闲得蛋疼,说说一线城市房价

楼主:沉默的崖山 时间:2016-03-23 23:22:00 点击:1253964 回复:10827
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  对于一线房市及具体买卖房屋,有一点感想,兹录于下,三言两语,不多解释:
  1, 长期价格看涨,原因,其一,不可再生之土地资源与级差地租,其二,资源配置地域极不均衡,其三,货币金融政策的宽松可能持续较长时期。
  2, 目前一线与其他地区房价差距,仍远远未达到正常水平,继续拉大才是正常的。
  3, 一线限购是一种保护,限制资金过多过快由三四线流向一线房市,对一线有购房资格的人而言,限购是一种隐形福利。
  4, 只有(仅仅是如果,因为也许不发生)MBS与取消限购后,才能看到一线房价的真实水平。初步推测,币值面值名义上应高于香港甚至纽约。
  5, 一线房价崩溃,概率极低,几乎可以忽略不计。
  6, 绝对不要将股市与房市类似看待,请思考空头与筹码问题。
  7, 一线城市价格见顶标志,其一:房屋流转少,房产中介大量关闭;其二,绝大多数人不再谈论房价,更多讨论租金。
  8, 筹码价低+金融杠杆+货币宽松,从这三个因素分析,一线房产投资的黄金时期已过。
  9, 目前的限购限贷以及交易税情况,有力抑制了房产投资行为。
  10, 一线刚需,随时买入,及早买入,尽最大能力做金融最大杠杆买入。
  11, 房屋置换,尽快及早,踏准节点、达到目的卖出与买入最为重要,不必在于卖出与买入的微小价格波动,这点波动负面效应,主要是心理上感性上难以接受,其带来的实际利益损失,远小于踏错时间节点的损失。
  12, 学区房,见仁见智,由于一般居住体检欠佳,高位接盘而长期持有风险较大。
  13, 交通(地铁)、小区环境、周边配套,属居住体验,极其重要,而交通第一位。
  14, 噪声、采光为外部刚性环境,缺陷无法弥补。
  15, 户型:斜角及不规则空间,不好,相似大小面积,功能区越多越好,阳台,越多越好,相对独立的餐厅,非常重要,如有独立储物空间,最佳,三条动线(大门至客厅,厨房至餐厅,卧室至卫生间)互不干扰为佳,明厨明卫最佳,若否,暗卫尚可接受,暗厨似难忍受。
  16, 看二手房,不要在意装修,不要在意装修,不要在意装修,重要的话说三遍。

  宏观经济与一线房产
  1, 不要用东京、香港楼市情况类比一线房产,两套经济运行系统,比如汇市资本流动。
  2, 经济形势比以前差,但远未到所谓崩溃地步,如果你坚信牛刀大师的话,请相信在经济崩溃之前很久,你已经崩溃。
  3, 蒙代尔不可能三角,短期内可以做到可能,实在不行,变成二角即可。
  4, 资源分布不均,土地资源不可再生,居住为基本需求….一万个理由决定了一线核心区房产为优质资产,加上其他优质资产投资管道狭窄,决定了对普通老百姓而言,没有比一线核心区房产更优质的资产了。
  5, 经济下行和一线房价上行,可以并行不悖,逻辑上并无冲突之处。
  6, 一线房市,对普通百姓而言,是目前最公平最透明的市场,符合“价格围绕价值按照供求关系上下波动”之价值规律,目前的态势是存量基础上的供需博弈,基本无泡沫。
  7, 限购与交易税费相关规定,很好地限制了与一线房产投机伴生的流动性泛滥(泡沫)的可能性。
  8, 在三四线去库存的基调下,限购短期内不会放松,尤其京沪这两个体量大资源集中超级城市。
  9, 由于资源分布过于集中不均衡,因此房价见顶后放松限购较为适宜,但是不放松限购,房价如何见顶?这个命题吊诡。推测很长很长时间内,一线尤其京沪,不会放开限购。直到有房产以外其他优质的投资渠道产生。
  10, 本次救市,主要为的是地方债市及系统性金融风险的预防,此后,可能有MBS闪亮登场,MBS之后,房市基本完全市场化。
  11, 说到MBS,不得不说说美帝两房,由于08危机,美帝两房形象给人感觉很差,其实,两房是利用金融方法实现房市资源优化配置健康发展的好东西。那不是慢性病,只是一次感冒而已。

  关于买房,闲聊几句:
  一,本人观察与总结的,普通人具有的三个心理特点:1,对流通性良好的资本形式,比如现金的特别喜好,属于正面情绪;2,对资产(资本固化的实际标的物)的价值变动敏感性差;3,对债务的恐惧,属于负面情绪。

  分析:
  一,在通胀高于利息情况下,现金(包括产生利息的存款形式)不是资本良好的形式,从资本增值的角度,属于负面资本形式。
  二,在债务还能承受情况下(无法按期偿还或严重影响生活质量),只要债务利息低于通胀程度,从资本增值角度而言,债务即为正面资本形式,如果这个债务产生的原因是因为购置了不断可以增值的资产,那么,这个债务属于超级正面的资本形式。借贷杠杆的妙味正在于此。

  老生常谈的几点补充:
  1,大城市的房子,天然具有金融及居住双重属性,金融属性具体表现即是担保物权的快速实现,也即只要房屋抵押贷款存在一天,金融属性就存在一天。某种意义上而言,一线城市尤其是核心区房产,等同于本币的硬通货。
  2,一线房产的价格,和市场上买家的支付能力有关,和当地收入并无直接关系,反映收入的只是租金,也即,很大一部分人群住得起但是买不起。这在任何工业化国家均是如此。
  3,城市房价的差别,取决于当地产业级别和房屋供需情况,如深圳和广州,前者是高科技型服务型供应量相对小,后者是贸易型而供应量大,因此深圳房价远高于广州,非常符合规律。
  4,京沪属于金融服务型,长久看来,其核心区房价应高于深圳,目前情况,因为限购和交易税费等政策性原因。
  5,房价不是炒出来的,这么大的体量,你倒是炒炒看?即便是资本市场的做空或者做多,也大多是顺趋势的扣扳机效应。
  6,对高房价抱怨心理,很大部分来自于房价上涨过快,也就是有支付能力到支付困难的时间太快,一时心理无法适应。大城市的后来者,也许就不会抱怨房价高了,正如现在去纽约居住的居民,会抱怨买不起纽约核心区的房产吗?

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楼主沉默的崖山 时间:2016-03-23 23:22:28
  以上是2015年二、三季度左右通过学习与思考得出的看法,近大半年的房价发展趋势,基本验证了当初的判断,以下是对未来短中期的分析与预判:
  1, 信贷的宽松,为影响一线房价上涨的基本因素,但是,一线房价的上涨,是信贷的后果,而非其根本动机,或者说根本目的不在于抬高房价,而是通过房屋的流通促进信贷的完成,进而增加银行流动性与降低不良债务带给银行的系统性风险(附:普通住宅按揭为银行的优质信贷而非不良信贷)。
  2, 城市的房价由供需及信贷两方面因素决定,前者决定需求,后者决定需求的有效性(即购买力),从这两个因素分析,一线房产作为稀缺资源与优质投资标的,价格必然继续上涨。
  3, 由于一线房产资源的相对稀缺性,因此总体上呈现供不应求趋势(否则无需限购),因此分析房价走势,必须从信贷方面考虑,而信贷基本来自于金融机构,所以可以站在金融机构(银行)的角度分析问题。
  4, 信用是银行的根本,存贷为银行的运作方式,不良债务与流动性紧张是银行最为担心之事,目前经济下行,优质信贷渠道较少,既往不良债务(主要为地方债)负担沉重,而一直以来,住房按揭为银行优质信贷产品,因此今年年初1月及2月份的所谓天量信贷,是符合金融逻辑的。
  5, 信贷对房市的目标:提高抵押品名义价格,促进流动性从储蓄等领域转移到银行,从而加大商业银行流动性,同时提高优质信贷与不良债务的比例,降低系统性金融风险的发生。
  6, 资产证券化为未来金融的一种方向与趋势,如果完全限制商品房流通(比如绝对限购或者使得交易成本无限增高),如何证券化?
  7, 银行的首要责任是风险控制,至于房价的高低,银行不负有任何义务与责任,也即,只要相关的住房信贷风险控制恰当,银行是乐于通过房屋流通完成优质信贷的。关于这一点,请参看央行财政部近期关于中国个人住房贷款风险的公开说法。
  8, 可以预测,近期一线城市房产的基调,应该是促进流通,而不是限制,当然是在信贷风险控制的基本条件下(比如首付贷零首付等,虽然加强购买力促进流通,但是难以控制相关金融风险,必须严格监管限制或取缔),从促进流通的角度,预测一线城市的交易成本将会进一步下降,而不是上升,由于一线房产为卖方市场,交易税费等费用习惯上均由买家支付,因此交易费用的下降,会增加有效需求,促进流通,促进信贷。
  9, 因此,无论所谓营改增云云,实际操作方向,预测为降低交易成本而非增大。
  10, 一线房价,未来短中期:涨涨涨。强二线核心区,未来短中期:涨涨涨。原理相同。


  说明:
  1, 以上为本人闲得蛋疼之理论扯蛋,作为投资参考与否,在于你自己的独立判断,与我无关。
  2, 如果有问题咨询,有时间有心情就扯两句,不回答也请不要见怪。
  3, 所有问题,如归回答,一律免费,对错我不管,我又不是神仙,想找神仙,请找牛刀大师。
  4, 尽管不反对别人收费咨询,我不收费,一则没那闲心,二则这些事情也就一层纸点破而已不值钱,三则我相信赠人玫瑰手留余香。
  5, 心中所愿主要阅读思考对象:一线刚需与刚改。大部分都是读书出来的,不容易,对大部分这类人而言,也许这是最后一班拥有一线住房的车了,含泪咬牙,遇到合适的,就买入吧。
  6, 最烦几种大神:其一,拿股市类比房市的,其二,从收入租售比考虑一线房价的,其三,从日本、香港既往经验中类比得出房价崩盘的,其四,从波罗的海指数、外汇等方面扯几把蛋看空房价的…….最后一类可怜又可恨,就是含泪痛心普通劳动者买不起一线房子的,从而骂zf骂银行…..或者歌颂美国,我勒个去,你买不起京沪深房子就骂,你丫买不起纽约核心区房子,你丫的怎么不骂?难道京沪房子逼格就天生比纽约贱?
  • 文先丞: 举报  2016-03-25 09:10:33  评论

    @沉默的崖山 :本土豪赏1个赞(100赏金)聊表敬意。对您的敬仰如滔滔江水连绵不绝
  • yangpear: 举报  2016-03-25 17:18:20  评论

    正解,房贷是银行的优质资产
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作者:干愤怒的小咪 时间:2016-03-23 23:31:28
  顶
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作者:u_103171885 时间:2016-03-23 23:37:35
  写的挺好。
  
  • 沉默的崖山: 举报  2016-03-24 22:17:57  评论

    谢谢
  • arieslibra: 举报  2016-04-09 17:45:33  评论

    评论 沉默的崖山:二手房不在意装修,谁告诉你的哦,同等价位情况下,装修很多白送,婚装1-2年和10年区别不要太大,二手房看的东西很多,每个人需求也不一样,就拿复式来说,有的点名不要复式,有的非要复式,有的不要大露台,有的点名要露台,有的点名要电梯房,有的绝对不要电梯房。
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作者:cj259 时间:2016-03-23 23:39:46
  好文!
  • 都改善咧: 举报  2017-07-11 09:07:14  评论

    评论 cj259: 有人说,贷款买房,再拿一部分钱变成刀,等水淹七军后,再变回来还房贷,说不定能白赚一套房。
  • 爱读书的园丁: 举报  2018-11-30 16:36:53  评论

    我把论坛里一些精彩贴整理成了PDF精编版,可以珍藏了慢慢品读学习,需要的来我天涯号私我或者留言我发你,一起交流学习。
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作者:平凡的幸福0912 时间:2016-03-23 23:43:55
  在一线买房越来越难了。
  
  • jiafu0722: 举报  2016-07-14 14:01:29  评论

    如果你在一线城市做的是一线城市的买卖,那就会买得起,如果你在那做的是2线城市的事,可能累一点也买得起,如果你做的是3线和3线以下的事,那还是去3线城市买吧。
  • 383555842: 举报  2016-07-22 19:52:55  评论

    一线城市做啥事属于一线
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作者:干愤怒的小咪 时间:2016-03-24 00:18:04
  @一米阳光8898 借花献佛,不过我估计您可能是看不下去。
作者:u_104290805 时间:2016-03-24 00:25:26
  好文
  
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作者:纯云美人创业导师 时间:2016-03-24 00:36:30
  年后年前速度太快了,真绝望
  
作者:12CM空间 时间:2016-03-24 01:03:04
  对`就是这么回事. 所以我深圳的房子不卖了.
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作者:尊品人生 时间:2016-03-24 05:22:49
  讲的句句在理,楼主是明白人。除了没有用数字列举。讲话口气像人智强??。请教楼主,西城学区房与通州新市府概念哪个更有投资价值?
  • 沉默的崖山: 举报  2016-03-24 22:22:09  评论

    西城次新房,最优质房产,闭眼买入持有.....西城老破小学区房,高位接盘长期持有,有风险.....通州,区域分化,潜力大同时风险大
  • 使劲儿这腾吧: 举报  2016-03-29 13:34:21  评论

    评论 沉默的崖山:请教楼主,西城老破小的定义是什么?96年的算老吗?
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作者:沪深大灰狼 时间:2016-03-24 06:23:20
  说实话会被喷的,楼主做好准备了吗
  
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作者:还是免了吧 时间:2016-03-24 06:48:12
  @无锡人689
作者:mmcbbz 时间:2016-03-24 07:16:20
  楼主,苏州房价呢你说说,哪里是核心区?谢谢楼主
  
作者:裸睡有利健康 时间:2016-03-24 07:43:03
  京沪深三大一线城市房价将和其他二线城市越拉越大,不要用二线城市的眼光来看一线城市的房价
  
作者:秋天的小树苗 时间:2016-03-24 08:17:45
  老师,终于等到您的大作了!哈哈,不鸣则已,一鸣惊人!
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作者:人到中年心累 时间:2016-03-24 08:17:55
  @沉默的崖山 1楼 2016-03-23 23:22:00
  以上是2015年二、三季度左右通过学习与思考得出的看法,近大半年的房价发展趋势,基本验证了当初的判断,以下是对未来短中期的分析与预判:
  1, 信贷的宽松,为影响一线房价上涨的基本因素,但是,一线房价的上涨,是信贷的后果,而非其根本动机,或者说根本目的不在于抬高房价,而是通过房屋的流通促进信贷的完成,进而增加银行流动性与降低不良债务带给银行的系统性风险(附:普通住宅按揭为银行的优质信贷而非不良信贷
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  mark
  
作者:干愤怒的小咪 时间:2016-03-24 09:03:52
  这帖子真有嚼头!
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作者:小鸥的世界 时间:2016-03-24 09:25:55
  @沉默的崖山 2016-03-23 23:22:28
  以上是2015年二、三季度左右通过学习与思考得出的看法,近大半年的房价发展趋势,基本验证了当初的判断,以下是对未来短中期的分析与预判:
  1, 信贷的宽松,为影响一线房价上涨的基本因素,但是,一线房价的上涨,是信贷的后果,而非其根本动机,或者说根本目的不在于抬高房价,而是通过房屋的流通促进信贷的完成,进而增加银行流动性与降低不良债务带给银行的系统性风险(附:普通住宅按揭为银行的优质信贷而非不良信......
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  写的真好!
  • 沉默的崖山: 举报  2016-03-24 22:31:26  评论

    谢谢
  • ty_瑷珲: 举报  2016-07-17 00:06:26  评论

    @沉默的崖山 老师,刚看着您的回答,真的太谢谢您了,我不太懂房子,在我看来通州没有成型,副中心还很远,我感觉中央区的话,东城应该会好吧,还有就是大兴?但是真的没有概念,想听您的高见
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作者:vivianna11 时间:2016-03-24 09:45:46
  @还是免了吧 2016-03-24 07:06:53
  非常完美,只有一点不可认同。
  实际上深圳的单价长期高于京沪,特别是转型成功后。深圳创新,高科技,金融一体,面积小于后者太多,人口却差不甚远。
  就房价而言比较合理的排名应该是京深沪。
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  纯粹讨论一下哦,上海北京现在的价格并不能体现出真实的房价,深圳由于落户比北京上海容易,限购也没有北上那么紧,所以深圳房价要比北上真实不少,所以光是比房价高低,并不适合放在一起比较
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作者:Shirley327 时间:2016-03-24 10:12:31
  mark,虽然看不太懂。。。2015年12月份买房的飘过,躲过这次大涨,感觉跟经历生死似的。。。
  
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作者:Shirley327 时间:2016-03-24 10:18:42
  现在北京的政策是,非北京户口只能买一套房。说实话如果没有这个政策,我肯定是再攒钱买二套房的,一是保值,而是父母过来住也方便。所以对于外地人来说,刚需是两套房。由此可见,需求量是有多大!
  
  • 沉默的崖山: 举报  2016-03-24 22:34:39  评论

    是的,这事儿问问中介就能得出结论
  • exit2015: 举报  2016-03-29 15:28:46  评论

    刚需是个扯淡的说法. 人的需求永远没有满足的时候, 一月挣5K的时候,刚需就是一张床. 一月挣100K的时候,刚需是一处复式. 一月挣5K, 把目标定位三室的房子,说刚需,这不是很扯淡吗
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作者:XD888888 时间:2016-03-24 10:26:31
  @还是免了吧 2016-03-24 07:06:53
  非常完美,只有一点不可认同。
  实际上深圳的单价长期高于京沪,特别是转型成功后。深圳创新,高科技,金融一体,面积小于后者太多,人口却差不甚远。
  就房价而言比较合理的排名应该是京深沪。
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  不对,京沪是有文化底蕴的,北京是首都,上海是国际大都市,深圳应该排第三。
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作者:透一针 时间:2016-03-24 10:31:31
  语气听起来很舒服
  
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作者:裸睡有利健康 时间:2016-03-24 10:34:38
  @还是免了吧 2016-03-24 07:06:53
  非常完美,只有一点不可认同。
  实际上深圳的单价长期高于京沪,特别是转型成功后。深圳创新,高科技,金融一体,面积小于后者太多,人口却差不甚远。
  就房价而言比较合理的排名应该是京深沪。
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  低调点,北京上海是老大哥,京沪深三大一线是一个档次的,说多了某些二线城市又不高兴了
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作者:裸睡有利健康 时间:2016-03-24 10:35:17
  @还是免了吧 2016-03-24 07:06:53
  非常完美,只有一点不可认同。
  实际上深圳的单价长期高于京沪,特别是转型成功后。深圳创新,高科技,金融一体,面积小于后者太多,人口却差不甚远。
  就房价而言比较合理的排名应该是京深沪。
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  @XD888888 2016-03-24 10:26:31
  不对,京沪是有文化底蕴的,北京是首都,上海是国际大都市,深圳应该排第三。
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  同意,虽然同为三大一线,但京沪排在深面前还是更合理
  • OracleVsSAP: 举报  2016-09-30 00:37:10  评论

    这个要看国家的战略,提倡吸引外资的时代上海就最牛,国进民退的后奥运时代北京就超过上海了,提倡创新驱动深圳就厉害了。 排名会一直交替的。不过京沪一直拥有最好的大学和医院,的确可以站稳top2. 就像无论大学怎么排名,北大清华永远是前儿,否则排行榜就别扭。
  • live2030: 举报  2017-04-29 10:54:23  评论

    深圳经济是第一生产力!北上是政治因素保护,是万里长城永不倒!所以楼主说的没错!
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作者:vvsleepman 时间:2016-03-24 10:59:36
  技术贴要顶,问下楼主如果在天津还有买房的打算是市中心买入老旧小(新房是买不起了),还是在外环线外大学城周边地铁站附近买入新房,兼顾自住和一定的保值考虑,孩子上学这些基本目前的住房都能解决,天津刚刚出了和平旧小区电梯出人命案对旧小区无好感了,多谢楼主了!!!
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作者:守住自我J 时间:2016-03-24 11:05:47
  mark
作者:只看看不发炎 时间:2016-03-24 11:23:04
  好文,马克
作者:Laplace_Demon 时间:2016-03-24 13:10:52
  好文!!赞分析。
  
作者:sunshiny84 时间:2016-03-24 13:44:59
  mark
作者:少无盐 时间:2016-03-24 13:52:07
  楼主分析的很到位 赞一个
作者:sabertang 时间:2016-03-24 13:56:53
  少见的精辟文章, 顶,以待后续。
作者:夏天的味道木木 时间:2016-03-24 14:04:02
  房子呀,看不明白!
作者:花卷儿hanpy 时间:2016-03-24 14:05:47
  你好楼主,本人就是楼主所讲读书出来的,0起步,2007年购入青岛市中心老房60平,因为急需改善,上月购入同小区91平套三房。房子88年前,但是周边配套很好,小孩上学方便。青岛地铁正在修建。请教:我是否应该卖掉第一套60平老房,到外面地铁口买新楼?谢谢恳请百忙中回复!
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作者:bjwjbjwj008 时间:2016-03-24 14:13:28
  好文,房观很少见这种文章了
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作者:还是免了吧 时间:2016-03-24 14:15:17
  @XD888888 2016-03-24 10:26:31
  @还是免了吧 2016-03-24 07:06:53  非常完美,只有一点不可认同。  实际上深圳的单价长期高于京沪,特别是转型成功后。深圳创新,高科技,金融一体,面积小于后者太多,人口却差不甚...
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  层主为什么高看深圳与上海,是因为郑治因素。老大说不要拉帮结派,说的是谁呢?最近些年政策是明显偏沪于深。
作者:还是免了吧 时间:2016-03-24 14:16:40
  层主为什么高看深圳于上海,是因为郑治因素。老大说不要拉帮结派,说的是谁呢?最近些年政策是明显偏沪于深。

  写错个字。。。
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作者:yiyingchao 时间:2016-03-24 14:25:14
  只想请教楼主,广州是一线还是强二线?
  • GTLAQ123: 举报  2016-07-28 05:44:38  评论

    @yiyingchao 我也很想知道
  • 我爱聪哥: 举报  2016-08-02 12:39:07  评论

    北上广深,当然一线了
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作者:煲粥 时间:2016-03-24 14:38:34
  @沉默的崖山 果断收藏,写得非常理性非常专业,建议空军多研读,努力赚钱买房而不是怨天尤人。
作者:江右河西 时间:2016-03-24 14:59:08
  顶楼主。帮我参谋一下,目前拥有一线郊区地铁大三房,在这卫星城区块算是核心区域了,配套和各种设施都非常好。但本人工作在市中心,每天单趟通勤要约1个小时,二年前曾动过置换市中心房子的念头,差价大概1比4,换算下只能换40平方米,这种小居室,能增值但不宜居,问下楼主,这种情况是否要置换?
  
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作者:宝宝的冒冒 时间:2016-03-24 15:42:26
  这贴值得收藏,LZ视野够高,分析到位,虽然有些角度没考虑到!
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作者:raolihe 时间:2016-03-24 16:33:16
  我是知青,回城后2000年买的房子在北京南四环以外,当时每平米2070,孩子没房。一直想把房子卖给孩子。现在要营改增了,我这房子5月以后交的税会很多吧,要不要现在就把房子给孩子呢?
我要评论
作者:raolihe 时间:2016-03-24 16:44:36
  很喜欢这种心平气和讨论问题的气氛。谢谢楼主。
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作者:okxiongfeng 时间:2016-03-24 21:02:14
  请问楼主,在一线深圳没有名额的时候是否可以购买不限购的公寓?就是首付4.5成,利率上浮10%。股票不想买,放银行又贬值。东莞地铁口和深圳不限购公寓,哪个更适合投资呢?谢谢。
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作者:鸣将 时间:2016-03-24 21:10:26
  好文
作者:恰恰嘟 时间:2016-03-24 23:33:45
  请问楼主,关于南京的房子。年前准备在南京桥北新区买房,因为个人原因拖到现在,同一套房子涨了12万,是否还能购入?房子不是刚需,只是暂时没有其它投资方向。
  
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楼主沉默的崖山 时间:2016-03-24 23:47:25
  @恰恰嘟 2016-03-24 23:33:45
  请问楼主,关于南京的房子。年前准备在南京桥北新区买房,因为个人原因拖到现在,同一套房子涨了12万,是否还能购入?房子不是刚需,只是暂时没有其它投资方向。
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  南京是我看好房价坚挺上涨的城市.....房产投资为中长线,不要在意一时的价格波动,在有支付能力前提下,决定你买入与否的唯一因素是这个资产标的值得投资与否,而不是其他,甚至一夜涨价N万.....比如一套房子从5000涨到40000,假定,开始5000,慢慢涨价一年后价格为10000,第二天突然涨到15000,值得买吗?如果坚定中长期看涨,当然可以买入....因此,交易时对价格的思考是考虑现在和未来,而不是纠结于过去
  • 稻中稻: 举报  2016-04-11 10:59:04  评论

    外资钱都砸在一线,如果外资要撤离,一定会找几个专家鼓吹一线城市买房的好处。然后高位套现。 现在鼓吹一线的越来越多了
  • ty_114373336: 举报  2016-06-30 09:10:47  评论

    。。。一线城市楼价支撑在于人口。。。和大量。。。外地人没户籍没社保限购。。。别太在意外资撤资
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作者:恰恰嘟 时间:2016-03-24 23:55:04
  谢谢楼主,特别棒!其实也算是刚需,娘家父母在那,陪伴也是真刚需。
  
作者:913350975 时间:2016-03-25 00:02:29
  楼主,如何看待房产税?
  
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作者:XD888888 时间:2016-03-25 09:58:56
  @913350975 2016-03-25 00:02:29
  楼主,如何看待房产税?
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  对有几套房,没有贷款的人没什么影响,对只有一套房的,也没什么影响。
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作者:XD888888 时间:2016-03-25 10:04:04
  @夏天的味道木木 2016-03-24 14:04:02
  房子呀,看不明白!
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  多去实地看看,问问,跟买过几套房子的人聊聊,就会明白了!
作者:palazzo 时间:2016-03-25 12:10:36
  真知灼见
  
作者:四眼哥2014 时间:2016-03-25 13:54:21
  m
作者:竹片炒肉片 时间:2016-03-25 15:17:11
  虽然不看好整体楼市,但是佩服楼主有理有据的看多
  
作者:集结正能量 时间:2016-03-25 15:19:45
  膜拜楼主, 房观里扫贴以来发现的第二位高人, 果断收藏, 吸收营养变为自己的~.
  另外, 楼主, 北京五环内二环外,北边, 优质地段的优质房产, 最近两周的带看情况感觉观望情绪很浓重,同区卖方都在不同程度的降价. 能预估一下四月这个区域房价走势么, 这么问不大合适,无奈着急上火找安慰.
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作者:白锄头 时间:2016-03-25 15:24:48
  好文章
作者:__昨夜西风 时间:2016-03-25 16:24:06
  楼主见解深刻,一线确实没泡沫,这次沪九条新政更是印证。想请问下上海旁边的昆山房价走势怎么样,想买入改善,不知道会不会阶段性回调?
  
  • 沉默的崖山: 举报  2016-03-26 00:17:25  评论

    改善为目的,随时买入..因为生活不仅仅是车与房,还有诗与远方....至于昆山房产,至少不如苏州
  • ty_鱼654: 举报  2016-12-15 14:57:09  评论

    一线有毛线泡沫 北上深不到30万 谈泡沫太搞笑了
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作者:摩剑客 时间:2016-03-25 16:56:29
  顶楼主的分析
作者:夹心土包子 时间:2016-03-26 03:34:17
  有理,可惜买不起,只能逃离了。。。
  
作者:raolihe 时间:2016-03-26 07:36:07
  不好意思,请教楼主。
  我的房子是2000年的2千买的,现在价格是25000(北京南四五环之间二手房)现在卖缴营业税3-5万,5月以后交税是(25000-2000=23000×5%=11500)元,北京公布5月以后是5%增值税。是这样么?
  谢谢。
作者:金币天堂 时间:2016-03-26 09:19:36
  @XD888888 2016-03-24 10:26:31
  @还是免了吧 2016-03-24 07:06:53  非常完美,只有一点不可认同。  实际上深圳的单价长期高于京沪,特别是转型成功后。深圳创新,高科技,金融一体,面积小于后者太多,人口却差不甚...
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  @还是免了吧 2016-03-24 14:15:17
  层主为什么高看深圳与上海,是因为郑治因素。老大说不要拉帮结派,说的是谁呢?最近些年政策是明显偏沪于深。
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  魔都十分的听话,深圳当中隔个广东,指挥有点不畅。
  政治永远是第一的,所以帝都永远排第一的。
作者:金币天堂 时间:2016-03-26 09:24:38
  @还是免了吧 2016-03-24 07:06:53
  非常完美,只有一点不可认同。
  实际上深圳的单价长期高于京沪,特别是转型成功后。深圳创新,高科技,金融一体,面积小于后者太多,人口却差不甚远。
  就房价而言比较合理的排名应该是京深沪。
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  @XD888888 2016-03-24 10:26:31
  不对,京沪是有文化底蕴的,北京是首都,上海是国际大都市,深圳应该排第三。
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  严格上讲一线只有三个帝都、港都和魔都。深圳只能算无限接近一线,但还不是真正的一线。很多政策的制定轮不到深圳发言的,魔都的政策倾斜是不可比拟的,朝中有人好办事!
  • u_109406164: 举报  2017-04-18 13:47:37  评论

    虽然感觉深圳还是嫩了点儿,在走上坡路!但是也轮不到香港啊,在走下坡路!
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作者:金币天堂 时间:2016-03-26 09:30:35
  @恰恰嘟 2016-03-24 23:33:45
  请问楼主,关于南京的房子。年前准备在南京桥北新区买房,因为个人原因拖到现在,同一套房子涨了12万,是否还能购入?房子不是刚需,只是暂时没有其它投资方向。
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  @沉默的崖山 2016-03-24 23:47:25
  南京是我看好房价坚挺上涨的城市.....房产投资为中长线,不要在意一时的价格波动,在有支付能力前提下,决定你买入与否的唯一因素是这个资产标的值得投资与否,而不是其他,甚至一夜涨价N万.....比如一套房子从5000涨到40000,假定,开始5000,慢慢涨价一年后价格为10000,第二天突然涨到15000,值得买吗?如果坚定中长期看涨,当然可以买入....因此,交易时对价格的思考是考虑现在和未来,而不是纠结于过去
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  看好南京不如看好杭州
  • u_109406164: 举报  2017-04-18 13:48:42  评论

    杭州未来5年潜力觉得压过南京。这个不用说的。现在南京房价高于杭州,得利于地铁网络发达,但是未来5年杭州轨道交通可以赶上。
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作者:raolihe 时间:2016-03-26 21:32:09
  请教楼主,合肥是个弱二线城市,现在房价涨的很快,我同事2013买的高新区房子是6700,如今已经过万。现在合肥房子库存说只有二个月了买房还要拖关系。同是二线城市我表妹在长春2013买的大平层9000多,现在降价都卖不出去。
  • 沉默的崖山: 举报  2016-03-26 22:45:24  评论

    合肥,这个批地的节奏与地段掌握得不错,能把新区房价抬上去,需要智慧
  • u_110767313: 举报  2016-04-03 17:35:18  评论

    @沉默的崖山 请问楼主,合肥的房子现在还能买吗?都涨上去了。。。刚需
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作者:dudi49 时间:2016-03-26 22:22:49
  楼主:写下这段话我比较犹豫,我在成都三环内两套88平米房子,贷款一共54万,现每月还贷3400,一套自住,一套出租2700每月。由于我有两小孩,所以想换一套三环外的大户型,现手上又无过多的积蓄,要换房则必须卖一套房,而目前这套出租房租金回报率已近4.5%,很不舍的卖。请教楼主:我是这两年存钱付首付买三环外的大户型还是现在卖一套房去置换大户型?担心房价快速上涨所有努力又白费。这两个问题我倾向第一个方案,即赚钱凑首付,不知是对是错?
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作者:还是免了吧 时间:2016-03-26 23:02:47
  @金币天堂 2016-03-26 09:24:38
  @还是免了吧 2016-03-24 07:06:53  非常完美,只有一点不可认同。  实际上深圳的单价长期高于京沪,特别是转型成功后。深圳创新,高科技,金融一体,面积小于后者太多,人口却差不甚...
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  香港已完成历史使命,谢谢!
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作者:卓能飓风 时间:2016-03-26 23:06:44
  请教楼主,关于帝都西城区的50年商业次新房怎么看,民水民电,仿住宅建设,小区总体环境不错。
  • 沉默的崖山: 举报  2016-03-26 23:46:42  评论

    你希望我从什么角度看?
  • 卓能飓风: 举报  2016-03-26 23:59:08  评论

    @沉默的崖山 想麻烦楼主在中远期的时间区间内从增值保值的角度和同区域住宅做比较,谢谢楼主。
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作者:iamcrazy1983 时间:2016-03-26 23:18:53
  楼主,之前在鹏程贴咨询您留言了。我在上海,半个月前出售了手上一套城区好地段的老破小,目前自住的是一套两房,带学区。由于刚添二宝,希望置换更大的,但是理想的四房要一千W出头。三房大概八九百W。请问我是继续住现在的房子买入新一点的小房子做二套投资呢还是果断卖掉自住的换大套? 看中的大房子也在目前自住附近,高档小区,地铁十分钟不到,带学区,附近在建商务区即将开业。我个人还是很想置换的,只是不太甘心换三房,想一步到位四房,但是四房贷款压力太大,三房没问题,贷款四百万差不多。请教该不该现在换? 多谢您
  
  • 沉默的崖山: 举报  2016-03-26 23:45:28  评论

    1,无论自住还是不住,都是资产重组是投资,不要截然分开。2,目前上海政策,可能会带来房价横盘,正是入手好时机。3,四房首选,但是做好金融,最大杠杆,然后手里握有一定现金....货币贬值,不要静态看问题,先撑过去几年再说。
  • 国务之爱卿: 举报  2016-06-28 16:18:52  评论

    能撑住前五年,果断入手四房。
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作者:iamcrazy1983 时间:2016-03-26 23:20:54
  补充一下,夫妻税后年收入五十万左右,另外年度公积金十万。谢谢您
  
作者:m518033 时间:2016-03-26 23:22:17
  咨询楼主:

  现自住深圳市福田中心区岗厦地铁站旁边的福华社区楼梯三房,85平米,房龄26年,自住还算舒适,片区一直有拆迁的传闻,近一年楼梯房涨幅比同社区的电梯房还大(岗厦西村拆迁创全国赔偿记录,拆迁后在建的深圳中心天元公寓单价10万元/平米了)。

  因为可能要搬到南山区后海一带长期上班,近期考虑换购南山区华侨城地铁站旁边的中旅广场电梯二房,约80平米,房龄19年,单价比福田那套贵20%。感觉华侨城是全深圳社区环境最好的,而且地理位置位于前海中心、福田中心区双中心的的正中间位置。

  请教楼主,这两个片区楼盘未来几年的保值升值幅度相比较预计怎样?谢谢。
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作者:逍遥20160325 时间:2016-03-27 00:00:47

  赞
  
作者:年华老去事事伤 时间:2016-03-27 00:44:29
  、
作者:iamcrazy1983 时间:2016-03-27 04:54:43
  谢谢崖山老师。。。买四房首付是足够的,只是有点担心暂时的还款。三房都没问题 ,但是不太够用,住几年又得换。我们会尽量多贷款。多谢您了,希望有好运气可以一步到位。毕竟面积小区都升级到更好的,看了这么多帖子,也相信未来上海房价因为不同地段和小区品质有更大差异性,这也是让我下决心在前几天果断卖出市区老破小的原因,还好,算是阶段性高位了。
  
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作者:lunfer 时间:2016-03-27 07:43:55
  楼主您好,请问上海周边的昆山,花桥,太仓,苏州等地的房产投资价值如何?特别是在当前涨幅较大在且调控预期较强的前提下,是不是等市场调整下再入市比较好?另外这几个地方十年内的二手房投资价值大吗(优质地段),会不会以后不好出手?谢谢!
  
  • 箫箫箫2013: 举报  2016-03-27 08:24:40  评论

    同问:目前高点是否能出手?
  • 沉默的崖山: 举报  2016-03-27 22:54:37  评论

    苏州不属于环一线范畴....环一线,也许有收益不小,但是风险大,至于能不能投资,看各人喜好,正如基金,有喜欢优先级的,也有喜欢劣后级的......我更看好强二线核心区
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作者:箫箫箫2013 时间:2016-03-27 08:22:51
  大哥,想急切咨询一个问题,长沙河西梅溪湖片的新房,房价已到天花板上,目前还能出手吗?家中有老有小,不在长沙工作,房子两室两厅,达不到自己居住的要求,但环境交通好。急盼回复。
  
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作者:金币天堂 时间:2016-03-27 09:05:41
  @金币天堂 2016-03-26 09:24:38
  @还是免了吧 2016-03-24 07:06:53  非常完美,只有一点不可认同。  实际上深圳的单价长期高于京沪,特别是转型成功后。深圳创新,高科技,金融一体,面积小于后者太多,人口却差不甚...
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  @还是免了吧 2016-03-26 23:02:47
  香港已完成 历史 使命,谢谢!
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  香港历史使命完成后,是谁来接班呢?
作者:pixiaotuan 时间:2016-03-27 11:17:21
  楼主有见地,赞一个。

  本人节前在帝都西五环外签了一套90年代老房,结果目前由于已经涨了保守估计15万 的样子,所以房主百般刁难。由于现在我人已经离开北京,办理各种手续房主都不配合,我已经白跑了一趟。现在房主明确提出要我加价5万或者赔偿我十万。

  该房距离地铁口步行约15分钟,但升值潜力貌似有限。12年单价约为2万,我16年初签约单价也才2万五,中间13年最高点涨到约三万。综合考虑我购得此套房需要的人力物力以及后期异地打理房产的难处,我是否应该考虑拿钱走人算了?

  盼回复,多谢!
  • 沉默的崖山: 举报  2016-03-27 22:49:26  评论

    如果不考虑自住,西五环外90年代老房,可能不是投资最佳标的....不如往里次新地铁,哪怕小户型
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作者:好人第五 时间:2016-03-27 12:23:19
  楼主高人,学习了,向您请教一下,我在济南工作,手里有点现金,没什么好的投资渠道,在济南核心地段买套小户型的2居室怎么样?先谢谢楼主了。
  
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作者:我是小小小大马甲 时间:2016-03-27 16:05:21
  楼主高人
  
作者:luzwj 时间:2016-03-27 16:46:27
  请教楼主,无锡这阵子算是投资炒房的,请问能入手不?您看好无锡今后发展吗?
  
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作者:lostsoul_ 时间:2016-03-27 17:04:09
  楼主,说说天津吧,天津未来说情况?
  
  • 沉默的崖山: 举报  2016-03-27 22:46:54  评论

    如果信贷持续宽松(大概率事件),天津核心区,居住体验好的,完全可以入手
  • lostsoul_: 举报  2016-10-07 11:36:48  评论

    半年没见,天津果然火爆了,其实我跟楼主的观点一致,对于天津的房产市场我更是坚信不疑,只可以阴差阳错投资晚了。 现在二线限购又密集出台,想问问楼主对西安房产的看法。 西安房产多年未涨,应该囤积了一大批消费群体,此次二线限购再加上大的金融政策并未出现收紧迹象,会不会倒闭资金向西安。
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作者:小欧呀 时间:2016-03-27 19:04:27
  @沉默的崖山
  对于一线房市及具体买卖房屋,有一点感想,兹录于下,三言两语,不多解释:
  1, 长期价格看涨,原因,其一,不可再生之土地资源与级差地租,其二,资源配置地域极不均衡,其三,货币金融政策的宽松可能持续较长时期。
  2, 目前一线与其他地区房价差距,仍远远未达到正常水平,继续拉大才是正常的。
  3, 一线限购是一种保护,限制资金过多过快由三四线流向一线房市,对一线有购房资格的人而言,限购是一种隐形福利。
  4, 只有(仅仅是如果,因为也许不发生)MBS与取消限购后,才能看到一线房价的真实水平。初步推测,币值面值名义上应高于香港甚至纽约。
  5, 一线房价崩溃,概率极低,几乎可以忽略不计。
  6, 绝对不要将股市与房市类似看待,请思考空头与筹码问题。
  7, 一线城市价格见顶标志,其一:房屋流转少,房产中介大量关闭;其二,绝大多数人不再谈论房价,更多讨论租金。
  8, 筹码价低+金融杠杆+货币宽松,从这三个因素分析,一线房产投资的黄金时期已过。
  9, 目前的限购限贷以及交易税情况,有力抑制了房产投资行为。
  10, 一线刚需,随时买入,及早买入,尽最大能力做金融最大杠杆买入。
  11, 房屋置换,尽快及早,踏准节点、达到目的卖出与买入最为重要,不必在于卖出与买入的微小价格波动,这点波动负面效应,主要是心理上感性上难以接受,其带来的实际利益损失,远小于踏错时间节点的损失。
  12, 学区房,见仁见智,由于一般居住体检欠佳,高位接盘而长期持有风险较大。
  13, 交通(地铁)、小区环境、周边配套,属居住体验,极其重要,而交通第一位。
  14, 噪声、采光为外部刚性环境,缺陷无法弥补。
  15, 户型:斜角及不规则空间,不好,相似大小面积,功能区越多越好,阳台,越多越好,相对独立的餐厅,非常重要,如有独立储物空间,最佳,三条动线(大门至客厅,厨房至餐厅,卧室至卫生间)互不干扰为佳,明厨明卫最佳,若否,暗卫尚可接受,暗厨似难忍受。
  16, 看二手房,不要在意装修,不要在意装修,不要在意装修,重要的话说三遍。

  宏观经济与一线房产
  1, 不要用东京、香港楼市情况类比一线房产,两套经济运行系统,比如汇市资本流动。
  2, 经济形势比以前差,但远未到所谓崩溃地步,如果你坚信牛刀大师的话,请相信在经济崩溃之前很久,你已经崩溃。
  3, 蒙代尔不可能三角,短期内可以做到可能,实在不行,变成二角即可。
  4, 资源分布不均,土地资源不可再生,居住为基本需求….一万个理由决定了一线核心区房产为优质资产,加上其他优质资产投资管道狭窄,决定了对普通老百姓而言,没有比一线核心区房产更优质的资产了。
  5, 经济下行和一线房价上行,可以并行不悖,逻辑上并无冲突之处。
  6, 一线房市,对普通百姓而言,是目前最公平最透明的市场,符合“价格围绕价值按照供求关系上下波动”之价值规律,目前的态势是存量基础上的供需博弈,基本无泡沫。
  7, 限购与交易税费相关规定,很好地限制了与一线房产投机伴生的流动性泛滥(泡沫)的可能性。
  8, 在三四线去库存的基调下,限购短期内不会放松,尤其京沪这两个体量大资源集中超级城市。
  9, 由于资源分布过于集中不均衡,因此房价见顶后放松限购较为适宜,但是不放松限购,房价如何见顶?这个命题吊诡。推测很长很长时间内,一线尤其京沪,不会放开限购。直到有房产以外其他优质的投资渠道产生。
  10, 本次救市,主要为的是地方债市及系统性金融风险的预防,此后,可能有MBS闪亮登场,MBS之后,房市基本完全市场化。
  11, 说到MBS,不得不说说美帝两房,由于08危机,美帝两房形象给人感觉很差,其实,两房是利用金融方法实现房市资源优化配置健康发展的好东西。那不是慢性病,只是一次感冒而已。

  关于买房,闲聊几句:
  一,本人观察与总结的,普通人具有的三个心理特点:1,对流通性良好的资本形式,比如现金的特别喜好,属于正面情绪;2,对资产(资本固化的实际标的物)的价值变动敏感性差;3,对债务的恐惧,属于负面情绪。

  分析:
  一,在通胀高于利息情况下,现金(包括产生利息的存款形式)不是资本良好的形式,从资本增值的角度,属于负面资本形式。
  二,在债务还能承受情况下(无法按期偿还或严重影响生活质量),只要债务利息低于通胀程度,从资本增值角度而言,债务即为正面资本形式,如果这个债务产生的原因是因为购置了不断可以增值的资产,那么,这个债务属于超级正面的资本形式。借贷杠杆的妙味正在于此。

  老生常谈的几点补充:
  1,大城市的房子,天然具有金融及居住双重属性,金融属性具体表现即是担保物权的快速实现,也即只要房屋抵押贷款存在一天,金融属性就存在一天。某种意义上而言,一线城市尤其是核心区房产,等同于本币的硬通货。
  2,一线房产的价格,和市场上买家的支付能力有关,和当地收入并无直接关系,反映收入的只是租金,也即,很大一部分人群住得起但是买不起。这在任何工业化国家均是如此。
  3,城市房价的差别,取决于当地产业级别和房屋供需情况,如深圳和广州,前者是高科技型服务型供应量相对小,后者是贸易型而供应量大,因此深圳房价远高于广州,非常符合规律。
  4,京沪属于金融服务型,长久看来,其核心区房价应高于深圳,目前情况,因为限购和交易税费等政策性原因。
  5,房价不是炒出来的,这么大的体量,你倒是炒炒看?即便是资本市场的做空或者做多,也大多是顺趋势的扣扳机效应。
  6,对高房价抱怨心理,很大部分来自于房价上涨过快,也就是有支付能力到支付困难的时间太快,一时心理无法适应。大城市的后来者,也许就不会抱怨房价高了,正如现在去纽约居住的居民,会抱怨买不起纽约核心区的房产吗?

  ---------------------------------
  1.长期价格看涨,这个是伪命题,历史上还没有只涨不跌的,商品或者金融产品都是波动的,最简单的就是黄金,产出极少,去年一直说跌破成本价还是一路下跌
  2.价格差异过大容易造成社会分层,区域化以及分裂,我相信国家不希望一边特别福一边特别穷
  3.限购降低了流动性,不能改变趋势,目前的趋势还是涨的的确不错
  4.不理解
  5.不会崩盘,又不是股票,一天跌10%,国家早垮了,一年跌10%就够恐怖了
  6.不是股市,但是产生价格波动的是人,有期自然规律,就是涨涨跌跌
  7.顶无法预测,也没那个必要,一般需要一个鲶鱼,去年股市崩盘就是谣传一个股民一天输光所有跳楼,一般这个鲶鱼会是 上海房管局领导跑路,发现发放假房产证,导致某某被骗跳楼,香港90年代股灾前的鲶鱼就是出现大量假股票。。。泡沫会让很多东西出现假的,一旦拿着价高又有可能是假的东西,大家的恐惧可想而知
  8,杠杆是助涨助跌的,不存在改变趋势,货币宽松主要是解决地方债
  9,限购也限生产,但是这个生产总体还是过剩的
  10.有信心还涨20年可以用最高杠杠,不然就谨慎

  对房产量力而行,不要拿一辈子去赌房子一直涨
我要评论
作者:大汉神武 时间:2016-03-27 19:47:06
  @iamcrazy1983 2016-03-26 23:18:53
  楼主,之前在鹏程贴咨询您留言了。我在上海,半个月前出售了手上一套城区好地段的老破小,目前自住的是一套两房,带学区。由于刚添二宝,希望置换更大的,但是理想的四房要一千W出头。三房大概八九百W。请问我是继续住现在的房子买入新一点的小房子做二套投资呢还是果断卖掉自住的换大套? 看中的大房子也在目前自住附近,高档小区,地铁十分钟不到,带学区,附近在建商务区即将开业。我个人还是很想置换的,只是不太甘心换三......
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  同在魔都,能否站短下看中的是什么小区,我也在看房
作者:tianshi1100 时间:2016-03-27 23:15:34
  MARK
作者:起名字换马甲 时间:2016-03-28 00:06:18
  楼主说话挺有意思,不端着不装神弄鬼。
作者:美若云 时间:2016-03-28 09:25:26
  很多 好专业的 术语

  貌似 含金量很大
作者:engph 时间:2016-03-28 10:40:19
  请教楼主如何看待临深圳的东莞惠州片区的房价上涨?
  去年上半年深圳大涨,下半年深圳不涨了。但是,但是临深圳的东莞惠州片区的房价则从去年下半年开始几乎翻番了。
  临深片区是坑还是机?
作者:偶吧不是呕吧 时间:2016-03-28 10:49:50
  楼主您好!我们是上海郊区人,现在在外环内有套小二室自住,沿地铁,还有郊区有套房子。
  最近考虑想买房,现在有三种想法:
  第一,把郊区的房子卖了凑个首付,在我们小区周围买个小二室(次新房,小区环境好,未来五年有新的地铁通车,那套房子80平450万)。
  第二,把自己现在住的小二室置换为三房。
  第三,把郊区的房子卖了,去虹口区买个老房子(因为我和我老公工作都在那边)。
  请教楼主,现在到底哪个比较合适,因为是工薪阶级,所以好难下决定。
  • 沉默的崖山: 举报  2016-03-29 15:26:00  评论

    涉及到资产重组与盘活,好好利用手中的房票和卖房得到的现金流,做好杠杆,兼顾自住需求.....总体原则是郊区置换市区,小置换大,外环置换中环内环
  • tommywty: 举报  2016-04-09 03:45:10  评论

    一套房够住就小换大,不够住就把郊区的往市区挪一挪。有房票还是小换大更好。我觉得2号方案更好点。房票在手,以后可以再买,而且小换大资产并未缩水,甚至会增加。
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