深度:房地产依赖度被“腰斩”!海南去房地产化取得阶段性胜利!(之一)

楼主:qq371473313 时间:2020-12-11 10:19:27 点击:2363 回复:14
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  序章 海南去房地产化取得阶段性胜利!


  海南房地产依赖度陡降!从2015年的历史高点46.2%,陡降至2020年前三季度的22.4%,这是一组值得全体海南人为之欢欣鼓舞的数据。因为,房地产依赖度这次被成功“腰斩”,其意义于海南非同小可。

  
  房地产依赖度=房地产投资/GDP。这是衡量经济发展是否均衡的一个常用名词,可以衡量地方经济对房地产的依赖程度。


  海南这轮房地产依赖度陡降的背后,是海南在进行中的一个备受瞩目的改革——去房地产化。在海南自贸港各项利好政策的有力支持下,在海南前任省委的努力推动下,去房地产化在海南已取得阶段性胜利。一方面,海南房地产依赖度已被腰斩;另一方面,海南却没有出现20多年前房地产泡沫破灭时经济发展几乎停滞的现象,反而持续保持了较好的经济增长态势。
  从图2可以看出,海南自2016年启动去房地产化后,GDP增速与全国差不多,2020年前三季度还实现了反超。



  更令人振奋的是,这场改革为海南经济获得了更多的抗风险能力,并在疫情中得到了验证,成为海南经济从疫情中率先复苏的重要因素。这是海南自贸港发展的一个重要成果,功在当前,利在百年,利省利民。


  贯彻落实中央决策,将海南的经济结构从重度房地产依赖中解救出来,为其他产业的发展腾出足够的余地,为海南自由港的发展开拓更广阔前景,是前任省委的重要功劳之一。这更是中央送给海南自贸港的一份厚礼。


  为此,《话海南》推出深度报告,为这个卓有成效的改革举措点赞。今天推出第一章——

  第一章 2015年:海南房地产依赖度到了历史高点
  
  让我们将目光回望2016年初,海南去房地产化从那年发轫。2015年,海南全省地区生产总值(GDP)3702.8亿元,比上年增长7.8%;全年全省固定资产投资3355.4亿元,比上年增长10.4%。其中,房地产开发投资1704亿元,增速高达19%,是GDP增速的2.4倍。房地产投资像多年来一样,增速远超GDP和固投;不一样的是,海南的房地产投资占GDP的比例(房地产依赖度)和占固投的比例终于双双到了历史的高点,分别为50.8%和46.02%。

  这是什么概念呢?我们看看海南与全国同一数据的对照。

  

  通过这张图,我们可以清楚地看到,海南房地产投资占GDP的比例从2009年的17.48%,一路飙升到2015年的46.02%。而同一时期,全国的房地产投资占GDP的比例却仅从12.84%增加到18.72%;甚至从2014年开始,全国的房地产投资占GDP和固定资产投资的比例已在下降,其中全国房地产投资占GDP的比例从2013年的19.59%降到2015年的18.72%,全国房地产投资占固定资产投资的比例从2013年的24.92%降到22.54%。这与海南房地产投资占GDP比例的一骑绝尘形成鲜明对照。


  房地产投资/GDP这一指标反映房地产业的战略地位。如果数值过高,说明当地经济发展对房地产业依赖度过高,也说明存在过度的投资和投机;如果数值过低,说明当地房地产业发展过冷。海南2015年的这一数值为46.02%,是全国的2.46倍。很显然,2015年海南的房地产依赖度过高,存在过度的投资和投机。


  更令人咋舌的是,2015年海南的房地产投资增量为272.35亿元,而GDP增量却只有202.04亿元。也就是说,2015年海南房地产投资的增量超过了GDP的增量,房地产投资增量/GDP增量的数值高至134.80%。令观者无不为之捏了把汗。

  那么,这么高的房地产依赖度,对海南到底意味着什么呢?

  毋庸置疑,房地产业是海南经济的重要行业。房地产开发是集房屋、市政、工业、建筑和商业等综合开发为一体的产业,其关联度广、带动力高,能产生较多的“拉动效应”。

  据世界银行研究报告,发展中国家房地产投资对相关产业的乘数效应为两倍以上。通过横向联系和纵向带动,房地产业往往可以带动数十个国民经济子行业发展,容易成为短期经济刺激的手段。特别是在住房供不应求和居民杠杆率偏低的情况下,推动房地产业较快发展,不仅可以缓解住房供求矛盾,提升居住环境,还能实现经济短期较快增长。

  
  由于1994年海南房地产泡沫破裂后,海南房地产市场掉至冰点。在海南房地产冰点的1999年,海南房地产投资占GDP和固定资产投资的比重分别只有1.23%和3.06%(参看图3),这显然与房地产本身在经济发展中的地位不相称。因此在本世纪初,海南通过住房制度改革和处置积压房地产等方式,激活房地产市场,释放了较多的房地产行业发展空间,成为推动海南经济持续较快增长的一个重要动力。但是海南房地产市场自本世纪初重启后,经过10余年的超常规发展,已趋向过热,开始脱离经济基本面高位运行。

  在2009-2015年的7年里,海南的房地产市场规模不断扩张,成为经济增长的主要推动力和支柱性产业。房地产投资的增加还能联动诸如建筑设计、住宅金融、交通物流、园林绿化、家具家电、建材装修、房屋中介、水电煤气等多个产业的发展,让房地产与海南的经济越来越紧密地绑定在一起。

  
  然而,虽然这七年里海南的房地产投资一直节节攀升,增速保持高速增长,但在长期高涨的房地产投资刺激下,海南的经济增长却越来越乏力,海南的GDP增速不断放缓:GDP增长速度从2010年的15.8%,一路跌到2015年的7.8%。海南与全国的GDP增速差距也越来越小。
  
  随着海南房地产投资的不断增加,其拉动海南经济的效应却在不断减弱。显然,海南的房地产业过度发展,导致产业结构开始有一定程度的失衡,从而影响到了海南的经济发展。因为海南房地产业在发展过程当中,挤占了政策、投资、金融、土地、人才等很多资源,让相当部分的经济资源都投身于房地产业中,令经济的可持续发展产生不利影响。2015年,海南的房地产投资占固投的比例和占GDP的比例分别为50.8%和46.02%,就是说明其挤占其他行业发展资源的很好例子。

  以金融为例,也能说明房地产重度依赖对经济的影响。这将会对其他产业的信贷产生“挤出效应”。例如,2008年底海南房地产贷款量为31.5亿元,到2014年底增长至385.91亿元,增长11.25倍;而同期海南年末贷款余额则只从1219.68亿元增长到4684.32亿元,增长只有2.84倍。因为在一定时间内,全省的全部贷款量是有限的,房地产贷款增幅急剧拉升,当然会挤占其他产业的贷款空间。
  
  虽然房地产投资对海南经济的增长贡献不小,但这种增长模式不利于经济的健康发展。社会资源是有限的,如土地的承载能力有限,土地用来发展房地产了,其他产业用于发展的土地就少了。因此,以房地产投资来推动增长的经济发展策略是不可持续的。过度膨胀的房地产市场会导致土地城镇化和人口城镇化速度不匹配,还会打击其他产业的发展。房地产业不但可以挤占其他产业的投资,还能影响消费、阻碍城市科技发展、增加金融风险等。

  房地产依赖度过高,还会推高企业生产成本,降低其他产业企业的竞争力。因为房地产价格的上涨,直接或间接推高企业生产成本。更严重的是,这会造成经济运行“脱实向虚”。由于房地产等行业的利润率显著高于工业企业,本来用于发展工业的资源就会流向房地产业,从而导致“脱实向虚”。

  例如,这些年来海南的一些工业、农业企业纷纷进入房地产业,甚至本来是非房地产业的一些海南上市企业,也纷纷通过各种形式进入房地产领域。以至于一些企业的收入中,来自房地产投资等非主营业务收入反而更多。


  海南房价在2010、2011两年异常抬升,吸引了巨量房地产投资,让海南的房地产依赖度迅速攀升。虽然海南房价后续有所回转,但投资资金对房地产业的热情依然不减。与此形成鲜明对比的是,房地产投资持续高速增长后产生的挤压效应,让金融业投资2012-2015年震荡下滑;批发和零售业投资2013-2015年震荡下滑;采矿业投资2013年-2015年连续三年下滑;制造业投资2014年-2015年连续两年下滑;甚至旅游业重要组成部分的餐饮与住宿业,2013年-2015年的投资额都有明显回落。以上列举的五个产业中,除批发和零售业外,其他产业2015年的投资额都低于2011年。
  
  与经济发达地区不同,海南的房地产发展更多的是吃“资源饭”,是依托海南的环境、资源、区位等得天独厚的优势发展起来的。如果不能好好运用这些优势,有时可能会转化为劣势。


  一是看起来资源取之不竭用之不尽,可以让海南轻易地以卖地卖房获得较多收入,却也容易让人不思进取,发展其他产业的意愿下降。二是海南经济如果依赖房地产,会导致海南本地的消费更依赖从岛外输入,引起物价上涨,增加海南制造业等其他产业的成本,使其他产业的发展失去竞争力,从而让海南经济结构更依赖房地产。


  
  从图11可以看出,海南外贸2009年-2015年一直处于逆差,而且逆差额越来越多。

  三是由于房地产“来钱容易”,会吸引更多劳动力和投资投到房地产业,导致一些更需要技术、管理、资金和埋头苦干的产业如工业,吸引不到足够的人才和资金,可能引发“去工业化”等其他产业缩水;四是缺乏技术含量的房地产业繁荣,会使潜在的创造、技术、管理人才以及开拓型企业家都被吸引到房地产业,从而可能阻碍整个社会的创业、科技的发展和人力资源的提升。
  
  可以看到,海南第二产业的GDP贡献率从2010年的32.3%震荡下行到2015年的23.6%,海南工业的GDP贡献率从2010年的21.1%震荡下行到2015年的11.6%。第二产业和工业的GDP贡献率下降,一方面显示海南产业结构调整有成效;但另一方面,结合房地产投资的迅速攀升来看,也难免让人疑惑海南经济是否在“脱实向虚”。

  如果海南没有坚实的工业基础,将会导致两个结果:一是房地产业对内地依赖性很高,因为本地需求有限;二是海南缺乏其它实体经济支撑岛内的生产生活需求,就需要越来越多的从内地和境外的进口。

  如图11所示,2009年-2015年海南一直处于对外贸易逆差,从2009年的51.1亿元增加到2015年的404.3亿元。虽然其中有离岛免税政策的影响,但也从侧面说明海南的消费长期高于生产,而这个差额有提升趋势。

  所以,海南房地产供给需要外来的消费,而岛内需求又需要外部供给,这样一个单一结构的经济体必然会对外产生较高依赖性,一旦国际国内形势有较严重波动,海南经济形势就难以预料。

  此轮疫情开始时的情形,对海南的经济结构就是一个警告。

  

  幸而海南去房地产化的成效较为明显,夯实了海南的产业基础,更因为我国应对疫情十分成功,让海南经济有了快速复苏的良好基础和宏观环境,从而实现了在三季度经济复苏速度全国最快的好成绩(参看话海南文章《海南三季度经济复苏速度全国最快》),但我们依然要提高警惕。

  房地产占用过多资金、土地和其它资源,导致生产要素成本增加,不利于营造良好的投资环境。面对高额利润的房地产业,其它产业都望尘莫及,自然会导致投资“用脚投票”。房地产的快富效应,将使投入高、回收期长的先进制造业等实体经济产业的发展变难。

  要想将海南热带海岛、旅游胜地的价值更好地附加在房地产上,需要构筑起与海南资源禀赋相一致的先进制造业、现代服务业、热带高效农业等产业集群链条,才能产生“1+n>>n+1”的效应。也就是说,如果其他发展起来的产业结合海南资源禀赋,能够赋予海南房地产成倍的增值。

  房地产天然存在非理性运行的风险。海南房地产市场受外部影响较多,非理性行为更为集中,跟风效应也较为明显。海南过去30年的实践也充分显示,将房地产作为短期经济刺激手段,难以形成持续的边际增长效应,也难以推动内生经济增长动力的凝聚。而衍生的房价上涨和房地产重度投资,将压制消费,挤压其他产业发展余地,阻碍产业转型升级,侵蚀经济增长动力,这与经济高质量发展方向不符。

  
  2015年,海南房地产投资占固定资产投资和GDP值这么多,让房地产业在海南经济中举足轻重,已是牵一发而动全身。怎么才能在保障房地产市场稳定健康发展的同时,处理好房地产与经济增长的关系,避免因为房地产市场失衡而出现严重的经济风险,从而妥善调整好海南的经济结构?

  海南要走出经济发展的舒适区,需要非凡的胆识。
  原创 单憬岗

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作者:用户7020766637 时间:2020-12-11 13:59:57
  2015年,杭州房地产投资占当地国内生产总值24.5%,但人均房地产投资绝对值达到2.74万元/人。
  2015年,浙江房地产投资占当地国内生产总值16.5%,人均房地产投资绝对值也达到1.28万元/人。
  2015年,海南房地产投资占当地国内生产总值46%,而人均房地产投资绝对值只有1.87万元/人。
  人均房地产投资绝对值与杭州比,明显的偏低;人均房地产投资绝对值与浙江比,基本相当。杭州 浙江之所以房地产投资人均占有量高 而占比低,是因为人家还有成规模的工业 商贸 互联网和其它产业。而海南房地产投资占国内生产总值比之所以高,是因为海南产业结构单一,除房地产以外的其它产业没有发展起来或者形成规模,所以就显得房地产一业独大,占当地GDP比极高。而实际房地产投资人均占有量并没有高到畸形水平。房地产投资,抛开人均占有量,而只谈依赖的百分比,得出海南房地产疯狂,不合理,是在耍流氓。
作者:北海道08982016 时间:2020-12-11 14:16:46
  坚决支持继续打压房地产,提高海南经济运行的质量
作者:用户7020766637 时间:2020-12-11 14:29:13
  以号称"最不依赖房地产"的长沙看。其2015年房地产投资虽然只占国内生产总值11.7%,但人均占有房地产投资绝对值1.345万/人,与海南1.87万元/人差不了多少。但740万人口的长沙2015年房地产销售面积1900万平米,是海南当年1050万平米的两倍。这近两千万平米的量,知道带动多少建筑工人就业不?带动多少钢筋沙石水泥建材的销售?带动多少装修?带动多少家电销售?带动多少市政基础设施配套建设?这个实际的量,是海南远远比不了的。
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作者:rzs1981 时间:2020-12-11 15:31:39
  拿数据说话,各有各的角度,但是直观也客观。
作者:我没病快放我出去 时间:2020-12-11 16:10:10

  玩弄着一堆让人民无感的数据, 跟有偿KTV的小姐一样 自嗨嗨人~~

  世上的不公平一点也看不出来 .. 居上位者就是被你们这种垃圾害死

  努力的方向错了,做的越多错得也越多
  瞎忙了十年到了人生到了65岁 剩下的也只有生病 跟 等死... 然后又再一次的轮回 ~
作者:五指山土匪 时间:2020-12-14 17:49:37
  让普通老百姓买得起房子了吗?有啥好炫耀的。
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作者:rzs1981 时间:2020-12-31 04:40:38
  什么叫普通劳动者,不努力的人一万种借口混入所谓的普通劳动者,而努力的人绝对不会为失败找理由。
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