税费占整个房价的7成,所以房价难以下跌,这是真的吗?

楼主:绿海客 时间:2012-04-01 11:01:00 点击:1405 回复:50
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昨晚看广东卫视的朗咸平访谈节目,被他的胡诌惊出一身汗来,在这向大家请教:
  他说,因为房价含17种税,567种费,总计7成的税,再加上地价1成,开发商利润2成,所以,如果国家不降税的话,房价能下跌1成,就不错的。因为怎么的,开发商也的有10%的利润。

  原先对这位朗兄挺崇拜的,但是感觉这番关于房价的话,就不是经济学家的语言了,属于模糊数字的奇谈怪论,挣眼球分而已。我的分析是:
  1、17种税,56种费听着挺胡人,但是不会假的吧,只是不知道这个税费仅对开发商而言,还是卖家买家合在一起的税费?如果是含买家的税费的话,和房价无关,因为我们说的房价都不包括买家的税费。
  2、最恶毒的一点,就是模糊概念,这个7成的税是针对最终销售价格的7成?还是指地价加建安成本的7成呢?
  这两者的7成差大了,比如说,10000元的销售价,买地500元,建安500,然后7000元的税费,开发商2000元的利润?

  或者是1000元的地皮,1000元的建安,合计2000元,然后是这2000元的7成税费,再加上那个2000元的2成利润,合计销售价格为2000加1400加400,最终销售价格为3800元。

  看看吧,郎兄在玩小学生算术游戏,7成得说清是针对哪个价格的7成,这才像话,如果没有说清,要末是在编造话题,要末是糊涂透顶。

  请大家说说吧,我搞不清这个郎兄。

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作者:情未鸟321 时间:2012-04-01 11:09:03
  这文章不靠普,税7成,地价1成都太夸张了,总的来说政府拿走了销售额的6成是靠普的。
  
作者:shooteraiwei 时间:2012-04-01 11:16:31
  @绿海客 2012-4-1 11:01:00
  昨晚看广东卫视的朗咸平访谈节目,被他的胡诌惊出一身汗来,在这向大家请教:
  他说,因为房价含17种税,567种费,总计7成的税,再加上地价1成,开发商利润2成,所以,如果国家不降税的话,房价能下跌1成,就不错的。因为怎么的,开发商也的有10%的利润。
  原先对这位朗兄挺崇拜的,但是感觉这番关于房价的话,就不是经济学家的语言了,属于模糊数字的奇谈怪论,挣眼球分而已。我的分析是:
  1、17种税,56...........
  -----------------------------
  这个太夸张了
  不可能吧
  我觉的地价才是大头
  税费次之
  后面才是建安成本
作者:最爱湖东行 时间:2012-04-01 11:24:06
  政府现在意思就是开发商自己只要能糊口就行了,如果把开发商赚的这部分让利给购房人,房价就合理了
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 11:31:23
  总的来说政府拿走了销售额的6成是靠普的。
作者:茕茕行者 时间:2012-04-01 11:32:54
  一半是靠谱的
作者:liulingo 时间:2012-04-01 11:53:12
  杭州的 5.8折促销,难道是为民谋福利??

  呵呵
楼主绿海客 时间:2012-04-01 16:48:21
  所以嘛,看来这个郎兄纯属大忽悠,大家别被他蒙住了眼睛。

  一个教授,整天算术题都搞不清,整些不靠谱的话题,真是败类!

  房价虚高,很多水分等着挤呢。
作者:freelysky 时间:2012-04-01 17:03:01
  楼主还是缺经验哦,
  朗咸平说话的技巧性的确很强!不过他说的方向还是对的!
  税、费的确远超老百姓的想象!70%未必,但50%肯定有。
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 17:31:08
  楼主要是不相信,就请拿出自己的数据和观点。不要自己不懂,却说别人胡说。
  请楼主说说,出让金和税费在房价中的占比!!!!!!
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 17:40:16
  2011年04月07日10:33 来源:人民网
  “一套房子,经过立项、建设、配套、销售等诸多环节,一共要收多少税费?”中国社科院经济研究所博士后、对外经贸大学公共管理学院副教授李长安在其 微博中算了一笔账:据初步统计,我国现阶段实际征收的房地产税种有十多项,涉及房地产的收费平均多达50多项,两者共计超过60项。而所有这些税费,都被开发商计入成本,最终由购房者买单。

  对此,记者进行了追踪采访,并获取一份某开发商项目开发费用明细表,上面显示的收费涉及规划、市政、环保、教育等20余个部门,将近百余种。

  有些费用公司财务人员都说不清楚

  对外经贸大学公共管理学院副教授李长安近日就房子的税费问题算了笔账,吓了一跳:我国现阶段涉及房地产的税种和收费共计超过60项。“这么多税费,每一个都有来源。都是根据国家有关规定收取的。”

  李长安在微博中提到的涉及房地产行业的相关税种,包括营业税、企业所得税、契税、个人所得税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税 (城建税)、耕地占用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税(城镇土地使用税)、土地增值税、资源税、教育费附加等。而相关费用更是名目繁多,数 量也远远超过税种。“涉及房地产开发的税费名目太多了。”一家房地产开发公司的项目经理夏先生告诉记者,开发费用主要分为土地费用、前期工程费用、房屋开 发建设费(包括建安工程费、设施配套费)、项目管理费、销售费用、财务费用、税金、不可预见费及其他费用等约10大类。

  本报记者通过各种渠道拿到了一份某开发商项目开发费用明细表,也证实了夏先生的说法。收费涉及规划、市政、环保、绿化、城管、消防、人 防、地震、气象、教育、文物、水利、安监等20余个部门,将近百余种。“每个项目收的费用都不一样,有些费用连公司财务人员都说不清楚。”夏先生告诉记 者。

  一个项目近100个章

  “一个项目,光报批手续就有好几十项。有时候一天要跑十几个部门。”一位不愿透露姓名的房地产开发公司的负责人告诉记者,“一个项目做起来,起码要盖将近100个章子。”

  项目开发费用明细表显示,土地费用中,分类单项目超过10个,包括土地出让金(含拍卖费)、城市配套建设费、拆迁安置补偿费、契税、征地管理费等。这些也是房地产开发中需要首先缴纳的费用,涉及的部门包括土地管理、城市建设、物价、拆迁、税务等职能部门。

  而在开发建设环节的税费项目更多。比如,前期工程费中就包括总体规划设计费、三通一平费、项目测量费、前期费用、人防配套费、工程质量监督费、招投标管理费等等。部分大项之下还有数个小项。

  此外,在项目管理和销售环节还需缴纳档案汇编及手续费、噪音费、防雷设施费、渣土办证费、合同公证费等近10项费用。这些需向规划、人防、质监、招投标管理、城建、自来水公司、煤气公司、环保、房屋管理等多个部门缴纳。

  上述开发建设环节所缴纳的税费,在开发项目的成本中就已占比10%以上。

  记者拿着项目开发明细表咨询了几家房地产开发公司,他们均认可其中列出的收费项目。

  一些房子税费占房价40%

  那么,上述所有的近百种税费在房价中究竟占多大比例?

  李长安对记者说:“一些地方的税费已占到房价的40%左右。一些税种由于设置繁杂、征收环节多,还存在重复征税和多次收费问题。”“在 各项税费中,行政、事业性收费大概占到20%-30%,如果再算上土地出让金和各种税金,税费总和接近房价的一半了。”李长安告诉记者,所有这些税费都会 计入开发成本,最终由购房者买单。

  一家房产公司负责人也向记者算了笔账:以一套房子售价为100万元计算,其中将近25万元属土地成本,要交相关费用,此外还有大约20万元为其余各项税费,这两项占比约在45%左右。另外,35万元归于建筑成本,剩下的20万元左右则为企业利润。

  去年,全国工商联房地产商会一份《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》也显示,全国九大城市所调查项目的总费用支出中,各项税费所 占比例为49.2%。其中,北、上、广一线城市中,上海税费占比最高,达64.5%,北京为48.28%,广州则占46.94%。本组稿件均由本报记 者 刘雪涛 采写

  标准不一

  部分费用待规范

  “在这么多税费中,很多费用的收取标准其实是很不透明、不规范的。”李长安告诉记者,税务征收由于有统一标准和基本税率,相对较为规 范。而各部门的行政、事业规费收取与征收,由于各省市的种类、标准不同,而存在着很大的混乱和差异。“还有很多收费并不是公开征收的。”李长安说。比如招 标评审、开发审批性质的费用的征收办法,通过公开途径很难查到。“收费标准的弹性很大,可多可少。”夏先生告诉记者,“甚至同一个公司去办事的人不一样, 交的钱也不一样。”

  记者在上述项目收费明细表中看到,其中有一项费用为“不可预见费”,占到了成本的3-7%。记者询问这项收费究竟是什么,一位开发商只表示这是每个项目都肯定要列入的固定支出部分。

  收费改革

  期待“一站式办公”

  近日,国家发改委印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》,决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。

  不过,针对房地产收费项目多的情形,李长安认为,现阶段各项行政性收费存在重复征收的情况,很难在短时期内改变。“税费改革其实是房价 改革的攻坚战。”他认为,房地产调控不但要严惩房地产商捂盘、惜售及囤房等行为,同时也要从清理、规范税费着手。“不合理的、垄断性的收费必然要进行改 革,但期待通过降低税费而影响房价,谈何容易。”

  多位业内人士也表示,简化收费流程、去除重复收费项目,还“需等待很长一段时间”。“光是跑手续、交税费,短则一两个月,长则半年到一年。”夏先生说,“我们也希望能像很多机构一样,一站式、一个窗口办完所有税费。”
  (责任编辑:王日晨)
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 17:44:53
  林少洲:30万/㎡的豪宅意味着16.5万元/㎡的税收
  http://jn.sdfdc.com 来源:林少洲博客 2011-06-08 09:43:58
  近期媒体曝出钓鱼台7号院顶层豪宅每平米售价30万元的新闻,一时舆论大哗。在政府全力调控房价进入关键点的阶段,发展商如此不讲政治地定价,虽然只有一套房,而且可能是因为要收官了策略性地提价,但经过大众媒体的广泛报道,难免不会对市场产生负面影响。近日已传来政府责令其停止销售的消息。
  据媒体报道,钓鱼台7号院每平米成本仅4万元,如今售价高达30万元,牟取暴利无疑,所以有观点提出应该考虑征收暴利税。
  说到税,我找了一个财务经理按照现行房地产的税收政策把这个项目应该缴纳的税收算了一下,看看30万一平米的房价到底意味着什么。以下就是这个项目税收的构成:
  一、营业税:按照国家现行房地产营业税的政策,营业税及其附加的税率大约为营业额的5.56%,30万元一平米的营业税为:
  300000×5.56%=16680(元/平米)
  二、土地增值税:目前土地增值税实行四级超率累进税制,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%至100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%至200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%。为计算方便,一般通过速算公式计算:
  土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。财务经理为本案列出的增值税算式是:(300000-40000-16680-40000×25%)×60% -(40000+40000×25%+16680)×35% =116654(元/平米)
  三、所得税:按照25%的所得税率计算,本案的所得税为:(300000-40000-16680-116654)×25% =31666.5(元/平米)以上三项累计,本项目一平米房屋的应纳税额为:16680+116654+31666.5 =165000.5(元)。
  也就是说,卖一平米30万元的天价豪宅,国家可以依法征得的税收是每平米16.5万元!
  16.5万元,如果按5000元/平米的标准计算,可以建33平方米的保障性住房。征天价豪宅一平米的税收来建33平米的保障性住房,富人买单,百姓受益,这笔帐对政府、对老百姓来说合算还是不合算?
  这还不包括项目此前应该缴纳的土地出让金以及其他市政费用、政府规费,加上以后,政府收益数字还会更大。
  当然,以上只是一个计税模型。由于项目税收是按项目为单位而不是按套为单位征收,项目其他房屋的售价没有那么高,所以政府实际能够征得的税收也不可能这么高,对此我们只能表示遗憾了。
  说到底,天价房的销售对象,绝不是普通百姓,而是非常有钱的富豪和大款。打压天价房房价,不让它卖到30万,只让它卖到10万,也只是有利于能买得起它的大款,而无益于百姓。但卖到10万,政府每平米的财政所得将大大减少,因此能用来建保障性住房的财力也将减少。所以,排除天价房定价的心理和舆论影响,单纯从理性和经济的角度来讲,天价房定价对于社会公共利益不但无损而且有利。
  十三年前,给我们做设计的新加坡设计师告诉我,他们的政府很聪明,他们把商品房建得很漂亮、环境做得很好,让富人花很高的价钱去买,这样政府就可以通过土地拍卖和征税等方式从房地产行业赚到很多钱,然后把赚到的钱拿来为普通老百姓建造大量的公共屋村,让老百姓早日改善居住条件。富人在市场上高价买房、老百姓享受政府低价住房福利,实际上就是财富的第二次分配,起到了类似个人收入调节税一样的作用。 新加坡政府不但可以更好地解决住房问题,而且可以通过良好的住房条件吸引全世界的精英前来投资创业和定居,可谓一举两得!这是一个多么有经济头脑的政府!
  天底下没有免费的午餐,所有的经济行为都要考虑投入和产出。中央提出2011年建设保障性住房1000万套,按每套75平米计算,相当于7.5亿平方米,这个数字相当于去年全国竣工的住宅总面积(7.6亿平米)!十二五期间保障性住房的总体计划是3600万套,总面积约等于27亿平方米。不得不说确实是天文数字!考虑到目前中国的国情,考虑到目前中国很多地方政府还是吃饭财政的艰难现状,如何落实如此庞大的保障房建设的财政资金,成为一个巨大的难题。
  在错综复杂的社会经济问题上,单有善良的愿望是无法解决问题的,还需要有科学专业的措施和系统配套的政策。靠打压商品房市场来解决国民的居住问题,这在全世界都已经证明是行不通的。解决住房问题必须实行双轨制,“钱多的进市场,钱少的找市长”。一味简单地打压商品房市场,简单地抨击土地财政,痛快是痛快了,但建保障性住房的钱从哪里来,中低收入者的居住问题到底怎么解决,还是个天大的问号。某种意义上,商品房市场和保障性住房体系是一个可以形成良性互动的两极,这在很多国家和地区都是有成熟经验的。新加坡是一个高度集权的国家,但在住房问题上他们还是要考虑精明地利用市场的作用,我们为什么不可以考虑多设计一些市场化的制度(包括让富人买点高价房)来让在改革开放中率先富起来的人们为国家财力多做点贡献?从某种意义上说,国家也是一家大公司,而且还是有限责任公司,国家也是要赚钱、要理财的,否则也是可以破产的。
  至于说天价房可能造成的房价攀比和联动,这个问题比较容易解决。那么多火眼金睛的媒体,如果需要,只要对此现象说上一句“此处钱多人傻”就足够了,哪还有人去攀比?老百姓在菜市场买菜还讨价还价半天呢,买个房子能随便跟风?尤其是人民群众已经觉醒了的现在。市场经济已经实行多年,政府不要老抱着父爱主义思想不放,否则自己累死,市场也老长不大。现在发展商一响应政府号召降价销售,老客户马上集体起诉,搞得房价只能升不能降,这都是中国特色,不是市场经济。对确实有钱需要买高价房的同志,大家其实不妨给点掌声,其性质某种程度上类似于对待慈善义卖晚会上积极出价的买家,可以抱着宽容和鼓励的态度对待,或者类似于建国初我党对待民族资产阶级和小资产阶级一样,让他们也一起来建设新中国嘛,对不对?
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 17:55:58
  一、营业税:约为营业额的5.56%,30万元一平米的营业税为:
  300000×5.56%=16680(元/平米)
  二、土地增值税:116654(元/平米)
  三、所得税:65000.5(元)。
  也就是说,卖一平米30万元的天价豪宅,国家可以依法征得的税收是每平米16.5万元!
  请注意!!!!!!!这只是房子在最后交易时必须交的部分,不含买房者要交的契税等等。在交易之前的开发阶段,还有很多!!!!比如建安税,等等。
  唉,楼主,你自己不懂,就别说别人了。
  不知道,房价高的真正原因,怎么能降房价!~!!!!!
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 17:59:06
  去年,全国商品房总销售是5个多亿,但出让金政府收了3个多亿!!!还不包括各种税费!!!!!!!!!唉!!!!!!猪一样的愚民!!!!!!!!!!!
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 18:05:21
  当然,开发商也会想办法去少交点税费,不得不腐败一下,在天朝,不偷点税费神马企业也活不下去!!!!!所以开发商一般也只能背黑锅,不敢公布成本。要不然,嘿嘿,查你的税费!!!!!弄死你!!!!!
  唉,神奇的国度,猪一样的p民!!!!!!!!!
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 18:08:59
  楼主,既然别人说的不对,那请楼主说说 税费情况!!!!!!!!!
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 18:18:31
  甚至同一个公司去办事的人不一样, 交的钱也不一样。
  不陪笑脸,不懂规矩,别说少交,嘿嘿,交都交不了,不批!!!!
  你以为,开发商心里情愿?不会骂娘吗?
作者:用户名一定要短 时间:2012-04-01 18:48:00
  7成的说法,官方还没有出来辟谣。
  如果是真的,官方一定会辟谣的。
作者:心态比技术重要 时间:2012-04-01 19:08:34
  7成根本不可能。

  全国最近几年的房子平均价在5500左右。

  如果政府拿走7成,那么还剩余1600。

  开发商的建安成本都没办法保证了,还没考虑销售、资金成本。

  莫非这些年开发商一直在亏损?

作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 20:53:37
  这个不用辟谣!
  只是开发商不愿说
  政府不准说
  媒体故意胡说。
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 21:01:48
  @心态比技术重要 2012-04-01 19:08:34
  7成根本不可能。
  全国最近几年的房子平均价在5500左右。
  如果政府拿走7成,那么还剩余1600。
  开发商的建安成本都没办法保证了,还没考虑销售、资金成本。
  莫非这些年开发商一直在亏损?
  -----------------------------
  7成其实是指像北京、上海这样的大城市中的好地段的高价地上建的房子。
  全国去年的房子平均价在5500左右,总销售额5个亿左右。
  政府的出让金就收了3个多亿,差不多60%。
  建安成本低端的楼梯房500多,小高层700多,高层1200多,别墅等等更高,但量小。
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 21:05:52

  其实,我们也不用纠结到底政府是收了多少,

  你只要明白,政府的出让金和税费在房价中占了很大的比例就够了!!!!!!


  这个不降,只是靠打压开发商,有多大空间????!!!!!!!!!


作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 21:12:13

  北京、上海这样的大城市中的好地段的高价地上建的房子

  其楼面地价有的就上两万!占到房价的50%以上!!

  楼面地价知道吗?地皮钱摊到每一平方米房价上的钱。




作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 21:26:12


  楼主自己都不知道这17种税,56种费是怎么回事,是不是真的,是收谁的,是怎么收的。却说别人是最恶毒的一点,就是模糊概念,
作者:hhxxttxsacq 时间:2012-04-01 21:29:55
  s人生最大的羞辱是献媚。人生最危险的境地是贪婪。人生最烦恼的是争名利。
作者:心态比技术重要 时间:2012-04-01 21:34:26
  @1左右逢源1 2012-04-01 21:01:48
  @心态比技术重要 2012-04-01 19:08:34
  7成根本不可能。
  全国最近几年的房子平均价在5500左右。
  如果政府拿走7成,那么还剩余1600。
  开发商的建安成本都没办法保证了,还没考虑销售、资金成本。
  莫非这些年开发商一直在亏损?
  -----------------------------
  7成其实是指像北京、上海这样的大城市中的好地段的高价地上建的房子。
  全国去年的房子平均价在5500左右,总销售额5个亿左右。
  政府的出让金就收了3个多亿,差不多60%。
  建安成本低端的楼梯房500多,小高层700多,高层1200多,别墅等等更高,但量小。
  -----------------------------

  呵呵,去年的土地出让金和去年的房子销售额有关系吗?

  去年出让的土地谁知道什么时候建好?现在开发商手上大把的土地,有的都是10年前的地。
作者:心态比技术重要 时间:2012-04-01 21:41:06
  不可否认,ZF拿了不少,但7成太夸张了,全国平均下来也就4成左右,否则开发商都没有利润了。

  如果真是这样,富豪榜上哪里来的那么多开发商。

  至于一线城市,估计ZF拿到多点,平均超过5成也很夸张,更别说7成了,当然开发商自己火拼出来的楼王除外(这个本身就是怪胎)。
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 21:41:59
  看到房地产开发经营需要缴纳的税费及相关费用,吓人啊!!列出来大家看看:
  一、房地产立项阶段:

  1 编制可行性研究报告书费

  二、房地产办理用地阶段:

  2 征地管理费
  3 土地权属登记费
  4 土地出让金
  5 土地使用税
  6 耕地占用税
  7 土地增值税
  8 地产交易手续费
  9 土地评估费
  10 地下管网、市政路网图费
  11 用地放(定)线费

  三、房地产房屋拆迁阶段:

  12 房屋拆迁管理费
  13 房屋拆迁补偿安置费
  14 房屋拆迁费

  四、房地产勘察设计阶段:

  15 工程监理费
  16 工程地质勘察费
  17 建筑工程设计费
  18 二次精装修设计费
  19 室外园林绿化设计费
  20 铝合金门窗幕墙设计费
  21 专业钢结构工程设计费
  22 设计合同监证费
  23 设计合同印花税
  24 设计营业税
  25 设计合同审核费
  26 勘察合同审核费
  27 设计方案评审费

  五、房地产项目报验阶段:

  28 工程报建手续费
  29 市政公用设施配套费
  30 建筑工程质量监督费
  31 建筑工程安全监督费
  32 人防方案审核费
  33 人防工程异地建设费
  34 施工临时用电占用费
  35 永久供电设施安装费
  36 供水管径基本费
  37 供水管道施工安装费
  38 消防方案审核费
  39 消防验收检测费
  40 编制环保评估报告书费
  41 环保方案评估审核费
  42 环保检测费
  43 园林绿化方案评审费
  44 园林竣工现场检测费
  45 气象防雷方案审核费
  47 技术质量监督方案审核费
  48 竣工技术质量检测费
  49 节水方案审核费
  50 安全监控方案审核费
  51 工程竣工安全监控检测费
  52 施工图纸审核费
  53 民工工资保证金
  54 工程建设保证金费
  55 建筑工程定位放线费
  56 主体竣工现场环境检测费

  六、招投标阶段:

  57 工程招标或登记费
  58 工程招标公告费
  59 工程招标有形场地租用费
  60 工程招标专家评标费
  61 工程招标代理费
  62 工程预算编制费

  七、房地产施工阶段:

  63 建筑工程施工费
  64 工程保险金
  65 施工合同印花税
  66 施工营业税
  67 施工污水排放费
  68 建筑施工作业时间许可证费
  69 建筑噪音超标费
  70 建筑碴土处置费
  71 施工占道费
  72 占道挖掘费
  73 燃气设施安装费
  74 燃气设计、开户费
  75 电话和网络设施费
  76 电视信号开户费
  77 门窗幕墙检测检验费
  78 非常规材料检测费
  80 生活用水检测费
  81 水池消毒清洗费
  82 工程结算审核费
  83 生活垃圾清运费

  八、房地产竣工销售阶段:

  84 房屋建筑面积测量费
  85 房屋评估费用
  86 房地产销售经纪费
  87 房屋买卖契税
  88 房屋交易手续费
  89 房屋所有权登记费
  90 房产档案保管费
  91 房屋变更登记费
  92 提供利用房地产档案收费
  93 出具房地产等项证明收费
  94 房地产抵押登记管理费
  95 抵押贷款合同公证费
  96 房地产抵押贷款评估费
  97 抵押贷款手续费
  98 抵押财产保险费
  99 房屋拍卖费用
  100 房屋维修基金
  101 项目前期的物业管理费

  九、房地产企业相关费用:

  102 开发企业营业税
  103 城市建设维护税
  104 教育费附加
  105 开发企业所得税
  106 车船、房屋和土地使用税
  107 财务费用
  108 职工工资
  109 职工医疗、失业、工伤、计生、退休金和住房公基金
  110 行政管理费
  111 物业管理费
  112 各团体(n)协会年会员费
  113 企业各种年检费
  114 各种(N)技术人员的培训注册费
  115 法律顾问咨询费
  116 财务年审计或法人审计费

  如果上面的手续费能少一半的话,估计房价肯定会真真正正的降下来的。。。。。。
  转自 http://bbs.ifeng.com/viewthread.php?tid=6506086###

  里面缺的多了,初步看还有施工设计审图费;还缺的大家补上
作者:独自奔跑的犀牛 时间:2012-04-01 21:54:47
  看看上市房企的财务报表,毛利润三成左右,如果七成税费,你说可能吗?这个还要辟谣?这是某些利益集团转移视线的伎俩。
  
作者:南天飘 时间:2012-04-01 21:57:30
  !
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 21:59:48

  @心态比技术重要 2012-04-01 21:34:26
  呵呵,去年的土地出让金和去年的房子销售额有关系吗?
  去年出让的土地谁知道什么时候建好?现在开发商手上大把的土地,有的都是10年前的地。
  -----------------------------
  哦,是的,应该是和前年的出让金有关系1前年是2.9万亿。
  到底是“有的”还是“都是”10年前的地?
  好吧,就算你牛,可以在政府的明令禁止下囤10年,(实际上大多数是因为政府出让时是没有拆迁好的毛地,甩给开发商去自己谈拆迁费,或者因为城市规划变更)
  那我问你,10年了,面粉涨价了,你做的面包会按10年的面粉价来卖吗?
  关键问题是,面粉为什么会涨价?
  更关键的问题是,你为什么说政府收的不多?为什么不同意降低政府的税费????!!!
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 22:08:46
  @独自奔跑的犀牛 2012-04-01 21:54:47
  看看上市房企的财务报表,毛利润三成左右,如果七成税费,你说可能吗?这个还要辟谣?这是某些利益集团转移视线的伎俩。
  -----------------------------
  这个你就不懂了,你不知道房地产的运作方法。
  简单点说,杠杆,知道吗?
  总销售1亿的房子,需要投入的资金可能是5000万,
  毛利润2000万。
  再说,七成,是指大城市的高价地段,出让金加税费,差不多占房价7成。
  别钻牛角尖好吗?
  难道,你们认为政府的税费不能、不该降?为什么?
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 22:11:23
  117,白蚁防治费

作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 22:12:43
  118,计划生育保证金

作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 22:13:57
  119,遵守规划承若金

作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 22:16:28
  120,地质钻探费

作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 22:17:31
  121,整体方案设计费

作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 22:18:22
  122,建筑施工设计图纸费

作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 22:22:09
  我们这现在还加上了审计局,专门审计税费是否交足了。
  同时,新成立了税务局的房地产税收侦缉办,今年又多了两位爷。
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 22:23:30
  123,庭院绿化设计费
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 22:24:41
  124,安全生产标牌费

作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 22:27:37
  125,工会费

作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 22:28:54
  126,算了 ,说得烦
作者:心态比技术重要 时间:2012-04-01 22:29:56
  @1左右逢源1 2012-04-01 21:59:48
  @心态比技术重要 2012-04-01 21:34:26
  呵呵,去年的土地出让金和去年的房子销售额有关系吗?
  去年出让的土地谁知道什么时候建好?现在开发商手上大把的土地,有的都是10年前的地。
  -----------------------------
  哦,是的,应该是和前年的出让金有关系1前年是2.9万亿。
  到底是“有的”还是“都是”10年前的地?
  好吧,就算你牛,可以在政府的明令禁止下囤10年,(实际上大多数是因为政府出让时是没有拆迁好的毛地,甩给开发商去自己谈拆迁费,或者因为城市规划变更)
  那我问你,10年了,面粉涨价了,你做的面包会按10年的面粉价来卖吗?
  关键问题是,面粉为什么会涨价?
  更关键的问题是,你为什么说政府收的不多?为什么不同意降低政府的税费????!!!
  -----------------------------

  这个还有什么怀疑的吗,开发商卖房的时候,地还有多少年你都可以查到的。

  至于面粉涨价了,现在的卖价如何,和成本有很大关系吗?

  我们讨论的是税费占成本的比例,怎么就到了会不会卖便宜的事上呢?

  你仔细看看,本人只讲了没有7成那么多,也不到5成。这个是可以分析出来的。

  怎么到你这里就变了,我什么时候说过“为什么不同意降低政府的税费????!!! ”话。

  算了,我们还是别讨论了,你别找我了。

  如果你总是假设别人说过什么话,讨论起来真是累啊。
作者:jingjingdedao 时间:2012-04-01 22:42:18
  这些年房地产是块肥肉,哪个部门都想咬一口,看看下面
  以前规划报建的程序为:报建图册完成后,报规划局开专家评审会。会后,按专家意见修改方案,再报人防、消防、园林、环保、安全、节水、防雷等七个部门审批(此过程中除环评意见要收费外,别的部门均无费用)。各部门看完现场后,出具意见,再报规划局,交完50元/M2的市政配套设施费,就核发建设工程规划许可证。拿到许可证后,到审图中心进行施工图审查,同时报消防、人防、园林、节水、防雷的施工图审核,无需再报其它部门。图审后,进行招投标,就可领取施工许可证。
  现增加的程序为:
  项目备案阶段
  一、增加了发改委的“普通商品住宅固定资产投资项目备案”,需要准备的材料有:○1申请备案报告○2项目可行性研究报告○3营业执照、企业代码证书、法人授权委托书、受托人身份证明○4房地产开发资质证书○5规划设计要点文件○6土地使用权证○7资信证明(占总投资额的20%)○8节能评估意见○9平面布置图。我们企业开发项目,都是自筹资金,并不利用政府资金,为什么要求做专项可行性报告。做此报告,如是5万平方米的项目,评估报告费约5万元。
  二、增加了建筑节能评估备案,需准备的材料:○1建筑节能评估备案书○2海口市民用建筑节能评估备案表○3项目可行研究报告(应编制节能专编)○4编制可行性研究报告单位资格证书。项目设计时,设计院是严格按照建设部及建设厅的各项设计条件来进行设计的。企业的资金为自筹,为什么要做节能可行性报行,增加一笔支出。
  方案审查阶段
  三、增加了市民防局要求的建设工程抗震设防要求技术审查,需准备的材料:○1《建设工程项目抗震设防要求(标准)核定申请表》○2报建图○3岩土工程勘察报告。项目设计时,就是按国家地震局海口8.5度抗震强度进行设计的,在施工图审查时,也将按此标准进行审核。为什么要重复进行。
  四、增加了市水务局建设项目水土保持方案审批,需准备的材料:○1申请书○2项目建议书批准文件○3水土保持方案,编制单位应持有相关的水行政主客部门颁发的编制水土保持方案资格证书。此项,水务局要收取2元/M2(按建筑总面积来算)的水土保持设施补偿费,编制水土保持方案,如是5万平方米的项目,最少约5万元。
  联合图审阶段
  五、增加了市气象局防雷设计审批,需准备的材料○1防雷装置设计审核申请书○2防雷工程设计单位和人员的资质证书、资格证书○310层以上的项目,应提交雷击风险评估报告○4电气施工图一套及电子文档○5经规划部门批准的总平面图一套○6各建筑立面图及电子文档○7防雷专用产品相关资料○8经气象主管机构认可的防雷专业技术机构出具的有关技术评价意见(据查,国家并未有此规定)。此项,要收1.5元/M2的费用(按建筑总面积来算)。
  六、增加了市水务局的城市排水许可证,需准备的材料:○1项目排水总平面图○2建设工程规划临时许可证○3建设工程施工许可证○4申请表○5申请单位接入市政排水申请书、法人授权委托证明书和联系人身份证○6施工单位市政工程施工资质证件。
  七、增加了市市政市容委的伐移或砍伐城市树木审批、临时占用城市绿地审批,需准备的材料:○1伐移树木、临时占用绿地申请书○2填写《海口市伐移城市树木、临时占用城市绿地申请表》○3市园林行政主管部门或市规划部门签章后的规划报建总平面图○4市住建局核发的《施工许可证》○5经市规划部门审批的规划总平面图○6市规划部门签章的平面图、线路走线图○7经市市政市容管委核发的《城市道路挖掘许可证》○8经市市政市容管委核发的《海口市户外设置物管理许可证》○9建设单位法人代表委托书○10更新或补植计划○11属省(市)重点工程项目、停缓建工程处置项目请提供相关文件。企业通过招拍挂取得的项目用地,均为三通一平的土地,其上不可能会有什么树木之类的,再者都是在红线范围内建设,也不可能去占用什么绿地。此项不知如何准备材料,不准备材料,联合窗口又拒绝授理,企业很无奈。
  施工许可阶段
  八、增加了市市政市容委建设项目建筑垃圾处置核准,准备的材料:○1申请表○2建设工程施工许可证○3建设工程项目总平面图、基础平(剖)面图(结施)、桩平(剖)面图(工程桩、维护桩)(图纸为经市施工图设计审查中心审查合格并加盖省住建厅监制的审查专用章)○4与专营运输单位签订的承运合同○5建筑垃圾消纳场的土地用途证明。
  现在报建,不但程序繁琐、耗时长,而且负担也重。原来报建需交纳50元/M2的市政配套费,现已调整为220元/M2,再加上各个部门要求所作的各项评估,都是一笔不小的费用。政府一再强调,要减化程序,减轻企业负担,降低房价。但实际操作上,企业的负担加重了,付出的成本加大了,房价怎么可能下
作者:临时不犯错 时间:2012-04-01 22:50:14

  万万岁 …

  .
作者:1左右逢源1 时间:2012-04-01 23:02:47

  最让人无语的是

  我到这些部门去报批,他们说现在税费要大幅上涨

  我问为什么

  他们竟然认真的说,为了降房价!

  我考!!!!!草呢马!!!


作者:infodata 时间:2012-04-01 23:17:48
  @独自奔跑的犀牛 2012-04-01 21:54:47
  看看上市房企的财务报表,毛利润三成左右,如果七成税费,你说可能吗?这个还要辟谣?这是某些利益集团转移视线的伎俩。
  -----------------------------
  傻孩子,1996年的时候,各种税费及子项目就达到200多项了,叔叔当年就是在房产公司开发部跑手续的。上市公司公布毛利润是为了圈钱,想知道他们赚多少,你得看净利润。
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