海南限购一周年:理想和错觉

楼主:霜天冷雨 时间:2019-04-22 10:43:55 点击:8982 回复:36
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  全中国只有一个海南岛。正是基于独一无二的地理和气候条件,海南成为旅居和投资房地产天然的热土。

  正值海南岛自贸区一周年,及海南最严限购一周年之际,关于海南房地产政策的任何动向,很容易让岛外群众产生海南岛房地产调控出现松动的错觉。

  自去年4月22日开始,海南开始实施最严全域限购。海口、三亚、琼海这些城市需要五年社保或个税才有资格买房;其他原本未限购区域也要求两年社保或个税。这直接封死了岛外投资客的路径。

  完全超越一线城市的房地产调控政策,杀伤力自是不容小觑。


  单就今年一季度来说,4月18日发布的数据显示,海南省的房地产开发投资下降34.6%,房屋销售面积同比下降64.1%至185.73万平方米;房屋销售额仅316.22亿元,同比也大幅下降58.8%。

  限购的影响实实在在,那么,海南是否真的如一些猜测般,顶不住严控房地产带来的经济下行压力,已经开始为楼市复苏打开口子了呢?


  不妨来看看这些所谓的“政策松动”,具体说了什么。

  3月15日,海南省住房和城乡建设2019年度工作会议上决定,房价总原则上均价不能上涨,但要避免采取“天花板”一刀切的方式,按区域和项目科学合理定价。

  但前提是,“今年海南继续严格执行全域限购政策,严格落实调控任务,保持调控政策的连续性、稳定性,坚决遏制房价上涨。”这意味着,项目预售价放开几乎不可能。

  随后在3月29日,海南出台《关于完善人才住房政策的补充通知》,强调了对一些引进人才在海南买房的资格和信贷有些照顾,并非对所有岛外人员放开。

  相比这些政策引起的市场躁动,海南本地从业人员到镇定得多。界面新闻就这些房地产微调政策采访时发现,无论是中介机构和市场人士,还是房企从业人员,均对上述举措表现较为淡定,不为所动。


  一位海南本土房企营销总直截了当指出,“没意义,地方政府不放松,海南政策没有改变”。


  海口链家旅居总经理安蔚分析称,虽然看上去购房客户的门槛在放松,但是房地产供应端在收紧。

  “ 比如近期出台的,励存量商品住宅用地转型利用,对不能转型用于产业项目发展的存量商品住宅用地,政府将有偿收回或采取土地置换方式促进其退出。“

  海南省已要求各个市县必须按照计划安排当年的住房建设指标,项目没有获取年度计划指标的,无法办理相关手续,土地、规划、建设、销售各个审批环节均受限。这意味着,以前房企在海南所囤下来的住宅用地,将不能再继续进行地产开发。

  所以在安蔚看来,政策这么“一松”“一紧”下来,就可以明显看到政府现在的调控力度依然很严格,虽然有政策口子,提出避免“限价一刀切”,但同时也要求30天内完成备案,目前仍未看到限价细则出台。

  市场艰难,但生意总有人做。

  2018年海南房地产销售超过百亿的房企仍然有碧桂园、雅居乐、恒大和融创,这四家均为在海南深耕或重仓型房企。但业绩分化也明显,TOP4房企占TOP10房企成交总金额的七成左右,与第二梯队拉开了非常大的距离。

  海南岛的最严限购自然带来了一轮残酷的洗牌过程,那些当初犹豫迟迟没有落地生根的房企或将就此痛失入场券,而重仓下注的企业则保留了火种。

  谁也不知道市场冬眠将有多久,但这些企业最有可能等来春天。

  富力地产董事会 李思廉一直鼓吹海南房地产政策将会放松。这并不难理解,2018年内,富力地产在海南的土储占到了年内新增土储的13%,全部土储的7%,总货值约500亿左右。

  2019年,富力海南销售目标定位90亿,相较2018年的60亿,有50%的增长,但这显示是一个高难度的任务。

  一位曾在十强房企海南事业部任职的房地产从业人员告诉界面新闻,他近期准备跳槽到融创。因其老东家在海南储备不足,目前在到处找项目。“融创有点逆势而上,他们项目很多,还在扩规模。”当然,进入融创后,个人薪资待遇也有了进一步的提升。

  根据融创的官方口径,公司目前在海南全省有22个项目,总土地储备442.34万平方米。

  海南融创回复界面新闻称,公司正常的人才招聘和投资都在进行中,至于所谓“逆势扩张”,只是公司长期看好海南自贸区的发展。

  在众多重仓海南的房企中,雅居乐是非常特殊的存在,这家广东房企的鸡蛋,多数放在了陵水县的篮子里。

  陵水县属于北纬18度地区,常年的气温与三亚差距很小,具有得天独厚的地理优势,这对于内地去海南岛购房主要图冬季天气暖和的人来说,自然是仅次于三亚。

  2017年,海南市场火热时,雅居乐全年销售897.06亿元,同比大涨52.36%。其中陵水清水湾项目单盘既有178.9亿元销售,占全年业绩的五分之一。而2018年,海南市场只贡献了约100亿销售额,大幅下滑,这也直接导致雅居乐在2018年没有完成年初定下的目标。

  雅居乐重仓的陵水县在此次海南最严调控中,也感受到了最大的凉意。

  根据官方统计数据,2018年,该县地区生产总值完成159.2亿元,同比仅增长0.5%,增速排名全省倒数第二。而仅仅一年前,陵水县的GDP增速高达8.3%,并列全省第一。

  虽然陵水县只是海南发展过度依赖房地产的一个极端案例,但这种极端背后也揭示了经济运行的巨大硬伤。

  一般而言,房地产开发投资占GDP比重,可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度,占比越高, 说明经济对房地产的依赖度越高。2018年前三季度,海南房地产开发投资占GDP比重为34%,在全国所有省份中排名第一,远超第二名安徽省的22%。

  根据海南统计局官方口径,2018年,海南省固定资产投资(不含农户)比上年下降12.5%。其中,房地产开发投资下降16.5%,非房地产开发投资下降8.4%。 全省房屋销售面积1432.25万平方米,比上年下降37.5%;房屋销售额2083.29亿元,下降23.2%。

  这直接导致2018年海南全省GDP增长5.8%,低于预期目标1.2个百分点,在全国各省GDP排名中倒数第四。剔除房地产业后,海南省2018年全年GDP(不含房地产业)增长7.6%。


  
  海南各区县2017和2018年GDP对比 来源:海南省统计局


  更为残酷的是,海南前期房地产投资滞后效应带来的下行压力预计还将继续,而2019年或将迎来更严苛的考验。

  海南省房地产投资占比在2015年达到近十年来的峰值,占全省固定资产投资总额的55.6%,2016年全省房地产投资占比是近十年来的次峰值,占比53.2%。

  海南省统计局通过对全省历史数据的数学建模发现,全省固定资产投资对GDP的影响峰值大约会出现在3-4年后,即2015年至2016年的投资结构的最大效应将会在2019年前后出现,而此时恰逢海南房地产调控最严厉时期,这部分滞后的投资效应不但不能显现,还会对经济增长带来一定的下行压力。

  还有更糟糕的,因为房地产前期投资占比过高,对生产类投资具有明显的“挤出效应”,海南省原存量产业发展内生动力不足的状况会有所显现。

  至此,再回看前述所谓“政策松动”即不难发现,其根本用意并不在为楼市打补丁,而是为产业调整、招商引资和人才引入做铺垫。


  正如一位海南市场人士对界面新闻所说:“海南政府现在实质压力并不在楼市好坏”。


  2018年,海南进行了轰轰烈烈的“百日大招商”。截至当年年底,全省共签署各类协议230个,已注册项目公司106个,其中已落地并开工建设的项目54个,有58家企业申报总部企业。最终,有30家企业被认定为总部企业,其中海口市22家,三亚市8家。

  这30家企业中,太平金融认定为跨国公司地区总部,阿里巴巴(海南)有限公司、中免集团(海南)运营总部有限公司等22家企业认定为综合型(区域型)总部,其他7家企业被认定为高成长性总部。可以看出,综合型总部或区域总部成为海南落地总部企业主体。

  但是上述项目落地经营情况还处于起步阶段,总部经济2018年全年仅为海南全省GDP增长贡献0.2个百分点,新增动能发挥作用还要培育,短期内无法弥补由于房地产业下滑造成的缺口。

  就去年来说,电信和互联网产业,以及旅游业的较快发展,是主导海南非房地产业增长的主要力量。两大行业2018年拉动GDP增长4.6个百分点,对非房地产业贡献率达59.9%。

  人口方面,年末海南全省常住总人口934.32万人,比上年末增加8.56万人。百万人才进海南,也还需更多努力。

  海南省要摆脱对房企地产依赖、重新调整产业结构的决心已经表露无遗,但这这并不代表开发商就彻底出局了。

  融创中国就把新设立的文旅集团总部放在了海南,计划重点在海南发展文旅产业。孙宏斌也曾多次谈到,“海南市场就是中国消费升级的地点。我们对海南特别看好,有这么多好的利好都还没有兑现。”

  刮骨疗伤,腾笼换鸟,如今摆在海南面前的,是比房地产好坏更有意义的新命题。

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楼主霜天冷雨 时间:2019-04-22 10:45:19
  每一个房产企业都说看好海南,难道只是为了把房子卖出去?
作者:补丁传奇录 时间:2019-04-22 14:08:41
  市场看好 房价不会降
作者:DKMNN 时间:2019-04-22 17:01:12
  北京上海的投资商去了一趟江东,听说房地产限购限价,个个都连夜做火车回家了,买的站票
作者:yanyan9116 时间:2019-04-23 08:57:47
  海南的房地产产业现状太畸形了,至少20年才会好起来
楼主霜天冷雨 时间:2019-04-23 09:03:05
  @yanyan9116 2019-04-23 08:57:47
  海南的房地产产业现状太畸形了,至少20年才会好起来
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  说实在的。不管涨还是降,总被有心人解读
作者:夜深人静意不平 时间:2019-04-23 09:13:26
  海南做出限购决定的那一刻起,就应该有破斧沉舟的毅力,不要再借着各种“借口”放松或放宽
作者:安达1 时间:2019-04-23 09:14:46
  必须咬住啊,有多少本地居民还没买得起房呢
作者:智慧金刚 时间:2019-04-23 09:17:17
  @霜天冷雨 2019-04-22 10:45:19
  每一个房产企业都说看好海南,难道只是为了把房子卖出去?
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  虽然不想承认,但是你说得对,本质还是为了卖房子赚钱
作者:极地温度 时间:2019-04-23 09:22:42
  就是有权利瞎折腾,全国都是实验田
作者:nwcat114 时间:2019-04-23 09:30:00
  这个世界上从来就没有只赚不赔的买卖,俗话说得好“杀敌一千,自损八百”,刮骨疗伤是自己可以做到的,腾笼换鸟就不是一厢情愿的事情了!
作者:明明快长大 时间:2019-04-23 09:30:49
  2017年海南全省年末常住人口925.76万人,较上年增加8.76万人。
  2018年海南全省年末常住人口934.32万人,较上年增加8.56万人。
作者:明明快长大 时间:2019-04-23 09:31:35

  
作者:明明快长大 时间:2019-04-23 09:32:02

  
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作者:回忆往事专用马甲 时间:2019-04-23 10:09:39
  杀敌一千,自损八百。
作者:jiangyue99 时间:2019-04-23 10:18:47
  那些房地产开发商扪心自问一下,你们的房子值这个钱吗???或者说房子的质量对得起这么高的价格吗???
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作者:白浪哥0 时间:2019-04-23 12:30:56
  @DKMNN 2019-04-22 17:01:12
  北京上海的投资商去了一趟江东,听说房地产限购限价,个个都连夜做火车回家了,买的站票
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  这样的投资商要来做什么?
  • sqage: 举报  2019-04-23 15:46:18  评论

    他在调侃投资商被限购吓跑了,而不是真的过来后卖站票回去。
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作者:天天小戒 时间:2019-04-23 12:50:54
  土地储备,放着不用政府不收回吗?
作者:镇魂青年 时间:2019-04-23 15:38:47
  加油
作者:镇魂青年 时间:2019-04-23 15:38:52
  顶
作者:镇魂青年 时间:2019-04-23 15:38:58
  顶
作者:我型我秀1968210 时间:2019-04-23 15:43:53
  限购表面看可以让本地人轻松一点买房。但是没有了外地人带来的资金和消费,经济发展必然受到影响。
作者:刁民想害朕123 时间:2019-04-23 15:46:20
  海南限购的目的是把房地产和炒房客赶走,把年轻人才流进来
  • ty_海边的螃蟹1: 举报  2019-04-23 18:55:04  评论

    年轻人来干什么?除去公务员,医生教师,海南有什么工作吸引外省的年轻人,过来打彩票喝老爸茶差不多
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作者:白浪哥0 时间:2019-04-23 16:00:30
  @我型我秀1968210 2019-04-23 15:43:53
  限购表面看可以让本地人轻松一点买房。但是没有了外地人带来的资金和消费,经济发展必然受到影响。
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  哪怕发展是慢点。也不能牺牲本地人的利益吧。。就算发展快速飞涨,和本地人没有关系 又有什么意义??
  • ty_渔夫675: 举报  2019-04-24 13:14:41  评论

    上海的发展就是牺牲了本地人的利益的,引来了外来资金和人才造成房价、物价飞速上涨,就业竞争激烈,汽车限牌造成一个牌9万元还拍不到而外地牌照在上海畅行无阻。所以以海南人的思维海南无法发展是必然的
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作者:我型我秀1968210 时间:2019-04-23 18:44:05
  @我型我秀1968210 2019-04-23 15:43:53
  限购表面看可以让本地人轻松一点买房。但是没有了外地人带来的资金和消费,经济发展必然受到影响。
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  @白浪哥0 2019-04-23 16:00:30
  哪怕发展是慢点。也不能牺牲本地人的利益吧。。就算发展快速飞涨,和本地人没有关系 又有什么意义??
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  外地人抢了本地人的钱吗,什么叫牺牲本地人利益?外地人把挣来的钱花在海南,这是为海南做贡献呀。外地人吃穿,住,行,都是交了钱的呀。怎么不理解啊。
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