任由房产泡沫不断涨大的结果是国家永久地陷入困局(转载)

楼主:yanfeikexiao 时间:2014-05-05 22:51:00 点击:2540 回复:71
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  什么是泡沫?

  随着商品房价格的日见其高,关于房地产泡沫的争论就开始了。到如今年复一年,也不知道争论了多少个来回。那这个富豪榜上有一半是地产富豪的年代,中国的房地产市场到底存不存在泡沫呢?

  我们简单地来解释一下什么是泡沫,三百万一辆的跑车不叫泡沫,三万块一瓶的红酒也不叫泡沫,路易十三要是有泡沫那就是青岛啤酒了。可玉米要是买到三十块钱一斤,那就是不折不扣的泡沫了。这么一来,我们就不难看出,一种商品,当拥有一个相对庞大的必需消费群体,而其它商品对它又不具有一个相当程度的替代效应的时候,一旦其价格超过了占其消费群体多数的必需消费者的承受程度的时候,就形成了泡沫。

  好了,那现在我们回过头来,再看中国的商品房市场。自从1988年 》,允许土地批租,试行住房改革,有条件地开放房地产市场,商品房市场才开始作为一个被政策允许存在的市场而出现。我们可以视它为一个转折点,但是这个转折点对大多数人并没有什么影响,也没有什么印象。毕竟只是一个定性的政策准许,而作为一个真正的房地产市场,中国的商品房市场还远没有成型。

  一直到了十年以后的1998年,随着《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》的发布,中国才开始有了正式的,相对完备的房地产市场。受到增策的激励,也是在当时朱镕基政府扩大内需政策的引导下,商品房市场销售暴涨了40%以上。你没有看错,确实是40%,要是放在今天,绝对是不可思议,而且更是严重危害经济形势的情况,但是在特定的时期,是完全正常,而且是必须的。具体原因后面再讲。其后的几年,除了小幅,短期的波动外,房地产投资,商品房销售和房屋价格一路走高,开始了迄今为止持续数十年的高增长。

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楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-06 01:39:51
  我们的需求

  根据经济学的简单供需模型,当某种商品需求强劲的时候,会带领价格的上涨,当严重供不应求的时候,会引起价格的连续暴涨。那我们对于房地产的需求,到底是怎么一种状况呢?

  当福利分房的历史在1998年正式终结的时候,每一个有住房需求的人都开始考虑房子的事,实际上,几乎每一个人都有需求。导致在政策的压迫下,出现了一种爆炸性需求。而自1994年开始低迷的房地产行业完全不足以应对这种需求,在这种情况下,房屋销售,价格,即使出现百分之百的暴涨也是理性的,也是符合市场客观规律的。

  根据建筑行业的特殊滞后性,需求的爆炸效应延续一两年甚至三四年都是非常正常的。所有在其后的几年内,房地产市场价格持续走高,也是一个合理性的调整,是自新中国成立以来,几十年积压需求的一种爆发。

  而在爆发之后呢?我认为,而且坚定地认为,随之而来的,应该是一种缓慢增长的刚性需求。就长期而言,随着经济增长,人民生活水平的提高,对于住房的要求也会越来越高;特别是处于社会主义经济转型期的中国,城市化进程是一个不容小觑的重要因素,这些都会带来商品房需求的大幅度增长。而就短期模型而言,一座城市对于房地产市场的需求可以近似地视为完全刚性需求。这是因为,除了极少数不可复制的特殊地段,比如青岛的八大关,大连的老虎滩,因为供给资源的稀缺性和需求来源的广泛性,存在着供求失衡的可能;其它一般城市住宅,其需求者主要为当地常住人口,在一个相当短的时期内,城市化进程和经济增长的因素可以忽略不计。现在一部分主流经济学家和地产经营者以城市化和经济发展来反驳和对抗刚性需求说,是明显站不住脚的。

  所以连续的高增长,明显存在着严重的问题。而且根据对居民收入和商品房价格的建模分析,价格和经济增长以及收入是严重脱节的。具体分析过程另外再议。那又是什么,拉动了持续十年的高增长呢?其主要原因有两个,供给的特殊性,和风险偏好性。

  从这里,我们开始切入正题,也是这次我主要想让大家明白的,房地产市场的本质。
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-06 01:40:25
  土地!

  什么是社会主义;谈到房地产市场的供给,我们就不能不谈及另一个看似完全不相关的问题,什么是社会主义?社会主义是我们当前最根本的意识形态,对于每一个人来说,说耳熟能详都不足以形容我们对它的熟悉。但是,有这样一个问题,究竟,什么才是社会主义呢?

  有人说,是社会主义生产和分配方式。这也是书本所一直教导我们的,是社会主义的基本定义里面所阐明的。但是,很明显,在私有和资本的生产方式从社会主义的" 重要补充"一举转变为"重要组成部分",在《物权法》正式颁布实施,私有财产不可侵犯的观念已经深入人心的今天,这,已经不能构成将社会主义同资本主义世界区分开来的明确标志了。

  也有人说,我们还有国有企业。我们大规模的国营资本,已经将我们打上了明确的阶级烙印,社会主义。但是,正如同我们一方面一直不断地反复讲,无产阶级革命性最坚决,另一方面又玩弄着将那部分相当数量的革命性不那么坚决的无产阶级改名为流氓无产者的文字游戏,可能很多人并不知道,这个世界上还有一种东西,叫做国家资本主义。要是说到国有企业,在我们的国有企业纷纷倒闭的今天,法国的国有企业甚至比我们还要兴旺发达。那么我们是不是可以说,法国才是真正的社会主义?


  跟我一样,曾经偷听敌台却不小心偷听到朝鲜电台的朋友们,一定记得,朝鲜有一种据说是他们所独有的体现社会主义优越性的全民社会主义福利制度,被作为社会主义和资本主义的典型区分标志反复宣扬。作为改革开放的先行者,我们的社会福利制度好过朝鲜太多了。那我们的社会主义福利制度,可不可以作为我们意识形态的典型区分标准呢?去过北欧的朋友可能会暗自偷笑了。如果说要用这个标准来划分社会主义,那世界上能称得上社会主义的国家应该首推瑞典和芬兰了。

  那究竟什么才是我们的社会主义呢?

  土地。根据马克思主义经典政治经济学理论,土地作为最根本的生产资料,是必须实行社会主义公有制度的。曾经听到有少壮的经济学人放言,我的学生,敢在论文里写马克思说的,一律不给他毕业。但是作为一个按照马列理论体系建立起来的政治体系,我们还是要遵循这一体系的基本理论。土地作为生产资料的突出代表物,在我们当前的体制下,在可以预见的相当长的将来,是必须要实行公有制的。无论土地承包期在增强土地肥力,提高生产力的名义下由三年变为三十年,还是甚嚣尘上的土地私有化言论中又由三十年变为七十年,土地使用,始终是有一个期限的。而且,它的性质,仍然是土地使用,而不是拥有。

  中国内地和香港是世界上仅有的两个实行土地批租年限,颁发土地使用证而不是产权证的地区。而香港还是因为港英当局对这个东方殖民地的租期只有九十九年才不得已而为之的权宜之计。只有中国内地,是因为自己的内在因素,采取了以土地使用证代替土地产权证的国家。
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-06 01:40:58
  两个市场

  这样就带来了一个非常严峻而现实的问题,中国的房地产市场,其实不是一个真正意义上的房地产市场。我们一直以来的叫法,实际上是完全错误的。我们的市场是两个分别割裂开来的有着本质区别的市场,房产市场和土地市场。而在这当中起着首当其冲的关键作用的正是为大多数人所忽视的,土地市场。

  如前所述,我们的土地,是由全体中国公民所共有的。但是这种共有,即不能通过把九百六十万平方公里土地均匀地划分为若干小块分配给个人;也不能把土地作为一个整体,而每个人持有十三亿分之一的股份来实现。我们对于这片土地的拥有,是一种连形式拥有都算不上的虚体拥有。是一种特殊的,畸形拥有方式。

  我们对于土地具有共同拥有的所有权。但实际上,土地的掌控权力却属于各级政府。而这种掌控,又因为土地不可移动的固有特性而具有属地分散的特点,这种特点就带来了收益明确的作用,而这种收益明确,又为土地市场埋下了祸根。

  很简单地讲,北京市政府不能支配上海的土地使用,上海市政府也不能从广州的土地使用权出让中获利。各级地方政府手里有两个稳定的资源-除了极少数拥有特殊地理资源的地区,一个是人力资源,通俗地讲,就是吃公家饭的;另一个,就是土地。

  而人力资源,在用得着的时候当然好用,可以用来做很多事情。但是有个很严重的问题是,他们是吃公家饭的,公家要给他们饭吃。除了少数具有征收,罚没功能的部门具有收入能力-而且这部分收入受到上缴国库和部门内部使用的大量消耗,绝大多数的人的绝大多数收入都要靠政府财政来进行支出。这部分资源同时也是地方政府的极大负担。

  可是土地,作为一项稳定可靠,旱涝保收的重大资源,当然是各级政府都不愿意放过的巨大财富。地方政府具有明显的动机要从土地市场获利。当本质上是全体人所拥有的土地被一部分人视为可以牟利的工具,我们可想而知接下来会发生什么。

  同时,我们需要讨论土地利用的风险性。我们的地方政府还没有实现民主普选,各级政府的运作方式仍然是对上负责,上级机关在对下级机构进行考察的时候,既然没有选举制度,只能采用数据量化的方法进行甄别。GDP就是一项重要的考核指标。房地产市场对于拉动GDP的功效是不言而喻的。而且相对于建化工厂,修水电站,房地产拉动起来的GDP不形成污染,还是绿色GDP。更为关键的是,我们的官员任职,特别是对于地方施政起到决定性作用的党政主官,是异地任职,流动任职,主要的负责官员是流官。而哄抬土地市场,所形成的影响是长期的,而带来的收益是速效的,这正是他们所需要的。所有拉动土地市场,风险性非常之小,甚至可以明确地说,对于地方政府,是利大于弊。

  现在我们可以得出结论,在房地产市场中起到重要先决作用并形成其中主要成本的土地市场,其价格必定是被哄抬和高估的。

  这就决定了,在土地市场中,能够顺利拿到土地,进行房地产投资,或者说投机的人,必定具有大量的资本,或者有迅速取得大量资本的能力,比如信贷;而且必须具有良好的政府关系。而具有这种能力的人,其道德往往是缺失的,由此我们不经下面的继续分析,也可以想见房产市场的运行状况了。

  我们所面对的市场

  接下来就是房产市场。当土地市场吸引了开发商绝大部分的注意力并消耗了他们大部分的精力的时候,对于房产市场,他们必定是漠视的。但是绝对不是不重视,这种漠视是对房产构建的漠视,对购房者的轻视和对销售市场的重视。毕竟这是他们所有收入的最终来源。
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-06 01:41:26
  垄断还是竞争

  在中国当前的房产市场上,相当资质以上的房地产企业有几千家。这也是由土地资源收益权属的分割性所造成的,不可能有那一家机构对于所有的地方政府都非常熟悉。

  在经济学模型当中,有几个经典的市场样例模型。市场可以被划分完全竞争市场,完全垄断市场,和居于期间的寡头市场。这一模型是以市场上供给者的数量为标杆进行划分的。在大多数的情况下,这种划分是适用的。

  但是在少数的情况下,这种不考虑市场特殊形态的划分却是完全错误的。比如可乐,国际市场上,供应碳酸饮料的巨型供应者只有两家,可口可乐和百事可乐。看起来,这应该是个垄断程度很高的寡头性质的市场。但实际情况是,对于可乐市场,我们可以视之为有相当竞争的市场。在一台售货机前,一个消费者可以选择可口可乐,而随便换一个口投币,就可以选择百事可乐。消费者的选择成本很低,可以认为在不同消费品的切换上是完全无成本的。而且两种可乐除了口味上的细微差别外,同质性很高,并且,作为一种饮料,其替代效用是相当明显的。而住房是不可能通过长期睡帐篷来进行替代的。所有虽然在只有两家企业作为供应商的前提下,但是可乐市场仍然是具有相当竞争性的。消费者在握有完全零成本选择权的情况下,在市场上是具有相当强势话语权的。

  那拥有几千家开发商的房产市场是不是就是完全竞争市场呢?完全竞争市场有一个很重要的特点就是定价合理,如果是的话,那我们的房价就明显的不应该存在泡沫。

  举一个简单的例子,一个北京的市民,绝对不会因为上海的房间每平米便宜五百块,就抛家舍业搬到一个陌生的城市过一辈子。甚至在一座城市内,东城工作的人也很难做出决定要到通州买套房子。由于土地市场的割裂性,在一定幅员面积,一定行政单位内的房地产开发商数量是非常有限的。所以对于个体的消费者来说,他所面对的开发商,只有有限数量的几家,绝对不可能同时有几千家供给者供其选择。

  而就是这有限的几家开发商,也不能全部进入选择。房屋不同于其它消费品。可乐桶装,瓶装甚至纸杯装,都是一样的,口味上完全无差异,或者差别很小。而房屋,简单讲就有户型,面积,环境这许多的分别。一个特定的购房者或者家庭,在其可选择范围内的开发商也并不是都可以纳入考虑的。只有极少数的位置和种类的房屋可以供其选择。

  这样,显而易见,房产市场,是一个具有相当垄断性的市场。在很多地方,很大程度上讲,基本可以视为完全垄断市场。

  而且,在市场经济模型中,经济学家们还忽略了一个重要的问题。他们的价格都是一次性简单决定的。而真实的市场,是有一个谈判和议价的重要过程的。在消费可乐时,消费者面临的是单个的零售经营者,双方具有几乎完全对等的谈判权。而购买房屋时,单个的消费者所面对的是经过市场训练的一整套的售楼团队,消费者在购买过程中,在可选择余地不大的情况下,通过谈判和话语权的宣示来取得理想市场价格的可能性是很小的。

  所以我们也可以得出结论,在房产市场上,开发商具有相当能力的价格决定权。而开发商是必定倾向于尽可能高地提高价格的。这是一个近似的完全垄断市场。

  综合以上的内容,房地产市场,在相互分割的土地和房产两个市场中,土地市场的实际支配人和价格决定者,地方政府,是严重倾向于抬高土地出让价格的。而房产市场,作为一个完全垄断市场,其价格也必定是被严重抬高的。所以在我们的现行体制下,房地产市场的价格,必定是非常畸形,严重高企和极度危险的。
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-06 01:42:04
  需求惯性和风险偏好性需求

  最后,我想说的是,商品房市场的需求惯性和风险偏好性需求。

  为什么在房地产市场价格严重高估的情况下,并且在其价格与收入水平和经济发展进度严重脱节的时候,仍然会继续上升,在爆炸性需求过后,哪里来的这么持久的需求?

  抛却了开发商自行炒盘和炒房客购房的因素,我们仍然可以看到,我们存在着房价暴涨中大量的购房需求,这些需求是哪里来的?这就是我们接下来要说的。

  首先是惯性需求,人都有从众性,群割的肉不疼,这个道理是大家都懂的。在众人都收益的情况下单独受到损失所带来的心理打击要远超过所有人一起受到损失。在爆炸性需求过后,会有其后延续的惯性需求,仍然会有一部分人进行追涨。这造成了在房价前几年的大涨中,很多人越涨越买,而在现在房价有松动迹象的时候,对房屋的需求远超过炒房客的自住房消费者大多持币观望。

  风险偏好性

  再接下来,就是风险偏好性。这是一个比较高深的经济学道理,而且很难用模型来量化分析。

  很多经济学家喜欢把类似于一个人愿意接收一个月固定的1000块的薪水还是从500到1500上下等概率浮动的薪水的问题作为一个人风险偏好与否的评估标准。但实际上,这是不准确的。每个人都具有一定程度的特定的风险偏好性,但是更重要的是环境因素的影响,个性的因素,反而是很小的。我们可以认为风险偏好性不是一种个人的行为表现,而是一种环境的特性。

  经济学上有一件事,叫做预期收益。说的是,你把可能的各种情况结合起来,将来有可能获得的收益水平。

  举一个简单的例子,赌场里有种很风靡的游戏,玩色子,而且看起来很赚钱,如果押了三个六,中了的话就是一赔一百,就是你押一块,就得一百,看起来很划算。但是按照数学概率,出现三个六的概率其实是两百一十六分之一,实际的预期收益还是负的。可是还是有很多人押,在这种情况下,很多人表现为风险偏好。

  还有一个例子,在香港有一种手机卡,是由中国移动入股的电信公司经营,在香港被叫是两毛钱一分钟,主叫是两毛五分钱,这点钱对于一般香港人是很少的,费率也是正常的。因为如果被叫提高到三毛钱,一般人也不会因为要省一点钱,在有可能被叫的时候就主动拨打过去,还是会坐等电话。电信公司不会因为拨打增多而收益,反而会因为提高费率损失顾客。在这种情况下,多数人表现为风险偏好。但是回到内地漫游,被叫一分钟十二块,而主叫只有被叫的一半,六块钱。主叫反而比被叫低。是不是很奇怪呢?实际上并不奇怪,因为一分钟十二块,即使按照香港人的收入水平都会觉得价格高,一旦漫游时觉得有被叫的可能性,肯定会主动主叫拨打过去,这样实际上电信公司取得的收益会反而提高。在这种情况下,多数人又表现为风险厌恶。

  那同一个人既有风险偏好性的表现,又会表现为风险厌恶,究竟风险偏好性是怎么转变的,又是怎么影响房地产需求的呢?

  我们设计一个经济模型,来评估风险偏好性,姑且叫它彩票模型。发行一种彩票,每张两块钱,买了之后,有一千万分之一的概率可以中得500万的大奖,不征收偶得税,这个概率已经高于我们的福利彩票了。如果中了大奖当然有很大收益,但是如果不中,这两块钱就白花了。我们可以认为损失两块。那我们对这个概率进行计算,如果买了这种彩票,很大的概率会损失两块钱,部分的概率可以得到500万,最后的预期收益是-1。就是说,买这种彩票,我们认为按照严格的数学概率,是赔一块钱的。但是还是有很多人会选择买这种彩票,因为损失了也就是两块钱,而收益就非常巨大。在这种情况下,多数人都是风险偏好者。

  同样的,我们再设计一种负彩票,每人都可以去抽一次彩票,每抽到的就奖励两块钱。但是有一千万分之一的概率,抽到负彩票,抽到的人会被罚款500万。这种彩票每个人的预期收益是1块钱,比普通彩票的预期收益高的多。但是不可能会有人愿意去玩这种游戏,因为玩的人不是傻子那肯定就是疯子。

  由此我们不难看出,当可能收益对于某个个体很高是,即使预期收益为负值,多数人也会表现为风险偏好;而可能损失大于特体可能的承受能力时,即使预期收益为正值,无论可能损失的概率多小,多数人都表现为风险厌恶。

  除了可能收益和损失以外,还有什么会影响风险偏好性呢?

  曾经看过一期中央二套的对话,一群地产商在讨论商品房降价谁最该焦虑的问题,赵晓之流恬然在座,大放厥词。实际上我们举个简单的例子,一个地产商,座拥十亿资产,即使严重缩水,只剩五亿,也足以让他舒舒服服过几辈子;而一辈子辛辛苦苦赚了一百万的平民,要拿出九十几万来买一套房子,肯定是辗转反侧,夜不能眠的。每个人对于同等数量的钱财看待的态度是明显不同的,这就很大程度上影响了风险偏好性作用的发挥。

  还是一个很简单的模型,一个人,凭空掉下100块,这时候可以赌一把,赢了就拿150块走,输了就是50块。很多人都会来赌。但是一个在黑煤窑里干了半年,好不容易得了100块路费返乡的人,让他来赌,肯定是不会赌的。虽然两次的数额完全一样,但是对于偏好性的结果却是不同的。

  对于所得来的不同难易程度的财产,其风险偏好性是完全不同的。

  综合以上两点,我们不难看出结果。对于辛辛苦苦攒了一辈子钱的平民来说,房价从一平米5000块上涨百分之十到5500块,一套用来全家居住的100平米的房子就要多耗费50000块,这可能需要全家超过一年的积蓄。即使价格已经很高,在涨势中,如果不马上购买,很可能今年的买房愿望又要落空。在这种时候,多数普通家庭都会趋向于风险厌恶。因为这样一个损失,对于他们来讲是相当重大的。实际上对于一套房子自住的普通家庭,买房以后房价继续上涨,除了些许心理上的快感,对于其收益没有任何影响,他们外在行为表现为追涨,但内在的心态只是出于止损和尽快拥有住房。

  这种情况的造成,也与地方政府监管不力有着重要关系。许多开发商虚炒楼盘,三日一涨,认为地造成风险偏好性的不良导向。在这种巨大的风险压力下,许多自住需求购房者迫于压力,受到不良开发商挟持,被迫参与到房屋购买中。市场被开发商适用虚假造盘的恶劣手法挤压需求,形成了极端恶劣的影响。既为自己攫取了收益,又吸引了大批炒房者进入市场,严重地造成了贫富分化,不但造成经济失衡,还带来了非常严重的社会后果。
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-06 01:43:03
  蝴蝶效应

  前些年最火的问题是次贷危机,看起来像是开始了一场全球经济危机,实际上只是衍生品的操作失败而已。很简单的比方,本来是一个苹果,有人给它打了个包,送到银行,银行贴了个标签,1个苹果;送到证券公司,再贴一个标签(1+2-2)个苹果;转给投行,又贴上一个(1+2-2+2^2-4)个苹果。贴来贴去,连投行的人自己都看不懂了。转到最后,打开的时候,这个苹果在盒子里面烂了。于是这个击鼓传花的体系崩溃了。这个系统的崩溃是迟早的,盒子里的苹果迟早要烂掉。但是这个苹果的腐败,并不影响果园里其它好苹果的生长。金融市场的失败,并不影响实业界的基本面。而中国房地产市场的极端畸形发展,不但在商品房市场上,而且对整个社会造成了极为深远的不可逆影响。是比次级贷更为严重,而没有引起足够重视的严重问题。

  首先就是贫富分化。开发商取得了相当的利润,导致中国富豪榜上竟然出现了排名最前的富豪地产商人超过一半。正好像俄罗斯短短几年间,豪富寡头数量跃居世界前茅一样,这是俄罗斯的耻辱,而不是什么值得称颂的美事。我们有着这样一张变态的富豪榜,是我们国家和政府的奇耻大辱。不知道那些对于房地产拉动的GDP 还在沾沾自喜的地方官员们做何感想。

  那些有钱炒房的人,越炒越多,越炒胆子越大,有如滚雪球一般,最后沦落为专门靠房吃饭,哄抬物价的寄生虫。而在这当中,最受伤害的,就是中国为了发展可能的中流砥柱,我们本来应该大力扶持的中产阶级。一个国家的兴旺发达,不是靠少数的寄生富豪,而是靠一个成熟的,广大的,能创造生产力的中产阶级群体。而现在,这个群体被房地产市场严重的榨干和损害了。正是一个国家被噬空和削弱的表现。

  还有一个严重的问题,是削弱了社会生产力。当年朱镕基政府曾经做了大量的工作,目的就是为了拉动内需。结果发现老百姓还是要攒钱,攒钱为教育,后来为了进一步拉动内需,又搞了教育产业化,结果一直到现在还是深受诟病。现在的情况,就更为严峻了。即使想要拉动内需,也无需可拉了。一般人家,辛辛苦苦几十年的收入,全部要进到房子里面。一辈子攒下的绝大部分收入都要贡献给开发商和炒房客。社会的正常需求受到极大的伤害。长此以往,虽然表面上暂时的GDP上升了,但是对于一个国家的工业体系和国民经济具有不可挽回的深远影响。

  地方政府在土地上吃进了大把的利益,尝到了甜头,在土地上的盘剥更是进一步不遗余力。严重妨害了政府的公信力,弱化了执政能力,恶化了与群众的关系。而在征地拆迁中产生的纷争,则很大程度地动摇了我们赖以支持的统治基础。近些年来的大规模群体性事件,汉源事件,汕尾事件,定州事件,无一不是于政府急功近利,暴力拆迁有关。

  同时,房价的高企,还会降低人们的生活水平,进一步增加社会不稳定性。

  再者,开发商在开发过程中,过渡依赖银行信贷体系。从开发商大规模举债,随着房地产产业的暴利性,炒房客也加入到大规模违规信贷中来。而银行出于获利的需求,在当前房地产暴利的盛宴中,也铤而走险,恣意妄为。当前的形式,与次级贷款危机的前夜,如出一辙。

  当前对于房地产的调控,一方面由于地方政府阳奉阴违,恶意阻挠;一方面中央政府投鼠忌器,深恐危及金融系统稳定;另外又怕影响既得利益集团的利益,举步维艰。正如同讲了多年的公里收费站裁撤,也是个中国特色的奇观,一方面由于所得收入已经分配的棘轮效应,一方面由于人事裁减的巨大阻力,最终势成骑虎,势必难下。

  而当前所恐慌的,只不过是局部的不法利益而已。刚刚又有人用断供绑架银行,企图逼金融体系为炒房背书,动辄以断供相胁。但实际情况是,既然当初早知没有供房能力,又为什么要顶风而上,高价买房呢?这明显不是自住购房需求的做法。既然是自住,又何必关心将来的涨跌呢?应该关心的是预期现金流和供房能力。既然没有供房能力,又逆流而上,明显是企图炒房,想要拉高出货。而银行已经陷进半边身子,出于自身利益的考虑,又不敢采取断然措施。一味姑息纵然。既然我们可以说出对非法煤老板罚得倾家荡产的话,又为什么不能对对社会经济影响更为恶劣的房地产市场采取措施呢?当前持有房子最多的,不是买房居住的中产阶级,而是开发商和炒房客,这不是一个极端的病态和莫大的讽刺么?打掉几个地产商,破产几个炒房客,反而更有利于社会和经济发展的稳定。不果断采取措施,以银行为代表的金融行业势必越陷越深,难以自拔,现在尚可弃卒保车,等到将来满盘皆输,无可救药的时候再下决心,必定悔之晚矣。

  如果我们翘首以待的政府,对此还是无动于衷,那这只蝴蝶带来的风暴已经不远了。闭上眼,已经可以听到,它敲门的声音。
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-06 01:44:43
  @leying118 1楼 2014-05-06 00:19:25
  若你是党中央如何排除法:保金价还是保房价?保房价还是保汇率?保汇率还是保粮食?快给出答案,我要睡了。
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  我是党中央的话,定会保粮食和资源。因为一切GDP都是狗屎。没有了粮食没有了资源,只剩下无用的纸币金子或者房子,也没有任何人能够活过七天。
作者:bandari12345 时间:2014-05-06 02:05:37
  @leying118 1楼 2014-05-06 00:19:25
  若你是党中央如何排除法:保金价还是保房价?保房价还是保汇率?保汇率还是保粮食?快给出答案,我要睡了。
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  @yanfeikexiao 8楼 2014-05-06 01:44:43
  我是党中央的话,定会保粮食和资源。因为一切GDP都是狗屎。没有了粮食没有了资源,只剩下无用的纸币金子或者房子,也没有任何人能够活过七天。
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  D中央什么时候有能力控制国际金价和粮价了?两个人扯的没边了
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-06 03:47:26
  @leying118 1楼 2014-05-06 00:19:25
  若你是党中央如何排除法:保金价还是保房价?保房价还是保汇率?保汇率还是保粮食?快给出答案,我要睡了。
  -----------------------------
  @yanfeikexiao 8楼 2014-05-06 01:44:43
  我是党中央的话,定会保粮食和资源。因为一切GDP都是狗屎。没有了粮食没有了资源,只剩下无用的纸币金子或者房子,也没有任何人能够活过七天。
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  @bandari12345 9楼 2014-05-06 02:05:37
  D中央什么时候有能力控制国际金价和粮价了?两个人扯的没边了
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  没人说要控制国际粮价,我的意思是要保住本国的粮食供给。我指的是粮食和资源本身,无关价格。
作者:klsl2006 时间:2014-05-06 05:54:42
  讲的相当有水平。
  
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-06 09:01:06
  只要没有最终消费者,什么都是泡沫。真正需要房子的人很少有能力买得起几百万的房子,而能买得起N套几百万房子的人哪个不是有N套房子?想找个最终接手的人?呵呵。总之我是有心无力啊。我经常在想,那些房地产的老总们哪个不是富得钱不知如何花?我又何必省吃俭用拿牙缝里省出来的钱去供他们过骄奢淫逸的生活?谁家现在是睡大街上了?我就住着家时的老旧破公房。呵呵,坚决不去买商品房。除非房子的价格降到我觉得说得过去的地步。
  想想现在那些大城市的独生子女们,谁将来手里不是至少得有三四套房子的?还再花钱去买?傻吧?这话我N多年前就说过。其实N多年前已经有些楼盘变成了鬼城空城。结果国家还在继续卖继续盖继续炒。现在鬼城空城越来越多吧?多少资源就这样被浪费了。这些资源再也回不来了。盖了一半的房子扔在那里成了废墟。呵呵。中国的资源就这么被一群垃圾们糟塌了。
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-06 09:20:12
  良田一旦被毁变成了楼房,就再也无法恢复成良田了.这种破坏是不可逆转的啊!希望政府清醒些.中国人真的需要那么多房子么?中国人其实最需要的是改善软环境.社会保障让人有安全感,义务教育提高人口素质,养老医疗让人老有所终,硬件配套让人生活便利,环境保护节约能源让社会可持续发展.一个实行了三十年计划生育的中国,真不知道以后的独生子女将会有多少套房?完全可以将现有旧房不断地进行翻新改造,完全可以不再去开发什么新的房产地块.尤其是在一些鸡不生蛋鸟不拉屎的地方开发一座又一座的新城。2030年以后中国人口将开始缓慢下降阶段.任君盖下千间舍,一身难卧两张床啊!房子,生不带来,死不带去,一堆钢筋混凝土而已,哎可惜这也是我这几年才悟出来的.
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-06 09:40:42
  现在不是有很多土著青年,打着最不起眼的低薪工,开着最豪华的车么?这个现象说明,现在的青年人,不缺房。就算是那些跑到北上广打工的青年人,哪个人老家是没房的?我在网上认识不少的网友,家里拆迁不但分了十几套房。还补了几百万。多少人发了拆迁财?我们这边有一大批老城乡结合部的居民都发了拆迁财。这种现象会一直持续下去吗?稍有头脑的人自己就可以判断。
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-06 18:33:03
  贴子沉的还真快。真心地希望国家不要再这样浪费资源下去了。之前在欧洲看到人家的房子都是百十来年的老房子,很多都是外墙和内饰翻新一下,照样很结实。看看咱们,房子盖了没多久就拆了重新盖。有的盖了没多久干脆塌了。悲哀!!
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-06 20:29:22
  五一假期,一篇《毛大庆:全国房地产将下行搞不懂北京楼市》的文章引发市场热潮,5月5日,万科公司以总裁郁亮名义紧急对外发出信息,否认全面看空内地楼市,并称毛大庆言论是在警示楼市可能存在的风险,以便加以防范。

  不过在二三线城市纷纷爆出降价消息之际,投行也开始发表谨慎言论。

  前段时间一直持看空状态的投行野村称,中国的不动产市场泡沫已经开始破裂。

  其推导的依据是,第一季度中国26个省份的房地产投资都已经变成负数,尤其是黑龙江省和吉林省更是达到了-25%。在野村证券看来,这是一个警示性信号,表明类似的问题也将出现在其他省份。

  野村判断,目前中国住房市场上存在严重的供应过剩问题,同时开发商又面临缺少融资的困境,由于投资下降的缘故,房屋建筑和销售的水平也都在下降,从而导致这一市场正开始进入低迷时期。

  野村同时也推导出这一现象的后果,鉴于房地产市场在中国经济中所占据的重要地位,这一行业的增长减速意味着GDP的增长速度也将放缓。如果中国政府继续实施小规模的刺激性措施,则今年GDP增长速度可能会下降至6%以下;但从另一方面来看,这样一来不动产开发商就不会为中国长期的住房和债务问题带来更大负担。

  除了野村之外,瑞银、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空楼市的行列。

  瑞银与野村相比而言比较乐观,其预计房地产市场将会下滑,但中国“政府仍有办法和意愿缓和房地产市场的滑坡形势”,其为此出台的政策包括提高基础设施建设相关投资和放宽房地产相关政策等。

  亚太区房地产研究主管杜劲松则在最新报告中写到:“与2011年不同,购房者开始对中国楼价的长期走势表现出严重怀疑;加上开发商在大范围内制造过剩供应,这次楼市‘寒冬’的持续时间将超过前年。”

  但是其指,要推出全国性的“救市政策”必须等市场显著恶化。

  而摩根士丹利最新发表的研究报告称,预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。考虑到内房股成本较高等因素,大摩下调了对内地房企毛利率的预期,并削减了对内房股每股资产净值预测幅度约4%,下调目标价约17%。

  在瑞信的眼中,富力地产已经被调降评级,而包括雅居乐、碧桂园和恒大地产也都将面临“实质性的投资风险”
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-08 18:11:15
  中国这些年修建的房子究竟去哪儿了? [ 2014-3-14 6:14:54]



  -----一位老城区的房管员说自己二十年收房租的区域没见到多少人搬走的疑惑!

  汪华斌

  昨天去房管所交房租,碰到了一位认识的房管员;她说她在这片区域收房租已经二十年了,而这二十年正好是我国住房建设突飞猛进的二十年。然而她不明白,为何这二十年她这里的住户没有改变;不仅因为住房没有改变,而且住户也没有改变。虽然也有极少数搬走的估计是改善了住房,但绝大多数人依然还是二十年前的住房。她说她真的不明白,这二十年的中国房子都去哪儿了;难道都是外国人来中国住新房吗?

  是啊!很多老百姓不明白,为何我们社会任何地方的房子都是有人的;而我们这些老区的人更不理解,因为我们周围的人全部是二十多年没有改善住房的人;难道这些年这些新修建的住房都满足了农村的人吗?其实不然,我们见到农村人进城还是住工棚或租房的较多;而真正能在城里买房的农村人并不多。但我们现在全国已经成为了一个大城市,到处都是高楼大厦;而且已经连成一片了。更为重要的是毛泽东时代的工厂林立的现象不见了,因为现在到处唯一见到的全部是新建的住房;很少工厂。正因为如此,这些住房究竟住的谁?为何全国已经成为了一个大住宅区,而老百姓绝大多数人却依然还是在二十多年前自己住的老房子里;难道这些新修建的住房里真的不是中国人住的吗?

  我们知道我们社会第一批商品房,那时的住户还真的不是我们老百姓;因为当时除了极少数发财的老板外,剩下的几乎全部是台资老板或港澳台商人。正因为如此,所以住房改革后的任何单位依然还是要自己建房;因为当时的确连单位负责人也买不起这些商品房。然而随着改革的深入,我们社会的商品房出现了戏剧性变化;它成为了官员的额外财产名称。如我就经常听到某私人老板说为什么项目,最后是送了一套商品房给某官员的街谈巷议。事实上也应该如此,如果不是难道刘志军真的会自己买340多套商品房吗?我只见到有不少官员替子女在国外买房,却还没有见到那个官员为自己的子女在国内买商品房。如我认识的一位小官,她的孩子在美国读书而成为了美国公务员;然而她却在国内有六套住房。原来首先是单位因为她是科级干部而分的一套住房,后来单位自己圈地又修建了干部新房;于是自己出部分钱又分到了一套当时的小产权别墅房。后来单位害怕小产权房影响干部积极性,于是与房地产老板共同开发了一个新区;自然所有的干部又按照等级内部买了一套商品房。后来的几套商品房竟然是往来单位半买半送的产物,所以后来又有三套不同产权定义的住房到自己的名下了。正因为如此,她退休后肯定去美国过后半辈子;而几套产权不明确的住房不好脱手成为了她的苦脑。而我们这些人苦脑的不是住房脱手,而是如何能真正改善自己的住房;因为我现在还住在二十多年前分的房子里,而邻居竟然也没有变化;这就是我们这个住房年年翻番的社会,竟然不知道这些房子去了哪儿?

  据网络上的披露,从1994年起到2011年房地产开发建设房屋的施工面积是2891000.1万平方米;如果按照一百平方一套的话那就是2.89亿套房子,相当于每四个中国人就拥有一套新修建的住房。另外根据中国人口信息网的数据显示,到2008年年底中国大约有3.8亿个家庭;也就是说应该是百分之九十以上的家庭新增了一套住房。更重要的是以上数据仅仅是全国房地产开发企业的数据,并不包括农村及城郊自建的房屋面积;因为如果按照中国农村有2亿家庭计算,相当于城市人口平均每户新增住房一套半。这数据充分说明中国目前的房子是供大于求,但什么大家依然还是买不到或买不起房呢?这也太违背市场规律了吧。这究竟是为什么,恐怕只能用中国特色解释吧。

  再说我们农村吧,也是住房控制的社会;如我在鄂州市老家农村的住房,村干部竟然以我家老人八十多岁没有资格享受宅基地的理由拒绝我回家修缮;结果今年这房子倒塌了。按照鄂州市的政策十八岁以下和六十岁以上没有资格享受住宅权的原则,再加上一户一房的原则;那么鄂州市农村住房应该是减少而不是增加。然而实际鄂州市依然还是从城市到农村住房两极分化,没有住房的永远是没有住房;而有住房的却是每年住房增加。如我就知道我村那位在鄂州市当领导的人,同样是没有农村户口却能开辟粮田修建别墅;而一个个体户老板,除了在城里买了三套住房;同样回乡修建了二套新住房。原来不是鄂州市控制住房,而同样是通过住房来实现两极分化;因为两极分化是中国房子哪儿去了的根源,这也是中国住房永远供不应求的原因。再加上拥有多套住房的永远是我们社会的权贵者,这也是我们社会住房这固定资产难以统计并公开的原因。

  为什么到现在还有这么多的老百姓没有改善住房,这些年修建的住房究竟去了哪儿?我想老百姓心里都有数,你懂的!
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-08 18:11:42
  中国这些年修建的房子究竟去哪儿了?

  一位老城区的房管员说自己二十年收房租的区域没见到多少人搬走的疑惑!

  昨天去房管所交房租,碰到了一位认识的房管员;她说她在这片区域收房租已经二十年了,而这二十年正好是我国住房建设突飞猛进的二十年。然而她不明白,为何这二十年她这里的住户没有改变;不仅因为住房没有改变,而且住户也没有改变。虽然也有极少数搬走的估计是改善了住房,但绝大多数人依然还是二十年前的住房。她说她真的不明白,这二十年的中国房子都去哪儿了;难道都是外国人来中国住新房吗?

  是啊!很多老百姓不明白,为何我们社会任何地方的房子都是有人的;而我们这些老区的人更不理解,因为我们周围的人全部是二十多年没有改善住房的人;难道这些年这些新修建的住房都满足了农村的人吗?其实不然,我们见到农村人进城还是住工棚或租房的较多;而真正能在城里买房的农村人并不多。但我们现在全国已经成为了一个大城市,到处都是高楼大厦;而且已经连成一片了。更为重要的是毛泽东时代的工厂林立的现象不见了,因为现在到处唯一见到的全部是新建的住房;很少工厂。正因为如此,这些住房究竟住的谁?为何全国已经成为了一个大住宅区,而老百姓绝大多数人却依然还是在二十多年前自己住的老房子里;难道这些新修建的住房里真的不是中国人住的吗?

  我们知道我们社会第一批商品房,那时的住户还真的不是我们老百姓;因为当时除了极少数发财的老板外,剩下的几乎全部是台资老板或港澳台商人。正因为如此,所以住房改革后的任何单位依然还是要自己建房;因为当时的确连单位负责人也买不起这些商品房。然而随着改革的深入,我们社会的商品房出现了戏剧性变化;它成为了官员的额外财产名称。如我就经常听到某私人老板说为什么项目,最后是送了一套商品房给某官员的街谈巷议。事实上也应该如此,如果不是难道刘志军真的会自己买340多套商品房吗?我只见到有不少官员替子女在国外买房,却还没有见到那个官员为自己的子女在国内买商品房。如我认识的一位小官,她的孩子在美国读书而成为了美国公务员;然而她却在国内有六套住房。原来首先是单位因为她是科级干部而分的一套住房,后来单位自己圈地又修建了干部新房;于是自己出部分钱又分到了一套当时的小产权别墅房。后来单位害怕小产权房影响干部积极性,于是与房地产老板共同开发了一个新区;自然所有的干部又按照等级内部买了一套商品房。后来的几套商品房竟然是往来单位半买半送的产物,所以后来又有三套不同产权定义的住房到自己的名下了。正因为如此,她退休后肯定去美国过后半辈子;而几套产权不明确的住房不好脱手成为了她的苦脑。而我们这些人苦脑的不是住房脱手,而是如何能真正改善自己的住房;因为我现在还住在二十多年前分的房子里,而邻居竟然也没有变化;这就是我们这个住房年年翻番的社会,竟然不知道这些房子去了哪儿?

  据网络上的披露,从1994年起到2011年房地产开发建设房屋的施工面积是2891000.1万平方米;如果按照一百平方一套的话那就是2.89亿套房子,相当于每四个中国人就拥有一套新修建的住房。另外根据中国人口信息网的数据显示,到2008年年底中国大约有3.8亿个家庭;也就是说应该是百分之九十以上的家庭新增了一套住房。更重要的是以上数据仅仅是全国房地产开发企业的数据,并不包括农村及城郊自建的房屋面积;因为如果按照中国农村有2亿家庭计算,相当于城市人口平均每户新增住房一套半。这数据充分说明中国目前的房子是供大于求,但什么大家依然还是买不到或买不起房呢?这也太违背市场规律了吧。这究竟是为什么,恐怕只能用中国特色解释吧。

  再说我们农村吧,也是住房控制的社会;如我在鄂州市老家农村的住房,村干部竟然以我家老人八十多岁没有资格享受宅基地的理由拒绝我回家修缮;结果今年这房子倒塌了。按照鄂州市的政策十八岁以下和六十岁以上没有资格享受住宅权的原则,再加上一户一房的原则;那么鄂州市农村住房应该是减少而不是增加。然而实际鄂州市依然还是从城市到农村住房两极分化,没有住房的永远是没有住房;而有住房的却是每年住房增加。如我就知道我村那位在鄂州市当领导的人,同样是没有农村户口却能开辟粮田修建别墅;而一个个体户老板,除了在城里买了三套住房;同样回乡修建了二套新住房。原来不是鄂州市控制住房,而同样是通过住房来实现两极分化;因为两极分化是中国房子哪儿去了的根源,这也是中国住房永远供不应求的原因。再加上拥有多套住房的永远是我们社会的权贵者,这也是我们社会住房这固定资产难以统计并公开的原因。

  为什么到现在还有这么多的老百姓没有改善住房,这些年修建的住房究竟去了哪儿?我想老百姓心里都有数,你懂的!
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-08 18:12:12
  中国这些年修建的房子究竟去哪儿了?一位老城区的房管员说自己二十年收房租的区域没见到多少人搬走的疑惑!

  昨天去房管所交房租,碰到了一位认识的房管员;她说她在这片区域收房租已经二十年了,而这二十年正好是我国住房建设突飞猛进的二十年。然而她不明白,为何这二十年她这里的住户没有改变;不仅因为住房没有改变,而且住户也没有改变。虽然也有极少数搬走的估计是改善了住房,但绝大多数人依然还是二十年前的住房。她说她真的不明白,这二十年的中国房子都去哪儿了;难道都是外国人来中国住新房吗?

  是啊!很多老百姓不明白,为何我们社会任何地方的房子都是有人的;而我们这些老区的人更不理解,因为我们周围的人全部是二十多年没有改善住房的人;难道这些年这些新修建的住房都满足了农村的人吗?其实不然,我们见到农村人进城还是住工棚或租房的较多;而真正能在城里买房的农村人并不多。但我们现在全国已经成为了一个大城市,到处都是高楼大厦;而且已经连成一片了。更为重要的是毛泽东时代的工厂林立的现象不见了,因为现在到处唯一见到的全部是新建的住房;很少工厂。正因为如此,这些住房究竟住的谁?为何全国已经成为了一个大住宅区,而老百姓绝大多数人却依然还是在二十多年前自己住的老房子里;难道这些新修建的住房里真的不是中国人住的吗?

  我们知道我们社会第一批商品房,那时的住户还真的不是我们老百姓;因为当时除了极少数发财的老板外,剩下的几乎全部是台资老板或港澳台商人。正因为如此,所以住房改革后的任何单位依然还是要自己建房;因为当时的确连单位负责人也买不起这些商品房。然而随着改革的深入,我们社会的商品房出现了戏剧性变化;它成为了官员的额外财产名称。如我就经常听到某私人老板说为什么项目,最后是送了一套商品房给某官员的街谈巷议。事实上也应该如此,如果不是难道刘志军真的会自己买340多套商品房吗?我只见到有不少官员替子女在国外买房,却还没有见到那个官员为自己的子女在国内买商品房。如我认识的一位小官,她的孩子在美国读书而成为了美国公务员;然而她却在国内有六套住房。原来首先是单位因为她是科级干部而分的一套住房,后来单位自己圈地又修建了干部新房;于是自己出部分钱又分到了一套当时的小产权别墅房。后来单位害怕小产权房影响干部积极性,于是与房地产老板共同开发了一个新区;自然所有的干部又按照等级内部买了一套商品房。后来的几套商品房竟然是往来单位半买半送的产物,所以后来又有三套不同产权定义的住房到自己的名下了。正因为如此,她退休后肯定去美国过后半辈子;而几套产权不明确的住房不好脱手成为了她的苦脑。而我们这些人苦脑的不是住房脱手,而是如何能真正改善自己的住房;因为我现在还住在二十多年前分的房子里,而邻居竟然也没有变化;这就是我们这个住房年年翻番的社会,竟然不知道这些房子去了哪儿?

  据网络上的披露,从1994年起到2011年房地产开发建设房屋的施工面积是2891000.1万平方米;如果按照一百平方一套的话那就是2.89亿套房子,相当于每四个中国人就拥有一套新修建的住房。另外根据中国人口信息网的数据显示,到2008年年底中国大约有3.8亿个家庭;也就是说应该是百分之九十以上的家庭新增了一套住房。更重要的是以上数据仅仅是全国房地产开发企业的数据,并不包括农村及城郊自建的房屋面积;因为如果按照中国农村有2亿家庭计算,相当于城市人口平均每户新增住房一套半。这数据充分说明中国目前的房子是供大于求,但什么大家依然还是买不到或买不起房呢?这也太违背市场规律了吧。这究竟是为什么,恐怕只能用中国特色解释吧。

  再说我们农村吧,也是住房控制的社会;如我在鄂州市老家农村的住房,村干部竟然以我家老人八十多岁没有资格享受宅基地的理由拒绝我回家修缮;结果今年这房子倒塌了。按照鄂州市的政策十八岁以下和六十岁以上没有资格享受住宅权的原则,再加上一户一房的原则;那么鄂州市农村住房应该是减少而不是增加。然而实际鄂州市依然还是从城市到农村住房两极分化,没有住房的永远是没有住房;而有住房的却是每年住房增加。如我就知道我村那位在鄂州市当领导的人,同样是没有农村户口却能开辟粮田修建别墅;而一个个体户老板,除了在城里买了三套住房;同样回乡修建了二套新住房。原来不是鄂州市控制住房,而同样是通过住房来实现两极分化;因为两极分化是中国房子哪儿去了的根源,这也是中国住房永远供不应求的原因。再加上拥有多套住房的永远是我们社会的权贵者,这也是我们社会住房这固定资产难以统计并公开的原因。

  为什么到现在还有这么多的老百姓没有改善住房,这些年修建的住房究竟去了哪儿?我想老百姓心里都有数,你懂的!
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-08 18:14:08
  中国这些年修建的房子究竟去哪儿了?一位老城区的房管员说自己二十年收房租的区域没见到多少人搬走的疑惑
  昨天去房管所交房租,碰到了一位认识的房管员;她说她在这片区域收房租已经二十年了,而这二十年正好是我国住房建设突飞猛进的二十年。然而她不明白,为何这二十年她这里的住户没有改变;不仅因为住房没有改变,而且住户也没有改变。虽然也有极少数搬走的估计是改善了住房,但绝大多数人依然还是二十年前的住房。她说她真的不明白,这二十年的中国房子都去哪儿了;难道都是外国人来中国住新房吗?
  是啊!很多老百姓不明白,为何我们社会任何地方的房子都是有人的;而我们这些老区的人更不理解,因为我们周围的人全部是二十多年没有改善住房的人;难道这些年这些新修建的住房都满足了农村的人吗?其实不然,我们见到农村人进城还是住工棚或租房的较多;而真正能在城里买房的农村人并不多。但我们现在全国已经成为了一个大城市,到处都是高楼大厦;而且已经连成一片了。更为重要的是毛泽东时代的工厂林立的现象不见了,因为现在到处唯一见到的全部是新建的住房;很少工厂。正因为如此,这些住房究竟住的谁?为何全国已经成为了一个大住宅区,而老百姓绝大多数人却依然还是在二十多年前自己住的老房子里;难道这些新修建的住房里真的不是中国人住的吗?
  我们知道我们社会第一批商品房,那时的住户还真的不是我们老百姓;因为当时除了极少数发财的老板外,剩下的几乎全部是台资老板或港澳台商人。正因为如此,所以住房改革后的任何单位依然还是要自己建房;因为当时的确连单位负责人也买不起这些商品房。然而随着改革的深入,我们社会的商品房出现了戏剧性变化;它成为了官员的额外财产名称。如我就经常听到某私人老板说为什么项目,最后是送了一套商品房给某官员的街谈巷议。事实上也应该如此,如果不是难道刘志军真的会自己买340多套商品房吗?我只见到有不少官员替子女在国外买房,却还没有见到那个官员为自己的子女在国内买商品房。如我认识的一位小官,她的孩子在美国读书而成为了美国公务员;然而她却在国内有六套住房。原来首先是单位因为她是科级干部而分的一套住房,后来单位自己圈地又修建了干部新房;于是自己出部分钱又分到了一套当时的小产权别墅房。后来单位害怕小产权房影响干部积极性,于是与房地产老板共同开发了一个新区;自然所有的干部又按照等级内部买了一套商品房。后来的几套商品房竟然是往来单位半买半送的产物,所以后来又有三套不同产权定义的住房到自己的名下了。正因为如此,她退休后肯定去美国过后半辈子;而几套产权不明确的住房不好脱手成为了她的苦脑。而我们这些人苦脑的不是住房脱手,而是如何能真正改善自己的住房;因为我现在还住在二十多年前分的房子里,而邻居竟然也没有变化;这就是我们这个住房年年翻番的社会,竟然不知道这些房子去了哪儿?
  据网络上的披露,从1994年起到2011年房地产开发建设房屋的施工面积是2891000.1万平方米;如果按照一百平方一套的话那就是2.89亿套房子,相当于每四个中国人就拥有一套新修建的住房。另外根据中国人口信息网的数据显示,到2008年年底中国大约有3.8亿个家庭;也就是说应该是百分之九十以上的家庭新增了一套住房。更重要的是以上数据仅仅是全国房地产开发企业的数据,并不包括农村及城郊自建的房屋面积;因为如果按照中国农村有2亿家庭计算,相当于城市人口平均每户新增住房一套半。这数据充分说明中国目前的房子是供大于求,但什么大家依然还是买不到或买不起房呢?这也太违背市场规律了吧。这究竟是为什么,恐怕只能用中国特色解释吧。
  再说我们农村吧,也是住房控制的社会;如我在鄂州市老家农村的住房,村干部竟然以我家老人八十多岁没有资格享受宅基地的理由拒绝我回家修缮;结果今年这房子倒塌了。按照鄂州市的政策十八岁以下和六十岁以上没有资格享受住宅权的原则,再加上一户一房的原则;那么鄂州市农村住房应该是减少而不是增加。然而实际鄂州市依然还是从城市到农村住房两极分化,没有住房的永远是没有住房;而有住房的却是每年住房增加。如我就知道我村那位在鄂州市当领导的人,同样是没有农村户口却能开辟粮田修建别墅;而一个个体户老板,除了在城里买了三套住房;同样回乡修建了二套新住房。原来不是鄂州市控制住房,而同样是通过住房来实现两极分化;因为两极分化是中国房子哪儿去了的根源,这也是中国住房永远供不应求的原因。再加上拥有多套住房的永远是我们社会的权贵者,这也是我们社会住房这固定资产难以统计并公开的原因。
  为什么到现在还有这么多的老百姓没有改善住房,这些年修建的住房究竟去了哪儿?我想老百姓心里都有数,你懂的!
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-08 18:15:34
  晕死,老是显示回复失败。结果发了这么多次。抽风的天涯。
作者:超级龙须面 时间:2014-05-08 18:41:34
  @yanfeikexiao 21楼 2014-05-08 18:15:34
  晕死,老是显示回复失败。结果发了这么多次。抽风的天涯。
  -----------------------------
  楼主的理论推理我都比较认同,不过数据好像不对啊。
  现成的统计局数据,好像不是你写的这些。
  上个图把,楼主对照下。

  
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-08 18:55:58
  @yanfeikexiao 21楼 2014-05-08 18:15:34
  晕死,老是显示回复失败。结果发了这么多次。抽风的天涯。
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  @超级龙须面 22楼 2014-05-08 18:41:34
  楼主的理论推理我都比较认同,不过数据好像不对啊。
  现成的统计局数据,好像不是你写的这些。
  上个图把,楼主对照下。
  
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  谢谢你。很仔细。我是引用另一个论坛里的一篇文章过来的。按你的这个图来算的话,我用计算器加了一下,好象从98年到13年的总施工面积是3292511左右。前文里引用的数字是1994年到2011年的。年份上不是完全一致。总体上差不多的。12,13年这两年的数量尤其多。所以可能就算差也差不太多。如果按这个图表里的数字,那总数就更大了。平均100米一套的话。共建3.29亿套。唉。这些房子都去哪了呢?
作者:超级龙须面 时间:2014-05-08 19:00:16

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  @yanfeikexiao 23楼 2014-05-08 18:55:58
  谢谢你。很仔细。我是引用另一个论坛里的一篇文章过来的。按你的这个图来算的话,我用计算器加了一下,好象从98年到13年的总施工面积是3292511左右。前文里引用的数字是1994年到2011年的。年份上不是完全一致。总体上差不多的。12,13年这两年的数量尤其多。所以可能就算差也差不太多。如果按这个图表里的数字,那总数就更大了。平均100米一套的话。共建3.29亿套。唉。这些房子都去哪了呢?
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  你加错了吧,好象小数点点错了.

  你加的是竣工面积马???
作者:超级龙须面 时间:2014-05-08 19:08:44

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  @yanfeikexiao 23楼 2014-05-08 18:55:58
  谢谢你。很仔细。我是引用另一个论坛里的一篇文章过来的。按你的这个图来算的话,我用计算器加了一下,好象从98年到13年的总施工面积是3292511左右。前文里引用的数字是1994年到2011年的。年份上不是完全一致。总体上差不多的。12,13年这两年的数量尤其多。所以可能就算差也差不太多。如果按这个图表里的数字,那总数就更大了。平均100米一套的话。共建3.29亿套。唉。这些房子都去哪了呢?
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  哥们,你没搞清楚施工面积的概念,施工面积不是新开工面积.不能把每年的数加在一起算的.

  施工面积是当年所有没竣工的面积,包括存量阿.你这么加,那不乱套了.
作者:2012denglu 时间:2014-05-08 19:12:02
  任由房产泡沫不断涨大的结果是国家永久地陷入困局(转载)楼主:@yanfeikexiao 时间:2014-05-05 22:51:00   

  什么是泡沫?

  随着商品房价格的日见其高,关于房地产泡沫的争论就开始了。到如今年复一年,也不知道争论了多少个来回。那这个富豪榜上有一半是地产富豪的年代,中国的房地产市场到底存不存在泡沫呢?

  我们简单地来解释一下什么是泡沫,三百万一辆的跑车不叫泡沫,三万块一瓶的红酒也不叫泡沫,路易十三要是有泡沫那就是青岛啤酒了。可玉米要是买到三十块钱一斤,那就是不折不扣的泡沫了。这么一来,我们就不难看出,一种商品,当拥有一个相对庞大的必需消费群体,而其它商品对它又不具有一个相当程度的替代效应的时候,一旦其价格超过了占其消费群体多数的必需消费者的承受程度的时候,就形成了泡沫。

  好了,那现在我们回过头来,再看中国的商品房市场。自从1988年 》,允许土地批租,试行住房改革,有条件地开放房地产市场,商品房市场才开始作为一个被政策允许存在的市场而出现。我们可以视它为一个转折点,但是这个转折点对大多数人并没有什么影响,也没有什么印象。毕竟只是一个定性的政策准许,而作为一个真正的房地产市场,中国的商品房市场还远没有成型。

  一直到了十年以后的1998年,随着《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》的发布,中国才开始有了正式的,相对完备的房地产市场。受到增策的激励,也是在当时朱镕基政府扩大内需政策的引导下,商品房市场销售暴涨了40%以上。你没有看错,确实是40%,要是放在今天,绝对是不可思议,而且更是严重危害经济形势的情况,但是在特定的时期,是完全正常,而且是必须的。具体原因后面再讲。其后的几年,除了小幅,短期的波动外,房地产投资,商品房销售和房屋价格一路走高,开始了迄今为止持续数十年的高增长。

  +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

  1、如果楼主生活在1971年,当楼主得知小白菜价格2014年要卖到1块多钱一斤的时候,楼主必然会高呼泡沫的,如果那个年代有这个词的话

  原因在于1971年小白菜1分钱一斤


  


  顺便说一下,1971年黄金35美元1盎司,国际原油2美元1桶,汇率是1:2.46,中国普通人工资收入28元一个月

  今天,2014年5月8日,黄金1291美元一盎司,国际原油100多美元一桶,汇率1:6.23,中国普通人工资收入应该在2800元以上一个月


  2、1988年 》,允许土地批租,试行住房改革不假,那么1988年前后房价是多少呢?人均收入是多少呢,房价收入比是多少呢?和现在比起来是高还是低呢?


  


  经查,1988年度北京市社平工资是2000元每年,也就是说一个普通人人一年的工资收入也就够买1平方米房子的

  2012年,北京市房协发布的权威北京房价是新建住宅均价20700元一平米,该年度北京市社平工资是62677元每年,就是说一个普通人人一年的工资收入够买3方米房子啦






  综上

  1、房价虽然飙升,但是人均收入增长的更快

  2、从房价收入比来说,买房越来越容易而不是越难

  3、过去十几年,中国的gdp由2000年的10万亿上涨至2013年的57万亿,上涨了5.7倍

  4、温总的时候,各地出台房价调控目标——房价增长与本地gdp增长相适应,这句话你留意了吗?你搞明白了吗?你记住了吗?

  5、问题是,在过去的十余年里,你的收入是否上涨了5.7倍呢?如果超过了5.7倍,你会觉得买房越来越容易,反之越难,说明你在改革开放30年高速冲刺的马拉松比赛中逐渐掉队,也可能一上来就没跟上

  6、其实掉队并不可怕,因为有3600套保障房收容你,就怕你属于夹心层,那你就要选择是继续拼命奋斗,还是回到户籍所在地,等待政府保障啦

  7、好消息是马拉松的速度在逐渐放缓,所以你如果继续奋斗且方向正确,也许你还能追回来,坏消息是即便放缓,实际增速依然在7%以上,要注意的是这是实际增速,而不是名义增速,其实要关注的是名义增速

  呵呵




楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-08 19:45:56

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  @yanfeikexiao 23楼 2014-05-08 18:55:58
  谢谢你。很仔细。我是引用另一个论坛里的一篇文章过来的。按你的这个图来算的话,我用计算器加了一下,好象从98年到13年的总施工面积是3292511左右。前文里引用的数字是1994年到2011年的。年份上不是完全一致。总体上差不多的。12,13年这两年的数量尤其多。所以可能就算差也差不太多。如果按这个图表里的数字,那总数就更大了。平均100米一套的话。共建3.29亿套。唉。这些房子都去哪了呢?
  -----------------------------
  @超级龙须面 25楼 2014-05-08 19:08:44
  哥们,你没搞清楚施工面积的概念,施工面积不是新开工面积.不能把每年的数加在一起算的.
  施工面积是当年所有没竣工的面积,包括存量阿.你这么加,那不乱套了.
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  哦,对的。你说的有道理。我没看大清楚就这么加上去了。你说的是对的。
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-08 19:49:45
  经查,1988年度北京市社平工资是2000元每年,也就是说一个普通人人一年的工资收入也就够买1平方米房子的

  2012年,北京市房协发布的权威北京房价是新建住宅均价20700元一平米,该年度北京市社平工资是62677元每年,就是说一个普通人人一年的工资收入够买3方米房子啦
  ====================================================================
  你说的这个没有意义。因为1988年不用自己买房。

  按你这么说一年不吃不喝的收入买3平米房子是合理的???
  买100平米的房子要不吃不喝33年??好吧。你说合理就合理。你说房子便宜就便宜吧。
  关注一下国际上的正常房价收入比吧。
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-08 19:54:55
  1、如果楼主生活在1971年,当楼主得知小白菜价格2014年要卖到1块多钱一斤的时候,楼主必然会高呼泡沫的,如果那个年代有这个词的话

  原因在于1971年小白菜1分钱一斤
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  这位2012仁兄没有看全就列出个小白菜的例子。一种商品,当拥有一个相对庞大的必需消费群体,而其它商品对它又不具有一个相当程度的替代效应的时候,一旦其价格超过了占其消费群体多数的必需消费者的承受程度的时候,就形成了泡沫。而你所举的小白菜并未超过大多数消费群体的承受程度。可房子不是小白菜。它的价格早已远远超过大多数消费者的承受程度。这些年盖的房子都去了哪里。相信你比我更明白。
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-08 20:57:38

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  @yanfeikexiao 23楼 2014-05-08 18:55:58
  谢谢你。很仔细。我是引用另一个论坛里的一篇文章过来的。按你的这个图来算的话,我用计算器加了一下,好象从98年到13年的总施工面积是3292511左右。前文里引用的数字是1994年到2011年的。年份上不是完全一致。总体上差不多的。12,13年这两年的数量尤其多。所以可能就算差也差不太多。如果按这个图表里的数字,那总数就更大了。平均100米一套的话。共建3.29亿套。唉。这些房子都去哪了呢?
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  @超级龙须面 25楼 2014-05-08 19:08:44
  哥们,你没搞清楚施工面积的概念,施工面积不是新开工面积.不能把每年的数加在一起算的.
  施工面积是当年所有没竣工的面积,包括存量阿.你这么加,那不乱套了.
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  @yanfeikexiao 27楼 2014-05-08 19:45:56
  哦,对的。你说的有道理。我没看大清楚就这么加上去了。你说的是对的。
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  应该是把施工面积和之前的竣工面积还有全部已销售面积加在一起,这样是合理的。不过这样一加,好象总数就更大了。哈哈。我懒得再去算了。好在不影响最后的结论。我也是看到这篇文章很有道理就直接给转过来,没有去核对这些数据。有点缺乏科学精神哈。
作者:YY912837 时间:2014-05-08 21:58:33
  中国的房地产存不存在泡沫,那是肯定的,但是不同地方又要不同分析,像南宁二手房http://esf.nn.soufun.com/,虽然说不上火爆,但是一直处于一定的供需平衡状态,房价也算是在合理范围,值得一买!
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-08 22:26:01
  从来都不是不想买房,但真心地从来就没买得起过。2000年我就在思考在北京贷款买套房,但银行不肯贷给我款。因为他们说我没有相应的还款能力。当时我是在北京的国家事业单位工作。工资低得一塌糊涂。若干年之后,银行对还款能力查得不是那么严了。是个阿猫阿狗都能弄出贷款来了。但我发现我付不起首付了。又不愿意去借债干这个事情。于是,一部分敢借肯骗的人就率先成了有房的人。到了现在,工资是2000年的5倍了,而房价却是2000年的15倍。呵呵,当然就更买不起了。靠工资吃饭的人是永远买不起商品房的。有个帖子里说得特别好。买不起的需求称不上是需求。什么刚需?我就是刚需。但我这个刚需是骗人的。因为我永远也买不起房。现在要我买一套北京的100平米的房子。我需要不吃不喝100年。连首付带还贷。呵呵,我笑了。我从没有在世界上哪个国家见过这么差的房屋品质但价格却如此之高的房子。

  希望政府继续救市,希望房价继续狂飚,最好涨到100万一平米。那样世界就和平了。我也就安心了。我将永远不会去考虑买商品房的问题。我将永远住着老公房。旧就旧点。差就差点。住到老,住到死。反正到死也买不起,我还想那么多干嘛?

  我绝不用自己一生的血汗钱去为政府和开发商无休止的挥霍买单。
作者:超级龙须面 时间:2014-05-09 08:39:01
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  @yanfeikexiao 30楼 2014-05-08 20:57:38
  应该是把施工面积和之前的竣工面积还有全部已销售面积加在一起,这样是合理的。不过这样一加,好象总数就更大了。哈哈。我懒得再去算了。好在不影响最后的结论。我也是看到这篇文章很有道理就直接给转过来,没有去核对这些数据。有点缺乏科学精神哈。
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  不对吧,施工面积没有什么意义,施工不代表增加供给,因为还有出现烂尾的情况.

  把每年的竣工面积加起来就是一共生产了多少套商品房的数量.

  好象从98年到现在一共生产了不到100亿平,大约1亿套多一些.

  你转载的分析方法是对的,但是计算是错的.
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-09 10:30:38
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  @yanfeikexiao 30楼 2014-05-08 20:57:38
  应该是把施工面积和之前的竣工面积还有全部已销售面积加在一起,这样是合理的。不过这样一加,好象总数就更大了。哈哈。我懒得再去算了。好在不影响最后的结论。我也是看到这篇文章很有道理就直接给转过来,没有去核对这些数据。有点缺乏科学精神哈。
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  @超级龙须面 33楼 2014-05-09 08:39:01
  不对吧,施工面积没有什么意义,施工不代表增加供给,因为还有出现烂尾的情况.
  把每年的竣工面积加起来就是一共生产了多少套商品房的数量.
  好象从98年到现在一共生产了不到100亿平,大约1亿套多一些.
  你转载的分析方法是对的,但是计算是错的.
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  嗯嗯。谢谢你的纠正。谢谢你的科学精神。希望多一些象你这样头脑清醒的人。
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-09 10:31:42
  从某新闻频道看到了这些对某新闻的回复。复制在这里供大家随便看看。
  8小时前
  地产崩盘,你才有出路,
  地产崩盘,我才能买起房,
  地产崩盘,我才能有闲钱拉动内需,
  地产崩盘,我才敢有梦想,
  地产崩盘,我才敢去创业,
  地产崩盘,我才敢活得有尊严,
  地产崩盘,我才相信勤劳能致富
  地产崩盘,我才相信社会是公平的
  地产崩盘,我才相信努力工作能生活好
  地产崩盘,我才相信我这条消息没白发
  地产崩盘,我才相信这世界还是好人多
  地产崩盘,我好,她也好!
  地产崩盘,你好,我好,大家好!
  地产崩盘,大家好,才是真的好!
  爱地产!爱崩盘!
  屌丝们,你们说地产崩盘有什么不好呢?哈哈
  (3338)回复(79)
  头像
  战神9小时前
  我是农民住在农村住平房从不担心房价涨跌。空气新鲜吃的自种的。我吃也香甜睡也安稳平平淡淡一辈子。
  (2032)回复(78)
  头像
  广路10小时前
  是的,地产崩盘将引发国家经济崩盘,第三次世界大战,外星人进攻地球,宇宙毁灭。总之全都完蛋!可是我弱弱的问一句,我是真真的买不起,怎么办?
  (2190)回复(35)
  头像
  ?烈焰雄心?6小时前
  不管怎么跌,大家多不要买,一年后再买,房价可以跌到70%,大家赶快在全中国传开,坚持不要买房子
  (1954)回复(44)
  头像
  千叶真一10小时前
  不崩盘永远买不起,为什么老是让人民牺牲,而那些贪官整天大鱼大肉
  (1376)回复(14)
  头像
  第一千种死法10小时前
  盼星星盼月亮终于盼到这一天了!房地产终于………!
  (1525)回复(6)
作者:超级龙须面 时间:2014-05-09 10:58:49
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  @yanfeikexiao 34楼 2014-05-09 10:30:38
  嗯嗯。谢谢你的纠正。谢谢你的科学精神。希望多一些象你这样头脑清醒的人。
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  别客气.很多数据都是可以找到地.

  另外,算住房是否供大于求,不能简单的按照家庭数算.

  因为我们生活方式正在发生巨大变化,现在的三口之家属于正常现象.但是子女超过20岁,基本都搬出去了,那么虽然计算家庭还是一家,但是住房需求扩大了,一分为二了.

  所以,用人均面积算比较科学,我们有小康的标准人均35平,还有现在的城市人口数,还有房子面积数.这些都能相对比较准确的算出来.

  房子是否过剩,很快就能算出来.
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-09 12:48:45
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  @yanfeikexiao 34楼 2014-05-09 10:30:38
  嗯嗯。谢谢你的纠正。谢谢你的科学精神。希望多一些象你这样头脑清醒的人。
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  @超级龙须面 36楼 2014-05-09 10:58:49
  别客气.很多数据都是可以找到地.
  另外,算住房是否供大于求,不能简单的按照家庭数算.
  因为我们生活方式正在发生巨大变化,现在的三口之家属于正常现象.但是子女超过20岁,基本都搬出去了,那么虽然计算家庭还是一家,但是住房需求扩大了,一分为二了.
  所以,用人均面积算比较科学,我们有小康的标准人均35平,还有现在的城市人口数,还有房子面积数.这些都能相对比较准确的算出来.
  房子是否过剩,很快就能算出来.
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  对的,这个因素也需要考虑。另外还有一种因素。就是本身现在的80,90后还有70年代的一部分人都是独生子女居多。说实话将来家里长辈有多少套房子都是他们的。就拿我自身举例。我自己现在虽然没有小孩,假如我有一个小孩的话。我的房子将来是他的。我妈的房子将来是我的,进而也是他的。我公公婆婆的房子也是他的。另外,我老公的姐姐姐夫没有小孩,他们家有在城中村自家地块上建起的公屋,将来这些也会有一部分是他的。他自己一个人预期到20岁以后,完全不用买房就会拥有四五套住房。虽然短期看貌似还是父母祖辈的,但归根结底还是他们的。更何况现在有哪个家庭是睡在大街上了的?哪家的老家是没有房的?关键问题主要还是在于提高居住质量。而居住质量和很多因素相关。因此就我看来,对旧房进行改造远远胜于不停地大拆大建。天津近期在这方面做得就不错。对不少老房子进行了改造。更换了老旧的水管与不胜负荷的电路。对特别不合理的结构做了一些调整。提高了居民的生活质量,并且走市政的费用,也不用百姓额外负担。
作者:超级龙须面 时间:2014-05-09 12:55:27
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  @yanfeikexiao 37楼 2014-05-09 12:48:45
  对的,这个因素也需要考虑。另外还有一种因素。就是本身现在的80,90后还有70年代的一部分人都是独生子女居多。说实话将来家里长辈有多少套房子都是他们的。就拿我自身举例。我自己现在虽然没有小孩,假如我有一个小孩的话。我的房子将来是他的。我妈的房子将来是我的,进而也是他的。我公公婆婆的房子也是他的。另外,我老公的姐姐姐夫没有小孩,他们家有在城中村自家地块上建起的公屋,将来这些也会有一部分是他的。......
  -----------------------------
  将来长辈留多少套房子是要等长辈死了以后的事了。
  人口数量在不发生战争的情况下,波动是平缓的,尤其现在人寿命大幅度增长的情况下.

  你要是考虑这个就变成预测20-30以后了.

  我们不是在说现在我们的住房是否过剩了吗,对吧?

  现在的城市人口有数,城市住宅面积有,一下就算出来了.

  刚刚我看了个文章,中国城市户均住房现在是1.
  国际惯例当户均达到1.1套的时候,就基本平衡了.因为要考虑换房子,折旧,两地分居等因素.
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-09 13:01:35
  这个是三闲那个贴子里的一些数据,也可以用作参考。

  楼主:三闲G 时间:2014-04-10 17:00:58
  家庭自有住房情况:
  值得关注的是,中国家庭自有住房拥有率为89.68%,远高于世界平均的60%。其中,城市家庭为85.39%。城市家庭拥有两套以上住房的家庭占19.07%。城市家庭第一套住房价值平均为84.10万,成本价格平均19.10万,市价-成本比为4.4,第一套房盈利高达340%;城市家庭第二套住房价值平均为95.67万,成本价格平均为39.33万,市价-成本比为2.43。因此,城市住房收益可观,但拥有一套住房的城市家庭已占69.05%。

楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-09 13:19:10
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  @yanfeikexiao 37楼 2014-05-09 12:48:45
  对的,这个因素也需要考虑。另外还有一种因素。就是本身现在的80,90后还有70年代的一部分人都是独生子女居多。说实话将来家里长辈有多少套房子都是他们的。就拿我自身举例。我自己现在虽然没有小孩,假如我有一个小孩的话。我的房子将来是他的。我妈的房子将来是我的,进而也是他的。我公公婆婆的房子也是他的。另外,我老公的姐姐姐夫没有小孩,他们家有在城中村自家地块上建起的公屋,将来这些也会有一部分是他的。......
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  @超级龙须面 38楼 2014-05-09 12:55:27
  将来长辈留多少套房子是要等长辈死了以后的事了。
  人口数量在不发生战争的情况下,波动是平缓的,尤其现在人寿命大幅度增长的情况下.
  你要是考虑这个就变成预测20-30以后了.
  我们不是在说现在我们的住房是否过剩了吗,对吧?
  现在的城市人口有数,城市住宅面积有,一下就算出来了.
  刚刚我看了个文章,中国城市户均住房现在是1.
  国际惯例当户均达到1.1套的时候,就基本平衡了.因为要考虑换房子,折旧,两......
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  是的。如果按小家庭算。一个人的家也算家的话。可能户均住房不是特别高。也就刚过1吧。
作者:超级龙须面 时间:2014-05-09 13:27:34
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  @yanfeikexiao 40楼 2014-05-09 13:19:10
  是的。如果按小家庭算。一个人的家也算家的话。可能户均住房不是特别高。也就刚过1吧。
  -----------------------------
  应该是按人口普查登记的家庭数算的.
  复制给你吧.

  多人认为中国楼市泡沫大的重要依据是我国住宅已严重过剩,空城鬼城泛滥。其实,国际上有一个衡量住房饱和度的核心指标:户均住房套数。1968年底,日本住房存量为2559万套,同年家庭数为2532万户,户均住房套数首次超过1,2008年户均住房套数达1.17。 中国官方并无精准数据,但根据现有数据及第六次人口普查数据,以成套住宅看(具有独立卫生间和厨房的套房),当前我国城镇户均住房套数正好为1(左右略有误差),与日本1970年前后比较类似。

  这里应该没考虑小家庭那部分.不过还有一部分也没考虑,就是有非成套住宅没算(没有独立厨房和卫生间的棚户区),但那里面实际也还住着人.


楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-09 14:07:14
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  @yanfeikexiao 40楼 2014-05-09 13:19:10
  是的。如果按小家庭算。一个人的家也算家的话。可能户均住房不是特别高。也就刚过1吧。
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  @超级龙须面 41楼 2014-05-09 13:27:34
  应该是按人口普查登记的家庭数算的.
  复制给你吧.
  多人认为中国楼市泡沫大的重要依据是我国住宅已严重过剩,空城鬼城泛滥。其实,国际上有一个衡量住房饱和度的核心指标:户均住房套数。1968年底,日本住房存量为2559万套,同年家庭数为2532万户,户均住房套数首次超过1,2008年户均住房套数达1.17。 中国官方并无精准数据,但根据现有数据及第六次人口普查数据,以成套住宅看(具有独立卫生间和厨房的套房),当前......
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  嗯嗯。好精准
作者:我是marsyong 时间:2014-05-09 14:31:57
  @yanfeikexiao 40楼 2014-05-09 13:19:10
  是的。如果按小家庭算。一个人的家也算家的话。可能户均住房不是特别高。也就刚过1吧。
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  @超级龙须面 41楼 2014-05-09 13:27:34
  应该是按人口普查登记的家庭数算的.
  复制给你吧.
  多人认为中国楼市泡沫大的重要依据是我国住宅已严重过剩,空城鬼城泛滥。其实,国际上有一个衡量住房饱和度的核心指标:户均住房套数。1968年底,日本住房存量为2559万套,同年家庭数为2532万户,户均住房套数首次超过1,2008年户均住房套数达1.17。 中国官方并无精准数据,但根据现有数据及第六次人口普查数据,以成套住宅看(具有独立卫生间和厨房的套房),当前......
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  嗯嗯。好精准
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  考虑平均数毫无意义,因为你们忘记了你们经常所说的“注定有些人一辈子买不起房或只能住的起小房子”的口头禅。
作者:超级龙须面 时间:2014-05-09 14:41:07
  @我是marsyong 43楼 2014-05-09 14:31:57
  考虑平均数毫无意义,因为你们忘记了你们经常所说的“注定有些人一辈子买不起房或只能住的起小房子”的口头禅。
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  是的,收入分配的不公平和保障房缺失才是问题所在.

  有钱人住别墅,住几套房.没钱人一套也没有.

  应该让商品房和别墅更贵,政府收来钱建设保障房保障买不起房的家庭.
作者:我是marsyong 时间:2014-05-09 15:19:35
  作者:@超级龙须面 时间:2014-05-09 14:41:07
  @我是marsyong 43楼 2014-05-09 14:31:57
  考虑平均数毫无意义,因为你们忘记了你们经常所说的“注定有些人一辈子买不起房或只能住的起小房子”的口头禅。
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  是的,收入分配的不公平和保障房缺失才是问题所在.

  有钱人住别墅,住几套房.没钱人一套也没有.

  应该让商品房和别墅更贵,政府收来钱建设保障房保障买不起房的家庭.
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  但是“有钱人”包括“穷人”现在自己屯的不是别墅,豪宅,而是要转卖给“穷人”的普通商品房,所以注定暴跌。
作者:超级龙须面 时间:2014-05-09 15:32:58
  @我是marsyong 45楼 2014-05-09 15:19:35
  但是“有钱人”包括“穷人”现在自己屯的不是别墅,豪宅,而是要转卖给“穷人”的普通商品房,所以注定暴跌。
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  商品房从来就不是卖给"穷人"的.如果真的都卖给穷人了,才真正的会注定暴跌.
  就像美国一样,美国的房价收入比才5左右,但是由于他们把商品房卖给了穷人,才导致次贷危机.
  党的文件早都说过,商品房是给中高收入阶层解决居住问题的商品.保障房才是低价,甚至免费给穷人解决居住问题的民生.

  所以,穷人千万别去超过自己能力接盘商品房,政府正在建设保障房,耐心等等.
  最怕的就是穷人超过自己能力,借首付也去买商品房.
  如果一个人有1000套房子,都是全款或者别人送的,你会着急抛盘吗??只有不具备买房能力的穷人遇到下跌才会终止还贷,或者着急抛房.

  我们一套30%首付,二套60%的首付,三套停贷,请问,有多少穷人能买得了商品房.
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-09 23:33:18
  @我是marsyong 45楼 2014-05-09 15:19:35
  但是“有钱人”包括“穷人”现在自己屯的不是别墅,豪宅,而是要转卖给“穷人”的普通商品房,所以注定暴跌。
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  @超级龙须面 46楼 2014-05-09 15:32:58
  商品房从来就不是卖给"穷人"的.如果真的都卖给穷人了,才真正的会注定暴跌.
  就像美国一样,美国的房价收入比才5左右,但是由于他们把商品房卖给了穷人,才导致次贷危机.
  党的文件早都说过,商品房是给中高收入阶层解决居住问题的商品.保障房才是低价,甚至免费给穷人解决居住问题的民生.
  所以,穷人千万别去超过自己能力接盘商品房,政府正在建设保障房,耐心等等.
  最怕的就是穷人超过自己能力,借首付也去买商品房.......
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  我就是属于那种住着老公房,死也不肯买商品房的穷人。但又达不到政府规定的住保障房的标准。也就是说又享受不到保障房的优惠,又买不起商品房。所以住房环境老也得不到改善。哈哈。不过有地方住就知足了。先这么住着吧。不是还没睡大街么。
作者:超级龙须面 时间:2014-05-10 11:01:22
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  @yanfeikexiao 47楼 2014-05-09 23:33:18
  我就是属于那种住着老公房,死也不肯买商品房的穷人。但又达不到政府规定的住保障房的标准。也就是说又享受不到保障房的优惠,又买不起商品房。所以住房环境老也得不到改善。哈哈。不过有地方住就知足了。先这么住着吧。不是还没睡大街么。
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  量力而行就好。提高收入是关键。

  买套100万的商品房相当于给政府交50万的税,给银行交20万利息。真正跟商品房建设相关的建安成本能有20万就不错了。

  当然,如果政府能把买商品房的人交给他的钱好好用,保障房根本就不需要标准,廉租房谁都可以租住才对。
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-10 11:22:21
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  @yanfeikexiao 47楼 2014-05-09 23:33:18
  我就是属于那种住着老公房,死也不肯买商品房的穷人。但又达不到政府规定的住保障房的标准。也就是说又享受不到保障房的优惠,又买不起商品房。所以住房环境老也得不到改善。哈哈。不过有地方住就知足了。先这么住着吧。不是还没睡大街么。
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  @超级龙须面 48楼 2014-05-10 11:01:22
  量力而行就好。提高收入是关键。
  买套100万的商品房相当于给政府交50万的税,给银行交20万利息。真正跟商品房建设相关的建安成本能有20万就不错了。
  当然,如果政府能把买商品房的人交给他的钱好好用,保障房根本就不需要标准,廉租房谁都可以租住才对。
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  是的。等到哪一天政策能理智到这个程度,我就好好地改善一下我的居住环境。收入能不能提高我说了也不算。就个人而言,只能去多搞一些副业来增加收入。但又觉得其实人真心不必把自己搞那么累。有吃有喝的,何必用命去换钱,等到老了再拿钱来买命的。想想,再有钱的人,也无非就是那么几十年。
作者:超级龙须面 时间:2014-05-10 11:47:24
  回复第49楼(作者:@yanfeikexiao 于 2014-05-10 11:22)
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  @yanfeikexiao ……
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  对的
  
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-10 14:17:56
  没钱还贷还买啥房?房价涨他就有钱还贷了?无非是买空卖空。来回倒腾罢了。现在把自己倒腾进去了。只能说。呵呵

  楼市崩盘的结果只有一个:好
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-10 14:25:33
  楼市崩盘,对中国社会不会造成什么打击。

  信用体系会崩溃?错。因为还不起贷是因为这些借钱的人本身一开始借的时候就存心不良。明知自己还不上贷还想通过空手套白狼的方式又得钱又得房。真正的刚需不会还不起贷。因为他们在贷款之处就算好了这笔钱将来怎么还。买来房子自住的人不会还不起贷。因为他们买了房子总归不会卖掉。而所谓房价跌了就还不起贷的人是些什么样的人?为什么房价跌他们反而还不起贷了?无非是觉得不合算,没钱赚,不想还罢了。这说明这些人本来信用就不怎么样。崩溃了正好暴露这些人的信用度。以后没有银行再贷款给他们。不是说要建立一个信用等级制度么?这些人。弃债而逃的,信用度该是0了吧?看他们以后还怎么炒房。

  房地产商会遭受破产?错。破产的只能是一小部分想投机的,想在大涨中捞一把的。而这些商人,难道不该早点破产吗?早点破产只能让中国社会更加稳定。必要时牺牲小部分人的利益是应该的。

  政府会失去一大块财政收入导致社会不稳定?错。本来政府从房地产身上得到的这些收入也没见到真正用于民生。更况且。土地是国家的。中国的土地跑不到外国去。几十年前政府不卖地,照样治理。人民也照样生活。现在房地产倒了,无非是所谓的狗屎GDP下去一块。对老百姓的实际生活没啥影响。饭该吃还会吃。觉该睡还会睡。
我要评论
作者:回望蹉跎 时间:2014-05-11 12:04:56
  @yanfeikexiao 52楼 2014-05-10 14:25:33
  回复楼主:我们是社会主义国家(若干定语,如初级阶段、具有中国特色等)土地国家所有,是全民的。这个在土地法里是明确的。分析房地产行业有无泡沫应该有中国独特的分析方法,中国不同于西方,当今的中国也不同于历史上的中国。我认为应该把建房和拿地分开来讲。建房成本在全国范围内相差不大,也就是20-30%的差别。也就是说商品房建设因为地域的不同,存在材料人工的差价,大约是2000-3000元每平米。这部分没有什么泡沫。基本上实实在在的。但土地开发权的获得则存在极大差别。反映在房价中是指对应的楼面价格,楼面价=土地总价*容积率/土地面积,容积率是指当地规划部门对该地块提出的规划要求中的一项,容积率=规划建筑面积/土地面积,是硬性规定。刚才说了,土地是政府垄断经营的,而垄断经营则具有定价权,土地费用的高与低,完全看政府的意愿。各地政府在在经济发展指标作为政绩考核的官员管理制度下,几乎是无一例外的希望得到最高的土地溢价。土地溢价=土地销售价格-征地及一次开发费用,其操作流程是:政府按照规划和当地的开发计划,首先对待开发的区域完成征地及一次开放(N通一平),业内叫把生地做熟。拆迁和道路、市政各种管网的建设当然需要资金,但政府并不是按照这些成本来卖地的,是通过从2003年起陆续实施的“土地招拍挂”制度来实现。大城市,发展快的地方,土地稀缺,政府可以卖个好价钱,而欠发达地区,则价格上不去,甚至卖地还要亏钱。这也是目前中国存在大量地方政府债务问题的原因之一。而如果说房地产行业存在泡沫的话,恐怕只有土地溢价这部分了。实际上我们是社会主义国家,在土地供应上仍是计划经济的,房屋建设是市场经济模式。土地招拍挂制度将计划经济和市场经济这两种形式模糊化,貌似自由竞争,把属于全民的土地,通过这项制度,变成自由交易的商品,掩盖了政府的贪婪。中国很大,各地区发展不平衡,如果说泡沫的话,就是看土地溢价的多少,少则没有,多则有,以北京为例,我做过计算,5W每建筑平米的房价,政府的土地溢价收入可达15W每土地平米,那是相当的惊人。如果政府放低城市发展速度,不在追求从土地中赚取溢价,将土地按合理价格投入开发,让市场竞争开发费用,就能有效的控制房价的增长。可见非不能也,实不为也。
  另外,中国房地产市场的快速崩溃对政府和老百姓绝对是灾难。房地产市场带动多个行业发展,解决很多就业问题,房子又是老百姓的命根子,疯涨有人抱怨,狂跌更会出现社会问题。最好的情况是在政府的引导下,逐步理性回归。楼上那个数据有问题,2013年可能是不完全的统计。另外销售面积有重复计算的可能,这里不包括农村人口在宅基地的建设面积,不包括小产权等无法取得合法手续的房屋建设,实在是没什么参考价值。
  多些理性的分析,有助于让老百姓正确选择。
作者:回望蹉跎 时间:2014-05-11 12:13:58
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  @yanfeikexiao 47楼 2014-05-09 23:33:18
  我就是属于那种住着老公房,死也不肯买商品房的穷人。但又达不到政府规定的住保障房的标准。也就是说又享受不到保障房的优惠,又买不起商品房。所以住房环境老也得不到改善。哈哈。不过有地方住就知足了。先这么住着吧。不是还没睡大街么。
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  @超级龙须面 48楼 2014-05-10 11:01:22
  量力而行就好。提高收入是关键。
  买套100万的商品房相当于给政府交50万的税,给银行交20万利息。真正跟商品房建设相关的建安成本能有20万就不错了。
  当然,如果政府能把买商品房的人交给他的钱好好用,保障房根本就不需要标准,廉租房谁都可以租住才对。
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  原则同意面条的意见
作者:回望蹉跎 时间:2014-05-11 12:15:20
  @我是marsyong 45楼 2014-05-09 15:19:35
  但是“有钱人”包括“穷人”现在自己屯的不是别墅,豪宅,而是要转卖给“穷人”的普通商品房,所以注定暴跌。
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  @超级龙须面 46楼 2014-05-09 15:32:58
  商品房从来就不是卖给"穷人"的.如果真的都卖给穷人了,才真正的会注定暴跌.
  就像美国一样,美国的房价收入比才5左右,但是由于他们把商品房卖给了穷人,才导致次贷危机.
  党的文件早都说过,商品房是给中高收入阶层解决居住问题的商品.保障房才是低价,甚至免费给穷人解决居住问题的民生.
  所以,穷人千万别去超过自己能力接盘商品房,政府正在建设保障房,耐心等等.
  最怕的就是穷人超过自己能力,借首付也去买商品房.......
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  你要那么多房子干啥?出租吗?投资?
作者:二波一流 时间:2014-05-11 12:44:20
  房价没有降,只是扯皮。新政上去前说过经济不会硬着陆,言外之意不是软着陆吗。这过程要很长的。
作者:超级龙须面 时间:2014-05-11 15:28:09
  回复第55楼(作者:@回望蹉跎 于 2014-05-11 12:15
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  我?两套小房而已。哪有领导们那么多。

  
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-11 15:41:32
  @回望蹉跎 53楼 2014-05-11 12:04:56
  @yanfeikexiao 52楼 2014-05-10 14:25:33
  回复楼主:我们是社会主义国家(若干定语,如初级阶段、具有中国特色等)土地国家所有,是全民的。这个在土地法里是明确的。分析房地产行业有无泡沫应该有中国独特的分析方法,中国不同于西方,当今的中国也不同于 历史 上的中国。我认为应该把建房和拿地分开来讲。建房成本在全国范围内相差不大,也就是20-30%的差别。也就是说商品房建设因为地域的不同,存在材料人工......
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  一方面,政府通过出售本身属于全民公有的土地来获得变态的财政收入,另一方面也不能否定房地产是个极其暴利的行业。无利不起早。如果不是暴利,也不有那么多中国地产商登上了世界富豪榜了。如果不是暴利,也不会有那么多地产商前赴后继地纷纷投入到这个领域,拼死抢地了。如果不是暴利,也不会导致中国真正需要房的买不起房。
作者:回望蹉跎 时间:2014-05-11 18:02:12
  @回望蹉跎 53楼 2014-05-11 12:04:56
  @yanfeikexiao 52楼 2014-05-10 14:25:33
  回复楼主:我们是社会主义国家(若干定语,如初级阶段、具有中国特色等)土地国家所有,是全民的。这个在土地法里是明确的。分析房地产行业有无泡沫应该有中国独特的分析方法,中国不同于西方,当今的中国也不同于 历史 上的中国。我认为应该把建房和拿地分开来讲。建房成本在全国范围内相差不大,也就是20-30%的差别。也就是说商品房建设因为地域的不同,存在材料人工......
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  @yanfeikexiao 58楼 2014-05-11 15:41:32
  一方面,政府通过出售本身属于全民公有的土地来获得变态的财政收入,另一方面也不能否定房地产是个极其暴利的行业。无利不起早。如果不是暴利,也不有那么多中国地产商登上了世界富豪榜了。如果不是暴利,也不会有那么多地产商前赴后继地纷纷投入到这个领域,拼死抢地了。如果不是暴利,也不会导致中国真正需要房的买不起房。
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  是的,如果GCD还坚持自己党章,共和国还坚持自己的宪法,那么人民利益高于一切,无产阶级专政就要坚持。共同富裕就是目标,剥削阶级就要打倒,贪污腐败就要根除。走着瞧吧。什么时候土地招拍挂变了,什么时候楼面价下来了,房价就自然回归了。
作者:天堂中的闲人 时间:2014-05-11 20:14:36
  @yanfeikexiao 52楼 2014-05-10 14:25:00
  楼市崩盘,对中国社会不会造成什么打击。

  信用体系会崩溃?错。因为还不起贷是因为这些借钱的人本身一开始借的时候就存心不良。明知自己还不上贷还想通过空手套白狼的方式又得钱又得房。真正的刚需不会还不起贷。因为他们在贷款之处就算好了这笔钱将来怎么还。买来房子自住的人不会还不起贷。因为他们买了房子总归不会卖掉。而所谓房价跌了就还不起贷的人是些什么样的人?为什么房价跌他们反而还不起贷了?无非是觉得不合算,没钱赚,不想还罢了。这说明这些人本来信用就不怎么样。崩溃了正好暴露这些人的信用度。以后没有银行再贷款给他们。不是说要建立一个信用等级制度么?这些人。弃债而逃的,信用度该是0了吧?看他们以后还怎么炒房。

  房地产商会遭受破产?错。破产的只能是一小部分想投机的,想在大涨中捞一把的。而这些商人,难道不该早点破产吗?早点破产只能让中国社会更加稳定。必要时牺牲小部分人的利益是应该的。

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  说的好!
  
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-11 20:19:14
  @天堂中的闲人 60楼 2014-05-11 20:14:36
  @yanfeikexiao 52楼 2014-05-10 14:25:00
  楼市崩盘,对中国社会不会造成什么打击。
  信用体系会崩溃?错。因为还不起贷是因为这些借钱的人本身一开始借的时候就存心不良。明知自己还不上贷还想通过空手套白狼的方式又得钱又得房。真正的刚需不会还不起贷。因为他们在贷款之处就算好了这笔钱将来怎么还。买来房子自住的人不会还不起贷。因为他们买了房子总归不会卖掉。而所谓房价跌了就还不起贷的人是些什么样的......
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  谢谢支持!
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-13 19:28:16
  35个城市楼市库存创历史新高 京沪楼市坠入冰点
  宏观经济第一财经日报[微博] 2014-05-13 02:38我要分享 1115
  随着楼市成交进一步走低,无法将库存顺利转化为现金流的开发商们顿觉“压力山大”。除了愈加紧绷的资金链,有可能触发新一轮降价潮的无疑将是陡然增加的库存。

  截至4月底,上海易居房地产研究院监测的35个重点城市新建商品住宅库存总量为2.49亿平方米,环比增长2.6%,同比增长19.5%,库存创下了历史新高。另据机构统计,2013年底,146家上市房企的存货金额历史性地突破2万亿元,而截至今年3月底,这一数字继续攀升至2.13万亿元,同比增幅达到25%。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进对《第一财经(微博)日报》记者表示,库存压力下,越来越多的房企面临资金紧张的风险。在部分地方政府“救市”的同时,一些高库存的房企也将率先采取“以价换量”的营销策略。

  巨量库存压顶

  数据显示,35个重点城市中,有28个城市库存在4月份出现了同比增长。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%;同期,35个重点城市新建商品住宅月度新增供应量为2138万平方米,环比增长10.2%,同比增长2.6%。这是今年以来单月新增供应的最高水平,表明整个市场推盘节奏正逐渐加快。

  然而,开发商的积极推盘并未换来理想的成交量——4月35个重点城市的新房成交量为1503万平方米,环比增长0.1%,同比减少21.4%,未消化的新增供应继续“加码”本就不堪重负的楼市库存。

  分城市看,4月份,一二三线城市的楼市库存均在持续积压。35个城市中,一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为 3032万平方米、1.8亿平方米、3796万平方米,环比增长分别为 4.6%、2.4%、2.4%,同比增长分别为12.4%、19.2%、27.6%。

  截至5月10日,北京新建商品住宅的库存量突破7万套,达到70838套,创下2013年3月至今的新高。截至昨日,上海新建商品住宅的存量为65987套,合计面积1026万平方米,存量同样维持在历史高位。

  4 月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.2,这也意味着市场需要用 15.2个月的时间才能消化完这些库存,而在3月份,该数值为13.9个月。一般情况下,存销比大于12个月,房价就面临较大的下跌压力。值得一提的是,房价最为坚挺的北京和上海,4月份的存销比双双站上12个月大关,分别为12.3和12.2个月。

  京沪成交跌入冰点

  楼市库存“压力山大”背后,是持续不给力的楼市成交。4 月份,上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米,环比减少4.7%,同比减少21%。

  “银四”化为泡影,传统的楼市“红五月”亦开局不利。中原集团研究中心监测的54个城市数据显示,今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米,较去年同期大幅下滑47%,并创下四年新低。

  值得注意的是,具有风向标意义的京沪楼市成交在近期双双坠入冰点。

  据伟业我爱我家市场研究院统计,2014年5月上旬,北京住宅新房网签量为1542套,比4月下旬下跌52.33%,比4月上旬增长24.25%,比去年同期下跌4.28%,成交量为近四年同期的最低位;5月上旬,北京市二手房网签量为1472套,比4月下旬下跌55.20%,比4月上旬下跌34.66%,比去年同期下跌2.77%。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,5月市场成交低迷的势头持续,表明北京楼市趋冷的现阶段,购房者的观望情绪依然十分强烈。“在没有新的利好消息出现之前,预计北京楼市‘量价齐跌’的势头仍将持续。”

  佑威机构执行董事黄志坚对《第一财经日报》记者表示,在前周“地量”成交的基础上,上周上海商品住宅成交量未升反跌,持续“地量”成交,加重了楼市的寒气。更重要的是新增供应乏力,连续两周也是地量供应且均小于成交量,表明开发商的观望情绪也十分严重,原本有利成交的“红五月”或“冷如冬”。

  “我们还在观望,暂时没有降价的打算。”一位上市房企董秘告诉本报记者,近期来售楼处看房的人并不少,但购房者明显犹豫了。

  (第一财经日报)
作者:艳阳高照去炒股 时间:2014-05-13 19:50:20
  国人26岁至30岁买房,中国历年出生人口  数据:
  年份 出生人口数
  1995 16,933,559
  1994 16,470,140
  1993 17,914,756
  1992 18,752,106
  1991 20,082,026
  1990 26,210,044
  1989 25,137,678
  1988 24,576,191
  1987 25,282,644
  1986 23,190,076
  1985 20,429,326
  1984 20,313,426
  几年后还有多少人买房,刚需何在?
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-14 08:19:13
  @艳阳高照去炒股 63楼 2014-05-13 19:50:20
  国人26岁至30岁买房,中国历年出生人口  数据:
  年份 出生人口数
  1995 16,933,559
  1994 16,470,140
  1993 17,914,756
  1992 18,752,106
  1991 20,082,026
  1990 26,210,044
  1989 25,137,678
  1988 24,576,191
  1987 25,282,644
  1986 23,190,076
  1985 20,429,326
  1984 20,313,426
  几年后还有多少人买房,刚需何在?
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  是啊,2030年起人口将开始处于缓慢下降期,而老年人将开始一批批老去,他们还将留下一大批老公房给自己的子女,除非房价下降到足以让人觉得为了改善居住环境值得去买的程度,否则哪个“刚需”不把钱花在刀刃上,而去为地产商和炒房客们的奢侈买单?
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-14 08:23:38
  我认识一个北漂朋友,2000年到的北京,一直到今天也没有买过房,到现在还是在租房,而且越租越往外,之前在四环,现在租到昌平去了,因为那边通了地铁,房租只有500多块一个月,租一间20平米的单人公寓。估计他是打算干到退休就回老家去的。他们老家在山西,老家那边有很多房。居住条件比北京好得多。千万别以为这个人在北京混得不好,他月收入很可观的。但是人家是坚决不肯把钱花在这种不值得的投资上。说白了就是不用辛苦钱为别人的奢侈买单。不管自己是赚还是赔。
  • 负债而行: 举报  2020-10-17 17:41:15  评论

    都租到昌平去了,还收入可观,相对于保洁阿姨?北漂14年还买不起个房子,也只能回老家混了。
我要评论
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-30 17:41:28
  北京时间5月30日凌晨消息,外媒周四文章指出,中国房地产市场降温状况的一个主要问题是,到底哪一方会先认输——而不管是购房者,开发商还是政府先让步,都能够说明很多中国在如何控制这个看起来很像是严重萧条局面的时候所遇到的问题。

  数据供应商克而瑞公司的研究主管David Hong说,“现在是个死局。开发商打赌市场会很快触底——只要政府让步于增长的压力。”

  而数据显示,购房者不太可能放弃抵抗——房价在2014年的前四个月中已经下跌10%,越来越多人采取观望态度,看看能不能拿到更好的价格。

  开发商的态度也是死硬的,宁可让库存堆积也不愿意降低价格。很多开发商能够在一次短期的下跌中幸存,因此也敢于豪赌政府会最终放宽流动性来刺激增长。

  这使得决策制定者们陷入两难。相比以往,他们不愿出面干预的意愿更强烈。但是根据摩根大通的数据,包括交易和建筑在内,房地产市场已经占据了2013年中国国内生产总值12.7%的比例,在经济增长中的占比是15.7%。这个行业任何程度的放缓都可能导致政府承受巨大压力,需要采取措施来维持经济的强劲表现。

  极有讽刺意味的是,房地产市场放缓的一个原因正是政府的反腐败行动。在香港和中国大陆都有物业代理业务的中原集团创始人施永青(Shih Wing-ching)说,“政府官员和关系人曾经占据房地产买家数量的30%,因为害怕吸引到注意力,他们现在都不敢出面购置物业。”

  施永青还补充说,另一个已经消失的市场主力是那些进行短期交易来获利的投资者,他们已经因为市场的放缓而转换了策略。

  此外,除了国内房地产市场之外,投资者们现在还有包括外国物业在内的其他新选择。富裕的中国人可能在大陆已经有多处房产,他们正在开始把钱转移到海外,购买来自中国的房地产开发商在伦敦,加里福利亚以及澳大利亚等地新启动的项目。房地产行业服务供应商仲量联行的数据指出,中国对外的住宅开发项目投资规模在2014年第一季度中同比增长了80%。

  在价格持平的情况下,值得关注的一个数字就是库存。在2012年和2013年的市场蓬勃期积极买入的土地,意味着2014年的时候会有更多的住宅供应出现。穆迪的估算显示,4月底的时候,一线和二线城市的住宅存量相当于14个月的销售量,接近2012年2月时候16个月的高位。这将使得房地产开发商的运营资金面临很大压力。

  施永青指出,库存问题在很多小城市更严重,“交易量的萎缩之后将会是价格的调降,在二线和三线城市里面已经有大量的供应过剩。”

  部分杠杆比例较高的开发商无法持有库存太长时间。大开发商可以将债务进行展期,但是即使是他们也发现,不管是在国内还是海外,获得新的资金都越来越难。由于银行已经不再愿意提供帮助,小开发商不得不以极高利率获得资金。

  穆迪认为,库存高,销售状况不利,融资渠道有限的开发商特别容易在市场放缓的趋势中受伤,再融资的难度也高很多,已经有不少中国的房地产开发商没有足够的现金来偿付短期债务。

  关注海外发展的地产基金承明资本管理公司首席执行官王哲曾经是房地产开发商复地集团的首席财务官,他指出,“一般情况下开发商在市场放缓开始之后的六个月到一年之间会有现金流的问题,所以从9月开始,应该会有大面积的降价。”

  一个大的未知数是,这种降价是否会迫使政府改变现有的立场。房地产不仅仅是经济增长的一个重要驱动力量,也是很多地方政府的最大收入来源:土地销售有时会占据预算资金的60%。放慢的房屋销售意味着开发商没有更多前来购买更多土地,这使得地方政府没有办法得到进行公共投资的资金,而增加公共项目投入是刺激经济增长的一个手段。根据摩根大通的估算,地方政府的土地销售收入在2014年会减少5%到20%。

  中国中央政府正在试图让地方政府摆脱对土地收入的依赖,但是其中的缺口很难被快速弥合。随着库存在2012年的时候达到峰值,政府不得不出面降息,并增加了货币供应。一家国有房地产开发公司的首席执行官说,“过去十年里,每一次都是政府让步。他们越是这样做,一次最终的崩溃也就变得越是不可避免。”
楼主yanfeikexiao 时间:2014-05-30 17:42:48
  中国到底有多少房子?

  艾经纬

  [ 这肯定不是中国大地上房子的全部,还得加上城中村、城市边缘的小产权房,以及农村的住房,更有2009年以来兴建的各类保障房约1373万套。这简直是无法计算了 ]

  人人皆谈房地产,但估计很少有人清楚一个问题,那就是中国大地上到底有多少房子?

  这估计要等不动产登记结束,才能有个大概的数据。之所以说是大概,误差是其次,登记是为了征税,想来不少房产会钻漏洞,当然还有各种违章建筑,以及永不停止的“拆出一个新中国”。

  我们来谈谈知道的吧,而且是群众最关心的住宅类商品房。但这一项数据也是不全面的,年度竣工面积并无细分的住宅类数据,而且是从1995年才开始统计,能用的只有年度的住宅类商品房销售面积。

  中国是在1979年出现商品房概念的,1980年6月《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式实行允许住房商品化政策,但显然在1998年之前,这个政策大多停留在纸上。

  计算开始了,若有数据恐惧症,请直接跳跃。

  先用住宅类商品房竣工面积计算,该项数据从1998年7月才开始统计,到2013年底累计为69.08万亿平方米,显然是误差甚大。

  中国到底有多少房子?

  中国到底有多少房子?

  比较靠谱的可以用住宅类商品房销售面积计算,因为该数据是从1986年开始统计的。

  那么在此之前,中国人的住房面积有多少呢?有个模糊的普查数据,1985年70万人群中的城镇住房抽样普查,全国房屋建筑面积46.76亿平方米,看起来数据不小,可当时城镇三四亿人口一平均就惨了,人均10平方米左右吧。

  好了,我们来看住宅类商品房销售的数据,图1可以看出,在1998年住房商品化之前的12年里,年商品房销售面积维持在1亿平方米以下,在1992年有个1000平方米量级的增加,想来是小平同志“南巡”的风所吹。

  显著的变化发生在1998年,当年住房正式实行货币化,住宅类商品房销售面积首超1亿平方米,并且之后增幅也明显扩大,仅仅4年时间就实现1亿平方米量级的飞跃,在2002年实现2.37亿平方米。

  接下来更快,2年时间再度飞跃1亿平方米量级,2004年实现销售面积3.38亿平方米。更厉害的是2005年~2007年,每年都跨1亿平方米量级,尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下,当年实现销售面积7.01亿平方米。

  暴涨之后往往是暴跌,在2008年金融危机的袭击之下,当年销售面积锐减,仅有5.93亿平方米,比2006年略高。

  不过,在2008年底“四万亿”的刺激之下,2009年住宅类商品房销售出现大幅反弹,直上8.62亿平方米。而2010年~2012年,随着“新国十条”等不断加码的调控,商品房销售基本维持在9.3亿~9.8亿平方米。

  可以想象的是,倘若没有“四万亿”刺激,中国楼市应基本见顶,和国外的房地产周期也不至于脱节太大。

  虽然2010年起加码调控,但加速之后一下子刹住车太难啦,2011年下半年之后调控效应才有所显现。

  而2013年,房价出现报复性的上涨,官方的统计数据是70个大中城市一年之内房价上涨20%左右,可想而知现实中的涨价幅度了。至于商品房销售面积,2013年一举突破10亿平方米大关,达11.57亿平方米。

  如此一来,1986年~2013年全国商品房销售面积共达92.44亿平方米,其中包含1997年~2013年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积3.76亿平方米。

  再加上1985年的抽样普查数据46.76亿平方米,合计139.2亿平方米。此外,在“拆出一个新中国”的轰轰烈烈运动中,1985年之前的房子有多少被拆除了就不得而知了。

  当然这个数据肯定是被低估的,因为《2005年城镇房屋概况统计公报》显示,截至2005年底,全国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米,其中住宅建筑面积107.69亿平方米,占房屋建筑面积的比重为65.46%。

  所以,这肯定不是中国大地上房子的全部,还得加上城中村、城市边缘的小产权房,以及农村的住房,更有2009年以来兴建的各类保障房约1373万套。这简直是无法计算了。

  不过也可以换一个角度,利用城镇和农村人均住宅建筑面积来计算。

  按照2012年底城镇人均32.91平方米、农村人均37.09平方米,2013年底城镇7.3亿人口、农村6.3亿人口粗略计算,中国目前城镇住宅面积240.24亿平方米,农村233.67亿平方米,合计住宅面积473.91亿平方米。

  474亿平方米是什么概念?这相当于中国115万平方公里的平原上4%的面积是住宅。

  好了,我只能算到这一步了,确切的数据恭候不动产登记部门发布吧,但没有个两三年是难以出来的,至于有多少不愿意公布更难说了。总之,你懂的!

  (作者为第一财经(微博)日报财商主编助理)
作者:海角的人123 时间:2014-05-30 17:59:37
  中国到底有多少房子?
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