深度解读共享农庄政策(转载)

楼主:海南合观 时间:2018-04-16 16:34:18 点击:256 回复:1
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  关键词:土地改革、模式解读、建设原则、内容



  共享经济的商业模式,正在全方位的地改变我们的生活方式。当前,一种全新的共享模式——“”共享农庄”又开始吸引了大家的关注。



  深度解读共享农庄政策



  目前为止,北京地区已经有超过2000个农庄开始以“共享农庄”的模式开始经营,这些农庄广泛分布在包括房山、密云在内的十几处北京近郊,而且大部分都位于北京的“一小时经济圈“范围之内,以位于门头沟区的一套名为“梦我小区”的农庄为例,一套一宅一院的农庄,一年的租金为5.46万元。“市民既可以选择这种已经装修好的农庄,年租金从2万元到5万元,也可以定制或者自己装修,自己装修的农庄仅需要支付土地成本即可。”需要注意的是,由于这是从农民手中统一租赁到的宅基地,所以宅基地的所有权依然在农民手中,但是不同意以前的租赁来说,这种模式可以明显的加强租金增收,同时,为这些农庄提供外围支撑服务的各种经营服务也可以帮助增加工作机会,提高农庄附加价值,即使从纯租金角度,1年5万元的租金,农民都可以分成2万元。



  深化农村土地制度改革,实行所有权、承包权、经营权“三权分置”是继家庭承包制后农村改革的又一大制度创新,是农村基本经营制度的自我完善。要围绕正确处理农民和土地关系这一改革主线,不断探索农村土地集体所有的有效实现形式。2017年8月29日,国家允许包括北京在内的13城市试点集体土地建设租赁住房政策直接催生了“共享农庄”创新项目。



  深度解读共享农庄政策



  “共享农庄”简而言之就是在不改变农民宅基地所有权的前提下,将农村闲置住房进行个性化改造,形成一房一院一地,并根据需求改造为市民田园生活休闲村、度假养生基地、文化创意产业园区等多种模式,通过互联网、物联网技术为平台,与城市租赁住房需求对接,形成政府、集体经济组织、农户以及城市消费者“四赢”局面。



  “三农问题”向来是我国的首要问题之一,而在新的时代,这一问题最终需要城市的资本、先进的管理理念以及技术反哺方能得以解决。随着中国城市化的快速发展,农村资源闲置、人力外流“空心化”问题成为政府和农民头疼的问题。而北京这样的超一线城市,人口、资本、技术、人才过载,住房过载,造成了同在一城,“城市病”和“农村病”并存的局面。



  “共享农庄”模式的优点在于,可以最大成都的激发农民自愿、自主、自发的参与,在充分尊重农村发展现状与传统民俗风情,并且不影响正常农村生产生活的前提下,引导盘活农民手中资源、帮助农民参与创业或发展第三产业,增加农民收入,增强他们的市场与经营意识。“共享农庄”的一大重点在于,提倡因地制宜,在统一规划引导下,小规模、创新性的发展农庄经济,避免过度城镇化过程中对农业生产环境的破坏,让无法成规模的城镇化或尚未满足开发商开发条件的区域也享受人居升级,逐步实现农民增收与科技导入、城乡交流融合。“共享农庄”第三个优势是,农庄使用权共享,收益在合作各方共享,资产增值收益大部分归属农民,平台获得信息中介服务费用,日常经营与承包经营权流转中税费归属政府。



  “共享农庄”是由中国人民大学土地政策与制度研究中心紧密结合农村集体土地政策改革方向,从城乡需求端出发,参与设计完成的这一农村集体土地改建租赁住房的创新性解决方案。中国人民大学土地政策与制度研究中心主任,博士生导师叶剑平教授说,整个模式设计突出了“安、居、乐、业”四个要义。



  “安”,就是安心、安全。不改变农民产权归属,农民、农村资产安全,“庄家”平台提供信息中介、法律确权、规划设计、改建报批、租赁运维服务,城市消费者同样安心安全。



  “居”,简单来说就是在保障集体土地权属不变的前提下,村集体和农民出空间,社会资本或城市居民、企业主要出资,共同翻建提高人居环境,改善周边宜居配套,形成宜居宜营的合作农庄,吸引城市居民或团体短租、长租或承包运营。



  “乐”,就是农民将闲置资源租赁经营权有偿让渡,不仅获取闲置资源的合理回报,农民增收满意,市民能实现田园梦、创业梦,提升居住品质和感受,政府税收增加,何乐而不为。



  “业”,就是真正实现农民不离乡不离土实现创业、就业。城市资本、管理、人员有序进入农村投资兴业,过去单纯经济利益导向的大规模开发变为各方和谐共赢,这才是是可持续发展的基础。



  这也是落实2016年中央经济工作会上关于深化农村产权制度改革,明晰农村集体产权归属,赋予农民更加充分的财产权利的讲话精神的有力实践。





  延伸阅读:

  海南“共享农庄”来了,5类型可拥有自己的农庄,你准备好了吗?



  什么是共享农庄



  村民可将现有房屋进行改造升级,将民宿出租,民宿的经营权、股权可转让。城里人、候鸟老人可租赁农田农庄,用于农业生产或农事体验。这就是未来的“共享农庄”。





  深度解读共享农庄政策



  建设原则



  1 逢建必报不能超过三层

  坚持规划管控。强化农庄民宿(客栈)建设的体量、高度和风貌管控,民宿(客栈)不能超过三层,充分体现海南地域特色。严禁以农庄建设为名违法违规开发房地产或建私人庄园会所。



  2 基础条件好的村庄、农场先行试点

  坚持资源共享。把农庄建设与全域旅游、百镇千村建设以及休闲农业示范点、乡村旅游示范点、现代农业示范基地建设相结合,统筹推进。选择一批基础条件好的村庄、农场等先行试点。



  3 优先在贫困村发展“共享农庄”

  坚持助力脱贫。把发展“共享农庄”和脱贫攻坚紧密结合起来,优先在自然环境良好的贫困村特别是少数民族贫困村发展“共享农庄”,形成贫困户与经营主体利益共同体, 通过土地入股、出租、在农庄务工等方式增加贫困户收入。探索运用“共享农庄”理念开展生态移民扶贫。





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  建设内容



  15种类型的“共享农庄”



  1、产品订制型



  对消费者认养的农作物建立档案,严格按照约定标准进行生产。产品成熟后,按照消费者的要求既可配送到指定地点,也可进行代销,将销售收入返还消费者。鼓励省外大型农产品批发市场、菜篮子集团、酒店、企业、学校等在海南省投资“共享农庄”。



  2、休闲养生型

  鼓励农村集体组织和农民以出租、合作等方式发展特色民宿客栈,吸引消费者特别是“候鸟”前往农庄休闲养生度假。打造“民宿+农地”休闲养生产品,把经营权租赁给“候鸟”人群、城市居民,用于农业生产或农事体验。



  3、投资回报型

  消费者及投资主体通过众筹等方式募集资金用于发展“共享农庄”,农庄为消费者及投资者提供农资供应、技术指导、托管代种代养、产品销售等配套服务,消费者及投资者按约定获得实物或投资收益回报。



  4、扶贫济困型

  引导消费者及投资主体与贫困村或贫困户直接对接,消费者认养贫困户的农作物或者承租贫困户的农地、农房,贫困户通过出租土地、房产或以土地、房产入股获得财产性收入以及通过打理农庄获得务工收入,实现贫困户持续稳定增收。



  5、文化创意型

  立足特色资源,吸引各类艺术家、创客利用品牌设计、故事挖掘、艺术再造、农业科普等文创艺术方式,打造特色农庄。



  2加强“共享农庄”基础设施建设

  改善农业生产条件,完善农庄通信网络基础设施,完善物流体系建设,推进快递下乡工程。提升旅游功能,完善农庄及周边的道路、景观、旅游厕所、生态停车场、污水处理、标识标牌等设施,实现农庄景区化。



  3打造标准化“共享农庄”品牌

  建立健全“共享农庄”标准体系,并进行认证。为消费者提供绿色、优质、安全的农产品。支持农庄建立农业物联网系统和可视化监控系统,实行全程可视化生产。



  4开展“共享农庄”专项营销

  设计全省统一的“共享农庄”品牌形象,公开遴选专业营销公司,开展推介,打造“共享农庄”品牌。



  5搭建“共享农庄”网络平台

  经认证的“共享农庄”可进入省级平台,参与省级平台组织的集中宣传营销活动,并在平台上发布产品。



  深度解读共享农庄政策



  开发模式



  1 整村综合开发模式

  由企业或农民合作社对整村进行统一规划、统一建设,利用村庄空闲地等建设民宿和其他相应设施,民宿可以出租,民宿的全部或部分经营权、股权可转让;将整村农用地进行统一规模化生产经营,消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物,企业或农民合作社为消费者提供系列服务。



  2 村庄农房改造升级开发模式

  由企业或农民合作社将村庄现有房屋进行改造升级,其房屋可以出租。将村庄部分农用地进行统一生产经营,消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物,企业或农民合作社为消费者提供系列服务。



  3 基地开发模式

  企业或农民合作社利用农业基地内农业附属设施用地等建设管理用房,或利用基地已有的建设用地建设民宿,民宿可以出租,民宿的全部或部分经营权、股权可以转让。消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物,企业或农民合作社为消费者提供系列服务。







  扶持政策



  1 发展“共享农庄”财政支出优先保障

  完善财政支持政策。积极创新财政投入使用方式,探索推广政府和社会资本合作,采取先建后补、贷款贴息、贷款担保等方式支持发展“共享农庄”。



  2 拓宽抵押物范围积极向农庄发放贷款

  创新金融保险政策。拓宽抵(质)押物范围,积极开展存货抵押、订单抵押、畜禽产品抵押等创新业务,向资信情况良好的农庄积极发放信用贷款等。



  3 鼓励文昌利用土地试点“共享农庄”

  落实用地政策。鼓励文昌市利用“农村集体经营性建设用地入市试点”的政策发展“共享农庄”,取得经验后适当在全省推广。



  4 对“共享农庄”基础设施项目给予奖补

  鼓励市民下乡参与建设“共享农庄”。对以租赁合作方式利用空闲农房建设“共享农庄”的,由市县政府给予奖补。对发展“共享农庄”中的基础设施和公共服务设施项目给予奖补等。

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作者:火柴火 时间:2018-04-16 17:51:37
  深度解读的结果应该是:产权不明,必有纠纷;框框太多,肯定夭折。
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