谨以此文,怀念房观的先知——孤独的思想(转载)

楼主:huzhi077 时间:2010-01-20 09:02:00 点击:109061 回复:667
脱水 打赏 看楼主 设置

字体:

边距:

背景:

还原:

上页 1 2 37 下页  到页 
2010年了,zf又出台相关政策来“抑制”房产价格的过快上涨了(请注意:抑制上面加了引号):提高二套房的首付比例,酝酿加息,物业税的呼声也越来越高了。于是傻空们又开始欢欣鼓舞了,期待着房价的暴跌甚至崩溃的那一天了。只是傻空们似乎不知道,或者是故意忘却了一个事实:那就是政府现在的这些所谓的“抑制”手段,早就在2003年——2007年反复用过几次了,现在只不过是故伎重演而已。在当年政府出台这些相关政策时,傻空们也是一片欢欣鼓舞的状态,房观里面好不热闹,一片欣欣向荣的景象,对zf也是感恩戴德的。当年的房观只有一个人是清醒的,那就是房观公认的先知人物:孤独的思想。他在当年政府每次出台相关的“抑制”政策时,总是能准确的预测到当年的房产市场走势。只是先知注定是孤独的,孤独的思想每次在房观预测时,总是遭到对政府持乐观态度的傻空们的围观。也许是终于不堪其扰,先知到底是走了。昔人已乘黄鹤去,白云千载空悠悠!先知已经离去好几年了,房观也已沦为泼妇骂街的栏目。现在政府终于又出台“抑制”政策了,房观的傻空们又乐了,本人为此深感杯具!觉得有必要将先知当年经典的文章再次翻出来,其目的有两:一是希望对盲目乐观的傻空们有所感悟,能够幡然醒悟;二是以此对房观的先知人物——孤独的思想致敬!
  闲话不说,此后的跟帖,将陆续上传当年先知的经典文章。
  
  
  孤独的思想是我在房观最佩服的人了,他早在2004年开始,每一年都能准确的预测到房价的走势。政府现在出台的所谓政策在2004年到2007年早就演过一遍了,现在只不过是故伎重演而已,给你一个孤独的思想的帖子汇总的链接,希望对大家有所帮助,也希望大家能像我去年那样幡然醒悟!

打赏

1 点赞

主帖获得的天涯分:0
举报 | 楼主 | 埋红包
楼主发言:1次 发图:0张 | 添加到话题 |
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 09:03:29
  股市论谈』全流通醒世箴言之大财主和破瓦罐
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2004-7-1 19:15:00
    
      
      
      
      有一个大财主,从先辈那里继承了一大批瓦罐,祖上留下规矩:这些瓦罐只能自己保留,绝对不能出售,因为这些瓦罐本来就不是他自己的,而是以“收归公有”,“集中管理”的名义从村民那里搜刮来的,所有权是全体村民,所以当然不能随便出卖流通,是为“非流通瓦罐”。
      
      然而,经年累月,这些瓦罐颇多破损,有的一碰即碎,有化为尘土的风险.大财主就开始动这批瓦罐的主意了,他想“这些破玩意即不能吃,也不能穿,留着真是个累赘,不如卖掉,换些真金白银回来,不亦乐乎?”但是,这里有一个小问题:他财主并不真正对瓦罐拥有所有权,现在把它们卖掉,还要把它们卖给原来的主人--其他村民,同时还要让那卖得的银两落入自己的腰包,总有点名不正言不顺的感觉。
      
      怎么办呢?财主眼珠一转,计上心来。“我就来个奉献公益事业,拉社保基金当遮羞布。我卖瓦罐不是为了自肥,而是为了充实社保基金,说道底还不是为了大家?取之于民,用之于民嘛,谁敢说半个不字?况且我也不说卖,就说是减持,瓦罐减持,还显得咱大度呢!”
      
      说干就干,别看财主平时干公事拖拖拉拉,村里伢子的教育经费问题研究了十年都没解决,办起这个事来倒是雷厉风行。很快,村子里到处挂满了横幅“瓦罐减持是财退民进的重大举措”,“充实社保基金,大力推动瓦罐减持”,“瓦罐减持是和国际接轨的唯一正确道路”......总而言之一句话--“瓦罐减持是大利好”!
      
      场面倒是做的很热闹,但村民们似乎并不买帐,认购一点都不踊跃。瓦罐减持还引起了村里瓦罐交易市场的巨幅动荡,几乎崩盘,财主瓦罐还没减几个,价格就跌得面目全非的。看看捞不到什么油水,财主只好宣布“停止瓦罐减持”。
      
      冬去春来,那堆积如山的破瓦罐却始终是财主心中挥之不去的痛,无奈,只好求助于师爷。此人一向诡计多端,这次果然也不含糊,登时就想出一条锦囊妙计。他说:“做买卖这事,不能霸王硬上弓,你硬要把垃圾往人家怀里塞,人家肯定避而远之。得想个法子,让他们心甘情愿地买咱的东西,咱不卖都不行,这样才是上策。这就叫请君入瓮。”
      
      “哦?如此则甚好。但怎么才能让他们入瓮呢?”
      
      “这有何难,您就看我的手段吧!”
      
      过了几天,村里忽然来了几个衣衫褴褛但却气宇不凡的奇人,他们经常聚在一起高谈阔论,大力抨击村里的种种弊端,尤其是对大财主之类的为富不仁者更是切齿痛恨,时常高声叫骂,为村里的弱势群体大鸣不平,奇人们的这种做派很快赢得了村民的好感,因为他们的确被大财主压迫的很惨,又敢怒不敢言,现在有人要为自己主持公道,当然欢欣鼓舞,视他们为难得的知音。
      
      更使村民们感兴趣的,是奇人们经常谈到的“独大”、“割裂”、“分置”和“全流通”之类的问题,村民们不太懂,就向他们请教,奇人们也非常豪爽仗义,对村民的问题有问必答,还经常举办义务培训班,长篇大论、连篇累牍地讲述他们的新观点,其核心内容就是:村民受压迫、受剥削的根源不是别的,就是大财主家的破瓦罐,是破瓦罐决定了财主的垄断地位和支配地位,是破瓦罐让财主能够为所欲为,是破瓦罐让财主肆意侵害村民们的利益,是破瓦罐让村民们血本无归.....总而言之,对财主来说,破瓦罐就是传家宝和聚宝盆,对村民来说,破瓦罐就是万恶之源。
      
      而大财主一家就拥有如此之多的破瓦罐,显然就是“瓦罐独大”,那么多破瓦罐却不流通,不拿出卖给穷人,显然就是“瓦罐割裂”,“瓦罐分置”,而村民们要想摆脱“瓦罐独大”和“瓦罐分置”的压迫,唯一的办法就是要求“瓦罐全流通”!迫使财主卖掉自己的“传家宝”!只有所有村民都拥有了自己的破瓦罐,才能改变自己的命运!
      
      为了达成这个目的,悲天悯人的奇人们还设计了无数“瓦罐全流通”方案,以显示他们救民于水火的拳拳之情!村民们虽然听得似懂非懂,虽然对那些深奥艰涩的全流通方案不甚了了,但想到奇人们是在设身处地地为自己着想,是为自己谋福利的,当然要对奇人们的义举全力支持了!
      
      奇人当中,尤以一个叫“放卫星”的表现最为强眼,据说,他是最早发现“独大”和“割裂”问题的人,对“瓦罐全流通”问题有深刻的认识,其远见卓识非同凡响。他不仅文采飞扬,富于激情,更重要的是,他非常敢于对大财主们说“不”,他经常“路见不平,拔刀相助”,毫无顾忌地揭露大财主的种种恶行,义愤填膺地发表对各种不法行为的看法,因而逐渐获得了村民们普遍尊重。
      
      日复一日,放卫星们在村里的声誉日隆,人们已经将他们看成自己的代言人和救世主,虽然也有人表示了疑惑,因为他们知道大财主的脾气,他是从来容不得有半点杂音的,但这次居然能忍这么久,放卫星们不仅未被封杀,反而还越来越风光,着实有点奇怪。不过,疑惑是暂时的,因为关于“瓦罐全流通”的理论已经越来越深入人心,放卫星们已经当仁不让地成为村民们推举的村民协会会长,正式代表全体村民向财主叫板了。
      
      而大财主呢,却总是对全流通问题遮遮掩掩,似乎不愿提及这个问题,有人提出的全流通方案,也被干脆利落地否决了。这似乎更引证了放卫星们的理论:大财主是不愿意失去“传家宝”的,他们根本不情愿进行“瓦罐全流通”。这样一来,更激起了村民们的愤怒。“凡敌人反对的,我们都要支持”,放卫星们顺势掀起了“积极果断解决全流通问题”的大游行,一时间,“支持全流通”的口号响彻云霄,人们把大财主的家门围的水泄不通。放卫星本人更是发出了震撼人心的誓言:“全流通一日不行,吾一日不还”!
      
      终于,也许是被如此场面所感动,大财主满脸疲惫地出现在人们面前,他用无奈的语气说道:“好吧!,既然这样,我也只好顺应民意而为了,虽然破瓦罐是我的传家宝,但为了全体村民的利益,我也只好打破非流通的古训,将它们卖给诸位了。只是希望父老乡亲能给我少少薄面,价钱不要压的太低,不要让我折得太多啊!”说罢,他又长长叹息一声“嘿,真是愧对列祖列宗啊!”此时,人群已经完全沸腾了,村民们以为自己终于赢得了最终的胜利,放卫星们成为理所当然的大英雄。然而,没人注意到,在财主掩面叹息的一刹那,向放卫星投去了无比赞许的目光,师爷和放卫星也会意地露出地狡黠的微笑。
      
      瓦罐全流通热火朝天地开展起来,具体方案是放卫星们参与制定的,当然了,他们作为忠心耿耿的代言人和全流通的发起人,村民们有什么不放心的呢?
      
      大财主家原先放破瓦罐的仓库很快就空了,代之满满几屋子的真金白银,白天他经常装模做样地悲痛地干嚎几声,但夜里常常会笑醒。
      
      而村民们开始都很高兴,因为家家户户都如愿以尝地得到了或多或少的几只破瓦罐,总算赢来了盼望已久的“全流通”,“瓦罐独大”和“瓦罐分置”问题都不存在了,感觉一下轻松了许多。但不久他们就发现有些不对头,买来的破瓦罐没什么实用价值不说,也不能让自己显得更有权势。大财主仍然是大财主,依然权势逼人,而且好象比以前更有钱、更有势力了,而自己却因为买了破瓦罐反而更显囊中羞涩了。同时由于破瓦罐太多,自己原有的
      瓦罐也大大贬值了,想要把它们卖掉吧,家家都一大堆破瓦罐,你卖给谁去?这一场激动人心的“全流通”下来,村民们反而变的更穷了。
      
      这时,有几个村民想起了放卫星,“咦,放卫星呢?他不是说一全流通就什么都好吗?怎么会这样呢?咱得问问他!”
      
      然而他们忽然发现,放卫星们早就无影无踪了!
      
      不过后来,据说有人看到放卫星和财主的师爷一起穿着金缕玉衣、乘着八抬大轿到处游山玩水,又有人说亲眼看到放卫星和财主本人一起被几个漂亮MM左拥右抱,把酒言欢......咳!都是传说,谁知道呢?
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 09:04:50
  『房产观澜』 [经验交流]加息和开征房产税将彻底断绝普通民众的买房梦!
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-3-29 14:36:00
    
      加息和开征房产税将彻底断绝普通民众的买房梦!
        
        央行提高房贷利率,财政部征收房产税,据说可以抑制需求,从而降低房价,但其本质上都是进一步增加购房者的购买成本,使普通民众的买房梦变得愈发遥不可及。
          
          因为,老百姓之所以抱怨房价过高,实际上是在抱怨购房成本的高企使得自己买不起房,而为了能让大众买的起房,当然是要用各种办法降低百姓的购房成本。房价仅仅只是购房成本的一部分,老百姓真正希望降低的,是购买住房的总体成本。而总体购房成本不止包括房价,同时还包括贷款利息和各种税费。很明显,贷款利息支出是老百姓负担的一个大头,有时利息的总和几乎超出房价本身,而各种税费的负担也不轻,如果按照财政部的说法,征收房产税已成定局,那么购房者将必须终生缴纳房产占有税,且该税率将随土地的增值而不断调高,这样一来,购房成本更是高得惊人。
          
          且不说提高房贷利率和征收房产税是否真能降低房价,即便是按照某些御用学者的估计,房价真的有所降低,但与此同时,老百姓需要负担的利息和税费却大大增加,老百姓的总体购房成本不仅没有降低,反而会进一步上升,老百姓将更加买不起房,这难道就是政策制定者的初衷吗?
          
          更何况,提高贷款利率和征收房产税也根本无法降低房价。所谓通过抑制需求来降低房价的是说法是完全错误的。这是因为,住房并不是象某些人所宣称的那样,是“可有可无的奢侈品”,住房恰恰是人民正常生存的必须品。衣食住行乃人类的基本需求。没有房子,难道让大家都睡大街吗?都去租房?谁喜欢过寄人篱下、颠沛流离的生活?任何生物都有属于自己的的小窝,这是赖以生存的前提,更何况人呢?所以,对房屋的需求,完全是刚性的,它是仅仅在“食”之后“行”之前的生活必须品。人们可以暂缓购买房屋,但对房屋占有的需求乃是不可阻挡的天然本能,也是人类的最基本人权。所以,不管购房成本提高多少,为了维护正常的人类尊严,人们最终还是会咬紧牙关去买房,这就和一个饥饿的人可以用黄金换粮食是一样的道理。所以,人民住房的需求是不可能抑制住的,这种需求可能会被强行推后,但绝不可能消失,积累到一定程度,最终还是会爆发出来,这也是房产商敢于肆无忌惮地炒高房价的一个根本原因。所以,所谓“通过提高购房成本抑制需求来降低房价”的说法纯属无稽之谈!
          
          这次提高贷款利率和征收房产税还有一个借口,那就是“打击炒房”,这更是一个不堪一击的论调。谁都知道,真正的炒房大户大多资金雄厚,用不着贷款,即便有贷款,投机者也基本都是快进快出,打的就是短平快,房子在手里超过两年就差不多是极限了,你利息提的再高,对他来说影响甚微。基于同样的原因,房产税对他们来说也基本毫无影响。因此,提高贷款利率和征收房产税的打击对象,只能是真正需要住房的普通老百姓。
          
          那么,央行和财政部的决策者们是否真的都是蠢蛋,不知道自己在做什么,是“好心办坏事”呢?非也,要知道,在中国的官场上,达到那种级别的官员,不说是人精,起码也不是笨蛋,他们非常清楚自己在做什么,那就是:尽可能地利用一切机会为自己谋取暴利。至于“为人民的长远利益着想”,为了“戳破房地产泡沫”云云,那不过是愚民和欺人的幌子而已,反正自己的权力也不是来自人民的选票,何须考虑人民的疾苦,何苦对人民负责呢?
          
           退一万步说,就假设这次提高房贷利率和征收房产税真的导致房价降低了,那也不过等于将原先属于房产商的那部分利润挪到了央行和财政部,表面上房价似乎降了,但老百姓的购房成本不仅不会有丝毫降低,反而还会进一步上升,这对于未购房的老百姓并无任何实惠可言。同时,由于房价下落,而贷款利率升高,开征房产税,导致原先贷款购房的普通百姓也将遭受重击。
          
          总而言之,在这场游戏中,不管是否已经买房,所有的普通百姓都是输家,央行和财政部本身才是真正的赢家。
  
我要评论
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 09:07:25
  『房产观澜』 [咨询互助]忽然发现降低房价的最好办法--涨价!
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-3-29 14:31:00
    
      我忽然发现了降低房价的最好办法--涨价!
      
      按照央行和财政部的逻辑,他们提高贷款利率和征收房产税的目的都是为了降低房价。他们的道理是这样的:通过提高贷款利率和征收房产税,实际上等于抬高了购房成本,这样就可以抑制需求(包括正常消费需求和炒作需求),需求下来了,能买房的人少了,房价自然也就下来了。
      
      理解了这个道理,我忽然想到,其实何必那么麻烦呢?既然通过抬高购房成本、抑制需求可以降低房价,那么房价上涨本身就可以提高购房成本、抑制需求,何不直接通过提高房价来降低房价呢?
      
      用提高房价的方法来降低房价---这显然是极其荒谬的,但用央行和财政部的逻辑却完全可以解释的通:由于房价上涨了,房子的购买和炒作成本增加,因此,消费需求受到抑制(包扩正常需求和炒作需求),需求减少了,能买房的人少了,房价自然也就下来了。所以--提高房价是降低房价的最好办法。
      
      同理,现在大家都叫喊教育费用太高,小孩上不起学。那么如何降低教育费用呢?当然是涨价,因为涨价教育成本增加,需求受到抑制,能交学费的人少了,学费自然也就下来了。
      
      同理,如何降低医疗费用呢?最好的办法还是涨价,医疗费用上涨了,病人看病的成本增加,能看得起病的人就少了,需求就受到了抑制,需求减少了,医疗费用自然也就下来了。
      
      同理,如何让吃不饱饭的人民吃上饭呢?最好的办法还是涨价,粮食价格上涨了,购买成本增加了,能买得起粮的人就少了,因此需求减少,需求受到了抑制,粮食价格自然就下来了,人民也就吃饱饭了。
      
      综上所述:降低房价的最好办法是提高房价。
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 09:08:55
  『房产观澜』 [经验交流]重炮轰击央行与财政部的荒谬政策
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-3-31 12:15:00
    
      重炮轰击央行与财政部的荒谬政策
      第一个问题:
        
       放着房价高企的始作俑者-地方政府与大型房产商不管,纯粹打击无辜消费者,这种政策就能降低房价?
      
       其实房价高企的原因根本不是普通消费者造成的,其始作俑者原本就是地方政府和处于垄断地位的大型开发商,正是他们,为了自己的政绩,为了好看的GDP,也为了不断充实自己鼓胀的荷包,不惜一切手段联合将房价不断炒高,他们才是导致房价畸形高的真正罪魁祸首!而那些所谓的炒房团相对他们来说只不过是闻风而动的小角色而已,充其量起到了配合的作用,即使那些被大肆渲染的所谓炒家,也并非能够呼风唤雨,他们不过是被当成了掩人耳目的活靶子和替罪羊。央行和财政部放着那么明显的大老虎不打,放过房价高涨的真正的始作俑者,却偏偏把利斧砍向无权无势的无辜消费者,如此舍本逐末,房价怎么可能真正降的下来???
      
      实际上,连决策者自己都非常清楚,他们的政策其实根本无法降低房价
        大家看看那些头头们的原话就可以明白:
      
      央行副行长:“从短期看,购房者会增加一些利息支出,但如果金融政策和其他政策能够把房地产价格上升过快的势头抑制下来,其实是保证了消费者的根本利益。”
      
       大家请看明白了,该政策的出台是基于虚无缥缈的“如果……”。那么“如果”房价没降,利息和税费却上去了,老百姓还用活吗?      
       
      这充分说明:央行的决策者自己也早已清醒地认识到,提高房贷利率根本不可能降低房价,所以,他们经常强调“一定要有其他措施的配合”,所以,他们只敢说“如果”。
            
        房价会不会降是“如果”,但老百姓要多交银子却不是“如果”,央行和财政部狠赚一大笔也不是“如果”,这些都是铁板定钉的事实! 
        
      第二个问题:
      
        税局为什么不对直接对大型房地产商的征税?而偏偏要对准备买房的和已经买房的无辜消费者征税?
        
        既然政府要捅破房地产泡沫,就说明这里面存在暴利,而牟取暴利是我国工商管理条例中明文禁止的。既然如此,税局、工商部门为什么不可以对过高的房地产价格进行限制,直接对存在暴利状况的房地产商进行处罚和征收重税,让他们不敢肆意拉抬房价,这样为什么不可以?为什么偏偏要打击高价的承受者、受害者、属于弱势群体的消费者和未来的买房者?
      
        第三个问题:那些利息和税负真象某些人宣扬的很少吗?
        
        新开征的房产税绝对是一辈子的重负,那可是每月都要交的啊,而且税率还每年都可以随时上调呢,你算算一辈子你总共要多交多少钱?估计算也算不清,因为税率什么时候涨,涨多少,都是人家说了算的。贷款买房者的利息更加不用说了,今天涨一点, 明天又涨一点,后天再涨一点,加在一起就非常可观了,还仅仅是一点点吗?
      
        所以,最关键的问题是:央行和财政部的政策应该砍向谁?现在的事实是:所有的政策都指向无辜的普通消费者,而真正在幕后操纵房价的大老虎:地方政府和大型开发商却毫发无损。显然,这种政策所带来的后果只能是:央行与财政部攫取巨额社会财富,房价照涨不误,老百姓无端承受更多利息和终生不断增长的税赋,原本还有一线希望的人将彻底断绝买房梦。
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 09:11:55
  『房产观澜』 [经济杂谈]逻辑死结:关于房地产税的几点疑问(转载)
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-3-31 11:48:00
    
      逻辑死结:关于房地产税的几点疑问
      文章提交者:二十二画生 加贴在 经济风云   
      逻辑死结:关于房地产税的几点疑问
      
      近日,随着财政部官员的表态,房地产税成为人们议论的焦点。笔者认为,在我国内地征收房地产税应该慎之又慎,因为在目前来看,房地产税至少存在以下几点疑问难以解答。
      第一,房地产税向谁征收?是向房产所有者征收,还是向土地所有者征收?这一问题看似简单,但实质上却是房地产税的要害所在,甚至构成房地产税的逻辑死结。
      在土地私有的国度,存在房产从属于地产的物权关系,所谓的房地产税或者“物业税”基本上等同于“地产税”,房地产税作为财产税从而成为一个普遍实施的税种。但我国的情况完全不同——商品房用地全部属于国家所有,私人只能拥有土地最多70年的使用权和房产的所有权。这种房产和地产分离的物权关系使房地产税陷入逻辑悖论:征收房地产税的核心依据在于,土地升值带来了房产的升值,按照谁受益谁付费的税收公平原则,房产所有者应该纳税,但问题是,土地的升值仅仅是国家或者政府财产的升值,如果房产所有者没有把房产出租,土地升值不会给房产所有者带来任何收益。需要注意的是,在最多70年的土地使用期内,房产所有者不但没有享受到任何收益,其房产的价值反而在不断折旧过程中,所以房产所有者实际上只是一个70年的长期租住者而已。显而易见,向房产所有者征收房地产税,难逃“名不正”之嫌!而向土地所有者征收则属于政府向政府征税,实属荒唐!
      第二,房地产税的征收将刺激还是抑制泡沫?
      有人认为房地产税一旦开征,以往在房价当中一次性缴纳的税费包括地价,将按年收取,这样一来,政府的卖地积极性就会受到抑制。这既有利于遏制政府为求财政收入而卖地的短期行为;也有利于降低房价,从而抑制泡沫,保证房地产行业健康、持续的发展。但现实不会如此简单。因为开征房地产税后购房者的购房成本似乎会降低,但开发商的开发成本则降得更直接、更明显,甚至几乎无成本。这样,开发商可以更为从容的囤积更多的土地,在房子供求双方的谈判地位上消费者将更为弱势,房价可能不但不会下跌,反而可能出现税征了、房价更上涨了的“房地产黄宗羲定律现象”,房地产泡沫不降反升。
      第三,房地产税的征收能否有助于解决或者缓解民众的住房问题?
      通过开征房地产税调控房价的初衷是好的,但是由于房地产税的调控对象是消费者,其对民众的住房问题的影响并不乐观甚至是悲观的。首先,房地产税的征收可能使大家“养不起”房子。房地产税是随着土地房产的增值而水涨船高的,那么对于多数人而言,购房的门槛似乎低了,养房门槛却高了。许多人终其一生所有可能买的起房子,却可能会养不起,而“养不起”最终将变为“买不起”。其次,房地产税征收将使房租猛涨。一方面,房地产税使更多人买不起房子,但这部分人的住房需求却并没有消失,他们必然转向租房,租房的需求增加;另一方面,物业税使购房出租者所负担的成本增加,很多人将退出这个市场,租赁市场的供给下降。在这种供需的双向错动之下,租金必定节节高升。
      显然,存在上述疑问的房地产税如果贸然实际征收,带来的恐怕不仅仅是福音。
  
作者:情关最难过 时间:2010-01-20 09:15:13
  我也很佩服“孤独的思想”,所以我认为现在还不是房价下跌的时候..
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 09:15:14
  『房产观澜』 [经验交流]提高贷款利率和开征房产税将对空方带来更大打击!!
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-5-25 09:51:00
    
      提高贷款利率和开征房产税是针对每一个老百姓的,无论空方多方,谁也难逃此劫!有些人以为暂时没买房就可以逃得过,就可以对以前那些买房者冷嘲热讽,这是十分幼稚的。我现在没买房,但是房东已经要准备给我加租了,说是利息增加,没办法,如果明年开征房产税,房租还要增加。我第一反应是不续约这个房东,但转念一想,其他房子的利息和税费不也同样增加吗,这些负担最后还不是都被转嫁给租房者?
        
        而且,现在的无房者以后总归是得买房吧?总不可能一辈子拖家带口地到处漂泊吧!但人家已经明确说明“宏观调控不等于抑制房价”,明确指出“房价必将稳步上涨" 了,在这种情况下,还要提高贷款利率和开征房产税,大家的负担岂不是更重?买房岂不是更加成为一个无法实现的梦?
        
        何况,大家不要忘了,政策今天可以这个理由牺牲一批人,打击一批人,明天同样可以另外的理由打击另一批人,牺牲另一批人,不要以为今天暂时没有伤及自身的利益就可以高枕无忧,说不定哪天就会轮到自己的头上。这不是没有先例的事情。
      
        永远不要忘记这段至理名言:
        
        “他们(纳粹)最先杀共产党人时,我不说话,因为我不是共产党人;然后他们来杀犹太人,我不说话,因为我不是犹太人;随后他们来杀工会会员,我不说话,因为我不是工会会员;其后,他们来杀天主教徒,我不说话,因为我不是天主教徒;最后他们杀我的时候,再也没有人说话了。”
  
我要评论
作者:东山草民 时间:2010-01-20 09:18:57
  顶
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 09:19:37
  『房产观澜』 [经验交流]提高贷款利率和开征房产税将对空方带来更大打击!!
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-5-25 09:51:00
    
      提高贷款利率和开征房产税是针对每一个老百姓的,无论空方多方,谁也难逃此劫!有些人以为暂时没买房就可以逃得过,就可以对以前那些买房者冷嘲热讽,这是十分幼稚的。我现在没买房,但是房东已经要准备给我加租了,说是利息增加,没办法,如果明年开征房产税,房租还要增加。我第一反应是不续约这个房东,但转念一想,其他房子的利息和税费不也同样增加吗,这些负担最后还不是都被转嫁给租房者?
        
        而且,现在的无房者以后总归是得买房吧?总不可能一辈子拖家带口地到处漂泊吧!但人家已经明确说明“宏观调控不等于抑制房价”,明确指出“房价必将稳步上涨" 了,在这种情况下,还要提高贷款利率和开征房产税,大家的负担岂不是更重?买房岂不是更加成为一个无法实现的梦?
        
        何况,大家不要忘了,政策今天可以这个理由牺牲一批人,打击一批人,明天同样可以另外的理由打击另一批人,牺牲另一批人,不要以为今天暂时没有伤及自身的利益就可以高枕无忧,说不定哪天就会轮到自己的头上。这不是没有先例的事情。
      
        永远不要忘记这段至理名言:
        
        “他们(纳粹)最先杀共产党人时,我不说话,因为我不是共产党人;然后他们来杀犹太人,我不说话,因为我不是犹太人;随后他们来杀工会会员,我不说话,因为我不是工会会员;其后,他们来杀天主教徒,我不说话,因为我不是天主教徒;最后他们杀我的时候,再也没有人说话了。”
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 09:21:21
  『房产观澜』 [经验交流]我无房,但我坚决反对针对有房者的所谓“房产新政”!
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-5-27 10:31:00
    
      我是无房者,但我坚决反对通过“提高贷款利率和开征房产税”这样所谓的“新政”来“抑制房价”,这根本不可能减低房价,原因我之前说过很多,兹不赘述。
      
      但我发现,有些无房者总是喜欢对已经买房子的人冷嘲热讽,以为政策打击了有房者,自己就占了大便宜,这种看法实在是短视至极!大家应该明白,象我们这些无房者早晚都是要买房子的,大家其实都是一条线上的蚂蚱,无房和有房者的角色是随时可以互换的。而我们这些无房者一旦买了房子,同样要受高利率和房产税的盘剥,利从何来?
      
      我们还应该明白,永远都有没房子的人,永远都有人盼房价下跌,当我们能买得起房的时候,就代表所有人都能买房了吗?肯定不是,肯定还会有大批买不起房等待房价下跌的人,如果政府始终以这个借口来对已买房者提高贷款利率和开征房产税,我们又该怎么办?按照这种逻辑发展下去,实际所有的普通百姓都难逃一劫。
      
      所以,以提高购房成本、打击购房者的办法来“抑制房价”,这个思路根本就是完全错误的,它所能产生的唯一后果就是普通百姓造受耕种的盘剥,政府部门继续聚敛巨额社会财富。
      
      房价高企的根源在于政府对土地和垄断以及政府官员与开发商的合谋赚取暴利,这个根本性的问题不解决,其他的一切只针对消费者的所谓“抑制房价”措施都不可能成功,反而会进一步加重普通百姓的生活负担,甚至产生恶性循环--房价越来越高,老百姓的利息和税负也越来越重,广大中低收入人群将终生陷入无助无望、万劫不复的境地。
      
      这个道理并不复杂,但却有很多无房者被有人故意释放的各种眼花缭乱的理论烟幕蒙蔽了双眼,跟着人家瞎起哄。大家应该明白,央行和税局及其吹鼓手之所以大力推动这种“新政”,是因为他们能从中获取巨额收益,我们如果也跟着叫好,跟被人买了还帮人数钱的蠢蛋有什么区别?
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 09:27:26
  『房产观澜』 [经验交流]为什么说新政“二手房征收营业税”目的在于拉抬房价?
    
    
    分页链接:[1] [2] 回复此帖
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-6-10 11:54:00
    
      
        首先声明:我迫切希望房价下跌甚至暴跌,但目前以征税为核心思想的所谓“新政”却根本无法降低房价。我认为:和多数人的想法恰恰相反,新政“对二手房交易征收营业税”的目的就在于继续维持甚至拉升房价!为什么呢?某些性急的人先不要骂,且听我慢慢道来。
      
       我发现有的人在认识上有一个误区,认为加税就能降价,这其实是被舆论刻意误导的结果。加税就能降价?哪本经济学有这样的定律?事实恰恰相反--其实减税才能降价!
      
       商品的价格不可避免要受到成本的直接影响,税收本身就是商品成本的组成部分,一件商品的价格中其实是包含了税收的,税收越高,卖出商品的成本越高,其价格必然越贵,就如同进口汽车,原先进口车加收100%关税,价格居高不下,后来关税降了,价格也随之下降。一件商品,本来卖10元,你再征10元的税,他还能只卖10元吗?那不是明摆着亏本吗?他除了涨价出售外别无他途!
      
       这其实都是非常浅显的道理,但却有人刻意放出烟幕弹,大玩偷梁换柱、偷换概念的把戏,现在居然可以把“加税可以降低房价”的荒谬理论弄得深入人心了,但凡一说降价就想到加税,你说滑稽不滑稽?真是“三人成虎”“众口砾金”啊!不得不佩服用统一宣传口径进行舆论引导和媒体控制所形成的强大洗脑效率。
      
        所以,加税不仅不能降价,反而会促使价格进一步飙升!去年杭州的房价就是一个活生生的例证。
      
       有人难免会问了:新政既然号称是要“打击炒房,稳定房价”,那为什么要用会导致房价上升的加税措施呢?
      
       说起来挺有趣,现在很多人骂建设部是“房托”,这个我非常同意,但是与此同时,他们却又支持以“征税”为核心的所谓“新政”,我真的很诧异于他们忘记关键事实的能力和奇差的判断力:出台新政的七部委到底是谁?建设部也是其中之一啊!既然出台政策的人是“房托”,这样的政策怎么可能真是降低房价的呢?
      
       其实,新政的核心目的在于:大力挤压甚至冻结二手房市场,封杀这一开发商眼中最有威胁的竞争对手,为新盘价格的进一步拉升铺平道路!
      
        我们大家一定要明白:不管是房虫也好,“温州炒房团”也好,其他投资者也罢,他们其实绝大部分都来自于社会公众,并非ZF的“嫡系部队”,那ZF的嫡系是谁呢?当然是开发商。政府官员可以从开发商那里直接得到巨额的利益输送,却无法直接从民间二手房的交易中获取收益。这是因为:二手房的销售是分散的,是一种民间的交易,虽然不排除有部分官员参与其中,但这个市场总体上是游离于政府和开发商结成的钢铁同盟之外的,其价格走势不受开发商的直接控制。
        
        与此同时,就像我之前说过的,由于70年使用权的问题,中国二手房房价的总趋势其实是不断下跌的,当然,暂时的疯狂炒作是有,但这种偏离价值规律的炒作不可能持久,二手房的总体价格趋势只会越来越低。随着时光的推移,市场上低价的二手房会越来越多,而这个日益庞大的低价房产市场的存在,必将对新盘价格的拉升造成了非常大的障碍,因此,ZF和开发商将日益感受到二手房市场对新盘价格垄断同盟构成的直接威胁。我敢说:大片低价二手房的存在,绝对是开发商们心中最大的痛!
        
        一个现实的例子是:广州的房价也曾经历过疯狂的炒作期,但热潮过后,就一路不回头地往下跌,任开发商喊破喉咙新盘价格也飚上不去,原因何在?大量低价二手房的存在发挥了重要作用!它们不仅为市民提供了更多的选择,破除了新盘的市场垄断,同时更像一个千斤坠一样拽着房价不断往下沉,开发商即便全部结成价格同盟也是有心无力,因为他们无法对抗一个分散的、民间的、庞大的低价二手房市场!
        
        所以,新政针对二手房的征税措施,有一箭三雕的效果:
        1、暂时冻结二手房的销售,对开发商来说,就等于消除了一个有力的竞争对手,新盘价格拉升更加轻松!
        2、即便是有少量二手房出售,对新盘威胁也不大,同时由于必须缴纳高额税收,政府财政增收;
        3、对二手房征税,直接增加了交易成本,二手房每转手一次,成本就增加一些,这样可以起到维持甚至拉升二手房价格的效果,从而一劳永逸地消除低价二手房对新盘的威胁。
        
        总而言之,以“打击炒房稳定房价”为名出台的所谓新政,不过是既得利益集团清除对手、巩固价格同盟、维护市场垄断的又一利器,从而为他们继续长期牟取超额垄断利润铺平道路。
         
        就用建设部政策研究中心主任陈淮的语录作为本文的结束语吧,大家慢慢品味一下,必能发现很多有趣的东西:
        
        “近期政府出台稳定房价的政策中,真正有新意的是税收工具,这是今年房地产调控政策的一大看点。价格不是最核心的,税收才是最核心的。”
        
        “比如对非普通居民住房征收营业税,必然导致这部分住房的买方价格上涨,而不是下跌。”
        
        “在对银根和地根的调控不足以达到稳定房地产市场的情况下,政府将更多地动用税收手段,尤其是对房产的持有环节征税。”  
           
        “今后购房者的主要风险并不是房价,因为大多数城市房价有可能涨也有可能跌,但跌的幅度并不会像人们所想像的那么大,这是由我国城市化进程和有限的土地资源等因素决定的。”
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 09:28:53
  『房产观澜』 [经验交流]新编笑林广记:房价上涨了,到底谁的错?
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-6-30 11:31:00
    
      房价涨了,到底谁的错???
      
      注:本文内容纯属虚构,如有雷同,纯属巧合。
      
      房价涨了,老百姓买不起房子,叫苦连天,民怨鼎沸,于是乎开始追究责任:
      
      矛头首先直指牟取暴利的开发商!
      
      开发商却一脸苦相,大倒苦水:其实我们那里有那么高的利润啊!利润率10%就很不错了!!表面上看我们赚钱,其实从批地到建筑几十环节都要拿真金白银去打点,这都是成本啊!尤其是这两年政府实行土地拍卖招牌挂以后,土地成本翻了几倍!成本那么高,我们又不是活雷锋,我们也得赚钱是不是?
      
      所以,房价上涨就因为地价成本提高了!!
      
      政府官员一听,老大不乐意,把脸一板,振振有词地说:地价高房价就一定高吗?你开发商不会压低价格去卖吗?就不能少赚点吗?地价关乎国家利益,绝对不能降!!
      
      开发商嬉皮笑脸地靠近政府官员:我少赚点可以,就怕到时候没钱孝敬您老人家就不太好了吧!
      
      政府官员一听,口气马上软下来:那倒也是,看来你那一块也降不得,责任也不在你。那房价为什么涨呢?谁是罪魁祸首呢?不给老百姓一个交待,他们造反怎么办?
      
      御用专家:其实我早看出来了,房价上涨都是老百姓惹的祸!没有那么多老百姓买房,房价怎么可能涨呢?人家买你也买,你有那么多钱吗?你们不是盲目跟风是什么?你们不跟风房价怎么会涨呢?中国人就是素质低,没钱还非想卖房子??房子价格高,你买不起,可以不买嘛,可以租嘛!为什么非要买呢?传统观念害死人啊!!所以,要降低房价,就要从整治老百姓入手!!
      
      政府官员、开发商:甚是甚是!专家就是专家,看问题就是深刻!不过直接说整治老百姓,好像有点名不正言不顺吧!
      
      御用专家:这个好办,咱就说是“打击炒房”“抑制需求”。就说房价都是炒房团炒起来的,房价上涨就是因为你老百姓需求太旺、盲目跟风造成的。这样一来,你只要一买房就有“炒房”的嫌疑,就有为房价推波助澜的嫌疑!然后我们就再以“打击炒房”、“抑制需求”的名义光明正大地整治老百姓,我们可以狠狠地加他们的利息,狠征他们的税,他们还不敢反对,一反对咱就给他扣上“炒房”的大帽子,他就只有乖乖地交钱!
      
      政府:这个办法妙啊!即可以给大家一个交待,显得咱确实想降低房价,又可以把责任都推到炒房者和跟风老百姓身上,同时,最重要的,咱又可以增加一大笔长期稳定增长的税收和利息,真是一箭三雕啊!!
      
      开发商:高!实在是高!!这样一来,以后房价再怎么涨,咱都可以说是炒房团干的,都是老百姓盲目跟风、自己投机造成的,跟我们一点关系没有啦!我们就在后面大块吃肉,大碗喝酒,偷偷地乐就行了!!哈哈哈哈!!
      
      政府官员:办法好是好,不过炒房的毕竟是少数,还基本上都集中在上海,怎么能让老百姓相信全国的房价都是他们炒起来的呢?
      
      御用专家:这有何难?您手上强大的宣传机器是干什么用的?夸大其词和大肆渲染是咱的拿手好戏啊,咱就天天说,月月讲,谎言重复一千遍就成为真理啊!!然后我再反串一下“百姓代言人”的角色,明里暗里的发点内幕消息什么的,不怕他们老百姓不上钩!!
      
      政府官员、开发商:好好好!!就这么办!!赶明咱就开始大张旗鼓地推出稳定房价、打击炒房的政策!!好好地“维护老百姓的利益”,咱也“全心全意地为人民服务”一把!!咱喝了他们的血,榨了他们的钱!他们还得夸咱们是“为人民服务”!!实在是妙计妙计啊!!
      
      政府官员、开放商、御用文人:哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈!!
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 09:35:03
  『房产观澜』 [经验交流]“加息加税抑房价”与“撑死老虎”的故事
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-7-2 16:05:00
    
      很久以前,有一个小山村,山上有只老虎异常凶猛,吃人无数,后来终于被人抓起来了。大家就聚在一起商讨如何处置它。
      
      “杀!”所有人都这么说,大家都认为老虎罪恶滔天,必欲杀之而后快,但在如何处死它的方式上却发生了分歧。
      
      有人说要用刀砍,有人说要用棒杀,还有人要把它吊死.....正在大家争论不休的时候,一个陌生人的声音出现了:“我主张撑死它”!
      
      这个陌生的志士虽然大家以前没有见过,但看上去慈眉善目的,而且声音洪亮,充满正气:“这只老虎太可恶了!村民们太可怜了!!我一定会帮大家相出一个最好的办法处罚它!大家看我的吧!”然后,志士自我介绍说他叫“容宪易”,曾经在“村外生活多年”,是处置老虎方面的“专家”,而且就生性爱为老百姓打报不平,从不计较个人得失。然后,他滔滔不绝论证了为什么不能用刀砍棒杀的方法杀死老虎,说是可能会遭到冤魂索债,会害死全体村民等等,只有他的方法是最安全最有效的,还列举了一系列如何撑死老虎的方案及细节。总之,用他的方法处死老虎,肯定没错的!
      
      大家被“容宪易”的凛然正气和一心为民的诚意所打动,而且既然人家是“专家”,自然有不凡之处,就放心让这位志士进行杀虎计划。
      
      村民们哪里知道,这位所谓“志士”原来是狐狸精变的,其实是老虎的死党,这次化身为人形,就是要打着杀虎的名义来救老虎的!
      
      接下去发生的事情大家可以想象,容宪易要求村民每家每户每天都要提供上好的猪牛羊肉,用来“撑死”老虎,大家纷纷表示支持!不过其中有个村民比较聪明,不支持这种做法,但马上遭到其他村民的指责:“人家要杀虎,你却不支持,难道你想让老虎活下来不成?”聪明人只好禁声。
      
      老虎当然知道狐狸精的诡计,心照不宣,配合默契。“撑死老虎”的措施刚一实行,老虎就猛吞几只肥牛,然后装模作样地大呼“啊呀,受不了啦,不行啦!”一副行将就木的样子。村民看到这种情况都很高兴,以为撑死老虎的措施真的发挥效力了,就欢欣鼓舞地奔走相告:“老虎就快死了!”
      
      但过了几天,老虎就是不死,聪明人又提出质疑,容宪易就大肆宣扬说:“不要着急,老虎就快要被我撑死了,快不行了,大家再耐心等几天,老虎一定会死的!”,又等了几天,老虎不仅没死反而更精神了,有部分村民忍不住了,容宪易看势头不对,就急忙对大家说:“这说明我们的措施还是太温和了,看来需要下猛药才行!必须加大撑死老虎的力度,老虎食量太大,按照现有的力度,很难撑得死,看来每家都必须加大生肉的供应量才行!”这时,就听到那个聪明人又嘀咕说:“老虎一直活得好好的啊,根本没有撑死的迹象,这办法灵不灵啊?”,容宪易听到后勃然大怒,吼道:“那个谁谁谁,你胡说什么?大家都说老虎快死了,你偏说它活得好好的?你究竟什么用心?你和老虎究竟什么关系?我看你就是虎托!!”众人一听这话,群情激愤,对刚才乱说话的人怒目而视,甚至有人要对他拳脚相加,聪明人见势不妙,只好灰溜溜地逃掉了。
      
      从此,山村里再也没有人反对容宪易“撑死老虎”的措施了,老虎就这样天天被好肉供着,连捕食都不用了,暗地里笑开了花!不仅一直没死,反而长得越发膘肥体壮,还生了好几只虎仔,总食量愈发惊人。而容宪易白天人模人样的,一到晚上,就原形毕露,跟着老虎一起大块朵颐,好不痛快!最惨是村民,他们宰杀了所有的牲畜,甚至不得不供上自己的儿女血肉,用于“撑死”老虎,生活过的越发困苦,度日如年,但他们都默默忍耐着,因为他们相信:“只要再耐心等几天,老虎就一定会死的,一定会死的,一定会死的……”
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 09:39:32
  『房产观澜』 [经验交流]简要归纳本人关于中国房产的一些基本观点
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-8-2 15:39:00
    
      本人之前发的很多帖子,从不同的角度对中国房地产的现状进行了分析,有些网友由于未能看完本人的全部帖子内容,仅根据个别帖子表面上的不同就作出了本人“思维混乱”的结论,为了澄清事实,解答部分网友的疑问,特再次重申本人的一些基本观点:
      
       其实我的观点始终如一:“加息加税政策不能降低房价,反而会加重普通购房者的负担”。所有的论题都是根据这个论点而展开。 
         
        一、中国二手房房价的总体趋势必然下跌,这是由70年使用权的特殊国情决定的。当然,如果继续实施提高交易、保有成本等的措施(如开征房产税、二手房交易税、提高贷款利率等),则二手房的下跌趋势可能会被人为延缓。
      
       二、加息加税对普通百姓的伤害要远远大于对炒房者。一个显而易见的事实是:炒房团的购买力大于普通购房者。假设加息加税措施能够打击炒房,那它势必同时会对普通购房者带来更大打击。又假设该措施能炒房者暂时退却,使房价下跌,直到降到老百姓能买的起的程度,但问题来了,既然普通百姓都买得起了,炒房团不是更加能买得起吗,房价不是又很快被拉升了?
      
        所以说,要从根本上降低房价,以“抑制需求、打击投机”为思路的“加息加税”政策是行不通的。
        
        降低房价的根本解决办法是扩大供给,降低成本,鼓励竞争,压缩政府和开发商的利润(包括巨额的内幕交易费用)。
      
       三、在中国土地垄断和官商勾结的基本国情下,“加息加税”措施不仅不能降低新盘价格,反而有可能进一步拉抬新盘房价,同时加重已购房的普通百姓的负担,使未购房者更加难以买得起房,本来部分穷人可以通过购买廉价的二手房解决住房问题,但加息加税措施将使他们买廉价二手房的希望成为泡影,要么咬牙购买昂贵的新房,要么只有终生不买房。
      
        四、已购房者和未购房者(所谓的“多方”和“空方”)其实并不是对立关系,他们其实都是普通百姓,他们的角色是可以互相转变的,多方的对手不是空方,空方的对手也不是多方,他们唯一的区别是:一方已经承受了高房价,而另一方由于不愿意承受过高的房价正在观望。但真正能令多方利益受损的不是空方,能使空方利益受损的也不是的多方,真正能给大家的利益带来重大影响的其实是某些掌控大权和大量社会资源的官商集团,正是他们,从一开始就不断地恶意拉抬房价,不断从中牟取暴利,只有他们,才有能力操纵房价,才是中国房价畸高的罪魁祸首。
  
作者:ymwdj 时间:2010-01-20 09:46:04
  “孤独的思想”他的帖子比“牛刀”的要实际多了,只可惜当时很多人都没看到。如果当时买了房,现在嘴都笑歪了
作者:熊一窝 时间:2010-01-20 09:49:53
  未能亲身经历当年的房观,小遗憾一下,现在的房观,就当娱乐版看了
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 09:52:48
  ymwdj,当初看到孤独的思想的帖子的人是很多的,只是他们都不相信孤独的思想的预言,对他百般围攻甚至谩骂,他们宁愿掩耳盗铃,相信牛刀,时寒冰和易宪容之类的人物啊。后来经过时间的证明孤独的思想的预言都是正确的,只可惜,他们后悔已经来不及了。孤独的思想也已经离去,现在不知在何方啊!
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 10:00:25
  『房产观澜』 [经验交流]彻底戳穿“加息加税可以降低房价”的谎言!
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-8-12 11:36:00
    
      在土地垄断和官商勾结的基本国情下,加息加税究竟能否降低房价?
      
      我的观点很鲜明:加息加税不可能降低房价,只会进一步增加普通购房者的负担。
      
      理由如下:
      
      论点一、其实减税才能降价,加税只会导致房价进一步上升。
      
       1、最现实的例子:关税壁垒。国家为保护国内汽车工业,对进口汽车征收100%的关税,因此进口车价格居高不下。而随着中国加入WTO,关税也逐步下调,与此同时,进口车价格也随之明显降低。随着进口车价的降低,国产车价格也开始大幅度下滑。
      
       2、一件商品,本来卖10元可以回本或盈利,如果再另外征税如(征10元),那么他就不可能只卖10元,因为如果再卖10元就会血本无归,那还不如不买。在这种情况下,任何一个理性人唯一的选择就是涨价,而且一定要涨到20元才可能回本或盈利。
      
       3、杭州、南京等地实施二手房营业税以来,都导致本地房价进一步迅速飙升。
      
       4、建设部政策研究中心主任陈淮自己承认:“比如对非普通居民住房征收营业税,必然导致这部分住房的买方价格上涨,而不是下跌。”
      
      以上均说明,加税必然提高商品价格,而减税才可以降低商品价格。
      
      
      论点二:对二手房征税无法降低房价,反而会进一步拉升新盘价格。
      
       对二手房的征税措施实际是提高了二手房的交易成本,打击了二手房市场,这对新盘市场是一个利好,等于清除了其最大的竞争对手,从而保护了新盘市场,对开发商拉抬新盘价格是十分有利的。因此,对二手房征税不仅无法降低二手房价格,反而会进一步拉升新盘价格。
      
      
      论点三、“抑制需求”来降低房价的思路是错误的,加息加税对普通百姓的伤害要远远大于对炒房者。
      
       1、炒房团的购买力大于普通购房者。假设加息加税措施能够打击炒房,那它势必同时会对普通购房者带来更大打击。
      
       2、又假设该措施能炒房者暂时退却,使房价下跌,直到降到老百姓能买的起的程度,但问题来了,既然普通百姓都买得起了,炒房团不是更加能买得起吗,房价不是又很快被拉升了?
      
        3、部分投机者可以消灭,但资金不会被消灭,市场上永远都有富余的资金,一批投机者消灭了,另一批投机者裹挟着资金会卷土重来。
        
        4、当政策强硬到能迫使所有投机者撤出的程度(如利息极高、税收极高时),那么普通百姓自然更加不敢涉足,而一旦政策有所松动,老百姓都敢于购买时,那么炒房资金当然更加敢于买进了,而且他们会比普通百姓动手更快,在普通百姓还未反应过来之前,房价势必会在短期内再次飙升,普通百姓不可能占到便宜。
      
       5、就像通过禁止大家吃饭来降低粮价一样,大家要求粮价降低的目的就是要吃饭,你反而通过不让大家吃饭来降低粮价,这种逻辑是荒谬的。正确的方法是扩大供给,而不是抑制需求。
      
       6、房价高企的最初原因并不是“投机”造成的,投机现象的出现只是房价不断攀升的结果,而不是原因。而这一波房价的大幅度攀升实际是土地高价拍卖的结果。地价接连翻翻必然导致人们对房价有更高的心理预期。
      
       7、通过提高购房成本的办法并不能打击投机,因为,房价上涨本身就是提高购房成本,炒房者连房价上涨都不怕,还怕增加的那些短期的税收和利息吗?
      
       8、炒房者都是做短线,短期的利率上涨和税收对他们影响不大,但真正购房自主者是要长期使用住房的,长期的利息和税收增加对他们的影响非常巨大。
      
       9、永远都有没房子的人,永远都有人盼房价下跌,当我们能买得起房的时候,就代表所有人都能买房了吗?肯定不是,肯定还会有大批买不起房等待房价下跌的人,如果政府始终以这个借口来对已买房者提高贷款利率和开征房产税,我们又该怎么办?按照这种逻辑发展下去,实际所有的普通百姓都难逃一劫。
      
      
        所以,以提高购房成本、打击购房者的办法来“抑制房价”,这个思路根本就是完全错误的,它所能产生的唯一后果就是普通百姓造受更种的盘剥,政府部门继续聚敛巨额社会财富。降低房价的根本解决办法是扩大供给,降低成本,鼓励竞争,压缩政府和开发商的利润(包括巨额的内幕交易费用)。
      
       论点四:加息不会降低房价,反而会进一步拉抬房价
      
       1、加息对房地产投机者影响不大,他们本来就是赚短差,利率变动只对长期投资有较大影响。
          
        2、由于贷款利率增加,直接导致房地产大宗贷款风险加大,新的、实力较为欠缺的地产商不敢贸然进入。地产行业由于缺乏新鲜血液加盟,地产商之间的竞争削弱,大财团的垄断加剧,对价格的控制力增强。    
          
       3、利率增加使原有房地产商也不得不缩小投资规模,直接制约了新楼盘的开发数量,致使空置房面积减少,有效供给急剧降低,现有楼盘日益紧俏。
          
        4、由于加息提高按揭成本,会促使部分本来有能力消费高档住宅的人群被迫选择中低档住宅,导致中低档住宅需求旺盛,价格提升。
              
        5、由于利率的增加,现有房地产商的资金成本增加,必然会有一部分转嫁给消费者,这也是促使房价持续上涨的又一动因。
      
       6、提高贷款利率使得普通购房者的住房持有成本增加,如果他要出售住房,这部分成本会累计在价格之中,导致房价上升。
          
        所以,综合来看,加息不但不会抑制房价,反而会促使房价进一步攀升,房地产泡沫进一步扩大。
      
      
      论点五、上海的“房价降低”只是特例,其他地区依然继续上涨。
      
      1、上海房价本来就过度虚高,降低一点并不困难;
      
      2、数据未必完全真实;
      
      3、即便真的降低,那也是政治高压下的结果,并不是加息加税造成的。
      
      
      论点六:真正应该降的不光是房价,而是整体购房成本。
      
       1、老百姓之所以抱怨房价过高,实际上是在抱怨购房成本的高企使得自己买不起房,而为了能让大众买的起房,当然是要用各种办法降低百姓的购房成本。
      
       2、房价仅仅只是购房成本的一部分,老百姓真正希望降低的,是购买住房的总体成本。而总体购房成本不止包括房价,同时还包括贷款利息和各种税费。
      
       3、贷款利息支出是老百姓负担的一个大头,有时利息的总和几乎超出房价本身,而各种税费的负担也不轻,如果房产税正式开征,且该税率将随土地的增值而不断调高,这样一来,购房和保有成本更是高得惊人。那么老百姓即便能买得起住房,也养不起了。
      
       这并不是我们想要的结果。
      
      
      论点七:新开征的物业税不具有合法性
      
       1、其实房地产税已经缴一遍了
          
        其实你买房子之前建筑商都已经缴一遍了,什么城市建筑税、方向调节税、土地转让税、农田耕地税等,总共是六税一费都缴过了。在洛杉矶房地产税最高是 1.2%,大陆现在上海试行的是3%。大家算一算,50万一个房子,一年就一万五千块,一个月大约一千两百块。百姓买了房子,一个月要交两三千,一下子又额外增加了一千两百块的房地税,老百姓能受得了吗?这对老百姓的压力就非常大了。
          
       2、中国土地不属私人 使用权不应交地产税
          
        中国的土地到现在为止都不是私人的,只有70年的使用权。换句话说我跟中国政府租了70年地皮盖了房子,而且租金是一次交清。这和美国的简易可移动房(mobil house)没有什么区别。在美国你租块地皮盖房子是不交税的,交税的是土地拥有者。按照国际上普遍观点,房屋是属于财产税。房屋脱离土地是不会增值的,房子建完之后70年内会老化的,会折旧。土地是国家的,房屋不增值,土地增值。
      
      附1: 真正能降低房价的若干建议:
       一、政府每年从出卖土地的财政收入中拿出至少80%,大量修建经济适用房,以平抑房价,满足中低收入阶层之急需。土地本来就是归全国人民所有,本来就不是政府部门的私家财产,取之于民用之民乃天经地义!
          二、用现成的工商管理反暴利条例直接打击开发商,有暴利嫌疑的一律不得发售;
          三、降低房地产行业进入门坎,鼓励充分竞争(现在所谓挤压房地泡沫的做法起到的效果恰恰相反,反而维护了大型开发商的垄断地位);
          四、政府部门运作公开化、透明化,接受大众监督,严厉打击官商勾结,拉抬房价的行为。
      
      附二、美国是如何实现居者有其屋的
      
       美国重视住房立法,对住房保障政策的制定实施提供了制度保证。如《合众国住房法》,就规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划。《国民住宅法》要求建立住房管理署,设立联邦存款和贷款保险公司,由政府提供低利息贷款,鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅
          
        税收实行减免优惠
            
        美国自住房减免税额达2750美元
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 10:03:27
  『房产观澜』 [经验交流]房价、油荒、垄断与央行的禁止期房销售建议
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-8-18 13:43:00
    
      有人说,央行禁止买卖期房是为了提高住房质量,提高开发商的进入门槛,从而淘汰一批中小开发商,保护消费者利益。我不能苟同这种观点。
      
       靠提高门槛来保护消费者利益,看似有理,实则缪矣。
      
       假如哪一天有关部门以保证某商品的质量为由,把大批生产该商品中小企业取缔,而只保留极少数大型公司垄断市场,那么该商品价格会不会上涨?
      
        最近的油荒就是一个典型的例子,在中石油、中石化的垄断经营下,全民都受到要挟,油价必须不断攀升,否则他们就断你的油?你有什么办法?而以前有大批社会加油站存在的时候(现在这些私营小油站基本已被中石油和中石化全部吞并),他们无法垄断市场,是断断不敢如此任意胡来的。
      
        中小私营油站固然可能有假冒伪劣问题的存在,但如果没有这些小油站的竞争和制衡,市场完全被大石油公司垄断,那么消费者面临的将不仅仅是劣质油的问题,而是根本加不到油的问题了。以前你觉得小油站品质不好,你可以不选,如果你囊中羞涩,但又急于用油,即便质量差点也可以忍受,但现在消费者连选择的权利都没有了!这次的大油荒就是一个活生生的案例!!!
      
       房子也是如此,小开发商的房子质量可能不算好,但它可能价格便宜,对于要求不是太高的穷人来说,也可以作为一个选择,最重要的是,它制约了大公司房价的攀升,因为人们自然会比较,凭什么你的价格就比人家高一大截?你到底好到哪里去?在这种情形下,大开发商迫于竞争压力,势必不敢随意涨价。
      
       而一旦中小开发商被各种人为设置的门槛赶出市场,大开发商没有了低价竞争者的压力,就可以肆无忌惮了。到那个时候,别说它价格高,即便是价格高的同时质量也差,你又能奈何?你有别的选择吗?谁又能保证大开发商的房子就一定质量好呢?
    
         其实,任何人为提高房地产开发门槛的做法都是在变相拉抬房价。房屋质量的提高是在正常的市场竞争中优胜劣汰,自然实现的,它不能依靠人为提高行业门槛来解决。
    
      央行建议禁止期房销售,这无疑是提高了房地产开发的门槛,部分实力不济的小开发商可能会资金断裂,甚至可能破产。但作为消费者,我们应该明白,开发商数量减少,市场资源被少数大型开发商垄断,对我们来说并不是件好事。
    
         也许(仅仅是也许),房屋的质量上去了,但更多的可供选择的低价房消失了。更何况,在市场垄断的状况下,价格高并不意味着质量也高。
    
        真正能降低房价的办法是降低房地产开发的门槛,鼓励中小开发商参与竞争,只有竞争对手多了,市场实现充分竞争,才有可能出现“价格大战”,房产价格才能被拉低。否则,大开发商对市场的控制程度越高,价格同盟越容易建立,房价就越坚挺。   
    
        因此,任何人为提高开发门槛的做法对于大型开发商都是有利的,都是在帮助他们清除竞争对手,实际就是在变相拉抬房价。 
    
        就像买衣服,有些人就喜欢买地摊货,当然他们也知道那些衣服质量不高,但图的就是便宜啊!更何况,在地摊上淘出物美价廉的好衣服的也大有人在。 
    
         如果把那些地摊货全部封杀,你再想买便宜衣服,上哪找去啊?只好买贵的了。但贵的是否就一定质量好呢?不一定吧!但衣服总体价格上扬是一定的了。 
    
         中小开发商、期房就像那些地摊货,也许他们的东西不怎么让我们放心,但起码给我们提供了更多的选择,加大了供应量,货比三家不吃亏。而一旦大量的中小开发商被淘汰,期房完全禁止销售,地摊货都没有了,那我们唯一的选择就是买高价的“精品”了! 
    
         但是不是人人都必须消费“精品”呢?谁又能保证那些所谓的“精品”是真正的精品呢?
    
          比如作为我个人来说,出于规避风险的考虑,以我保守求稳的性格,我可能会觉得买现房比较稳妥。
    
         但从另一方面说,期房价格比较低,而且加大了市场的总供给,对于平抑房价是有好处的。而消费者是否选择期房,要根据各人的不同情况和需求而定,不能一概地说好好和不好。
    
        所以,央行强制性地要求禁止期房,表面上是维护消费者利益,实际是剥夺消费者的选择权,人为缩小了市场房产的供应量,短期内势必将拉升房价,长期看将打压、排挤中小开发商,使大开发商的垄断地位得到进一步加强,更有利于房价长期在高位维持甚至不断拉升。
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 10:06:27
  房产观澜』 [经验交流]绝非天方夜谭:50万的房子要缴30万的房产税!!(转载)
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-8-30 14:05:00
    
      房地产税前景预测 专家测算:安全税率为0.8%
        
        news.longhoo.net  2005-4-1 10:16:49  推荐本稿  短信订阅
        
           【龙虎网讯】有消息说南京将是继北京、上海之后,开征房地产税的第二批城市。在房价居高不下的今天,老百姓对房地产税这个陌生的名词怀有渴盼,又抱有一份疑虑。随着央行两次个人房贷利息上调,买房养房成本的悄悄增加,使踏踏实实过日子的老百姓神经为之敏感。那么,当房地产税进入房地产市场之后,普通老百姓买房养房的成本会发生怎样的变化?施行房地产税后,购房者的承受能力如何?记者请专家就此算了一笔精细账,为已购房者和未购房者提供参考与借鉴。
        
          理论:安全税率是如何测算的
        
          房地户税税率多少比较合适?国土资源部土地勘测规划院曾委托南京大学城市与资源学系以假设开征法进行了测算,该系博士生导师黄贤金教授调查测算房地产税税率为0.8%。其假设前提是:开征房地产税后,为保证政府财政收入不减少,数据以土地出让金及拟与房地产税合并的税费为税基进行测算。
        
          税率为0.8%时,虽然政府的利益有了保证,那么老百姓的利益呢?黄贤金教授认为,这需要测算居民家庭税负变化,以家庭为单位,并依据家庭收入房价比进行测算。设房地产税年税率r=O.8%,物业现值为V,根据我国目前的情况,收入房价比(用R表示)在1:6至1:8较为合理,则家庭年收入(I)为V/6-V/8。
        
          房地产税税负=(当年不动不财产税征收额/当年家庭纯收入)x 100%=Vx r÷(Vx R)=r/R
        
          按照收入房价比1:6-1:8计算,在不动产财产税率为O.8%的情况下,房地产税税负占家庭年收入的4.8%-6.4%时,可见,具有一定的承受能力。黄教授认为,对于居民来讲,实际承受的不动产财产税税负可能更低,这是因为:一是政府可能仍然会有部分来自土地出让金的收入,从而房地产税税率可能低于O.8%,二是除了居民外,企业等部门将是房地产税的主要纳税主体,从而也将可能降低居民的实际税负,使居民税负能够实现低起点运作。
        
          实例:买套房子得花多少本钱
        
          房地产税开征能否平抑房价?专家学者们对此观点不一,目前主要有两种见解。
        
          观点一:房价取决于市场供求关系等许多因素,不能说房地产税开征就能降低房价。但是,如果房地产税征收面广,涉及城市、农村的居住用户、经营性和非经营性房地产等项目时,房地产税税率可以处于0.2%~0.5%(假定维持不变)这样一个低水平之间。
        
          观点二:房地产税税率为0.8%(假定70年维持不变)。
        
          根据这两种观点,房地产税开征后,人们买房究竟得花多少钱呢?我们以下面一个实例向读者说明。/何先生看上了城中皇册家园一套116平方米三室两厅的房子,该楼盘现在均价7000元/平方米,总价是是116x7000=812000元。
        
        
         总价 年税率 70年应征税 合计
        
      观点一 812000 0.20% 113680 925680
        
      观点一 812000 0.50% 284200 1096200
        
      观点三  535920 0.80% 300115.2 836035.2
        
        =================================================
        
        大家看到没有,如果按专家建议的0.8%的年税率, 总价535920元的房子仅房产税就需要交纳300115.2 元!!!!!
      
       而且不知是什么原因,这篇文章并未对812000的那套房子按照0.8%的年税率计算,只计算了50多万的那套。有心的人不妨可以算一算!
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 10:10:49
  房产观澜』 [经验交流]绝非天方夜谭:50万的房子要缴30万的房产税!!(转载)
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-8-30 14:05:00
    
      房地产税前景预测 专家测算:安全税率为0.8%
        
        news.longhoo.net  2005-4-1 10:16:49  推荐本稿  短信订阅
        
           【龙虎网讯】有消息说南京将是继北京、上海之后,开征房地产税的第二批城市。在房价居高不下的今天,老百姓对房地产税这个陌生的名词怀有渴盼,又抱有一份疑虑。随着央行两次个人房贷利息上调,买房养房成本的悄悄增加,使踏踏实实过日子的老百姓神经为之敏感。那么,当房地产税进入房地产市场之后,普通老百姓买房养房的成本会发生怎样的变化?施行房地产税后,购房者的承受能力如何?记者请专家就此算了一笔精细账,为已购房者和未购房者提供参考与借鉴。
        
          理论:安全税率是如何测算的
        
          房地户税税率多少比较合适?国土资源部土地勘测规划院曾委托南京大学城市与资源学系以假设开征法进行了测算,该系博士生导师黄贤金教授调查测算房地产税税率为0.8%。其假设前提是:开征房地产税后,为保证政府财政收入不减少,数据以土地出让金及拟与房地产税合并的税费为税基进行测算。
        
          税率为0.8%时,虽然政府的利益有了保证,那么老百姓的利益呢?黄贤金教授认为,这需要测算居民家庭税负变化,以家庭为单位,并依据家庭收入房价比进行测算。设房地产税年税率r=O.8%,物业现值为V,根据我国目前的情况,收入房价比(用R表示)在1:6至1:8较为合理,则家庭年收入(I)为V/6-V/8。
        
          房地产税税负=(当年不动不财产税征收额/当年家庭纯收入)x 100%=Vx r÷(Vx R)=r/R
        
          按照收入房价比1:6-1:8计算,在不动产财产税率为O.8%的情况下,房地产税税负占家庭年收入的4.8%-6.4%时,可见,具有一定的承受能力。黄教授认为,对于居民来讲,实际承受的不动产财产税税负可能更低,这是因为:一是政府可能仍然会有部分来自土地出让金的收入,从而房地产税税率可能低于O.8%,二是除了居民外,企业等部门将是房地产税的主要纳税主体,从而也将可能降低居民的实际税负,使居民税负能够实现低起点运作。
        
          实例:买套房子得花多少本钱
        
          房地产税开征能否平抑房价?专家学者们对此观点不一,目前主要有两种见解。
        
          观点一:房价取决于市场供求关系等许多因素,不能说房地产税开征就能降低房价。但是,如果房地产税征收面广,涉及城市、农村的居住用户、经营性和非经营性房地产等项目时,房地产税税率可以处于0.2%~0.5%(假定维持不变)这样一个低水平之间。
        
          观点二:房地产税税率为0.8%(假定70年维持不变)。
        
          根据这两种观点,房地产税开征后,人们买房究竟得花多少钱呢?我们以下面一个实例向读者说明。/何先生看上了城中皇册家园一套116平方米三室两厅的房子,该楼盘现在均价7000元/平方米,总价是是116x7000=812000元。
        
        
         总价 年税率 70年应征税 合计
        
      观点一 812000 0.20% 113680 925680
        
      观点一 812000 0.50% 284200 1096200
        
      观点三  535920 0.80% 300115.2 836035.2
        
        =================================================
        
        大家看到没有,如果按专家建议的0.8%的年税率, 总价535920元的房子仅房产税就需要交纳300115.2 元!!!!!
      
       而且不知是什么原因,这篇文章并未对812000的那套房子按照0.8%的年税率计算,只计算了50多万的那套。有心的人不妨可以算一算!
  
作者:syhc001 时间:2010-01-20 10:16:21
  确实都是好贴,,顶
作者:arcyfree 时间:2010-01-20 10:16:25
  来房观太迟啊,没有早一点看到他的观点。苦口婆心地为大家分析,真是个好人啊。
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 10:17:59
  『房产观澜』 [经验交流]关于“加息降房价”的奇怪悖论
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-8-31 15:27:00
    
      关于“加息降房价”的奇怪悖论
      
      有一种说法是:加息可以降低房价,但同时又不会对普通贷款购房者造成太大负担。
      
      但问题来了,既然加息对普通贷款购房者都无法造成太大负担,又何以对炒房者造成压力呢?既然无法对他们造成压力,又如何能逼迫他们抛售呢?
      
      而如果要达到让炒房者抛售的效果,那就一定得让他们痛,但他们都觉得痛了,普通贷款购房者就不痛了吗?
      
      不要说什么一加息“炒房者利息会增加多少万”,而“普通贷款购房者利息只会增加几百块”,所以对“加息对炒房者的影响要远远大于普通购房者”之类的低智商的话,要知道,资金实力一百万的人损失一万与资金实力1万的人损失100,其损失比例是完全一样的,甚至可以说,即便是损失比例相同,后者的“心痛指数”也要远高于前者,因为谁都知道:穷人的钱更珍贵!!
      
        而且,这里的普通购房者不仅指已经买房的人,也包括未来的购房者,即现在的无房者,因为只要你贷款买房,就必然要承受高利息之痛,我们可以假设,假如你觉得房价合适了,买的起了,也感觉不到高利息的痛,可以动手买房的时候,那么炒房者会和你有同样的感觉,他们没有理由不出手,那么房价肯定将立即飙升,所以你根本不可能有买到低价房的机会。
      
      
      这样一来,悖论出现了:降房价本来是要减少购房者的负担,而加息要么无法降价,而一旦达到要降房价的效果,则必然同时让普通购房者的负担更重。
      
       -----号称为了降价,为了减负的政策,到头来最终效果却是给普通百姓带来更重的负担。这显然是一个很滑稽的事情。
      
        由此我们不难看出:加息不可能降低房价,“加息降房价”的理论基础从根本上就是错误的,完全是一个逻辑死结,是一个不可能实现的悖论。 
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 10:21:42
  『房产观澜』 [经验交流]关于“加息降房价”的奇怪悖论
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-8-31 15:27:00
    
      关于“加息降房价”的奇怪悖论
      
      有一种说法是:加息可以降低房价,但同时又不会对普通贷款购房者造成太大负担。
      
      但问题来了,既然加息对普通贷款购房者都无法造成太大负担,又何以对炒房者造成压力呢?既然无法对他们造成压力,又如何能逼迫他们抛售呢?
      
      而如果要达到让炒房者抛售的效果,那就一定得让他们痛,但他们都觉得痛了,普通贷款购房者就不痛了吗?
      
      不要说什么一加息“炒房者利息会增加多少万”,而“普通贷款购房者利息只会增加几百块”,所以对“加息对炒房者的影响要远远大于普通购房者”之类的低智商的话,要知道,资金实力一百万的人损失一万与资金实力1万的人损失100,其损失比例是完全一样的,甚至可以说,即便是损失比例相同,后者的“心痛指数”也要远高于前者,因为谁都知道:穷人的钱更珍贵!!
      
        而且,这里的普通购房者不仅指已经买房的人,也包括未来的购房者,即现在的无房者,因为只要你贷款买房,就必然要承受高利息之痛,我们可以假设,假如你觉得房价合适了,买的起了,也感觉不到高利息的痛,可以动手买房的时候,那么炒房者会和你有同样的感觉,他们没有理由不出手,那么房价肯定将立即飙升,所以你根本不可能有买到低价房的机会。
      
      
      这样一来,悖论出现了:降房价本来是要减少购房者的负担,而加息要么无法降价,而一旦达到要降房价的效果,则必然同时让普通购房者的负担更重。
      
       -----号称为了降价,为了减负的政策,到头来最终效果却是给普通百姓带来更重的负担。这显然是一个很滑稽的事情。
      
        由此我们不难看出:加息不可能降低房价,“加息降房价”的理论基础从根本上就是错误的,完全是一个逻辑死结,是一个不可能实现的悖论。 
  
作者:stormy_lee 时间:2010-01-20 10:23:46
  拜读,醍醐灌顶。啥也别说,扩大供给才是正道。
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 10:25:10
  arcyfree,孤独的思想确实是苦口婆心啊,只是当年的傻空们愣是不买账,愣是把本来是点化他们的人给骂走了,是不是杯具?可怜之人必有可恨之处啊!
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 10:28:18
  『房产观澜』 [经验交流]关于“加息加税不能使房价下跌”的经典问答
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-8-31 16:22:00
    
      问:为什么你会认为加息加税会使房价下跌?
        
        回答:因为炒房者抛售
        
        问:为什么他们要抛售呢?
        
        回答:因为他们顶不住了,利息税费太高了
        
        问:他们顶不住,普通百姓就顶的住吗?就不怕高利息高税费吗?
        
        答:我们等他们抛到一定程度再买,那时房价跌了,所以不怕。
        
        问:但那时房价便宜了,普通百姓都买的起了,炒房者不就更加买的起了?普通百姓都不怕30年的高利息高税费,炒房者会怕2-3年的高利息高税费吗?你认为普通百姓会比他们更有资金实力,动作更快吗?
      
       答:.......(抛砖引玉,大家请继续) 
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 10:38:59
  房产观澜』 [经验交流]美国加息我们就该加?-论“与国际接轨”和“中国国情”
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-9-1 10:16:00
    
      
       有人用美国格林斯潘的例子来证明加息可以抑制房价,但他们可能忘了:美国是市场经济国家,中国是权力经济国家,美国土地私有,中国土地公有,美国私人有建房权,中国的建房权垄断在政府和开发商手中,美国是民主社会,公共决策受公众广范监督,中国是权力社会,很多决策是暗箱操作......,所以,在很多关键性的经济因素完全错位的情况下,两者并不具有可比性。在美国适用的经济理论,在中国未必行得通。
      
        还有一个关键点:美国银行有固定利率,中国没有固定利率,只有浮动利率,所以,美国加息对原有普通贷款买房者的伤害不大,因为他们的利率是固定的,而中国贷款购房者则全部是浮动利率,贷款利率上涨对所有无辜普通购房者都会产生巨大伤害。
      
       而且,最关键的问题是:中国房价整体畸高的原因是什么?投机其实只是一个次要因素,最根本的原因在于土地垄断和官商勾结,他们联手拉抬房价谋取暴利。即便消灭所有投机现象(而事实上这几乎不可能),中国的房价仍然会远高于平均消费水平,在这种情况下,加息加税无疑进一步抬高了购房门槛,使普通百姓的买房路愈加艰辛!
      
       我们分析任何问题,都应该切合实际,一切从本国、本地的现实情况出发,而不应该照搬教条,本本主义。就如同当年苏联的经典战争理论是夺取城市,打阵地战,这个理论在苏联行得通,在中国就未必行得通,王明就是照搬苏联的所谓“经典理论”,结果导致红军受到惨重损失,而后来老毛根据中国的实际提出“农村包围城市理论”,却大获成功。这就是一个典型案例。
      
       有些决策者在制定政策的时候,手里有两套法宝,一套是“中国国情”,一套是“与国际接轨”,当制定不利于人民的政策时,如房改,要求大家自己掏钱购买商品房,就说是和“国际接轨”,理由是,人家外国都是自己买房子,没有福利分房的说法,但与此同时,他们却恰恰忽略了人家外国土地私有这个关键因素,中国人并不拥有土地的所有权,土地都属于国家,却要被迫付出昂贵的价钱购买一套只有使用权的商品房,而当人们对此提出质疑的时候,他们又会说这是中国特殊国情决定的。
      
       又比如医改,教改,人家其他国家是免费医疗,免费义务教育,但这一点他们又不与国际接轨了,又强调中国国情了,什么财力不堪重负啦之类,结果导致大家看不起病,上不起学。
      
       又比如所谓“高薪养廉”,据说是新加坡、香港的成功经验,所以要和“国际接轨”,所以五次三番地给公务员加薪。但人家严格的监督制度,对公务员近乎苛刻的约束,廉政公署等等,他们又不和国际接轨了,又强调中国国情了。
      
       韩国首都汉城(现名首尔)只有14辆公务车,这点他们就不愿意接轨,中国现在一个乡镇政府14辆公车都不算多吧?这就是中国国情。
      
       美国有个燃油税,他们就要和“国际接轨”,也要征燃油税,但美国高速公路、大桥绝大多数是不收费的,在美国养一辆车除汽油费外每年仅需170多美元,这点他们又不和国际接轨了,不仅养路费、车船税等等一大堆,而且到处设置关卡,几乎路路收费。全世界总共只有14万公里收费公路,但就有10万公里在中国!这就又是中国国情了. 
      
       美国格林斯潘加息了,他们就要和“国际接轨”,但美国购房享受退税,购买第一套住房享受低利率,对出租房屋屋主进行补贴以降低租金,这些他们又不和国际接轨了,又强调中国国情了,不仅不对出租房屋进行补贴,反而变本加厉地对出租屋提高税收,导致这部分成本转嫁给租客,租金上涨。
      
       世界绝大多数国家都是土地私有的,人民买房的同时就买了地皮,具有永久所有权。当然,他们在这一点上就不和国际接轨了,因为中国国情特殊啊!但是,当他们发现香港的使用权制度对自己比较有利后,就立即和香港接轨了!订了个70年使用权制度,迫使人民祖祖辈辈不断花巨资购买有限使用权,但香港是什么情况?香港原先是殖民地啊!英国只租用了99年啊,它搞个使用权无可厚非,因为土地本不是它的,时间到了就要归还的,你搞使用权到底是什么意思?不是说中国是公有制吗?不是全国人民拥有对一切生产资料的所有权吗?但落实到的最后怎么变成绝大多数人都一无所有了呢?怎么就变成必须购买本属于自己的土地使用权呢?不懂吧!但他们不管,就因为对自己比较有利,所以在这方面就和香港这个“殖民地”接轨,就不和其他的国际接轨。
      
       又比如,油价要涨、电价要涨、水价要涨,理由还是和国际接轨,说什么人家的都很贵,中国的油价水价电价便宜的很,所以就该涨,但说到人民的工资水平、福利水平、劳动保障制度,就又不和国际接轨了,就又强调中国的特殊国情了,人家的工会都是工人选举产生,实实在在代表工人权益,这一点咱们就是不和人家接轨,咱就是要让工会成为资本家压迫工人的帮凶,原因还是:中国国情。
      
       所以,不要拿什么美国、英国的加息说事,什么时候中国成为完全市场经济国家了,国家官员民选产生了,权力部门受公众严格监督了,再说这些不迟!
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 10:43:06
   『房产观澜』 [经验交流]为什么说加息加税比高房价更恐怖?
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-9-13 14:12:00
    
      加息加税最让人恐怖的是它的不确定性,房价再高,相对于加税加息都不算恐怖。因为,房价高,你可以有很多办法对。如:你可以等它降了再买,或者买相对便宜的,小房间,或者买偏远的,或者买旧的二手房等等,但,一旦你买了,就没有什么好担心的了,就可以安安心心过日子了。
      
      但加息加税就不同了,一旦这个潘多拉魔盒开启,一旦加息加税成为一个名正言顺,自然而然的政策,被政府不断使用的话,你就不知道何日有停止的那一天,不管房价是否下跌,只要你买房,那么从你买房的那一天就是你受苦受难受折磨的开始。
      
      你必须一天到晚地担忧下个月会不会再加息?明年会不会再次调高房产税率?这个月的薪水够用吗?能指出不断增加的月供和税费吗?未来利息和税收将高到什么程度?我还能养的起房吗?.....等等等等。
      
      所以说,这种恐怖将是无穷无尽,伴随终生的,比仅仅的高房价不知要恐怖多少倍!!!房价再高,你可以藐视它,甚至可以逃离高房价的大城市,到小城镇买房,可加息加税政策一出,你敢藐视它吗?你逃得出它的手掌心吗?你就是逃到天涯海角,只要你在中国的版图内买房,你就得背上一辈子的税费和利息,而且它们是每年、每月不断增长的,是不受你本人控制的,还有比这更恐怖的事情吗?
  
我要评论
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 10:53:51
  房产观澜』 [经验交流]“开征房产税降低房价”谬论出笼的来龙去脉
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-9-15 17:52:00
    
      其实,“开征房产税”的始作俑者恰恰是开发商。一开始并不是说要征房产税,而是开发商说现在政府一次性收齐70年的土地税,对他们来说成本太高,因此他们希望按年收取,这样他们的资金一下子就宽裕很多,对他们的资金运作非常有利。
        
        后来大家就热烈讨论土地税改革问题,媒体打出醒目标题:“土地税改革可以降低房价”,理由是:由于以前需要一次性付清的税费,现在分70年来收,那么在买房的时候,负担就会降低了,虽然以后每年缴税增加,但起码在买房的时候,房价似乎“降低”了很多,因为这其中原先房价三分之一是税,现在这部分成本分摊到70年,房价当然会大大“下跌”了,而他们提出“税改降价”的理论,恰恰是建立在这样一个理论基础上,即:其实减税才能降价。
        
        但后来又有“专家”说了,以前卖的房子已经收70年的税了,如果以后买房的人按年收取,且每年按照土地增值增加税率,那以后买房的人会觉得吃亏,而且也不好操作。所以干脆另外开一个税种,就是房产税或者称物业税,这个税对所有买房的人都征,这样就对大家都公平了。
        
        大家注意:在这个当中,有人故意偷换了一个概念,那就是把之前所说的“土地税改革”等同于现在的“开征房产税”,以前大家说的土地税分70年征收,就 等于在买房的时候减少了税收成本(至于以后每年征的是否更多还难说),至少在表面上,是可以“降低房价”的,但现在的开征的房产税却完全是另外一个概念,是另行开征的一个新税种,但有人却刻意模糊这两者的概念,借着之前“税改降房价”舆论的东风,大搞偷梁换柱的把戏,大肆鼓吹“开征房产税”可以降房价。
        
        这就是“开征房产税降房价”谬论出笼的来龙去脉。
  
作者:万物皆使房价涨 时间:2010-01-20 11:01:29
  确实是个聪明人啊
  
  关注经济,实在是太迟了.....
作者:无奈o无赖 时间:2010-01-20 11:06:01
  永远不要忘记这段至理名言:
          
          “他们(纳粹)最先杀共产党人时,我不说话,因为我不是共产党人;然后他们来杀犹太人,我不说话,因为我不是犹太人;随后他们来杀工会会员,我不说话,因为我不是工会会员;其后,他们来杀天主教徒,我不说话,因为我不是天主教徒;最后他们杀我的时候,再也没有人说话了。”
  
作者:nichengtu 时间:2010-01-20 11:06:30
  现在泡末才刚刚开始。房价还会上涨,10年-11年两年,房价会以每年20%的速度增长,没买房的赶紧买。今年的走向:春节后会大幅上涨,随后的四-七月会有一个小幅的调整期。八月以后,房价会继续小幅上扬。所以,空军们最好在明年的四-七月的时间里买房。
作者:日破云涛 时间:2010-01-20 11:07:27
  我想有一所房子,面朝大海,春暖花开,4M宽带,能叫外卖,快递直达,不还房贷。
  
   【两钻信誉】独家出售真正军用工兵铲/工兵锹专卖店,可折叠!全钢!不怕火!:
   http://item.taobao.com/auction/item_detail-0db1-8cdea232c43f0bf64edab0e7124e6937.jhtml
   旺旺: r_fmulder
  
   开山劈路,自救防身,冰镐铲雪,野外摊鸡蛋,车友驴友必备!
   今日本店的铲子售价最为低廉,甚至可以买一把送给老公。
  
   为感谢广大网友,本店将于最近推出几款新宝贝。还是老规矩,本店只推荐最经典的军品,而且全部保真!
  

作者:瑞丽冰河 时间:2010-01-20 11:08:36
  说的太好了
  从来觉得抑制需求不是降低房价的好方法-需求都抑制了,房价下降了又有什么用
  zf要真想降低房价,就把赋税水平降了,把土地出让金降了,肯吗
  一边不停收钱,一边嚷嚷降价,就这还有人信,唉
作者:li706999 时间:2010-01-20 11:09:45
  真知灼见是建立在缜密的思维上的,也许历史只能证明一些事,但教育不了无脑之辈。难道我们的国人就是喜欢假话吗?孤独的话没有一条不被历史验证,这就够了,剩下的只有让人们去甄别去选择了。真心的希望睿智的国人越来越多
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 11:10:05
  『房产观澜』 [经验交流]为什么说以“抑制需求”来降低房价不过是数字游戏?
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-9-21 17:55:00
    
      以“抑制需求”来降低房价对我们来说是毫无意义的。
      
      房价如果因为需求被抑制而降低,同样也会因需求激发而重新高涨。要知道,需求并不是消失,而是被强行推后了。可以这样假设:我们所有人都不买房,结果房价降低一半甚至更多。然而我们终究是要买房的,当我们都觉得价位合适准备购买时,需求会在瞬间被重新激活,房价会在极短的时间迅速飙升,我们不可能占到便宜。
      
      所以,真正能直接有效、快速而持久降低房价的方法是扩大供给,而不是抑制需求。通过抑制需求即使能“降低房价”,那也不过是表面上的数字游戏而已,对于我们毫无实际意义。
  
作者:一右手牵左手一 时间:2010-01-20 11:19:21
  某些人的脑袋已经被房子压的变形了
  已经没有了分辨是非的能力
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 11:22:45
  感谢大家的回帖,你们的回帖是我继续更新的动力,孤独的帖子太多,一个一个上传真是太累啊。
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 11:27:45
  『房产观澜』 [经验交流]如果“加息降房价”谬论深入人心,那么结果就是......
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-9-24 11:16:00
    
      任何时候都有很多买不起房的人,都有很多人希望房价下跌,如果“加息降房价”的理论成立,那么央行任何时候都有足够的理由加息,这个理由是冠冕堂皇的---为了降房价,为了让更多人买的起房。
        
        因此,所有的贷款购房者,只有乖乖地引颈就戮,利息涨的再高你也不敢抗议,你抗议你就是炒房团,就是投机分子,就是妨碍别人买便宜房。
        
        就这样,一批又一批的购房者在旁观者的喝彩声中陷入万劫不复的境地,而那些旁观者终究也是要买房,他们同样会被别的旁观者所喝彩,同样的故事会不断重复上演,最后所有的普通百姓都难逃一劫。在这场“杀猪吃肉”的游戏中,唯一的赢家只有吃得脑满肠肥的银行。
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 11:30:17
  『房产观澜』 [经验交流]料事如神的我准确预言未来房产市场和政策走向
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-9-29 12:17:00
    
      看到一则最新的消息:“中国将继续控制固定资产投资 落实房地产调控措施”,乍看上去为之一振,以为房价一定应声而跌,但仔细研究,发现内里大有乾坤。
      
         新华社发布的会议公报说:第四季度其中一个重点是,“控制固定资产投资规模。”
        
        公报说,要“坚持严把土地、信贷两个闸门,严格控制新开工项目,着力优化投资结构。”
      
        大家注意分析:“控制固定资产投资规模” “严格控制新开工项目”,这意味着什么?毫无疑问,这会使得新增住房供应量大幅度减少,供给不足的后果是什么?有头脑的人们都不难得出结论。
        
        其实,这又是一个以“宏观调控”之名行托市之实的政策!类似的事情在2004年的宏观调控中其实早已体现的淋漓尽致了。不要忘了,2004年的宏观调控也是收紧地根,限制固定资产投资,而且被官方认为是成功的,但当年的房价涨幅却创了纪录!
      
        既然看出这个政策的实质,那么,后续的政策我们不难想象:
        
        1、“控制固定资产投资规模” “严格控制新开工项目”使得供应量减少,引发市场恐慌,导致又一轮抢购风和房价飙升;
        
        2、很多忧国忧民的国内“专家”又跳出来痛斥房价泡沫和投机分子;
        
        3、海外部分知名人士也声色俱厉地指责政府的宏观调控措施太温和,不够严厉,要求政府采取强硬措施严厉打击投机,平抑房价;
        
        4、有关部门“顺应民意呼声”,“不得不”采取“强硬手段”,大幅度提高贷款利率,正式在全国范围开征房产税。
      
        我一向对自己的判断非常自信,不信?大家可以拭目以待!
  
作者:牛克思主义 时间:2010-01-20 11:33:27
  这个帖子要顶。
  1则向先知孤独的思想致敬。
  2则因楼主对孤独的思想进行整理,从而梳理出至今仍有教育意义的思路,让我这样的普通读者能系统了解孤独帖子的内涵。不讲功盖千秋,也算是一大善举,特向楼主表示感谢。
我要评论
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 11:44:54
  『房产观澜』 [经验交流]一个真实的“谎言”--地价飚升正是房价上涨的主因!
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-9-30 11:32:00
    
      房价飙升的根本原因其实是地方政府与民争利,不断地拉抬地价造成的。那些所谓的“谣言”恰恰是房价飙升的根本原因--正是地价的飙升直接拉升了房价!
      
      土地实行招牌挂以来,地价拍卖不断创出新高,价格连番数十倍,去年的831大限,更是直接促成了疯抢土地的局面,造成了地价由之前的每平方几元、几十元飙升至数千元,最近北京、广州都拍出了楼面地价3000元以上的天价土地,而在之前,即使整整一亩地也不过几千、数万就可以搞定。这个涨幅是极其巨大的,房价焉能不涨?
      
      但当有人说出这个事实后,有关部门为掩盖真相,就马上派出大批吹鼓手出来“辟谣”。所谓的“辟谣”,其实恰恰是制造新的谣言,是故意指鹿为马,转移视线。比如有很多“专家”、“学者”、“权威人士”纷纷出来专门“辟谣”说:地价上涨不是房价上涨的原因。他们的理由是,虽然现在的地价上涨了,但开发商之前买的地都很便宜,他们以前建的房子成本很低,完全不必涨价嘛!这种理论乍看似乎有理,实则荒谬至极。道理很简单:不管开发商之前买的地多么便宜,但一个确定无疑的事实是,现在买的地非常昂贵,而且以后的地价还有可能不断上升,在这种明确的预期下,以前购买的便宜地块就成为非常稀缺的物品,既然是稀缺物品,涨价就是必然!除非开发商是活雷锋或者都是慈悲为怀的大圣人。但可能吗?在成本预期大大提升的情况下,怎么可能指望这些唯利是图的商人不涨价???
      
      更可气的是,还有有人利用部分民众对容积率、建筑面积等知识的不了解,骗大家说,地价其实并不高,因为楼可以盖得很高,把地价分摊了。但他们隐藏了最重要的事实,买地的时候实际已经确定容积率和建筑面积,所谓的楼面地价实际就是房屋建成后分摊到每平方米的实际地价!那么每平方米3000多元的楼面地价还不高吗?房价要卖到多少才能收回成本?更不要说一心谋财的商人们还要盈利了!
      
      但有关部门却刻意混淆视听,大搅浑水。为了推卸自己的责任,给房价飙升找到一个替罪羊,他们迫不及待地需要树一个转移视线的“靶子”。于是,他们开动几乎所有的宣传机器,隆重推出了“温州炒房团”!开始在各大媒体连篇累牍地大肆渲染“炒房团”和“投机者”,仿佛房价上涨完全是他们造成的,一时间,大家的注意力都被吸引到“炒房团”身上。在宣传机器情绪化的煽动下,“炒房团”被完全妖魔化,几乎成了房价上涨的罪魁祸首。但实际上,我甚至对这样的“炒房团”是否存在都表示怀疑。即使有,我也不相信他们真有那么大翻江倒海的能量。他们既然能炒上海、杭州,为什么不能炒广州、深圳呢?这说明,即使真有所谓“炒房团”存在,那也是因为当地政府给了他们足够理想的环境,根子仍在政府。
      
      但我们不要低估了强大舆论机器无中生有的宣传能力,只要看看最近CCTV对个税起征点问题的报道就可以知道,月入1500的工薪阶层居然可以买M6 ,还居然可以送小孩出国上学!如此弥天大谎都可以堂而皇之地出现在国家级电视台中,还有什么是不可以伪造的呢?
      
      在强大的、一边倒的宣传面前,再加上人们对高房价的痛恨已经冲破了理智的界限,几乎所有人都不假思索地相信了这种报道,他们不再追究房价上涨的深层次原因,把所有的仇恨都指向“炒房团”和“投机者”。而在这种情绪下,有关部门趁机推出所谓“打击投机”的加息加税措施,这个政策名义上是打击投机,实际是针对所有购房者(包括未来的购房者),因为,投机、投资或者是自住其实是很难区分的,当你买房的时候,在别人看来,无法确定你到底是投机、投资还是自住,当你拥有住房的时候,在别人看来,同样无法判断你到底是自住,还是伺机卖出以牟利。这样,有关部门不仅把自己拉抬地价的责任洗脱的干干净净,还可以以“主持公道,收拾残局,打击投机,保护百姓”为名把手伸进所有百姓的口袋,趁机大捞一笔。他们可以一边大口吃肉,一边美滋滋地看着老百姓们自己(所谓的空军、多军)互相残杀,何其妙哉!
  
作者:li706999 时间:2010-01-20 11:45:47
  看看老贴 我们发现 历史 中国的房产历史何止是相象 简直就是翻版 政府政策的翻版 空方思想反映的翻版 市场对于政策 政策对于市场的影响的翻版
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 11:47:48
  牛克思主义,过奖了,我只不过是把孤独的帖子捡起来重新发一遍而已,不过还是感谢你的支持。
作者:xiangyuanjiang 时间:2010-01-20 11:50:44
  这个帖子要顶,为了孤独,也谢谢楼主把他的文章整理到一起,望继续努力~~~~~~~~~~~
作者:starzengcsu 时间:2010-01-20 11:53:11
  智者往往是孤独的,在他远去之后,人们才发现他的价值。
  不管怎样,我非常佩服孤独的思想又如此长远的眼光和卓越的见识。
  祝福他!
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 11:53:29
  『房产观澜』 [水煮房价011号]“炒房团”,或许只是虚构的假想敌
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-10-20 16:51:00
    
      题记:
      
        前段时间蟹渣渣斑竹提出要组织“团购”,号召上海的“空头”们组成“购房团”,以凝聚大家的力量,买房时尽可能地与开发商谈判,以压低房价,更好地维护购房者的切身权益。我觉得这想法不错,但还是半开玩笑地提醒他:现在“打击炒房”的风声很紧,小心会被当成“炒房团”打击了。他当时颇不以为然,说“团购”怎么能与“炒房团”相提并论?我当时也就一笑了之。不过事后仔细琢磨,发现这里面似乎真的有点不妥:“团购”与“炒房团”的本质区别究竟在哪里呢?-还真不太好说。有人肯定会说,我又不是炒房,自己当然很清楚,我团购是为了买便宜房子,又不是为了投机,怎么会是炒房团呢?但问题是:你自己清楚,别人未必也清楚。在不知情的外人看来,你和“炒房团”其实并没有本质区别,谁知道你买房是为了自住还是为了投机呢?你当然可以辩解说是自住,但谁又能证明呢?谁又能保证你购买新房后的若干年内就一定不会转卖呢?你能保证买到的房子完全没有质量问题吗?一定合自己心意吗?你能保证不会因工作、婚姻、家庭或其他问题而搬家吗?而一旦你由于种种原因将手中的房子转卖了,在别人眼里,你的作为就和所谓“炒房团”无任何区别,你就是可恶的“炒房团”一员!
      
        虽然也许你并没有想要赚钱,甚至可能是亏本,但只要是在两年内(据说这个期限还有可能继续延长)卖出,那么“按房款全额”征收的“营业税”却是逃不掉的了,也就是说,在事实上,你已经被当成“炒房团”或“投机分子”而遭到打击了。而据我所知,仅因发现质量问题,在两年内要求退房、卖房的消费者并不是少数,众所周知,退房的通路早已被堵死,然而要卖房?有没有考虑过被当成“炒房团”的后果?
      
        这其实并不是偶然现象,这种将所有人视为潜在“有罪者”的政策并不止二手房营业税一例。央行三月份对所有住房贷款者提高贷款利率就是更典型的例子,事实上,它是将所有贷款买房者都人作为“投机分子”进行打击了。而以后将要出台的“物业税”则有进一步将斗争扩大化的趋势,它的理论基础不光是“打击投机”,而是“打击囤积”,也就是说,不管你是否交易,只要你购买、拥有了住房,你就有“囤积居奇”的嫌疑,就有可能是潜在的“投机分子”,因此必须额外缴纳“物业税”,按官方的说法就是要提高“住房保有的成本”,让你“买的起,养不起”。
      
        话题再回到蟹渣渣斑竹的团购事情上来,自从我那天开过玩笑之后,他似乎对这个问题也有了兴趣,前天特意邀请我写一篇关于“团购”和“炒房团”区别的文章,我欣然应允,于是就有了此文的诞生:
      
      正文:   “炒房团”,或许只是虚构的假想敌
      
      
       在近一年来的房产市场中,人们广泛谈论着一个名词“炒房团”。据说,这可是个非同一般的团体, 其“穷凶极恶”的程度足以让人谈虎色变。据说这些投机分子有翻云覆雨的强大力量,可以玩弄中国房市于鼓掌之间,其能量之大令人匪夷所思!他们不仅可以随心所欲地拉抬超大型城市的房产价格,更可以轻而易举地推动全国各地房价的上涨,以致于连富可敌国的大开发商和行业巨头们都必须对他们低下高傲的头颅,低三下四地乞求他们的恩赐与怜悯,甚而至于连掌控垄断资源、权倾一方的地方政府都对他们心存忌惮,面对他们的作为也束手无策,徒叹奈何。
      
      由此看来,“炒房团”绝对不是普通的团体,它具有如此之大的实力,可以直接将当前社会中最有权势的两大团体(官员权力集团、开发商巨富集团)踩在脚下。很明显,它一定是一个实力极其雄厚、组织极其严密、成员共同进退的神秘团体,甚至可能是一个有明确纲领和信仰的邪恶组织。否则,它不可能具有如此排山倒海般可怕的力量。
      
      毫无疑问,“炒房团”是有史以来我们所见到的最可怕的敌人,他们是中国房产市场中一切祸乱的根源,他们就是近年来房价飙升的罪魁祸首!只要清除它们,房价即可应声而落!只要彻底消灭他们,定可冲破迷雾、拨云见日,还我清静世界、朗朗乾坤!
      
      所以,我们必须对“炒房团”进行最坚决的斗争。在大部分地区房价持续快速上涨,部分城市飙升到不可思议高度,民怨鼎沸的时候,我们的“组合拳”终于雷霆万钧地出台了!有关部门不由分说地对全体百姓提高贷款利率,并声称对全民征收房产税(物业税)已成定局!当然,这些都是针对万恶的“炒房团”的,而且必定能“切中要害”,直指“炒房团”的“七寸”。我们相信,只要贷款利率提的足够高,税征得足够多,就一定能够痛击“炒房团”,足以让他们全军覆没,遭受灭顶之灾!这难道不是好事吗?当然是好事。虽然可能会对广大普通百姓有所“误伤”,但也是值得的啊!想想看,可以消灭万恶的“炒房团”,我们老百姓即便倾家荡产又何足惜?而且,出于对广大平民百姓的保护,防止他们成为邪恶组织“炒房团”的一员,提前打打预防针“警告”一下也是非常必要的。毕竟,中国人的素质还不够高,需要经常进行“教育”,而“教育”的最有效方式就是拿走他们口袋本来就不多的钱,让他们肉疼,这样才会更有效果,印象会更深刻。
      
      然而,有些问题还是让人不免感到困惑:据说目前中国已经进入了一个利益集团互相“博弈”的时代,中央级的各个部门会经常互相“顶牛”,“博弈”一番,甚至于地方政府都敢于同ZY“博弈”,而那些来自国外的利益集团就更不用说了。前段时间迫于国内企业的压力,国税局准备取消对外企的税收优惠,然而刚一放出风声,就立马遭到几十家外国企业的“博弈”---他们联合抗议国税局的“税收新政”,结果取消税收优惠的事也就不了了之,外企“博弈”成功。即便是现在最臭名昭著的开发商,也敢于公开与中央和大众“博弈”。虽然目前已是千夫所指,万众唾骂,但他们居然也可以经常不断地在各种媒体上作秀,可以滔滔不绝地为自己辩解,甚至还可以“上万言书”,还可以在公开场合与所谓的“民意代言人”现场“PK”…..这种“博弈”可谓轰轰烈烈,光明正大。
      
      但是,非常奇怪:针对实力更为强大的“炒房团”的“博弈”却好像从未出现,从舆论批判到政策打击,从头到尾非常顺利,完全是一边倒的,“炒房团”似乎在一瞬间被废掉全部武功,毫无还手之力。按理说,“炒房团”作为一个实力如此强大的利益集团,面对即将到来的灭顶之灾,他能不着急上火吗?能不四处游说吗?能不明里暗里的搞搞公关,走走上层路线吗?能不施加点压力,输送点糖衣炮弹,使得政策更加有利于自己吗?为何那些所谓“打击炒房”的政策都能出台的如此顺利?威风八面的“炒房团”居然如此不堪一击,不做任何反抗,就悄无声息地接受了对自己最严厉的惩罚,简直就如同一个深宫怨妇,默默承受,毫无怨言!难道它原来竟是一个不过尔尔的纸老虎?
      
      一个毫无战斗力的纸老虎居然在中国翻起如此巨浪,这事着实让人想不通。一定是哪里出了问题。
      
      我们不妨好奇地探索一下“炒房团”的来龙去脉。然而,当仔细研究有关资料之后,我蓦然发现:所谓的“炒房团”,其前身正是“团购”!
      
      就拿被媒体抨击的最厉害,似乎可以呼风唤雨、无所不能的“温州炒房团”来说,他们其实并不是一个庞大、独立的团体,而是很多小型团购队伍的总称,这些团购队伍正式名称其实就是“购房团”,比如“温州晚报购房团”等,其成员无非是一些当地的普通民众,甚至有不少家庭妇女型的人物,如“太太购房团”。这些人其实和大多数的“空头”的想法一样,无非是想用最便宜的价格买到房子,当然如果自己买到的房子能升值,那谁也不会拒绝这样的馅饼。
      
      如此看来,这样结构松散、实力低下的“乌合之众”,在政策打压下不堪一击、且始终保持沉默也属情理之中了,因为他们本来就非掌握话语权的所谓“强势阶层”。
      
      而其实这样的团购形式很早就存在,在各个地方都有,也一直没见翻起多大的浪花。从另一个角度说,团购和有时可以起到“消协”的部分作用,可以有效保护消费者的利益,因为,团结起来的消费者毕竟不像单个的散兵游勇那样好欺负,可以在一定程度上改善购房者相对于开发商的弱势地位。
      
      然而,就是这样的普通的“购房团”、“团购消费者”,如何在一夜之间摇身一变成为中国房产市场中最厉害的大魔头的呢?
        在此,我想引用《温州炒房团》一书中的一段话:
     ============================================================================
     “温州炒房团,响亮的旗号足以令人生畏。至今,南北媒体关于这彪温州军团的追踪特写、深度报道无数,笔端之下,其手段老辣、风卷残云的气势非“疯狂”二字不足以形容。然而,细细翻阅后你会发现,所有此类报道的字里行间,几乎找不到几个炒房者完整的姓名,没有准确的时间,没有详尽的地点,令你始终对自己所看到的描述与真相之间的距离究竟有多大深感困惑。”
     ============================================================================ 
        ――摘自《温州炒房团》 浙江人民出版社授权连载 作者:胡宏伟
        
        我发现,在2004年5月份之前,媒体上从未出现过“炒房团”这样的称呼,但从2004年5月之后,有关“炒房团”的报道却在一夜间铺天盖地而来,席卷整个中国,究竟怎么回事呢?在这里,有必要介绍一下风云激荡、不平凡的2004年。
      
        是年,中国进行了以“防止经济过热、挤压房地产泡沫”为核心内容的“宏观调控”,全国人民
  
作者:Jangmb 时间:2010-01-20 11:55:17
  厉害。不知道孤独的思想,现在哪去了?
  麻烦你再出现,来评论下现在的局面。
作者:楚狂徒一世 时间:2010-01-20 12:21:15
  厉害啊!
作者:zhand3968 时间:2010-01-20 12:46:10
  写得很好,ding!!!
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 12:46:15
  Jangmb,早就听说孤独被国安请去喝茶了,不知道是不是真的,还有一种说法是出国去了澳大利亚
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 12:48:43
  『房产观澜』 [水煮房价008号]为何说已购房者才是开发商真正的敌人?
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-10-18 10:08:00
    
      我觉得陈先进网友讲的一句话非常有道理:“在开发商的眼中,朋友就是空方们,因为只有(无房的)空头才是潜在的购房者,而多方的(有房者)那些,其实是开发商的敌人。”
        
        这句话真是一针见血!因为,所有已购房者都有出售住房的能力,都是开发商潜在的竞争者。当前的二手房市场,实际上是开发商最害怕的,因为二手房普遍比新房便宜,而且有很多所在的地段比新盘好的多,所以,二手房是新盘最有力的竞争对手。
      
       但,二手房市场恰恰不是开发商所能控制的,也不是他们的经营范围。因此,规模越来越庞大的二手房市场显然是对开发商新盘销售越来越大的威胁。所以,想尽一切办法遏制二手房市场的发展自然是开发商的头等大事。当然,开发商自己是没有权利打击二手房市场的,为达成此目的,唯有借助有关部门手中的执法权。鉴于此,对于目前通过征营业税和个税打压二手房市场的政策,个人认为系开发商在幕后操纵的可能性很大,因为这些政策显然已经成功阻碍了二手房的销售,对开发商的新盘销售是一大利好。
      
       另一方面,开发商将楼盘销售出去,回笼货款之后,他们同购房者之间的关系就发生了变化,已购房者已经不是他们眼中的香饽饽,反而会成为“麻烦制造者”,比如,已购房者可能会因质量等各种原因投诉开发商,已购房者也可能因对开发商不满而低价抛售自己的住房,这是开发商所不能直接控制的,因此,为了尽量避免此类购房者对市场的冲击,行话叫避免“扰乱市场价格”,开发商就只好借助有关部门的力量,出台限制二手房销售的政策,通过课以重税,让已购房者不敢随意抛售房产,从而大大减轻新盘销售的压力,市场房源供给大量减少,从而为拉升新盘的房价创造了极好的外部环境。
      
       而所谓的“空方”,即象我们这样的无房者,待购房者,其实才是开发商眼中的金矿。只要我们想买房,只要二手房这一选择被彻底堵死,,他们就不愁自己的新盘卖不出去,这才是他们最想要的结果!
      
       所以,很多所谓“空头”大力支持的二手房征税政策,其实正是进一步拉抬房价的利器,正是害了我们自己,正是帮了开发商的大忙!当我们群情激愤地把矛头指向二手房市场时,开发商正在背后暗自偷笑呢!
      
       我们决不能中了开发商的诡计!我们始终应该记住:开发商是通过卖新盘牟利,买卖二手房的绝大部分只是普通老百姓,我们真正的矛头应该指向谁?结论不言自明!!
  
我要评论
作者:edward_ping 时间:2010-01-20 12:53:45
  顶一个,说的有道理
  
作者:qqww2000 时间:2010-01-20 12:57:50
  一些东西,在一段时间内,是正确的,过了那个时间,就错误了。关于物业税,如果在0405年出来,确实很可能想他说的,降不了多少房价,因为还没有那个意识,因为房价还不够高,因为投机资本还很充足。但是时过境迁,物业税对房价的影响深入人心了,房价高的摇摇欲坠了,投机资本渐渐的消耗难以继续迅猛抬高房价了,这个时候,任何加息加税的举动,都可能结束房价的继续上升。
作者:nichengtu 时间:2010-01-20 13:08:02
  现在泡末才刚刚开始。房价还会上涨,10年-11年两年,房价会以每年20%的速度增长,没买房的赶紧买。今年的走向:春节后会大幅上涨,随后的四-七月会有一个小幅的调整期。八月以后,房价会继续小幅上扬。所以,空军们最好在明年的四-七月的时间里买房。
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 13:12:57
  『房产观澜』 [水煮房价013号]对二手房征税是长期拉抬房价的有效措施
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-10-22 10:16:00
    
      
        对二手房开征营业税和个税的加税措施其实拉抬房价的最有效办法,但不管是买家还是卖家都不会从中受益。
      
       为什么说该政策会拉抬房价呢?这是因为城区内的新盘必定是有限的,而且随着销售的进行,一手的新盘必定会越来越少,以后房产市场的主力必定是二手房,购房者在市区内将不可能买到一手的新盘,只有买二手房。在这种情况下,对二手房加征营业税和个税,此成本必定会转嫁给购房者,税征得越多,房价涨的越高。这是毫无疑问的。
        
        而开发商已经充分认识到这一点,因为市中心区、城区的楼盘基本开发完毕,他们现在拿到的地块只会越来越偏远,新盘的竞争力在下降,为了遏制越来越庞大的二手房市场对新盘的冲击,唯有采取对二手房征重税的办法,以求暂时冻结该市场,确保新盘的销售。
        
        当然,新盘销售完后,开发商就大功告成,钱财落袋了,然而对二手房的税收并不会取消,随着时光的推移,消费者必然会面临这样的局面,当你在楼市中苦苦寻觅的时候,发现所有可供选择的几乎全部是二手房时,那么,在这个时候,大家认为谁将承担这些额外的税收呢?谁说那些二手房房东就一定要低价抛售呢?
        
        我们不妨再作一个假设:如果原房东买房花了30万,如果不另外征税,那么他只要以高于30万卖就不会亏本,但现在征税,假设至少要征10万的税,那么他就必须买到40万以上才不会亏本,你认为在这种情况下,该房子是涨价出售的可能性大,还是降价出售的可能性大?
      
        如果不征税,那么当有人要买他的二手房时,只要开价35万,他就可以赚到5万,而如果征10万元的税,即使你开价35万,他也还是要亏5万,如果你是房东,你会如何去做???
        
        所以,如果不额外征税,35万块就很有可能买到这套房,但征税后,低于40万就很难买到这套房。于此同时,虽然房价涨了,但原来的房东却也无法受益,因为他的收益有很大部分都交了税了。
        
        那么,聪明的网友们,大家说对二手房征税到底是涨房价还是降房价呢???
      
       因此,对二手房征税是长期拉抬房价的有效措施。
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 13:30:16
  『房产观澜』 [经验交流]粮价飞涨,君子国出台了“切中要害”的“调控”措施!
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-10-26 10:57:00
    
      
       君子国最近发生了一件大事:由于该国土地与粮食供应完全由政府及与政府关系密切的大粮商垄断,导致粮价飞涨,最后一两大米的价格居然超过了黄金,很多人不得不从银行贷款买粮,终生只为银行打工,只求三餐得食。搞得人民怨声载道,迫于舆论压力,政府不得不出面解决。
        
        经过认真分析和调研,本着一切从人民利益出发的原则,君子国政府果断地使出组合拳,以求“把粮价过高的涨幅降下来”。具体高招是:央行声称为抑制投机,要提高贷款买粮的利息,财政部声称为打击炒作,增收粮食交易税和粮食占有税已成定局。
        
        之所以这样做,乃是出于如下原因:粮价之所以高企,是由于投机商囤积居奇,大肆炒作,而由于信息不对称,导致有些消费者盲目跟风,贷款炒作粮价,为了打击投机,提高投机成本,同时警告大众不要跟风炒作,很有必要对粮食贷款加息,同时增收粮食交易税和粮食占有税,对所有贷款买粮者增加100%的利息,对所有粮食购买者加收200%的交易税,所有家里有粮食的人,都必须缴纳粮食占有税,且占有税将随粮食储存年限的增加而增加,其理由是:粮食放置时间长了有可能变酒,导致增值,这部分新增收入如不征税,将不利于协调社会财富分配,不利于解决贫富分化问题。
        
        政策一出,众皆哗然。但仍有为数不少的愚民认为该政策真的是为民众着想的,于是就干脆暂时勒紧肚皮,想先忍一忍,等粮价下跌再说。岂不知央行只不过借此机会弥补银行的亏空,而财政部也不过想趁机大捞一笔而已。
        
        由于君子国的土地和粮食产业本来就是被政府垄断的资源,粮食大鳄和政府结成利益同盟,早就赚了个盆满钵满,而政府其实也希望粮价增长直接带动GDP的增长,大家实现双赢,所以原本就并没有降价的打算。而所谓“调控粮食产业过热”,不过是要打击小型粮食生产厂商,使粮食产业更加集中控制于几家垄断寡头手中,使得他们对粮食价格更有操纵力,反而有利于粮价继续上涨。同时,真正的炒粮大户家财万贯,根本无需从银行贷款,他们的特点本来就是短平快,粮食在手里本来就囤不了几年的,所以政府的政策对这些人来说也几乎毫无影响。只苦了那些真真正正需要粮食吃饭的老百姓!虽然利息增加了,虽然开征了这税那税,但人活着总得吃饭吧,总不能天天饿肚子吧,就算粮价涨上了天,利息税赋翻几番也得买啊!因此,君子国的劳苦大众从此不仅需要面对粮食的高价,还需终生负担比粮价更厉害的高息和税收,很多人实在没钱买粮,只好坐以待毙,结果是尸横遍野,惨绝人寰!
        
        后来,政府在年度工作报告中总结说:“这次关于粮食产业的调控总体上是非常成功的,贯彻了我们一切为了人民的基本宗旨。当然,在调控的过程中会有部分人感到不太适应,这是暂时的,从长远看,是有利于粮食产业的稳定发展,是符合人民的根本利益的!政府的初衷完全是善意的!但由于本次调控比较温和,力度还不够大,因此,粮价上涨的势头仍然未得以完全控制,对于这一点,我们应该进行深刻检讨!为不辜负人民的期望,政府将采取更严厉的宏观调控政策势在必行!我们准备大幅度提高贷款利率,同时开征高额粮业税也已成定局!!”(热烈鼓掌)
      
       “我们一定要扎扎实实地把粮食产业调控工作做到实处,真正做到想人民群众之所想,一切为从人民的最根本利益出发,把我们伟大的事业不断的推向前进!!”
        
        台下形容枯槁,面无人色的饥民们爆发出经久不息的掌声!
  
作者:flyingnie 时间:2010-01-20 14:13:36
  解读房价的“孤独的思想”
  
  向你致敬
作者:火星都是棒子的 时间:2010-01-20 14:33:11
  可惜当年没来ty
  现在看看果然不错 向他致敬
  lz整理收集也辛苦了
作者:_弱水三千_ 时间:2010-01-20 14:46:22
  我已将孤独的思想封为偶像!另,不得不说一句,万恶的共F!
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 14:49:47
  [经验交流]难道仅仅是巧合?-土地招牌挂与中国房价走势(转载)
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-11-8 15:59:00
    
      仔细研究下文我们不难发现:土地招牌挂的实施与房价的飙升之间似乎存在着神秘的正相关态势,这难道仅仅是巧合吗?
      
      转载:“第二财政”推动土地二级市场迅猛发展  张宇/文
          
          土地有偿转让收入已成为各级地方政府的“第二财政”,其主要用途是城市基础设施建设投资资金。在过去5年中,这一收入从1999年的114亿元增长到2003年前9个月就达到了1376.13亿元。这得益于土地二级市场的迅猛发展,2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍。
          
          
          土地批租模式的变革直接催生了土地二级市场。经过2000-2003年的准备,土地批租模式改革在法律上已经基本完成,地方政府传统的行政划拨、协议出让等手段宣告终结,2002年7月1日起实行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,土地市场化配置进程正式全面启动。
          按照国土资源部《关于建立土地有形市场,促进土地使用权规范交易的通知》,各地都必须要建立健全土地交易管理制度,规范有形市场运作,规定在有形市场内公开交易的土地,凡属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易,应采用招标、拍卖方式进行;其他用地类型应挂牌公告,规定期限内有多个申请者的,亦应采用招标、拍卖方式交易,并且出台了三种市场配置方式等较为具体的操作细则。
          经过几年的时间,目前传统的土地运作模式(地方政府招商引资—大兴开发区建设热—征用农村集体土地—地方政府进行适当前期投资—地方政府卖“熟地”—引进外资)业已宣告结束,而各地具有明显市场化特征的土地二级市场运作已经初具形态,对国有土地的市场配置开始发挥出越来越重要的作用。
          
          土地市场化配置水平显著提高
          1999年全国招标拍卖的土地面积为1000万平米(如图1);2000年增长了1倍多;2001年则进一步提高,达到6609万平米,增幅为138%;2002年国土资源部11号令出台,市场配置土地取得新突破,“招拍挂”出让的土地面积同比增长了1.74倍,达到18095万平米;2003年,“招拍挂”出让土地面积达到51900万平米,增长了约1.87倍,招标、拍卖和挂牌出让土地面积分别为6200万、8900万和36800万平米,所占比例分别为12%、17%和71%。
          土地受让宗数的增长也反映了土地配置市场化水平的提高。2000年招拍挂受让土地的宗数约为1.57万宗,到2002年时已增加到约2.59万宗,2003年在5.7万宗左右,参见图2。
          市场化配置土地面积占同期出让土地总面积的比例也在明显提高。1990年“招拍挂”出让土地使用权的面积占出让总面积比例一直在2-5%之间,2003年这一比例提高到28%(如图3)。显然,随着各地土地规划、土地储备市场和市场化配置水平的成熟和完善,“招拍挂”出让土地将在土地出让中占绝对主导地位。预计2004年,全国建设用地实行“招拍挂”的比例将继续增长至50%以上。
          
          土地批租收入迅速增长
          1999年,市场化配置土地开始起步,全国招标拍卖土地面积1000万平米,获得的土地价款高达114亿元,平均每平米土地1057元。此后随着土地配置市场化程度的提高,协议转让和行政划拨配置土地有所减少,地方政府“招拍挂”土地出让收入几乎呈直线上升(如图4),2003年1-9月,全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13亿元,比上年全年增加42%,比1999年增加了11倍之多。
          2001年招拍挂出让土地收入占土地有偿转让总收入的37.3%,2002年增加到超过40%,2003年前9个月则已达到55.21%(如图5)。
          在2001年,许多省份的市场化配置土地收入大幅上升,地方财政压力也因此而相对减轻。其中,辽宁省实现招标拍卖土地价款23.8亿元,同比增长12.3倍,是当年增长最快的省份;河北省完成土地招标拍卖价款22亿元,招标拍卖面积占出让总面积的9.3%;江西省招标拍卖出让土地价款达到18.3亿元。这一年,全国共有9个省市的土地招标拍卖价款超过了10亿元,而1999年仅有两个(如表1)。
          
          土地批租收入流向清晰,地方财政受益良多
          土地批租模式的转变之所以能在短期内迅速在全国推广开,有一个很重要原因是地方财政收入迅速增加。
          土地有偿转让收入目前已成为各级地方政府的“第二财政”,其主要用途是城市基础设施建设投资资金。土地有偿转让收入在1990年中期前是中央和地方分成,但地方政府并没有上缴;现为地方政府所独有,计入预算外收入,是地方政府预算外收入的主要来源。据测算,“十五”期间,全国城市基础设施建设大约需要投资1万亿元,其中中央和地方两级政府投资约占2000-3000亿元,其余的7000-8000亿元则需要政府通过贷款、利用外资、市场融资等方式筹集解决。城市基础设施建设是地方政府支出的主要方面,也是城市建设和经济发展前期的必要投资,和地方政府官员政绩和升迁直接挂钩,这样城市基础设施建设支出显出很强的刚性,但地方财政一直紧张,传统财政资金并不能支撑这一庞大支出,“第二财政”的土地有偿转让收入自然成为该项支出的主要来源。
          至2002年,市场化配置土地收入达到969亿元,较1999年增长了8.5倍;与此同时,我国城市化率达到39.1%,较1999年提高了2.9个百分点。在城市化过程中,建筑面积、住房面积、供水、供气、供热、道路、交通和环保方面的基础建设取得了长足的进步。虽然这些基础建设资金并不是全部来自土地有偿转让收入,但如果地方政府没有迅速增长的土地出让收入,面对巨大的基础设施建设资金缺口,各地政府很难取得如此明显的城市化进步。
          
          土地增值税渐成“明星”税种
          土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。土地增值的享有主体是拥有土地使用权、地上建筑物及其附着物的居民或企事业单位,政府只能通过对土地增值额进行课税的形式分享部分收入,这符合市场经济发达国家的惯例。
          随着我国经济水平的发展、人均GDP的提高和城市化水平的进展,土地增值速度也日益加快,政府的土地增值税收入自然也水涨船高。1999年地方土地增值税收入为6.81亿元,约占地方财政总收入的0.12%,至2002年则已达到20.51亿元,增长了3倍多,占地方财政总收入的比重也提高到0.24%,比1999年提高了一倍(如图6)。显然,土地增值税收入也为地方政府在地方基础建设等支出上做出了越来越大的贡献。■
      ==============================
      请注意以下段落:
      
      “在过去5年中,这一收入从1999年的114亿元增长到2003年前9个月就达到了1376.13亿元。”
      
      “土地批租模式的变革直接催生了土地二级市场。经过2000-2003年的准备,土地批租模式改革在法律上已经基本完成,地方政府传统的行政划拨、协议出让等手段宣告终结,2002年7月1日起实行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,土地市场化配置进程正式全面启动。”
      
      “1999年,市场化配置土地开始起步,全国招标拍卖土地面积1000万平米,获得的土地价款高达114亿元,平均每平米土地1057元。此后随着土地配置市场化程度的提高,协议转让和行政划拨配置土地有所减少,地方政府“招拍挂”土地出让收入几乎呈直线上升(如图4),2003年1-9月,全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13亿元,比上年全年增加42%,比1999年增加了11倍之多。”
      
      大家看到没有,“1999年,市场化配置土地开始起步”,与此同时,上海等地的房价开始上涨,随后越来越快。2004年831大限,北京的房价超常上涨。
      
      “2003年1-9月,全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13亿元,比上年全年增加42%,比1999年增加了11倍之多。”
      
      -----大家想想看,这意味着什么?地方政府增收达42%!这多出的巨额收入由谁来买单?
      
      答案很明显:开发商不会当冤大头,最终还是由老百姓买单,其体现就是高房价。
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 15:10:41
  [经验交流]中国银行存贷息差是国际标准的3倍(转载)
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-11-8 16:48:00
    
      “在国际金融界平均的存贷差(也就是银行的毛利润)只有1. 5% -2% ,而中国大陆的银行是3. 5% -5. 5% ,是国际通行标准的两三倍。三年后,根据WTO协议,中国金融开放之后,中国银行面临着强烈的竞争,如果大陆银行全部按照国际通行的标准进行存贷业务,那么企业和个人有谁会放着低息贷款不要而要大陆国有银行的高息贷款?如果按照国际通行的标准进行存贷业务,中国大陆国有银行还能赢利吗?还如何从利润中拿出一千亿元人民币来冲洗坏帐?在未来,银行业所面临的冲击是非常巨大的,而且是非常危险的。”
      
      转自《中国经济全面崩溃是在哪一天?》
      文章提交者:xu007107 加帖在 经济风云
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 15:19:37
  『房产观澜』 [经验交流]“无功无名无利”!-当代最伟大的“圣人”诞生
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-11-9 16:10:00
    
      隆重宣布:当代最伟大的圣人诞生!他就是---“出淤泥而不染,情操如碧玉般无瑕”的---易先生!
      
      因为,易先生在电视访谈中异常虔诚地说:“我有个基本的信念,我做事情有三点,无功、无名、无利”!
        
        哇塞!原来这个世界上果然有不食人间烟火的圣人!“无功!无名!无利”,多么伟大、纯洁、崇高、无私的宣言!多么的振聋发聩!多么的振奋人心!!这样的人就生活在我们身边!就生活在物欲横流的当代!简直如稀世珍宝啊!我们真应该感到无比的荣幸和无上的光荣!
        
       不过,“无名、无利”倒是可以理解,这“无功”又当何解呢?难道是说他做的一切事情都是无用功?解释不通啊!
      
       -----做秀做的太过了吧!
      
      我们就来看看这个所谓的“圣人”到底鼓吹些什么?他真的象其标榜的那样“无功无名无利”吗?以下就是他的观点集锦:
      
      1、“地价上涨不是房价上涨的原因”。理由是:虽然土地招牌挂及“831”大限后的地价很贵,但以前买的地便宜啊,开发商为什么非要高价卖呢?
      
      他的逻辑似乎有理,其实荒谬至极。道理很简单:不管开发商之前买的地多么便宜,但一个确定无疑的事实是,现在买的地非常昂贵,而且以后的地价还有可能不断上升,在这种明确的预期下,以前购买的便宜地块就成为非常稀缺的物品,既然是稀缺物品,涨价就是必然!除非开发商是活雷锋或者都是慈悲为怀的大圣人。但可能吗?在成本预期大大提升的情况下,怎么可能指望这些唯利是图的商人不涨价???难道他认为开发商都是和他一样的“大圣人”??
      
      他的这个观点,显然是在为地方政府高价卖地做辩护,其实,正是土地招牌挂引起了地价飚升,直接导致近年来的房价超常上涨,他的论调却把地方政府的责任推却的一干二净,这能说是“无功无利”吗?
      
      
      2、降低房价“最快捷的办法就是调整银行利率”。
      
      显然他认为其他一切办法都不如“调整利率”来的快,甚至连“扩大供给”这样的办法都不如“调整利率”,大家知道,香港房价的长期大跌,正是来自于董特首的“8万5计划”,也就是大量增加廉价房屋的供给,结果非常快速地、有效地、大幅度地、长期地降低了房价!但易先生却认为提升贷款利率比增加供给还能有效降低房价,这可能吗?
      
      而提高贷款利率的直接受益者是谁?---当然是银行。这样看来,能说易先生的观点“无功无利”吗?
      
      3、水、电、气、油、土地等价格都应该涨,因为它们是“要素”资源。
      
      他对这个问题的具体论述见2005年11月04日 《 东方早报 》,在此不再复述。我想,只要有点智商的人都应该明白生活基本用品价格上涨对老百姓绝对不是好事!但人家“圣人”就说应该涨,涨的好,涨的妙,涨得老百姓刮刮叫!看来“圣人”就是“圣人”,看问题就是和我们普罗大众不同,不能不叫人油然而生无上崇敬之情!
      
      
      其实,生活必需品价格上涨虽然伤害百姓利益,但必然会使部分人受益。其受益者是谁?当然是那些垄断企业和部门,如自来水公司、电厂、石化公司、国土局等,这样看来,能说他的这些言论“无功无利”吗?
      
      
      易先生始终带着“反对高房价”的假面具,这很容易得到大家的认同,他也经常说要降低房价,因此能赢得大家的喝彩,但实际上他对于房价高企原因的分析是错误的,提出的解决办法也是根本错误的。
      
      而他的聪明之处在于,他总是先摆出一大套显然正确的论述(如房价太高,百姓太苦等等人所共知的事实),以此获得大家的共鸣,然后他再不动声色地地塞进其错误的解决办法(如提高贷款利率,征税等),而人们由于思维的惯性,就像当然地接受了他的一切观点,不由自主地落进了他精心设计的圈套!
      
      看来,所谓“无功无名无利”的大圣人恰恰不过是某利益集团的代言人!!他根本无法代表老百姓自己的利益!!他只是被刻意包装出来的伪“百姓代言人”而已!!
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 15:24:48
  『房产观澜』 [水煮房价029号]全面阐述降低房价的四项基本原则
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-11-11 11:06:00
    
      全面阐述降低房价的四项基本原则
      -----“增加供给、破除垄断、降低成本、鼓励竞争”
      
      注:本文所说的房价,特指新房价格。
      
      实际上,由于70年使用权限制,中国的二手房总体价格必然不断走低,也就是说,只要顺其自然,不需采取任何特别措施,长期看中国的二手房价格必然出现自由落体加速下降的趋势,这是由其越来越短的使用权价值决定的。
      
      但是,目前人为的加息加税政策可以延缓甚至逆转这一进程。实际上,任何提高住房交易和保有成本的措施都会人为抬高二手房的价格,贷款利率越高,各种税费名目越多,税率越高,住房保有和交易的成本就越高,这种累计成本甚至有可能超出房价本身。
      
      不过值得注意的是:这种成本与价格的额外增加对买卖双方都没有任何益处,提高贷款利率和征税的唯一受益者是银行与税局。
      
      鉴于二手房市场的特殊性,本文中的“房价”,特指新盘价格。
      
      -----“增加供给、破除垄断、降低成本、鼓励竞争” -----
      
        “增加供给”:毫无疑问,对任何商品来说,增加供给都是降低价格的最有效措施,房子也不例外。而大量增加廉价住房、增加小户型、低成本商品房的供给,甚至仅仅是改变一下公众对供给的预期,都可以直接快速降低房价。这方面最典型的例证是香港的“8万5公屋计划”,由于大量廉价住房的供给,香港的房价出现了迅速的、长期有效的深幅度下跌。
      
       同时,增加供给的另一方面是活跃二手房市场,在新盘供应有限的情况下,应尽可能增加二手房的供应量,释放二手房房源。须知,二手房是新房最强劲的竞争对手,它们的价格一般比同地段的新盘低,而由于建设较早,其所在的位置又往往比新盘好。所以,如果始终有充足的二手房供应市场,新盘的价格想不降也难。
      
       然而,目前针对二手房的征税政策,却严重制约了二手房市场的发展。很明显,税征的越多,买卖双方交易的难度越大,二手房的成交量越低,市场越萎靡。举个极端点的例子,如果一套30万的住房,交易时须加征30万的税,那么可以肯定的是,这套房要么无法成交,即使成交,也绝不可能以低于30万的价格卖出,除非该房东是傻瓜、活雷锋或是买主的亲戚。因此,对二手房征税越多,二手房的供给越少,大量廉价二手房房源被冻结,市场有效供给大幅度减少,这将迫使大家不得不购买新盘,导致新盘变成“皇帝女儿不愁嫁”,房价得以迅速拉升。2004年的杭州,以及近期深圳等城市在对二手房实行高额交易税、个税政策后房价加速上涨就是明证。
      
      
        “破除垄断”:指的是破除土地垄断和建房权垄断两层含义。目前的情况是土地完全由政府一家垄断,也就是说,房产市场最最重要的资源--土地,是被独家垄断的。显然,任何一个垄断市场,都必将出现超额垄断利润,如电信、石油等早已是众所周知的高利润行业,而在房产领域,高昂的房价就是垄断利润的体现。
      
       首先,地方政府垄断了土地的收购权,它以很低的价格从农民手中购地,或通过拆迁等方式取得价格低廉的城市土地。同时,它垄断了土地的出售权,通过“土地招牌挂”等方式高价拍卖土地,从中赚取巨额差价。当然,就目前来说,“土地招牌挂”或许本身可能确实是迫不得已的措施,是为了避免内幕交易和暗箱操作,但它的确在客观上极大地拉抬了地价,从而导致房价的飙升,这也是无可否认的事实。
      
       我们知道,中国开始实行土地招牌挂是在2000年,之前的土地大多采用协议出让方式,其价格很低,而“土地招牌挂”之后,地价连续翻番再翻番。大家应该记得,本轮上海房价的飙升,正是从2000年开始,尤其在2004年“831大限”之后,土地“低价协议出让”被彻底禁止,所有土地都必须以“高价拍卖,价高者得”的方式进入市场,因此各地房价都出现飞越式的飙涨。
      
       这里转载一段写于2003年的经济报告:
      
       “1999年,市场化配置土地开始起步,全国招标拍卖土地面积1000万平米,获得的土地价款高达114亿元,平均每平米土地1057元。此后随着土地配置市场化程度的提高,协议转让和行政划拨配置土地有所减少,地方政府“招拍挂”土地出让收入几乎呈直线上升(如图4),2003年1-9月,全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13亿元,比上年全年增加42%,比1999年增加了11倍之多。”
      --------摘自《“第二财政”推动土地二级市场迅猛发展》作者:  张宇
      
       大家注意:“2003年1-9月,全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13亿元,比上年全年增加42%,比1999年增加了11倍之多”。看到没?“比1999年增加了11倍之多”!如此天文数字的财政增收最终由谁来买单?答案不言自明。而其导致的结果我们都看到了:房价正是在土地招牌挂实施期间飞速上涨。
      
        而建房权的垄断,则往往被人忽视,很多人甚至自然而然地认为我们天生就不该有建房权。而实际上,从中国几千年的历史和国际通行的情况看,公民毫无疑问是应该拥有自主建房的权利的。即便是在中国目前的农村,农民也有权在自己的宅基地上自己盖房子。然而,城市平民却无权建房,城市建房权完全被开发商垄断,人们无法自己给自己盖房子,大家别无选择,只有向开发商购买房屋,这也是房价高企的又一原因。建房权高度垄断在开发商手中,房价焉能不涨?
      
      目前于凌罡等人发起的合作建房运动,实际上就是城市平民要求打破建房权垄断的第一声号角,这让我们看到了一丝希望。
         
        “降低成本”:就是要降低土地成本、建筑成本、销售成本、资金成本、开发商利润,还有灰色交易成本、各个环节雁过拔毛式的各种税费等,而这些成本最终会被转嫁到消费者头上。
          
         尤其值得一提的是土地成本。大家应该明白,2000年前的土地确实有很多是协议出让,价格很低,但2000年土地招牌挂之后尤其是2004年831大限之后,土地价格连翻 数 十 倍,而且在“高价拍卖,价高者得”的拍卖方式下,地价上涨趋势有增无减,近期甚至有城市拍出楼面地价6223元/平方米的天价土地。
          
         在未来土地成本上涨趋势如此明确的情况下,即便是之前有一些低成本的土地和房屋,它们也很快成为非常稀缺的物品,其跟风涨价是不可避免的事情,除非那些开发商都是活雷锋或者都是傻瓜。实际上,上海的房价正是从2000年开始上涨,04年突飞猛进的,和土地招牌挂的实施时间完全吻合,其他城市也基本如此,这说明,近几年房价飙升,本身就是土地成本大幅度提高的必然结果。
      
      
        “鼓励竞争”:就是指降低行业门槛,让更多的新生力量进入房地产行业,增加竞争对手,强化竞争烈度,鼓励更多的开发商进行激烈的市场竞争,甚至是所谓“恶性竞争”,让他们打价格战,只有这样,我们消费者才能真正体会到上帝的感觉,房价才能真正有效降低。就比如目前的家电行业,消费者之所以能享受到低廉的价格,正是充分市场竞争、自然优胜劣汰的结果,如目前比较优秀的几个家电企业如TCL、康佳、格兰仕等之前也不过是小小的乡镇企业,如果他们在刚起步的时候就遭遇人为的“提高行业门槛”,那么可能早就被强行淘汰出局,家电市场也不可能是目前的局面,要知道,当初的家电巨无霸可是“熊猫”、“黄山”、“飞跃”这样的所谓“国有大企业”,现在还能看到它们的影子吗?。
      
      而现在的政策导向则恰恰相反,恰恰是打击中小开发商,保护原有大开发商的市场和利益,加强它们对市场的垄断能力。目前有些部门和部分“专家”大力鼓吹以各种方式人为“提高行业门槛”,要加速小企业的淘汰,其名义上是要“行业洗牌”,而实际上也就是人为地设置障碍,限制中小房地产企业的发展,人为强行减少开发商的数量,从而降低竞争烈度。这样做的结果只能是行业集中度越来越高,市场越来越垄断于几家行业巨无霸手中,他们进行价格操控就会更为方便,更能赚取超额利润,最终遭殃的还是我们消费者。
      
      我们始终应该明白:作为消费者,最希望看到的是大批的商家“恶性竞争”、大打“价格战”,争先恐后地为我们提供质优价廉的服务,而不是恰恰相反。美国之所以屡次试图拆分微软,其实也是出于同样的考虑,就是要打强扶弱。而现在有关部门强行进行人为的“行业洗牌”,则是反其道而行之,是打弱助强,最开心的,可能不过是少数几家大型开发商吧!
作者:gfy900 时间:2010-01-20 15:28:35
  ok高
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 15:46:22
  『房产观澜』 [经验交流]物业税与社会各阶层的利益再分配
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-11-25 10:48:00
    
      中央和地方的利益虽然从总体上是一致的,但也有一定的矛盾,不过本质上仍然是属于集团内部利益分配的矛盾,并非根本性的。
      
       比如目前的土地拍卖,其收入主要归地方,中央很难分到一杯羹,为了改变这种状况,中央就开征物业税,就等于把原先属于地方的那一部分以税收的形式收归中央。
        
        当然在这个过程中,地方会受到一定损失,但它可以和中央讨价还价,最后物业税的收益分配问题可能会以分成的形式解决。比如地方拿3成,中央拿7成(当然这只是比方,最后结果不一定如此)。这样一来,就可以增加地方推行物业税的积极性,同时中央也可以得到大部分的土地收益。
        
        在这个过程中,中央显然是最大的受益者,因为全国的土地收入的大部分都会以物业税的形式上缴财政,中央的收入会以超级几何级数倍增。同时受益的还有开发商,因为他们买地的时候不必再一次请缴纳70年的土地增值税等各种税费,这样会一下子减少40%的开发成本,大大减轻他们的资金压力,由于这部分压力被完全转嫁给普通百姓,开发商的利润会大大增加。
        
        表面上看,地方政府的利益会有一定的损失,但这不过是相对于他们以前的暴利而言,因为他们之前卖地完全是无本万利,现在不过相当于这笔额外的收益被中央分走一部分而已,所以问题不大。同时因为他们还是可以从物业税中分成,也可以以其他各种名目另行开征税费,所以地方政府总体而言依然会不断盈利。
        
        唯一遭受惨重损失的就是普通百姓,因为他们避无可避,无法将压力再往下分解,他们就是最底层了。那么不管他们逃到何处,只要在中国的版图内,只要他们买房,就必将承受这笔额外的开支,即便是租房,也将不得不承担由此带来的租金上涨。
        
        
        更关键的是:土地总体而言肯定会越卖越少,由于保护耕地的客观要求,可供开发的居住用土地总有卖完的一天。而物业税的妙处在于:土地可以卖得完,物业税却是永远征不完的,且其税率可以根据需求不断调整,因此政府财政稳定增收就有了切实的保障。
        
         所以,征收物业税实在是一个未雨绸缪的超级妙招,它可以非常有效地支撑政府日益膨胀的财政支出,更可以维持政府可持续性的超常规发展。
  
作者:li706999 时间:2010-01-20 15:49:43
  不能沉下去 叫傻空们好好学习下
  
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 16:08:58
  [水煮房价043号]物业税增加谁的利润?加重谁的负担?
    
    
     作者:孤独的思想 提交日期:2005-12-2 09:50:00
    
      大家先看一下资料:
      
      据谢旭人介绍,“十一五”期间税制改革的重点包括:改革增值税制度,实现增值税转型,将设备投资纳入增值税抵扣范围;完善消费税,适当扩大税基;统一各类企业税收制度,促进企业公平竞争;改进个人所得税,实行综合与分类相结合的个人所得税制度;调整和完善资源税;适时实施燃油税;实施城镇建设税费改革,稳步推进物业税,相应取消相关收费。
      
      --------摘自《国家五年内将开征物业税》
      http://house.sina.com.cn 2005年11月21日09:02 新华网
      
      注意最后一句:“稳步推进物业税,相应取消相关收费”。
      
      一个确定无疑的事实是:物业税征收的对象是老百姓,那么“相应取消相关收费”的对象又是谁呢?
      
      当然,取消收费的对象是开发商。
      
      这样一来,物业税究竟增加谁的利润,同时又加重了谁的负担呢?
      
      其实,即便是那些所谓的“专家”也不得不承认,开征物业税并不能降低房价。因为开征物业税等于把开发商的税费转嫁给老百姓,等于是降低开发成本,如果他们承认物业税可以降低房价,那就等于承认降低成本可以降低房价,那么就等于否定了他们之前的理论--“房屋价格需求决定论”,即“房屋价格不是成本决定的,而是需求决定的”,正是根据这个理论,他们才理直气壮地提出通过“加息加税抑制需求降房价”,才理直气壮地宣称“地价上涨不是房价上涨原因”,才会理直气壮地提高地价。
      
      按照这个理论,那么对老百姓开征物业税,同时取消对开发商的相关收费,就等于降低开发商的成本,和降低地价的意义相同,这当然也无法降低房价。
      
      那么,物业税究竟减增加谁的利润,同时又加重了谁的负担,就一目了然了。
      
      毫无疑问:开征物业税将大大增加开发商的利润,同时,由于房价不会因此而下跌,而老百姓又必须负担额外的税费,老百姓的负担大大加重了。
      
      这时有人可能会问:你孤独不是说要通过“降低成本”来降低房价吗?那么开征物业税降低了开发商的成本40%以上,你为什么又说不能降低房价呢?其实道理很简单,我说的降低成本是实实在在地降低购房总成本,而不是拆东墙补西墙,不是成本转嫁。而开征物业税本质上就是将开发商的成本转嫁给普通百姓,百姓购房的成本不会有一丝一毫的降低,反而会因为物业税每年的调升而大大增加。
      
      如果国家完全取消这40%的税费,开发商和老百姓都不用负担,那么这才是真正的降低成本,这样毫无疑问可以立竿见影大大降低房价,同时大大降低老百姓总体购房成本。但有关部门为什么不肯这样做呢?
      
      一句话:与民争利。
  
作者:平原君08 时间:2010-01-20 16:13:18
  孤独的思想是好人。。。要顶起来
作者:mafeigao 时间:2010-01-20 16:24:54
  好文
  顶起走!!
作者:独孤求神东门庆 时间:2010-01-20 16:28:02
  孤独只是个传说,不要迷恋哥
楼主huzhi077 时间:2010-01-20 16:32:06
  为什么说“开征物业税降房价”是彻头彻尾的谎言!
  
  
   作者:孤独的思想 提交日期:2005-12-9 10:24:00
  
    为什么说“开征物业税降房价”是彻头彻尾的谎言!
      
       “开征物业税可以降房价”的理论是这样的:以前土地出让金及各种税费占开发商开发成本的40%,那么现在准备把这部分成本和税费以“物业税”的形式转嫁给百姓,分70年收取。这样一来,开发商的成本就会降低40%,因此,房价会大幅度降低。
      
       虽然物业税其实并不是真正的“降低购房成本”,而仅仅是把开发商的成本“转嫁”给老百姓,但不管怎么说,开发商自己的成本的确是切切实实地降下来了。如果“开征物业税降房价”的理论成立,那就说明---降低成本可以降低房价,尽管这种降低还仅仅是房价表面上的降低。
      
       既然降低成本可以降低房价,那么为什么不直接限制和降低地价呢?为什么不直接取消或减少各种税费呢?这样不是同样可以降低房价吗?为什么非要把这40%的税费以“物业税”的名义转嫁到老百姓头上呢?
      
       有心人不难发现,现在出现了一个非常有趣的现象:这个理论和之前“专家”们宣扬的“房屋价格需求决定论”完全矛盾。之前主流媒体和“专家”们曾大肆鼓吹:房价是由需求决定的,和成本无关,因此地价上涨不是房价上涨的原因。所以,即使降低成本,也无法降低房价。所以地价不能降,降了也没用。不仅不能降,还应该升。关于这个理论,国内某金融研究所所长曾经进行了“精彩”的论述。而有关部门正是根据这个理论,一方面继续拉抬地价,一方面以“抑制需求”的名义对老百姓提高贷款利率和开征各种税费。
      
       由此看来,“开征物业税降房价”的理论和之前“专家”们的主流理论是尖锐对立,完全矛盾的。如果这个理论成立,那么他们就必须同时承认“房价是由成本决定”的,就必须承认降低地价可以降低房价,就必须承认近年来的房价大幅度上涨完全是土地招牌挂造成的地价飙升造成的,而这些,恰恰都是他们最忌讳的秘密,是他们斥之为“谣言”的东西。
      
       那么我现在就想问他们一个问题:“降低成本到底能否降低房价”?
      
       他们显然不可能再自圆其说了。
      
       同时,我们还应该弄清楚一点:我们要求降低房价,实际是要求降低购房总体成本,而不仅仅是房价。购房总体成本包括房价、税费、贷款利息,如果仅仅把“房价”成本转嫁到税费和利息当中,造成表面上“房价下降”的假象,这对我们根本没有任何实际意义,不过是“朝三暮四”的愚民把戏而已。我们的购房成本不仅不会有丝毫的减少,反而会因物业税和利率的逐年提升而大大增加。
      
        实际上,降低成本的确可以降低房价,但物业税的核心是“转嫁”,而不是“减少”。也就是说,它不过是把开发商的成本转嫁给了普通百姓,老百姓的总体购房成本决不会有一丝一毫的降低,反而会进一步增加。 
      
       因此,不管从任何角度上看,“开征物业税降房价”都不过是一个糊弄人的把戏,完全是一个彻头彻尾的谎言!
  
作者:苏一先 时间:2010-01-20 16:44:14
  只要把握住政策始终是为了少数人牟取利益这一中国特色,一切就都迎刃而解了.
作者:烤红薯顶门 时间:2010-01-20 17:06:45
  真是高人,收藏了。只是不知何日能再观先知的高见。
作者:_弱水三千_ 时间:2010-01-20 17:57:21
  楼主辛苦,再顶!
作者:山东分会白鳍豚 时间:2010-01-20 18:20:12
  
  
  留个名
  
  
作者:东海小船 时间:2010-01-20 18:24:40
  幸亏这个人04,05年以后就不写文章了,呵呵,不然肯定会成为象牛刀一样的笑柄,不过他的见识水平还是不错的。
我要评论
作者:扛起人 时间:2010-01-20 18:33:17
  顶起来!留个记号慢慢拜读!
  
  要是早五年看到孤独前辈的高见就好了!
  
  同样关注敢于揭示真相的楼主的命运!
作者:扛起人 时间:2010-01-20 18:34:56
  在这种强大的好文面前!
  
  连最无耻的傻空们都不敢进来喷粪了!
作者:lienin 时间:2010-01-20 19:44:25
  应该置顶作教育贴
  
  很多现在在讨论的问题,孤独五年前已经说的很透彻了。
作者:啊愚 时间:2010-01-20 20:06:09
  要看清本质,不要被表面现象蒙蔽了眼睛。
作者:跳梁小丑520 时间:2010-01-20 20:27:05
  顶起来
作者:城枫 时间:2010-01-20 20:33:54
  好贴要收藏,人工置顶
作者:我心向月 时间:2010-01-20 21:02:09
  留名!
  
  
  
  
作者:葫芦岛巴库 时间:2010-01-20 21:09:16
  当年老子还是潜水员,但是孤独的思想是相当的有名阿,当时跟现在的情况很像,想在如此多的高人里面发现牛人,,, 真的很难,但是幸亏我在05年买了房。。。 当时的人现在都见不到了,,,
作者:fh201 时间:2010-01-20 21:18:24
  顶
作者:doumaimai 时间:2010-01-20 21:46:38
  孤独现在到底哪里去了呢?如果他还在看的话,会对现在的经济做出什么样的判断?
  
  不过孤独不能真的被喝茶去了吧?
作者:ghs_zh 时间:2010-01-20 21:59:18
  顶,中国不需要现在的帝王制
作者:马路社记者 时间:2010-01-20 22:03:18
  泡泡总会吹破的
作者:suiyun0234 时间:2010-01-20 22:13:47
  好贴要经常来拜访
作者:jsfxyqj 时间:2010-01-20 22:15:26
  你无法两次踏过同一条河流,现在与几年前是不同的;
  现在是价值规律该起作用的时候了,房价需要理性回归了,否则后果很严重!!
  
作者:alexhuyang 时间:2010-01-20 22:21:26
  为什么说中国房价下跌是不可阻挡的必然
  
  
   作者:孤独的思想 提交日期:2005-5-24 10:17:00
  
  超强震撼!---为什么说中国房价下跌是不可阻挡的必然趋势
    
    其实从长远看,中国房价下跌是必然的,因为中国购房者只能购买房屋70年的使用权,而完全没有土地所有权,住一年,房屋的使用年限就缩短一年,其价值处于持续不断的缩水中,70年一到,房产就会变得一文不值,因为政府可以随时收回。大家想想看,如果一栋房子只有几年甚至一年的使用权了,那谁还愿意高价购买呢?这一点就是中国和外国房地产业一个最根本的区别。再考虑到房屋本身的折旧过程,所以中国房产价格的总趋势必然是不可逆的、持续的下跌。
    
    既然如此,那么为什么部分地区的楼价在短期内会疯涨呢?这恰恰是因为政府和开发商都认识到中国房产的这种无法保值的天然属性,他们无法从房产的长期的稳步增值中获取收益,因此,他们惟有趁新楼盘推出之机,在短期内疯狂炒作,才能获取巨大收益。就象上海目前的状况,就是很典型的例子,这就是政府搭台子,银行作后盾,开发商唱大戏,从而吸引各类炒家哄抬房价的经典案例。
    
    但是,这种状况必然不能持久,中国房产特有的属性决定了这种炒作必然是短命的。别看上海楼价现在涨的凶,它在几年内必然下跌,再贵的新房子放个三五年的,到时候就会变成有几年楼龄的二手楼,使用年限就变成只有60几年了,再等等就变成只有50、40、30年的使用权了,它还能能卖出象新房一样的高价吗?它能升值吗?不可能,绝对不可能,年限越久,价格越低,这个是任谁也炒不起来的。现在之所以能炒得起来,是因为有大量新盘上市,上市时间短,人们对“使用权年限”这一关键因素的还不够敏感,因此敢于炒作,但只要假以时日,几年之内,房产泡沫不需要任何人去捅,它自然也会破,这是不以任何人意志为转移的客观规律。广州房价从96高潮时开始的长期下跌就是例证,当时政府并未出台任何所谓打击炒房、抑制房价的政策,房价就这么自然而然的降下去了。而现在这波房产泡沫中广州为什么未受波及?并不是因为所谓市场“理性和成熟”,而是因为原先大片大片的新房新盘现在都变成有十余年楼龄的二手房了,使用权都变成只有50几年了,谁也不是傻子,炒房者再有实力,价格也炒不上去,谁肯高价接盘使用权年限大大缩水的二手房呢?
    
    所以,在中国,房价下跌是不可阻挡的大趋势,所谓的房地产泡沫完全可以不攻自破,所需要的仅仅是时间而已,而且这个时间也不会太长,三五年内,泡沫必将烟消云散。
  
作者:葫芦岛巴库 时间:2010-01-20 22:29:15
  想想当年的人啊,还有跑马掉车,还有一个蟹渣渣, 刚开始要当办班被很多人质疑,还有神经西西的一片云,对了,还有牛刀, sbl777是什么时候出来的,不太记得了,发现自己很老了,对了,当年很火的炒股票的带头大哥,就是在天涯知道的, 后来进去了,当年的多军和空军掐架是相当有技术含量的,, 不象现在
作者:yanqiwk 时间:2010-01-20 22:39:58
  3
作者:Ghost_Q 时间:2010-01-20 23:51:44
  强顶,自从看过孤独的帖子,再看所有的分析、预测什么的帖子简直就跟看放屁一样,所有的东西在孤独的文章里都已经讲透了,那些所为的专家,高人还自以为是的胡叨叨呢。
使用“←”“→”快捷翻页 上页 1 2 37 下页  到页 
发表回复

请遵守天涯社区公约言论规则,不得违反国家法律法规