为何地价不能决定房价?

楼主:湛江李俊 时间:2017-11-29 00:07:40 点击:3610 回复:48
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  为何地价不能决定房价?
  李俊
  一直以来,人们对地价决定房价,都是深信不疑的。实际上,地价不能决定房价,房价是完全由供求决定的。高地价不是高房价的原因,而是结果的体现。地价也是消费者之间竞争的结果,开发商只是替消费者拿地而已。
  开发商购买土地盖房子,那是预测市场上对房子是有需求的,将来房子能卖什么样价钱,从而决定花多少钱拿地。如果开发商高估未来房价,拿地价格过高,将是一笔赔钱买卖。因此,开发商参与土地竞拍时,通常都是很谨慎的,而不是地价决定房价的思路。
  任何商品的价格都是完全由供求决定的,从来没有出现例外。价格是获取某种商品的代价,这里既有货币代价,也有非货币的代价。计划经济时代到粮所买大米,除了花钱之外,还需要粮票。这种情况下,大米表现出来的货币价格,就不是真实价格。
  如果地价能够决定房价,那么开发商就会永远稳赚不赔。真实市场是残酷的,开发商稍微失误就会血本无归,而不是地价高了,房价随之变高。开发商先是买地,然后再卖房子,但是并不意味着前者是原因,后者是结果。很多时候,人们都是根据对未来的预测,从而调整当前的行为。
  开发商花高价竞拍土地,那是觉得消费者愿意买单,否则就是亏本生意。表面看来,是开发商在买地,但是最终购买者还是房子使用者。供求关系决定价格,房价决定地价,而不是相反过来。
  按照成本原则定价的商人,注定是失败的。我外公是一位商人,他有一个原则,就是坚持成本定价策略。如果进货价是1元,那么他就按照20%的毛利润准则,从而定价1.2元。他不会根据市场需求变化而进行灵活定价,所以他没赚到什么钱。
  有些商品,市场需求非常好,市价猛涨了,但是我外公还是按照20%毛利润准则。有些商品情况却是相反,市场需求萎缩,销售出现了困难,我外公却不愿意降价。即使降价的话,他都坚持不能低于进货成本,所以最终这些商品都成为了废品。
  事实上,从来都不是成本决定价格,而是价格决定成本。你之所以愿意付出很高成本追求一个女孩,并不是因为你付出高成本,收益就高,而是你看到高收益,所以才愿意付出高成本。
  地价不能决定房价,房价高低是消费者投票的结果。不要迷恋成本决定价格,那只是传说而已。考虑什么事情值得去做,什么事情不值得去做,这就说明地价不能决定房价。
  2017年11月26日

  李俊,广东湛江人。在《经济学消息报》、《经济参考报》、《浙江经济》、《经济学家茶座》、《新经济》、《深圳晚报》、《博客天下》等国内知名报刊、经济学类核心期刊、以及国外报刊,发表经济评论、书评、经济随笔等几百篇。网易、搜狐等网站开设个人名博。出版了《老百姓身边的经济学》等著作。
  个人公众号:草根清谈
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作者:荼靡de未央 时间:2017-11-29 09:12:37
  拜读
楼主湛江李俊 时间:2017-11-29 09:14:24
  @荼靡de未央 2017-11-29 09:12:37
  拜读
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  谢谢!
  • hit_8: 举报  2017-12-04 09:01:49  评论

    2008年前,房价本来相对平稳,但四万亿立马将房价拉高,2011-2015年房价本来平稳甚至微降,结果一句“去库存”放松二套贷款放水立马一线猛涨,2011-2016年三四线本来平稳微降,结果“现金棚改”放水资金,立马全国一片飞涨。需求和建房本来是按市场规律同步走路的,结果上央就要放水让他充气膨胀!
  • hit_8: 举报  2017-12-04 09:07:21  评论

    正确的目的应该是让刚需们买得起房,结果是让炒房客们囤得起房,刚需们买不起房,制造更大的不平衡。国家不要搞什么刺激就是对刚需们真正的好,有需求,库存自然会去的,卖得出去,房开们才会建房,让需求和供给自然平衡那才是天理,人为的刺激反倒让民生艰难和财富分配失衡!
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作者:po个个 时间:2017-11-29 10:06:55
  这些学经济的为了吃一碗饭,说话也变形了。
  • hit_8: 举报  2017-12-04 09:14:43  评论

    真正想“房子是拿来住的”,那这次棚改就不要赔现金,直接赔房子,那些拆迁户就不会有大量的赔偿款拿去抢房子推高房价,结果呢,大量的赔偿款涌入房市,立马涨30-50%,结果呢,房子全囤到拆迁户和炒房客手里了,刚需们更加买不起房了,无产的依然是无产的!
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作者:草莓味的青春 时间:2017-11-29 10:35:11
  我只看到了售完

  
作者:浮云染黛 时间:2017-11-29 10:36:30
  市场经济下本该由市场决定价格,但是国内情况特殊,政策引导性很强,另外地方经济与地产挂钩,因素太多
作者:niyouquanchenmo 时间:2017-11-29 10:45:05
  哥们,听说过“垄断”吗?
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作者:一念之间一页书 时间:2017-11-29 10:47:39
  深圳有一块屁大的荒地,拍卖了30亿。你还说房价高?和地价无关。
  • 悠悠55555: 举报  2017-12-01 09:58:44  评论

    深圳流入人口多,对房子需求大,所以房价才高啊。楼主在文章里已经说了,因为开发商看到需求大,才愿意去拍那么高的地价。
  • 一念之间一页书: 举报  2017-12-01 10:29:57  评论

    评论 悠悠55555:要是一线城市房价真的大幅度降价了,很多人又会补上的吧!多少人梦寐以求往一线跑,那些说一线房价高的人,几乎都是外地的。一个外地人你孑然一身跑去一个陌生的一线城市,还指望着三两年买一栋房,本身就可笑。所以高房价也是限制人口的一个手段,不然北上广早就人挤人了。
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作者:GAOGUAN2015 时间:2017-11-29 12:52:33
  你修的是经济学,而中国实行的是新时代有中国特色社会主义政治经济学。
作者:醉恋天涯 时间:2017-11-29 12:52:42
  难道房价和地价不是相互影响的吗,经济不是相互的吗?
作者:GAOGUAN2015 时间:2017-11-29 12:55:32
  开发商花高价竞拍土地,不是觉得消费者愿意买单。而是为了以前或以后便宜拿到的地建房盈利。
作者:ericlao2017 时间:2017-11-29 13:04:25
  地价是决定了房价的必要因素,当然也有其它的因素:如城市配套,环境,人口、资源等等,最重要的一点还是地方政策和政府的一些干预。
楼主湛江李俊 时间:2017-11-29 13:25:31
  @GAOGUAN2015 2017-11-29 12:55:32
  开发商花高价竞拍土地,不是觉得消费者愿意买单。而是为了以前或以后便宜拿到的地建房盈利。
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  房子不是卖出去的?不是买房人买单吗?
  • GAOGUAN2015: 举报  2017-11-30 10:33:09  评论

    高地价的房不一定全卖出去,很多是压给了银行。同时拉高了周围的房价盈利。
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作者:南油 时间:2017-11-29 13:52:44
  我能说的是——呵呵……
  大伙当乐呵看看就得啦。
作者:13907508825 时间:2017-11-29 14:15:51
  地价当然决定房价,房子的需求己经反映在地价里了。现在的问题是如何保证土地自由交易
作者:fengzebiao3472 时间:2017-11-29 14:55:13
  楼主忽略了一个事实,开发商基于对未来房价的预判来确定当前的房价,而开发商对未来房价的预判是由专业的团队采集了大量的数据进行了整理再根据自己的官方资源对未来政局的判断才决定的,这些信息不是一般人仕所知道的,辟如未来十年城巿的详细规划、谁有可能在下一届主政地方,当地老百姓的银行总存款及百姓的贷款,企业贷款,没有谁会拿几十上百个亿的现金去打水漂,你不会开发商也不会。
作者:添泽2016 时间:2017-11-29 20:21:38
  砖家吃的面包不是面粉做的,是大便做的。
作者:ty_绿莺 时间:2017-11-29 22:25:20
  这问题好,房子定价权在有钱人手里呀。地价花点小钱就下来了。房地产商就是损害了公有利益让自己私有财产壮大。而且国家资源分配极度不均,价差就更大了。
作者:为你尔狂 时间:2017-11-29 22:28:52
  你家小区现房价一万/平,明天我买小区外地价3万/平,后天你房价值多少?小学幼儿园都会算的,你是外星异类额的神哦,呵呵呵呵呵呵?
作者:潜水小哥 时间:2017-11-30 06:19:44
  你这脑子白长了,真的
作者:HN南戈 时间:2017-11-30 08:59:04
  个案说明不了问题,理性地分析才有益。东部沿海经济发展较好的地区,地价只占房价的30-40%,海南更低到20%左右。除去建安成本和税费,都是开发商的利润。自己算算就明了。
作者:行动派2013 时间:2017-11-30 21:54:32
  楼主只看到了求,却不看供,土地供应类似饥饿营销。
楼主湛江李俊 时间:2017-11-30 21:55:59
  @行动派2013 2017-11-30 21:54:32
  楼主只看到了求,却不看供,土地供应类似饥饿营销。
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  看到啊。供求决定的。
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作者:安如山欢颜 时间:2017-12-01 00:24:30
  没错
作者:人心既道心 时间:2017-12-01 09:39:04
  局部地区,交通 医疗 教育 工作 购物,都有优势,这一地区就供不应求,沙漠隔壁聊不拉屎送人都不要,这是供需 还是低价,任何问题都是多元的 而不是一种因素
作者:悠悠55555 时间:2017-12-01 10:01:56
  赞同。很多人没有仔细看楼主文章。因为一线城市需求量大,所以地价拍卖才贵。你看看很多不起眼的县城,西部的,人口少,需求量少,地价便宜,但是如果是北京附近的县份呢,那肯定贵了。
作者:搬个板凳呵呵旁观 时间:2017-12-01 11:00:47
  旁观!围观!
  我是爱看热闹的吃瓜群众!
作者:来去悠哉 时间:2017-12-01 11:09:36

  楼主是中山大学毕业还是清华大学毕业的?真是人才啊,无所不知无所不谈,好像比 @大同海南 厉害几十倍啊??
作者:血煮的美利坚3 时间:2017-12-02 10:13:36
  因为房地产代表了资源的垄断。房地产还寄托了,一部分寄生虫。对另一本部分人的剥削。房地产是为特权阶级和垄断契机,剥削普通人的,一场骗局!服务的。房价便宜,哪还有不眠不休干活的奴隶?
作者:空心菜85 时间:2017-12-02 19:53:20
  如果能让年入几万十来万的人都能在一线买房的话,一线早就被挤爆了。现在交通这么发达,这些四线五线十八线能够拿出百来万买房的人太多了,谁不想让自己的孩子去享受最好的医疗教育,就我周边拿死工资的同事都是去几百里外的省城买房子。如果他们有能力在北京上海买房子,也早就挤到那里去了。
作者:向一切恶势力宣战 时间:2017-12-02 23:06:16
  这还用问吗?如果地价决定房价,直接一亿一平好了,
作者:介是为什么呢 时间:2017-12-04 09:19:59
  如果土地不要钱房价会降不会?还会说地价对房价没影响吗?
作者:逛这里的都是屌丝 时间:2017-12-04 11:04:42
  说地价与房价成正比的人,可能很多都不是从经济学考虑这个问题的。在房地产市场,决定因素还在于政府的意愿。房地产在中国真的是市场经济的吗?我觉得国家的管控才是最大的,更应该说是计划经济。用市场经济规律去解释一个计划经济,从道路的开始上就选错了,结果就根本不可能对,即使说的天花乱坠。供求关系,也只是政策的一环而已,如果十年前就只允许每家最多两套房子(限购),房价何至于到今天?但是这十年的国家经济快速发展又是怎么来的?没有房地产的各种收入,GDP何以快速发展?
作者:我是小兵乙 时间:2017-12-04 14:32:15
  我内容都懒得看,看完标题就为了登上来骂你一声“放屁”
作者:乔岑约 时间:2017-12-05 13:59:10
  湛江李俊是谁?
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