海南楼市限购之我见:给长效机制的出台奠基

楼主:亭前花落 时间:2017-05-15 18:46:39 点击:1916 回复:25
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  海南政府于四月中旬突然颁布限购政策,让人措施不及、茫然失措……

  其实纵观全国,限购的城市不在少数,为什么海南限购出台还是引起这么大的波澜?其原因在于,大多数人都认为海南跟内地不同,房地产一支独大,没有其他产业做支撑,一旦限购,无异于自毁前程,没有了财政来源,政府靠什么吃饭?
  同样,论坛中也突然出现了许多网友对限购政策的分析、对楼市走向的预测:
  有人认为,限购的目的是继续涨价,因为有众多前车之鉴可以参考,国家每次限购都导致房价暴涨……但此轮限购无论从力度还是方式上,都是前所未有的,国家用这样一种近乎极端的方式来限制房地产,绝对是要把它往绝路上逼,任何一个市场都经不起这样的打压。不仅如此,随着美联储进入加息节奏,美元走强导致资本外流,必将引起世界范围的金融危机。央妈也不得不得收紧货币政策以应对,加息似乎不可避免,对房地产的定向加息甚至已经提前到来……
  所以,如果此轮限购是要保护房地产,没有必要下如此重招,完全可以采取较为温和的政策,一步一步来,以稳定为主。可与之相反的显示可以得出一种结论:一是上层对房地产的态度发生了巨大的变化;二是国际金融市场、经济大周期已经迫在眉睫,没有缓冲余地,必须急刹车。

  正是基于这样的背景,海南当机立断及时出台限购政策,特别是限卖,目的只有一个:防止资本流出。海南楼市最大的特点,就是投资远远大于刚需,而投资资本的最终目的,是变现获利,在货币政策尚未收紧、楼市未出现大幅震荡前限购,恰逢其时,绝不能等到危机来临、楼市巨变时再限购,那时大量资本已经出逃,只会留下一地鸡毛,海南曾经有过这样血的教训。
  也许有人说,海南的环境好,投资未必不会变成刚需。这样的分析确有一定道理,但资本终究是资本,其目的终究是流动与逐利,哪里有钱赚、它去哪里,不会留在一个地方。谁也不敢保证,资本会单单因为好环境而留在海南,因为中国环境好的地方不少,世界上环境好的地方更多,海南的环境并不是唯一的,不能把赌注都压在环境上,该限的时候坚决要限,限购+环境才是双重保险。
  话说回来,海南这次限购,做出的牺牲不可谓不大,相当于自断手臂、断了财路。但在大势面前,必须做出选择,所谓两权相害取其轻,房价终究不可能涨上天,也不可能靠房地产就能保得海南万世太平,在形势还没到最坏的时候冻结楼市资本,是最好的选择。

  其实冻结楼市资本也并非全是坏事,虽然限购会降低成交量,却可以让房价保持稳定,但还有更大的意义:为长效机制出台赢取时间、奠定基础。
  论坛上有网友拿海南与美国迈阿密、韩国济州岛等环境优美的旅游区作比较,目的就是要说明房地产完全可以作为旅游经济的支柱。话是没错,但似乎漏掉了一个关键点:国外的房子是要交房产税的。也就是说,只有交税的房子,才真正成为了当地政府的支柱。简单来说,游客住酒店,酒店给政府纳税,现在买了房子,也要给政府纳税,那么游客完全可以自己比较,哪一种方式更为经济划算,但从政府角度来说,无论游客选择哪种方式,都可获得税收,这才是把环境真正变成摇钱树的唯一正确途径。
  自从国家实行营改增税改之后,地方税收大不如前,因为营业税属于地税,增值税属于国税,营业税是地方收入的重要来源,但现在被国家拿走了。而房产税是一个地方税,从这个意义上来说,地方限购就有了更大的意义。海南是特区,特区有立法的权利,房产税又是地税,海南完全可以更早的开征房产税、也更迫切地需要房产税,本次限购出台,是为长效机制出台奠基,是为征税做准备。海南现在要做的,是在限购政策解冻之前,尽快改善基础建设,提升生活配套,把那些投资资本变成刚需,让他们自愿留下来、为优美的环境买单,真正为海南的发展做贡献。

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作者:上五楼真累2017 时间:2017-05-15 20:16:15
  没看出本质。“读书少,但又爱思考”的典型。
  
作者:霜冷长河2017 时间:2017-05-15 23:32:47
  拭目以待吧,都是个人观点,最终还是看结果。
  
作者:霜冷长河2017 时间:2017-05-15 23:33:42
  拭目以待吧,都是个人观点,最终还是看结果。
  
作者:冯冯冯2016 时间:2017-05-16 20:21:33
  楼主分析不错,房地产将于每年20%的比率缓慢温和下跌,2年后企稳,那时将是买房的好时机。
作者:追梦的人9G 时间:2017-05-16 20:35:33
  大降价是肯定的了
  
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作者:冯冯冯2016 时间:2017-05-16 23:38:50
  如果售楼小姐和中介大批辞职,那么房价就是跌到位了,可以下手了。目前开始商可能会采取,买房送客厅,送装修,送车位,送10年物业管理费,送车等等方式自救。
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作者:秋风看客 时间:2017-05-17 20:58:05
  没看出本质。“读书少,但又爱思考”的典型。
作者:周舜尧 时间:2017-05-18 10:29:50
  除了房产税盘剥老百姓外,还有其他长效机制?
作者:V7095 时间:2017-05-19 00:48:48
  继续炒吧 争取再翻一翻 反正也买不起 加油 么么哒
楼主亭前花落 时间:2017-05-19 12:09:26
  @周舜尧 2017-05-18 10:29:50
  除了房产税盘剥老百姓外,还有其他长效机制?
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  还有别的长效机制,比如走政府主导开发、建立长期租房制度、土地配套供给等……本来都贴出来了,但不知怎么就没了,又没保存,打字太累就不想再打一遍了。
作者:周舜尧 时间:2017-05-19 18:49:47
  @周舜尧 2017-05-18 10:29:50
  除了房产税盘剥老百姓外,还有其他长效机制?
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  @亭前花落 2017-05-19 12:09:26
  还有别的长效机制,比如走政府主导开发、建立长期租房制度、土地配套供给等……本来都贴出来了,但不知怎么就没了,又没保存,打字太累就不想再打一遍了。
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  你这些"长效机制"是要政府花钱的!问题是土地卖不出高价,海南政府哪里来钱搞这些"长效机制"?
作者:huprsol 时间:2017-05-20 18:34:53
  @亭前花落 国外永久产权,每年交房产税 没错。我国是70年房产税买房时一次交清。这次海南中部房产全部禁售,以后走的是高价养老租房路线。
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作者:三亚民不聊生 时间:2017-05-22 16:39:18
  没看出本质。“读书少,但又爱思考”的典型。
作者:小麦719 时间:2017-05-24 13:16:50
  @huprsol 2017-05-20 18:34:53
  @亭前花落 国外永久产权,每年交房产税 没错。我国是70年房产税买房时一次交清。这次海南中部房产全部禁售,以后走的是高价养老租房路线。
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  这么跟你说吧,一届政府任期才5年,一次性卖掉今后70年的土地,后面13届怎么办?所以房产税是肯定会收的,只须要给土地续签就行。
  其实房子是永久,只要它不倒,永远是你的,但中国的房屋寿命你们懂的,很可能土地还没到期,房子就要重建了,到时候还要再花钱修缮或重建,这才是房地产重要意义。
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