海南房价何以那么贵?

楼主:小羊苏西123 时间:2020-12-01 08:57:11 点击:5170 回复:86
脱水 打赏 看楼主 设置

字体:

边距:

背景:

还原:

  海南的物价,从五年前的“菜十条”,到如今还在继续高涨,一路凯歌,何以至此?果真是制定的政策不符合海南当地的实际情况吗?非也,非也!

  11月18日,一篇《谁操纵与掌控海南的菜价》微信公众号文章在网上发酵,当日浏览阅读量接近8万人,第二天飙到15万左右,今天35万多。19日上午,海南的省里的二号领导亲自批示,下午开会“打击整治渔霸菜霸专项工作协调会”。

  微信公众号就本篇文章留言数25日晚上20.45分,已经达到了1289条。
  

  海南为什么物价如此高呢?很多人怪罪:“是外省人惹的祸。“”
  外省市的人说:“这个锅我们不背。”
  海南物价何以这么高?
  先看看房地产行业的物价:

  一、动辄20000多元一平米,还在三亚科技城附近、海口一些偏僻的地方。
  房价这么贵?到底什么鬼?
  1、土地价格就很贵,围绕土地的招牌挂服务也很贵,包括:买图纸、晒图、做标书、交保证金、土地出让金、土地款、出概念规划、出效果图、出总规、出详规......当然之前还要每个部门跑到,一个部门不到半不了,环保、监察、水务、卫生、城建、规划、自然资源、发改委.....就查妇联和团委没去了。
  
  2、建筑成本、建安成本奇高。劳动用工大工300-400元每天,小工也要150元以上。别看海南四周是海沙滩多,那种沙子不能用来建房子,一旦下雨天就会结盐霜,容易腐蚀,不牢固,必须要河沙。河沙价格涨到300多元一立方,对!你没看错,是300多元一立方,并不比内地便宜。普通水泥500多元一吨,甚至600多元一吨。对,你也没看错。不要觉得黄沙贵、水泥贵,你可以不买啊,不买还不行,现实中每个海南的地市都存在各种各样的卖沙子的码头,你不买,还真没得地方买!有网友戏称“海南还有沙霸,也需要进行专项治理整顿!”至于钢筋,呵呵,那要比上海贵多了。所以海南的建房成本,比上海还要高很多,建安成本毛估估也要3000元左右,即使农村农民自己建毛坯房也要1500元每平米以上。不含土地成本,也不含绿化、市政道路、六通一平什么的另外算账。乖乖,这么折腾下来,得楼面价成本4000多元。
  那你也说4000多元开发商卖20000多也是赚钱的啊。没错!扣除税收也有300%的利润,这就是为什么20000多家房地产开发商都拥挤到海南,想拿地!
  
  3、再说建筑公司。海南的房子建设,一般都是由央企、国企承接垫资建设,也有江苏、浙江、四川的建设集团来建设,这是表象。实际上大多数项目都是央企建设、建筑集团拿下来,分包给地方建设集团、建筑集团,从中就抽走了建设投资总额的10-15%,这其中当然也包括某些个别领导的好处费,大家心照不宣,毕竟领导给打过招呼了的。那些介绍人中间人还要拿走1--3%的中介费。承建方和建设集团拿到手的基本等于用85-80%的钱,建设100%的房子,所以偷工减料、缩短工期也就成了海南业内人士众所周知的秘密。比如:16螺旋纹钢筋拉成15.5的,甚至拉成14.5的,很显然,这点就可以节约出钢筋的10%左右。有人会问这样不是影响设计质量和使用寿命,增加居住风险吗?当然,抗震能力也值得谨慎思考。再如水泥的标号当用525的,他们给使用部分525部分425 的水泥标号,这方面每吨水泥又可以节约8%左右......
  
  4、建筑监督吃回扣。建筑工程质量如何,由建筑监督公司监理决定。这些公司派人进场,在关键环节上、关键部位上还是比较认真的,但是在非关键环节和非关键部位上,是很马虎的。他们不仅收受施工方的各种请吃、贿赂,还会向建设方伸手索要好处,否则建设方停工一天那损失都是几十万数百万计算。工期决定了建设方的利润大小,施工方、建设方慢待不得。关键点:这些监督公司的资质水分很大、来头不小、人员素质层次不齐、工程监理监督根本不到位,他们也无力提供工程质量的监督和后续的质量赔付,这种监理制度本身就是非常滑稽可笑的。更甚者,这些监督公司是海南本土监理公司化运营、商业化运作、创收化模式,建设方是他们的衣食父母和利润来源,监理方谁又会去真正得罪建设方和业主方?

  
  5、土地财政的本质,还是围绕土地红利与税收。
  毋庸置疑,大家都知道,表面上房地产开发公司交给税务的税收只有25%左右,通过七挖八弄的所谓税务筹划、税务公关、财务管理,也就是在15%左右,这是账面走出来的常规税收基数,谁不知道地产开发公司是三套、四套账的做呢。但是房地产开放整个过程,各个环节总共加起来,有人统计整体税收大约在45%左右,这还是保守的数字。那么测算一下这几年海南的房地产的税收总量,应该达到多少?再查查进入国库和省财政的税收有多少,就知道漏税有多少。

  6、沾手即肥的贪官污吏,移走了海南房价的多少大米。从目前反腐反贪的成果来看,基本上县市一把手、二把手、三把手到五把手,已经多数没有把手,集体贪腐严重。一个法院的副院长可以贪污200多亿元,一个澄迈县的县委书记杨思涛可以贪污3.38亿元......这是只是报道出来的数据,究竟真实数据是多少,海南人比外地人更了解。比如有一个楼盘3000户人家,销售完毕,却不给办理房产证,原因是开发商多建设了一栋楼(卧槽,规划图纸上没有,他都敢私自建设一栋楼,这得多大的胆子,也足见海南房地产开发市场与官场的混乱),没有被批准,原来的主管领导被抓了,新任的领导不认账、不承认多盖的一栋楼,结果以“罚款3亿元”作为条件,这3亿元去哪里了?只有新上任的领导知道吧。
  
  7、销售中介费达到3-5%个点,别墅类的甚至达到了10%的销售提成。更有甚者,这种销售是全款卖房,销售人员从海南开车到内地买房者家中,拉现金到海南买房,当然这类资金也见不得阳光,更不从银行走账,失去了银行、银监会监管。一些内地贪官污吏到海南买房、全额全款现金买房,不走银行,甚至不办理过户,有洗钱需求,也就有购买力市场。所以海南的房价真正搞起来的原因,是这些贪官污吏们采用这种全款现金支付方式,与销售公司、开发公司沟通、勾结、勾兑,形成贪官污吏们洗钱的地下钱庄,有大量的外省市购房资金涌入海南岛,这就不难理解最近频发的老板卷款--现金潜逃消失现象。一边是买房不走账,签了合同,实际网签不了,在产权交易中心交易不了,房地产还节约了至少15--25%的税收,买房者为了图个便宜和资金洗白与安全,少交表面上的3-5%的佣金,实际上是等于把钱交了,这房子还不一定是不是他们的。

  8、网签只是少量的房子,大量的房子网签不了。
  海南楼市各种数据其实水分很大,网签成功的数量很少,基本是刚需买房者。炒房团和本土的拆迁户,他们基本不网签,而是通过签订虚假购买合同、阴阳合同,到银行抵押,将房子余款结算出来走账,而实际上房子并没有过户。这种开发商和炒房团勾结的销售房子的行为比比价是,每个楼盘都在使用的招数,开发商已经套利走人,留下来的是空房子,根本就没准备网签,大多数是销售者接来的、借来的假的身份证。这就是为什么海南的房子价格一直在飙升,但是网签很少,每年的网签销售数字都是人设的上涨比例,实际建设的房子、销售的房子要多处多少倍也不知道,而建设完工的房子很多的根本原因,因为这些房子没有实际的购买主人,开发商和银行的人已经勾结好了,各取所需。接下来对海南的银行定向清理,势在必行。

  
  9、开发商侵害买房者的利益事件频发。表面上是开发商在侵犯买房者的利益,实际上是销售商在侵吞买房者的利益,因为销售商给与买房者各种不切实际的承诺,只要买房者将房子买下支付了房款如30%,销售商就可以获得全款的销售利润。开发商将放低抵押给银行,已经拿到另外的60-70%。对于后续的服务则不再过问或者很少过问,这就造成了对买房者的利益侵害,而当地县市政府主管部门到时候可以一推六二五,说不是他们的责任。目前来看侵害买房者的构成主要群体是所谓的来海南养老的老年人,反应房子问题最多的也是外省市的被忽悠来的老年人。但是他们到时候叫天天不应、呼地地不灵,原来的销售商的各种承诺、开发商一概不理,因为不是开发商承诺的,地方政府为了某种隐蔽的利益,当然也顺着开发商说话。

  
  10、道路、绿化、公共基础设施偷工减料,这是隐形的价格组成部分,往往被忽略。每个楼盘的容积率、绿化率等指标是有规定的,不同类型的户型、楼盘高度等是有一定的容积率、得房率、绿化率等指标要求的。海南的房地产开发商这方面很隐蔽,不是内行根本不懂,也不知所以然。和规划局搞好关系,变更一下容积率,每增加0.5个点,开发商可能就要多赚几个亿,甚至十几个亿、几十个亿。这其中的奥妙.......
  
  11、围海造岛为什么如火如荼趋之若鹜?因为这些地方土地便宜,开发商可以扩大土建成本,来抵扣税收支付。才有各种类似葫芦岛、海花岛、海心岛云云。在海南的每个临海的县都有三五个人工天海岛屿,就连潭门镇、东郊椰林这样的乡镇上,也有各种形式的填海岛屿。这些填出来的岛屿,增加了开发成本,实际上隐藏了土地成本的支出,用同等价格比较,利润空间就节省出来了,这就是为什么一些大的房地产开发商热衷于在海边填海岛。并不是要制造什么海景别墅浪漫情怀,而是节约成本拉伸利润空间。

  12、........
  
  实在不想写了,有点......不忍心揭开这些真相,毕竟受害的还是普通老百姓、以及那些从内地来的贪官污吏们用现金买房,就姑且让他们的升值美梦继续再做些年头吧。

  原创 卢欥锟o

打赏

3 点赞

主帖获得的天涯分:0
举报 | 楼主 | 埋红包
楼主发言:15次 发图:10张 | 添加到话题 |
作者:sqage 时间:2020-12-01 09:03:59
  自贸港不到二万一平,不贵不贵。别人自贸港少说五万起步,海南是最低的,如果是本地居民生活困难,可以申请限价不到一万二。也可以申请经适房不到四千一平。所以,海南房价不贵。低于五万都不贵。大特区,国际旅游岛,自贸港在这些光环支持下,这房价差不多是白菜价了。
我要评论
作者:hongdelong123 时间:2020-12-01 09:13:11
  裤子都快被你扒光了吧
我要评论
作者:To清水 时间:2020-12-01 09:41:34
  你这样说的那么透彻,版主居然给你过···那个王文员私下骂我,我发出来,版主都不给过····
剩余 3 条评论  点击查看  我要评论
作者:南天一茱 时间:2020-12-01 10:54:40
  2020年6月1日以来,海南落户人才10万多。自从2018年413以来,共计落户20万。

  来的人要不要买房?

  自己掂量
  • 小羊苏西123: 举报  2020-12-01 10:58:45  评论

    是 留给 买的起 的人的
  • 也是如空: 举报  2020-12-01 12:04:48  评论

    我有个哥们,在北京的券商,河北人但落不了京户,前几年就以引进人才名义落户在海口了,但实际上还是在北京工作。
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
作者:kuibobo 时间:2020-12-01 11:08:48
  房价要与国际接轨
我要评论
作者:关山月色 时间:2020-12-01 11:09:25
  瞎说什么大实话!
我要评论
作者:万绿园中卖煎饼 时间:2020-12-01 11:33:30
  买不买,看自己
我要评论
作者:也是如空 时间:2020-12-01 12:06:28
  这是海发多年难得一见的好帖!看多了整版充斥着岛民没见过世面,非要修路建桥的那些水贴烂贴,这才是实打实的干货!
我要评论
作者:tngal202005 时间:2020-12-01 12:15:02
  海口房价便宜,100多万的房子比比皆是,多如牛毛。
  深圳买房诚意金就要500万。
  上海不少热销楼盘看房先得交几百万,不交押金房子不给看。
作者:海口的劣质工程 时间:2020-12-01 13:04:43
  海口的房价已经从全国10多位掉到全国30多40位了,再买不起是你自己的事

  你说的这些情况,大部分人也都知道,只有天涯论坛里的傻子不知道
作者:holen9 时间:2020-12-01 13:12:20
  海南房价的真心不高
  • 小羊苏西123: 举报  2020-12-01 13:31:57  评论

    相比深圳这些确实不高. 但是工资3000你知道不
  • ptacb: 举报  2020-12-01 17:59:49  评论

    哪个3线以上(含3线)的城市,普通工资能买得起房?深圳房价平均6万多,工资3、4千的还是一大把人。
我要评论
作者:一堔 时间:2020-12-01 14:05:30
  海口真不高的,
我要评论
作者:ty_仔爸 时间:2020-12-01 22:05:20
  不网签你能贷款,你想多了,看看北上广,那个房价不比海口高,那个物价比海口高
我要评论
作者:绿色椰都 时间:2020-12-02 08:52:07
  一边大把穷人哭喊买不起房,一边资本炒房房价高升,这背后的贫富差距啊,不敢想象
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
作者:sqage 时间:2020-12-02 09:17:46
  @绿色椰都 2020-12-02 08:52:07
  一边大把穷人哭喊买不起房,一边资本炒房房价高升,这背后的贫富差距啊,不敢想象
  -----------------------------
  穷人哪有关注房价的,都是一些有几十万的有点小钱的人在哭喊买不起房。人比你有钱
作者:662204242 时间:2020-12-02 10:37:14
  物价低些吧
我要评论
作者:killmmmm 时间:2020-12-02 13:17:41
  地地地,房房房,一个地方天天拿房地产说事,这个地方也就只剩这个了。海南,因为房产而盛也因房产而衰。海南若不搞软件文化网络IT类的自由发展区。靠旅游只能小发展,靠房产只能发展官老爷的腰包。搞NM。
我要评论
作者:登云飞 时间:2020-12-03 22:04:46
  海南的经济发展水平和大陆中西部地区差不多,但房价却和长三角发达地区差不多!县城的房价总体上远远超过中西部地级市,逼近中西部地区省会城市。
我要评论
作者:下海抓鳖 时间:2020-12-04 12:00:23
  本次挂牌出让的宗地位于海口市江东新区白驹大道北侧,土地面积为44105.37平方米(合66.16亩),土地用途为城镇住宅零售商业混合用地(城镇住宅用地占比90%,零售商业占比10%),城镇住宅用地出让年限为70年,零售商业用地出让年限为40年。本次挂牌出让的宗地起始价为41900.1015万元,采取增价方式竞价,每次增价幅度为人民币10万元或10万元的整数倍递增。竞买人在报名时需缴纳土地竞买保证金人民币41900.1015万元。
作者:同学录2019 时间:2020-12-04 15:54:03
  这几天澄迈的线(杭)椒收购价都10元以上了,你说拉到杭州和武汉,北京卖几块钱?
我要评论
作者:莱茵小坦克 时间:2020-12-05 22:42:40
  海南菜价贵是因为没有本地没有蔬菜供应,自给率非常低要从大陆进口,而且一过海成本就高了;物价还是近几年热钱涌入太多导致的,房子卖两万一平,一把蔬菜卖10块钱不高吧,所以说海南基础物价就是高,而且这对本省人也绝对不是件好事~
作者:打倒房地主阶级 时间:2020-12-05 23:40:37
  这个世界太可怕了,文员我不适合在豺狼中生存……
  • 也是如空: 举报  2020-12-06 11:19:54  评论

    毛估估你已经有两三个马甲被全网封杀了,好好珍惜剩下的,不要乱说话……
我要评论
作者:周舜尧 时间:2020-12-07 09:18:19
  楼主所列的1--11条,除了第11条为海南独具之外,其他哪个城市不都是如此?
  还有南方(长江以南)的省会城市除了大量卖地的长沙,经济欠发达的贵阳外,有哪个省会城市的房价比海口低?
我要评论
作者:u_112653078 时间:2020-12-07 11:08:41
  @周舜尧 2020-12-07 09:18:19
  楼主所列的1--11条,除了第11条为海南独具之外,其他哪个城市不都是如此?
  还有南方(长江以南)的省会城市除了大量卖地的长沙,经济欠发达的贵阳外,有哪个省会城市的房价比海口低?
  -----------------------------
  你的结论应该是海南房产中介的共同论调,因为电单侠骑再远都骑不出省。很明确告诉你,海口房价在省会城市中排名十名以内。
作者:u_112653078 时间:2020-12-07 11:09:53
  @周舜尧 2020-12-07 09:18:19
  楼主所列的1--11条,除了第11条为海南独具之外,其他哪个城市不都是如此?
  还有南方(长江以南)的省会城市除了大量卖地的长沙,经济欠发达的贵阳外,有哪个省会城市的房价比海口低?
  -----------------------------
  你的结论应该是海南房产中介的共同论调,因为电单侠骑再远都骑不出省。很明确告诉你,海口房价在省会城市中排名十名以内。
作者:多汁香菜 时间:2020-12-07 11:37:20
  回复27楼,长江流域以南的南方省会城市真的只有长沙和贵阳比海口房价低?

  
  • 多汁香菜: 举报  2020-12-07 11:42:01  评论

    https://m.maigoo.com/news/480610.html
  • 多汁香菜: 举报  2020-12-07 11:55:07  评论

    海海口房价均价全国第八,长江边上(如南京、武汉)、长江周边传统意义上的南方(如合肥、成都)、长江以南全部加一起,也就只有广州、福州、杭州、南京4个省会是比海口贵的。
剩余 8 条评论  点击查看  我要评论
作者:多汁香菜 时间:2020-12-07 12:12:45
  请问你是海口本口人士吗?你有什么资格评论贵阳是“经济欠发达”地区?贵阳市2019年总量GDP和人均GDP都高于海口,贵阳带领下的贵州省2019年总旅游收入是国际旅游岛岛10倍有余,人均旅游收入是国际旅游岛的2倍还多,更恐怖的是还依然保持30%的增速,而国际旅游岛呢?11%……这个增速又是全国省市中的倒数,除了京沪粤等发达饱和地区或是不以旅游为支柱产业的地区,呵呵哒。
  学习一下别人的谦虚低调务实又何妨?

  
作者:多汁香菜 时间:2020-12-07 12:55:00
  sqage,你说海口市郊和市区都很贵,而成都合肥是市区很贵,郊区很便宜,所以拉低了均价,是这个意思吧?还是老规矩,用数据或者图表支持你的观点。
作者:同学录2019 时间:2020-12-07 13:32:33
  @莱茵小坦克 2020-12-05 22:42:40
  海南菜价贵是因为没有本地没有蔬菜供应,自给率非常低要从大陆进口,而且一过海成本就高了;物价还是近几年热钱涌入太多导致的,房子卖两万一平,一把蔬菜卖10块钱不高吧,所以说海南基础物价就是高,而且这对本省人也绝对不是件好事~
  -----------------------------
  海南市场小,一种多就没人要,一少就涨上天,所以种的都是北调菜,椒类和豆角。还有就是海南天气热,病虫害多,成本高,但口感好,从大大陆进来的菜其实卖得比本地产的价格还要低,象白菜就低了很多。前几天海南的小椒拉到北京上海,收购价10元左右,加上运输成本,那边卖得也低不到那里去。
作者:sqage 时间:2020-12-07 13:46:00
  @多汁香菜 2020-12-07 12:55:00
  sqage,你说海口市郊和市区都很贵,而成都合肥是市区很贵,郊区很便宜,所以拉低了均价,是这个意思吧?还是老规矩,用数据或者图表支持你的观点。
  -----------------------------
  不用图表,网查就知道。成都三万五万都有。海南有这么高的吗?合肥两万以上一搜一大堆,海南的新房,有超过17300吗?把装修费加上都比这两城低。
作者:多汁香菜 时间:2020-12-07 15:44:02
  对31楼加以补充:根据2019年贵州和海南当年人口,人均下来,在旅游收入方面,贵州刚好是海南3倍,同时贵州增速又是海南的3倍,差距越来越大。

  

  

  
作者:身体越来越好 时间:2020-12-07 22:55:51
作者:老木笙箫 时间:2020-12-09 13:46:38
  目测这贴子存在不了几天,很快被删,我留个爪子看结果。
  这些事情是你个屁民能讨论的??私下聊可以,公开聊就是大罪了。
  唉。
作者:爱笑的善善哈 时间:2020-12-10 01:29:54
  海南房价算是正常价。调控合理。那你心目中房价应该是多钱?
作者:黄金古董 时间:2020-12-13 09:48:37
  三座大山
发表回复

请遵守天涯社区公约言论规则,不得违反国家法律法规