海南房价何以那么贵？
海南的物价，从五年前的“菜十条”，到如今还在继续高涨，一路凯歌，何以至此？果真是制定的政策不符合海南当地的实际情况吗？非也，非也！
11月18日，一篇《谁操纵与掌控海南的菜价》微信公众号文章在网上发酵，当日浏览阅读量接近8万人，第二天飙到15万左右，今天35万多。19日上午，海南的省里的二号领导亲自批示，下午开会“打击整治渔霸菜霸专项工作协调会”。
微信公众号就本篇文章留言数25日晚上20.45分，已经达到了1289条。
海南为什么物价如此高呢？很多人怪罪：“是外省人惹的祸。“”
外省市的人说：“这个锅我们不背。”
海南物价何以这么高？
先看看房地产行业的物价：
一、动辄20000多元一平米，还在三亚科技城附近、海口一些偏僻的地方。
房价这么贵？到底什么鬼？
1、土地价格就很贵，围绕土地的招牌挂服务也很贵，包括：买图纸、晒图、做标书、交保证金、土地出让金、土地款、出概念规划、出效果图、出总规、出详规......当然之前还要每个部门跑到，一个部门不到半不了，环保、监察、水务、卫生、城建、规划、自然资源、发改委.....就查妇联和团委没去了。
2、建筑成本、建安成本奇高。劳动用工大工300-400元每天，小工也要150元以上。别看海南四周是海沙滩多，那种沙子不能用来建房子，一旦下雨天就会结盐霜，容易腐蚀，不牢固，必须要河沙。河沙价格涨到300多元一立方，对！你没看错，是300多元一立方，并不比内地便宜。普通水泥500多元一吨，甚至600多元一吨。对，你也没看错。不要觉得黄沙贵、水泥贵，你可以不买啊，不买还不行，现实中每个海南的地市都存在各种各样的卖沙子的码头，你不买，还真没得地方买！有网友戏称“海南还有沙霸，也需要进行专项治理整顿！”至于钢筋，呵呵，那要比上海贵多了。所以海南的建房成本，比上海还要高很多，建安成本毛估估也要3000元左右，即使农村农民自己建毛坯房也要1500元每平米以上。不含土地成本，也不含绿化、市政道路、六通一平什么的另外算账。乖乖，这么折腾下来，得楼面价成本4000多元。
那你也说4000多元开发商卖20000多也是赚钱的啊。没错！扣除税收也有300%的利润，这就是为什么20000多家房地产开发商都拥挤到海南，想拿地！
3、再说建筑公司。海南的房子建设，一般都是由央企、国企承接垫资建设，也有江苏、浙江、四川的建设集团来建设，这是表象。实际上大多数项目都是央企建设、建筑集团拿下来，分包给地方建设集团、建筑集团，从中就抽走了建设投资总额的10-15%，这其中当然也包括某些个别领导的好处费，大家心照不宣，毕竟领导给打过招呼了的。那些介绍人中间人还要拿走1--3%的中介费。承建方和建设集团拿到手的基本等于用85-80%的钱，建设100%的房子，所以偷工减料、缩短工期也就成了海南业内人士众所周知的秘密。比如：16螺旋纹钢筋拉成15.5的，甚至拉成14.5的，很显然，这点就可以节约出钢筋的10%左右。有人会问这样不是影响设计质量和使用寿命，增加居住风险吗？当然，抗震能力也值得谨慎思考。再如水泥的标号当用525的，他们给使用部分525部分425 的水泥标号，这方面每吨水泥又可以节约8%左右......
4、建筑监督吃回扣。建筑工程质量如何，由建筑监督公司监理决定。这些公司派人进场，在关键环节上、关键部位上还是比较认真的，但是在非关键环节和非关键部位上，是很马虎的。他们不仅收受施工方的各种请吃、贿赂，还会向建设方伸手索要好处，否则建设方停工一天那损失都是几十万数百万计算。工期决定了建设方的利润大小，施工方、建设方慢待不得。关键点:这些监督公司的资质水分很大、来头不小、人员素质层次不齐、工程监理监督根本不到位，他们也无力提供工程质量的监督和后续的质量赔付，这种监理制度本身就是非常滑稽可笑的。更甚者，这些监督公司是海南本土监理公司化运营、商业化运作、创收化模式，建设方是他们的衣食父母和利润来源，监理方谁又会去真正得罪建设方和业主方？
5、土地财政的本质，还是围绕土地红利与税收。
毋庸置疑，大家都知道，表面上房地产开发公司交给税务的税收只有25%左右，通过七挖八弄的所谓税务筹划、税务公关、财务管理，也就是在15%左右，这是账面走出来的常规税收基数，谁不知道地产开发公司是三套、四套账的做呢。但是房地产开放整个过程，各个环节总共加起来，有人统计整体税收大约在45%左右，这还是保守的数字。那么测算一下这几年海南的房地产的税收总量，应该达到多少？再查查进入国库和省财政的税收有多少，就知道漏税有多少。
6、沾手即肥的贪官污吏，移走了海南房价的多少大米。从目前反腐反贪的成果来看，基本上县市一把手、二把手、三把手到五把手，已经多数没有把手，集体贪腐严重。一个法院的副院长可以贪污200多亿元，一个澄迈县的县委书记杨思涛可以贪污3.38亿元......这是只是报道出来的数据，究竟真实数据是多少，海南人比外地人更了解。比如有一个楼盘3000户人家，销售完毕，却不给办理房产证，原因是开发商多建设了一栋楼（卧槽，规划图纸上没有，他都敢私自建设一栋楼，这得多大的胆子，也足见海南房地产开发市场与官场的混乱），没有被批准，原来的主管领导被抓了，新任的领导不认账、不承认多盖的一栋楼，结果以“罚款3亿元”作为条件，这3亿元去哪里了？只有新上任的领导知道吧。
7、销售中介费达到3-5%个点，别墅类的甚至达到了10%的销售提成。更有甚者，这种销售是全款卖房，销售人员从海南开车到内地买房者家中，拉现金到海南买房，当然这类资金也见不得阳光，更不从银行走账，失去了银行、银监会监管。一些内地贪官污吏到海南买房、全额全款现金买房，不走银行，甚至不办理过户，有洗钱需求，也就有购买力市场。所以海南的房价真正搞起来的原因，是这些贪官污吏们采用这种全款现金支付方式，与销售公司、开发公司沟通、勾结、勾兑，形成贪官污吏们洗钱的地下钱庄，有大量的外省市购房资金涌入海南岛，这就不难理解最近频发的老板卷款--现金潜逃消失现象。一边是买房不走账，签了合同，实际网签不了，在产权交易中心交易不了，房地产还节约了至少15--25%的税收，买房者为了图个便宜和资金洗白与安全，少交表面上的3-5%的佣金，实际上是等于把钱交了，这房子还不一定是不是他们的。
8、网签只是少量的房子，大量的房子网签不了。
海南楼市各种数据其实水分很大，网签成功的数量很少，基本是刚需买房者。炒房团和本土的拆迁户，他们基本不网签，而是通过签订虚假购买合同、阴阳合同，到银行抵押，将房子余款结算出来走账，而实际上房子并没有过户。这种开发商和炒房团勾结的销售房子的行为比比价是，每个楼盘都在使用的招数，开发商已经套利走人，留下来的是空房子，根本就没准备网签，大多数是销售者接来的、借来的假的身份证。这就是为什么海南的房子价格一直在飙升，但是网签很少，每年的网签销售数字都是人设的上涨比例，实际建设的房子、销售的房子要多处多少倍也不知道，而建设完工的房子很多的根本原因，因为这些房子没有实际的购买主人，开发商和银行的人已经勾结好了，各取所需。接下来对海南的银行定向清理，势在必行。
9、开发商侵害买房者的利益事件频发。表面上是开发商在侵犯买房者的利益，实际上是销售商在侵吞买房者的利益，因为销售商给与买房者各种不切实际的承诺，只要买房者将房子买下支付了房款如30%，销售商就可以获得全款的销售利润。开发商将放低抵押给银行，已经拿到另外的60-70%。对于后续的服务则不再过问或者很少过问，这就造成了对买房者的利益侵害，而当地县市政府主管部门到时候可以一推六二五，说不是他们的责任。目前来看侵害买房者的构成主要群体是所谓的来海南养老的老年人，反应房子问题最多的也是外省市的被忽悠来的老年人。但是他们到时候叫天天不应、呼地地不灵，原来的销售商的各种承诺、开发商一概不理，因为不是开发商承诺的，地方政府为了某种隐蔽的利益，当然也顺着开发商说话。
10、道路、绿化、公共基础设施偷工减料，这是隐形的价格组成部分，往往被忽略。每个楼盘的容积率、绿化率等指标是有规定的，不同类型的户型、楼盘高度等是有一定的容积率、得房率、绿化率等指标要求的。海南的房地产开发商这方面很隐蔽，不是内行根本不懂，也不知所以然。和规划局搞好关系，变更一下容积率，每增加0.5个点，开发商可能就要多赚几个亿，甚至十几个亿、几十个亿。这其中的奥妙.......
11、围海造岛为什么如火如荼趋之若鹜？因为这些地方土地便宜，开发商可以扩大土建成本，来抵扣税收支付。才有各种类似葫芦岛、海花岛、海心岛云云。在海南的每个临海的县都有三五个人工天海岛屿，就连潭门镇、东郊椰林这样的乡镇上，也有各种形式的填海岛屿。这些填出来的岛屿，增加了开发成本，实际上隐藏了土地成本的支出，用同等价格比较，利润空间就节省出来了，这就是为什么一些大的房地产开发商热衷于在海边填海岛。并不是要制造什么海景别墅浪漫情怀，而是节约成本拉伸利润空间。
12、........
实在不想写了，有点......不忍心揭开这些真相，毕竟受害的还是普通老百姓、以及那些从内地来的贪官污吏们用现金买房，就姑且让他们的升值美梦继续再做些年头吧。
原创 卢欥锟o
11月18日，一篇《谁操纵与掌控海南的菜价》微信公众号文章在网上发酵，当日浏览阅读量接近8万人，第二天飙到15万左右，今天35万多。19日上午，海南的省里的二号领导亲自批示，下午开会“打击整治渔霸菜霸专项工作协调会”。
微信公众号就本篇文章留言数25日晚上20.45分，已经达到了1289条。
海南为什么物价如此高呢？很多人怪罪：“是外省人惹的祸。“”
外省市的人说：“这个锅我们不背。”
海南物价何以这么高？
先看看房地产行业的物价：
一、动辄20000多元一平米，还在三亚科技城附近、海口一些偏僻的地方。
房价这么贵？到底什么鬼？
1、土地价格就很贵，围绕土地的招牌挂服务也很贵，包括：买图纸、晒图、做标书、交保证金、土地出让金、土地款、出概念规划、出效果图、出总规、出详规......当然之前还要每个部门跑到，一个部门不到半不了，环保、监察、水务、卫生、城建、规划、自然资源、发改委.....就查妇联和团委没去了。
2、建筑成本、建安成本奇高。劳动用工大工300-400元每天，小工也要150元以上。别看海南四周是海沙滩多，那种沙子不能用来建房子，一旦下雨天就会结盐霜，容易腐蚀，不牢固，必须要河沙。河沙价格涨到300多元一立方，对！你没看错，是300多元一立方，并不比内地便宜。普通水泥500多元一吨，甚至600多元一吨。对，你也没看错。不要觉得黄沙贵、水泥贵，你可以不买啊，不买还不行，现实中每个海南的地市都存在各种各样的卖沙子的码头，你不买，还真没得地方买！有网友戏称“海南还有沙霸，也需要进行专项治理整顿！”至于钢筋，呵呵，那要比上海贵多了。所以海南的建房成本，比上海还要高很多，建安成本毛估估也要3000元左右，即使农村农民自己建毛坯房也要1500元每平米以上。不含土地成本，也不含绿化、市政道路、六通一平什么的另外算账。乖乖，这么折腾下来，得楼面价成本4000多元。
那你也说4000多元开发商卖20000多也是赚钱的啊。没错！扣除税收也有300%的利润，这就是为什么20000多家房地产开发商都拥挤到海南，想拿地！
3、再说建筑公司。海南的房子建设，一般都是由央企、国企承接垫资建设，也有江苏、浙江、四川的建设集团来建设，这是表象。实际上大多数项目都是央企建设、建筑集团拿下来，分包给地方建设集团、建筑集团，从中就抽走了建设投资总额的10-15%，这其中当然也包括某些个别领导的好处费，大家心照不宣，毕竟领导给打过招呼了的。那些介绍人中间人还要拿走1--3%的中介费。承建方和建设集团拿到手的基本等于用85-80%的钱，建设100%的房子，所以偷工减料、缩短工期也就成了海南业内人士众所周知的秘密。比如：16螺旋纹钢筋拉成15.5的，甚至拉成14.5的，很显然，这点就可以节约出钢筋的10%左右。有人会问这样不是影响设计质量和使用寿命，增加居住风险吗？当然，抗震能力也值得谨慎思考。再如水泥的标号当用525的，他们给使用部分525部分425 的水泥标号，这方面每吨水泥又可以节约8%左右......
4、建筑监督吃回扣。建筑工程质量如何，由建筑监督公司监理决定。这些公司派人进场，在关键环节上、关键部位上还是比较认真的，但是在非关键环节和非关键部位上，是很马虎的。他们不仅收受施工方的各种请吃、贿赂，还会向建设方伸手索要好处，否则建设方停工一天那损失都是几十万数百万计算。工期决定了建设方的利润大小，施工方、建设方慢待不得。关键点:这些监督公司的资质水分很大、来头不小、人员素质层次不齐、工程监理监督根本不到位，他们也无力提供工程质量的监督和后续的质量赔付，这种监理制度本身就是非常滑稽可笑的。更甚者，这些监督公司是海南本土监理公司化运营、商业化运作、创收化模式，建设方是他们的衣食父母和利润来源，监理方谁又会去真正得罪建设方和业主方？
5、土地财政的本质，还是围绕土地红利与税收。
毋庸置疑，大家都知道，表面上房地产开发公司交给税务的税收只有25%左右，通过七挖八弄的所谓税务筹划、税务公关、财务管理，也就是在15%左右，这是账面走出来的常规税收基数，谁不知道地产开发公司是三套、四套账的做呢。但是房地产开放整个过程，各个环节总共加起来，有人统计整体税收大约在45%左右，这还是保守的数字。那么测算一下这几年海南的房地产的税收总量，应该达到多少？再查查进入国库和省财政的税收有多少，就知道漏税有多少。
6、沾手即肥的贪官污吏，移走了海南房价的多少大米。从目前反腐反贪的成果来看，基本上县市一把手、二把手、三把手到五把手，已经多数没有把手，集体贪腐严重。一个法院的副院长可以贪污200多亿元，一个澄迈县的县委书记杨思涛可以贪污3.38亿元......这是只是报道出来的数据，究竟真实数据是多少，海南人比外地人更了解。比如有一个楼盘3000户人家，销售完毕，却不给办理房产证，原因是开发商多建设了一栋楼（卧槽，规划图纸上没有，他都敢私自建设一栋楼，这得多大的胆子，也足见海南房地产开发市场与官场的混乱），没有被批准，原来的主管领导被抓了，新任的领导不认账、不承认多盖的一栋楼，结果以“罚款3亿元”作为条件，这3亿元去哪里了？只有新上任的领导知道吧。
7、销售中介费达到3-5%个点，别墅类的甚至达到了10%的销售提成。更有甚者，这种销售是全款卖房，销售人员从海南开车到内地买房者家中，拉现金到海南买房，当然这类资金也见不得阳光，更不从银行走账，失去了银行、银监会监管。一些内地贪官污吏到海南买房、全额全款现金买房，不走银行，甚至不办理过户，有洗钱需求，也就有购买力市场。所以海南的房价真正搞起来的原因，是这些贪官污吏们采用这种全款现金支付方式，与销售公司、开发公司沟通、勾结、勾兑，形成贪官污吏们洗钱的地下钱庄，有大量的外省市购房资金涌入海南岛，这就不难理解最近频发的老板卷款--现金潜逃消失现象。一边是买房不走账，签了合同，实际网签不了，在产权交易中心交易不了，房地产还节约了至少15--25%的税收，买房者为了图个便宜和资金洗白与安全，少交表面上的3-5%的佣金，实际上是等于把钱交了，这房子还不一定是不是他们的。
8、网签只是少量的房子，大量的房子网签不了。
海南楼市各种数据其实水分很大，网签成功的数量很少，基本是刚需买房者。炒房团和本土的拆迁户，他们基本不网签，而是通过签订虚假购买合同、阴阳合同，到银行抵押，将房子余款结算出来走账，而实际上房子并没有过户。这种开发商和炒房团勾结的销售房子的行为比比价是，每个楼盘都在使用的招数，开发商已经套利走人，留下来的是空房子，根本就没准备网签，大多数是销售者接来的、借来的假的身份证。这就是为什么海南的房子价格一直在飙升，但是网签很少，每年的网签销售数字都是人设的上涨比例，实际建设的房子、销售的房子要多处多少倍也不知道，而建设完工的房子很多的根本原因，因为这些房子没有实际的购买主人，开发商和银行的人已经勾结好了，各取所需。接下来对海南的银行定向清理，势在必行。
9、开发商侵害买房者的利益事件频发。表面上是开发商在侵犯买房者的利益，实际上是销售商在侵吞买房者的利益，因为销售商给与买房者各种不切实际的承诺，只要买房者将房子买下支付了房款如30%，销售商就可以获得全款的销售利润。开发商将放低抵押给银行，已经拿到另外的60-70%。对于后续的服务则不再过问或者很少过问，这就造成了对买房者的利益侵害，而当地县市政府主管部门到时候可以一推六二五，说不是他们的责任。目前来看侵害买房者的构成主要群体是所谓的来海南养老的老年人，反应房子问题最多的也是外省市的被忽悠来的老年人。但是他们到时候叫天天不应、呼地地不灵，原来的销售商的各种承诺、开发商一概不理，因为不是开发商承诺的，地方政府为了某种隐蔽的利益，当然也顺着开发商说话。
10、道路、绿化、公共基础设施偷工减料，这是隐形的价格组成部分，往往被忽略。每个楼盘的容积率、绿化率等指标是有规定的，不同类型的户型、楼盘高度等是有一定的容积率、得房率、绿化率等指标要求的。海南的房地产开发商这方面很隐蔽，不是内行根本不懂，也不知所以然。和规划局搞好关系，变更一下容积率，每增加0.5个点，开发商可能就要多赚几个亿，甚至十几个亿、几十个亿。这其中的奥妙.......
11、围海造岛为什么如火如荼趋之若鹜？因为这些地方土地便宜，开发商可以扩大土建成本，来抵扣税收支付。才有各种类似葫芦岛、海花岛、海心岛云云。在海南的每个临海的县都有三五个人工天海岛屿，就连潭门镇、东郊椰林这样的乡镇上，也有各种形式的填海岛屿。这些填出来的岛屿，增加了开发成本，实际上隐藏了土地成本的支出，用同等价格比较，利润空间就节省出来了，这就是为什么一些大的房地产开发商热衷于在海边填海岛。并不是要制造什么海景别墅浪漫情怀，而是节约成本拉伸利润空间。
12、........
实在不想写了，有点......不忍心揭开这些真相，毕竟受害的还是普通老百姓、以及那些从内地来的贪官污吏们用现金买房，就姑且让他们的升值美梦继续再做些年头吧。
原创 卢欥锟o
作者：sqage
时间：2020-12-01 09:03:59
作者：To清水
时间：2020-12-01 09:41:34
作者：南天一茱
时间：2020-12-01 10:54:40
作者：也是如空
时间：2020-12-01 12:06:28
作者：tngal202005
时间：2020-12-01 12:15:02
作者：海口的劣质工程
时间：2020-12-01 13:04:43
作者：ty_仔爸
时间：2020-12-01 22:05:20
作者：绿色椰都
时间：2020-12-02 08:52:07
作者：sqage
时间：2020-12-02 09:17:46
作者：killmmmm
时间：2020-12-02 13:17:41
作者：登云飞
时间：2020-12-03 22:04:46
作者：下海抓鳖
时间：2020-12-04 12:00:23
作者：同学录2019
时间：2020-12-04 15:54:03
作者：莱茵小坦克
时间：2020-12-05 22:42:40
作者：周舜尧
时间：2020-12-07 09:18:19
作者：u_112653078
时间：2020-12-07 11:08:41
作者：u_112653078
时间：2020-12-07 11:09:53
作者：多汁香菜
时间：2020-12-07 11:37:20
作者：多汁香菜
时间：2020-12-07 12:12:45
作者：多汁香菜
时间：2020-12-07 12:55:00
作者：同学录2019
时间：2020-12-07 13:32:33
@莱茵小坦克 2020-12-05 22:42:40
海南菜价贵是因为没有本地没有蔬菜供应，自给率非常低要从大陆进口，而且一过海成本就高了；物价还是近几年热钱涌入太多导致的，房子卖两万一平，一把蔬菜卖10块钱不高吧，所以说海南基础物价就是高，而且这对本省人也绝对不是件好事~
-----------------------------
海南市场小，一种多就没人要，一少就涨上天，所以种的都是北调菜，椒类和豆角。还有就是海南天气热，病虫害多，成本高，但口感好，从大大陆进来的菜其实卖得比本地产的价格还要低，象白菜就低了很多。前几天海南的小椒拉到北京上海，收购价10元左右，加上运输成本，那边卖得也低不到那里去。
海南菜价贵是因为没有本地没有蔬菜供应，自给率非常低要从大陆进口，而且一过海成本就高了；物价还是近几年热钱涌入太多导致的，房子卖两万一平，一把蔬菜卖10块钱不高吧，所以说海南基础物价就是高，而且这对本省人也绝对不是件好事~
-----------------------------
海南市场小，一种多就没人要，一少就涨上天，所以种的都是北调菜，椒类和豆角。还有就是海南天气热，病虫害多，成本高，但口感好，从大大陆进来的菜其实卖得比本地产的价格还要低，象白菜就低了很多。前几天海南的小椒拉到北京上海，收购价10元左右，加上运输成本，那边卖得也低不到那里去。
作者：sqage
时间：2020-12-07 13:46:00
作者：多汁香菜
时间：2020-12-07 15:44:02
作者：老木笙箫
时间：2020-12-09 13:46:38
作者：爱笑的善善哈
时间：2020-12-10 01:29:54
