海南:疫情之年唯一的风口

楼主:一一叶知秋 时间:2020-11-06 11:31:43 点击:1848 回复:9
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  海南,将成为中国的迪拜。

  前段时间,海南收紧了限购,同时取消预售。从需求和供应两端限制了房地产行业。

  这事儿太蹊跷了:

  ​要知道,疫情基本消灭了返乡潮和小阳春两波行情,对楼市冲击很大。各地都在出政策救市,海南却成了唯一的逆行者,事出反常必有妖。

  掌柜我做了深度的研究。先放两条关键信息:

  --2018年4月,国务院《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(《意见》)规划,"到2025年...自由贸易港制度初步建立"。

  --2019年12月,中国(海南)自由贸易试验区制度创新案例(第六批)新闻发布会上,海南官方表示,“2020年是海南自贸港建设的开局之年”。

  好家伙,海南建设自贸港的进度远超市场预期啊!

  这里简单介绍一下。自贸港是自贸区的全升方位级版,好比开挂一般的存在:

  自贸区有关税优惠,而自贸港有零关税;自贸区通常不发展离岸金融,而自贸港可以进行国际资本运作...

  海南建设自贸港的意义有多大?

  我认为犹胜“千年大计”的雄安新区。雄安新区归根结底,是19个国家级新区中的一个。而内地规划的自贸港,只有海南一个。

  我整理文件和数据的时候,深深地感受到了:海南正站在三十年一遇的风口上。

  假以时日,随着自贸港利好的不断释放,三亚的房价大概会追上动辄8、9万一平的厦门。

  海南自然深知这点。它一横心,伸手遮住了房地产向上的势头。

  它不愿意让房价提前透支了发展,重蹈30年前失败的覆辙。


  01
  海南上一次的大机遇是在1988年。当时海南建省办经济特区,在人们眼中就是下一个深圳。

  “十万人才过海峡”,原本是朝着好的方向发展的,但没多久就开始变味了。

  天量的资金涌了进来,先来的人炒地皮,后来的人炒项目。

  楼还没建成,就被转手多次。海南的房价从1991年的1400元/㎡,不到两年的时间,就被炒到了7500元/㎡

  1993年6月,决策层针对当时的紊乱,出台了调控政策。几百亿资金瞬间被抽走,炒作的资金链被切断,泡沫就像被针扎了,一下子就破碎了。

  也就半年的时间,海南的房价迅速腰斩。开发商纷纷逃离,留下了满大街的烂尾楼:

  
  ▲ 海南的烂尾楼

  这拖累了海南十多年,直到2006年泡沫时期产生的烂尾楼和闲置住地,才基本处置完毕。

  房地产泡沫,让海南错失了中国改革发展的黄金时机,成了海南的心里永远的痛。

  2018年,海南被委以重任,建设自贸区(港),又一次的大机遇来了!由于30年前的教训,这次的房地产调控来得既及时又有效。

  2019年,海南的房地产开发投资下降22.1% ,占比和规模实现双降。

  愚公未惜移山力,壮士须怀断腕观。

  02
  我这几天一直在反复细读上面对海南的规划。最大的感受是:海南的战略地位有了极大的提升;而且定位更是量体裁衣般的精准,能够完美地扬长避短。

  海南最大的瓶颈是地理条件:四面环海,孤悬天南。物资运进来成本高,不利于发展制造业。

  产业单一,就很难吸引长期定居的人才,阻碍了海南高质量和国际化的发展。

  但是发展自贸港,海南相对独立的地理位置反而就成了优势。

  例如“积极支持实施外国旅游团乘坐邮轮15天入境免签政策”,就只能在海南施行。

  要是放在内陆城市,免签入境的外国人找辆车就可以全国各地到处跑,没法追踪,有安全隐患。

  产业单一也不再是问题了。

  海南就是要发挥比较优势:“不以转口贸易和加工制造业为重点”,成为“国际旅游消费中心”。

  它要把休闲度假与免税购物、医疗、文化、会展、体育相结合;从一个旅游目的地,升级进化为消费圣地。

  尤其值得一提的,是赛马。

  《意见》中提到,“...鼓励发展...赛马运动等项目。探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票。”

  赛马要是发展起来了,海南就得飞啊!

  参考美国,2017年赛马业(包括培育、驯养、交易、赛事运营、马彩竞猜等)贡献了1200亿美元的gdp。

  中国的经济规模大约是美国的70%,粗略估计赛马业能创造840亿美元的gdp,相当于2019年整个海南省的经济体量!

  赛马本身没毛病。但目前争议在于,马彩是否合法。我仔细研究后,认为是合法的。

  马彩和澳门的赌场博彩业,法律上的区别,在于经营者是否以营利为目的。

  博彩业中,赌场以营利为目的,与赌客形成博弈关系;赌客输得越多,赌场赚得越多。这是国家法律明文禁止的。

  而马彩是马迷之间的博弈,经营者(我预计会是中国体育彩票管理中心)只是管理运营,并不以营利为目的。它本质上就是一种体彩。

  最新的进度是,《海南省关于发展赛马运动的指导意见》已于2019年上报海南省政府审定,但还未正式发布。

  虽然海南赛马的经营模式、以及是否结合马彩,都是未知的,但前景无疑充满了想象空间。

  正如海南自贸港的前景。

  03
  纵观全球的自贸港,海南的模板,是迪拜港。

  虽然新加坡港和香港港距离更近,但海南跟它们的区别很大。

  新加坡背靠马六甲海峡,是亚太贸易网络中最繁忙的转口港;香港靠着珠江口,市场腹地纵横千里。

  它们最早物流航运发达,在近代发展起了临港工业,又在现代衍生出了金融、保险、通信等需求。近300年的沉淀,让它们有了深厚的底蕴。

  和它们相比,海南简直就是白手起家...等等,有一位“前辈”就是白手起家的。那就是迪拜。

  直到80年代初,迪拜还只是一个只有28万人口的沙漠渔港。

  1985年,迪拜建立自贸港。之后,迪拜举全国之力大兴土木。有专家估计,2002到2007年间,全世界有20%的起重机都集中在迪拜。

  短短20年间,一系列超级建筑群拔地而起:

  世界最高建筑哈利法塔、号称世界第八大奇迹的棕榈三岛、七星级海上帆船酒店...逾500栋摩天大楼矗立于迪拜河畔。

  
  ▲ 迪拜的变化

  各国游客慕名而来涌入迪拜观光度假,游客数量连年递增,使得旅游业成为了迪拜的第一大产业。

  大兴土木只是一方面。

  迪拜还提供了开放宽松的政策:零关税、50年豁免企业所得税、允许100%的外资所有权...

  这吸引了欧美日等经济体的大量强企入驻。大规模的海外资本和人才的流入,激活了迪拜的服务业,令它成了国际金融中心和会展中心。

  和迪拜相似的是,海南也是“一张白纸”,也定位打造以“旅游+”模式为主的开放型经济体系。

  目前看已经有些成效了。2019年,海南新设立外资企业同比增长102%,外商直接投资增长106.1%

  它的未来会通向哪里?看看《意见》对它的规划吧:

  --2020年:自由贸易试验区建设取得重要进展,国际开放度显著提高;

  --2025年:自由贸易港制度初步建立,营商环境达到国内一流水平;

  --2035年:自由贸易港的制度体系和运作模式更加成熟,营商环境跻身全球前列。

  肉眼可以感知到,海南将对标世界最高水平的开放形态,追求最为开放宽松的政策环境。

  它将沿着迪拜的脚印,一步步走下去。



  04

  我认为海南建设自贸区(港),是这几年来中国最大的区域政策红利。

  再过个十年,海南的经济规模、产业结构、建设水平,将有天翻地覆的升级。

  它现在最大的矛盾,是既要限制房地产,又要实现“百万人才进海南”。我认为这不可能做到。

  海南的目标是在2025年实现“百万人才进海南”。

  相当于每年吸引20万人才。假设不拖家、不带口,人均居住面积50平,每年则需要供应1000万方的住房。这还没算上旅居的需求。

  而在2019年,海南仅供应了不到400万方(建筑面积)的住宅用地。所以长期看啊,海南的住房一定是严重稀缺的。

  要注意的是,海南很大。其他自贸区面积大都约120平方公里,而海南全岛面积高达3.54万平方公里。

  对于看好海南的人,“大”意味着更多的选择:

  追求高品质的冬季休闲度假,“没有冬天”的三亚最为合宜;看好地方的政策扶持,可以押宝海口的江东新区...

  你或许不认可海南。但你不能否认,它正站在三十年一遇的风口上。

  世界或将进入寒冬,但海南的春天已近来临。

  文/吴天泽

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作者:啦啦啦我是半桶水 时间:2020-11-06 11:35:32
  别来海南炒房就行,厦门房价太高,年轻人都开始跑路了
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作者:sqage 时间:2020-11-06 11:39:17
  迪拜的成功,最大的原因是有着无数的桥梁连广阔的西亚大陆,让西亚无数的石油通过迪拜源源不断的流向全世界。所以,海南要成为东方的迪拜。就必须建跨海桥隧通道。让广阔的亚洲大陆的商品通过海南自贸港流向全世界,,,,,,建跨海大桥必须说尽快啊。
  • 快乐的小雨a: 举报  2020-11-09 22:53:32  评论

    不要做梦了!除非中国没有沿海地区了,拿来建设海南到广东的跨海大桥的钱不如投资其它沿海地区建设自贸港!海南省什么实体产业也没有,宰客到是有一套……
  • sqage: 举报  2020-11-09 23:47:14  评论

    评论 sqage:跨海桥隧通道,就是把大陆的实业变为海南的后方。海南是一个大的市场。国内的产品源源不断的运到海南分散到全世界,而全世界的产品也源源不断的运到海南分散到全国。前提是有跨海桥隧通道,没有海南就没产品出去,也没有对等往来的产品进来。贸易是相对的不是单方面的。
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作者:一叶晚舟 时间:2020-11-06 12:43:00
  限购影响最多的是二手房交易
作者:虎鲸009 时间:2020-11-06 20:01:53
  照作者所说,免签入境的外国人在香港和澳门也可以找辆车,全国各地到处跑,没法追踪,有安全隐患? 不以转口贸易和加工制造业为重点,但是也说了高科技产业是三大主业之一。
作者:长路漫漫醉酒当歌 时间:2020-11-10 08:33:36
  我缓缓打出了几个????
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