海南的房价还能涨多少?

楼主:铃铛的世界 时间:2019-07-08 15:29:49 点击:9575 回复:27
脱水 打赏 看楼主 设置

字体:

边距:

背景:

还原:

  文/海南陈静之
  根据国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,截至2019年5月,海口新房销售价格从2017年12月起至2019年5月,已经连续上涨18个月,从2017年1月起至2019年5月的29个月中,销售价格环比上涨的月份有23个,累计增长29.72%。二手房销售价格,同期也累计增长15.54%。
  根据安居客的数据,2017年1月至2019年5月,海口市二手房销售价格的累计涨幅不止15.54%,而是高达108%。这一增幅更符合人们的实际观感。
  
  (数据来源于安居客)

  海口房价,在 8000元左右的位置徘徊多年后,从2017年一季度开始快速上涨,在2018年二季度海南出台号称“壮士断腕”的史上最严限购政策之后,依旧继续上涨,直到当年四季度才开始往下微调。

  在限购政策影响下,2018年全年和2019年前五个月,海口市的房地产销售面积和销售额均大幅下滑。

  
  (数据摘自海口市统计月报)

  但是,成交均价仍然有较大的涨幅,2019年前五个月成交均价16211元/平方米,2018年销售均价为13233元/平方米,上涨了22%。

  再看全省的情况。同样地,2018年和2019年前五个月投资和销售均出现巨幅下滑,下滑幅度比海口市的还要大,成交均均价也同样明显增长,从2018年的14546元/平方米增长至16151元/平方米,增幅11%。
  
  (数据摘自海南统计月报)

  因此,2019年前五个月,无论是海南省还是海口市的房地产市场,其特征都是投资、销售量大幅萎缩,但是成交均价均有较大幅度的上涨。尤其是海口市,房地产投资占固定资产投资的比重达到48.4%,虽然挂牌价略有下降,但成交均价实际上涨了22%,“房住不炒”的调控目标面临巨大挑战。

  11%!22%!一不留神,又涨了这么多!
  
  随着成交量的持续下滑,实际成交价格能否还能维持上涨态势?海南的房价,靠什么续命?

  2019年6月底,海南有关部门出台关于人才住房政策的补充通知,将购房缴交社保的年限要求由5年或2年统一调低为1年,同时放宽了急需人才购房的限制条件。这是自今年3月海南出台人才购房的补充通知后再次出台政策降低引进人才的购房门槛。
  
  在各类政策的刺激下,海南的房价是否还能继续上涨?

  下面从金融、土地供给和人口三个方面进行探讨。

  01
  —
  个人住房贷款蹭蹭蹭往上涨,海南人还有多少购买力?

  2015年起,海南的中长期消费贷款余额,也就是住房贷款余额开始蹭蹭蹭地加速往上窜,2015年至2017年,住房贷款增量每年几乎以翻倍的速度增长,到2018年受限购政策影响开始回落,2019年1-5月,继续下降到只有87亿元。受住房贷款快速增长的拉动,海南住户贷款从2015年的900亿元增长到2019年5月末的2616亿元。

  
  (数据来自人民银行公开的统计资料)

  海南人手里还有多少可以买房的钱?

  2019年5月末,海南省住户存款余额为4444亿元,比2018年末增加228亿元;住户贷款余额2616亿元,比2018年末增加162亿元。要特别说明的是,住户贷款余额中至少有70%以上是房贷。截至5月末,海南省住户贷存比59%,也就是说每10块钱的存款对应着近6块的贷款。

  这个数字,在2012年时,只有21%,到了2015年,贷存比也只有30%,经过2016-2018年的又一轮房价翻番的疯狂,海南的贷存比接近60%并将于2019年毫无悬念地超过60%,这意味着海南人将背负不少于2000亿元的房贷。当然,外地炒房客也承担了相当一部分。

  2018年海南人的可支配收入,扣除社会消费品零售总额,大概还有六百多亿留在手里,不出意外,今后各年海南人每年手里的余钱大概不会比这个数字多太多,算700亿元,其中大概有60%变成存款以用于未来的教育医疗等支出,大概还剩下200亿元在手里,扣除用于购买金融资产和其他的投资,对于年交易额已经达到2000亿元的房产市场,海南人手里还有多少钱可以用于购房?

  存贷款情况反映的只是本地居民的购房能力。海南楼市,更要关注来自岛外的购买力。在限购政策没有全面放开的情况下,恐怕,真的要指望落户的“人才”来支撑高房价了。

  除了居民的购买力,还需留意,目前的利率水平处于历史低位;且过去十年年M2增量年均13.5万亿元,货币明显超发,截至今年5月末,M2余额189万亿元,比2018年年末增加了6.45万亿元,M2仍保持较高增速。低利率和货币超发,这都是会刺激房价上涨的因素。
  
  

打赏

5 点赞

主帖获得的天涯分:0
举报 | | 楼主 | 埋红包
楼主发言:3次 发图:16张 | 添加到话题 |
楼主铃铛的世界 时间:2019-07-08 15:34:24
  02
  —
  土地供给

  海南省在2018年4月出台的《关于进一步稳定房地产市场的通知》中明确提出:
  “建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。”

  2019年初,海南省住建厅有关领导透露,2018年海南省供应住宅用地88公顷,比2015年减少了88%。

  海口2018年的住宅用地供给量也有大幅减少。根据海口市国土局公布的数据,海口的住宅用地供应,高峰期在2012-2017年,年均供应126公顷,到2018年已锐减至47公顷(土地用途为“城镇住宅用地”和“其他普通商品房用地”),仅为2015年供应量的37%。

  
  (数据整理自海口市国土局公开资料)

  过去十年,拿地成本最高的年份是供地面积最少的2018年,包括“其他普通商品房用地”在内,2018年平均拿地成本大概是558万元/亩,折合大约8400元/平方米。
  
  需要留意的是,2019年上半年,海口市住宅用地的供应量已基本和2018年持平,达到43.6公顷。2019年全年的住宅用地供应将毫无悬念超出2018年。

  今年年初,海南省有关领导透露,海南将鼓励存量住宅用地逐步转型或退出。但是,在房产销售锐减导致财政收入增长动力不足的情况下,海南能否坚定“壮士断腕”的决心,继续控制住宅用地的供应,有待观察。若海南继续控制土地供给,将可能刺激房价继续上涨。

  03
  —
  人口

  《海南省总体规划(2015-2030)》对海南人口的预测是:“按照国家有关规范,预测2020年海南省常住人口为1084万人,2030年为1268万人。”

  2018年5月出台的《百万人才进海南行动计划(2018—2025年)》则提出:到2020年,吸引各类人才20万人左右;到2025年,实现“百万人才进海南”目标。

  2018年,海南省常住人口为934.32万人,要在2020年实现总体规划提出的人口目标,海南需要在三年里增加150万的人口,这是不可能的。

  根据人口的自然增长率推算,不考虑流动人口变化,在静态增长的情况下, 2020年,海南人口大概是951万人,到2025年,最多达到994.8万人。
  
  (数据来自海南省统计公报)

  过去十年,海南年均人口增量为8万人,这基本上就是人口自然增长的增量,流动人口的增量占比很少。再考虑人口结构,海南省2017年0-14岁人口比例比2000年减少了8个百分点,同时65岁以上人口增加了1.5个百分点,随着人口老龄化程度加剧,海南的适龄购房人口将逐步减少。
  
  海南人口的自然增长,支撑不了高房价。只有源源不断的人口进入城市,才可能形成支撑高房价的基本面。不难预见,未来海南城市人口的增量,主要来自引进的人才和本省农村进城的人口。

  海南的人才引进,情况如何呢?

  今年3月份两会期间,海南省有关领导透露,截至3月份,海南省共引进人才约4.2万人。
  
  另据报道,海口市2018年引进人才1.49万人,约占全省50%左右。又据海南日报的报道,2018年5月13日至2019年5月13日,海口市共引进人才2.66万人,相互对比,意味着2019年的前五个月,海口市引进了1.17万人。
  
  另外,三亚市2018年各类人才落户1.21万人(含随迁人员)。

  根据前述数字推算,2018年海南共引进人才约3万人。要实现2020年共引进20万人才的目标,海南省还需加大工作力度。

  城市人口的另一个来源就是农村人口进城。2018年,海南的城镇化率为59%,距离达到城市集群70%的城镇化率还有11个百分点,未来十几年,城镇化的推进将为海南增加近百万的城市人口。这些进城的人员,将是未来房产市场的生力军。
我要评论
楼主铃铛的世界 时间:2019-07-08 15:33:18
  04
  —
  海南房价未来的走势会如何?

  各种因素之外,影响全局的,则是海南的经济发展,海南能否借助自贸区港建设的东风,在未来几年内完成产业结构的调整和升级转型,将极大地影响海南房价的走势。

  下面,结合前面的分析,将影响房价的各类因素做一个归纳。

  
  房价上涨的驱动因素

  低利率:如前所述,目前的利率水平处于历史地位,五年以上的贷款利率只有4.9%。

  控制土地供给:海南省2018年开始的住房政策调整目标之一,是严控住宅用地的供给,2018年的住宅用地供给量达到历史地位,这将是未来两年房价上涨的一个重大的影响因素。
  类似的事例在香港等典型的房地产市场曾经发生过。1984年《中英联合声明》要求香港“每年供地规模不超过50公顷”,限制了土地供给量,是香港楼市自1985年起连续上涨的重要影响之一。2002年香港宣布“取消拍卖土地,暂停‘勾地’一年,直至2004年5月再作土地拍卖”,加剧了土地供给的短缺,也是香港自2004年起房价迅速上涨的主要推手。

  加大人才引进力度:显而易见,不再赘述。

  继续推进的城镇化:城镇化的推进速度也影响重大。城镇化的推进将为城市发展提供更多的人口和土地,促进经济发展,产生更多的税源。另一方面它也要求政府加大基础设施建设的投资。城镇化的推进与地区政府的财力 和城市规划、治理水平密切相关。

  不断完善的交通设施:这是城镇化发展的一部分。近年来海南的交通设施建设成绩显著。
  城际之间,东西环高铁贯穿全岛,中线高速顺利开通,更加完善的城际交通网已经在规划中。
  城市内部,海口于7月1日开通了市郊列车,将成为海口市轨道交通网中的骨干线路。近年来,随着城区的扩大,海口的交通设施建设随之发展,早在2011年海口就开始轨道交通规划的编制,八年后终于开始投运。
  众多一线城市发展的经验已经表明,交通设施的建设对城市的发展有着积极的促进作用,如香港于1970年开展的“新市镇计划”,随着1979年第一条地铁“观塘线”的开通,及随后的荃湾线等路线的投入运营,广大的新界农村地区与繁华的港九城区连接得更加密切,新界原先的农村地区也逐渐生长出一片片现代化的城市区。海口正在发展中的城市交通网将未来海口未来的城镇化提供有力的支持。

  自贸区港建设:短期政策效应明显,前路如何有待观察。

  房价上涨的抑制因素

  孱弱的存量购买力:前述分析,目前海南居民除去必要的消费和储蓄外,每年大概有不到三百亿元用于投资,这些存量资金无法支撑起一个已经达到2000亿元的市场的持续发展。对于刚需来说,购买将极可能是一件掏空六个钱包的事情。

  限购政策:一是取消了外省人士的购房资格,对于海南这样一个主要依靠岛外购买力支撑的区域市场,这是极其关键的影响因素。二是提高了首套房和二套房的首付比例,降低了杠杆率,既提高了刚需购买首套房和满足改善型需求的门槛,也抑制了炒房客的投机冲动。

  逐渐老龄化的人口结构:影响是适龄购房人口将不断减少。

  低收入水平、高生活成本:海南的痼疾,无法根治。

  政府的住房保障措施:从2010年之后开始的公租房、经济适用房等政策除了便利了一部分体制内人群和少数本地居民外,对房价的缓冲可谓完全失败。有关部门再提“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,姑且乐观视之,将其作为平抑房价上涨的一种可能。

  内地的住房保障政策,很大程度上借鉴了香港的做法,然而同样与香港一样,无法解决提供足够多公屋的问题,管理水平更是难与香港政府相比,以致保障性住房怪象跌出问题频频,亦已积重难返。

  德国房价是世界各国住房市场的一朵奇葩,房价长期稳定,原因在于德国的住房制度设计以居住为导向,政府能保障充足的住房供给,并发展了规范发达的租赁市场。中国在种种经济适用房丑闻之后,提出的“租购并举”会是怎样,保持审慎乐观。

  流动性:这是个谜。

  低利率、城镇化的发展和自贸区的政策红利等因素,利好海南房价的上涨,人口和收入水平,包括本地的经济发展水平无法提供支持房价持续上涨的基本面。长期来看,海南的房价仍将是大概率上涨,但是需注意短期房企的资金流动性和政府能否有足够的财力推进各项基础设施建设,短期内,政府是否真具备“壮士断腕”的决心,斩断岛外购买力的涌入,也是一个关键的影响因素。

  易居研究院今年年初发布的全国重点城市房价收入比排行榜显示,三亚市以29.8位列第二,海口市以14.6位列第十四,这意味着,按照目前的收入情况和房价,三亚市民不吃不喝三十年才能买得起一套房,海口市民情况好一些,也得不吃不喝十五年。海南的高房价和低收入,在很大程度上成为人才流入的一个重大的障碍,政府的主事者在设计相关政策前,也许应该听听下面这首歌:
  最后,跟大家分享个段子:
  
  至于海南房价还会涨多少?这是一个复杂的问题,本文仅针对现有资料做探讨交流,不构成任何投资建议。由于所知有限,学识浅陋,所言难免有错漏,在此亦请列位看官多加指正。
  • 长路漫漫醉酒当歌: 举报  2019-07-09 13:59:04  评论

    首先,这女的蠢。有上进心也要看实力,有上进心又有实力的,一年工资全款买海口两套房也没啥压力,而没上进心的只能吃老本,有上进心的可以不断的创造社会价值,并接实现自身价值,不断进步,不断创收,一般来说,短期可能看不出差距,但是十年后,你会发现吃老本的那个,远不如奋斗的那个。
  • 我的佳慧: 举报  2019-07-10 09:41:45  评论

    能看明白的这种女人也不是一般女人了,一定是在背后能支持你动力的女人,不是好吃懒做那种~
我要评论
作者:海南龙哥 时间:2019-07-09 16:39:33
  海南房子空置率是多少呢?空置率高,说明房子很多都在炒家手中,总会有破的时候。
作者:小房子大樱桃 时间:2019-07-09 17:40:58
  数据说话,就事论事,好文!
作者:月清江 时间:2019-07-09 19:32:55
  地产兴邦实业误国
作者:爱上天堂连锁 时间:2019-07-10 09:33:01
  海南房地产政策如果学香港,看看香港的房价就知道。如果学新加坡 学德国,还有得救
作者:爱上天堂连锁 时间:2019-07-10 09:45:18
  @爱上天堂连锁 2019-07-10 09:33:01
  海南房地产政策如果学香港,看看香港的房价就知道。如果学新加坡 学德国,还有得救
  -----------------------------
  但看看香港现在社会撕裂得程度,作为大陆人 我也是醉了
  • 穷人制穷2019: 举报  2019-07-11 10:47:16  评论

    结果是谁都学不到,香港房价高但是土地开发少,环境保护的好。公租房制度比海南好几个宇宙
我要评论
作者:南天一茱 时间:2019-07-11 10:41:30
  @海南龙哥 2019-07-09 16:39:33
  海南房子空置率是多少呢?空置率高,说明房子很多都在炒家手中,总会有破的时候。
  -----------------------------
  估计,马上要对投机炒家征收空置税或者房产税,他们出手的机会不多,等着撸羊毛吧,每平米征收10元,100平米的房子,月交税1000元,一年就是12000元。

  这么多空置房屋,海南还缺钱吗?
  • 咫尺天2016: 举报  2019-07-17 20:03:12  评论

    评论 南天一茱:太乐观了,出房产税比男足拿世界杯概率还低,房产税概念炒作只是降低房价预期用的,不到万不得已绝不会出来,现在还能超发货币何必出房产税?
我要评论
作者:qing123qing2000 时间:2019-07-11 17:24:16
  政府是希望政府是要房价健康的发展,理解健康是什么意思,就知道房价未来的走向,健康是不能倒下,也不能生长过快。只能慢慢的生长才是重好的
我要评论
作者:鵟九 时间:2019-07-11 23:07:55
  慢牛
作者:夜风叶 时间:2019-07-15 14:22:54
  稳定
作者:persuasive 时间:2019-07-15 15:38:49
  房租占收入的60%左右。给这些人干死干活当炮灰。
作者:外来妺2019 时间:2019-07-15 16:04:50
  不涨到10万一平就对不起“大特区”的业绩,就对不起“国际旅游岛”的性感,就对不起“国际自贸区”的皇冠。只有房价高涨,土地才能卖出天价,只有炒房客多了,政府才有更多的财政税收,只有房奴多了,银行员工才能有高额的年薪,只有接盘侠多了,GDP自然就漂亮了。日夜都在做美梦,一切尽在掌控中。
作者:全国巡按 时间:2019-07-16 09:18:50
  上海房价不吃不喝100年差不多
作者:台版老大 时间:2019-07-17 14:41:33
  海口2千的工资几万一平米的房价你还想涨多少?靠本地人买得起吗?不跌就算烧高香了,海口又不是香港土地稀缺,崩盘是迟早的事,政府想不想罢了
作者:和尚爱摸头 时间:2019-07-18 11:11:01
  数据说话,就事论事,好文!
作者:万绾 时间:2019-09-08 15:52:15
  今年岛上物价暴涨
发表回复

请遵守天涯社区公约言论规则,不得违反国家法律法规