不动产与金融危机还有多远

楼主:木棉小树 时间:2014-05-28 21:09:00 点击:141086 回复:193
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  货币政策的终极目标是维护货币数量的分配(distribution)均衡,如此一国国民的交易行为才能够持续进行。这就要求中央银行必须维护价格水平的稳定:首先是价格总水平的稳定;其次是不同价格之间的均衡。所谓“价格总水平的稳定”,是指既要避免通货膨胀又要避免通货紧缩,其衡量指标就是各国央行普遍设定的0-3%的CPI变动率控制目标。所谓“不同价格之间的均衡”,是指不同价格之间的同步变动。
  在任何国家,根据交易对象的不同,交易最终只有三种:买卖、租赁和借贷;相应地,交易价格最终也分为三种:商品价格;租金价格和利息价格。在三种交易中,“买卖”交易频率最高,其价格形成机制也最简单,因此商品价格对货币购买力变动最为敏感。租金价格取决于使用者的支付能力,它会跟随商品价格的变动而变动。尽管借贷和买卖同样频繁,但是银行业将“借”与“贷”的存在使得利息价格形成机制最为复杂,它对货币购买力的敏感度最差。因此利息价格的变动不但滞后于商品价格的变动,也滞后于租金价格的变动。在CPI变动率控制目标必须是正值的情况下,购买以不动产为主的固定资产以获得更高的租金收益总是趋利避害的明智选择。用银行贷款购买不动产以获得更高的租金收益甚至是更好的选择。因此,在价格上涨状态下,不动产的繁荣很容易出现。但是不动产交易由于金额巨大,它必须依赖于银行贷款,因此“价格驱动”引发的不动产繁荣必然会给银行业带来巨大风险:
  1. 如果银行增量资金减少,购房者减少,开发商资金链断裂,无法还款。
  2. 如果利率主动提高到CPI变动率之上,或者CPI变动率下降到利率以下,购房者减少,开发商资金链断裂,无法还款。
  3. 如果建成房屋供大于求造成租金价格下跌,购房者减少,开发商资金链断裂,无法还款。
  在任何经济体,如果放任利息价格的滞后和不动的繁荣,上述3个节点的出现都只是时间问题,所以房地产业的繁荣总是无法持续,并给一国银行业带来巨大冲击。要避免上述情况的发生,中央银行必须保证利息价格与商品价格同步上涨,即利率在任何时候都要高于CPI变动率:利息价格与商品价格同步变动,就意味着利息与本金的比率要加上CPI变动率;而之前的利率任何时候都不可能≦0,因此同步变动后的利率水平必然高于CPI变动率。由于贷款利率从属于存款利率,因此这里所说的利率指的是“存款利率”。
  不当利率导致的不动产泡沫不胜枚举。1991-1993年期间美联储将基准利率降至与CPI变动率相当的水平,房地产市场迅速出现“量价齐升”的局面;2001年到2006年初的大部分时间里,美联储基准利率居然低于CPI变动率,房地产市场便出现一波“长期繁荣”,为“次级贷款危机”(subprime lending crisis)的爆发奠定了基础。2001年加拿大央行大幅降息,存款利率长期低于通货膨胀率,于是不动产价格就开始了长期上涨。在瑞士央行跟随欧洲央行降息之后,瑞士房价已经连续数年迭创新高。泰国2003年之后的存款利率几乎始终低于CPI变动率,于是泰国的“房地产繁荣”持续至今。
  香港没有自己的货币制度,港元只能作为“影子美元”跟随美元利率。当利率低于CPI变动率时,香港楼市就出现繁荣;反之,香港楼市则出现萧条。“楼市过山车”上世纪80年代和90年代在香港重复上演了两次,今天的香港楼市正在又一次迈向顶峰。新加坡元也是事实上的“影子美元”,于是2009年至今,新加坡政府出台多轮楼市调控措施,依然无法阻止楼价上涨的脚步。中国、俄罗斯、印度、韩国、中国台湾、沙特等坚持对汇率进行控制的经济体,由于无法确立货币制度,其存款利率长期低于CPI变动率。他们的房地产价格,早已成为与其国民富裕程度不相称的“天价”。
  人民币1994年开始成为“影子美元”,中国央行又长期实行利率管制,而且是双向利率管制,导致存款利率长期低于通货膨胀率。于是和其他“重商主义者”一样,中国出现了长期不动产繁荣。如同发达国家在上世纪70年代到80年代初所走过的弯路一样,长期的利率管制导致“影子银行”大量出现。今天,以“民间借贷”为代表的“传统影子银行”、以“银信(证)通”和“委托贷款”等理财产品为代表的“正规军影子银行”与以“天弘增利宝”为代表“货币基金”三箭齐发,基本上宣告中国银行业已经“全面影子化”。利率管制在相当程度上名存实亡导致银行增量资金开始减少,购买行为下降;房屋供大于求造成租金价格不再上涨甚至下跌已经在二、三线城市出现,并有可能向一线城市蔓延。中国的不动产泡沫面临破灭风险。
  与此同时,上世纪70年代到80年代初发达国家由于利率管制所造成的“金融危机”(其中最为典型的莫过于美国储蓄和贷款协会危机)也很可能会在中国重演,至少官方也这么认为。2012年10月,时任中国银行董事长的肖钢在《中国日报》上发表署名文章指出:银行发行的“资金池”运作的理财产品,由于期限错配,要用“发新偿旧”来满足到期兑付,本质上是“庞氏骗局”。同样在2012年10月,中国央行副行长潘功胜撰文称,由于受统计范围所限,“货币当局已无法全面评估金融体系的整体风险和货币政策调控效果”。2014年3月份以来频频曝光的信托产品违约事件和开发商资金断裂事件很可能只是冰山一角,上世纪90年代的银行业危机大有可能重演。
  中国的城市化率带给房地产业多方的自信多少有些盲目:“中国城市化率”的计算依据是“户口”,而“城市化率”的计算依据是收入来源。换句话说,“中国城市化率”具有鲜明的甚至独一无二的特色,它没有可参照物,类似于宇宙真理。那么,大牌地产商和研究机构的报告如何对比中外的城市化率,从而判定“中国城市化率”偏低呢?再者,每年建成的房屋是否和“中国城市化率”的增长速度相称呢?房地产业创造的“刚性需求”一词,令人很难理解——需求的构成有三个条件:有需要、有确定的购买意愿和购买能力。如果“购买能力”依赖于银行贷款的话,它能够称得上“需求”吗?

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作者:临窗观雪不觉寒 时间:2014-05-28 21:20:38
  经融危机是中国式社会主义道路上必经一段悲摧旅程,危机中也有机会吧,熬过来的活,熬不过去的死~~
作者:两眼空空放金光 时间:2014-05-28 23:43:05
  目前利率是高于cpl啊
  
作者:蔚蓝闲云 时间:2014-05-29 15:07:25
  好文当顶
作者:投不是炒 时间:2014-05-29 17:07:41
  @两眼空空放金光 2014-05-28 23:43:05
  目前利率是高于cpl啊
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  远远低于实际CPI
  
作者:jefferyjiejie 时间:2014-05-29 21:28:09
  好文要顶。
作者:80后其实并不弱小 时间:2014-05-29 21:33:14
  楼主傻多是不会承认事实的,他们的不要脸程度,岂是我等能够理解的
作者:wangbishi 时间:2014-05-30 08:54:43
  @80后其实并不弱小 6楼 2014-05-29 21:33:14
  楼主傻多是不会承认事实的,他们的不要脸程度,岂是我等能够理解的
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  这明明是在看空吧。
作者:壹抹晴天 时间:2014-05-30 11:49:12
  马克
作者:张德猛00 时间:2014-05-30 12:45:56
  迷迷糊糊看懂了一半吧。。感觉这篇文章只做表述不评判,比较客观
作者:czwh 时间:2014-05-30 14:25:01
  路不可能一帆风顺的
作者:纳兰小道 时间:2014-05-30 15:14:57
  按楼主的分析,降息的话会带来又一波短期的增长,就看会不会降了。
我要评论
作者:rabbitrider 时间:2014-05-30 17:53:10
  都是信用惹的祸,
  “中国城市化率”--------- 一个有中国特色的词。
作者:ezhouxingxing 时间:2014-05-30 18:17:22
  @两眼空空放金光 2014-05-28 23:43:05
  目前利率是高于cpl啊
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  @投不是炒 4楼 2014-05-29 17:07:41
  远远低于实际CPI
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  关键是怎么样才算是实际CPI还有实际利率呢?我们是没有所谓市场化基准利率的,CPI数据根据统计结果的来虽然权重设置不同但真实性无需置疑。
作者:泪无盐 时间:2014-05-30 19:57:47
  楼主,请问,边远山区,,,用3000一平米的价格买高层,,会悲剧吗?
  
作者:土星流氓 时间:2014-05-31 00:08:46
  @两眼空空放金光 2014-05-28 23:43:05
  目前利率是高于cpl啊
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  213
  
作者:1321088739 时间:2014-05-31 01:42:07
  顶
  
作者:路人甲乙丙丁4321 时间:2014-05-31 06:40:13
  楼主你是从事什哪个行业,你认为实际cpi是多少,目前存款收益达到多少才可保值?
作者:funian_mp3 时间:2014-05-31 08:59:51
  既然统计都是统计口径的问题,那么楼主的数据也有水分啊。
  既然宇宙真理都不是真理,那么货币政策定义就是真理么?
  既然美国都有泡沫,中国有泡沫有什么奇怪的?
  既然香港房子可以天价,北京房子怎么能不是天价,中国向来有争天下第一的传统的。
  既然金融危机每个发达国家都有,中国肯定要发达,肯定也有。
  既然城市化率和房产关系不大,房价受供需影响应该不差吧。家产没有多少的会妒忌,家产亿万的也会妒忌,马斯洛原理有一定理由的,架不住人的天性。所以建房买房这个事情何时何地都存在的。
  无论多么忧国忧民,中国只要在一个杰出的领导人带领下,突出一点,就能盘活整个。
  社会还是精英的社会。
  俄罗斯当年突出发展重工业都能争霸世界。中国利用不对称发展,创新发展自己,抗衡某些超级大国不再话下。
  最怕的是某些民粹或是某些民运发展舆论为己争利。我们看阿拉伯很可悲,看穆斯林很可悲,看印度很可悲,看印度社会很可悲。他们在看我们也很可悲。
  现在国家棋在中盘,属于绞杀局。


作者:晓月之影 时间:2014-05-31 10:02:02
  兄弟,剪羊毛要看时机,美国那边还没到需要抽回中国楼市钱救命的时候,等它熬不下去就是房价暴跌的时候,美帝要被剪多少毛啊!可怜了中国老百姓还得忍一断时间!
  
作者:felix_1988 时间:2014-05-31 13:46:13
  @funian_mp3 2014-05-31 08:59:51
  既然统计都是统计口径的问题,那么楼主的数据也有水分啊。
  既然宇宙真理都不是真理,那么货币政策定义就是真理么?
  既然美国都有泡沫,中国有泡沫有什么奇怪的?
  既然香港房子可以天价,北京房子怎么能不是
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  有道理,现在日子真的越来越紧了,不过紧点没什么,别过不下去啊,现在一家七口就靠两口子的收入撑着呢…唉
  
楼主木棉小树 时间:2014-05-31 21:51:11
  @路人甲乙丙丁4321 19楼 2014-05-31 06:40:13
  楼主你是从事什哪个行业,你认为实际cpi是多少,目前存款收益达到多少才可保值?
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  CPI统计是个大工程,我个人无法给出数据。存款收益对于存款人自然是越高越好,余额宝我就很喜欢,哈哈。
作者:路人甲乙丙丁4321 时间:2014-06-01 15:11:34
  余额宝肯定无法保值
作者:搞笑的猪仔 时间:2014-06-02 12:40:05
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  http://bbs.tianya.cn/post-665-969060-1.shtml
  iphone6必然使用废弃品回收的部品!!!!!!、http://v.youku.com/v_show/id_XNzIwNDYwMTU2.html
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作者:中己西庚 时间:2014-06-03 00:08:00
  阿肥有再托市20年的实力
  未必有再托市20年的决心
  究竟去向如何
  唯有天意来裁
  谁也说不准


作者:狂插三千下 时间:2014-06-03 17:30:40
  @两眼空空放金光 2楼 2014-05-28 23:43:05
  目前利率是高于cpl啊
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  现在的CPI没有计算房价等等,水分很多
作者:lstnnn 时间:2014-06-03 22:15:53
  哮喘和W2都是眼高手低的货色,能力和自信十分不匹配的人物,演技派的领军人物
  人民会给他们正确的评价的
作者:zoupeng100 时间:2014-06-04 00:58:31
  mark
  
作者:topgene 时间:2014-06-04 11:37:12
  我不认为有纯粹的刚需,如果把那些即没实际能力,又觉得不买房无法生存或生存得不好,进而非要买房的人叫刚需的话,那刚需就是s/b的代名词。
  危机是有量和度的区别,量的变化,只要可控,就不会出现危机。
  实事求是地讲,就现状而言,中央政府已经走在正确的道路上,而且还不太晚!
作者:土地所有面积为钱 时间:2014-06-04 13:41:02
  ——房子面积与土地所有面积的单位价值比需要低于1:10。
  ——房价高,那是因为土地价值太便宜了。奇怪的“相同”的甲、乙两楼的房价差就是土地价值差,当然土地价值包括土地价值差。应该倡导“土地换户籍,户籍换土地”。
  首先,房子面积不值钱,土地所有面积才值钱;其次,房子面积能继承,土地所有面积要继承;再次,房子面积需纳税,土地所有面积应增税;最后,发展结果是每位国民丢失土地所有权,土地面积越来越小。
作者:yh116zh 时间:2014-06-04 16:56:04
  @funian_mp3 19楼 2014-05-31 08:59:51
  既然统计都是统计口径的问题,那么楼主的数据也有水分啊。
  既然宇宙真理都不是真理,那么货币政策定义就是真理么?
  既然美国都有泡沫,中国有泡沫有什么奇怪的?
  既然香港房子可以天价,北京房子怎么能不是天价,中国向来有争天下第一的传统的。
  既然金融危机每个发达国家都有,中国肯定要发达,肯定也有。
  既然城市化率和房产关系不大,房价受供需影响应该不差吧。家产没有多少的会妒忌,家产亿万的也......
  -----------------------------
  这个将就做宇宙真理。
作者:江湖不远客 时间:2014-06-06 14:52:22
  @木棉小树 你的文章风格我好喜欢,嘿嘿,很吸引人小女子都折服了哈··你有QQ群不想和你学习交流下哈,或者你的qq也可以的啦·嘻嘻 俺的qq是2557140961 希望你可以加我哈 谢谢啦 嘿嘿
作者:软件开发ing 时间:2014-06-09 10:33:27
  所有这些理论在TG都是不适用的.

  我们是"特色",

  所以所有的理论分析都无很聊.
作者:春天去哪儿啦1 时间:2014-06-10 10:52:06
  你的文章风格我好喜欢,嘿嘿,很吸引人小女子我的眼球哦··你有QQ群想和你学习交流下啊,或者你的qq也可以的啦·嘻嘻 小女子的qq是43597022希望你可以加我哈 谢谢啦 嘿嘿
作者:念珠2010 时间:2014-06-11 15:44:32
  @木棉小树 楼主好文,赞!
作者:sjj523066 时间:2014-06-12 23:15:02
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作者:wode11 时间:2014-06-14 10:23:51
  中国房地产界的现在问题其实实质很简单,或者说在一定问题上根本不是问题,根本不用害怕它会不会破裂,崩溃。如果搞清楚它的实质,它就很简单。

  我们先看德国和日本,二战结束时,两国面临的问题和情况要大大严重于房地产一个行业的崩溃,他们面临的情况是所有行业的崩溃,而且更痛苦的是很多人死亡和很多的科学家被苏和美拿走,更严重的是还有许多的债务。而这两个国家仅仅用了一二十年就发展至世界强国。六十年代就威壮全球了。而中国现在仅仅一个行业面临崩溃,就好像天塌下来了似得,很多人就惧怕的不得了了。就非常的惧怕房地产的崩溃。 毛泽东曾今说过:如果这样一个代价能够教育人们,教育我党和干部,那这样的教训非常的值得。

  现在的中国好像在很多人的眼里房地产真的能够绑架国家,成为支柱,搞明白了上述实质,其实根本不用担心,像房地产这样的问题,放开了让它崩溃,它也没有什么了不起,相反会彻底的教育人们,教育干部,让他们永远不会在犯类似的错误。对于那些投机炒房的人,国家不可能出面用法律的方式处罚他们,那就用崩溃的方式让他们永远铭记在心。用现实血淋淋的实质痛苦来惩罚他们。事实会让他们永远不会在投机炒房。国家根本就不用干涉现在的房地产行业。


  当年国家49年解放,当时面临的问题要远远大于现在面临的房地产问题,当时国家一穷二白,各行各业当时都是极其崩溃,而中国只用了很短的时间就发展起来了。现在就一个房地产崩溃有什么了不起的,就是崩溃了,现在国家的具体情况也远远好于解放初期所面临的情况。更何况现在的房地产就算崩溃国家也可以步步控制,用国家先进的大数据,超级计算机进行预演,用计算机进行相似模拟,一切皆可在国家掌控之中,其所用规模,大小,影响范围,程度,都可以被预演,一切可以被国家掌握和干预。提前出台预案,把握一切可能。

  所以用大眼光,大视角来看房地产这个问题,一切就变的非常简单。
作者:ezhouxingxing 时间:2014-06-14 10:42:41
  @wangbishi 8楼 2014-05-30 08:54:00
  @80后其实并不弱小 6楼 2014-05-29 21:33:14
  楼主傻多是不会承认事实的,他们的不要脸程度,岂是我等能够理解的
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  这明明是在看空吧。
  —————————————————
  他真是没文化太可怕啊,攻击友军,呵呵
  
作者:maomao_jian 时间:2014-06-17 10:34:07
  现在大规模拆迁依然如火如荼,不少恶性突发事件都与暴力拆迁有关,暴力拆迁的动力就是高房价,高房价低下来,即使低到08年的水平可能就算崩盘,但依然是很多工薪阶层买不起的。但是如果房价不下来,社会矛盾就还会加剧,特警巡逻就只能治标不治本。江山和美人不可兼得。我们要江山,要人心,不要高房价。高房价使开发商和一部分人暴富。但使得大部分存款在银行的居民利益受损,更是加剧了真正的刚需的负担是他们选与长期贫困之中,更坏的是危及国家安全。
  现在反腐,怎么不查查住建部的领导和有关专家?
作者:秦兮兮 时间:2014-06-17 18:00:14
  好文
作者:青岛日租海景别墅 时间:2014-06-18 09:48:24
  @木棉小树:楼主高才,本土豪赏1金聊表敬意,青山不改,绿水长流,助楼主再造高楼神话。【我也要打赏
作者:258517202 时间:2014-06-19 17:07:34
  @lstnnn 28楼 2014-06-03 22:15:53
  哮喘和W2都是眼高手低的货色,能力和自信十分不匹配的人物,演技派的领军人物
  人民会给他们正确的评价的
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  历史
作者:嘿呀S 时间:2014-06-19 17:17:39
  楼主,说的好笼统,现在还是很多人投资房产啊,求解
作者:168sheep 时间:2014-06-20 11:39:33
  @wode11 38楼 2014-06-14 10:23:51
  中国房地产界的现在问题其实实质很简单,或者说在一定问题上根本不是问题,根本不用害怕它会不会破裂,崩溃。如果搞清楚它的实质,它就很简单。
  我们先看德国和日本,二战结束时,两国面临的问题和情况要大大严重于房地产一个行业的崩溃,他们面临的情况是所有行业的崩溃,而且更痛苦的是很多人死亡和很多的科学家被苏和美拿走,更严重的是还有许多的债务。而这两个国家仅仅用了一二十年就发展至世界强国。六十年代就威......
  -----------------------------
  是啊,弄死了几千万,都不算什么。关键时刻再来次运动死几千万又如何?
作者:中国铁建耀中心 时间:2014-06-22 16:36:36
  三线交汇地铁枢纽上建,纯生态五A写字楼商铺,中国铁建巨献,均价3万起,财富热线18910100127
  
作者:湿泥碑 时间:2014-07-02 01:07:01
  @木棉小树 依赖于银行贷款的“购买能力”,叫“庞氏购买力”:)威力超大
作者:lexus爱比例 时间:2014-07-09 00:44:15
  @木棉小树 mark
作者:qedrgg 时间:2014-07-10 12:41:11
  :【新华网:中国玩不起足球,它太过奢侈!】假设在北京,一块住宅用地,容积率为3,楼面地价为2万元/平方米,每平米的成交价格就高达6万元。一个100×60的标准足球场,造成不能盖房子的“损失”将达3.6亿元。即使是一个面积约为800平方米的五人制足球场,“损失”也将近5000万元。
作者:暗影流莹 时间:2014-07-10 15:45:43
  项目搜索,尽在:http://www.ahbc.com.cn/index.aspx?spreadid=E0D47EA0F0D0749E
作者:作子 时间:2014-07-11 23:05:40
  经济危机
  创业十年一朝丧,
  恐惧忐忑加彷徨。
  再续又怕回头浪,
  若弃颜面掉清光。
作者:meoo31 时间:2014-07-14 09:10:41
  其实平民如果没有政治代言团体保护,只能沦为权贵的玩物和奴隶,所以我们需要穷人的党,穷人的代言人,其它假设都是没有用的。
作者:zhuangbanlv 时间:2014-07-14 10:03:41
  准备买房的亲们,请耐心等三年,只要有一少部分人耐心等三年,薛博士就能说服开发商为大家提供设计寿命提高一倍以上、从现在的50年达到100-200年的住房,抗震等级也能提高0.5-1度,更结实更长寿更健康。立贴为证:

  不买短命房,倒逼开发商。
  耐心等三载,寿命翻倍长。
  抗震能力强,结实更健康。
  您要问价钱?略微还有降!

  拯救房地产和建筑业(含勘察)的两篇文章
  http://bbs.yantuchina.com/read.php?tid=281990
  http://www.jiegouok.com/thread-7212-1-1.html

  大家近三年尽量别买房,跟丈母娘解释说:现在的房子设计寿命只有50年,三年后市场上将供应设计寿命100年-200年的住房,更结实抗震而且价格更低,薛博士保证的,相信他。为了地震不死人,为了子孙有房住,为了减少地球的污染和环境负荷,请大家把这条消息传起来。
作者:ggoyea 时间:2014-07-15 11:50:31
  @路人甲乙丙丁4321 19楼 2014-05-31 06:40:13
  楼主你是从事什哪个行业,你认为实际cpi是多少,目前存款收益达到多少才可保值?
  -----------------------------
  @木棉小树 23楼 2014-05-31 21:51:11
  CPI统计是个大工程,我个人无法给出数据。存款收益对于存款人自然是越高越好,余额宝我就很喜欢,哈哈。
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  余额宝本质还是货币基金,这个在银行不倒闭的情况下还是挺合算挺安全的。一旦银行危机爆发倒闭,余额宝就恐怕不会赔偿了。
作者:gzslw5 时间:2014-07-15 11:54:30
  @木棉小树 高房价不是刚需造成的,是投资需求推动超发货币支撑巨大寻租空间滋生的腐败造成的!现在的房地产早已背离了保值增值,是完全的投机必然有泡沫。现在三四五线城市,户口未入城,房子基本都超过2倍当地人口,城镇化不会带来多大住房需求。刚需是不论多贵都得买的自住需求,但现在大量的投资需求也被当做刚需,房价如果不涨,投资需求就会撤离。我发表了《论房价下跌的必然性》欢迎讨论weibo.com/u/5216793532
我要评论
作者:quanliliu 时间:2014-07-18 21:15:00
  这个烂贴怎么还置顶
作者:tonyxu007 时间:2014-07-20 16:27:26



  不知道美国日本或英国有没有户籍、集体户、学区、贷款资质等的概念,如果没有,那为什么纽约、伦敦和东京也有天文数字的房子?中国有,那么,高耸而不是天价的北京上海的房价感到奇怪吗?

  买不起一线去二线、买不起二线去三线,买不起三线去四线,要是四线都买不起,就掐掉五线——网线——放梁上把头放到里面脚蹬掉凳子一切都有了。

  大城市就这么点资源,上海挤地铁就是像在学校里那种轻度动手打架一样,房价要是降点,那车顶还不坐人?

  房价涨不怕、跌不怕,就怕限购和限贷。

  动嘴皮子有个屁用,一旦限贷限购取消,该赤裸裸的受辱的还会受辱。

  -------------------------此文仅针对北京和上海。


作者:郭姓专业房产律师 时间:2014-07-21 13:04:12

  上海专业房产律师,专解决各种房产疑难杂症。
  ★ 郭韧律师—盈科(上海)律师事务所合伙人律师

  教育背景:华东政法大学(法学学士),华东政法大学民商法硕士
  业务专长:房地产、特许经营、公司、企业法律顾问,民商事诉讼、仲裁等法律服务
  执业经历:2012年至北京盈科(上海)律师事务所执业。此前有6年执业经验,12年房产公司经验。曾担任太平洋房屋、住商不动产、瑞阳不动产、胡克地产等相关房产经纪公司和房产代理公司法务及法律顾问。2013年成立房产金融服务中心,办理个人消费贷款、企业经营贷款业务。同年进驻上海市银行及金融机构体系,主要负责金融机构对公调查及诉讼业务、出具法律意见书、担保公司担保追偿诉讼业务等。
  若您有法律服务需要,可以电话、邮件联系我们或者我们登门拜访,届时郭韧律师团队将针对贵司情况提出不同的法律服务方案并带给贵司高效优质、系统专业的法律服务。
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作者:kmshaky 时间:2014-07-25 11:19:09
  @木棉小树
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  你忘记4万亿的事情了!现在银行都缺钱!
作者:xiaofan2004x 时间:2014-07-25 11:30:47
  中国房地产界的现在问题其实实质很简单,或者说在一定问题上根本不是问题,根本不用害怕它会不会破裂,崩溃。如果搞清楚它的实质,它就很简单。
  我们先看德国和日本,二战结束时,两国面临的问题和情况要大大严重于房地产一个行业的崩溃,他们面临的情况是所有行业的崩溃,而且更痛苦的是很多人死亡和很多的科学家被苏和美拿走,更严重的是还有许多的债务。
  而这两个国家仅仅用了一二十年就发展至世界强国。
  六十年代就威壮全球了。
  而中国现在仅仅一个行业面临崩溃,就好像天塌下来了似得,很多人就惧怕的不得了了。
  就非常的惧怕房地产的崩溃。
  毛泽东曾今说过:如果这样一个代价能够教育人们,教育我党和干部,那这样的教训非常的值得。
  现在的中国好像在很多人的眼里房地产真的能够绑架国家,成为支柱,搞明白了上述实质,其实根本不用担心,像房地产这样的问题,放开了让它崩溃,它也没有什么了不起,相反会彻底的教育人们,教育干部,让他们永远不会在犯类似的错误。
  对于那些投机炒房的人,国家不可能出面用法律的方式处罚他们,那就用崩溃的方式让他们永远铭记在心。
  用现实血淋淋的实质痛苦来惩罚他们。
  事实会让他们永远不会在投机炒房。
  国家根本就不用干涉现在的房地产行业。
  当年国家49年解放,当时面临的问题要远远大于现在面临的房地产问题,当时国家一穷二白,各行各业当时都是极其崩溃,而中国只用了很短的时间就发展起来了。
  现在就一个房地产崩溃有什么了不起的,就是崩溃了,现在国家的具体情况也远远好于解放初期所面临的情况。
  更何况现在的房地产就算崩溃国家也可以步步控制,用国家先进的大数据,超级计算机进行预演,用计算机进行相似模拟,一切皆可在国家掌控之中,其所用规模,大小,影响范围,程度,都可以被预演,一切可以被国家掌握和干预。
  提前出台预案,把握一切可能。
  所以用大眼光,大视角来看房地产这个问题,一切就变的非常简单。

  ————
  要是国家高层就是房产利益集团的代言人呢,要是他们的亲戚子女本身就是搞房地产的呢,他们会革自己的命?
  
作者:相知相忘2012 时间:2014-07-30 12:51:21
  @topgene 30楼 2014-06-04 11:37:12
  我不认为有纯粹的刚需,如果把那些即没实际能力,又觉得不买房无法生存或生存得不好,进而非要买房的人叫刚需的话,那刚需就是s/b的代名词。
  危机是有量和度的区别,量的变化,只要可控,就不会出现危机。
  实事求是地讲,就现状而言,中央政府已经走在正确的道路上,而且还不太晚!
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  建议你把前面一句话带到上海老城厢里几家人挤在一个小木楼的老居民面前去说,看看人家怎么回敬你!哈哈
作者:相知相忘2012 时间:2014-07-30 12:54:41

  不知道美国日本或英国有没有户籍、集体户、学区、贷款资质等的概念,如果没有,那为什么纽约、伦敦和东京也有天文数字的房子?中国有,那么,高耸而不是天价的北京上海的房价感到奇怪吗?
  买不起一线去二线、买不起二线去三线,买不起三线去四线,要是四线都买不起,就掐掉五线——网线——放梁上把头放到里面脚蹬掉凳子一切都有了。
  大城市就这么点资源,上海挤地铁就是像在学校里那种轻度动手打架一样,房价要是降点,那车顶还不坐人?
  房价涨不怕、跌不怕,就怕限购和限贷。
  动嘴皮子有个屁用,一旦限贷限购取消,该赤裸裸的受辱的还会受辱。
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  @tonyxu007 60楼 2014-07-20 16:27:26
  此文仅针对北京和上海。
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  “买不起一线去二线、买不起二线去三线,买不起三线去四线,”这话对很多外地农村人来说很好,没那个实力偏要挤破头往大城市挤是有点脑梗,但对那些几辈子都生活在大都市的小胡同里的工人家族来说,就有点难为情了。
作者:明源地产研究院 时间:2014-07-30 17:02:07
  @木棉小树 不错
作者:tonyxu007 时间:2014-08-02 16:04:16

  不知道美国日本或英国有没有户籍、集体户、学区、贷款资质等的概念,如果没有,那为什么纽约、伦敦和东京也有天文数字的房子?中国有,那么,高耸而不是天价的北京上海的房价感到奇怪吗?
  买不起一线去二线、买不起二线去三线,买不起三线去四线,要是四线都买不起,就掐掉五线——网线——放梁上把头放到里面脚蹬掉凳子一切都有了。
  大城市就这么点资源,上海挤地铁就是像在学校里那种轻度动手打架一样,房价要是降点,那车顶还不坐人?
  房价涨不怕、跌不怕,就怕限购和限贷。
  动嘴皮子有个屁用,一旦限贷限购取消,该赤裸裸的受辱的还会受辱。
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  @tonyxu007 60楼 2014-07-20 16:27:26
  此文仅针对北京和上海。
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  @相知相忘2012 63楼 2014-07-30 12:54:41
  “买不起一线去二线、买不起二线去三线,买不起三线去四线,”这话对很多外地农村人来说很好,没那个实力偏要挤破头往大城市挤是有点脑梗,但对那些几辈子都生活在大都市的小胡同里的工人家族来说,就有点难为情了。
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  不用担心,他们拆迁分到的房子给七八个孩子一人一套当婚房都用不完。对于上海和北京的土著,你可以说他们有改善的迫切需求而不是缺房子的问题,说实话,拆迁房是不可能给汤臣品质的。而限购对付的其实就是土著和已扎根有房的这两个改善阶层。
作者:相知相忘2012 时间:2014-08-03 11:18:54

  不知道美国日本或英国有没有户籍、集体户、学区、贷款资质等的概念,如果没有,那为什么纽约、伦敦和东京也有天文数字的房子?中国有,那么,高耸而不是天价的北京上海的房价感到奇怪吗?
  买不起一线去二线、买不起二线去三线,买不起三线去四线,要是四线都买不起,就掐掉五线——网线——放梁上把头放到里面脚蹬掉凳子一切都有了。
  大城市就这么点资源,上海挤地铁就是像在学校里那种轻度动手打架一样,房价要是降点,那车顶还不坐人?
  房价涨不怕、跌不怕,就怕限购和限贷。
  动嘴皮子有个屁用,一旦限贷限购取消,该赤裸裸的受辱的还会受辱。
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  @tonyxu007 60楼 2014-07-20 16:27:26
  此文仅针对北京和上海。
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  @相知相忘2012 63楼 2014-07-30 12:54:41
  “买不起一线去二线、买不起二线去三线,买不起三线去四线,”这话对很多外地农村人来说很好,没那个实力偏要挤破头往大城市挤是有点脑梗,但对那些几辈子都生活在大都市的小胡同里的工人家族来说,就有点难为情了。
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  @tonyxu007 65楼 2014-08-02 16:04:16
  不用担心,他们拆迁分到的房子给七八个孩子一人一套当婚房都用不完。对于上海和北京的土著,你可以说他们有改善的迫切需求而不是缺房子的问题,说实话,拆迁房是不可能给汤臣品质的。而限购对付的其实就是土著和已扎根有房的这两个改善阶层。
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  O(∩_∩)O~,碰上拆迁了就成了暴发户了倒是事实,见过一家分了大小十几套的.....
作者:至天堂的路 时间:2014-08-07 13:30:49
  @wode11 38楼 2014-06-14 10:23:51
  2点:1、TG与二战后的德国和日本不可比,二战后的德国和日本得到了美国的援助
  2、TG最大的房地产商恐怕不是万科、保利之流,而是……你懂的
作者:ZDanZoe 时间:2014-08-07 17:38:29
  贷款!http://blog.sina.com.cn/u/1850079693
作者:随便写写呗 时间:2014-08-09 14:37:36

  不知道美国日本或英国有没有户籍、集体户、学区、贷款资质等的概念,如果没有,那为什么纽约、伦敦和东京也有天文数字的房子?中国有,那么,高耸而不是天价的北京上海的房价感到奇怪吗?
  买不起一线去二线、买不起二线去三线,买不起三线去四线,要是四线都买不起,就掐掉五线——网线——放梁上把头放到里面脚蹬掉凳子一切都有了。
  大城市就这么点资源,上海挤地铁就是像在学校里那种轻度动手打架一样,房价要是降点,那车顶还不坐人?
  房价涨不怕、跌不怕,就怕限购和限贷。
  动嘴皮子有个屁用,一旦限贷限购取消,该赤裸裸的受辱的还会受辱。
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  @tonyxu007 60楼 2014-07-20 16:27:26
  此文仅针对北京和上海。
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  @相知相忘2012 63楼 2014-07-30 12:54:41
  “买不起一线去二线、买不起二线去三线,买不起三线去四线,”这话对很多外地农村人来说很好,没那个实力偏要挤破头往大城市挤是有点脑梗,但对那些几辈子都生活在大都市的小胡同里的工人家族来说,就有点难为情了。
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  @tonyxu007 65楼 2014-08-02 16:04:16
  不用担心,他们拆迁分到的房子给七八个孩子一人一套当婚房都用不完。对于上海和北京的土著,你可以说他们有改善的迫切需求而不是缺房子的问题,说实话,拆迁房是不可能给汤臣品质的。而限购对付的其实就是土著和已扎根有房的这两个改善阶层。
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  @相知相忘2012 66楼 2014-08-03 11:18:54
  O(∩_∩)O~,碰上拆迁了就成了暴发户了倒是事实,见过一家分了大小十几套的.....
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  他们马上就要成纳税大户了,呵呵
作者:b柏拉图的永恒 时间:2014-08-10 09:50:16
  辛苦了
作者:南山高尔夫 时间:2014-08-10 09:53:11
  看傻逼。
作者:tonyxu007 时间:2014-08-11 17:07:38

  不知道美国日本或英国有没有户籍、集体户、学区、贷款资质等的概念,如果没有,那为什么纽约、伦敦和东京也有天文数字的房子?中国有,那么,高耸而不是天价的北京上海的房价感到奇怪吗?
  买不起一线去二线、买不起二线去三线,买不起三线去四线,要是四线都买不起,就掐掉五线——网线——放梁上把头放到里面脚蹬掉凳子一切都有了。
  大城市就这么点资源,上海挤地铁就是像在学校里那种轻度动手打架一样,房价要是降点,那车顶还不坐人?
  房价涨不怕、跌不怕,就怕限购和限贷。
  动嘴皮子有个屁用,一旦限贷限购取消,该赤裸裸的受辱的还会受辱。
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  @tonyxu007 60楼 2014-07-20 16:27:26
  此文仅针对北京和上海。
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  @相知相忘2012 63楼 2014-07-30 12:54:41
  “买不起一线去二线、买不起二线去三线,买不起三线去四线,”这话对很多外地农村人来说很好,没那个实力偏要挤破头往大城市挤是有点脑梗,但对那些几辈子都生活在大都市的小胡同里的工人家族来说,就有点难为情了。
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  @tonyxu007 65楼 2014-08-02 16:04:16
  不用担心,他们拆迁分到的房子给七八个孩子一人一套当婚房都用不完。对于上海和北京的土著,你可以说他们有改善的迫切需求而不是缺房子的问题,说实话,拆迁房是不可能给汤臣品质的。而限购对付的其实就是土著和已扎根有房的这两个改善阶层。
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  @相知相忘2012 66楼 2014-08-03 11:18:54
  O(∩_∩)O~,碰上拆迁了就成了暴发户了倒是事实,见过一家分了大小十几套的.....
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  @随便写写呗 69楼 2014-08-09 14:37:36
  他们马上就要成纳税大户了,呵呵
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  几个亿没有贷款的固定资产,我也希望成为纳税大户啊。
作者:sxlf225588sxlf 时间:2014-08-12 07:57:17
  一、每次拆迁都使得一线城市的住房和住房用地缩水50%,三次拆迁后8套剩下1套
  .
  都是“隐性亏资产”。实际价值500万元的一手房,2014年炒高到总市值1000万元,其中有700万元的税费。每年养房成本12%(通货膨胀损失、折旧、税费),一旦0上涨,就是每年亏钱12%,如果下跌,每年就会贬值20%。如果负债率50%,就是每年贬值40%。
  近几年买入的100平米的新房,到房龄35年拆迁时就近补偿难以超过50平米的新房(50%)。主要原因:
  因为大多是一二十层的高楼,因为今后人少房多,因为那时的住房已经是消费品,因为打桩过的地基难以盖高,所以那时拆1盖1以下将是普遍现象。
  因为拆迁就像将你拥有的1瓶茅台酒让4个人分享(房东、政俯、拆迁公司、开发商),你喝到的难以超过0.5瓶。
  于是,今后的拆迁使得100平米的住房面积呈现100平米……50平米……25平米……(第三次拆迁剩下)12.5平米……越来越少的状态。
  拆迁使得100平米的住房的占地面积呈现30平米……15平米……7.5平米……(第三次拆迁剩下)3.75平米……越来越少的状态。
  一线城市一等地段的住房,楼层更高,占有的土地更少,清除建筑垃圾的费用更高,所以今后拆迁补偿难以更高。第一次拆迁,拿到50%的现金只能买入三等地段的房子,或安置到三等地段去了。第二次拆迁,拿到25%的现金只能买入四等地段的房子,或安置到四等地段去了。所以无法例外。
  就像乌鸦的水瓶,目前摆在三等地段,35年后摆在四等地段,70年后摆在五等地段。
  .
  .
  二、中国住房用地的价值只是美国的10%以下
  .
  2011年12月份,美国新房销售中间价为21.03万美元。美国住房室内使用面积中位数为177平方米,建筑面积超过250平米。一线城市三等地段取值27万美元 × 当时的汇率6.28 = 170万人民币元 / 建筑面积250平米 × 装修带家具的差价系数0.9 = 按照中国的计算方法,美国一线城市三等地段的房价才每平米0.6120万人民币元。其占地可以达到200平米,在70年后仍然是200平米。
  在中国一线城市三等地段,200万人民币元买入的住房,占地少于30平米。拆迁的时候,值钱的只剩下土地。30平米 × 50% × 50% = 在70年后住房用地只剩下7.5平米。7.5平米 / 200平米 = 住房用地的价值只是美国的10%以下。
  按照中国的计算方法,美国一线城市三等地段的房价才每平米0.6120万人民币元 × 根据土地价值取值30% = 从理论上说,以美国房价为参照系,中国一线城市的三等地段的每平米住房的未来价值不超过0.2万人民币元。怎么说都不会超过人民币1万元,除非中国再次闭关锁国。
  上帝令疯狂。牛市你敢于呈现 ……2万元……3万元……4万元……不断上涨的态势,但是疾风知“兰”草(君子兰的教训),路遥知“驼”力(稻草增多会压死骆驼),今后熊市出现“飞流直下三千尺”的状况,就知道价值规律帝“令其亡”的厉害了。
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作者:michael_tyst 时间:2014-08-12 16:27:34
  顶起来
作者:志宇2012 时间:2014-08-14 19:56:03
  @木棉小树 一直在等崩溃,可等啊等啊就等不到
作者:lsyoin2009 时间:2014-08-15 23:11:55
  直在等崩溃,可等啊等啊就等不到
作者:铸管 时间:2014-08-18 22:56:18
  股市如果持续上涨,那是新有资金进去,这钱哪来的,自己想
作者:极美设计机构 时间:2014-08-22 10:27:05
  等危机哦
作者:鼾牛冲动 时间:2014-08-22 11:09:58
  没见到股市有什么起色。一直徘徊不前。
  
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