海南,中国楼市里最神奇的资产标的

楼主:老馆新编 时间:2019-03-01 16:12:01 点击:5612 回复:30
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  “海南不需要做中国的夏威夷,而是应该做二十一世纪的夏威夷或者二十二世纪的夏威夷。
  (海南)另外一个定位是要对标香港,且必须超越香港。”
  听着是不是像脑子抽风了?如果这段话出自我们亲爱的马云马老师之口,你会怎么想?
  事实上,这是前端时间海南企业家咨询会上,马云发表的一个观点。
  嗯,小目标还是要有的,万一实现了呢,比如超越香港...
  
  1、我们先来看下对手盘,香港。

  三鱼以前和朋友说过,世界上有两种金融中心,一种叫国内金融中心,一种叫国际金融中心。

  前者,主要是考虑,如何把钱分配出去的问题,也就是要真正掌握金融体系话语权的那个,所以这个金融中心在我们国家,叫北京。

  后者,其实不需要什么天赋,只要自由,和高度法制,剩下的进进出出,你想怎么玩怎么玩。很可惜,目前能在这点上做到的,中国只有香港。

  而对比金融中心,香港更是国际航运中心,每年在香港吞吐的集装箱量,可以超过2000万标箱。发达的贸易,才能迭代出高度繁荣的金融需求。

  如果没有去过海南,可能各位很难想象,海南当下的基础之薄弱。

  虽然有着自由港的政策利好,但就航运来说,2017年,海南进出口总额为702.4亿元,仅占全国277923亿元进出口总额的1.7%,体量非常之小。

  金融中心,对海南,更是没边的事。

  所以,海南,对标香港,至少目前看来,实在是件没谱的事。

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楼主老馆新编 时间:2019-03-01 16:13:41
  2、然而,很多事情,往往孕育在想象力之中。

  海南目前大概有一件事情,是能和香港对标的,就是那神奇的房价。

  作为中国的一大宝岛,海南的房价,就像潮起潮落的海浪了,历经波折。从1988年开始的成立省级行政区,到2010年的获批建设国际旅游岛。这片土地上最不缺的就是各路炒房资本,10几年前海南的房地产,就是是重点以炒地、炒楼花、玩土地杆杠的楼市泡沫。

  应该说,之后的2014-2018年3月,堪称海南楼市历史上"最正常”的四年了。

  直到4.22最严政策,海南几乎可以称得上是,彻底失去房地产。

  其实我们回过头来复盘,海南楼市神奇的背后,自有其逻辑。

  我想先让大家看一组对比数据,2018年前三季度31省份“房地产开发投资占GDP比重”排名中,海南省占比达到了34%,高居榜首。

  
  毫无疑问,房地产依然还是目前海南支柱性产业。

  看起非常可观,但作为支柱性产业,2006-2017年,海南全省10年商品房成交总量67.5万套(包括写字楼和商铺)。如果剔除各种非住宅,海南全省10年,一共大约卖了40万套住宅,而例如二线城市重庆,2017年,商品住宅成交量就达到43万套。

  换句话说,海南楼市容量没有大家想象的那么大。而这和海南脆弱的生态承载力有关,而政府其实也充分意识到这点。

  应该说,早在4.22全面新政之前,政府就从环保出发,开始收紧地产政策,标志就是从1月4日开始,海南实行最严土地管理政策。
  
  但是,你没法否认,海南依然有着中国最独一无二的热带和海景资源,每年年均6万套左右供给是难以满足全国性客户需求的。至少对冬天,深受严寒和雾霾双重摧残的北方朋友来说,海南吸引力是非常惊人的。

  而且,海南还有很容易被忽略的地方在于,海南的一大投资对手盘,是东南亚。三鱼自己也对比过,不可否认,东南亚是有着比海南更优质的自然资源,和性价比。

  只是海南,拥有一件东南亚难以言喻的优势,叫确定性。也就是,海南楼市再神奇,也依然是被中国楼市包裹的,不会面对东南亚小国诸多不确定性风险,比如再重演一次98年东南亚危机呢。

  总的来说,海南整体本地供需其实供大于求(海南全省人口不足千万),但是如果能有全国性的需求能注入,那么海南楼市就是供不应求。

  而是就是海南楼市的根本性力量,无论这股需求是来炒作,是来投资,还是想养老。
楼主老馆新编 时间:2019-03-01 16:15:01
  4
  那这是否意味着,海南楼市长期依然看涨?其实我反而想谈谈海南自身。

  海南,其实更急迫的问题,不在于摆脱房地产依赖,而是基础性太差。

  简单来说,人口流入不足,人才短缺,基础设施不足,产业亟待转型,物价高。其实这几点,都不能孤立去看,甚至已经形成一个消极循环。

  这里我不罗列太多数据,以我自己在海南生活过一段时间的感受说话。比如,海南虽然是偏热带气候,物产丰富,理论上可以自己自足。但是实际上物资还是靠大陆输入。

  我曾开车经过过海轮渡,一排排过海大货车堵场盛况,给我留下深刻印象。一直规划中琼州海侠通道,至今还是空中楼阁。说白了,没有这样的基建通道,如果物流不能低成本的参与大陆打的贸易体系中来,物价这么降的下来?
  
  而生态环境的脆弱,造成的海南第二产业的薄弱,支柱产业地产和旅游,本质上并不是一个能接纳多数就业人口的产业,不要说吸引人口,本来不多的人口,也会外流。

  不过好在,国家始终惦记着这个宝岛,送出众所周知第三重礼,自贸港。

  而且,正是因为海南的基础薄弱,在战略上,有着目前中国唯一自由港的海南,有着极大的想象空间,比如马云的话,还有些,大家可以体会下。

  “海南自由贸易港的最重要的价值,不仅要建一个港口,而且要积极参与世界贸易游戏规则新规则的制定和打造。

  海南在贸易方面可对标香港实行税制改革,在海南全岛流通和消费领域取消关税和增值税。

  取消不必要的进口管制,允许货物自由进出和流转。

  ...”

  其实就是我们目前改革深水区的要做的事,在海南自贸港里,我们平常一些敢想不敢做的硬骨头,比如资本自由流通之类的,是完全可以先行探索,先行实验的。

  当然,这些都是想象空间,不过,有时候想象往往有着某种预期的含义。
作者:湿特蓝 时间:2019-03-01 16:22:07
  以你的文化水平当然理解不了马老师的话。做二十二世纪的夏威夷,不要做21世纪的夏威夷。意思是要建一个有先进理念,和本世纪夏威夷不同的海南。如果只是想建21世纪的夏威夷就永远只能跟在别人屁股跑,走别人的老路。
  这是马老师对海南的期许,指点海南换道超车。
楼主老馆新编 时间:2019-03-01 16:22:31
  4
  想象毕竟是想象,虽然海南未来,相当程度取决于转型和自由港的成功与否。但说回现实,楼市依然是当下海南不可避免的现实。

  2017年,海南的税收中,房地产占49%,投资占了51%。

  加上春节还是海南房地产的传统旺季,虽然被锁死,也留下各种入户小缺口,所以相信感兴趣的人不少,简单聊下。

  一句话,三鱼眼中的海南市场,不是铁板,是分化。

  海南虽小,格局上,却分为5块,南方三亚,北方海口,东线,西线,中部山区,大致和海南规划中5大组团差不多。

  
  我们再配合下,海南各市的房价地图,一一道来。

  
  南方三亚,成名已久,不消多说,连同一旁陵水,也是能在中国房价中排名前列的。

  事实上,很多人以为海南都四季如春,却不是的。由于中间五指山山脉阻隔,加上最接近赤道,南部这一片,才能做到真正的四季如夏。

  
  拥有最好自然资源,自然价格全岛最贵,不过还是那句话,富人之间游戏。

  对了,有两地值得注意。一者,正是因为四季如夏,长期反而不适合生活,二者,作为只有50万人口旅游城市,外来候鸟是绝对的主力,所以这样限购下,往往是最容易受伤的。

  北方海口,这是海南我最看好的地方。

  毫无疑问,作为省会,海南科教文卫中心不必说,实际上,海南也在逐渐开始强省会之路,未来,海南资源将加速像海口聚集。

  而只有海口能做到,有本地刚需托底,实际上,虽然海南封岛,但海口新房却依然旺盛。
  
  截至2018年11月末,海口的住宅库存只有240万平米,相比2017年末减少了90万平米,去化周期只有6个月。

  或者说,整个海南市场,只有海口楼市是有双保险,经得起封岛的折腾。

  更重要的是,海口也将是自贸港最大预期所在,所以理解这些,你就不难理解,为什么海口在一周前,居然逆势加强调控了。

  东线和西线,应该说,东线的基础设施和配套是好西线不少的,但本质,其实差不多,尤其东线价格和海口不相上下,但是实现配套还是长远预期,都是差于海口的。

  当然,如果你坚持两地的性价比,那么不要贪图便宜,贵点的东线比西线好。

  最后,最便宜的中部山区,如果你对海南的山有兴趣的话,我也无话可说。

  5
  人来人往,潮来潮去。

  但海南最美样子大约有两种:

  一种,过往,刀耕火种,日落而息。

  一种,未来,从容克制,涅槃重生。
作者:白浪哥0 时间:2019-03-01 20:46:41
  写的不错。文采很好。支持一个。不过南边的房价除了三亚 陵水。其他的房价没东的高。
作者:千里之遥cq 时间:2019-03-01 23:05:44
  我连续8年到海南海口过冬,基本每年来住半年,对海口的印象是,海口交通条件不错,气候好,空气质量好,海景好…,但是,没有好好利用这些资源,海口城市规划建设太差…
作者:杨去125 时间:2019-03-02 08:58:55
  海南自贸区说明白了就是给国际游资在全世界经济动荡时,开了一个准备容纳所以资本的自留地,
  。可以类比二战上海,哈尔滨那时聚集的犹太人社区,。雄安新区是准备承接联合国的地方。这些都是以20。30年为规划的。
作者:杨去125 时间:2019-03-02 09:00:49
  所以我很看好海南的国际化,世界越动荡,海南越繁荣,不急三战不远。
我要评论
作者:南天一茱 时间:2019-03-04 15:28:16
  1、海南的“所谓”自贸港建设能不能成功先别跟这个比那个比,在中国版图上你跟谁也比不了,在世界范围内你跟香港和新加坡以及迪拜也根本不能比。

  2、先跟自己比,能够在原来比较低水平的发展基础上取得高水平进步,就是成功了。



  3、先别听他们吹嘘了什么,鼓吹了什么,你跟海南基础的公务员接触接触看看他们的思想状态和认识水平,就知道在海南岛这个边陲小岛,经济欠发达,思想偏保守的地区建设一个所谓国际一流营商环境的自由贸易港有多难了。

  4、对那些买了海南违法建筑的岛外投机客们说一句:别再幻想海南各级政府会为你们的投机心态买单,一分都不会。
  过去一段时间以来海南各地开始拆除违章建筑,这些违章建筑多数为小产权房,建设者大多数来自内陆商人,他们以合作开发的名义,非法占用农田、土地、林地资源,擅自变更土地用途建设小商品住宅,且建成后价格高于建设成本数倍,试图获取暴利。也就是打着农业合作为幌子的“大棚房”。
  如果你们想挽回损失,请找老板(黑心老板)。

  5、那些买了海南偏远房产嫌弃这个嫌弃那个的岛外投机客们,海南还很落户,交通医疗甚至环境也是你们想想的那么好。虽然海南没有大规模重工业,但小规模的工业还是有的。你们既想要海南的全年无冬,冬天如春,又想要北上广的医疗什么美国夏威夷甚至澳洲悉尼的医疗,海南的房价也不会是1.5万了。想走的赶紧走,想卖的赶紧卖,不然等着海南开始收你的空置税或者房产税,你就傻眼了。
作者:为谁服务 时间:2019-03-04 23:03:41
  黄粱美梦再而三。
作者:bcwe 时间:2019-03-04 23:15:44
  这些骗子为了骗这些买房的,甚至跑到国外造房子等着中国人去买。中国人在国外吃中国人。
作者:心灵微笑 时间:2019-03-05 01:13:42

  房产是不动产,不单单是海南,是中国人的传统观念。
作者:天天POP 时间:2019-03-05 09:50:48
  开车环岛走走,我们海南也是有辽阔的土地的,房地产开发的土地仅占多少?!而没了房地产,海南的发展方向更迷茫,海南的产业路更无底数……
作者:竹素园主人 时间:2019-03-05 11:46:05
  海南就如一个光棍,当年穷愁潦倒,全凭大陆人来买房才过上好日子。如今又后悔与这些大陆穷人结合,想踢掉这些大陆低端客,再与富豪结合。可是优质地段几乎售完了,怎么办?海南正在犯难中,在思考对策。
  不过,再怎么动脑子,海南也不会想出什么高明对策。虽然是省’,但水平总还在地区一级。
作者:大好人 时间:2019-03-05 13:00:44
  靠房产,最终是靠不住的
作者:lj1203 时间:2019-03-05 14:47:24
  @杨去125 2019-03-02 08:58:55
  海南自贸区说明白了就是给国际游资在全世界经济动荡时,开了一个准备容纳所以资本的自留地,
  。可以类比二战上海,哈尔滨那时聚集的犹太人社区,。雄安新区是准备承接联合国的地方。这些都是以20。30年为规划的。
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  是你自己认识到的,还是看文章看到的? 这个认识相当深刻牛逼呀~
  • 杨去125: 举报  2019-03-05 16:56:36  评论

    很多信息综合,谁能想得到60年左右就提到雄安新区了,为了三沙市填岛准备了20年,所以百年未有之大变局。就是中华民族重登民族之巅。
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作者:佛理4593 时间:2019-03-06 18:31:15
  赞同楼主观点
作者:南茂场 时间:2019-03-08 08:50:32
  @竹素园主人 2019-03-05 11:46:05
  海南就如一个光棍,当年穷愁潦倒,全凭大陆人来买房才过上好日子。如今又后悔与这些大陆穷人结合,想踢掉这些大陆低端客,再与富豪结合。可是优质地段几乎售完了,怎么办?海南正在犯难中,在思考对策。
  不过,再怎么动脑子,海南也不会想出什么高明对策。虽然是省’,但水平总还在地区一级。
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  @tngal 2019-03-08 02:43:59
  卸磨杀驴,早就开始了:不允许大陆人买房,不允许大陆人买车,让大陆人待不下去。
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  要吸引高端客户,以前是来者不拒。现在发现不对路了,认识到海南的资源有限,才意识意到海南的资源宝贵。
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