海南:从恐慌性限购,预测未来楼市走向!

楼主:fweji3252 时间:2017-05-15 12:29:05 点击:3363 回复:19
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  5月10日,一大早微信朋友圈被海口限购令刷屏,下午被三亚限购令刷屏;可是谁也没想到,接下来的是5月11日,五指山成为海南第4个出台限购政策的市县,连五指山都限购了!!谁也不会再怀疑未来一个星期内,海南其他市县会一个接一个的出台限购政策!转眼间,80%以上靠内地人买房的海南,一下子不让内地人来买房了!这到底是怎么回事?未来的海南楼市将会如何发展?从表面看背后,从现象看走势,看得清才能走得准。在此,茅庐网创始人王斌对这一系列的现象说说自己的看法,预测未来海南楼市的走势!

  一、从国际旅游岛第一阶段,存在的问题!

  自从2009年国际旅游岛政策后,海南迎来的了新一轮野心勃勃的建设潮,在基础建设层面,海南取得了巨大的成就:田字高速网、环岛高铁、机场扩建与新建、三亚有轨车、海口快速路等。但是,在海南基础设施不断完善的前提下,宏观经济却持续走弱、社会公共资源压力加大、房地产结构失衡等等,把一个国际旅游不经意间变成了一个“养老岛”!越来越多消费能力低下的老人,不仅无法拉动海南的消费经济,还挤占了海南越来越多的社会公共资源。为了改变这种结构,2015年11月,海南政府下发文件提出房地产行业要转型,强调更多以本岛长居型居住地产为基本、经营性房地产为主导的政策导向。

  

  二、第1条政令——“两个暂停”

  为了配合房地产行业的转型,以本岛长居型居住地产为基本、经营性房地产为主导的政策,国家的去库存基调的确立后。2016年初,海南立即出台了“两个暂停”政策,“暂停新增商品住宅及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批”限制了房源的量增。而为了让更多长居型人才在海南安家及工作,海口随后出台了博士、高层次专业人才、985和211高校毕业生等5类人员购房补贴,这可是海南本土人都无法享受的待遇呀!接着又出台了外地人积分落户政策、禁止建设小户型面积的房子等等,这一切都是为了促进更高层次的人在海南安家定居与工作。

  

  三、躲霾式购房——去库存加速器

  近年来,北方雾霾严重,让更多“候鸟老人”和“候鸟家庭”选择来海南躲霾,特别是2016年春节,与北方雾霾形成鲜明对比的是海南阳光明媚、蓝天白云,加上“两个暂停”政策后库存量减少,所有人都毫无防备的情况下,房产销量急剧上升,立马出现“一房难求”的现象,海南自从2009年后再次进入疯狂,短短的两三个月时间海南进入“全岛清盘”状态!北方雾霾加快了海南房地产去库存的速度,也加快了海南房地产结构重新调整的步伐,也是在躲霾式购房的推动下,海南房价急剧上涨,大量炒房客进入海南。此时,为了相应国家“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,海南全省“一刀切”的限购、限贷、限售政策就这样重磅出台。

  四、预测未来走势

  很多人都想在,海南房子80%都是卖给外地人,而这次一刀切的楼市政策,真的是不让外地人来海南买房了吗?这样海南是不是要完蛋了?其实海南政府不傻,海南的发展需要引进大量外来人口,但绝对不会愿意成为全国“候鸟型”的养老院。这次限购政策是一次产业结构、人口结构调整的开始,是对旅游岛第一阶段建设存在问题的纠正。

  1、外来人口结构的调整

  海南需要怎么样的外来人口?从2015年提出的以本岛长居型居住地产为基本,海南要的不是一帮候鸟型老人,要的是能够长期居住于在工作人,而且这些人还必须是高端人群,比如:高学历、企业高管、高文化的有富人长居海南;要的是有更多消费能力强的外地游客来海南旅游。所以,以前随意花几十万,就可以来海南买套房养老的情况,从这次限购开始未来不会再出现。

  2、房地产结构的改变

  前几年,海南的房地产结构基本就是政府卖块地、企业盖栋房、卖给外地人、政府收点税,就像是做一锤子买卖一样,这也是海南宏观经济这几年持续下滑的一个重要原因之一。为了改变这种状况,未来的海南房地产结构必须进行深层次的调整,如何调整?2015年的政策其实已经有了调整方向,即以“产业经营为导向”,什么是产业经营?简单来讲,就是政府给企业一块地,这块地你不能仅仅是为了建住宅卖给外地人就可以了,而应该是根据整体规划,这块地要除了住宅以外,还应该包括,比如:酒店、学校、公园、商业、医疗等等,这种大体量的综合性产业运营开发模式,将是海南未来的房地产结构模式。在这政策引导下,海南的房地产市场已经不是小开发商能玩得转的了!本土的小开发商被逼上了绝路,不是已经被收购,就是在被收购的路上了。

  而大型房企进入海南基本通过两种方式,产业造新城与合作并购。前者如:恒大海花岛、海口万达文化旅游城等,后者以融创为代表。

  未来,少数全国型几大巨头房企在海南市场“分而治之”将是大势所趋。而这些地产巨头们投资、开发、运营能力都很强,风险控制意识更加敏锐,增强了海南房价上涨的基础。

  3、未来海南

  为了吸引更多高端、高学历等5种人群来海南定居,除了以上讲到的政府限购政策、积分入户政策、购房补贴政策外,还可能会有什么政策呢?

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作者:007cat 时间:2017-05-15 13:09:23
  资料收集不错
作者:元宝斋 时间:2017-05-15 13:36:24
  分析得好
  
作者:冯冯冯2016 时间:2017-05-16 20:13:23
  楼主分析得很好,我们就是要利用低房价来吸引高素质人才,让资金投入到其他实体经济,避免房地产一支独大。让海南经济进入可持续发展。非常支持这次英明及时的调控。想买房的兄弟可以先等等明年再考虑。
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作者:rzs1981 时间:2017-06-07 16:02:40
  高素质人才没有实战的舞台,老弱病残来海南续命是当务之急。海南要明白你给高素质人才住房补贴的前提是高素质人才要在海南找到工作,工作待遇和内地差着数量级,高素质人才来海南干毛线,家里蹲刷马桶吗?老弱病残是不惜一切代价来海南的,你不让他们买房没关系他们可以租房。反正海南房子空着大把,省下的钱正好去理财。关键在于固本清源,海南能提供给人才用武之地,房价涨到天上去人才也会挤破头。
作者:逝去的青春GT 时间:2017-06-07 21:14:12
  早几年大家都说海南的楼死人死一片,都是些垂暮之人基本没有消费能力,走在大街上还能造成堵车!
  
作者:泄思悦脑 时间:2017-06-08 07:27:52
  产业升级将由挣钱到挣命,到了用钱购命的时期,化百万延一年大有人愿。海南的自然条件有优越性,如配以医疗卫生等,海南的挣命产业一定脱颖而出。
  可悲的是海南人视养老候鸟为负担,不懂国际升级产业的大势,机会一纵即逝,看能只能徒感叹,高级人才恁什么到你这儿来?
  • 倍多鑫: 举报  2020-01-13 14:31:28  评论

    评论 泄思悦脑:人类的财富都是靠年轻人创造的,世界还没哪个经济体是靠所谓的养老产业发展起来的。世界各国都视人口老龄化为危机,你却在这里吹捧养老,感情全世界的人都没你精明。。套用一个网友的话:一群对社会没用的人在抨击由高学历专业精英分子团队制定的政策。可笑!
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作者:marpigs9988 时间:2017-06-08 09:09:28
  楼主道出了海南省的发展思路、已经取得的成果,未来的产业发展方向。海南省确实要结合自身的优势发展医疗养老、高端旅游、商务会展等产业,吸引高端创业群体和消费人群入岛。加大基础投入和服务业人员素质,全面提升海南岛整体形象,加快国际旅游到建设步伐。
作者:只身于天际 时间:2017-06-08 19:39:14
  楼主道出了一个事关海南长远发展大计的核心问题:度假房、养老房挤占了本地常住居民的生活资源,抬高了生活成本,增加了经济转型所需要的高层次人才的引进难度,表面看起来是提高了一时的财政收入,但绝对是弊远远大于利,无异于饮鸩止渴,杀鸡取卵。还望刘书记,沈省长慎重。
  
作者:全国巡按 时间:2020-01-08 17:15:03
  北上深房价十万,该进的还是进,房价再低,该不进的还是不进
作者:tngal 时间:2020-01-13 14:18:22
  @泄思悦脑 2017-06-08 07:27:52
  产业升级将由挣钱到挣命,到了用钱购命的时期,化百万延一年大有人愿。海南的自然条件有优越性,如配以医疗卫生等,海南的挣命产业一定脱颖而出。
  可悲的是海南人视养老候鸟为负担,不懂国际升级产业的大势,机会一纵即逝,看能只能徒感叹,高级人才恁什么到你这儿来?
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  大智慧,高人。
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