中学历史老师驳任志强十一大谎言

楼主:慕容一冰1971 时间:2013-01-12 21:26:00 点击:72254 回复:661
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  中学历史老师驳任志强十一大谎言

  小呼

  任志强认为房价上涨的主要因素大约有十一点,但细细一看,根本不值得一驳,但作为一个历史老师,我还是觉得有必要戳破其谎言。
  一、任志强认为:中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。
  1、中国的人口是在增长,但已经不是高速增长,中国人口顶峰会是多少,又将何时出现呢?根据联合国人口署的估算,中国人口将在2032年达到高峰,为14.6亿,很难用高速增长来概括中国的人口增长,2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出,15岁~64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2011年人口普查显示,总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。如此人口增长情况和结构,何以到了任志强口里,就是房价高涨的原因呢。
  2、中国的家庭分裂。任志强只看到了中国城镇的家庭分裂速度,却没有看到今天在城市里普遍存在的家庭消失(老年人去世)的加速,从而对房价产生的遏制作用视而不见、避而不谈,事实情况是随中国老龄化,家庭的分裂和家庭的消失,未来5到10年内,完全可以对冲掉。
  3、城市家庭新增户数与住房供应。任志强认为:中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套。所以房子供不应求。但仔细想想,任志强假设城市新增的户数都具备购房能力的前提下,才得出的结论是住房供不应求,但请问此假设的前提是否存在?城市新增户数是不是都具备支撑高房价的能力。事实情况是经济危机现在才刚刚开始影响到百姓生活,百姓要想好好的生活下去,必须要做好经济危机影响5-10年以上的准备,这一代有购房需求的所谓“刚需”将在未来5年内失业全军覆没的可能性是否存在?
  二、 中国的城市化
  任志强以过去中国几十年的城市化速度来预测未来几十年的速度,一厢情愿的认为这个速度应该是相同的。他说30年解决了2亿农民进城,那么4亿农民进城就一定是60年,所以至少还要建设240亿平方米来满足城市化率的需求。
  请问你的理论依据是什么?世界各国的发展事实无不证明,任志强的观点是多么的荒谬。从各国的经验来看,某个时期城市化的高速增长,往往在随后的一段时期内,城市化速度会明显低于长期平均速度。
  三、土地资源的稀缺性。
  任志强认为中国面临着土地制度的约束性条件。任志强把国家的政策理解为是一个一成不变的框框,事实上,在土地供应量的问题上,政府的政策余地是很大的,政府不会坐视房价高企而死守着前任政府定下的一个所谓的18亿的红线无动于衷。就像计划生育政策一样,作为国家的基本国策这么多年了,最近几年我们也看到出现了一些松动。限购政策都能出台,增加一点土地供应这种事情,难不住政府的。
  任志强认为全国的建设用地有很多项,但房地产用地只剩了4.5%,于是土地是稀缺的。岂不知今年是4.5%,不等于明年也是4.5%,今年该地块是工业用地,明年工厂倒闭了,不等于就不能变成住宅用地。任志强总是喜欢用一个一成不变的思维来看待这个世界,去支撑着自己的房价要高涨的理论。
  四、城市基础设施和公共服务提升。
  任志强认为:政府的大量投入和环境的改变同时应提升房屋的价值,所以房价应该涨。诚然,政府大量建高速铁路、公路、轻轨、学校、医院、文体设施以及城市花园和改善城市面貌,会提高房屋的价值,但这种变化不是特定给与哪一个城市和城市里的哪个小区,当每座城市和城市的每个部分都相对交通变得便捷和环境相对变得美丽的时候,任何一个开发小区还是没有提价的前提,每个开发商还是在同一个平台上竞争。
  五、价格的提升也是一种货币现象。
  任志强认为:任何国家的货币是一种长期贬值状态,所以相对房价是升值。请问你说的长期贬值的长期是多少年,10年还是100年,还是1000年?10年就可以毁掉一个人的一生,7天不吃饭,就可以饿死一个人,作为任何一个小P民,100年后他早成了骨灰。世界各国历史上的通货紧缩现象屡见不鲜,想必你也有所耳闻吧。你是先做了一个中国会长期通胀的假设,然后得出房价会上涨的结论,但你的假设的前提是否存在?长了不说,如果来一个三年的紧缩,请问有哪位炒房的人能熬过去呢?就算是货币贬值,贬值的幅度会是多大呢?0.5%?、5%?还是100%?如果是0.5%的贬值幅度的话,买房保值显然就是一句笑话。
  任志强问:三十年前十元钱能买多少东西,而今天能买多少同样的东西呢?三十年前的工资收入是多少,而今天又是多少呢? --------可是你要知道,任何一个国家的增长,都是有周期性的,并不是是无限期可以高速增长,在今天的中国,经济出现负增长不是没有可能,当物价进一步走高的时候,来一次紧缩也不是没有可能。
  六、成本因素的变化。
  任志强认为房屋成本推高了房价。关于成本,我只想说:房价与房屋成本没有任何关系,原因很简单,市场经济中,亏本的生意是很正常的。当牛奶剩余的时候,牛奶的成本不会影响牛奶的价格,如果成本可以推高房价,那这个世界上就不会有倒闭的企业,黄金的采掘成本与黄金的价格没有关系。
  七、不动产的多重功能作用。
  任志强讲了很多房屋的功能,谈保值功能,也是以货币短期里大幅贬值作为前提的,但这个前提不一定存在。至于抵押功能,不买房把钱存成定期,也可以抵押,而且事实上有钱何须去抵押贷款呢?就算抵押,也是以巨大的收益作为前提的,当经济不景气的时候,亏损却是大概率的事,那来的收益呢?纵使房屋有多少功能,但是房屋的交易成本很高,变现不是很方便,这一点上和股票是没法比的。
  八、中国的传统文化。
  至于传统文化,我们也看到,改革开放三十年来,所谓的传统观念并不是牢不可破,而是不堪一击。大量的老人无人照顾,从这一点上来看,没有什么是不可以改变的,传统观念在加速解体,你作为一个60岁的老人,永远无法理解年轻一代人心里的真正的想法,青年人的观念可塑性很强,很容易受到西方生活观念和价值观念的影响的。
  九、精神上的一种追求。
  任志强认为,买房能实现精神追求。但是要知道:有了相应的物质基础,才有相应的精神追求。你是以假设城市里的所有人都有买房的经济能力作为前提,得出他们买房实现了自己的追求,但如果大量的年轻人并不具备这种能力的情况下呢,难道还会因为他们有精神追求而房价自动涨起来吗?而且你是以房价未来会无限上涨作为前提的,因为房价在上涨,所以买了房的人实现了自己的精神追求,所以他们很满足。以房价上涨作为前提,结论也是房价上涨。以人人都有能力买房为前提,结论是果然大家都买了房。
  十、不可忽略的收入增长。
  任志强认为:1998年房价从1854元/平方米增长到2009年的4445元/平方米,增长了1.39倍,而人均可支配收入则从5425元/年增长到17175元/年,增长了2.16倍,很明显收入的增长远远高于了房价的增长。---------但是任志强先生你可要知道,1998年到2009年人均可支配收入增长了2.16倍,不等于2009年到2019年就也是这个速度。就算未来十年也是这个速度,不等于增长的这个钱全部会进入到房地产领域,就算进入到房产领域,不等于人们现在出手买的这种鸽子笼的房子会涨1.39倍。就算涨了1.39,除过按揭的贷款利息和存款利息(假如不买房的话,这些钱会产生利息吧)和交易费用,还是没有利润可言。


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作者:391532852 时间:2013-01-12 21:54:44
  我顶
  
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-12 22:18:19
  大家说说
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作者:月光漫 时间:2013-01-12 22:26:31
  还反驳什么,任志强每次房产走势都预测对了。看他不顺眼都是买不起房子的人
  
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-12 22:27:51
  哥们,每次对,不等于这次对。希特勒在失败之前,也做对了那么多次。
作者:gotgxxe2006 时间:2013-01-12 23:39:44
  时间证明一切!
  
作者:samleesz 时间:2013-01-13 09:24:21
  这样的老师真是误人子弟,最好别当了!
  
作者:月夜高飞的小虫 时间:2013-01-13 09:39:21
  @月光漫 3楼
  还反驳什么,任志强每次房产走势都预测对了。看他不顺眼都是买不起房子的人
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  深究逻辑,老任的道理远比这个“中学历史老师”靠谱。
作者:月夜高飞的小虫 时间:2013-01-13 09:40:28
  又细看了几条,这位历史老师同志,完全是误人子弟。
作者:chibuo 时间:2013-01-13 09:56:23
  10年就可以毁掉一个人的一生。就凭这句话就知道老任水平不一般。因为它毁的是黄金十年。
  
作者:p12345p 时间:2013-01-13 13:14:32
  再过两年那些以前挺任志强的人就会大骂任狗屎了。
作者:驱车登古原 时间:2013-01-13 13:55:23
  论坛上经常有人问的一句话是“你数学是体育老师教的?”!
作者:mi_ger 时间:2013-01-13 14:57:15
  一切皆有可能,当前体制下老任的预测可能性最大,谁让我们生活在这个神奇的国度呢。
  
作者:东方大仙 时间:2013-01-13 15:15:50
  历史老师VS地产商任志强,明显地产商对房地产的预言更靠谱。作为历史老师,你去写穿越小说比驳任志强更专业更靠谱。
作者:kamani2005 时间:2013-01-13 15:24:54
  地产商知道房地产的本质,当老师的你能看透中国教育的本质吗?
作者:荒村听野 时间:2013-01-13 16:15:12
  你跟个利益集团的代言人论上了,你就着道了,任何商品都是有高有低的,说只涨不跌的人,那是卖家,不值得跟他说话
  
作者:snjk5200 时间:2013-01-13 16:39:20
  什么叫砖家谁信谁SB
  
作者:snjk5200 时间:2013-01-13 16:41:52
  任志强是精神院出来的你信不信我是信了
  
作者:htcooc 时间:2013-01-13 17:03:07
  有点乱抬杠的感觉!
  
作者:妹这不行 时间:2013-01-13 17:07:54
  @慕容一冰1971 2楼
  大家说说
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  我认为讨论任志强是没有必要的。
  中国的任何东西都是政策性的。你需要的是看清楚政府是怎么想的,他们会怎么做。
  今年下半年,经济疲软,增发货币刺激经济已经开始了。5年工资翻倍的事情也在搞。所以,基于政府的这些做法,你应该得出自己的判断。
作者:鹤魉 时间:2013-01-13 17:26:03
  LZ果然是学文科的,不做定量分析,却随口说数据,这样的例子比比皆是:

  “事实情况是随中国老龄化,家庭的分裂和家庭的消失,未来5到10年内,完全可以对冲掉。”——怎么个对冲法?麻烦列出家庭分裂的比例和数量,以及你所谓家庭消失的数量和比例,再列出计算过程,还有数据的来源,否则你这个“5到10年”从何而来?

  “世界各国的发展事实无不证明,任志强的观点是多么的荒谬。从各国的经验来看,某个时期城市化的高速增长,往往在随后的一段时期内,城市化速度会明显低于长期平均速度。”——这个城市化速度明显低于长期平均水平的临界点是城市化达到百分之几的时候,也就是拐点是哪里?你凭什么说中国就到了这个拐点?还有,中国的人口在过去再相当长的一段时间在快速增长。例如,当人口只有6亿的时候,城市化率年增长速度是2%,说明城市年增加人口1200万;而当人口基数为14亿,即使城市化率增长速度降低到1%,那每年城市增加人口却是1400万。所以,城市化增长速度降低,并不必然等于进入城市的人口减少。LZ有没有考虑这个动态演变过程?

  “世界各国历史上的通货紧缩现象屡见不鲜,想必你也有所耳闻吧”——在布雷顿森林体系崩溃后,麻烦LZ举一个世界上哪个主要经济体长期(10年以上)通缩的例子。

  “在今天的中国,经济出现负增长不是没有可能,当物价进一步走高的时候,来一次紧缩也不是没有可能。”——"可能"这词,当某件事的发生概率只要不是零或无限小都可以用,可中国经济出现负增长的概率和出现增长的概率,哪个高?出现通胀和通缩的概率,哪个高?人们在分析市场的时候,到底是按概率高情况作设定,还是相反?

  “至于抵押功能,不买房把钱存成定期,也可以抵押,而且事实上有钱何须去抵押贷款呢?”——你把现金抵押给银行,你还能使用这些存款吗?可我把房子抵押给银行,我还能继续住这房子,这就是区别。

  “限购政策都能出台,增加一点土地供应这种事情,难不住政府的。”——不同地段的土地是一回事吗?鄂尔多斯的土地很多,房产过剩,可能改变北京四环内的房价吗?即使是北京范围内,密云那边的土地多得是,可能改变北京四环的房价吗?说中国房价高,不是所有地方都高,而恰恰是土地稀缺的地方房价高。

  “1998年到2009年人均可支配收入增长了2.16倍,不等于2009年到2019年就也是这个速度。就算未来十年也是这个速度,不等于增长的这个钱全部会进入到房地产领域,就算进入到房产领域,不等于人们现在出手买的这种鸽子笼的房子会涨1.39倍。就算涨了1.39,除过按揭的贷款利息和存款利息(假如不买房的话,这些钱会产生利息吧)和交易费用,还是没有利润可言。”——你这段只能说明,2009年到2019年房价的涨幅不会达到1998年到2009年的那种涨幅,无法说明房价会下跌,任志强似乎也没说未来房市的涨幅会和过去20年持平吧?他只是预测房价会涨而已。而且不买房虽然不用付利息,难道也不用付房租吗?房租不会涨吗?



  • maodaoyy: 举报  2018-09-23 12:05:16  评论

    那你应该也让任志强将他的数据列出来,而不是家庭数目是增加,那就是增加的。
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作者:鹤魉 时间:2013-01-13 17:29:13
  @慕容一冰1971 4楼
  哥们,每次对,不等于这次对。希特勒在失败之前,也做对了那么多次。
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  事后诸葛亮的话说了没用。

  当预言没验证前,大家等于是押宝。

  中国足球队对巴西队,你也可以说:“以前每次中国队都输,不等于下次也输”——理论上也说得通,球是圆的嘛。

  可绝大多数人得预测如何呢?那个赢的概率大呢?
作者:真的落叶 时间:2013-01-13 18:47:03
  回复第21楼,@鹤魉

  LZ果然是学文科的,不做定量分析,却随口说数据,这样的例子比比皆是:

  “事实情况是随中国老龄化,家庭的分裂和家庭的消失,未来5到10年内,完全可以对冲掉。”——怎么个对冲法?麻烦列出家庭分裂的比例和数量,以及你所谓家庭消失的数量和比例,再列出计算过程,还有数据的来源,否则你这个“5到10年”从何而来?

  “世界各国的发展事实无不证明,任志强的观点是多么的荒谬。从各国的经验来看,某个时期城市化的高速增长,往往在随后的一段时期内,城市化速度会明显低于长期平均速度。”——这个城市化速度明显低于长期平均水平的临界点是城市化达到百分之几的时候,也就是拐点是哪里?你凭什么说中国就到了这个拐点?还有,中国的人口在过去再相当长的一段时间在快速增长。例如,当人口只有6亿的时候,城市化率年增长速度是2%,说明城市年增加人口1200万;而当人口基数为14亿,即使城市化率增长速度降低到1%,...
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  分析到位,有理有据。
  
作者:不知三七二十几 时间:2013-01-13 19:23:19
  哪个中学的?小孩被教到跟他一样的水平就惨了!
  
作者:尕三 时间:2013-01-13 19:28:28
  回复第4楼(作者:@慕容一冰1971 于 2013-01-12 22:27)
  哥们,每次对,不等于这次对。希特勒在失败之前,也做对了那么多次。
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  果然是历史老师。社会发展规律在历史里,历史发展规律在自然之道里——任何事物都有生有灭,物极必反。

  
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作者:末日之亚特兰蒂斯 时间:2013-01-13 19:28:40
  自作聪明。没有别的好评价的,对于楼主。你根本不懂。
  
作者:遥远夏日寂寞午后 时间:2013-01-13 19:32:01
  直到去年我还骂任志强,今年我才明白他是对的
  
作者:上过研究生 时间:2013-01-13 19:41:38
  再勃也没用…
  
作者:八月的小鱼儿 时间:2013-01-13 19:57:42
  回复第3楼,@月光漫

  还反驳什么,任志强每次房产走势都预测对了。看他不顺眼都是买不起房子的人

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  对滴
  
作者:breaze_cn11 时间:2013-01-13 20:53:05
  现在的人越来越可笑了
作者:那一角落患过伤风 时间:2013-01-13 20:54:01
  十年前人家就说涨,还一个牛刀多年前就说跌,事实证明呢?城市核心位置好地段的肯定是保值的,十年的历史已经证明。
  
作者:swfswf120 时间:2013-01-13 21:13:38
  任大炮就一混蛋加流氓,谁敢说他没情人没小之?
  
作者:深蓝鸿 时间:2013-01-13 21:43:57
  任“大炮”就是任大炮。
  
作者:goalzc 时间:2013-01-13 22:01:54
  @swfswf120 2013-01-13 21:13:38
  任大炮就一混蛋加流氓,谁敢说他没情人没小之?
  [Android客户端]
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  他是什么没关系,我们讨论人品了么,讨论是其观点。
  
作者:michaelpaul0128 时间:2013-01-13 22:02:06
  任大炮就是个大奸商。
  
作者:大宝天天见2013 时间:2013-01-13 22:03:56
  任志强就是个杂种,整天喷粪的货
  
作者:billzhang021 时间:2013-01-13 22:17:15
  煞笔都知道任老板放炮打广告.而且是臭炮.你以为房价涨是他任老板放个炮有用的?社会煞笔少.都明白怎么回事
  
作者:gzfangye 时间:2013-01-13 22:36:04
  任志强猜得对,是因为中国社会就这么扭曲,对不见得有理或是有益,高房价对中国有害
  
作者:someoneelsetjj 时间:2013-01-13 22:43:54
  完全不在点上
  
作者:闲事休管 时间:2013-01-13 23:29:02
  任志强是看透了这个体制的,他说的话有深度,有远见。而且是房地产界的另类,经常毫不留情的炮轰政府,这对开发商来说,都是避之不及的。所以经常被请喝茶,有的时候觉得他对这个体制很不满,期待宪政。顶一下任志强
  
作者:半砚 时间:2013-01-13 23:30:17
  只有有人想去北上广,房价就跌不下来多少。老任预测还是比较准的。
  
作者:13年的目标 时间:2013-01-13 23:41:14
  任 敢说房价涨从来都不是从经济学的角度上讲的,中国从来都是政治经济学,要从政治上看,任太了解这个体制了,房价涨对权贵有利就足够了,只要有钱赚哪怕洪水滔天。
作者:fruitmix 时间:2013-01-14 01:02:32
  回复第16楼(作者:@荒村听野 于 2013-01-13 16:15)
  你跟个利益集团的代言人论上了,你就着道了,任何商品都是有高有低的,说只涨不跌的人,那是卖家,不值……
  ==========
  顶
  
作者:只是慢慢来 时间:2013-01-14 01:12:57
  马克
  
作者:金牛座M 时间:2013-01-14 01:25:39
  挺任的都是买了好几套房子的…中国人投资都没什么创意,有点钱就知道多买几套房子…所以都怕被楼主说着了。
  
作者:vegazana 时间:2013-01-14 01:31:59
  @慕容一冰1971 4楼
  哥们,每次对,不等于这次对。希特勒在失败之前,也做对了那么多次。
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  预言一百次,对了99次的人,也不错。
作者:干愤怒的小咪 时间:2013-01-14 02:12:52
  确实没心情看完,留个记号吧!
作者:行走西门 时间:2013-01-14 03:43:31
  首尔的房价东京的房价相对都贵有错吗?你要是嗤之以鼻咱就看平壤,奥对了:-),那里禁止人口流动
  
作者:比尔再盖我一茨 时间:2013-01-14 04:26:17
  我没看楼主的文章,实在不忍心
  
作者:xhcool2002 时间:2013-01-14 04:51:20
  当年不听任大炮的,没买房的,现在等着哭吧,年底房价已经又开始上涨了!我看上的一房子,已经涨了1500每平
  
作者:lxyhn 时间:2013-01-14 06:00:34
  @闲事休管 2013-01-13 23:29:02
  任志强是看透了这个体制的,他说的话有深度,有远见。而且是房地产界的另类,经常毫不留情的炮轰政府,这对开发商来说,都是避之不及的。所以经常被请喝茶,有的时候觉得他对这个体制很不满,期待宪政。顶一下任志强
  [iPhone客
  -----------------------------
  顶下
  
作者:aqk001 时间:2013-01-14 06:56:57
  这两年为什么限购,市场经济还有东西怕人买吗?怎么不限购饮用水,猪肉大米面粉,这些吃的每年都不够吃,还要进口,怎么不见限购?早知道一天不吃心里头就会发慌,几天不吃人就完蛋了,怎么不见限购吃的,全体国民,哪个昏头的当权者也不会这么干。房子只不过基数太高,购房也就是一小挫,限这一小挫人总比得罪全体国民好些,在一个,这两年新老交接班,外部经济又不好,现在是稳定高于一切,一个限字,把渠道锁死,没有成交量,不管是涨还是跌,首先你买要够条件,不够条件有钱管用吗?你会把几百万挂在别人的户口补上吗?
  
作者:那些年下载的女孩 时间:2013-01-14 07:29:32
  任志强端起碗吃肉,放下碗骂娘。没有这个体制,他能混到现在这样?

  他也是沾父辈的光而已
  
作者:那些年下载的女孩 时间:2013-01-14 07:31:52
  限购就是昏招。官员房产公开更有效果
  
作者:欣欣说说话 时间:2013-01-14 07:57:52
  居然是前排,很激动。楼主和任贩子都是固定思维。过于简单地判断社会的发展。随便一突发事件就改变历史了。比如明天打仗了。谁还要房子阿。乱世黄金贵。
  
作者:壬寅74 时间:2013-01-14 08:25:58
  银行是推房介的真正幕后推手,政府是操手。
  
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 09:05:42
  @欣欣说说话 56楼
  居然是前排,很激动。楼主和任贩子都是固定思维。过于简单地判断社会的发展。随便一突发事件就改变历史了。比如明天打仗了。谁还要房子阿。乱世黄金贵。

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  楼主哪里讲了什么突发事件。你说的是经济危机吗?08年以来,世界经济并没有真正走出危机,是事实吧!
作者:秀才一个 时间:2013-01-14 09:09:34
  我也是历史老师 但是对你的观点实在不敢苟同! 骂任志强的虽然多,但是我还是很敬佩他的,敢说话 而且说实话。不要因为他说话难听就抵触,很多事情确实就是像他说的那样的。 牛刀好,天天喊,算算吧 看看是听牛刀的得利了,还是听任志强的得利了?
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 09:17:38
  LZ果然是学文科的,不做定量分析,却随口说数据,这样的例子比比皆是:

  “事实情况是随中国老龄化,家庭的分裂和家庭的消失,未来5到10年内,完全可以对冲掉。”——怎么个对冲法?麻烦列出家庭分裂的比例和数量,以及你所谓家庭消失的数量和比例,再列出计算过程,还有数据的来源,否则你这个“5到10年”从何而来? -------------那请任志强列出方程计算一下

  “世界各国的发展事实无不证明,任志强的观点是多么的荒谬。从各国的经验来看,某个时期城市化的高速增长,往往在随后的一段时期内,城市化速度会明显低于长期平均速度。”——这个城市化速度明显低于长期平均水平的临界点是城市化达到百分之几的时候,也就是拐点是哪里?你凭什么说中国就到了这个拐点?还有,中国的人口在过去再相当长的一段时间在快速增长。例如,当人口只有6亿的时候,城市化率年增长速度是2%,说明城市年增加人口1200万;而当人口基数为14亿,即使城市化率增长速度降低到1%,...
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  城市化率降到1%就怎么了, 你怎么不把话说完,你的意思是即使降到1%,也还有1400万人进城是吗,那你不怎么不说说,商品房的供应速度每年的增长是多少?
作者:kill5毛 时间:2013-01-14 09:24:19
  回复楼主,@慕容一冰1971

  中学历史老师驳任志强十一大谎言
  小呼
  任志强认为房价上涨的主要因素大约有十一点,但细细一看,根本不值得一驳,但作为一个历史老师,我还是觉得有必要戳破其谎言。
  一、任志强认为:中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。
  1、中国的人口是在增长,但已经不是高速增长,中国人口顶峰会是多少,又将何时出现呢?根据联合国人口署的估算,中国人口将在2032年达到高峰,为14.6亿,很难用高速增长来概括中国的人口增长,2006年公布的《国家人口发展战略报告》指出,15岁~64岁总劳动力要在2016年才达到高峰。但是2011年人口普查显示,总劳动力在2012年达到顶峰后将开始负增长。如此人口增长情况和结构,何以到了任志强口里,就是房价高涨的原因呢。
  2、中国的家庭分裂。任志强只看到了中国城镇的家庭分裂速度,却没有看到今天在城市里普遍存在的家庭消失(老年人去世)的加速,从而对房价产生...
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  你的历史读到屁股里去了?难道你还没有看清楚他们就是一群土匪,呵呵!房价如果降了,他们的银行都会出问题。几十年前他们说,跟我去打老蒋,土地是大家的,现在你找他们要土地,他们说明天有个土地拍卖会,别忘了带上支票哦。
  通过还原的历史看他们,房价是不可能跌的。
  
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 09:28:52
  @kill5毛 61楼
  你的历史读到屁股里去了?难道你还没有看清楚他们就是一群土匪,呵呵!房价如果降了,他们的银行都会出问题。几十年前他们说,跟我去打老蒋,土地是大家的,现在你找他们要土地,他们说明天有个土地拍卖会,别忘了带上支票哦。
  通过还原的历史看他们,房价是不可能跌的。

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  中国虽然是大政府,但经济的事情最终难逃经济铁律。
作者:许逸0124 时间:2013-01-14 09:33:47
  @391532852 1楼
  我顶

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  本不想注册天涯的,看了这位教历史的体育老师,真的不注册不行啊,其它不说,就说“三、土地资源的稀缺性。”“土地供应量的问题上,政府的政策余地是很大的,”怎么个大,地方债务现在有多少了,你知道吗?你说余地大就大,你真把自己当体育老师了。还拿计划生育来证明ZF的政策开明,不说计划生育不来气,计划生育定的多少年!!现在过了多少年了,现在又有多少人支持这个基本国策。我真心不想骂人!!!
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 09:41:00
  @许逸0124 63楼
  本不想注册天涯的,看了这位教历史的体育老师,真的不注册不行啊,其它不说,就说“三、土地资源的稀缺性。”“土地供应量的问题上,政府的政策余地是很大的,”怎么个大,地方债务现在有多少了,你知道吗?你说余地大就大,你真把自己当体育老师了。还拿计划生育来证明ZF的政策开明,不说计划生育不来气,计划生育定的多少年!!现在过了多少年了,现在又有多少人支持这个基本国策。我真心不想骂人!!!
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  土地供应量的问题上,政府的政策余地确实很大,不是我说大,你也看到有的城市的推地量大的惊人吧,当然我没说北京和上海,我说的是普遍现象,不特定针对哪一个城市。请你先消消气,我拿计划生育来说事,不是说我赞成计划生育,我是说中国的政府做事情不是一成不变,逼到墙角的时候自然会变
作者:来份氰化钾 时间:2013-01-14 09:43:17
  人口不增长或负增长也不能阻止城市人口增加。
  
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 10:18:29
  说明几点:
  一、我说的房价是指全国的房价,不特定针对某一个城市或者某一个楼盘,毕竟生活在北京和上海的三环以内的人只是少数。
  二、我没有讲房价不涨,我只针对任志强的明年三月的暴涨论来说的。当涨幅有限的时候,是不适合投资的,北京的房价从4万15年后涨到8万,对投资者来说,你只赚到了一颗屁,你可以结合银行利率算一算,如果贷款投资房产,更就惨不忍睹了。
  三、我主要针对的是投资买房者来说的,至于自主者来说,未来的房价是涨是落,其实关系不大,早买房也有早买房的好处,毕竟心里一块石头落地了,当然前提是要有购房能力。
  四、很多人总是在说政府,政策什么的。我只想说,经济上的事情难逃经济铁律,作为投资者来说,不要过于迷信政府的力量。
  五、有的人总拿通胀说事。只要不发生大的战乱,政府不会坐视恶性通胀。今天利息即使跑不赢通胀,损失在可承受范围之内,但如果投资房产被套(别说不可能,鄂尔多斯、贵阳、海南、温州就是例子),就不是小损失了,请投资者慎重。
  六、是不是我们就不投资了,非也,只是在目前的经济前景不明朗的情况下,暂时观望。
  七、2012年底我卖掉了老婆单位的集资房,卖房过程中的感受:1、房子要变现真没那么容易,除非你大幅降价,可能会在第一秒内成交。2、每天去中介,每天上赶集网,竟然发现有的房子一挂就能挂上大半年的,原来一年前的投资客已经上套。其实就算房价涨了20%,除去交易成本和银行利息,最后也赚到了一颗屁;3、一次能给你那么多现金的人,他们眼光都很高,轻易不会选择二手房;4当初的装修成本基本就是打了水漂;5、小区的管理要非常好才行
作者:咋啦破解 时间:2013-01-14 11:02:03
  回复第57楼(作者:@壬寅74 于 2013-01-14 08:25)
  银行是推房介的真正幕后推手,政府是操手。
  [来自UC浏览器]
  ==========
  这才是正解!!!
  
作者:其__余 时间:2013-01-14 11:08:51
  不是所有的房子都会涨,这是肯定的.
  任志强是说全国的房价都会暴涨吗?
  可能还是指限购的一线城市吧?
作者:孙氏清乾 时间:2013-01-14 11:13:11
  回复第1楼(作者:@391532852 于 2013-01-12 21:54)
  说得挺好
  [本帖发自天涯社区手机客户端]
  ==========

  
作者:广场小草 时间:2013-01-14 11:16:39
  去信谢国忠,牛刀吧,房子会白送的,满意吗?
  
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 11:18:46
  @其__余 68楼
  不是所有的房子都会涨,这是肯定的.
  任志强是说全国的房价都会暴涨吗?
  可能还是指限购的一线城市吧?
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  你如果真要注意任志强的言论的话,他从来没讲过房地产价格会出现分化(个别城市暴涨,三四线城市下降)的言论,请先看看任志强的所有言论以后,再做发言。
我要评论
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 11:21:56
  @广场小草 70楼
  去信谢国忠,牛刀吧,房子会白送的,满意吗?

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  你怎么这么一副嘴脸?我虽然不喜欢牛刀,但人家也有说话的权利吧。虽然我也曾经认为任志强是正确的,不等于就盲目崇拜他,也不等于就认为他永远都是对的。你是不是认为任志强永远说的都是对的?如你要这么认为,那确实和你没说的。
作者:jimodezhu321 时间:2013-01-14 11:22:35
  顶啊,房子那么贵,看着真不顺眼
  
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 11:25:13
  @咋啦破解 67楼
  回复第57楼(作者: @壬寅74 于 2013-01-14 08:25)
  银行是推房介的真正幕后推手,政府是操手。
  [来自UC浏览器]
  ==========
  这才是正解!!!

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  错了,没有银行,大量的刚需会有房子住吗?我们现在讨论房价,目的不是要让大家无房可住,只是想说房产已经失去了最好的投资时机,最为投资来讲,已经风险大于收益。前面说了,作为自住来讲,该出手就出手(前提是你要有能力),毕竟青春逝去不会再回来。
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 11:26:48
  @jimodezhu321 73楼
  顶啊,房子那么贵,看着真不顺眼

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  别梦想着暴跌,那时候你会失业。我只是想说作为投资来讲,房产已经风险大于收益了。
作者:经常被修理 时间:2013-01-14 11:56:12
  办公室的同事常发劳骚说老板的决定决策不正确,脑袋有病才想出来的,要他她的话要怎么做怎么选等等…一老臣说:如果照你们说的做,那老板就是你们做了,为什么你们现在是打工的?而他是老板?回家好好想想。然后,没人再说一句屁话。
  
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 12:12:30
  @经常被修理 76楼
  办公室的同事常发劳骚说老板的决定决策不正确,脑袋有病才想出来的,要他她的话要怎么做怎么选等等…一老臣说:如果照你们说的做,那老板就是你们做了,为什么你们现在是打工的?而他是老板?回家好好想想。然后,没人再说一句屁话。

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  照你这么说,世界上就不会有老板破产了?老板自有老板的精明之处,普通人有时候也会做出正确的选择。你脑子里除了盲目崇拜是不是就没别的.
作者:见裆大爷 时间:2013-01-14 12:17:27
  @慕容一冰1971 75楼
  别梦想着暴跌,那时候你会失业。我只是想说作为投资来讲,房产已经风险大于收益了。
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  存在银行风险更大.

  这不,大爷出了手后,这房价呼呼地涨.

作者:见裆大爷 时间:2013-01-14 12:25:18
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  专家预计2013年CPI涨幅在3%-4%之间 7分钟前

  中国国际经济交流中心经济研究部副部长张永军表示,2013年居民消费价格(CPI)上涨幅度在3%-4%之间,涨幅比2012年略大。 张永军表示,2013年消费价格上涨幅度有可能比2012年要快...


  ===============================


  假设这CPI的的涨幅不包房价方面的支出,今年房价涨个5%,存在银行利率是3%,刚好抵销了物价涨幅,一来一去,100元的购买力就不见了5元,只剩95元了.


楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 12:29:18
  @见裆大爷 79楼
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  专家预计2013年CPI涨幅在3%-4%之间 7分钟前
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  ===============================
  假设这CPI的的涨幅不包房价方面的支出,今年房价涨个5%,存在银行利率是3%,刚好抵销了物价涨幅,一来一去......
  -----------------------------
  作为投资房产的人来讲,一年房价上涨5%,你觉得你有钱可赚吗?房产要变现,要付出很大的交易成本的,希望你能好好算算?
作者:见裆大爷 时间:2013-01-14 12:31:43
  @慕容一冰1971 80楼
  作为投资房产的人来讲,一年房价上涨5%,你觉得你有钱可赚吗?房产要变现,要付出很大的交易成本的,希望你能好好算算?
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  我没奢望大涨,我保值,不买我就被通胀吞掉了.


  你也好好地算算.


作者:见裆大爷 时间:2013-01-14 12:40:14


  房子本来就是投资与消费的统一体,即使是唯一的自住房,也没人希望跌价吧.


  涨个5%,很多人就此与房子绝缘了.


作者:xmanzb 时间:2013-01-14 12:44:10
  作者:鹤魉 时间:2013-01-13 17:29:13   @慕容一冰1971 4楼
  哥们,每次对,不等于这次对。希特勒在失败之前,也做对了那么多次。
  -----------------------------
  事后诸葛亮的话说了没用。

  当预言没验证前,大家等于是押宝。

  中国足球队对巴西队,你也可以说:“以前每次中国队都输,不等于下次也输”——理论上也说得通,球是圆的嘛。

  可绝大多数人得预测如何呢?那个赢的概率大呢?
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  说得好,楼主你还是多想想怎么从学生身上搜刮点钱吧
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 13:01:33
  @xmanzb 83楼
  说得好,楼主你还是多想想怎么从学生身上搜刮点钱吧
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  请问你从事什么神圣的职业?
作者:万佛洞 时间:2013-01-14 13:03:17
  哦
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 13:04:11
  @慕容一冰1971 83楼
  说得好,楼主你还是多想想怎么从学生身上搜刮点钱吧
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  你在怀疑别人的钱的来历的时候,请你说说你的钱都是怎么来的,让大家也看看你是多么的高尚?
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 13:10:42
  @慕容一冰1971 8楼
  说得好,楼主你还是多想想怎么从学生身上搜刮点钱吧
  -------------------------
  我在题目里面说了我是老师。我没有隐瞒我的职业。你既然这样说我,拿能不能把你的父母和其他亲人所从事的的职业一一列举出来。
作者:鹤魉 时间:2013-01-14 13:13:57
  @慕容一冰1971 60楼
  “事实情况是随中国老龄化,家庭的分裂和家庭的消失,未来5到10年内,完全可以对冲掉。”——怎么个对冲法?麻烦列出家庭分裂的比例和数量,以及你所谓家庭消失的数量和比例,再列出计算过程,还有数据的来源,否则你这个“5到10年”从何而来? -------------那请任志强列出方程计算一下

  =========================================================================
  原来LZ反驳别人的方式是:质疑对方的数据正确性,就自己瞎掰另一个子虚乌有的数据去反驳?

  幸好我孩子没这样的老师!


  城市化率降到1%就怎么了, 你怎么不把话说完,你的意思是即使降到1%,也还有1400万人进城是吗,那你不怎么不说说,商品房的供应速度每年的增长是多少?
  ===========================================================================
  从建国以来,中国城市化本来的增长率就是年均1%好不?

  商品房供应速度本身就是变量,而且人均住房需求面积也是变量。这个你无法用一个固定的数学模型来预测的。
作者:taiatafd 时间:2013-01-14 13:18:36
  信任志强是“找鬼拿药单”, 他在自卖自夸。

  信牛刀老师和信时寒冰老师,上天堂,牛刀和时寒冰是上帝的使者,是先知,开启民智的。

  

  坚信牛刀老师的正确预测: 

  2012年6月5日泡沫破灭,房价暴跌80%至100%。这就是事实,就是规律!  

  2013年3月,房价跌去200%至400%,那时买房不花钱,要1套免费给2至4套。这更是真相,更是自然规律!除非你想跳楼否则你就去买房吗。  
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 13:30:34
  原来LZ反驳别人的方式是:质疑对方的数据正确性,就自己瞎掰另一个子虚乌有的数据去反驳?

  幸好我孩子没这样的老师!

  商品房供应速度本身就是变量,而且人均住房需求面积也是变量。这个你无法用一个固定的数学模型来预测的。
  ---------------------------------------
  至于数据:不是我拿不出,是任何人都拿不出,国务院总理也拿不出准确数据,也无法准确。同样道理,你要反驳我的数据,谅你也拿不出什么很有说服力的数据吧。
  至于你孩子有怎么样的老师,你有选择权。不因为你不选我,我就闭嘴了。同样道理,不因为我不教你孩子,你孩子就学不好,也许很优秀,也许不成材,各种可能都有。
  商品房供应速度是个变量,既然是个变量,就存在变数,所以我才质疑任志强的言论,所以不要说一定会暴涨的话。
作者:经常被修理 时间:2013-01-14 14:20:40
  @慕容一冰1971 77楼
  照你这么说,世界上就不会有老板破产了?老板自有老板的精明之处,普通人有时候也会做出正确的选择。你脑子里除了盲目崇拜是不是就没别的.
  -----------------------------
  可事实是现在您还在教书,大炮已是富甲一方了。如果这也算是盲目崇拜的话,我宁愿一直盲目下去。
作者:鹤魉 时间:2013-01-14 14:27:12
  @慕容一冰1971 66楼
  北京的房价从4万15年后涨到8万,对投资者来说,你只赚到了一颗屁,你可以结合银行利率算一算,如果贷款投资房产,更就惨不忍睹了。
  ==============================================================================

  先勿论LZ这个“北京的房价从4万15年后涨到8万”的增长率是否符合现实,权当房价真的按这个涨幅(即15年上涨100%)来上涨好了,我们算算收益,看是否真的惨不忍睹?

  假设投资者现在首付四成,贷款60%,买入北京价值200万房产一套。按现在的贷款利率,15年期120万的房贷大概需要支付利息69万。也就是说,光房产溢价部分,投资者的收益是:

  400万-200万(本金)-69万(利息)=131万

  另外还有一项投资收益是房租,据我所知,现在北京200万的房子,房租至少能收到每月2000,而且房租会涨,咱厚道点,假设房租的涨幅和房价涨幅持平好了(事实上近三年北京房租增速远快于房价),也就是每年大概平均涨6.7%,算下来15年房租收入合计约59万。

  如果投资者把房租收入用零存整取的方式存入银行,并且每过5年转成定期存款(这并非最高收益的方式,但相对简单容易计算),则15年所得利息至少15万

  看看总收益:131万+59万+15万=205万。

  如果投资者把钱存银行做5年定期存款,即使开始就可以投入本金200万,按现在的5年期存款利率计算,15年后利息收益不过就是180万不到。

  两相比较,投资房产收益率比定期存款的收益率高得多!

  这还是在房价和房租涨幅预测值非常保守的情况下得到的收益。

  而且别忘了,投资房产可以利用杠杆,上面例子中的投资者初始启动资金不过80万,可以在15年内分期投入,而存款如果也是这样投入,那收益还远远比不上我上面算的开始就存200万的情况。

  所以LZ说“贷款投资房产,更就惨不忍睹”纯粹就是没经过仔细计算的谎言。
作者:鹤魉 时间:2013-01-14 14:29:41
  @慕容一冰1971 90楼
  至于数据:不是我拿不出,是任何人都拿不出,国务院总理也拿不出准确数据,也无法准确。同样道理,你要反驳我的数据,谅你也拿不出什么很有说服力的数据吧。
  -----------------------------

  那你可以不在这个角度来反驳任志强嘛,你就这个论点码那许多字,而且言之凿凿地说个“5到10年”,到头来原来是一个谁也拿不出的假数据呀!
作者:samleesz 时间:2013-01-14 14:42:18
  既然你这个老师拿不出数据,那么发这狗屁贴说明什么?你是什么个逻辑?一个没数据无逻辑能发贴的老师是个什么老师,如何能为下一代解惑?误人子弟,滚!
  
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 14:42:39
  @鹤魉 92楼
  看看总收益:131万+59万+15万=205万。

  如果投资者把钱存银行做5年定期存款,即使开始就可以投入本金200万,按现在的5年期存款利率计算,15年后利息收益不过就是180万不到。

  两相比较,投资房产收益率比定期存款的收益率高得多!

  这还是在房价和房租涨幅预测值非常保守的情况下得到的收益。

  而且别忘了,投资房产可以利用杠杆,上面例子中的投资者初始启动资金不过80万,可以在15年内分期投入,而存款如果也是这样投入,那收益还远远比不上我上面算的开始就存200万的情况。
  ---------------------------------------------
  你现在买的鸽子笼一样的房子,15年后,你保证会有人要吗
  15年后,人们对住房的要求是不是和现在是一样的。不要用一成不变的眼光看待人们的住房消费。
楼主慕容一冰1971 时间:2013-01-14 14:49:37
  @samleesz 94楼
  既然你这个老师拿不出数据,那么发这狗屁贴说明什么?你是什么个逻辑?一个没数据无逻辑能发贴的老师是个什么老师,如何能为下一代解惑?误人子弟,滚!

  -----------------------------
  请问你在骂人的逻辑是什么?你这样的人生出的孩子还需要老师解惑吗,有你就够了!
作者:鹤魉 时间:2013-01-14 14:51:43

  而且中国很多地方,特别是一二线城市,房价上涨从来就不是由投资需求所推动,而是由自住需求、刚需所推动。

  看看现在北京在严格限购情况下的成交量就知道了,和限购前比,成交量有过之而无不及。

  限购基本把投资投机的路都堵死了,可并没有使市场需求有根本性的改变。

  所以LZ如果只是针对房产投资者反驳任志强,意义不大。

  一则因为限购,绝大多数房产投资者事实已经退出了住宅投资的市场,有没有你的反驳,如今市场上炒房的都没剩多少了——至少对于执行限购的城市而言是如此。

  二则,你自己也说了,无论任志强说得对不对,自住购房者该买的还是要买。

  因此,你反驳任的言论既对投资者无意义,对自住购房者也没意义,房市上的购房者无非这两大类,对两者来说你的论述都没意义,你反驳给谁听呢?
作者:鹤魉 时间:2013-01-14 14:57:10
  @慕容一冰1971 95楼
  你现在买的鸽子笼一样的房子,15年后,你保证会有人要吗
  15年后,人们对住房的要求是不是和现在是一样的。不要用一成不变的眼光看待人们的住房消费。
  -----------------------------
  市场的需求本来就多样化,小户型对于三四口的家庭当然不理想,可对于单身人士未必不是好的选择,三口之家住120平米的房子,和单身人士住40平米的房子,人均住房面积是一样的。

  现在单身族、剩女剩男比15年前多得多,15年后这个群体只会有增无减。

  倒是LZ你看问题刻舟求剑了。
作者:见裆大爷 时间:2013-01-14 15:07:01
  @慕容一冰1971 95楼
  你现在买的鸽子笼一样的房子,15年后,你保证会有人要吗
  15年后,人们对住房的要求是不是和现在是一样的。不要用一成不变的眼光看待人们的住房消费。
  -----------------------------


  搞笑了,你大可以等15年嘛.

  你的回复足以说明了为什么建了这么多的房子还是没人满意:人们对住房的要求是不是和现在是一样的。不要用一成不变的眼光看待人们的住房消费。



  自挖屁眼很爽?

作者:见裆大爷 时间:2013-01-14 15:11:46
  @经常被修理 91楼
  可事实是现在您还在教书,大炮已是富甲一方了。如果这也算是盲目崇拜的话,我宁愿一直盲目下去。
  -----------------------------


  我相信那个对了98次,还将对第99次的任大炮.


  至于第100次嘛,那是几年后的事了.


  一直没怎么对过的牛刀,只有骗骗脑残.
  • maodaoyy: 举报  2018-09-23 12:08:38  评论

    只要错一次那就是万丈深渊,如希特勒对了那么多次,一次失败,德国就被灭了。任大炮只要错一次,房地产这个行业终将走进历史。看看我们的历史,没有什么东西能保值,土地都不行,何况房子。
我要评论
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