目前在深圳可以开始买房了

楼主:深圳地产 时间:2008-12-05 23:42:00 点击:1725972 回复:8878
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如果你要在2年内买房,那么明年1季度,是在深圳置业的非常好的时机,否则,你可能就要再等个几年了。
如果想在一季度置业,目前就必须开始积极关注一些楼盘的信息,从买房到最后选定,如果是一手,一半需要2-3个月的时间,进行看盘,比较。

近期,龙华新城片区有很多好的楼盘即将开盘,比如溪山、万科金域华府等。
  
  
  
  4.承担一切因您的行为而直接或间接导致的民事或刑事法律责任。
  5.据本地法律法规和政策,部分内容将被删除。
  

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作者:化粪池堵塞之凶手 时间:2008-12-06 00:02:30
  还是等2年吧!
作者:HH2966 时间:2008-12-06 00:29:11
  脑残,打个广告也这么弱智
作者:mosan 时间:2008-12-06 01:58:19
  先确保不失业再考虑买房吧!
楼主深圳地产 时间:2009-07-12 18:26:15
  现在看来,同意去年12月我发的这个帖子意见的人还真实不多,可惜,如果今年1季度没有出手,现在真的就得等等了。
  
  本人研究深圳地产6.7年了,欢迎和地产有识之士交流,愤青就算了。
作者:白发摸女 时间:2009-07-12 19:05:09
  愤青们想等中国房价合理再买的话
  
  我看不用等了 直接把钱留个孙子吧
作者:家有小猪真HAPPY 时间:2009-07-12 21:24:03
  上海的怎么样呢?想听听你的意见
楼主深圳地产 时间:2009-07-13 23:30:48
  回楼上,上海地产没有仔细研究,所以不能给你太明确的意见。
  但地产虽然具有地域性,但还是有一些共同点的,一套房子的价值取决于几个方面,在这点上,无论在那个城市,都是一样的。
  在上海买房,地段的选取比在深圳更难,深圳也就那几个地方,而上海则中心区相对较多一些,又有长江两岸,因此片区的选择更难。
  
楼主深圳地产 时间:2009-07-13 23:32:15
  回楼上,上海地产没有仔细研究,所以不能给你太明确的意见。
  但地产虽然具有地域性,但还是有一些共同点的,一套房子的价值取决于几个方面,在这点上,无论在那个城市,都是一样的。
  在上海买房,地段的选取比在深圳更难,深圳也就那几个地方,而上海则中心区相对较多一些,又有长江两岸,因此片区的选择更难。
  
楼主深圳地产 时间:2009-07-13 23:35:46
  semiyd  你个眼睛近视的
  
  你仔细看看我这个帖子是什么时候发的,看清楚了,是2008年12月5日,那是个什么概念?
  
  去年12月,你随便买个房,现在都涨20%以上,我发帖时,万科金域华府(深圳本轮调整以来第一个开盘售罄的楼盘)还没有开盘呢!
  
  你的可悲之处就是被愤青的思维给迷住了双眼,所以你看不到这个去年12月的帖子,那是的市场多么悲观,但机会就在当时。
  
  
作者:wwplay_beijing 时间:2009-07-13 23:49:42
  原来是老帖了,在深圳,喜欢到处看楼,乐意和楼主侃大山
  现在已经涨到高位,某些片区应该差不多就这个价了,稀缺类的应该还有上涨空间,豪宅用的太滥了,大多楼盘最多算得上个高尚住宅。
我要评论
作者:lymanyan 时间:2009-07-14 00:07:37
  现在深圳租房价格很便宜啊,100万的房子也就2-3K能租到,何必买房呢
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作者:lymanyan 时间:2009-07-14 00:08:46
  现在深圳超过100万房价的新房子租金也就2-3K,没必要买房住,签个2年租房合同再说!
作者:ct蓝色天空 时间:2009-07-14 01:35:42
  楼主,最近深圳的楼市怎么看?
作者:枝头的喜鹊 时间:2009-07-14 07:57:46
  请教楼主
  明年下半年到后年深圳楼市如何?
作者:林起圳 时间:2009-07-14 09:11:09
  『房产观澜』 [楼盘评点]留个记号—明年再来看-深圳房价的预测-2010年涨30%-40%
  
  
   作者:深圳地产 提交日期:2009-5-3 22:06:00 访问:1191 回复:14
  
  按照现在的均价,11000-12000,明年,均价可能达到14000-16000。关外较低,但关内价格上涨明显,尤其是好地段的二手房。
    
    在天涯敢说房价涨的没几个,空军使劲拍,没事。留个帖子,明年再判断也不迟。
    
    判断依据:
    1、供应量
    2、通胀
    3、区位价值。
  
  http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/149702.shtml
  
  
  
  
   深圳地产是人不是神,他也不能保证每次都正确~能预测10年达到16000的价格应该没问题,至于今年年底,就不好说喽~
  
作者:wwplay_beijing 时间:2009-07-14 13:49:24
  楼主,出来聊天啦
楼主深圳地产 时间:2009-07-14 21:52:19
  我对目前深圳房地产市场的看法
  
  自从我去年12月发了此贴以来,深圳房价蹭蹭的上涨到今天,基本上今年1季度价格仍十分平稳,但4月一过,价格则月月上涨10%,一直到6月份,如果你对深圳地产有研究,你就会发现,此论变化中,有两个明显的特点:
  1、1季度房价并没有明显上涨,但成交量则在不断放大。真正的价格上涨出现在二季度。
  2、今年的上涨中,一手房带动二手房,一手房涨幅大于二手房。2万元以上高价的房子上涨幅度反而更高,比如红树湾片区,后海片区,都是上半年的热点,也必将是下半年的热点。不信,大家看看三湘海尚开盘的情况,我预测是有一个高端版的金域华府,开盘就会卖光。
  
  所有的现象,背后都是有原因的,上面的特点也不例外。有人说我是人不是神,这当然正确,否则,我直接预测一下下一期的三色球号码就行了。但是,能够在去年底开到市场的走势,需要日常的积累,需要投过现象看本质的能力。
  
  我们来看看背后的东西:我认为
  
  本轮目前支撑中国房地产上涨的最根本因素有两个:
  按先后排列,我认为是:
  1、通胀预期:无论这个预期是否对,是不是还有争论,但这个预期已经深圳扎根到普通老百姓心里,对这个问题,有几个所谓的专家还在信誓旦旦的说通胀不存在(代表人物为深圳大学的国某人,呵呵),但问题的关键在于目前想让老百姓相信通胀不会来,是真的很难。而且,通胀预期在相对富裕的人群中,认识更为深刻,所以压力也就更加明显,出手也就更加坚决,这也就是为什么此论深圳房产上涨中,高价房涨幅明显比普通住宅要高。
  2、去年11月以来执行的低利率和7折利率政策。
  低利率和七折利率是两个概念,大家要分开理解。
  经过2008年下半年的几轮降息,低利率已经开始显现,100万的贷款,月供至少下降了40%(看和什么时候及套房政策比)。大家突然发现,收入没增加,或者虽有减少,但还是没有月供减少的快。
  另一个7折利率更是好,这一点对于高收入人群中有思考的人更是有吸引力,如果结合通胀预期和按揭贷款期限来考虑,稍有经济学头脑的人都明白应该怎样做(这里就不详细分析了,免的扰乱市场,呵呵)。总之,七折是个巨大的福利。大家看看今天的搜房新闻也就知道为什么了。7折也一定是下一步首先取消的政策。
  
  讲到这里,有心人也许会发现,针对上半年市场走势的情况,我讲了为什么高价房涨的多的原因,但没有将为什么二季度比一季度涨的多的原因!呵呵。
  
  如果有人想知道,就回帖来问吧,在目前的市场,房地产信息和预测就是真金白银,我对于天涯的房观一直是瞧不起,现在还是这样的看法!
  看看到底有没有懂地产的人来问问题,也看看我是否可以有机会改变对天涯房观的老看法,呵呵,冒犯了,抱歉。
楼主深圳地产 时间:2009-07-14 21:57:18
  版主可否把我的这个帖子的名字改一下,免的误导目前的网友。
  改成:回顾贴——写在2008年12月5日:目前在深圳可以开始买房了。
  我自己修改不了,如能帮忙,就多谢了。
作者:linlin0507 时间:2009-07-14 22:15:40
  楼主,你辛苦了!能够给我提供参考意见?
  
  我现在住在深圳龙岗中心城一套90平米5楼不带电梯的10多年楼龄的房子,地段好,但是考虑到小孩和老人上下不方便,现在打算买第二套房子自住。
  
  目前我先生看中中心城一套总价150万左右20楼的电梯房(总24层、2梯2户、房产证130平米但加上赠送面积达204平米,算单价的话就7000多每平米)
  
  他的理由之一是房子的结构和地段非常好,目前该楼盘的销售快收尾了,自住的话再不买的话就没了。之二是龙岗的房价和深圳市的房价有一定的差距,随着地铁的开通,关内关外的合并,大运会的召开,还有深圳住房公积金的出台都会对龙岗的房价影响非常大。
  
  我先生是公务员,单位已配车,我本人是中心城公办学校的教师。
  
  盼回复,谢谢!
作者:wwplay_beijing 时间:2009-07-14 22:29:31
  如果楼主说的这些外部条件仍然具备的话,房价势必继续看涨
作者:野鸭100 时间:2009-07-14 22:48:55
  请问:70%利率优惠是当下买房可以享受的优惠,但我想问,若如您所说,将来央行取消这样的优惠条件,那当下买的房子在还贷时是仍然执行70%优惠利率呢还是回归100%的基准利率?谢谢。
作者:仿佛朱颜顾 时间:2009-07-14 23:01:08
  我不是研究地产的,只是打算在深圳买房所以最近比较关注。
  
  我有一个不太明白的地方,
  按说4万亿很多都是流向了大型国企。流动性最泛滥的就是他们。而在当前情况下他们拿着钱投资什么都困难。中国在现在这个生产水平的都产能过剩,产业升级好像找不到出路。所以他们都跑去制造地王了。。。
  
  而深圳应该没有拿到多少好处啊。深圳根本没有什么央企。难道就是国家直接把钱给了房地产商?为什么深圳涨这么多这么快?
  
  深圳这一轮上涨有个特点就是,香港人的身影不多。反而不少香港人最近开始退出。这是我跑了大半个月福田口岸的楼盘观察到的。
  
  因为现在深圳所谓的中高档楼盘开价5万一平,这个单价已经完全可以在香港的地铁上盖买个海景房了。而且香港的地铁上盖楼盘规划得非常好。全都是有走廊直接连接地铁和大型购物商场的。8号风球都照样出门看电影下馆子唱k。深圳好像没有哪个所谓地铁上盖有这样的小区。
  
  扯远了。楼主怎么看这一点?
  
  
作者:鱼也会忧郁 时间:2009-07-14 23:04:37
  现在看来楼主的预测真的是准确无误啊。
  
  想同楼主讨论一下:
  
  由于现在深圳房价狂涨,央行已经要求深圳的各大商业银行严格要求执行二套房贷政策。现在深圳的绝大多数商业银行已经收紧了二套房的贷款,即第二套房首付比例提升为30%,贷款利率回归基本利率。
  
  回想07年10月,房价也是在央行这样的政策下开始回落。那么09年的下半年,在央行的第二套房贷政策的再次作用下,深圳的房价是否也像07年一样,会掉头向下?
作者:鱼也会忧郁 时间:2009-07-14 23:05:54
  现在看来楼主的预测真的是准确无误啊。
  
  想同楼主讨论一下:
  
  由于现在深圳房价狂涨,央行已经要求深圳的各大商业银行严格要求执行二套房贷政策。现在深圳的绝大多数商业银行已经收紧了二套房的贷款,即第二套房首付比例提升为30%,贷款利率回归基本利率。
  
  回想07年10月,房价也是在央行这样的政策下开始回落。那么09年的下半年,在央行的第二套房贷政策的再次作用下,深圳的房价是否也像07年一样,会掉头向下?
作者:优秀员工 时间:2009-07-14 23:06:57
  楼主好,我在布吉有套小三房,现在8600可以出手。您觉得现在卖掉合适吗?我那房子位于地铁口。
作者:仿佛朱颜顾 时间:2009-07-14 23:10:26
  还有,现在香港的按揭贷款利率,浮动的可以到1.7%左右,P的我知道的最低做到2.1%.
  
  在这样的情况下,香港人对于深圳均价5万的中高档楼盘的升值潜力实在没有想象空间。按照香港同样价位的楼盘质量来看。
作者:怒法冲关 时间:2009-07-14 23:15:10
  等房价降到一万以内再考虑
楼主深圳地产 时间:2009-07-14 23:25:26
  大家问题比较多,明天还要上班,所以今晚不能一一回复给大家了,抱歉,不过我会尽量都有回复。同时我的一件只做参考,谢谢大家。
  回复第一个:
  作者:linlin0507 回复日期:2009-07-14 22:15:40 
    楼主,你辛苦了!能够给我提供参考意见?
    
    我现在住在深圳龙岗中心城一套90平米5楼不带电梯的10多年楼龄的房子,地段好,但是考虑到小孩和老人上下不方便,现在打算买第二套房子自住。
    
    目前我先生看中中心城一套总价150万左右20楼的电梯房(总24层、2梯2户、房产证130平米但加上赠送面积达204平米,算单价的话就7000多每平米)
    
    他的理由之一是房子的结构和地段非常好,目前该楼盘的销售快收尾了,自住的话再不买的话就没了。之二是龙岗的房价和深圳市的房价有一定的差距,随着地铁的开通,关内关外的合并,大运会的召开,还有深圳住房公积金的出台都会对龙岗的房价影响非常大。
    
    我先生是公务员,单位已配车,我本人是中心城公办学校的教师。
    
    盼回复,谢谢!
  
  回楼上mm:
  你应该属于换房,且属于改善型换房。因此,对于你,首要考虑的不是升值、不是通胀。而是两点:
  其一,房价总价在可承受范围内,最好在家庭年收入的5-6倍之内。5为保守,6为激进。曾经有一个人问过我一个问题,我也可以告诉你,她问,你说房价这么高,租金有这么低,买这个房子到底值不值。我的回答是:既然你是自己住,那么只有一个问题决定值不值,答案就是买不买的起,如果买的起,那就值,否则,住了房子,成了负担,就不值。希望你好好体会我的话,也许可以找到答案。
  其二,保值。
  在深圳买房的人,如果是以保值作为首要目标,则最后多是升值而喜悦。反之,如果是以升值作为首要目的,则往往是以套牢房奴而结局。大家也看看周围的人,看看是不是这样。你在龙岗买房,你现在看的房子无论居住条件,还是保值升值潜力,都要大大高于你现有的房子,7000多的价格,也是非常合理。
  
  对于龙岗中心区的房,我看过很多,价格我也觉得目前不错,但我没有买的唯一原因就是离我上班的地方远。而我没有买的这个原因,恰恰可以成为你买的理由,你觉得呢?
  
楼主深圳地产 时间:2009-07-14 23:29:08
  作者:野鸭100 回复日期:2009-07-14 22:48:55 
    请问:70%利率优惠是当下买房可以享受的优惠,但我想问,若如您所说,将来央行取消这样的优惠条件,那当下买的房子在还贷时是仍然执行70%优惠利率呢还是回归100%的基准利率?谢谢。
  
  回复:
  按照合同,当然是30年都要维持7折。
  这也就是问题所在。
  同时,按照合同,去年央行下调到7折时,存量也是不能自动下调的。但为什么最后大家都下调了呢?市场竞争的结果。这一点,我在去年的帖子中都讲的很清楚。
  如果有兴趣,可以在论坛中用我的用户名“深圳地产”来搜索。
  
楼主深圳地产 时间:2009-07-14 23:34:14
  作者:仿佛朱颜顾 回复日期:2009-07-14 23:01:08 
    我不是研究地产的,只是打算在深圳买房所以最近比较关注。
    
    我有一个不太明白的地方,
    按说4万亿很多都是流向了大型国企。流动性最泛滥的就是他们。而在当前情况下他们拿着钱投资什么都困难。中国在现在这个生产水平的都产能过剩,产业升级好像找不到出路。所以他们都跑去制造地王了。。。
    
    而深圳应该没有拿到多少好处啊。深圳根本没有什么央企。难道就是国家直接把钱给了房地产商?为什么深圳涨这么多这么快?
    
    深圳这一轮上涨有个特点就是,香港人的身影不多。反而不少香港人最近开始退出。这是我跑了大半个月福田口岸的楼盘观察到的。
    
    因为现在深圳所谓的中高档楼盘开价5万一平,这个单价已经完全可以在香港的地铁上盖买个海景房了。而且香港的地铁上盖楼盘规划得非常好。全都是有走廊直接连接地铁和大型购物商场的。8号风球都照样出门看电影下馆子唱k。深圳好像没有哪个所谓地铁上盖有这样的小区。
    
    扯远了。楼主怎么看这一点?
  
  回复:
  关于港人在深置业的问题,2007、2008我们都做过调研,其实整体比例没有想象的多,港人在深是否置业,对于房价的影响也相对较小。
  
  4万亿的问题:
  
  4万亿是否流入深圳,是否流入实业,是否流入老百姓口袋,都不会影响通胀的出现。要想通胀不出现,只有一个条件,就是国家把货币投放(主要是信贷投放)收回去。问题是如何收回去,那某些所谓专家的话说,好像国家是要收就收,要放就放,实际上可能吗?如果政府都可以随便控制通胀和紧缩了,哪世界不早就大同了。呵呵。
  
  钱,一旦产生,就很难消灭,这就是我的看法。所以,最重的结果肯定不是把钱收回去,而是让钱贬值。
楼主深圳地产 时间:2009-07-14 23:41:36
  现在看来楼主的预测真的是准确无误啊。
    
    想同楼主讨论一下:
    
    由于现在深圳房价狂涨,央行已经要求深圳的各大商业银行严格要求执行二套房贷政策。现在深圳的绝大多数商业银行已经收紧了二套房的贷款,即第二套房首付比例提升为30%,贷款利率回归基本利率。
    
    回想07年10月,房价也是在央行这样的政策下开始回落。那么09年的下半年,在央行的第二套房贷政策的再次作用下,深圳的房价是否也像07年一样,会掉头向下?
  
  回复:
  你的想法代表了一大批人,包括今天也有中介打电话给我,利用此消息来证明他的正确。
  
  呵呵。
  
  对于此问题,我在07年低就已经写的很明白,2007年下半年的深圳楼市突然出现拐点,很多人都以为是二套房政策引起。但我个人认为与这项政策没有太多关系。
  
  能够影响房价的目前只有两个东西:
  一是信贷投放量(包括按揭量)
  二是税收政策
  所谓利率高低对于房价的影响总是被无知的人夸大,特别是媒体。
  
  大家在对照一下我上文说的目前影响房地产走势的两大因素,大家仔细想象,利率执行1.1,可能吗?如果二套房非要1.1倍,一套则是0.7,巨大的无风险套利空间出现,市场的反应会是如何,所以,最多是7折取消,回复到8.5或9折而已。
  
  目前要控制房价,税收是最有效的手段。但税收来调节市场,学过经济学的人都知道,只会使原本正常的市场扭曲。
楼主深圳地产 时间:2009-07-14 23:50:35
  以下两个一同回复:
  
  作者:优秀员工 回复日期:2009-07-14 23:06:57 
    楼主好,我在布吉有套小三房,现在8600可以出手。您觉得现在卖掉合适吗?我那房子位于地铁口。
   回复:但从价格和区位来判断是否出手,其实不适合房地产。地产不同于股票。
  所以,我觉得你那套房子是否出手,主要取决于你出手后获得的现金的用途。如果你是持有现金或投入股市,我建议就算了。如果你是想继续投资房产,估计很多房子的潜力还没有你这套大。对于布吉地铁沿线的房子,其价值最大化一定是出现在2011年。
  
  作者:仿佛朱颜顾 回复日期:2009-07-14 23:10:26 
    还有,现在香港的按揭贷款利率,浮动的可以到1.7%左右,P的我知道的最低做到2.1%.
    
    在这样的情况下,香港人对于深圳均价5万的中高档楼盘的升值潜力实在没有想象空间。按照香港同样价位的楼盘质量来看。
  回复:
  你的想法代表了一批港人。但我要告诉你两点:
  1、深圳同价格的楼盘,品质好过香港至少一倍。唯一一个例外就是幸福里。所以幸福里也给了我们一个标杆,判断深圳楼市比香港便宜还是贵,就看看幸福里周边的楼盘是否也要升值到4万。幸福里这样的香港标杆豪宅,周边的楼盘价格还没有超过2万,说明罗湖的房价还是理性的,呵呵。不知你理解没有。
  2、你说的5万的深圳豪宅( 如果是高层,别墅应该不在你所指吧),可能只有波托菲诺一个了,其他豪宅如红树西岸、中心红树湾、卓越维港等,价格都在3.5万以下吧。波托菲诺里,绝对没有住几个香港人,这样的房子,深圳的富豪都不够买,应该不用香港的朋友来帮忙消化。
  
楼主深圳地产 时间:2009-07-14 23:54:40
  作者:怒法冲关 回复日期:2009-07-14 23:15:10 
    等房价降到一万以内再考虑
  回复:
  关内房价如果降到1万以内,只有一种可能,就是目前深圳中产阶级的工资收入都回到2006年以前,至少减少40%。
  
  曾经有句话我一直记着,我希望你也明白:
  当大家收入都在提高的时候,你千万不要以为是自己的能力提高了。
  当大家都在股市赚钱的时候,你也千瓦不要以为是自己的水平提高了。
  当房价在上涨时,你也千万不要以为对所有人来说它都是上涨了。
  
  呵呵,研究房地产,其实就是研究心理学和哲学。这就是我这几年的体会。
楼主深圳地产 时间:2009-07-14 23:56:06
  好了,终于都回复完了,希望后来者好好看帖再问问题,千万不要问同样的问题。另我在新浪有博客,大家如果需要,我可以把博客地址留在这里,但不叫“深圳地产”。
  
楼主深圳地产 时间:2009-07-15 00:02:56
  最可笑的就是,有人一看我说要买房,就是我是中介和房托。呵呵,如果我是中介,至少也是老总一级的吧。
  呵呵,深圳的地产中介,对于地产的理解,水平差别可大了去了。
  中原地产在媒体上的言论,感觉与其品牌还是有一定差距的,呵呵
  可能是收到南都那帮人的影响。
  看看今年以来南都的房地产观点,基本上你批判者看,就对了。呵呵。
  我还是经常看南都周五地产版的,但只是看图和数据。
  媒体近期总是喜欢一惊一乍,什么量价齐跌,量价齐升,搞得和股票一样。
  呵呵,有意思。
楼主深圳地产 时间:2009-07-15 00:04:53
  研究地产,你就首要一点先搞清楚什么是股票,什么是房地产。两者看着很相似,内在机制也有共同之处,但核心的区别还是要搞清楚的。
作者:我很迷信 时间:2009-07-15 01:51:17
  
  楼主有水平,请说一下你的博客,多谢!
  另外,请问你认为通胀是必然的趋势吗?
  
作者:盐海深蓝 时间:2009-07-15 05:28:59
  楼主,你买了几套?
作者:枝头的喜鹊 时间:2009-07-15 08:52:27
  楼主是个高人
  以后常来听课
作者:xiaocm15 时间:2009-07-15 09:54:57
  受益匪浅。又一高人~~跟综
楼主深圳地产 时间:2009-07-15 12:56:22
  任何一项预测都不是拍脑袋出来的,背后需要很多研究和功课,这是我博客去年12月18日的一篇文章,拿来给大家分享。
  
  1217房地产新政可能带来房地产交易量的“拐点”!(2008-12-18 11:21:41)标签:房产
  
  新政解读及市场预测:
  
  ——写在“国务院决定将取消城市房地产税”后
  
  新政能够带来房地产市场的拐点吗?
  
  
  
   国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议指出,近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施,已对房地产市场产生积极影响,不少城市商品住房成交量有所回升。当前,要坚持住房市场化基本方向,坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则,加大政策力度,加快保障性住房建设,进一步鼓励和支持住房消费,保持合理的房地产开发投资规模,促进房地产市场健康发展。
  
    会议研究确定了以下政策措施。
  
    3年解决750万住房困难户
  
    (一)加大保障性住房建设力度。争取用3年时间,解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题,并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度,适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点,将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。
  
    购房超2年 转让免营业税、改善性二套房采用优惠利率
  
    (二)进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
  
    取消城市房地产税
  
    (三)引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售。支持合理融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。
  
    会议要求,各地区要在执行中央统一政策的前提下,结合当地实际,进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析,准确把握房地产市场走势,及时发现市场运行中的新情况、新问题,提高调控措施的预见性、针对性和有效性。
  
    
  解读:
  
  本次政策核心有四点:
  
  1、3年解决750万住房困难户
  
  2、购房超2年 转让免营业税
  
  3、改善性二套房采用优惠利率
  
  4、取消城市房地产税
  
   本次新政看似很多,但仔细看来,其中1条属于廉租房,基本与市场无关,4条目前尚没有正是出台。因此本次新政重点是2、3条,而第三条关于二套房的政策其实在近一个月的时间里早已是公开的秘密,个别行甚至对新房采取第三套以内都是可以实施优惠利率,因此本次政策只不过是撕开了政府之前羞答答的态度,公开了对二套房的利率优惠。当然,这里的二套房是有限制的,就是改善性住房,原有人均面积低于当地平均水平,但何谓改善性住房,关键看人均面积和平均水平,目前深圳的平均水平是多少?而人均面积的关键是人口数,但这里的人口很难界定,所以表面上很好的政策在执行层面就会出现问题,而结果就是对于二套房没有限制。
  
   因此,说到底,本次政策的核心是减免营业税。
  
   5.5%的营业税是目前二手房交易的最大税收,也是购买二手房最大的一笔额外支出。100万的房子,光营业税就需要5.5万元,在卖家实收的市场,这一税收负担基本是买家承担,因此,减免营业税,实际上就是二手房价格整体下降了5.5%,按照经济学对于税收原理的分析,减少了税收,就增加了市场的消费者剩余,短期内不论原来的税收由谁负担,最终都是对买卖双方都有好处。
  
  
  
  对于后市的看法:
  
   成交量:
  
   从11月和12月上半月的一手房成交量来看。11月份,深圳的楼市成交量在维持低位一年后出现一些回升,单月成交6435套,而今年1-10月深圳新房月均成交只有2600套。根据市国土房产局公布的每日成交数据初步统计,12月1日~15日,深圳全市共成交一手房3830套,环比11月上半月上涨超过28%,该数据超过10月份全月的成交量3483套。
  
   二手房方面,根据szhome11月份的报告,11月份全市二手商品房共成交4021套(415950.3平方米),环比大幅增加46.2%(38.4%),深圳二手楼市借新政之力扭转金九银十的“绿色行情”,不过,交易费用高企、新房二手房价格倒挂等现象都是二手房“火爆”的障碍。分区域来看,特区内外本月二手房的成交量之比约为7:3,其中,特区内成交2714套(274302.18平方米),环比增加45.5%(36.8%);特区外成交1307套(141648.12平方米),环比增加47.5%(41.6%)。这一比例与我们在行业调研报告中对深圳一手房的关内外比例分析数据刚好得到印证,新房目前是关外关内7:3,而二手房是3:7,如果把比例简单相加,就刚好是10:10。说明目前市场对于一手二手的需求整体是一致的,而关内的二手房交易量大,原因就在于关内的一手房少。
  
   本次营业税的减免直接降低了二手房的平均价格,因此预计对二手房交易有一个很大的刺激。
  
  预测,一手房成交方面,12月全月的成交肯定将超过11月,再创新高。而关键的月份是1月,如果1月份成交量仍保持在6500套以上,则市场的存量新房将出现较大减少,尤其是地理位置好、价格合理的楼盘消耗较多,将对市场消费者的预期产生影响。个人的判断是如果新房成交量维持4个月的6500套以上成交量,则新房新的拐点将可以确认,但拐点不代表交易量的进一步提升,而会出现短期的区域性楼盘价格上升,成交量下降。但整体市场的均价仍会下降,但价格的区域结构性将会更加明显,不同区域的价格差将会进一步拉大,因此目前的选房策略是选地段,未来市场将进一步分化。
  
   二手房方面,关内新房将越来越少,梅林关、宝安中心区等地铁沿线新盘如果经过本论消耗后剩余不多,则市场将转入二手房市场。营业税的减少将推动二手房交易的活跃,自住需求将会进一步激发。如果整体二手房价格基本保持11月和12月的水平,相信成交量比11月会有进一步增长。
  
   成交量的增长不会直接带动价格的上升,但成交量的增长尤其是二手成交量的增长将会直接影响消费者心理和信心,从而影响未来房价的预期,进而影响房价。
  
   因此,个人认为未来2-3个月将是一个成交量的拐点,而非价格的拐点,而成交量最终将通过消费者信心和预期影响未来的房价。未来的房价如何走,取决于成交量、经济走势、可支配收入预期这些因素对于消费者信心的综合影响结果。
  
   经济和收入的预期难以判断,但如果仅从成交量和价格的角度看,由于未来3个月内将是成交量影响价格,也就是是市场存量的减少推动心理的变化,因此,是在现在买房还是在之后买房,每个人都可以从上面的分析来得到自己的结论。
  
  
  
   因此,我认为目前的新政将带来市场成交量的“拐点”。而价格的“拐点”则还需进一步观察。
  
   关于房价的决定意义以及信心和心理对房价的影响可参与我得博文.
  
  
  
作者:qjf1984 时间:2009-07-15 13:03:32
  和男朋友准备结婚,不知道南山这边的房子大概什么时候下手比较好呢。比较喜欢后海,不过现在涨得太高。我们年收入二十万多一点,工作都比较稳定。
楼主深圳地产 时间:2009-07-15 13:08:19
  作者:我很迷信 回复日期:2009-07-15 01:51:17 
    
    楼主有水平,请说一下你的博客,多谢!
    另外,请问你认为通胀是必然的趋势吗?
  回复:
  
  我的博客很久没有更新了,近期等我更新一些后再公布不迟。以免被大家看成广告。
  对于通胀的理解,你可以看会30年,从1979年开始看,然后你在开会60年,从1949年开始看。
  然后你在看看美国。
  然后你再想想人民币背后的发行决定机制,你就理解了。
  4万亿,只是一个线头而已、、、
楼主深圳地产 时间:2009-07-15 13:14:39
  作者:qjf1984 回复日期:2009-07-15 13:03:32 
     和男朋友准备结婚,不知道南山这边的房子大概什么时候下手比较好呢。比较喜欢后海,不过现在涨得太高。我们年收入二十万多一点,工作都比较稳定。
  
  回复:年收入20万,目前买后海片区还是有些吃力。
  首先,填海区的10个盘,价格都很高。除掉已经卖掉的几个盘,目前即将开盘的三湘还太古价格都不会低,三湘我预计均价至少2万8以上,太古可能也差不多。这两个盘开盘价会有个比照效应。
  其次,后海片区还有一些2003年以后的盘,保利附近,这些盘基本每个都有优缺点,但你要相信一点就行了:目前该片区是成交活跃区,成交活跃区有个好处,就是价格比较公平透明,一分钱一分货。片区1.4万-2.5万的房子都有,还是可以选择的。
  最后,从你的收入来看,贷款额最好不超过100万,最高也不要超过120万,否则生活会受到影响,然后你结合自己的存款情况来决定总价。
  
  买房子的顺序应该是:
  1、选定片区2选定5个以内的备选楼盘3,确定总价4、确定具体楼房。
  
作者:仿佛朱颜顾 时间:2009-07-15 13:50:28
  仔细看了楼主的贴子.觉得很有见地. 但总好象有话没说完. 呵呵.
  
  总的来说还是觉得有理有据.
  
  就自己的具体情况探讨一下吧.
  
  目前在看福民站附近的房子. 不知道楼主对这一片区怎么看?
  
  这里港人比较多. 看到的很多业主都是港人.也难怪, 这边的盘开盘的单价6千多, 那个时候相对于香港人可是地板价. 现在几乎翻了3倍. 单价1万7左右. 这个价钱已经可以在元郎买套不错的房子.如果买居屋更便宜.现在香港住房按揭低到2% 甚至更低. 所以很多业主选择套现回港买房.
  
  有人说这里是香港货柜司机的后花园. 并非乱说. 海滨广场那里停了很多货柜车.房子买给他们的内地妻子. 现在满5年拿了单行证都举家搬回香港.
  
  好象有点离题. 中介的介绍是这里近口岸, 配套成熟, 而且距离中心CBD区很近. 房价升值潜力大.
  
  不过这里的盘很怪. 大部分都是几栋楼, 没有什么小区. 如果到共和世家那边有小区,但离地铁又远了.
  
  本人情况有点特殊. 自己在HK. LG还有大半年才会转回深圳. 如果现在买房, 要空置9个月左右.
  
  如果不买, 又怕真的像中介所说的, 现在的价格有暴涨的空间.晕死.
  
  不知道是应该一步到位买个大的,还是应该先买的小的当保值.
  
  楼主, 如果你是我, 你会怎么做?
作者:有人出大丑 时间:2009-07-15 13:52:55
  这样来说,在中国是不是房价永远都不会跌?没有金融危机,经济形势一派大好,大家有钱,房价不会跌。
  
  金融危机,国家要救经济,不让鸡地屁下滑,大量放贷,房价上涨。
  不管怎样房价都是一个涨?
作者:招架不住 时间:2009-07-15 14:21:26
  楼价涨跌全看银行
  贷款一放就涨
  贷款一卡就跌
  其他的都是P话
  如果大家认为下半年还能放个7W亿出来 只管买
  要是放不出来 那就得站岗咯
楼主深圳地产 时间:2009-07-15 14:23:37
  回楼上,当然不是。通胀和经济发展可能是长期的,但房价也会出出现短期的波动,这很正常。就和股市是一样的道理。
  只是,当通胀预期明显的时候,很多人都会提前置业,导致市场需求突然增加,供需失衡,就会导致价格出现快速上涨。
楼主深圳地产 时间:2009-07-15 14:27:51
  仿佛朱颜顾
  
  地产是个复杂的东西,研究中需要理性,所以我不会把很多话说的很绝对,不想有些所谓的专家,是以博眼球作为主要目的,这样他们的话就是有问题了。
  
  就像房子没有完全一样的一样,每个人的情况也千差万别,买房子,不是买股票,想买几手买几手,房子是要住的,投资,也不肯能买好多,所以要谨慎选择,但要果断出手。
  
  你的情况比较复杂,我再思考一下给你建议。
作者:招架不住 时间:2009-07-15 14:38:12
  呵呵 没有银行放贷 哪来通胀预期
  你连因果都弄不清
楼主深圳地产 时间:2009-07-15 14:38:16
  你给的信息还是有限,所以很难给你一个明确的答案。但我可以告诉你选择的考虑因素和标准:
  决定你是否买福田南片区有几个因素是你需要考虑的,按重要性如下:
  1、居住需求和核心要求,是社区还是房屋品质?
  2、是否需要幼儿园或小学学位。
  3、家里居住人口。
  4、5年内是否换房。
  
  1、2决定楼盘选哪个。3、4决定户型大小。
  但要提醒你,福田南这个片区大户型不多,2房是主力户型。
楼主深圳地产 时间:2009-07-15 14:46:07
    仿佛朱颜顾
  另外提醒你一点,房子本身是不会升值的,我们目前看到的房价涨,房子升值,不是钢筋水泥的升值,本身房子盖出来后,自身的价值就在折旧。那么引起房子涨价的原因是什么呢?
  
  我认为主要有两个:
  一类是片区配套提升,土地本身价值增长。
  二类是片区具有特定资源,本身稀缺,社会财富谱表增长后带来的整体升值。
  
  理解了这两点,你就在挑选房屋时成为半个专家了。
作者:有人出大丑 时间:2009-07-15 14:51:03
  作者:招架不住 回复日期:2009-07-15 14:21:26 
    楼价涨跌全看银行
    贷款一放就涨
    贷款一卡就跌
    其他的都是P话
    如果大家认为下半年还能放个7W亿出来 只管买
    要是放不出来 那就得站岗咯
  --------------------------------------------------------
  这个说得对。这一波的房价涨是因国家房贷4万亿,纸币多了,引起的通涨。
楼主深圳地产 时间:2009-07-15 15:43:28
  呵呵,欣慰中。
  看来大家越来越了解到本质了,呵呵。
  为什么今年的房价是二季度开始大涨,一季度没有涨,原因何在?
  大家想想今年的房价上涨的主因是什么?
  通胀预期。
  为什么大家会有通胀预期?
  银行放贷大增和政府投资4万亿。
  为什么二季度开始涨?
  因为大部分人都是二季度才知道这个数据,银行一季度放贷超过5万亿,这个数据一定是二季度才能知道。
  
  所以,二季度才涨,是有道理的。
作者:谁动了我马甲 时间:2009-07-15 15:51:03
  不争气的刚需请教达人:
  以投资获利为目的人不太需要考虑目前的房价,我是这样理解的,反正总是在涨,总有涨的时候,等到合适时机抛售就能获利。
  可我这样的刚需,想做房奴真是要考虑时机。我没有售出获利的可能,所以更希望能在一个相对低点的时候出手,因此,向达人请教:今年下半年会否出现08年底低迷阶段?我是不是稍微观望一下?
  多谢,给您作揖了。
作者:谁动了我马甲 时间:2009-07-15 15:55:35
  
  
  
  
  
  我没有售出获利的可能,所以更希望能在一个相对低点的时候出手
  -----------------------表述不清的分割线----------------------
  希望能在一个相对低点的时候买入 囧
  
  
  
  
  
  
  
  
作者:谁动了我马甲 时间:2009-07-15 16:06:25
  
  
  
  
  
  楼主就在我家阁楼上啊也不搭理
  ------------------气呼呼的分割线--------------
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
作者:andyufish 时间:2009-07-15 16:38:18
  如果是急于结婚买房的首次职业者呢 什么时候买房比较合适?
  
  目前我们都刚毕业 俩人税后工资大概7000出头
  
  租房也要2000一个月了
作者:bbn06 时间:2009-07-15 17:00:45
  违规内容,删除并封杀2年-- bbn06-- 操作时间:2009-7-17 11:36:28 -- 13025572
作者:qjf1984 时间:2009-07-15 20:40:18
  谢谢楼主的回复。
   我们第一次置业,打算买个二手两房,由于我在南山而男朋友在福田中心的地方上班,靠近地铁,所以打算买个地铁附近的。到2010年底深圳公积金改革后,两人公积金估计合计超过4500每月,此外还有税后工资约12000,奖金另计。到年底首付款应该有25万左右,所以买房总价的话以120万为限。
   目前在考虑后海和荔香公园附近的楼盘,后海片区已经涨得买不起了,缤纷年华也涨得厉害,主要我们对地产没啥研究,想知道今年底买房是否合适。一来明年准备结婚,二来明年底深圳公积金制度改革完成,想在那之前出手。
   虽然说买房自住,但还是想在相对合理的价格买入。要是一直涨,我们只能租住单位的房子结婚了。
楼主深圳地产 时间:2009-07-15 22:28:37
  作者:谁动了我马甲 回复日期:2009-07-15 15:51:03 
    不争气的刚需请教达人:
    以投资获利为目的人不太需要考虑目前的房价,我是这样理解的,反正总是在涨,总有涨的时候,等到合适时机抛售就能获利。
    可我这样的刚需,想做房奴真是要考虑时机。我没有售出获利的可能,所以更希望能在一个相对低点的时候出手,因此,向达人请教:今年下半年会否出现08年底低迷阶段?我是不是稍微观望一下?
    多谢,给您作揖了。
  
  回复:
  晚上喝酒刚刚回来,不好意思。
  直率的讲,我觉得你的理解刚好和我的是相反的。
  在现今的时机,以投资为主要目的的人必须要考考考虑买入的时机。但以自住为主的人,则不应该把买入时机看的那么重。
  我已经在前面讲过,你买的房子值不值,关键不是贵不贵,而是买不买的起,看来你还没有理解我说的话。
  我自己对下半年楼市的开发已经在另一个帖子里发了。我个人认为,若果接下来政府不出台相应的税收政策或强力收紧信贷规模,则本次楼市价格的高点将会出现在明年上半年。然后明年下半年也不会出现明显的下降,直到2011年。所以,我楼顶的帖子建议在今年1季度买房,否则,要等两年,就是这个道理。
  
  由于你是自住,你要考虑房屋的使用价值,房屋的使用价值对你来讲,有两方面,一是实际使用价值,基本上可以用房价除以20来计算,100万的房子,每年就是5万元。然后另一方面就是心里价值,取决于你自己对于房子自有的渴望,每人都不同。对于一心决定租房的人来讲,就是0.
  
  所以,下半年估计不会出现你希望的谷底,现在买房,我觉得整体时机虽然不是最好的(一季度已经过去),但绝对不是最差的。
  
楼主深圳地产 时间:2009-07-15 22:31:46
  作者:qjf1984 回复日期:2009-07-15 20:40:18 
     谢谢楼主的回复。
     我们第一次置业,打算买个二手两房,由于我在南山而男朋友在福田中心的地方上班,靠近地铁,所以打算买个地铁附近的。到2010年底深圳公积金改革后,两人公积金估计合计超过4500每月,此外还有税后工资约12000,奖金另计。到年底首付款应该有25万左右,所以买房总价的话以120万为限。
     目前在考虑后海和荔香公园附近的楼盘,后海片区已经涨得买不起了,缤纷年华也涨得厉害,主要我们对地产没啥研究,想知道今年底买房是否合适。一来明年准备结婚,二来明年底深圳公积金制度改革完成,想在那之前出手。
     虽然说买房自住,但还是想在相对合理的价格买入。要是一直涨,我们只能租住单位的房子结婚了。
  
  回复:
  你的这种情况,选择就比较好选。
  我建议后海你就不用考虑了,你就从深大开始,沿着一号线延长段,直到南头关,好多楼盘都可以选。只要价格合适,尽快出手为好。
  
  我的感觉,好的二手房非常难选,不是价格高,就是朝向户型不好,所以就像找男朋友或女朋友,也许未来还能遇到更好的,但不如珍惜当下的最好,你说对吗?
楼主深圳地产 时间:2009-07-15 22:34:53
  作者:andyufish 回复日期:2009-07-15 16:38:18 
    如果是急于结婚买房的首次职业者呢 什么时候买房比较合适?
    
    目前我们都刚毕业 俩人税后工资大概7000出头
    
    租房也要2000一个月了
  
  回复:
  
  你当前的工资收入,买房预期不要太高,如果不考虑关外,就在上班附近考虑一个小户型,一定要好租,当下实现自己的住房梦,以后经济收入提高了,换房也好继续出租。
  
  千万不要收如牛刀之流的误导,也不要等着赚钱一次到位。你的收入永远赶不上房子的上涨。
我要评论
作者:仿佛朱颜顾 时间:2009-07-15 23:13:36
  作者:深圳地产 回复日期:2009-07-15 14:38:16 
    你给的信息还是有限,所以很难给你一个明确的答案。但我可以告诉你选择的考虑因素和标准:
    决定你是否买福田南片区有几个因素是你需要考虑的,按重要性如下:
    1、居住需求和核心要求,是社区还是房屋品质?
    2、是否需要幼儿园或小学学位。
    3、家里居住人口。
    4、5年内是否换房。
  
  ------------ 谢谢楼主的热心探讨。换几个角度考虑问题很有意思。
  更具体一点吧。
  我LG回深圳会在科技园那边。考虑科技园到关口的中间,或者更方便关口一点,就选了福民站那里。
  我对那里其实一点都不了解。或者说我对深圳的房价根本就一点都不了解。只是觉得福民站周围6年电梯楼,均价1万7左右,对比邻近的购物公园附近,单价还是比想象中的低的。
  
  不知道在深圳人眼里,那个地方是否有大家都心照不宣的缺点?或者就像楼主所说的,财富谱系上排不上号?
  
  我们不考虑学位。
  居住条件来说自己跑了几个盘觉得还行。目前心目中的房子是160万左右,90平左右的3房。
  
  主要就是考虑升值潜力。
  
  谢谢!
作者:forverpain 时间:2009-07-15 23:49:27
  作者:仿佛朱颜顾 回复日期:2009-07-14 23:01:08 
    我不是研究地产的,只是打算在深圳买房所以最近比较关注。
    
    我有一个不太明白的地方,
    按说4万亿很多都是流向了大型国企。流动性最泛滥的就是他们。而在当前情况下他们拿着钱投资什么都困难。中国在现在这个生产水平的都产能过剩,产业升级好像找不到出路。所以他们都跑去制造地王了。。。
    
    而深圳应该没有拿到多少好处啊。深圳根本没有什么央企。难道就是国家直接把钱给了房地产商?为什么深圳涨这么多这么快?
    
    深圳这一轮上涨有个特点就是,香港人的身影不多。反而不少香港人最近开始退出。这是我跑了大半个月福田口岸的楼盘观察到的。
    
    因为现在深圳所谓的中高档楼盘开价5万一平,这个单价已经完全可以在香港的地铁上盖买个海景房了。而且香港的地铁上盖楼盘规划得非常好。全都是有走廊直接连接地铁和大型购物商场的。8号风球都照样出门看电影下馆子唱k。深圳好像没有哪个所谓地铁上盖有这样的小区。
    
    扯远了。楼主怎么看这一点?
    
  
  
  
  
  深圳也有啊,幸福里,起家4万一平。
  据说今天开盘售罄
作者:forverpain 时间:2009-07-16 00:15:30
  刚看了看楼主的帖子,发现楼主竟然从去年10月份就已经判断出这一轮楼市运行轨迹,真的很厉害!我是相当的佩服!
  现在政策因素对楼市影响太大,短期来说中央为了保8应该不会出现对房地产特别不利的政策,但是明年就很难讲。比如营业税的又重新开征?这个政策对二手房有着至关重要的影响。
  还有楼主对物业税怎么看呢?出台物业税对深圳楼市的影响?
作者:forverpain 时间:2009-07-16 00:19:55
  楼主的新浪BLOG地址多少啊?
  有时间上去顶顶
楼主深圳地产 时间:2009-07-16 11:01:35
  作者:forverpain 回复日期:2009-07-16 00:15:30 
    刚看了看楼主的帖子,发现楼主竟然从去年10月份就已经判断出这一轮楼市运行轨迹,真的很厉害!我是相当的佩服!
    现在政策因素对楼市影响太大,短期来说中央为了保8应该不会出现对房地产特别不利的政策,但是明年就很难讲。比如营业税的又重新开征?这个政策对二手房有着至关重要的影响。
    还有楼主对物业税怎么看呢?出台物业税对深圳楼市的影响?
  
  回复:
  10月份不敢当,我只是在11月做了预测,10月份当时我也看不准。
  市场的心理是最难揣摩的。
  
  营业税重新开征,会对二手房造成影响,等于房价又上涨了5%。税收只会扭曲市场,影响供需。倒时5%的涨幅到底是买方承担,还是卖方承担,取决于当时的供需。
  
  物业税很厉害,但问题太多,短期难以对住宅开征。现在房地产的税已经够多了,呵呵,悲哀呀。
作者:林起圳 时间:2009-07-16 11:15:15
  牛B,舌战群儒!~ 我给顶起~
作者:江狼财多进 时间:2009-07-16 12:42:31
  那么近期会不会上调利率,收紧银根呢?谢谢楼主
楼主深圳地产 时间:2009-07-16 13:56:36
  作者:江狼财多进 回复日期:2009-07-16 12:42:31 
    那么近期会不会上调利率,收紧银根呢?谢谢楼主
  
  
  回复:
  近期当然不会上调利率。
  对于信贷规模,我预计第四季度一定会收紧。而利率调整,最早也会在第四季度。近期,二套放贷利率会适当收紧,但对于地产走势没有太大影响。
  
作者:房托的爷爷 时间:2009-07-16 14:15:37
  作者:白发摸女 回复日期:2009-07-12 19:05:09 
    愤青们想等中国房价合理再买的话
    
    我看不用等了 直接把钱留个孙子吧
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  呵呵,不是已经都给你了吗?
作者:魔鬼筋肉人wz 时间:2009-07-16 14:16:35
  LZ能这么耐心的给每个朋友解答,真是让我敬佩!
  好人少啊
  
作者:仿佛朱颜顾 时间:2009-07-16 15:33:20
  楼主怎么评价福民站周边的升值潜力?
  
  谢谢!!!
作者:1900团 时间:2009-07-16 16:30:59
  楼主能谈谈坂田片区的升值潜力吗?珠江旭景佳园,很犹豫啊
作者:我是他的宝崽 时间:2009-07-16 16:37:09
  又出现一个牛人!
  天涯不乏高人哪~~~
作者:房托的爷爷 时间:2009-07-16 16:38:23
  据悉,最近开发商们开始了丧心病狂的全国大乱咬活动,唆使他们的狗腿子--房托见人就咬,咬住就不松口,直到你答应买他们的房子为止。请大家千万小心,如果被房托们咬了,请立刻把被咬部位切除并且焚烧后深埋10000米,否则将贻害无穷。
作者:tlb7912 时间:2009-07-16 17:28:04
  楼主,看了你的贴子,我终于有回帖的冲动了。
  
  目前我们两年税后收入22万,我有存款40万,父母可能会支持我们40万。现在我们都在深圳南山科技园工作。首次置业,我们想买一个80-85平米的房子,当然最好是在科技园附近的。
  
  按照你的观点:自住,考虑买不买的起的因素。那么我们选择怎么样的房比较合适,另外,怎样选择按揭呢。
  
  实在是没有经验,问得问题很幼稚,请你谅解。
作者:geminny 时间:2009-07-16 22:03:11
  楼主,你好,从上到下全部看完了,受益非浅,感觉你是很懂房地产的,更对深圳的房地产很了解。所以我也想问问关于购房的问题。
  
  我的情况是:
  
  1、我是单身,马上要换工作了,换了工作后,保守估计税后工资9千-1万/月,住房公积金每月3千-4千;
  2、换了工作后,以后主要在香港上班,周末回深圳,所以暂时不想买车,所以房子主要考虑地铁沿线的房子,以后过关回家方便;
  3、如果买二手房,目前的能承受的是首付50万,各项税费加装修不超过30万。
  4、如果贷150万,供30年,月供大概是7300左右。算上公积金,占我月工资的一半。
  
  按照这样算下来,我心里的预期是房子总价不要超过200万。因为主要考虑地铁沿线,所以关外(例如宝安中心区、梅林关外或布吉关外)也考虑进去了,毕竟每个星期回深圳,就痛苦一次。
  
  因为是第一次买房,所以没什么经验,所以还请楼主热心肠,给提提建议,看我还有什么要考虑不周全的地方。
  
  另外,我想问问楼主对宝安中心区,梅林关外片区和布吉关外有什么看法,你觉的那个地方的房子更值得选择。
  
  非常感谢。
作者:semiyd 时间:2009-07-16 23:56:43
  作者:深圳地产 回复日期:2009-07-15 22:34:53 
    作者:andyufish 回复日期:2009-07-15 16:38:18 
      如果是急于结婚买房的首次职业者呢 什么时候买房比较合适?
      
      目前我们都刚毕业 俩人税后工资大概7000出头
      
      租房也要2000一个月了
    
    回复:
    
    你当前的工资收入,买房预期不要太高,如果不考虑关外,就在上班附近考虑一个小户型,一定要好租,当下实现自己的住房梦,以后经济收入提高了,换房也好继续出租。
    
    千万不要收如牛刀之流的误导,也不要等着赚钱一次到位。你的收入永远赶不上房子的上涨。
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  确实没注意你帖子的日期
  房托里面你算有水平的了,总比某些傻X多军有点脑子
  虽然你短线的分析确实有点道理,不过“你的收入 永远 赶不上房子的上涨。”这种话我是不信的
  
  
  
我要评论
作者:zdx_fx 时间:2009-07-17 00:42:54
  mark
作者:红罗 时间:2009-07-17 01:08:12
  房观里难得一见的好文
  继续关注楼主睿智的见解
作者:双木示 时间:2009-07-17 01:22:36
  记号
楼主深圳地产 时间:2009-07-17 11:36:24
  作者:tlb7912 回复日期:2009-07-16 17:28:04 
    楼主,看了你的贴子,我终于有回帖的冲动了。
    
    目前我们两年税后收入22万,我有存款40万,父母可能会支持我们40万。现在我们都在深圳南山科技园工作。首次置业,我们想买一个80-85平米的房子,当然最好是在科技园附近的。
    
    按照你的观点:自住,考虑买不买的起的因素。那么我们选择怎么样的房比较合适,另外,怎样选择按揭呢。
    
    实在是没有经验,问得问题很幼稚,请你谅解。
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  回复:你的问题最好回答,随意我先抽出时间来回,其他朋友的问题稍等。
  
  科技园南区,是你目前最好的选择。此片区我50天前刚去看过,很多二手2房,居住环境比较安静,人员比较单纯,大部分都是为了小孩上学。具体楼盘,我就不具体建议了,你直接去看就行了,因为每个楼盘和朝向对价格影响很大。阳光带1、2期还有旁边的几个小盘都不错。
  
  
作者:凤岭的森林 时间:2009-07-17 11:55:25
  我已空仓,感觉良好.
楼主深圳地产 时间:2009-07-17 12:02:31
  作者:geminny 回复日期:2009-07-16 22:03:11 
    楼主,你好,从上到下全部看完了,受益非浅,感觉你是很懂房地产的,更对深圳的房地产很了解。所以我也想问问关于购房的问题。
    
    我的情况是:
    
    1、我是单身,马上要换工作了,换了工作后,保守估计税后工资9千-1万/月,住房公积金每月3千-4千;
    2、换了工作后,以后主要在香港上班,周末回深圳,所以暂时不想买车,所以房子主要考虑地铁沿线的房子,以后过关回家方便;
    3、如果买二手房,目前的能承受的是首付50万,各项税费加装修不超过30万。
    4、如果贷150万,供30年,月供大概是7300左右。算上公积金,占我月工资的一半。
    
    按照这样算下来,我心里的预期是房子总价不要超过200万。因为主要考虑地铁沿线,所以关外(例如宝安中心区、梅林关外或布吉关外)也考虑进去了,毕竟每个星期回深圳,就痛苦一次。
    
    因为是第一次买房,所以没什么经验,所以还请楼主热心肠,给提提建议,看我还有什么要考虑不周全的地方。
    
    另外,我想问问楼主对宝安中心区,梅林关外片区和布吉关外有什么看法,你觉的那个地方的房子更值得选择。
    
    非常感谢。
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  回复:
  如果从成熟来来,你当下可以选择福田南和罗湖金光华附近的小户型或中户型,但建议不要超过2房。这样即使以后想换大房子,也好出租或出售。
  
  如果从潜力来看,梅林关口片区是未来的一个重点发展区域,也可以购买。但目前该片区没有合适的房源,即将开盘的几个如上塘道等稍远了一些。
  
  所以,买个房子其实是很难的一个事,大家买房子千万不要抱着完美心态,那是买不到的。
  
  选择福田南或罗湖,当下生活完善,进去就能住,但未来的升值潜力相对较小。
  梅林关口片区升值潜力有,但配套还需完善。
  
  这样的矛盾是永远存在的,因为正是因为配套不完善,所以才有升值空间。
  
  就像目前的红树湾片区和华侨城片区,我更看好红树湾片区。道理是一样的。
楼主深圳地产 时间:2009-07-17 12:19:32
  房子到底是升值,还是贬值
  
  房子升值,大体上分为两类,一类是整体升值,一类是区域升值。你的房子升值了,内在主要原因一定是归为上述两类中的一个。
  
  比如深圳,这么多年整体发展,几乎所有的房子都在涨价,这就是整体升值表现,其升值幅度取决于整体gdp及人均可支配收入的增长,同时更是受整体通胀的影响。一般这样的升值幅度和人均收入及通胀幅度是相对应的,同时由于社会收入分配不均的影响,财富总是在聚集到资本身上而不是劳动力身上,因此,整体升值幅度一般大于gdp和通胀幅度。
  这也就是我上文有个回帖为什么说:你的收入总是赶不上房价,这里的你,不是特指哪个人,而是代表了社会平均收入水平。
  
  再比如,香蜜湖、红树湾,为什么升值那么多,这就是区域升值引起的。区域升值的因素比较复杂,但最主要的还是土地升值引起,而引起土地升值的因素很多,但大家都好理解。我就不展开了。
  
  所以,大家总在问那个地方能不能升值,其实首先要搞清楚升值的种类,每个种类背后的原因是不同的,所以就要进一步搞清楚导致升值的原因有没有变化,进而才能分析清楚你的房子是否会升值。
  
  同样,房子也会贬值,贬值的原因也是两类,背后的原因也类似。
  
  同样,也会出现两类升值种类发生交叉的情况,具体有两种:
  1、出现整体升值了,但片区贬值
  2、出现整体贬值了,但片区升值
  
  大家仔细想想,上面两种情况实际上经常在深圳出现,比如2007年,火热的时候,罗湖老区实际上出现片区贬值了,因为其他片区更有竞争力。同样,2008年,整体低迷的时候,福田中心区因整体商务市场的发展,片区仍在升值,比如星河国际,二手房价格一直非常坚挺。
  
  所以,房地产市场是一个非常复杂的市场,不是牛刀老兄说的那么武断,那么绝对,也不是斯巴鲁老兄说的那么肯定,那么死多。
  更不是所谓统计局、媒体所发布的那个可怜的没有任何意义的量价数据,今天涨了20%,明天跌了15%,除了吸引眼球,误导不了解行业的老百姓,没有任何的实际意义。
作者:xiaocm15 时间:2009-07-17 12:42:21
  学习
作者:tlb7912 时间:2009-07-17 14:09:37
  谢谢楼主的解答,同时也学习了。
楼主深圳地产 时间:2009-07-17 15:47:42
  不客气。和大家交流,也有利于我自身不断的思考。
楼主深圳地产 时间:2009-07-17 16:23:42
  此贴是去年10月发的一个趋势研究贴,当时只是根据宏观形势和以往地产的走势对下一步趋势进行了判断,但还没有明确的时间,到了11月,才做出最终的判断。今天把他转过来,分享给大家:
  
  『房产观澜』 [案例分析]深圳地产研究:此轮下跌是空军最好的机会
  
  
   作者:深圳地产 提交日期:2008-10-7 23:17:00 访问:723 回复:4
  
  我的观点:此轮下跌是空军最好的机会
    原因在于:
    1、经过近8年的上升周期,目前地产步入下降周期。
    2、无论上升还是下降,一般都会存在泡沫和超跌的情况。
    3、超跌最有可能在当前的下跌中出现,当然,我不是指目前超跌,而是在此轮下跌。
    4、那么此轮下跌的超跌点会在哪里,仅以深圳地产为例,个人认为会在今年第四季度到明年一季度出现。预计开放商为回笼资金而不断调整价格。
    5、从1-8月的开工量来看,未来开发商的开发量将会极具减少,开发商的主要目标是消化存量,尤其中小开发商。一旦存量消化完毕,必将调整开发周期。
    6、因此,预计目前存量在价格不断调整中必将出现低点,并出现成交量的放大,存量消化完毕,市场供应量可能会出现突然的减少,而价格可能因此而出现上升。
    因此,此轮下跌是购房的一个好机会,但如何把握最低点则是难点,不过需要购房的朋友一定要密切关注自己心水的楼盘和地段,在此轮调整之前找到自己的房子。
作者:geminny 时间:2009-07-17 16:47:22
  谢谢楼主的热心解答。其实目前我就属于刚性的那一部分,但有一点觉的很气愤,就是要比年初多花20来万买房子,而且我估计自己看房还要看上两个月。
  
  我想问问楼主,你觉的下半年出手好呢,还是在等等明年初再看看?
  
  
  宝安中心区,我觉的建的越来越像后海片区了,而且地铁很方便,但是有两点感觉不满意,一是我看的小区容积率都很高,而且楼盘没有像梅林关外的盘子大,好几个小区的花园都很小。
  
  梅林关外,朋友推荐金域华府、第五园之类的大社区,这些社区大,小区里面好,但小区外面就不如宝安中心区了。
  
  所以现在选片区也是纠结中。
  
  
作者:suntangkrh 时间:2009-07-17 16:49:12
  google
作者:qlzfty 时间:2009-07-17 17:01:14
  关注……
楼主深圳地产 时间:2009-07-17 17:25:17
  作者:geminny 回复日期:2009-07-17 16:47:22 
  
  回复:你的情况我不很清楚,所以不能太具体的给你答案。你所说的梅林关外和宝安中心区我认为都有潜力,相比,我更看好梅林关外片区一些。
  
  但对于你,最主要的选择依据应该不是升值潜力,而是居住方便。
  
  很多朋友跟我抱怨,房子涨的太快,其实你可以想想,是否是你的选择考虑的问题太多了,既然你是刚需,就首先应该考虑房屋的居住价值,而不是投资价值。等你第二套房时再考虑不迟。
  当然投资价值也不是不能考虑,但对于大家的第一套房,我认为还是不要想着升值,使用价值和保值是第一位的。
作者:highway1021 时间:2009-07-17 17:27:15
  留个脚印,以便继续学习。
  
  LZ对股市和黄金有没有预测?想听高见。
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