海南土地新规指引二:通过什么途径可取得农村集体经营性建设用地使用权

楼主:符号律师 时间:2020-02-21 20:43:25 点击:620 回复:1
脱水 打赏 看楼主 设置

字体:

边距:

背景:

还原:

  
  根据《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》规定,农村集体经营性建设用地可以上市交易,与国有建设用地同权同价。2020年1月1日实施的《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》进一步做了细化,农村集体经营性建设用地使用权的取得途径包括一级市场、二级市场两种。

  一、如何通过一级市场取得集体经营性建设用地使用权?

  单位或个人直接与所有权人(村、镇集体)交易而获得集体经营性建设用地使用权,简称一级市场取得。

  (一)交易方式

  根据《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》第十五条规定,一级市场的交易方式有:

  1、公开交易,包括招标、拍卖或者挂牌。

  2、协议交易,仅限于面积在5亩以下或者零星分散等特殊情况,且协议交易须经村民会议讨论同意并报经市县人民政府批准。

  无论公开交易,还是协议交易,根据《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》第二条规定,具体交易种类包括出让、出租、作价出资(入股)三种。

  (二)基本交易流程

  1、申请交易:经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,向乡镇政府申请入市。

  2、审查交易:乡镇政府初审后报市县自然资源和规划部门审查。

  3、评估和制定方案。所有权人委托有资质的单位评估土地价值并拟定交易方案。

  4、表决方案。交易方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决;集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的,入市方案应当经乡镇党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。

  5、审批方案。交易方案提交市县自然资源和规划部门审查,通过后报请市县人民政府批准。

  6、公告及交易:中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站,以及本省主要媒体上发布入市交易公告。(协议交易省略本步骤)

  7、成交确认。中标、成交或摘牌成功后,应当在交易现场签订土地成交确认书。(协议交易省略本步骤)

  8、签订合同:明确约定土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

  (三)交易前后注意事项

  1、登记确权:交易前,集体经营性建设用地应经过不动产确权登记发证,没有确权的土地是不允许入市的。

  2、纳入规划:交易前,集体经营性建设用地经土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途。

  3、缴纳税费:签订合同后,入市主体缴纳土地增值收益调节金,受让人(承租人)付清土地出让金及其他法定税费。

  4、土地交付:付完出让金、土地增值收益调节金并交纳税费后,办理土地移交以及不动产权证或不动产转移(出资)手续。

  (四)操作模式

  1、就地入市:土地已适合直接使用的,直接就地入市。

  2、异地调整入市:村庄内零星、分散的集体建设用地,单独使用难以充分发挥其价值的,可以依据法定程序进行异地调整,腾挪出建设用地指标使用到本市县辖区内甚至其他市县适宜使用的土地进行入市。

  3、综合整治入市:历史形成的城中村集体建设用地,根据规划进行统一整治、基础设施配套,重新划分宗地和确定产权归属后,可以不予征收、依法入市。

  (五)取得集体经营性建设用地使用权的最高年限

  根据《土地管理法(2019修正)》第六十三条规定,集体经营性建设用地的出租、出让最高年限参照同类用途的国有建设用地执行。结合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令1990年第55号)第十二条规定,因出让或作价出资而取得的农村集体经营性建设用地使用权的最高年限分别如下:

  1、居住用地七十年;

  2、工业用地五十年;

  3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

  4、商业、旅游、娱乐用地四十年;

  5、综合或者其他用地五十年。

  承租农村集体经营性建设用地使用权的最高年限不得超过20年。










  二、如何通过二级市场取得集体经营性建设用地使用权?



  与已经取得集体经营性土地使用权者交易而获得集体经营性土地使用权的取得途径,即二级市场取得。

  (一)交易方式

  自由协商、非公开交易。

  根据《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》第二十五条规定,交易种类包括转让、转租和担保。

  根据《中华人民共和国土地管理法》(2019修正)第六十三条规定,经一级市场出让取得的集体经营性建设用地使用权,还可互换、赠与。

  (二)交易条件

  《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》第二十七条规定,集体经营性土地使用权进入二级市场交易的条件包括:

  1、不存在法律法规规定禁止入市的情形;

  2、按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议的约定,履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务,并取得不动产权证书;

  3、按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议及动工开发协议约定的期限和条件投资开发、利用土地;

  4、有关法律法规规定的其他条件。

  (三)取得集体经营性建设用地使用权的最高年限

  原出让(出租)合同或作价出资(入股)协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

  如原出租合同约定20年,已经出租2年,转租的年限应为18年。

  (四)交易税费

  按照相关法规缴纳税费,但不需再次缴纳土地增值收益调节金。

  2020年1月1日,海南《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》生效。为帮助企业、个人了解新规、使用新规,工程地产法律应用研究中心将推出系列解读,敬请继续期待。
  符号律师简介


  


  符号律师,中国政法大学法学院毕业生,工程地产法律应用研究中心主任,海南维特律师事务所工程地产专业律师

  联系电话:17389899866 18978800669



  

  长按二维码识别,关注获更多精彩


打赏

0 点赞

主帖获得的天涯分:0
举报 | | 楼主 | 埋红包
楼主发言:1次 发图:2张 | 添加到话题 |
作者:世界长寿之乡万宁 时间:2020-02-21 20:51:15
  0.0
发表回复

请遵守天涯社区公约言论规则,不得违反国家法律法规