牛刀:2008年北京高房价扛不到奥运会。(转载)

楼主:niceamulet 时间:2010-06-10 17:27:00 点击:683 回复:14
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作者:牛刀18 提交日期:2008-3-14 3:59:00 访问:19542 回复:119
  
   牛刀:北京高房价扛不到奥运
    
    
    离奥运还有147天,北京房价的走势引发了一波一波的争论。本来,我不想就此再说什么,因为我已经说得够多了,再多说则难免有祸从口出之嫌,可是,几个热心的网友一再追问:你不是说北京的房价是在死扛吗,到底会扛到什么时候?
    
    说这话的网友,是看了我在去年底写的博客《那是死扛——的哥眼里的北京房价》,说的是那天我出差去北京,从首都机场打的去酒店的路上,的哥告诉我几次拉人去售楼处假装排队购楼的事。现在,事过3月,北京房价在统计局的数据里依然在涨,到底什么时候能降?这真是一个十分敏感的问题,那么,我们还是客观冷静的分析一下吧。
    
    从数据上看,北京已经是连续6个月成交量大幅下滑。在成交量大幅下滑的过程中,头三个月房价依然在空涨,也就是无量上涨,并呈现疲态。北京市房地产交易网统计数据显示,今年2月份全市期房网上签约共计3121套,签约面积366864平方米。其中,住宅签约共计2318套,签约面积260046平方米。据此得出,2月份全市期房网上日均签约108套,日均签约面积12650平方米,其中住宅日均签约80套,日均签约面积8967平方米。与2007年2月相比,期房日均成交量下跌了128套,降幅达54.2%;环比今年1月成交量下跌了139套,降幅为56.3%。期房日均销售套数、面积双双创2006年以来最低值!
    
    要解释这个数据,要先搞明白什么是期房?期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花",这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。在中国一线城市,只有北京的期房政策是最宽松的,准确的说,是房子还在图纸上购房者就要掏钱,万一开发商资金链出问题,购房者将面临很大的风险,此外,期房还为炒楼提供了机会。去年8月,央行曾建议取消期房,进行现楼销售,但是被当时的建设部给否定了。
    
    建立在期房销售基础上的北京楼市,其实已经岌岌可危。中国社科院博士曹建海说:截至2007年上半年,北京仍有8000万平方米土地握在开发商手中,没有实施建设。设定70%可用于住宅用地,按照容积率3保守计算,可以开发住宅面积1.68亿平方米,约合建筑面积为90平方米的住宅187万套。按照北京市政府统计公报公布的日售600 套的速度,到2015年1月才能把这些房子卖光。他认为,奥运申办成功引发了房地产开发商对未来需求的过度预期,造成北京市住房的严重过剩。去年房价猛涨时,北京是开发商囤房惜售的重灾区,主要原因就是期房制度造成的。对比起来,广州,深圳当时为什么没有囤房惜售的现象发生,为什么房价领跌?主要原因就是这两个城市必须卖现房,开发商有回笼资金的要求。
    
    而现在,北京的期房销售连续半年大幅下滑,有一个非常明显的征兆,那就是投机炒家大规模退市,刚性需求正在渐渐主导市场。香港的经验表明:到了连“楼花”也失去炒作价值的时候,就是房价下跌之时。北京的房价不是由供求关系决定的,准确的说,北京的房地产市场是投机主导性的市场,在各种题材(包括奥运)都炒不动的时候,来提房价收入比才会有意义,因为绝大多数真正自住的买家早已经被高房价逼出了市场,也就是王石说的“连中产阶层也买不起房子了”。
    
    为什么高房价还在死扛?这里面有一个对奥运的预期在起作用。许多朋友认为,无论如何,奥运前政府是不会让北京房价大幅下降的,而现实也是,政府对北京托市明显,说的通俗一点是面子问题,说的冠冕堂皇一点是事关国际形象。所以,尽管种种迹象都在表明,北京房价即将大跌,也基本上会扛到奥运。
    
    也许有网友会问,你讲的种种要大跌的迹象是指那些?除了炒家减少,成交量下滑外,当然还有很多迹象。一银根紧缩,央行不可能为了北京楼市而放开银根,为了国家资金安全,央行很可能在住宅与城乡建设部组建之际,重提取消期房;二趋势预期大降,让全国人民来北京买房是不现实的,指望所有的大学生都留在北京也是很荒谬的,在大型产业严重匮乏的北京市中心,不可能迎来人口的突然膨胀,而且必须是有强大购买力的人群;三北京城市规划的严重缺陷将在奥运中暴露出来,四环以外的继续“摊大饼”已经严重影响了城市布局,造成了无法在短期内更改的交通拥堵。当然,还有很多。
    
    尹中立博士说:当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时,我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显,2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多,而且是突然的下降。到时,北京市住宅严重过剩的局面,将会使人们看见这样一种情境,许多人的财富都变成无人住得起的空房子,而大量的人连五环外的房子也住不起,我不相信,这会是一个国际化大都市的繁荣?
    
    
    牛刀个人官方网站
  

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作者:魏晋风流哥 时间:2010-06-10 17:39:52
  2008-10-29 牛刀:未来三年中国房价上涨概率基本为零
  2008-11-12 牛刀:本轮楼市调整周期不少于三年房价普降
  2008-11-21 牛刀:上海房价将以20%的降幅领跌一线城市
  2008-11-27 牛刀:中国楼市炒家至少要做好五年被套的准备
  2008-12-03 牛刀:人民币再次跌停将加剧中国房价深幅下挫
  2008-12-28 牛刀:国际油价见底,中国高房价还要大跌两年
  2009-01-10 牛刀:现时价位买房一年亏掉首期
  2009-01-16 牛刀:三线城市房价下调要到2010年
  2009-01-17 牛刀:2009无人能扛高房价
  2009-02-17 牛刀:通缩预期下房价无法止跌
  2009-03-07 牛刀:上海9月将迎来第二波抛盘高峰
  2009-05-12 牛刀:中国房价还有一轮大跌
  2009-06-06 牛刀:许宗衡被双规深圳房价将暴跌
  2009-07-28 牛刀:疯狂拿地是房价泡沫破灭的先兆
  2009-08-18 牛刀:将违规信贷资金逼出楼市房价可降50%
  2009-08-14 牛刀:房价泡沫将从二三线城市开始破灭
  2009-08-13 牛刀:现在的房价要跌就会跌回五年前
  2009-09-26 牛刀:中国房价的拐点已经生成
  2009-09-01 牛刀:这一轮房价下跌比2007年要猛
  2009-10-20 牛刀:十年内中国房价不可能上涨
  2009-11-26 牛刀:楼市炒家空前大逃亡接盘人会很惨
  2009-12-10 牛刀:遏制投机可使一线城市房价下跌30%
  2009-12-27 牛刀: 从租金看一线城市房价要跌80%
  2009-12-30 牛刀:从空置率看一线城市房价顷刻暴跌
  2010-02-09 牛刀:首次加息促使房价三个月内下降20%
  2010-03-25 牛刀:房价只要涨过今年就要暴跌十年
  2010-04-16 牛刀:二套房贷首付50%力促房价下调30%
  2010-05-27 牛刀:从深圳房价腰斩看一线城市要跌50%
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  啥话俺也不说,请温习一下牛逼大仙近年来的的预言!
  
楼主niceamulet 时间:2010-06-10 17:55:57
  顶。
作者:我是渣空不是傻空 时间:2010-06-10 17:58:02
  奥运期间牛丑自己就跑北京买房了,他自己说的。
  傻空再次被忽悠!
作者:酒酣扬意跨神骢 时间:2010-06-10 18:20:56
  
  
  妞刀这个王八蛋
  
  
作者:amwdwflf 时间:2010-06-11 10:00:33
  牛刀决定以1999万元出售自己的博客,牛刀,期待您的关注。
作者:WARON 时间:2010-06-11 10:10:03
  这个傻叉!满嘴龌龊!就是靠嘴巴博出位!实际上糟蹋了伟大的反高房价事业!真正值得尊重的是时寒冰!
作者:大爱无奖 时间:2010-06-11 10:13:42
  牛刀=骗子 信牛刀=智商不高
作者:覆石 时间:2012-02-14 18:23:45
  全中国全人类都需要牛刀大湿指导才能活下去,牛刀大湿是全体傻空的亲爹。仅仅花上三万块,傻空就能陪牛大湿吃饭,马上就能成大器,牛刀大湿真是傻空们的救星啊!牛刀大湿从来不诈骗傻空的钱
  
作者:牛刀死8 时间:2012-02-14 21:54:18
  这个女表子养的
作者:覆石 时间:2012-02-19 16:11:52
  牛刀大湿是中国的救星,比傻空的亲爹还亲,傻空们哪怕是让傻空们的母亲老婆女儿卖逼,也要买牛刀大湿的书,听牛刀大湿的讲座,花三万元和牛刀大湿吃一顿饭,只有这样才能成大器,早日超越巴菲特。牛刀大湿是中国良心,从来不诈骗傻空。
  
作者:覆石 时间:2012-03-05 20:46:51
  牛刀老湿从来不诈骗傻空,从来不艹傻空的老婆女儿的贱批。真正的傻批空都要买牛刀大湿的经典著作,哪怕是让傻空们的老婆孩子去卖逼,站街,卖菊花,吃屎,也要想办法交三万元成为VIP会员去听牛刀大湿的讲座,听牛刀大湿的演讲,把牛刀大湿的博客作为上网的首页,否则就是背叛的汉奸,下贱的贱货,实际是5mao狗房托,应该全家出门遇车祸,全家死绝,死无全尸的。只有牛刀大湿才能救中国,是傻逼空们的救星,是中国未来的希望,只有牛刀大湿才能令中国房价马上暴跌80%-100%。牛洪志万岁! 信牛刀的傻逼空,每人白分一套市中心两百平的大房子!根本不用打拼,房子白捡………
  
楼主niceamulet 时间:2019-03-11 13:27:07
  牛刀:北京高房价扛不到奥运。
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