应对违规制定为转让保障房少补交70%以上土地使用权出让金规定的责任人

楼主:绿茶店 时间:2020-11-21 12:06:49 点击:76 回复:3
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  应对违规制定为转让保障房少补交70%以上土地使用权出让金规定的责任人问责追责?

  海南省人民政府:
  《海南省规范性文件制定与备案登记规定》(省政府令188号)第二十三条第三款:“未按本规定备案登记的,不得公布实施。”  
  海南省国土资源厅违反当时的上述规定未经向省法制局报备《海南省国土资源厅关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知》(琼国土资籍字〔2018〕6号)就公布实施。
  琼国土资籍字〔2018〕6号文规定:[各市县在办理土地分摊业务时,按单幢楼房占地面积进行分摊。保障房转让时按分摊建筑占地面积补交土地使用权出让金;对楼幢占用土地以外的公用部分的土地分摊面积,在转让时不补交土地使用权出让金。] 据此规定,转让一套保障房少补交《海南经济特区土地管理条例》第五十七条第一款规定标准的70%以上的土地出让金。以海口某小区3号楼一套158㎡的房子的数字为例,少补交了应交土地出让金的74.48%。详见以下分解:
  权利人实际应分摊土地面积=分摊建筑占地面积+分摊共用面积。
  http://laqfy.hncourt.gov.cn/public/detail.php?id=1640
  海南省保障房为什么不按权利人实际应分摊的土地面积补交土地使用权出让金,而是按两项中的一项补交(实为少补交70%以上)呢?
  答:普通人买保障房是用来自住的,有些普通人一套保障房也无法买到。只有当权者和他们的身边人才有机会拿到两套以上的保障房用来转让。琼国土资籍字〔2018〕6号文就是这些当权分子少补交保障房土地使用权出让金而专门制定的。
  以海口某小区3号楼一套158㎡的房子为例。该房权利人实际应分摊土地面积=17.27㎡(分摊建筑占地面积)+50.39㎡(分摊共用面积)=67.66㎡。
  17.27㎡(分摊建筑占地面积)是67.66㎡(实际应分摊土地面积)的25.25%。就是说按应补交土地出让金的25.52%补交,少补交了应交数额的74.48%。(详见下文分解)
  ●某小区的技术指标
  △据批前公示,某小区总用地面积:50098.04㎡
  总建筑面积:116100.19㎡
  地上总建筑面积:100780.89㎡
  地下总建筑面积:15315.3㎡
  容积率:2.0(笔者注:海口保障房小区大多数容积率是2.0左右)
  建筑占地面积:13067.73㎡
  机动车停车位:694个。地面264个,地下430个。
  △据分摊土地公示,该小区3号楼占用土地基座面积883.84㎡、总建筑面积8085.95㎡。
  该小区3号楼一套建筑面积158㎡房子的权利人实际应分摊的土地面积是多少?
  权利人实际应分摊土地面积=分摊建筑占地面积+分摊共用面积=17.27㎡+50.39㎡=67.66㎡
  分摊建筑占地面积=权利人建筑面积×本幢建筑占地面积÷本幢建筑面积=158×884÷8086=17.27(㎡)
  分摊共用面积=权利人建筑面积×(宗地面积-总建筑占地面积)÷总建筑面积=158×(50098-13068) ÷116100=50.39(㎡)
  ●海口保障房小区大多数容积率是2.0左右的根据
  《海南省保障性住房建设技术规定》(省建设厅 2008年12月) 第十二条:“我省海口市主城区范围内的保障性住房项目,宜以中高层和高层为主,住宅容积率原则上控制不超过 2.5,有条件的地块可适当提高,但最高不得超过3.0;……”
  http://www.haikou.gov.cn/xxgk/szfbjxxgk/zfgb/2009zfgb/2009nd01q/201103/t20110306_190771.html
  根据以上规定,海口各机关单位的保障房小区和那个时候建的商品房小区,容积率一般都是2.0左右。
  海口现在建的商品房小区,容积率一般在3.0至3.5。
  容积率越低,房子越值钱,住得越舒服。

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楼主绿茶店 时间:2020-11-21 15:42:31
  应对越权解释地方性法规并发文要求各市县执行的责任人问责追责

  海南省资规厅:
  《海南经济特区土地管理条例》第九十三条:“本条例具体应用的问题由省人民政府解释。”
  第五十七条第一款:“划拨土地使用权转让的,由受让方与市、县、自治县人民政府土地行政主管部门补签土地使用权出让合同,补办土地使用权出让手续,并按该宗地经确认的评估价格百分之四十补交土地使用权出让金;……”
  http://www.hainanpc.net/hainanpc/dffg/hnsdfxfg/712671/index.html
  上述“评估价格百分之四十补交土地使用权出让金”,在保障房转让时具体如何应用?应由省政府根据《条例》第九十三条规定授权发布报经省人大常委会备案的规范性文件进行解释。
  但是,原海南省国土资源厅避开省政府和原省法制局,以内部文件《海南省国土资源厅关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知》(琼国土资籍字〔2018〕6号)作出解释并要求各市县执行。这个解释是这样说的:各市县在办理土地分摊业务时,按单幢楼房占地面积进行分摊(这个规定侵犯了商品房小区业主的合法权益,方便开发商与资规部门有关人员勾结改变容积率多盖房谋取不当利益)。保障房转让时按宗地所在区域基准地价的40%计价,只补交楼房占地分摊面积的土地出让金,楼幢占用土地以外的公用部分的土地分摊面积免交土地出让金(这个规定使拿到两套以上保障房的特殊群体转让保障房少交70%以上的土地使用权出让金)。
  建议有关部门对原海南省国土资源厅越权解释地方性法规并发文要求各市县执行的责任人问责追责。

  附件:应对违规制定为转让保障房少补交70%以上土地使用权出让金规定的责任人问责追责
作者:rzs1981 时间:2020-11-21 20:48:50
  逻辑应该是按当时的土地评估价计算补交土地出让金。否则按现在实际交易时的补交。保障房的实际成本比当初买商品房还要高。这是不合乎逻辑的。
楼主绿茶店 时间:2020-11-21 21:15:36
  保障房转让时按宗地所在区域基准地价的40%计价,是地方性法规定的,合法。
  但是,楼幢占用土地以外的公用部分的土地分摊面积免交土地出让金,于法无据。
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