为主流。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:51:08
  尽管这一调查数据不能精确反映整个北京市场的情况,但基本体现出去年以来购房需求结构的变化。林倩说,实际上,许多购房者买房既可以自住、改善,也期望房价上涨以后可以获得投资收益,甚至为了抵御通胀而购房,大约有40%的客户是这种混合型的需求。因此,市场上到底有多少刚性需求,无法清晰界定。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:51:13
  "可以确定的是,未来一段时间,刚性需求仍然大量存在。"中国房地产协会秘书长朱中一分析道,我国现有城镇住房中有将近2/3是1999年以来的10年间盖的,到2008年末,我国城镇实有住房总面积124亿平方米,但户均才不过60平方米,只能达到初步脱困的标准。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:51:22
  2000年以来,每百户城镇家庭中,每年只能有3到4户住进新房。在快速城镇化、消费结构升级、"小家庭"增加以及传统观念等因素影响下,普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:51:32
  ② 刚性需求难以支撑高房价

  --不受价格影响的"纯刚性需求"非常少,受价格、政策等影响,大部分刚性需求会推迟实现
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:51:39
  "现在房价有一些回调,我建议您赶紧出手,楼市还是有大量刚性需求的,调整一段时间以后房价还是会涨的。"在某楼盘售楼处,销售人员这样劝说一位正举棋不定的购房者,"前两年的市场变化就是最好的例子,您一定清楚。"
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:51:44
  房地产市场经过2008年量价齐跌的调整后,2009年4月份起,观望了一年的刚性需求大量释放,成为带动市场回暖的第一股力量,也阻止了房价进一步下跌。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:51:51
  如今,在调控政策作用下房地产市场再次出现观望气氛,部分前期上涨过快的区域房价开始出现回调。客观存在的刚性需求会不会再次托住房价?
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:52:00
  "刚性需求尽管客观存在,但它不是支撑高房价的理由。"林倩表示,和经济学对刚性需求的定义不同,大多数人所说的住房刚性需求,只是说需求客观存在、迟早会入市,但并非不受价格影响。楼市里真正不受价格影响的"纯刚性需求"非常少。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:52:06
  链家地产花家地店业务员郭威告诉记者,房地产调控新政出台以来,该店的成交量迅速下滑了近80%,"现在还在买房的这20%客户,大多数是因为结婚或生孩子的需要急于买房的。他们的需求几乎不受价格影响,这部分应该是真正的刚性需求。"郭威说。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:52:12
  专家认为,在住房供需中,受价格、政策和心理预期的影响,大部分刚性需求可以推迟实现,不会盲目地冲进市场。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:52:21
  对普通家庭而言,一套住房可能需要几十年的积蓄,如果不具备足够的购买力,购房者"有心无力",再刚性的需求也无法转变成有效需求。只有房价回调到部分购房者能承受的程度,刚性需求才有可能释放。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:52:27
  由于本轮调控政策通过提高二套房首付和利率等手段限制投资性需求,实际上也限制了相当大一部分改善性需求。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:52:33
  此外,调控政策出台以来,房价过快上涨的势头已经得到初步遏制,政策的短期效果已经体现出来。在"买涨不买跌"的心理预期影响下,如果房价进入下行通道,大量刚性需求会选择观望。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:52:39
  据北京市房地产交易管理网数据分析,新政出台一个月来,自4月16日-5月13日,北京二手房住宅成交量24455套,较上月同期(3月16日-4月13日)的29033套,下滑15.7%;其中5月1日-5月13日二手房成交量6897 套,降幅相对更大,同比达42.2%。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:52:50
  "交易量的大幅下滑,充分说明了楼市这种刚性需求的独特性。观望导致成交量下滑,下一步必然带来房价的回落。"林倩表示,"仅靠刚性需求,不能支撑高房价。"
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:52:58
  ③ 刚性需求可避免房价暴跌

  --当房价调整到可承受的范围内,刚性需求就会入场,因此房价出现非理性下跌可能性不大
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:53:06
  在房地产市场上,人们最担心的是暴涨暴跌的大幅波动。房地产市场经过一段时期调整后,会不会再次出现由于刚性需求集中入市房价新一轮暴涨?如果这样的历史重演,所有的调控努力都将付之东流。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:53:12
  尽管专家普遍认为刚性需求不能支持高房价,但多数业内人士认为,正因为刚性需求的大量存在,可以避免房价出现有损经济发展的暴跌。在当前特殊的宏观经济背景下,正是因为有刚性需求这一"稳定剂",也减轻了政府出台调控政策时"投鼠忌器"的顾虑。
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:53:17
  那么,房价究竟会有多大幅度的调整,刚性需求会在什么价格水平上稳住房价呢?
楼主对酒欢歌 时间:2018-10-12 15:53:23
  "当房价调整到可承受的范围内,刚性需求就会入场。"林倩认为,"每一个价格都会有刚性需求来购买,房价稳定在任何水平上都是有可能的。"
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