为什么东西都跌,唯独房子在涨?分析当前房价上涨的原因及对策

楼主:郎淡平 时间:2009-05-13 09:53:00 点击:3209 回复:27
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为什么东西都跌,唯独房子在涨?分析当前房价上涨的原因及对策
  
  4月份的经济数据出来了,PPI和CPI数据都在放大,物价在下跌,特别是肉价。但房价与经济形势逆势而行,往上飙涨,实在是让人看不懂,但仔细分析里面的原因,道理其实也浅显。
  
  1、卖房的人急着卖吗?
  
  大家都知道,一个东西要便宜,一是东西多,一是对方想要变现,急着卖。那这两个因素都存在吗?中国的楼市不是市场经济,因为土地是国家所有,不是可以自由买卖和交易的,所以楼市不是市场经济,不是谁想生产房子就可以生产房子的。所以,楼市基本不存在供大于求的局面。任志强说的话虽然刺耳,但大家仔细听听也有些道理。房子真的不是给穷人盖的,每个人都有属于自己的房产是不现实的。如果每个家庭都有属于自己的房产,相当于都有属于自己的不菲的财富,你说可能吗?所以,房子不是每个家庭都有能力有的,所以,房子基本不存在供应大于需求。
  
  那房子所有者急着卖吗?至少在深圳,等着把房子卖了去换钱用的主不多。房子都是想卖则卖,不想卖则留着。卖也可以,不卖也可以。那种急着把房子卖了变现拿钱急用的是极少数,至少在深圳是这样。所以,对于二手房,基本属于卖方市场,而不是买方市场。
  
  那开发商急着把房子卖吗?在07、08年,中央宏观调控,收紧张信贷的时候,开发商的确急着把房子卖出去以回笼资金过冬。但现在这个情况不存在了,就象潘石屹说的“美国的金融危机救了中国的地产商”。中央已经放开信贷,降低项目的自有资本金比例,这些都是救开发商。现在开发商的资金链不紧张了。而且他们看淡后市,所以新开工楼盘少了,但是作为一个企业,必须保持有市场活动,必须保持有年销售收入,所以,他们反而放慢了卖楼的速度,防止没有产品可以卖的了。
  
  所以,在客观上说,从市场供需的角度来说,房价下降通道被堵死了,因为关键是现在即使房价贵,还是有人入市,还是有人买房,这是谁都没有办法的事。房子不是说你贵我就不买,刚需无论多少都是存在的,而且你不买,不知道明年会怎么样,谁都心理都没底。
  
  2、地产是政府收入的主要来源,楼市是中国居民最大宗的个人消费
  
  那么从政府的角度分析下为什么要托市,防止房价下跌,确保楼市的活跃?大家很简单可以算一算,一个3口或者4口之家,在深圳,我想你一个家庭一年的开支大概在8万可以打住了(稍微节约一点)。假如深圳有200万个家庭(相当于800-1000万的固定居住人口),那么一年的消费也就是1600亿。怎么样去刺激你的需要,去刺激你的消费,你的消费也就1600亿,大家不可能天天无聊去换电视、冰箱、汽车什么的。所以,刺激内需靠刺激大家出去吃个饭,买个电视机根本解决不了问题,这个市场的规模基本是稳定的,上涨和下跌的幅度也不会非常大。
  
  但对于楼市,拿现在平均深圳每天成交700套计算(新房300+二手房400),那么一个月就是2万套,一年就是将近25万套,一套房子平均150万,那么消费就是3750亿。即使你说二手房不能产生实质的消费,那么新房一年也有10万套,一套房子平均150万,那么消费就是1500亿。这1500以是实实在在发生的,是带动了150个行业的。所以,在深圳,光是新房的消费,就相当于家庭的所有消费之和。而且,这1500亿的新房,还会带动100亿的装修消费(假设每套新房平均装修10万)。2250亿的二手房消费,也会拉动75亿的装修消费(假设每套二手房平均装修5万)。
  
  所以,至少在深圳,楼市对于消费的拉动还大于居民的所有家庭消费开支。在这个情况下,楼市是最简单,最直接,最见效的拉动内需的办法。这也就是政府坚持的,楼市不能倒,必须稳定,必须激活成交量,必须刺激成交量,无论通过什么方式。所以,大家应该理解,而不要老满嘴吐沫的当愤青,没用的,解决不了实际问题。大家多换位思考,也就能多些理解,多些应对。
  
  3、通胀的预期与信贷的刺激
  
  现在还有一个不利于楼市价格下跌的因素是国家信贷的宽松,而且目前看不到收紧的迹象,特别是4月份信贷回落巨大,中央更不可能收紧信贷。
  
  所以,现在在信贷宽松的情况下,投资客已经入市了,投资客的入市一是实体经济不好,资金没有合适安全的去处,一是信贷宽松,容易从银行借到钱,一是傻子都知道通胀不是年底就是明年会来临,资金必须寻找相对安全的港湾。
  
  现在,在一个银行里,不管你在其他银行有没有贷款,只要你房产在4套以下(不含4套),无论新房旧房,你都基本只需要首付2成,享受7折甚至以下的优惠利率。所以,信贷宽松下投资客入市就是一种必然,只要投资客入市,房价再下来就难了,至少深圳这点是非常明显的。
  
  4、怎么办?
  
  情况就是这么个情况,怎么办?真的没有什么好办法。大家都在赌,就看谁赌对。对于信贷宽松,中央一样担心风险,但是没有更好的办法。对于房价高,老百姓买不起,政府也知道。但在救经济面前,目前没有更好的办法,只能大家一起扛。
  
  从目前看,楼市下行要看有无偶然性因素出现(必然中的一种偶然),如果类似猪流感控制不住,世界陷入经济萧条或者恶性通胀,经济一下子没有救起来,陷入8年10年的低谷,那么房价下来是有可能的,这些偶然因素也是存在的。就象《混沌和分形》中说的,大西洋的飓风其实就是巴西的一个蝴蝶振动翅膀扰动了地球上相对平衡的气流而形成的。所以,现在处于一种博奕和走跷跷板状态,任何偶然的因素都可能破坏脆弱的平衡,改变当前经济的走向。但,这只是一种赌博而已,看你能否赌得起,赌得对。
  
  如果世界没有故事发生,经济稳住慢慢上行,通过适度通胀消除金融资产中的问题,那么,深圳楼价下跌的可能性就小了。
  
  这就是分析,大家可听可不听,骂也无妨(如果能解决问题的话)。所以,在现在阶段,奉劝开发商不要自己把自己整死,不要提价把市场的最后一口气给紧死了。现在,对于楼市来说,应该是稳定压倒一切,保持成交量,保持市场应有的活力,这需要买家和地产商之间达到一种良性的平衡。
  
  但反过来说开发商的同时,房价跌就一定能良性平衡?那也不是,我想开发商也看透了买房人,人是贪得无厌的,房价即使跌,也永远达不到买房人的心理价位的,这话说着不好听,但大家心里的小九九应该就是这样。所以,指望在后继楼盘不足,后续开工不足的情况下,在其资金链缓解的情况下,指望开发商降价销售的可能性也不大了。
  
  所以,大家都好自为之吧,无论对于开发商还是购房者,稳定是压倒一切的,都别太贪婪了。
  
  P.S. 也许有人会说我不是贪婪啊,我是真的买不起啊。但这真的没办法,不是你骂几句房价就能下来的,大家还是理性点好。而且,我也觉得,不是每个家庭都是可以拥有房产的,房产就是你的资产,如果每个家庭都能拥有房产,那反而就不是社会了。至少在西方发达国家,不是每个家庭可能能拥有房产的,西方发达国家家庭拥有房产的比率也不会超过40%,我看我们中国家庭拥有房产的比例应该在西方发达国家之上。
  
  “房子”是必须品,但“房产”不是。在西方发达国家,拥有房产的人,基本没有多少福利津贴可以享受了。但如果你没有房产,当然你肯定有房子住,租房,政府有廉租房,你不但可以享受福利,而且可以享受租房补贴。所以,大家要分清“房子”和“房产”两个概念,大家都要求拥有房产本身就是不理性的。

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作者:ROONEE 时间:2009-05-13 09:54:59
  沙发了
作者:跟自己生气 时间:2009-05-13 10:11:02
  很简单么因为连郎教授这几天都在买房么
作者:wangsuiyi 时间:2009-05-13 10:35:39
  完全同意本文的观点。和我想说的一模一样,不但观点相同,连说话口气都类似。
我要评论
作者:ywjsw123 时间:2009-05-13 10:36:33
  就算是郎咸平说得有如何?郎咸平还说韩国会取代日本的经济地位,谁信?
  
  
  
  
作者:wangsuiyi 时间:2009-05-13 10:38:20
  作者:wangsuiyi 回复日期:2009-05-13 10:35:39 
    完全同意本文的观点。和我想说的一模一样,不但观点相同,连说话口气都类似。
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  套用李云龙的一句台词:跟你沟通太他妈的对脾气了。。。
作者:888秋月 时间:2009-05-13 11:27:50
  一、政府部门在房地产身上拔毛生财的格局并未改变。
  
   围绕房地产生财的各个政府部门一个没减少。北京、上海等大城市的综合配套费,仍然维持在每平米600多元的高位成本上。如果再加上创建卫生城市绿化环境和新成本摊销,以及政府职能部门对新的建筑环保建材的高标准要求,都会增加房地产开发的综合成本。另外,现在各城市的数字监控以及亮化工程的部分投资也都摊派在各个楼盘项目上。总之,巧立名目,追着房地产商要钱的无处不在。
  
  二、政府死守18亿亩红线将会使土地越来越紧
  
   随着国务院总理温家宝守住18亿亩底线的决心已定。那么势必会出现土地供给日趋紧张问题。多少年来,港澳台和日本、韩国的房价节节攀升的重要原因,就是土地紧张造成的。由于我们现在也人为的制造了土地供给紧张 空气,那么就会第一个形成推高房价成本因素。今后,这样又会出现2000年以来土地紧缩后被迫抬高地价,然后逼升房价的景象重演。一旦世界经济危机大环境改善,就会有更多人回笼现金投资买房,那么定然会影响到刚性需求购房者的降价企盼的。
  
  三、各家参与按揭贷款银行最恐慌房子降价
  
   2008年,创造世界三个第一的中国各家银行,共有8400多亿元盈利和17%以上的投资回报率等,最能够长期稳定收益的便是按揭贷款。如果中国500个大中城市都降价了,房主都跑出去逃债了,那么第一个被拖垮掉的肯定是各家银行。所以,最不情愿房价降低的是中国的金融机构。
  
  四、中国富裕阶层越变越多助推了房价上扬
   随着中国GDP平均增长9.6%上扬,中国的富裕阶层也会逐年增加,从全国500个大中城市人口急剧增加不难看出,许多被政策经济造富起来的养殖专业户、种粮大户、手工艺者和挖煤开矿的人,都成了各个城市新揭楼盘的入伙者。未来,随着科技发明家,资本运营者和基金、期货乃至广大股民出现牛势造富之后,又将会有新一批致富新贵们成为城市新楼盘的主人。总之,已经突破21万亿的居民存款,无论是改善自己住房问题,还是选择保值增盈投资,第一个被多数人选择的必将是房地产业,这些皆是维持房价不跌反升的理由。
  
  五、侨胞和海归派回国创业浪潮增多了购买力
  
   中国在海外有7000万华人华侨,许多从广东汕头、广西东兴、福建晋江、浙江温州、江苏南京、山东莱城、河北保定、辽宁大连、吉林延边、黑龙江漠河、内蒙满洲里、新疆伊梨、西藏拉萨、云南腾冲走出去的华人华侨,绝大多数是从农村、牧区和渔民岗位上走出去的。现在祖国强盛了,国内钱好挣了。所以许多在外混得不错的人和换了身份变成侨领之后,大家想回国创业的落脚点都想选择在童年就十分想往的北京、上海等地。所以说,有了一波又一波回国创业的海归派刚性需求撑着,北京、上海等大城市的房价决不会大幅降低的。
  
  六、 外国人申办来华绿卡定居助推了房价攀升
  
   随着中国强盛世界地位提高,外国学习汉语和来华定居的越来越多。由于欧美国家及周边国家的日本、韩国、俄罗斯的房价都比中国高出几倍。所以,他们会像买青菜萝卜那样国轻松的付款买房子,只要中国政策允许的话,韩国人和俄罗斯人就会在下一个望京新城和三亚湾抢购更多的廉价房子!据统计,中国一季度少收入外资共达1462亿美元。假若国家有意弥补这块亏空,只要允许外国人买房子,短期之内就会补齐。同时也会飞快把房价抬上去,还轮不到降价派救市的时候,这边已经快速改变行情了。
  
  七、中国早期买房升值户是二手房坚挺不降价的拥护者
  
   从1998年推行的房改政策以来,已经让许多普通工人家庭变成了富裕阶层。他们由原来房改的四五百元一平米房子,一下子升值到今天的四五千元,现在打死他们也不会愿意降价变贫穷人的!说白了,那些整天泡在网吧里的孩子的爸妈尽管不会上网表达感情,但是他们从骨子里都是放假房价的捍卫者!
  
  
作者:888秋月 时间:2009-05-13 11:30:07
  八、放开二套房贷款意味着房价止跌已成定局
  
   说老实话,制造前几年的房地产火爆市场的最大功臣就是银行的按揭购房贷款。后来2008年中国房地产萧条了,其中一个最主要原因,就是各家银行关闭了水龙头,终止了房贷支持。而如今,之所以中国房市出现了小阳春繁荣景象,与政府命令银行放宽二套房个人信贷是密不可分的。如果将来再有放开三套房贷的刺激经济政策,无需再花4万亿救市资金,只要政策一到位,不花钱也能够吧中国经济弄火了,楼市弄旺了!
  
  九、未来高价石油、铁矿砂等原材料会助推房价升高
  
   添加在房子建筑上的塑料门窗、塑料管道、塑料电缆线都是石油化工产品,只要石油重新涨价到147美元以上,房价成本就要随之增加;埋在房子墙壁里的钢筋铁骨等都是铁矿沙炼成的,一旦印度、巴西、澳大利亚进口铁矿石飞涨起来,那么年消耗全中国钢产量近50%的房用钢筋成本也会涨起来。总之,走出这段经济低谷,供应房地产及装潢的上千种商品都要涨价的,所以房阶也会坚挺上扬的。
  
  十、国家减税、降息政策将会刺激更多人踊跃买房
  
   现在大多数想买房的网民已经明白过来了,国家暗补的五次降息和13项减税政策,就是一种政府拿钱补贴的房价暗降行为。如果错过了这次政策补贴机遇期,等到下一次房价上扬时,吃亏的仍然是那些听信专家忽悠的受害者。尽管易宪容等降价派,一味指责那些背叛“两年持币待购不买房”誓言的人们,是造成房地产市场回暖的重要根源之一。但是,随着势不可挡的觉悟者迅速投奔到房市抢购政策房子时,或许随着国家的金融,税收政策进一步改变,而使得中国房价又要驶向追赶国际高房价快车道上去了!
  
   总而言之,就目前上述十个因素的存在,想要等到中国房价大幅降下来再买房子,那是绝对不可能的!唯有少听外行人的忽悠,乘着五一节长假抢先买了优税,减息房,才是真正买到变向降价房。否则,等别人先觉悟把经济低谷时期优税甩卖的存量房抢光了。到了金融危机一过,经济繁荣正常了,飞涨的物价伴随着房价升值又会卷土重来。如果不是这样的结果,如果不是这样的发展趋势,我到愿意承担责任,立即从网络论坛中消失,以谢天下受害人!
  
我要评论
作者:888秋月 时间:2009-05-13 11:33:39
  以上内容为转载
作者:业余楼评 时间:2009-05-13 11:36:46
  
  基本上比较理性,比较实在的分析。要赌房价大幅下跌。现在就看猪流感的了!
  
作者:不求下进 时间:2009-05-13 12:50:07
  买不起,继续看!
作者:KILN2005 时间:2009-05-13 14:57:50
  说明了制度的问题
作者:KILN2005 时间:2009-05-13 15:02:16
   P.S. 也许有人会说我不是贪婪啊,我是真的买不起啊。但这真的没办法,不是你骂几句房价就能下来的,大家还是理性点好。而且,我也觉得,不是每个家庭都是可以拥有房产的,房产就是你的资产,如果每个家庭都能拥有房产,那反而就不是社会了。至少在西方发达国家,不是每个家庭可能能拥有房产的,西方发达国家家庭拥有房产的比率也不会超过40%,我看我们中国家庭拥有房产的比例应该在西方发达国家之上。
  
  
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  很赞成楼主的分析!恨的也就是那些无良房托,没学识,没口德,问候他们祖宗也是应该的
楼主郎淡平 时间:2009-05-13 19:11:14
  人在社会的洪流中是很渺小的,大家努力吧,做事情找准机会,顺势而为。真的很累,如果一味当愤青的话,最终害的还是自己。不要整天去听那些今天找个这理由,明天找个那理由说房价会涨或者跌的。世界是复杂的,任何事情是系统性的,不可能单一的因素可以左右楼市,大家要在这个复杂的大系统中随时分析输入和输出。了解哪些因素是关键的输入因素,输出比较简单,无非就是房价的涨、稳定和跌。所以,随时分析好楼市这个大系统的输入因素,看这些输入因素的值有无变化,才可判断楼市在短时期内的走向。
  
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    很赞成楼主的分析!恨的也就是那些无良房托,没学识,没口德,问候他们祖宗也是应该的。
作者:wanghuaqi12345 时间:2009-05-13 19:18:43
  空军越来越理性了,赞个....
作者:教授奥9马 时间:2009-05-13 19:22:18
  套用李云龙的一句台词:跟你沟通太他妈的对脾气了。。。
  
作者:楚天世纪城0731 时间:2009-05-13 19:27:10
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作者:shuffle_cn 时间:2009-05-15 15:53:57
  分析還是很有道理的
  支持
作者:智仁勇 时间:2009-05-15 15:57:09
  look
作者:jixuanlan5 时间:2009-05-15 16:12:06
  慢性咽炎是咽部粘膜的一种慢性炎症,多因屡发急性咽炎治疗不彻底而转为慢性,其次是烟酒过度、嗜食刺激性食物、常接触污浊空气、鼻塞而需张口呼吸等,均可诱发本病。主要为咽部不适感,如灼热感、痒感、干燥感或异物感,咽部常有黏性分泌物,不易咳出,早晨刷牙常引起反射性恶心欲吐。
  
  来深圳工作几年了,身体感觉一直都很不错,但是早晨刷牙的时候很郁闷,总会有几口痰,(好恶心,自己都觉得恶心)。
  回家跟做中医的叔叔抱怨,他说我是典型的慢性咽炎,说抽烟的人群有最高的发病率,特别是男生。当时我就更郁闷了,本MM 不抽烟不喝酒,怎么会这样呢?叔叔说,平时工作压力大容易上火,之后会有一些后遗症。NND ,我咋这么倒霉~~~~~还好叔叔给我一味中药,只要平时泡着喝就OK 了,我喝了一个月,现在刷牙不恶心了。这东西真不错,给同事带了些,同事也说不错。之后同事就建议我做淘宝,把这要卖出去,给别人方便的同时自己赚外快~~~~~~~~~
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作者:田妞妞 时间:2009-05-15 16:53:41
  顶!有一定的道理!
作者:kongfuguy 时间:2009-05-15 17:19:08
  哈哈,根据楼主的逻辑,炒股票的人,{谁也没着急想卖,等着把股票卖了去换钱用的主不多。股票都是想卖则卖,不想卖则留着。卖也可以,不卖也可以。}请楼主解释下股市从6000到1600的下跌是怎么回事呢?大家都不卖怎么会下跌呢?
作者:delaniu 时间:2009-05-16 08:54:29
  买房子就是一个天生被奴役的贱命
    
    
    我等P民尽管命贱,但天生不喜欢被奴役
    
    
    
    太便宜了.房拖们都买了吧,
        
        马上转手就1000万/平米,楼主赚死了
        
        我等P民,有穷,有懒,有笨,有傻 ,有愚蠢,
        
        天生贱命,不喜欢过好日子
        
        喜欢睡马路
        
        只喜欢流浪做乞丐,
        
      不喜欢工作  
    
    不喜欢赚钱,好机会都让给房拖
        
        我们都带这父母妻儿当流浪汉讨饭去喽 ,
        
        地当床天做的被,从此再不受那奴役苦,
        
        逍遥自在田地间.
        
        狂人也吧,贱人也吧
    
    宁愿流浪去讨饭也不愿被奴役.
    
    
    觉醒吧,P 民们
  
  
作者:杀了你喂猪4 时间:2009-05-16 09:10:57
  P.S. 也许有人会说我不是贪婪啊,我是真的买不起啊。但这真的没办法,不是你骂几句房价就能下来的,大家还是理性点好。而且,我也觉得,不是每个家庭都是可以拥有房产的,房产就是你的资产,如果每个家庭都能拥有房产,那反而就不是社会了。至少在西方发达国家,不是每个家庭可能能拥有房产的,西方发达国家家庭拥有房产的比率也不会超过40%,我看我们中国家庭拥有房产的比例应该在西方发达国家之上。
    
    “房子”是必须品,但“房产”不是。在西方发达国家,拥有房产的人,基本没有多少福利津贴可以享受了。但如果你没有房产,当然你肯定有房子住,租房,政府有廉租房,你不但可以享受福利,而且可以享受租房补贴。所以,大家要分清“房子”和“房产”两个概念,大家都要求拥有房产本身就是不理性的。
作者:hydralisks 时间:2009-05-16 09:42:18
  分析的很客观!
  帮忙顶起
作者:6cl 时间:2019-10-16 14:41:03
  楼主当年的理论,今天依然有效,过去十年最佳的投资,就是加杠杆买房。
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