北京 会有每平米3300元的两限房么?

楼主:蓝城木鱼 时间:2008-06-24 23:41:00 点击:1066 回复:21
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两限房,顾名思义,限房价,限户型。
  
  每个两限房项目都有平均售价上限,目前北京两限房最便宜的在通州,每平米4500元;
  
  限户型,即符合90/70规范。建筑面积≤90平米的户型,要超过项目总面积的70%;
  
  当然,既然限户型,就要限购买套数,每人一生只能买一套,否则限户型就没了意义。
  
  事实上,由于两限房刚开始供应,在购买对象上,暂时也还有些不合理的地方性限制。
  
  ⒈ 限户口(非常不合理,限制至少定居当地三年以上会好些,要留住大学毕业的人才)
  
  ⒉ 限收入(逼人造假其实是犯罪,因为无人能监督政府,所以政策常常出来就闹笑话)
  
   (例如限制年收入≤8.8万,结果是要月收入不到7000的家庭月供3800,太过分了)
  
  ⒊ 内部销售(某〖房托儿〗大学就被曝得到政府“特批”,市场化?侵占公共福利?)
  
  
  天下没有完美的事物,优点和缺点都是相对的,所以我们既要监督政府,防止两限房成了腐败者变相侵占公共福利的财源,也要帮助政府,让政府能提供充足的两限房,使我们的城市重新成为宜居的家园。要知道,两限房的“价格诚信”,其实正是我们这个国家目前所最稀缺的事物。
  
  毕竟,哪里都有腐败,所谓市场化的土地供应,不也照样被实践证明充满着腐败么?而且,只要公众继续在共同利益受到侵犯的时候保持集体沉默,腐败就将更加严重的侵犯公众利益。而一般的社会公理证明:当少数人通过侵犯多数人的利益而获得巨大收益的时候,被侵犯利益的多数人,往往可能集体沉默,因为每个人受到的损失都不多,不足以产生与获得巨大利益的侵害施加者博弈的动力。
  
  比如,说起北京或者中国的城市规划,缺少问责制无疑是问题的关键所在,规划师们从来不肯,也无须对国家和人民负责,规划师们造成数以千亿计的巨大损失,却能逍遥法外。这次四川大地震,检验出多少不合理的城市规划和多少不合格的垃圾建筑,差不多是十万条人命啊,不要说规划师、建筑师,甚至连开发商、承建商、监理商,都还没抓一个吧?这是对犯罪的巨大纵容,也是对公众生命权利的野蛮践踏啊。
  
  中央一再强调“节能、省地”,可其中最基本的道理,老百姓却不知道,也无从知悉。
  
  其实,只要知道城市用地只有四种可能的用途:建筑用地、道路用地、停车用地、绿化用地(含水域),就能简单的推理得到如下结论:盲目提高容积率根本无法节约土地。因为,把容积率从2.0提高到3.0,甚至4.0,只会导致道路用地和停车用地的增加,不仅无法节约土地,反而会出现“交通堵塞”,“绿地消失”,“户型浪费”等很多问题,这些道理,其实每个建筑师都很清楚。但是,我们的规划部门,为了开发商的“那点儿好处”,却根本管不住“容积率”,在很多城市,现在甚至有不少容积率6.0以上的项目,结果导致“不宜居户型”充斥市场、城市绿地近乎消失。
  
  很多城市领导疯狂的热衷于地铁建设,要知道,修地铁,要比导轨电车浪费10倍的时间和金钱,以北京的地铁五号线为例,全长27.6公里,中标价119.3亿(结算价至少还要加几十亿),每公里造价≥4.3亿,而且用了整整8年(1999-2007)。而如果用导轨电车,按照每公里4000万估算,只需要11.2亿,大约8个月就能竣工通车(参见天津的导轨电车项目06年3月开工,06年10月通车,全长7.83公里,造价1.9亿)。而且,地铁施工的危险性很大,北京著名的京广桥塌陷事故,就是地铁十号线的施工造成的。而且在运营期间,一旦出现地震、火灾等险情,封闭运行的地铁,意味着巨大的伤亡。
  
  很多被买通的“专家”昧着良心说北京人多地少,土地稀缺,其实完全是为了私利!根据我们的研究,即便建设限高36米的12层板楼花园社区,南北楼间距57米,每栋楼下都有2000平米花园,也很容易实现每平方公里安居4万到5万居民。也就是说,按照北京居民不超过2000万计算,只需要不到500平方公里土地,而事实上北京现在的城市建设用地面积早就超过1000平方公里,审批面积更达到惊人的1600平方公里。所以,我们很有必要帮助我们的政府,也是帮助我们自己,去建设充足的优质两限房,解决我们的居住问题和环境问题。
  
  ⒈ 每平米3300元的两限房社区规划:
  
  在我们规划的两限房社区中,针对北京的居民消费能力,将全部是进深12米的南北通透12层电梯板楼,并全面采用坡顶板楼、太阳能集热器、优质中空玻璃、耐火外墙保温、地源热泵、新风系统、墙体采暖这七大现代节能、宜居技术。而且这种社区内地上无汽车,用节能的轨道交通保证社区绿化率,确保社区环境的安静和舒适。这样的社区,将是北京、甚至中国目前最宜居、最省地的社区。下面,将以标准的两限房新镇为例,简要介绍我们的构想和操作流程,以及有关技术、政策、资金和管理等方面的问题:
  
  如附图1(见下):新镇占地45万平米(即675亩,五环外选址),东西宽750米,南北长600米,建设125栋住宅楼和10栋商业楼;住宅楼面宽40米,进深12米,高12层,地上总面积72万平米;商业楼面宽40米,进深18米,高10层,地上总面积7.2万平米。社区布局为东西15列,南北9排,共135栋楼房,住宅楼间距东西8米,南北57米,楼北侧有6米宽的社区道路,东南西三面有1米宽的围篱,住宅楼之间有东西宽40米,南北长50米,单块面积2千平米的绿化公园110个,总面积22万平米。10栋商业楼集中布置于社区一角,楼间距45米,商业楼之间为购物休闲广场,并设有地下停车场。
  
  社区内地上禁止汽车驶入,依靠九辆低速往返运行的超级电容小巴,解决社区的东西向交通,并靠一条环社区导轨电车线,解决环社区交通。社区居民可以提前订购停车位,将来直接开车到地下一层停车场,然后坐电梯上楼回家。也可以通过社区提供的公共巴士和轨道解决出行问题,或把车停到商业楼之间的地下停车场。社区楼房都有地下室(收益权按拥有地上面积比例分配),加上10栋商业楼,可以满足相当比例的社区需求。
  
  ⒉ 社区户型篇:(右下图为三居户型室内分隔设计示例之一)
  
  所有消费者都喜欢南北通透的板楼户型,我们提供的是一种标准化的楼房设计,面宽40米,进深12米的12层电梯板楼,有两居和三居两种户型,室内隔断均由业主自行设计,可以充分发挥业主的想象,可以选择更多房间,也可以选择宽敞空间,而且,年轻人与父母挤一套房的时代已经过去,两代人的作息时间和生活习惯差异,使得我们应该更多尊重人们的隐私,使购房人能够拥有可负担得起的房子,尽情享受幸福生活。(见附图2和附图三)
  
  ⒊ 每平米3300元的两限房项目开发流程:
  
  看了上面的介绍,相信大家都会喜欢,甚至向往在这样的社区生活,并欣赏我们提供的建筑设计,但大家肯定也会关心这样的社区和房屋到底怎么才能实现。根据很多年的研究,我们提供了一套完全符合现有政策,也能最大限度满足政府利益的开发流程,以保证得到政府主管部门最大限度的支持。简要介绍如下:
  
  在北京郊区找到适宜的土地不难,但我们能给政府怎样的收益呢?我们计划给予政府的利益,也就是土地出让金和附带条件,将是非常诱人的,简要介绍如下:
  
  ⑴ 100栋(57.6万㎡)两限楼,按楼面价每平米750元交出让金,合计4.32亿元。
  
  ⑵ 按两限楼总面积57.6万平米,每平米300元标准,投资市政建设费2.592亿元。
  
  ⑶ 用25栋(14.4万㎡)回迁房,帮所在区/县政府落实当地旧房改造和居民安置。
  
  ⑷ 和政府平分10栋商业楼,即以5栋商业楼(3.6万㎡),使政府实现可持续发展。
  
  ⑸ 两限房均价上限每平米3300元,按每平米200元交纳各种税费,合计1.152亿元。
  
  ⑹ 按商业楼每平米8000元,回迁楼每平米3300计算,政府实得收益合计13.1亿元。
  
   (注:本项目给政府13.1亿收益,而总销售额仅19.008亿,确保了可持续发展)
  
  这里请注意,对于非常让人头疼的拆迁问题,我们是这样处理的,每占用一块675亩的农村土地,将提供给政府1800套板楼两居,由政府作为实物补偿。而政府则可以在制定合理的实物补偿标准后,通知将被拆迁的居民自愿办理产权置换,由于是现房置换,也就是被拆迁人可以先看过房子,再决定是否换房,如果同意置换,政府就帮助安排搬家公司协助搬家,并在收回原有房产及证书后,给被拆迁人颁发新房的产权证。由于我们提供的回迁房比较多,所以,政府可以更快的完成更多土地的拆迁整理工作,更好的解决土地供应问题。
  
  在取得土地之后,如何解决资金来源,也是非常重要的问题,我们对投资者的收益保证,以及现金流策划思路,也是非常先进的,采用了房地分离的定单开发模式。
  
  ⑴ 首先组织投资人按照每平米100元标准,投资5760万人民币,作为启动资金;
  
  ⑵ 帮助政府整理并提供限价房新镇用地,投资完成三通一平,并交纳开发保证金;
  
  ⑶ 认购人按每平米1050元与政府签土地转让合同,按每平米3300元签认购合同;
  
  ⑷ 政府从1050元中,拿走750元土地出让金,其余300元,用于市政配套改造;
  
  ⑸ 银行按认购面积发行每平米800元债券,建议月息2%,用于定向支付建安费;
  
  ⑹ 按住宅楼每平米1350元,商业楼每平米1500元,招标建筑商进场按期施工;
  
  ⑺ 项目竣工验收后,组织认购人选房、验收,并由银行为认购人办理贷款按揭;
  
  ⑻ 认购人的按揭款将直接用于偿还企业开发债券的本息,若有节余则为管理成本;
  
  ⑼ 投资人通过投资两限房,以5760万得到2.88万平米商业楼,单位成本仅2千元;
  
  ⑽ 发起机构得到节余款和一栋7200平米的商业楼,实现策划收益,并会再接再励。
  
  这是一个共赢的开发模式,政府、银行、建筑商、认购人、投资人、策划人全面共赢。资金管理严格,建筑商不再垫资;每栋楼房产权明确,产权人按物权法取得地下室收益。
  
  (附图4为)项目现金流收支计划简表,希望有懂得房地产和金融的朋友指教。
  
  希望本文能够得到全国范围内区县政府领导的重视和支持,并尽快得到采纳。
  
  对希望在北京生活的人们来说,住上这种每平米3300元的优质两限房,感觉一定很美妙。
  
  而对于全国范围内的广大同胞,我也希望你们的当地政府能够为民做主,采纳我的建议。
  
  补充一下,根据这一方案,我需要一些实质性的支持,简要描述如下:
  
  ⒈ 愿意推动这一两限房项目,并通过投资理财,得到每平米2000元的优质商业的朋友。
  
  ⒉ 愿意在这个项目正式启动后,帮助这个项目提供建安费,并得到2%月收益的朋友。
  
  ⒊ 具有一定的房地产和金融知识,愿意和我一起努力,最终共享项目策划收益的朋友。







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作者:爱_mei 时间:2008-06-24 23:52:21
  难道你让政府的官员都去吃屎么?
作者:我三岁 时间:2008-06-24 23:55:49
  会有的,一定会有的,你在等等奇迹会出现的
  记住,要坚持
楼主蓝城木鱼 时间:2008-06-25 00:06:25
  坐沙发的哥们,你知道出租5栋商业楼,里面能有多少油水么?
作者:gto190 时间:2008-06-25 00:17:39
  想房想疯了吧!
楼主蓝城木鱼 时间:2008-06-25 00:30:22
  楼上不会是只看标题党吧?难怪很多人都说这里是脑残俱乐部 ……
作者:蛀虫入水 时间:2008-06-25 01:25:14
  无懈可击,
作者:mengxiang517 时间:2008-06-25 01:52:23
  真是一个非常好的建议啊。顶
作者:中国模范省 时间:2008-06-25 03:09:37
  密云可能会有
作者:笑熬江湖a 时间:2008-06-25 09:23:05
  顶!
楼主蓝城木鱼 时间:2008-06-25 21:37:26
  楼上的模范省,对北京有概念么?密云是六环外,不是五环啦!
作者:里海鲟鱼 时间:2008-06-25 22:22:15
  连北京的大致地理位置和区县分布没概念的人不要对北京的房市指手画脚。
作者:梦见飞 时间:2008-06-25 22:25:23
  好想法
作者:mengxiang517 时间:2008-06-27 18:19:32
  叫好
作者:hknq 时间:2008-06-27 18:33:35
  最后每平的建筑造价是多少
作者:玩完走人06 时间:2008-06-27 18:42:22
  作者:蓝城木鱼 回复日期:2008-6-25 21:37:26 
  
    楼上的模范省,对北京有概念么?密云是六环外,不是五环啦!
  
  ====================================
  
  六环五环有啥关系?密云也是北京
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
作者:狂暴飞轮 时间:2008-06-27 18:48:49
  现在北京的经济适用房很多都卖4000以上了
楼主蓝城木鱼 时间:2008-07-06 18:08:26
  作者:hknq 回复日期:2008-6-27 18:33:35
  最后每平的建筑造价是多少?
  
  答:我的计划是按 9+3个月的周期进行招标,也就是说,9个月从开工到验收,对于地下1层,地下12层,结构非常简单的这种标准化设计,时间很充裕了。但允许承包商分阶段使用3个月延期申请权。
  
  简单的说,开工3个月要完成基础部分验收,之后3个月要完成结构封顶验收,再后3个月要完成内外装修验收(交房状态为毛坯)。
  
  这里请注意,工程造价,和结算方式是有直接关系的,盖楼不是买西瓜,况且就算买西瓜,在瓜田买,瓜摊买,或者送瓜上门,价钱也是不同的。而且品质要求也会影响价格。
  
  我们是分9个月,每个月结算一次,因承包方原因要求延期的,当月不予结算。这样等于所有的费用都是我们直接出钱,不用中标建筑商垫资,但对使用的材料和技术,我们也有比较高的要求,所以,对于一栋进深12米,面宽40米,层面积480平米,地下1层,地上12层的住宅楼,按照地上面积每平米1200元,地下面积每平米1800元计算:
  
  480平米x1800元 + 480平米x12层x1200元 = 777.6万元。(地上5760平米)
  
  这个招标价,相当于地上面积每平米1350元,建筑商的利润还是很丰厚的。当然,更关键的是,老百姓能住上户型合理,节能环保的好房子了。
楼主蓝城木鱼 时间:2008-07-06 18:11:48
  作者:狂暴飞轮 回复日期:2008-6-27 18:48:49 
    现在北京的经济适用房很多都卖4000以上了
  
  答:那也是因为没搞好拆迁,把拆迁成本弄得太高了,不光是钱,还牺牲了和谐 ……
  
  我们这个可以大大节约拆迁成本,政府直接盖好房子,划好待拆迁区,在待拆迁区居住的人们,可以根据政府核定的标准,直接排队看房,觉得房子合适(面积、位置、质量),就可以跟政府签署现房置换拆迁合同,然后由政府办理产权置换,并协助搬家。
  
  到时候看谁耗得过谁,邻居都搬走了,您就是不搬走,政府也不用着急,反正条件就那样,政府不缺您占的这么一块地方。当然,搬走一家,政府就要拆除一家。
作者:天天想我 时间:2008-07-06 18:43:48
  3000元不可能了,现在材料,工人成本都很高了
  
  还有地产商们的前期投资太大了,不赚钱的活,他们不会做的
  
  4000--5000的两限房,估计没有问题
作者:disease 时间:2008-07-06 18:52:00
  想法很好,支持一下,希望能有这一天.
楼主蓝城木鱼 时间:2008-07-06 19:31:55
  楼上的天天想我,希望您不要做“只看标题党”,然后“随意发泄”。
  
  我们的成本做的很高,您仔细看看去。另外,说什么地产商前提投资大的话,也建议您收回。他们都是“空手道”。
  
  其实,好好看看我文章,就该知道很容易作到了,特别是土地和拆迁的问题。
  
  至于做这个赚不赚钱,大家都是有头脑的人,每平米2000元取得商业楼,假如投资20万,得到100平米商铺,您觉得一个月租金能收多少?我认为至少是30%,甚至60%的的年回报,也就是年租6万-12万,月租5000-10000,大家可以到自己所在的城市,问问100平米商业楼的租金。
  
  别以为只有开发商才可以赚大钱,王侯将相尚且宁有种乎,为什么老百姓就不可以鼓起勇气,合法的赚钱呢?
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