中国未来房价如何走势?

楼主:湛江李俊 时间:2020-08-07 19:16:11 点击:593 回复:1
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  中国未来房价如何走势?
  李俊
  要想对未来房子走势的预测,就需要搞懂两个变量。一是不同房子价格差别,主要是位置决定。二是好的位置,也就是地段优势,也会面临替代、稀释、折旧等。好的位置是不断变化的,这个变化趋势将影响着未来房价走势。
  通常来说,大城市的房价要比小城市高出很多。造成这种差别,主要是两个城市产生的位置效应不同。大城市的房子给人们带来收益比小城市大,大城市房价自然就高于小城市。房子是否值钱,有很多因素决定的,但是最主要因素还是位置。
  大城市的房价和小城市差别,就好比重点中学的学生成绩和普通中学的学生成绩差别。大城市也有不理想的位置,正如重点中学也有差生。不管是大城市还是小城市,都存在地段优势和劣势之分,也就说,再差的学校也有第一名,再好的学校也有最后一名。
  一个城市有了地段优势,那么就有对应的地段劣势。地段优势并不是一成不变,而是随着城市发展在变化。新城区的发展,不一定替代老城区的地段优势,但是起码在一定程度上稀释了原来的地段优势。
  上个世纪90年代之前,城里的人们主要是通过骑自行车和坐公交车出行。那时公交车班次比较少,覆盖范围小,速度也比较慢。因此,不管选择骑自行车还是公交车,居住地方不能离上班地方太远。对于多数人来说,当时通勤距离是10公里差不多就是上限。
  现在,人们居住地方和上班地方距离三、四十公里,也是很正常。如果回到上个世纪80年代,这个距离简直是不可思议。技术的进步将使人们通勤距离大幅度增加,甚至未来上百公里也是很正常。汽车普及是一个非常关键因素,那些没有地铁的城市,人们也可以通过汽车实现远距离的通勤。
  人们实现远距离的通勤之后,城市边界就可以继续扩展。就拿广东省湛江市来说,人们以前经常调侃麻章区是郊区或者农村,那时房价也就是老城区霞山的一半左右,但是现在麻章房价已经追赶上霞山。如果不是汽车普及,居住麻章,霞山上班,那是相当折腾事情。湛江大道开通之后,从麻章开车到霞山,也就是10多分钟。
  技术进步有利城市扩展边界,但是城市之间是竞争的,有竞争力的城市,可以吸引到人口,继续扩展边界,同时也有一些城市处于收缩。中国还处于城市化进程中,不断有人口从农村流入城镇,所以目前收缩方面的城市只是零星出现。
  东北和西北地区,有一些城市房价已经没有什么上涨空间,甚至处于下跌趋势。黑龙江省鹤岗市就属于收缩型城市,人们都往外面跑,房价也就失去上涨动力。未来收缩型城市也会越来越多,这些城市可能有共同点,也就是房价跑不赢通胀。
  中国未来城市将会怎样发展呢?这个不好预测,但是我们可以看一下国外的情况。韩国首都圈(首尔市、仁川市、京畿道)的人口2600万,也就是说首都圈人口占到韩国一半。日本东京都市圈总人口超过3700万,也接近日本人口的三分之一。因此,中国未来也会朝着这个方向发展,以后人口将会集中少数超级城市。多数省份,省会城市人口可能占到全省一半以上。
  杰弗里•韦斯特在《规模》这本书上提出这样的观点,城市也有类似生物体新陈代谢的规模缩放效应。杰弗里•韦斯特说道:“也就是说,其实城市规模越大,能源利用率更高。比如一个城市人口规模增加一倍,城市的道路、水气管道总长度并不是增加一倍,而是增加大约0.85倍。”
  大城市不仅能源利用率高于小城市,工作机会也是如此。因此,人们就会不断地从小城市流到大城市。虽然小城市生活起来是很悠闲,但是缺乏工作机会,所以人们要不断往大城市里挤。北上广深等城市,未来房价上涨空间是很大,同时多数小城市的房价上涨空间很有限。
  未来十年左右,房价还是有上涨空间,但是具体要看城市。除了北上广深,多数省会城市和一些发达地区城市,房价大概率会继续上涨。海南省三亚、陵水县等海景房,具备位置上的稀缺性,房价可能也会保持上涨趋势。
  有一种观点,说土地财政推高房价,实际上是相反。深圳不依赖土地财政,但是房价却涨得很厉害。深圳卖土地比较少,那么市场供应的新房数量就少,房价自然就会上涨。当然,深圳也没有那么多土地卖了。
  多数县城的房子,并没有什么投资价值,除非买来居住。县城的房子,要想租出去,也有一定难度,并且租金也不高。县城里的房价上涨,往往只是通胀因素而已。有时表面看来是赚了,但是真正卖出去,又是一回事。
  话又说回来,多数人都没有专业投资知识,花钱买房子往往比炒股等投资是靠谱一些。即使买到的房子不会上涨,但也不至于血本无归。到大城市里买房,通常都不会错,这是跟着趋势走的。
  每个城市情况都有所不同,即使同一个城市,不同区域的房价上涨幅度也是不同。对于未来房价走势,也只能看人口、收入、土地供应量等因素。
  2020年8月3日
  李俊,广东湛江人。该文章首发在个人公众号草根清谈。

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作者:椰林天堂 时间:2020-08-07 19:24:34
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