如何看待海南率先实施取消预售制度只卖现房?

楼主:美女之伯乐 时间:2020-03-09 15:54:21 点击:9717 回复:56
脱水 打赏 看楼主 设置

字体:

边距:

背景:

还原:

  3月7日晚上,海南省正式发布了取消预售制的通知。

  这个开发商们视之为噩梦,而买房人翘首企足的政策终于来了!这事有什么影响呢?要深入理解预售制,还得回到故事的最初。

  房子还没盖好就开始卖了,这就是期房。

  在以前的香港,期房又叫楼花,发明人是霍英东。

  那是1953年,二战后到处百废待兴,大量的人口涌入香港谋生,住房十分紧张。当初只有英资和一些大财团才有实力玩地产、建房子,香港住房供应极度紧缺,价格贵得让普通人不敢想。

  霍英东做地产生意后,一方面苦于自己资金少,发展慢,另一方面认为房价高、民生疾苦。

  在一个偶然启发下,他创造性地发明了预售制:我这儿房子还没盖好,要等两年,但是价格低。如果你愿意,就速来认购。那些对购置房产想也不敢想的平民百姓,终于有了一个踮起脚尖就能够得着房子的机会了。而霍英东本人也因此发了家。

  我们大陆的预售制度,学的就是香港。在这个最初的故事中,预售制的优劣就很明白地列出来了。当我们呼吁取消预售制的时候,还记得当初为什么实行它吗?

  很多人认为,取消预售制对于购房者是一件好事。所见即所买,购房者的风险大大降低。可以直接看到施工质量和工艺材质,甚至连景观、物业、交通配套都摆在眼前,终于不用再像期房一样“交房即维权”了!没错,购房者的风险大大降低。

  但是,风险的降低一定意味着价格的上涨。因为目前的房价,是已经扣除了风险的价格。广大的购房者,已经通过评估开发商和楼盘的违约概率,并在内心对风险作了定价之后——仍然认为当前价格是合适的。否则,就不会成交。

  如果全都建好,路也修好了,学校也盖好了,没有一点风险了,那它一定不是这个价了。因为,你想要无风险的东西,别人也想要啊。

  在这样的竞争下,价格一定会比有风险的高。换句话说,你明明知道有货不对板的概率、还要多付两年利息,而你仍然不去买现房——二手房那么多现房——那你一定是认为,扣除货不对板的风险之后,价格很合适。

  在这一点上,购房者的实际总成本是没有变化的,无非是把隐性的风险折算成了现金价格,以至于房价表面上更高了一些。不过,取消预售制的最大杀伤力所在是:迫使中小房企出局,房子供应量减少;大房企资金压力也变大,从而拿地谨慎;地卖不上价了,地方政府没钱搞基建。

  前两条会导致房子供应量锐减,第三条会导致城市发展受阻。商品房预售,实质上是一种融资行为。房地产行业是典型的高负债行业,房企需要投入极大的前期资金。取消商品房预售,是少了一条最重要的融资渠道,融资能力差的中小型开发商将被迫退出。

  即便像恒大这样的NO.1,前段时间还不得不玩套路营销。因为他借的钱可都是高达10%以上的利率,市场一差就抗不住了。

  问题是,是不是杀死了开发商,房子就能降价呢?那么,粮食和蔬菜在涨价,应该都是农民的错。再者,土地卖不上价了,影响政府的土地出让金。

  一是因为房企少了,拍地的人少了;

  二是大开发商现金流极端紧张,也拿不出钱来买地了。而土地出让金的实质是“大家一块兑钱搞建设”。所以,取消预售制可能导致“三输”:中小房企死一片;供应量减少,房价更高,百姓买房难;城市没钱搞建设了,发展受阻。

  有人说,这是因为海南房子供应严重过剩,才通过这种方法来减少供应量。如果真的过剩,那它自然就变成现房了啊。它卖不动,可能已经完全建好了还没卖完。去中山看看就知道,中山楼市萎靡的这几年,一个个楼盘都卖成了现房还没卖完。

  只要有人买,那就说明不过剩。这次的现房制度,相当于给海南的楼市直接按下了休眠键——从此没有新房供应,三年后再见!海南的楼市,将经历“失去的三年”!

  当然,取消预售制也不是没有一点好处,我能想到的有两点:

  第一,售楼部可能不用盖得太华丽了。毕竟现货在那儿放着,直接看货就行了。就不用在售楼部里通过气氛营造和情绪感染来促成签单了。整体上是节约社会成本的。

  第二,购房的信息成本——即风险,被转换成了现金价格。虽然这导致表面上价格提高了,但是你不用过多地耗费精力去调查开发商和楼盘了,对于有钱而没时间的人,是个好事。花钱买个安心嘛。

  最后,海南的未来怎么看?只能说,海南的营商环境……没有之一。

  对此,你们是怎么看的?

  来源/网络

打赏

3 点赞

主帖获得的天涯分:0
举报 | | 楼主 | 埋红包
楼主发言:1次 发图:0张 | 添加到话题 |
作者:临高猪 时间:2020-03-10 00:15:43
  我再补充一点:要是我是开发商,劳资房子都建起来了,凭什么便宜卖给你?劳资这两年吃的苦白吃了?所以想降房价的趁早打消念头,还有"{\"open_launch_config\":{\"content\":\"{\\\"report_id\\\":\\\"uid=1187384183\\\",\\\"start_time_stamp\\\":1583769581095,\\\"validate_time_interva\\\":1800000,\\\"action_url\\\":\\\"\\\"}\",\"sha1\":\"ef88a9cd6b02b2c76680700eeaa349ef921413ce\"}}"
作者:临高猪 时间:2020-03-10 00:16:34
  还有,那些想着安居房的,好好等着吧,等你老了就轮到你了,
  • GLGLGLGL2019: 举报  2020-03-10 22:26:29  评论

    评论 临高猪:七八十就该等骨灰盒了,也没那么深执念了,最多就剩下快死的鸭子嘴硬了,有几个能把这个玩到忘我
我要评论
作者:火柴火 时间:2020-03-10 00:37:59
  行政干预市场,似乎是要搞共产主义的哦。
  衡量一项法规是否正确的标准,就是看是否能促进生产力的发展。
  像海南这样千方百计整垮房地产,就能促进社会整体的发展吗?
  答案真的很可笑。
我要评论
作者:zhulongze 时间:2020-03-10 11:49:49
  现房涨价是肯定,开发商成本高了。但是收入低有安居房托底,有了安居房那么商品房价格也会慢慢放开,最后是商品房价格由市场决定。
作者:华子GG 时间:2020-03-10 11:54:08
  干涉商业自由,计划经济回潮。
  • 西南按察使: 举报  2020-03-11 18:38:45  评论

    你放屁,说实话,我觉得这样是房地产洗牌,没有信誉的,杂牌的要倒闭!避免老百姓血汗钱被无良开发商卷走,银行的钱被呆账造成国家金融风险!本人大力支持!
我要评论
作者:长路漫漫醉酒当歌 时间:2020-03-10 11:54:09
  主要目的是为了缩小交易口,你交易少了,涨跌就小了,让泡沫有更多的时间消化。
作者:三亚湾大少 时间:2020-03-10 12:25:03
  经济适用房 限价房 廉租房 公租房 房改房 安居型住房 名目繁多,就是因为落实有问题,才有这么多名目,比如解决在经济适用房时代,解决在限价房时代,诶,哪有这么多事。任何政策,出台的时面对的是大众,实施时面对的是小众,总结时又回到大众,每个政策都留下缺口,越滚越多,概念也就越来越复杂,真的是形式主义害死人。
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
作者:三亚湾大少 时间:2020-03-10 12:28:38
  @临高猪 2020-03-10 00:16:34
  还有,那些想着安居房的,好好等着吧,等你老了就轮到你了,
  -----------------------------
  你去跳楼,视频发抖音试试,你让矛盾爆发了,爆发的信号被监测到了,也许就轮到你了。
我要评论
作者:卡西亚在海南 时间:2020-03-10 12:44:01
  就是想进一步缩小供给,稳房价用的,那些什么学新加坡组屋的,太理想了。别人至少还有占着马六甲海峡的地缘优势,发展原油加工,高科技,金融服务什么的,有这个实力去建。我们哪来的钱建这么多安居房?
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
作者:1天下无双111 时间:2020-03-10 19:45:54
  不要替开发商洗地了,预售制就是坑老百姓!如果都是现房,你随便涨价,买不买是老百姓可以决定的,最少不用上当受骗了!预售制就是拿老百姓的钱赚老百姓的钱!最后还是坑老百姓!
我要评论
作者:1天下无双111 时间:2020-03-10 19:47:30
  开发商减少50%,房价也会同时下降,地价也会下降!
作者:wxwwsp 时间:2020-03-10 21:42:06
  买房是大事,很多人都是用了绝大部分的积蓄买房,一旦房子泡汤,真不是能承受的,这个政策可以为人民避免风险。另一面,开发商资金压力就大了,没有实力的小企业很难存活。
作者:wxwwsp 时间:2020-03-10 21:42:40
  纵容预售,把风险传递给了购房者,就是对消费者不负责任!
作者:wxwwsp 时间:2020-03-10 21:43:31
  房价高涨的一个推手就是预售。既是商品就应该按商品游戏规则来进行才对,海南起了个好头!
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
作者:wxwwsp 时间:2020-03-10 21:44:12
  什么时候能把公摊面积取消了更好了。
我要评论
作者:wxwwsp 时间:2020-03-10 21:44:48
  大面积推广吧,这才是正确的发现线路
作者:GLGLGLGL2019 时间:2020-03-10 22:32:22
  都是上面一句话的事儿,想怎么样就怎么样,算自己的账
作者:88MM炮 时间:2020-03-10 23:19:40
  @GLGLGLGL2019 2020-03-10 22:32:22
  都是上面一句话的事儿,想怎么样就怎么样,算自己的账
  -----------------------------
  因为上面想去风险了。
作者:驾校老教练 时间:2020-03-11 10:46:03
  预售制度本身没错,
  只是被垃圾们玩坏了。
  就跟相亲一样,总得谈半年一年的,咋能一见面就结婚。
作者:张岩松在北海 时间:2020-03-11 10:57:37
  取消预售制是落实房住不炒的重要环节,因为从开盘到入住价格已经被炒高了百分之十以上。取消预售制不管房价高低中间的差价几乎消失殆尽,没有炒房客做推手,房价涨到天上也没关系,那证明货币的实际购买力。好事、支持。现在我是房地产中介,如果全国都执行现房销售绝对是大好事。但愿世上人无病,宁可架上药生尘。
作者:地命中心 时间:2020-03-11 11:56:58
  @zhulongze 2020-03-10 11:49:49
  现房涨价是肯定,开发商成本高了。但是收入低有安居房托底,有了安居房那么商品房价格也会慢慢放开,最后是商品房价格由市场决定。
  -----------------------------
  呵呵 安居房怕是十年八年都看不到
作者:海南龙哥 时间:2020-03-11 14:26:57
  取消得好,这样想赚钱就得自己出本钱,或者找银行贷款。
作者:ty_Cdz1 时间:2020-03-11 16:00:31
  取消预售制就是有利老百姓,避免开发商房子都没盖就忽悠一群人投钱进去,累积一个资金池,在以公司资产达到多少为名目向银行贷款,所贷的款拿来盖房,手里拿着空手套白狼的钱去炒他的盘和不断拿地,只要他的楼房一直涨就不存在亏钱。从而推高房地产泡沫。最后都是所有老百姓帮他们买单。
作者:yyhhqq321 时间:2020-03-11 16:47:40
  刚才看了抖音上的一个视频,说的是北京一对老人,因为在北京买不了房子、在海南也买不了,最后去泰国买了2套别墅。。。。,!奇葩的各种限制政策,照成了多少巨额资金外流?最终伤害的还是普通老百姓的利益。
作者:yyhhqq321 时间:2020-03-11 16:49:56
  海南的领导也就这个水平了!指望这样的领导能把经济搞好,我倒宁愿相信猪能上树
作者:wclxy 时间:2020-03-11 17:26:06
  不要替开发商洗地了,预售制就是坑老百姓!如果都是现房,你随便涨价,买不买是老百姓可以决定的,最少不用上当受骗了!预售制就是拿老百姓的钱赚老百姓的钱!最后还是坑老百姓!
作者:wantqingqian 时间:2020-03-11 17:41:32
  海南的领导还是具有前瞻性的,取消预售制肯定是大势所趋,全国都会跟风,相信三年后全国就不存在预售制了,预售制显然不合乎市场经济规律。至于房价的涨跌,政府说了算,市场、开发商都没有定价权,所以大家都不必惊慌。。。。。。
作者:sony1272 时间:2020-03-11 18:20:15
  要向抓口罩那样抓房地产。。那就不会有高高在上的房价了。口罩卖100一个我也买得起,但是房子真真太贵太贵。。
作者:西南按察使 时间:2020-03-11 18:38:00
  很多人在批评,说一句,我觉得这样是房地产洗牌,没有信誉的,杂牌的要倒闭!避免老百姓血汗钱被无良开发商卷走,银行的钱被呆账造成国家金融风险!本人大力支持!
作者:天这个热1981 时间:2020-03-13 15:19:19
  现在主要是炒房客太多,尤其是企业炒房,开发商与炒房客勾结。取消预售,下一步取消贷款,那海南的房子就奇货可居了!!靠牢一批开发商,抑制过度热炒,确实能让市场冷却一段时间,外加限价限购举措,妥妥的想让入局的望而却步,慢慢的炒房的水分就被挤掉了,回归正常的购房!!
作者:往天涯的尽头单飞 时间:2020-03-13 15:31:07
  现房销售好,挤走没实力的房地产商。
作者:vmall 时间:2020-03-19 21:58:03
  取消预售制才是回归市场经济
作者:outaa77 时间:2020-03-20 00:45:59
  经济学里有个词叫做“荷兰病”,大概指当一个产业长期暴利,就会挤占其他行业的空间。现在海南严重依赖房地产大概就是如此,这样是很危险的,只要这个暴利行业突然一蹶不振,整个经济结构就是危险了。
  例子就是那些传统煤矿能源城市,因能源而生,一旦煤矿挖完很容易就开始衰败。
  海南已经经历过一次房地产泡沫,不想再来第二次就要提前做好转型,但转型期必然会带来阵痛...
作者:outaa77 时间:2020-03-20 00:46:12
  经济学里有个词叫做“荷兰病”,大概指当一个产业长期暴利,就会挤占其他行业的空间。现在海南严重依赖房地产大概就是如此,这样是很危险的,只要这个暴利行业突然一蹶不振,整个经济结构就是危险了。
  例子就是那些传统煤矿能源城市,因能源而生,一旦煤矿挖完很容易就开始衰败。
  海南已经经历过一次房地产泡沫,不想再来第二次就要提前做好转型,但转型期必然会带来阵痛...
作者:kuibobo 时间:2020-03-23 09:00:12
  说明政府已经预料到后面地产的风险,极有可能重复90年代烂尾楼遍地的可能,所以要先下手为强好,防止地产老板跑路
作者:欢哥369 时间:2020-03-24 00:05:55
  一直以来,海南都是国家房地产的试验田。
作者:雄镇 时间:2020-03-28 16:55:29
  现房销售明明是对普通百姓有利的事情,说的预售房好像有多便宜似的。
发表回复

请遵守天涯社区公约言论规则,不得违反国家法律法规