大房企先租后买规避海南限购,购房人谨防血本无归

楼主:优友 时间:2018-04-30 14:15:59 点击:5417 回复:25
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  文丨陈洪德律师

  感言:这年月,不说实话不说话已不容易,说出实话更不容易,点名道姓的说实话更是不容易中的不容易。
  作为一名律师,拙笔著文章。写的不好,别人会笑话你这律师没水平;写阿谀奉承的文章,即使说不浪费纸笔,也浪费电,丢人;敢写,写得有血性,立马就自找麻烦,文章稍有闪失被起诉到法院叫活该谁叫你水平不行;文章没有闪失,也很快就会有各种领导朋友来说情。像我这个性,不怕别人来硬的,就怕别人来软的。各种招呼之下,不删文章各种情面都下不了台。要食人间烟火,有时候就得顾及方方面面。至于那一声不吭,一个电话腾讯就得遵命将我文章删除,于我,反而倒落得清净。至于那些留言谩骂的人,我压根就当其不存在。
  昨天的文章,有人拿起电话让我删文章,说给我金钱补偿。那简直就是一种侮辱。不过这世道,很多东西都可以用金钱交换,我也很理解。但是,如果用情怀写作,岂是钱的问题。如果我写的文章,可以用金钱来收买,不管别人怎么看,对我自己来说是一个根本迈不过去的坎。
  人活一世,总要有点情怀。
  好吧,言归正传,为了让这篇文章多活几天,不点名。

  沈省长说,海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖,决不让海南变成房地产加工厂。如果海南继续变成房地产加工厂,毫无疑问将重蹈历史覆辙,90年代的房地产泡沫,2010年的国际旅游岛房地产泡沫,几乎不可避免重演,那么我们的自贸区和自由贸易港将化为房地产的广告牌。所以,政府是铁了心,坚决遏制炒作房地产,不惜全省限购,为建设自贸区和自贸港开辟道路。但是,相当一部分房企,在经济利益驱使之下,压根就没有这个政治觉悟。海南不是全域限购限售吗?那我就以租代售嘛?
  租,总不用社保或个人所得税两年证明了吧?
  租,总不限制一个家庭只能租一套了吧?

  根据本人的了解,现在的以租代售,至少有两种方式:
  1、购房者一次性缴纳总房款70%金额作为未来40年的租金,剩余的30%房款,等房产证下来后补齐。在合同期内购买所租的房产,购买价格为当初租房时的价格为准。
  2、购房者一次性缴纳大部分房款,签订20年的租赁合同,租赁合同约定20年到期后,购房者享有使用权。在合同期内购买所租的房产,购买价格为当初租房时的价格为准。

  这种所谓的租赁,说白了就是掩耳盗铃的买卖。不管是买者还是卖者,都知道租仅仅是过渡,是规避政策,买卖才是最终目的。买卖双方都在赌政府会放开限购,在过去的十几年时间的无数次限购无不证明了这一点,每一次限购之后都将是报复性上涨。买房者觉得,海南这一次也将不例外。

  《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》说:规避限购政策购买住房的个人,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在我省购房;对未完成价格备案进行销售或超出备案价格销售的房地产开发企业,依法依规严肃查处,取消网签备案资格,并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务;对违规销售的房地产中介机构及其工作人员,撤销经纪机构及人员备案资格,5年内禁止在我省从事房地产中介业务。
  这种以租代售的方式,其实就是非常明显的规避限购政策,政府要调查不?要查处不?
  我们静待政府给出处理意见。

  以租代售,购房人有没有风险?
  有!
  一旦房价上涨,开发商不按照合同出售,那么购房者将面临巨大的风险:
  1、面临合同无效的风险
  合同法已经明确:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”
  如果开发商无底线,干脆以租赁合同是规避限购政策损害公共利益为名,请求法院确认合同无效。那么合同很可能会无效。
  2、面临随时被开发商解除合同的风险。
  由于是租赁合同,开发商随时解除合同,并不需要承担多少违约责任。因为租赁合同解除,并不会给承租人造成多大的直接损失。
  3、开发商不与购房人签订《房屋买卖合同》
  从合同的角度来说,购房人享有的是未来签订《房屋买卖合同》的权利,其效力类似于认购协议。因此,一旦开发商拒绝签订《房屋买卖合同》,购房者不仅无法签订《房屋买卖合同》,而且很难获得房价上涨部分的赔偿。
  (当然,开发商一样也存在风险,如果房价下跌,购房人也将会反向操作。)

  蛋如果给苍蝇留下了缝,不叮的苍蝇,不是好苍蝇。

  相对于上面三条风险,购房者最大的风险或致命性风险在于以下:
  1、开发商将房屋抵押贷款。
  2、因各种原因房子被法院查封。
  该两种情况一旦出现,而开发商又没有能力还债或故意卷款跑路的情况下,购房者将面临血本无归的危险。
  在正常的房屋买卖中,国家为了保护购房者的利益,可谓操碎了心,设置了备案制度、预告登记制度,以及可对抗建设工程价款优先受偿权和抵押权。
  但是在以租代售中,由于买卖双方是租赁而不是买卖,国家所赋予购房者的安全屏障,统统作废,购房者是在冒险裸奔。
  可能有些购房者觉得,有些房地产公司是大公司,是靠得住的。这种想法非常要命。现在所有的房地产公司,都是有限责任公司,项目公司。其名气很大资产数千亿元的母公司,并不会为子公司欠债而买单。所以,购房人不要幻想某某集团公司会有保障之类的。乐视网劫难,贾跃亭照样远走美国,孙宏斌也是认栽走人。在巨大的利益面前,别指望谁是活雷锋。
  在生意场上,把希望寄托在别人身上,两个字,要命!
楼主发言:1次 发图:0张 | 更多
作者:ty_上升的火箭 时间:2018-05-01 19:20:20
  有道理!
作者:为你在线2015 时间:2018-05-02 06:20:45
  是个好律师
作者:TA微说99 时间:2018-05-02 08:02:09
  好律师,为你点赞!??????????????
作者:TA微说99 时间:2018-05-02 08:03:10
  我给律师点赞,天涯的拇指点赞怎变成了问号?
作者:北京国安FC 时间:2018-05-02 08:06:32
  有良心的律师。
作者:还可能 时间:2018-05-02 09:44:42
  找回密码为楼主点赞!
  这些套路有几个普通百姓能想得到?
作者:wyt971125 时间:2018-05-02 10:03:39
  有良心有正义感的律师!
作者:南海子110 时间:2018-05-02 10:31:09
  良心律师,赞!希望沈晓明和刘锡贵看到你的文章
作者:农场长大 时间:2018-05-02 10:34:55
  谢谢楼主了
作者:新英炒粉 时间:2018-05-02 11:29:54
  有社会责任感的律师,希望省政府及时阅读,限购政策更加细化,堵住漏洞,不给炒房分子有机可趁。
作者:追梦的人9G 时间:2018-05-02 11:49:11
  顶下
作者:是昔之郡 时间:2018-05-02 11:55:15
  高风险,高收益的事,一定会有人去做的。只看自己赌得起不?
作者:greatella 时间:2018-05-02 12:26:07
  不能让这样的好帖子沉下去,支持陈律
作者:劲整摁 时间:2018-05-02 12:46:26
  官字两个口,楼主何必辣么较真干嘛。你不想他们活了。
作者:Legalsystem2018 时间:2018-05-02 17:11:52
  楼主是一个有正义感,有社会责任感的律师,其见解和前瞻性比房企,比政府官员更值得点赞!“以租代售”的的把戏就是与狼共舞,一场游戏一场梦。
作者:红太狼11ABC 时间:2018-05-06 02:35:45
  嗯。不能玩这套
作者:xiaofan8886 时间:2018-05-07 10:50:11
  敢接受这种条款的客户心好大
作者:无辜的电动车主 时间:2018-05-07 11:25:15
  为律师点赞。
作者:砂之舟 时间:2018-05-07 11:46:35
  水好深
作者:熊出没请注意 时间:2018-05-07 16:38:10
  水深
作者:海洋和海洋 时间:2018-05-07 18:58:58
  有良知的人

  今天听到更深套路的操作方法,好大胆,吓到了。
作者:海洋和海洋 时间:2018-05-07 23:37:23
  @海洋和海洋 2018-05-07 18:58:58
  有良知的人

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作者:我的佳慧 时间:2018-05-07 23:38:42
  人家就是要关门起来放高门槛,要不然房价怎么飙升,怎么对得起国际两个字
作者:ding0888 时间:2018-05-08 08:52:27
  没有房产证,风险肯定很大,而且想炒房的话,你从开发商那“租”来了,你怎么把它“租”出去呢
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