任志强六问六答:为什么是房地产?(转载)

楼主:不炒不热闹 时间:2014-05-29 18:34:00 点击:4862 回复:46
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  为什么是房地产?
  昨日晚间,华远地产董事长任志强发布文章《为什么是地产?》,文章对经常被问及的六大问题分别给出了解答。其中提到,政府在高价房中牟取了暴力,却把仇恨导向了开发商。尽管房地产只是夜壶,但政府仍需要这个夜壶。房地产还不是过剩产能,并不是真正的泡沫破裂。

  以下为全文:

  一问:富豪排行榜为什么那么多房地产?

  1,中国和垄断资源相关并对市场拍卖的只有土地!(也曾有过煤炭)看看在美国,英国,日本,韩国,俄罗斯等国的首富中为什么没有开发商?因为当金融,资本,石油,矿产,电讯,平面媒体,电视,网络媒体,军工等行业都充分对市场开放时,房地产就不再被关注和唯一了。

  2,中国正处于城镇化的高峰期,且原有的住房条件严重滞后于经济增长和消费需求。所有国家在城镇化同步发展的阶段,房地产也都如此高增长。只是当城镇化率远超过75%之后,市场已从一手生产为主变为了二手交易为主和持有物业为主。如美国约八百多万套的交易中,新房最高一百多万套。目前只有六十万套。而中国近两年,年均新房约一千万套,保障约二百多万套。一手交易远大于二手交易。只有少数城镇化率较高的城市,二手略大于一手数量。

  3,单位值和总数量大,价值高,产销集中度高是其他行业非垄断行业无法相比的。如一个单位少则五、六十米,大则数百米,而非以一米,二米为单位交易。一个项目少则数万米,多则数百万米于一地。总量超过十多亿平米。总值超过八万多亿元。也是其他非垄断商品无法相比的。即使单值利润率不高,总额也巨大。只是无法与垄断行业相比。

  二问:为什么许多非地产为主的行业也都进入房地产?

  1,其实,凡是有垄断优势和能成规模发展的行业并非都进入房地产业。(个别是为解决自身问题,而非为市场)没有其他优势和没有其他投资渠道的才进入房地产。这是一种市场逐步开放的结果。九八年的住房制度改革是开放的契机。城镇化的需求则是吸引力。

  2,房地产的项目规模化效率则有助于企业规模的快速提升。一个不用依赖于科技创新,就能靠外包服务打开市场的初期阶段,还没有到拼产品技术的白热化竞争,打开了许多企业进入的大门。尤其是划拨土地的阶段,可以用同样的资本,更快的扩大规模。

  3,房地产有更高的杠杆率。开发企业可以用土地和在建工程获得银行的信贷,预售之后又能靠预收款和个贷扩大杠杆率。而其他无资产、实物做抵押的行业,就很难将杠杆率放大。4,非银行信贷的其他融资还可以用股权入股,股权抵押等多种方式再加大杠杆率。尽管在先全额一次性支付全部土地款之后,这种杠杆率已经被大大压缩了。尤其是政府监管预售款,银行延迟个贷发放更严重的影响到杠杆率和现金流。但与其他行业相比,负债率还是很高的。

  5,工程款按进度结算可以将部分资金压力转移到生产单位,如大量备料款,设备款等。有信誉的企业的支付担保也成为一种短期、小额融资手段。这些都成为进入这个行业的“理由”。但当市场逐步充分竞争之后,专业与非专业的企业之间的差距就充分显现了。

  三问:为什么每次调控枪口都对准房地产?

  1,投资是影响经济增长的重要部分,尤其是计划经济的时代。没有开放市场时,大多建房都列为基本建设科目。因此自建国以来都是用限制建房投资来调控经济的。在“先生产,后生活”的时代更是如此。一九八八年的楼堂馆所停缓建是建国以来的第七次大的调控。当经济高热,通涨上升时,从压缩投资入手是最有效的。一九九三年的调控也是如此,也因此有了连续几年的经济下滑。

  2,同样在经济下行时,启动投资也是最有效的拉动。九七年亚洲金融危机之后,中国要拉动经济增长,但这时已经是半市场化,而非政府行为的基本建设方式为主建房了。于是有了住房制度的改革,让住房完全市场化,取消福利住房分配。房地产成了突围的敢死队。

  3,零三年为防止投资过热再次将板子打在了房地产的头上。这次的错误在于只看到了房地产市场投资的高增长,却没看到基本建设中住房建设的投资快速下降的市场化替代关系。还好一场全球化的传染病,平息了这次调控。

  4,土地招拍挂和分税制,让土地财政成为地方政府的救命草,也让中央与地方之间出现了政策分岐。地方政府的招商引资和地价上升,再一次让房地产成为调控的靶子。却不知土地的垄断与供应下降是根源。再一次把板子打错了地方。

  5,零七年初中央第一次提出了正确的增加供给的主张,但饥饿的市场在土地供给增加时出现了大量的天价地和投资增长。于是年底又来了“两防”的政策。直到寒八年的经济低谷。6,对付低谷仍要靠投资拉动,于是有了四万亿。但十大产业振兴除了扩大过剩产能之外,几乎没用。(高铁应除外)尤其是不可能让老百姓拿出手里的钱。最终还要靠房地产拉动,才能增加民间的消费。并让市场上了个台阶。尽管后来有了限购、限贷但二零一一年,房地产消费总额第一次超过了食品。

  7,历史上多次的调控都是从投资入手的。尤其是在投资占GDP的大头,出口对GDP负贡献时,更是如此。政府提供公共服务的投资不能动,就只能动房地产了。因此有了冯仑的“房地产是个夜壶”的形象比喻。政府的手就总是一会提夜壶,一会扔夜壶的不停的乱摸。甚至不惜违法违规的摸进内衣里不该摸的地方!

  8,市场本是靠价格释放供求关系的信号,这才能发挥看不见的手的作用。而以价格为目标的调控,就是要斩断市场看不见的手。以限制需求为手段人为调节供求关系,更是破坏市场机制。还谈什么市场化?房地产只是政府平衡经济增减的工具,因为,这是上下游带动产业最多的行业,且在投资,信贷,就业,税收,土地收入上都对政府,社会,财政,GDP影响最大最直接的产业。也直接制约到中国城镇化增长进程。

  四问:为什么房地产是支柱产业。

  1,非市场化福利分房时代,房地产不是支柱。但住房商品化之后成为支柱。因此18号文件肯定了其的支柱地位。有人说房地产挷架了中国经济,却不知道世界各国都如此。为什么评价各国经济先看股市与房市?尤其是以房产税为地方财政收入为主要来源的国家更是如此。

  2,是不是支柱可以看增加值占GDP的比重,看投资的总量,看销售的总量,看税收的总量,看土地收入的总量,看上下游的拉动,请问除房地产之外有哪个非垄断单一产业可以与之相比?

  3,再看哪个产业能集中这么大量的民间资本?哪个商品能吸纳民众这么多的购买力?哪个商品能提前锁定消费者未来的收入流?哪个商品能用银行信贷抵消通胀和货币贬值?这也是房子能成为最佳投资品的原因。何况还有增值的收益!当然是经济与社会发展的支柱了。而且是一根支撑中国经济增长不可缺少的支柱。也有人称是不能倒的支柱。

  五问:为什么是投资的对象?

  1,城镇化导致需求的上升阶段,土地资源的稀缺和垄断,必然让房屋价值上升。

  2,政府不断改善房屋外面的环境和公共服务,也必然增加房屋的附加值。

  3,当资本市场不提供民众可以用少量投资参与房地产市场发展的红利的开放式基金时,民众只好将房子做为直接投资品。

  4,早期个贷的利率与杠杆作用在帮助首次购买刚需解决住房时也在帮助投资者。

  5,货币政策与通胀让住房的价值额外提升了,也成为最具抗通胀的投资。

  6,股市的不正常让投资者大跌眼镜,又无其他渠道,只有投资房子一条独木桥了。

  7,任何投资大约都要有技术支撑,而住房不用。

  8,许多投资会占用时间与精力,住房不用,放的时间越长反而获利更多。还有使用功能和租赁收入。当然还有许多各种各样的理由和投资技巧。

  六问:如今各种评说又集中在房地产?

  1,涨涨跌跌的是经济,越是支柱就越是会随经济波动而波动,何需大惊小怪?要救的不是房地产而是经济。夜壶总是被提来丢去的,哪次不是为了宏观经济?

  2,历年人为控制违背了市场规律,造成价格的扭曲,也激起了民愤。保障性政策不能保障居住权力,反倒催生了利用保障中的财产权力谋求暴利的腐败。以价格为导向的限制政策,让降价成为一部分人的“梦”。以为降价可以为他们带来“幸福”。

  3,许多民众看不到政府从高房价中获取了暴利,被政策和媒体将仇恨导向了开发商。当然也有官商勾结的腐败,更加重了这种仇恨。还有少数不守法的行为和违约行为给行业扣上了恶帽子!希望看到这个行业的崩溃。

  4,价格信号的扭曲,不能反应市场的正确供求关系;政府多年非市场化调控导致的资源配置不合理,户籍与土地制度限制了自由迁徙的权利,公共服务与就业条件的差别,让人口的合理流动变成了选择性流动。于是城市间开始分化,供求关系也发生了逆转。尤其是价格上涨时的过量投资与库存形成了必要的自我调整。

  5,真的是泡沫破裂吗?假如销售量下降30%,大约还有十亿平米左右的销量,各国都不会有这么大的市场。这是破裂吗?我已说过那些基本面没变的理由,不需要再重复了。

  6,尽管房地产只是夜壶。但政府真的不需要这只夜壶吗?政府可以不用夜壶。但政府会不关注必要的经济增长与底线吗?至少房地产还不是过剩产能。城镇化和消费升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦,不管政策如何调整,都需要有个安定、舒适的家。最终前进的路上不管是冰山火海,都会被时代超越的。

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楼主不炒不热闹 时间:2014-05-29 18:35:52
  对房地产有兴趣的可以看看。

  这才叫专业!

作者:事实总是对的 时间:2014-05-29 20:25:52
  @不炒不热闹 1楼 2014-05-29 18:35:52
  对房地产有兴趣的可以看看。
  这才叫专业!
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  这种帖子不会有人气呀。
作者:zxwmg 时间:2014-05-29 20:38:47
  限制楼面地价不许涨丨
  
作者:辽阔的草地是草原 时间:2014-05-29 20:52:06
  “不管政策如何调整,都需要有个安定、舒适的家”

  这就是买房的原因
  什么租售比,都瞎掰
  我都不信有人买房之前先算租售比
作者:dirdirdir3 时间:2014-05-29 20:54:32
  1000万/平这些道理还是管用,1000万/平你会买吗?
楼主不炒不热闹 时间:2014-05-29 20:54:33
  @不炒不热闹 1楼 2014-05-29 18:35:52
  对房地产有兴趣的可以看看。
  这才叫专业!
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  @事实总是对的 2楼 2014-05-29 20:25:52
  这种帖子不会有人气呀。
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  没有人气不要紧。

  我自己觉得这种专业的言论很有价值。

  呵呵。
作者:南兴运动 时间:2014-05-29 20:58:26
  资本逐利,政府也不例外。中央印钞,诸候卖地,各显其能,各发其财。




  
楼主不炒不热闹 时间:2014-05-29 23:56:27
  @dirdirdir3 5楼 2014-05-29 20:54:32
  1000万/平这些道理还是管用,1000万/平你会买吗?
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  房地产不仅仅只跟价格有关系。

  你显然没看懂任志强在说什么。

作者:shape1101 时间:2014-05-30 00:34:07
  @不炒不热闹 1楼 2014-05-29 18:35:00
  对房地产有兴趣的可以看看。

  这才叫专业!


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  还专业?看看华远的垃圾业绩侏儒发展,你就知道大炮看多的底气有足,什么时候看到大炮摆了很充实的数据和很有说服力的理论吗?没有,大炮也就瞎侃。可笑他说住宅地产怎么好,华远最近却在搞商业地产,这让说商业地产有泡沫的看多者情何以堪,好好看看大炮说的话,你会发现大炮是个多么不学无术的垃圾。过几年再来看大炮怎么无耻的为自己辩解吧。
  
楼主不炒不热闹 时间:2014-05-30 10:13:35
  @shape1101 9楼 2014-05-30 00:34:07
  @不炒不热闹 1楼 2014-05-29 18:35:00
  对房地产有兴趣的可以看看。
  这才叫专业!
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  还专业?看看华远的垃圾业绩侏儒发展,你就知道大炮看多的底气有足,什么时候看到大炮摆了很充实的数据和很有说服力的理论吗?没有,大炮也就瞎侃。可笑他说住宅地产怎么好,华远最近却在搞商业地产,这让说商业地产有泡沫的看多者情何以堪,好好看看大炮说的话,你会发现大炮是个多......
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  你的成见太深了。

  任志强最有说服力的就是他的数据。

作者:江湖不远客 时间:2014-05-30 11:08:54
  @不炒不热闹 房地产投资不好做了,股市也一直在跌了,现在还有赶紧转行啊,多了解了解其他的投资增值保值产品啊。
作者:shape1101 时间:2014-05-30 13:08:23
  @不炒不热闹 10楼 2014-05-30 10:13:00
  @shape1101 9楼 2014-05-30 00:34:07
  @不炒不热闹 1楼 2014-05-29 18:35:00
  对房地产有兴趣的可以看看。
  这才叫专业!
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  还专业?看看华远的垃圾业绩侏儒发展,你就知道大炮看多的底气有足,什么时候看到大炮摆了很充实的数据和很有说服力的理论吗?没有,大炮也就瞎侃。可笑他说住宅地产怎么好,
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  就拿这篇说吧,说到数字的是城镇化这段,这些数字能叫数据?大炮强在政策方面知道的多一点,但没比其他KFS多多少。前两天还说看不清房市呢,我觉的大炮就是给华远打打免费广告,不然凭华远业绩,谁知道华远?
  
楼主不炒不热闹 时间:2014-05-30 21:04:39
  @shape1101 12楼 2014-05-30 13:08:23
  @不炒不热闹 10楼 2014-05-30 10:13:00
  @shape1101 9楼 2014-05-30 00:34:07
  @不炒不热闹 1楼 2014-05-29 18:35:00
  对房地产有兴趣的可以看看。
  这才叫专业!
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  还专业?看看华远的垃圾业绩侏儒发展,你就知道大炮看多的底气有足,什么时候看到大炮摆了很充实的数据和很有说服力的理论吗?没有,大炮也就瞎侃。可笑他说住宅地产怎么好,
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  任志强的所有文章中从来不出现华远开发的楼盘。

  你觉得这个叫广告?

  至于说他的文章中没有数据。

  那更是笑话。

  可见你从来没认真读过他的文章。
楼主不炒不热闹 时间:2014-05-30 21:05:48
  @shape1101 12楼 2014-05-30 13:08:23
  @不炒不热闹 10楼 2014-05-30 10:13:00
  @shape1101 9楼 2014-05-30 00:34:07
  @不炒不热闹 1楼 2014-05-29 18:35:00
  对房地产有兴趣的可以看看。
  这才叫专业!
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  还专业?看看华远的垃圾业绩侏儒发展,你就知道大炮看多的底气有足,什么时候看到大炮摆了很充实的数据和很有说服力的理论吗?没有,大炮也就瞎侃。可笑他说住宅地产怎么好,
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  任志强:中国现阶段无法避免高房价
  来源:网易网站| 2013-12-04 15:41:29|


  网易房产讯 任志强在全联房地产商会上拿出一大堆数据来证明在中国现阶段无法避免房价快速增长,他表示目前中国的城镇住房消费在消费结构中所占比例仍低于世界发达国家的水平,调控政策只会打乱房地产市场的正常周期,相当于“猪没养成,就给猪肉调控,最后老百姓就把猪杀了”。直播:全联房地产商会2013年会

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  “比如说养猪,要三个月养,如果猪没养成,就给猪肉调控,最后老百姓就把猪杀了,所以频繁调控会造成这个结果,这也取得了共识”,任志强表示,在一次内部会议上,与会人员提出,房地产“过去十年的错误主要是因为国务院调控的错误,最后导致了市场不平衡”。

  据任志强统计,中国居住消费在城镇消费中所占比例,从1985年的3.5%提高到了2012年的8.9%,增长速度很快,但“国际上看,欧盟的很多国家都是30%,日本也是,那么从发达国家看,20%到30%的住房消费是一种常态”,任志强认为,中国的房地产“还有一个向上增长的过程,大家都说因为买房让其他消费降低了,这个观念是错的”。

  任志强列举了中国人口结构、家庭结构的变化,以及城镇化过程中的人口迁移过程,来说明中国的房地产仍处于上升期,在房地产上升期,频繁的调控只会打乱房地产市场固有的市场周期。



  “房地产是长周期的任务,如果没有形成一个周期调控的话,就会出现逆向”,任志强表示,“这个逆向就会和我们产生冲突,所以双重压力的时候,就会造成恶化的情况”。

  任志强拿出了数年来的土地供给情况作为例证,统计显示,随着调控政策的出台,土地供给量也出现相应的上下变化,“这个变化和我们的土地变化曲线是相等的,周期不一样,就是那边土地下降,这边房子就上升,那边上升了,这边就下降,就是因为我们不平衡的结果”,这就像前边提到的“杀猪”的例子。

  同时,全国各城市之间的情况分化也是既存的事实,甚至有省市提出在不要再进行房地产市场调控的建议。

  在北京等一线城市,房地产市场高端化的趋势正在加剧。任志强指出,现有的一些调控政策加剧了目前住宅供给走向高端化的趋势。这个逻辑基于存量住房的结构和增量住房所应满足的市场需求。

  按照任志强引用的统计,2005年我国存量住房中,1970-1990年间建成的住房占到存量住房总量的近80%,而这些住房中90平米以下的住房占到约70%。随着住房需求的变化,改善型需求逐步增加,所以在增量住房供给中就会偏于高端住宅。

  任志强认为,目前的保障房结构并不能改变目前的住房困局。“政府到底保障什么,我们的意见是保障居住权利,而不是财产权利”,任志强列举了现有的保障性住房结构来说明保障房迷失了核心目标。

  在目前的保障房中,包含了租赁型的公租房、廉租房,具有产权的购买型的经适房、限价房等。任志强认为,保障房的这种结构过于迎合“夹心层”的需求,丧失了保障房的原则。

  在目前的保障房结构中,有两条思路,一是“帮助”,一是保障。“帮助是告诉你,我今天给你一点便宜,明天你还给我,而保障呢是你无能力支付,你一分钱不花也给你保障”,任志强表示,十八界三中全会的说辞是“把保障搁在前头,把调控搁在后头”,加大保障的力度,然后把其他需求交给市场去解决。
楼主不炒不热闹 时间:2014-05-31 23:38:15
  任志强的高明将被时间证明。

作者:超级龙须面 时间:2014-06-01 08:27:37
  @不炒不热闹 15楼 2014-05-31 23:38
  任志强的高明将被时间证明。
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  10多年了,还要证明?
  
作者:挣县鑫 时间:2014-06-01 12:39:44
  不把最后一个骗进去不罢休
  
楼主不炒不热闹 时间:2014-06-01 12:53:37
  @不炒不热闹 15楼 2014-05-31 23:38
  任志强的高明将被时间证明。
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  @超级龙须面 17楼 2014-06-01 08:27:37
  10多年了,还要证明?
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  是未来的十年。

楼主不炒不热闹 时间:2014-06-01 12:54:21
  @挣县鑫 18楼 2014-06-01 12:39:44
  不把最后一个骗进去不罢休
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  进去的没被骗。

  没进去的肯定被骗了。

  呵呵。

楼主不炒不热闹 时间:2014-06-01 15:14:17

  
  
作者:EDbird 时间:2014-06-01 17:13:36

  看看下面的事件,你应该知道任的立场是什么。
  他说的和做的是否一致;不一致的话,说明了什么。
  过去说对了,是蒙的还是他自己真的相信。
  这个节点还在让别人“买套房试试”,是出于什么目的。
  竞猜:他的华远2012年才开始高价拿的地,会烂在手里么?虽然他已经退休了,但华远还是他的面子吧,呵呵。
  

作者:funian_mp3 时间:2014-06-02 08:51:34
  说到底,任志强也算一号人物, 开个地图炮或是什么的也正常.
  感觉潘石屹更像一个白手套.
作者:多金生 时间:2014-06-02 09:13:44
  @dirdirdir3 5楼 2014-05-29 20:54
  1000万/平这些道理还是管用,1000万/平你会买吗?
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  哈哈
  
作者:先喝糖水 时间:2014-06-02 09:21:12
  没有一点说服力,假设的前提都不成立,可以得出自己想要的任何结论,就如同假设物质高度丰富就可以得出能按需分配,什么叫高度丰富?能否量化,地球资源能否负担?这个叫逻辑悖论。凭什么能向欧美看齐而不是拉美?挟裹着欧美经济的发展,在浪潮中得了点好处,便赶英超美了。
  
作者:先喝糖水 时间:2014-06-02 09:32:23
  任志强没搞明白一点,是实体经济发展带动了房地产,不是房地产带动了实体经济。在实体高速发展的几十年,就像股市涨到6000点,多头坚定看多肯定是获利丰厚,但到了6000点,死多就是最惨的。量价一背离,讲再好听的故事都没有用。
  
楼主不炒不热闹 时间:2014-06-02 10:53:12
  @先喝糖水 26楼 2014-06-02 09:32:23
  任志强没搞明白一点,是实体经济发展带动了房地产,不是房地产带动了实体经济。在实体高速发展的几十年,就像股市涨到6000点,多头坚定看多肯定是获利丰厚,但到了6000点,死多就是最惨的。量价一背离,讲再好听的故事都没有用。
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  实体经济的发展跟房地产还是有很大关系的。

  房地产为皮,实体为毛。

  皮之不存,毛将焉附。

作者:挣县鑫 时间:2014-06-02 12:11:36
  坐等更新
  
作者:挣县鑫 时间:2014-06-02 12:18:03
  那家伙是美国派来的想颠覆国家,自己子女都在美国,最后搞得(黄帝惨)房地产。政策不出东男害
  
作者:挣县鑫 时间:2014-06-02 14:14:54
  坐等更新
  
楼主不炒不热闹 时间:2014-06-03 21:16:29
  房观一大怪。

  越是专业的东西越没人想看。

  呵呵。

  • 解惑APP: 举报  2017-10-13 10:49:39  评论

    中国人民很勤劳,但就是懒得动脑,当然,整体受教育水平低也是重要原因,民智的情况还是不容乐观。
我要评论
楼主不炒不热闹 时间:2014-06-04 13:41:40
  信志强,住洋房。

楼主不炒不热闹 时间:2014-06-05 11:49:18
  2014年6月2日
  华夏时报 
  近日,华远地产董事长任志强再次站出来,为房地产行业撑腰打气,他称“中国楼市还得涨十年”。
  不过,与往年众多开发商支持楼市上涨不同的是,这一次,多位行业大佬公开表示对后市不看好,老任几乎成为孤独的“斗士”。
  在日前融创收购绿城的新闻发布会上,融创集团董事长孙宏斌坦陈,“我一直对这个市场挺悲观的。产能过剩是各个行业都有的问题,房地产也一样,三四线城市供应量很大。在整个经济下行压力的情况下,房地产想好是很难的。”绿城集团董事长宋卫平则表示,“调控以来,房地产市场一直不正常”,这是绿城最终选择股权出让的重要外部因素。
  而与任志强一直唱“对台戏”并乐此不疲的SOHO中国董事长潘石屹,则毫不留情地用“瞎掰”两个字对任志强的观点予以还击。
  “我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山。撞倒之后,不但是房地产行业的风险,更大的是金融行业的风险。”在5月23日清华经管学院中国企业家论坛上,潘石屹如是表示。
  有意思的是,潘石屹称任志强“瞎掰”,有业内则表示,潘石屹的楼市撞冰山理论“有点扯”,并称其“故意夸大危机,吓唬政府,以便让政府尽快救市,类似2008年和2011年”。
  事实上,2008年潘石屹就曾抛出在业内引起轩然大波的“百日剧变论”,老潘也确因市场的窘境“渔翁得利”,他在当年曾收到了来自全国范围内的不少项目邀约。
  “像任志强、潘石屹这样的行业领军人物,他们对楼市的判断有自身的逻辑体系,但也与其行业立场相关,比如任志强,多数时候都选择维护行业利益。”业内一位分析人士指出。
  与潘石屹相比,宋卫平则做出了更为彻底的选择,他最近向融创转让了绿城中国的24.31%的股份,准备退居二线。他在绿城股权转让的公开信中说,“这些年,只看到越来越多的绑缚,未能有喘息之机。”他举例说,绿城6年前在无锡拿了地,如今盖起了当地出类拔萃的好房子,价格也不贵,但被限制的客户太多,就成了难以消化的库存。
  此外,早在去年,万科集团董事局 王石]就公开宣称“中国楼市存在泡沫,非常危险,如果破灭后果很严重”。不久前,在为万科副总裁毛大庆“看空楼市”的传言解围之时,万科总裁郁亮也表示,“从提示风险的角度,我认为,房地产行业已经进入下半场,企业对于可能存在的市场风险要有充分认识,积极应对是必要的。”
  令房企大佬纷纷不看好后市的主要原因,是今年楼市在下行过程中呈现出的不同以往的表现。
  “今年与往年很大的不同之处在于,城市之间、地区之间、企业之间的市场表现都有很大差距。”全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生表示,随着市场继续下行,必然会导致房企优胜劣汰。
  据媒体报道,最让聂梅生心惊的一个数据是企业到位资金增速一下子从2013年最高点的33%降到了4.5%,销售回款、自筹资金、海外融资、银行贷款均有下降。“这说明什么?开发商要缺钱了。”
  实际上,一些房企大佬们对楼市短期内感到悲观,并不仅仅是说说而已。从去年至今,已有部分大型开发商用实际行动表明自己对楼市较为悲观。
  其中,最引人关注的是中国香港首富李嘉诚。2010年以来,李嘉诚的长和系总共在香港和中国内地以外完成11笔收购,但从去年8月份开始,李氏家族已先后抛售北京、上海等地的四个项目,总金额高达200亿元左右。
  有业内人士公开表示,李嘉诚是跨越周期投资的高手,每次都获得超高利润,曾在2008年金融危机到来之前出售上海静安寺附近写字楼就是很好的案例。李嘉诚选择在现在的时间点退出,潜藏的信号说明他或许已认为中国房地产市场已经进入高风险区间。
  紧随李嘉诚,,SOHO中国从去年年底开始为上海三个项目寻找买家,其中包括虹口区的两个商业项目以及静安区的一个商住两用复合设施。今年年初,SOHO中国出售上海两处房产。回笼资金52.3亿元。潘石屹坦言,这引起了当地政府的不满。
  “楼市正在经历过剩危机,全国楼市成交持续低迷,需求也在高企的房价下逐渐萎缩,楼市即将进入深度调整阶段。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。
楼主不炒不热闹 时间:2014-06-16 12:45:33
  任志强:问什么时候买房的人最后都吃了亏 该买就买
  来源:21CN房产| 2014-06-16 10:10:16|
  6月14日下午,由时代地产、广州纺织工贸企业集团有限公司联合主办的“对话任志强:经济下行压力下的中小企业生存之道”主题论坛在广州市天河东圃时代TIT广场隆重举行。华远地产董事长任志强现场回答了关于房地产方面的问题。



  任志强现场回答嘉宾的提问

  提问:如何看待下半年的房价走势,尤其是一二线城市,如果限购解除对公寓市场的冲击有多大?

  任志强:我个人觉得用一二三四线城市划分是落后的方式,在房地产市场普遍高速增长的过程中,农民都在往城里走,所有的城市都叫城市,哪怕是三十万人的小镇或者二十万人的小镇,他的人口急剧增加;另外一些城市,虽然可能是一线,可能是二线、三线,可能人口流出。我们更多愿意用人口流入和流出来判断房价升降。例如北京,人口剧烈增长,每年50多万人进了中央机关、发改委、银监局,还包括国务院,北京要承担这50多万人的增长,包括房子,除了国务院分配房子,另外到市场上解决问题。我们可以看到很多过去人口很高的城市,人口流出了,他们过去到工业园区吸引了大量的外来人员,但是在产业转移过程中,他们从沿海地区转移到了中部地区。比如说富士康,富士康过去在深圳沿海地区,转到了郑州、四川、重庆等等,一个富士康有二十万人就业,这二十万就业数量非常巨大,而他的中高管理人员具备了买房条件。长远、长久的来看,这个城市有没有长远的经济发展能力,具不具备就业调整,有没有良好的公共设施,是应该关注的问题。在过去城镇化发展过程中,一百万城市增长20%、30%,一线北上广深基本上增长了40%以上的人口,这个人口变化是巨大的,北京是翻番的增加,这个人口变化在不同的城市有区别,更重要的要看人口引入和输出导致的房地产市场的未来变化,因为过去的普遍现在不是普遍,而是分化,我希望大家能够更切合实际的研究每个城市的发展。

  提问:任总向来是楼市春天派,最近几个月不少城市房地产出现了下行趋势,请问这次下行会持续多长时间?后市你怎么看?

  任志强:你问的问题应该问李克强,不应该问我。所有国家只要宏观经济下行,房地产肯定下行,没有哪个国家宏观经济下行了,房地产单独往上走。即使单独往上走,也一定带动宏观经济上行。房地产拉动中国经济,在历史上我们已经发生过很多次,从建国到现在有12次重大的固定资产或者基本建设房地产,同样每一次也都是靠这个来拉动中国经济增长。这一轮当宏观经济下行的时候,从平均9以上的经济增长变成了6到8之间的经济增长,这就是我们经常说的总理特别强调从高速增长变成了中高速或者中速增长阶段,对应宏观经济,房地产也会从高速增长变成中速增长阶段,这个是毫无疑问的。从总量来说,它不可能无限制的上升,全世界房地产有一个转化过程,从一手房为主转变为二手房为主,比如说美国二手房交易大概是一手房交易的7到8倍,一手房五十多万套,二手房有五六百万,高峰的时候有七八百万。中国现阶段没有从一手房转移到二手房交易,很多城市二手房刚刚开始,但早晚一定会发生转换。我们一手房市场从持续向上的过程变成中高速的过程。有人说我们GDP发展到7,宏观经济不灵了。错!7%的GDP增长在全世界也是最高的,你们以为7%增速竞争加速比过去少?可能比过去10%还多,不要对中国经济灰心丧气,也不要认为一下子变得很好。

  提问:怎么看待小产权房?

  任志强:我个人觉得小产权房最大的问题不仅仅是土地的解决。我们考察的结果小产权房有7亿平方米,100%没有经过消防验收,没有完整的施工质量检查,塌了怎么办?一旦小产权房转正,所有的责任都得政府来背,谁能背得起这些责任?北京市进行36个城中村的改造,农民重新按照规划符合标准安全系统的要求重新建设公租房,名义上小产权房是安全的小产权房,是租赁的形式,不买卖的形式。

  提问:最近一段时间广州郊区房价下降促销非常明显,像番禺和萝岗,最高的降幅达到八千一平,对于广州的房价您是怎么看的,会不会影响到市区整体房价的趋势?关于中小企业方面,包括光耀地产破产,对于未来是不是会有更多的中小型房地产商面临资金链的问题,这对于整个行业竞争度是不是进一步提高?

  任志强:第一个问题应该说我不太了解广东的房价,但我了解广东的历史。在1995年1996年房价上涨的时候广东不涨,2000几年的时候,全国房价都涨,广东也不涨。如果你看历史就会发现,广东常常与全国整体不同步,别人涨的时候他不涨,他涨的时候别人不涨。原因我们没有找到,但是我们估计可能是经济发展程度和其他地区不一样。深圳过早发展起来的时候,别的地区还在落后,这可能是一个不同步的差别,如果不解决好当地的供求关系,是没有办法保证房价的涨跌。要从供应、收入、结婚、离婚等等原因,查清楚以后才知道。

  第二个问题你说的不太对,你们是歧视中小企业。宋卫平是大企业,他把它卖了,和破产有没有关系?所有的中小房产公司都可以卖掉,房地产和别的公司不一样,房地产有资源,土地资源和半成品资源,不像工厂,除了厂房还有很多别人不用的生产线,当你卖的时候,你卖不到钱,比如我生产水泥改服装,水泥的设备废了,我生产服装要想改水泥,你的设备也不值钱。房地产不同,房地产公司的土地资源值钱,烂尾楼常常也可以赚钱。凡是破产的房地产企业,都是不愿意跟别人分享的,老想自己独资赌一把,这场过程中只有赌输了的人,他们如果采取更多的合作模式早就赢了。

  提问:我的父母想在湖南长沙买个房子,现在这个时间,什么时间点买这个房子最好?

  任志强:什么时候买房?十几年来天天有人问我什么时候买房子,问了十几年还有人问,随便网上查一查,哪年说的言论都有,你们都不愿意听,听我的话买了房子的人都赚钱。什么时候应该买房子,有两种区别,一是有能力买,二是有需求。我举个例子,国家宣布今天晚上12点以后汽油降价,今天你是不是就不回家,等到12点以后再去加油?我8点钟该回家还是回家,没有油该就去加油。同样的道理,当你需要结婚的时候,你说不结婚,不买房,非得把老婆逼走。你该生孩子,孩子五六岁上小学,你还因为没有买房子,没有结婚,你累不累?只要有需求,该什么时候买就什么时候买,斤斤计较房价高与低都是投资人,长线投资人绝不会在乎今天和明天,因为今天和明天就差十块钱,二十块钱,至于吗?不至于,作为投资人,你赚钱非常多。这两天报纸上说,北京有买了五十多套房,现在卖了,山西人常常说可以买一层楼,就不买一套,可以买一栋楼,绝不买一层。每个人都说我生不逢时,每个人在每个时候都有一个机遇,凡是问的人通常都是要吃亏的人,如果连投资承担风险的想法都没有,光想占便宜,一定是赌博的,既然要投资,投资有风险,不要问别人,要自己决定买和不买。我不敢说明天房价高和低,我知道,即使房价下降了,过一段时间,价格一定会反弹上去,现在美国的房价比2008年的时候还高。
作者:诗经国风2 时间:2017-10-12 12:12:08
  。。。。。。。。。。。。。。。。
作者:红荷心 时间:2017-10-13 07:13:49
  华远为什么还大规模拿地?这些地产大亨不是傻子。我相信任志强。
作者:烟台山 时间:2017-10-30 13:39:15
  @jgw853 2017-10-19 12:58:30

  @63098002 @不炒不热闹
  @巡山小校有来有去:
  别7年房观,我从北京到加拿大的买房路

  楼主:jgw8535 时间:2014-12-27 13:59:00 点击:2521 回复:44
  守护
  脱水打赏看楼主设置

  我是一个在北京工作的普通人,08年偶然进到房观,陆续见到了老熊、可可西东、明王等高手,感觉他们的生活态度才是自己向望的,乐观豁达明理,对将来生活有着提前规划安排。尽管当年空军是天涯的绝对主力,空军教主杨杨游网网一篇文章竟有百万以上回帖,但还是在08年用现住房做抵押,买了两套房子。

  后面的日子就是买进卖出,调整学区、小区,一直到北京限购为止,不再操心房子,而是开始周游世界,空余时间找傻空娱乐。期间一共找过4个傻空,第一个是杨杨贴里的护法女神燕闲凝,08年时候真是外企经理,叱诧天涯,理想就是不用贷款在北京的三环买房子,可随着房价上涨越来越暴躁,天天上网抓房托,后来被公司开除,去了北京远郊一家工厂上班。

  第二个傻空叫nesmto,上海交大毕业,有才,现在傻空们传颂的房托自传就是他伪造的,可随着房价的上涨,脾气也越来越不好,闹着裸婚真爱什么的,后来反社会被天涯封号就不来了。

  第三个傻空叫bn4991800,台湾山货,能吹,分分钟就把自己吹成了亿万富豪,就是没法解释自己这么高智商,却踏空这么暴涨的房市,一口气没上来,也不来了。

  第四个傻空叫@zzm88200 ,目前还活着,这位自己交代的明白,就是个邮票贩子,无房无业无收入,老婆看不上跑了,希望把房价吹下来争口气,估计她老婆回来前一直要在天涯坚守了。

  这四代傻空,整体素质真是降的厉害,从第一代凡事能讲个自己的看法,到四代就变成个复读机,就像商场货变到地摊货,我是真不爱玩了。

  话说聊天娱乐间,房价上涨,汇率也巨变,第一次出去一欧换10人民币,一个冰淇淋2欧,20人民币,当时最好的梦龙才6.5,出去一趟真吃力。到最近一趟,1加刀换5.5人民币,卖了09年买的一套房子,245万买进,600万卖出,轻松买进加拿大的百万级独立屋,这在当地也是律师医生阶层才能买的起,办了个当地房贷,2.4%的利率,剩下的房款存国内,利息差又可以付房产税了。

  我看好国内的经济,所以其他房子我还留着收租,但加拿大的房子可以让孩子上学时轻松住在自己家里,放假时我自己也可以过去呼吸呼吸新鲜空气。另外说一句,老外也势利,你要没房没业,人家根本不鸟你,傻空到国外也吃不开。哈哈

  所以,感谢7年房观,在这里变成一个大粪坑之前,给了我这么多欢乐、收获,谢谢。

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  本来早就说要告别房管了,缺天天在这里蹦跶,天天在这里泡着。


  说去了加拿大,结果混不下去了,又回来了吧?泡在这里这么多年,都成僵尸了吧


  这是借尸还魂了吧,连人都算不上,搞这么多马甲蹦来蹦去的,失业了吧?


  在北京混不下去,去了加国叶混不下去,可悲啊,可悲啊


  loser一个
作者:wangwenjuan16335 时间:2019-11-04 22:57:58
  好好学习
作者:意替 时间:2019-11-05 08:47:34
  @烟台山 2017-10-30 13:39:15
  @jgw853 2017-10-19 12:58:30
  @63098002 @不炒不热闹
  @巡山小校有来有去 :
  别7年房观,我从北京到加拿大的买房路
  楼主:jgw8535 时间:2014-12-27 13:59:00 点击:2521 回复:44
  守护
  脱水打赏看楼主设置
  我是一个在北京工作的普通人,08年偶然进到房观,陆续见到了老熊、可可西东、明王等高手,感觉他们的生活态度才是自己向望的,乐观豁达明理,对将来生活有着提前规划安排。尽......

  “另外说一句,老外也势利,你要没房没业,人家根本不鸟你,傻空到国外也吃不开。哈哈”
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  “另外说一句,老外也势利,你要没房没业,人家根本不鸟你,傻空到国外也吃不开。哈哈”

  ——我相信,这句话是真理。不见是傻空,真正的无产阶级在国外不受待见……
作者:拳王波 时间:2019-11-08 17:26:14
  有时候回头看看老贴,特别的喜感。
  真正应了那句话,潮水退去了,才看到到底谁在裸泳。
  早些年那些傻空们,分析起来头头是道的,现在看来脸都被抽肿了。
  当然,他们不会认错的,他们会一直唱空下去,因为世上本没有只涨不跌的东西,总有一天房价会跌的,到那天,他们就赢了!至于到底是明天崩,还是5年后崩,还是500年崩,根本就不重要!

  哈哈哈哈!有句话说的真心好,傻空们其实并不傻,只是穷而已!
楼主不炒不热闹 时间:2019-11-14 15:08:20
  @拳王波 2019-11-08 17:26:14
  有时候回头看看老贴,特别的喜感。
  真正应了那句话,潮水退去了,才看到到底谁在裸泳。
  早些年那些傻空们,分析起来头头是道的,现在看来脸都被抽肿了。
  当然,他们不会认错的,他们会一直唱空下去,因为世上本没有只涨不跌的东西,总有一天房价会跌的,到那天,他们就赢了!至于到底是明天崩,还是5年后崩,还是500年崩,根本就不重要!
  哈哈哈哈!有句话说的真心好,傻空们其实并不傻,只是穷而已!
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  @xzqnepal 2019-11-14 15:04:27
  说i的没错,如果他们都有房了,还会来房观干嘛,到处骂人,至于吗?有那么打的仇恨,说白了就是口袋的钱离买房越来越远了,由失望到仇恨,别惹空空,否则会遭来谩骂的。
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  多数空军还是要脸的。

  他们只会默默的离开房观。

  只有少数会变成疯狗。

  在网上胡乱咬人。
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