记录从买房到财务自由之路

楼主:biotite 时间:2017-07-17 07:20:06 点击:502806 回复:7713
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  写本文的目的是记录自己开始买房的经历,记录事情发生的来龙去脉及思考,便于以后进行反思,哪些事做的对,哪些事决断错误。
  2016年的思考:
  自从2015年开始就行离开工作,回归家庭,完全靠财务资产回报,过自由生活,及好多人所称的财务自由(财富自由),财务自由的定义每个人都不一样,核心的就是财务收入现金流能覆盖生活成本,本人从2014年开始就用手机记账软件记录正常的生活消费,基本上吃喝玩乐全加起来,除去已有的稳定财务收入(保本理财和保险理财),每年再需要10万的现金流收益就可以完成全面的财务自由了。
  从2015年一直考虑到2016年,计算各种收入项目,也找单位领导请辞,一直拖到2016年4月,才算办理完单位手续,同事说你可想清楚啊,离开单位,一年损失近20万(含奖金、福利等),别后悔啊!用了一年想的事情,当然是想清楚了,也做了压力测试,得失之间是互相转化的,得到了自由的时间,失去的是每个月的万元收入,我准备用自由的时间,把失去的每月现金流补回来,这样就算彻底财务自由了,在自己还差2年到50岁的时候,不再听命于别人,随心做自己喜欢的事情。

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楼主biotite 时间:2017-07-17 07:21:56
  退下来以后,还没有着手买买买,第一个想法就是改善生活水平。当时自己两套房子,一个是133平三室两厅的城市西部的小产权,一套是市中心的72平三室一廊的学区房,现在为了孩子,在学区房住着,2016年老人过来一起住,房子住得太挤,就有了换房子的想法。
  想换房子,又不想动手边的正在产生现金流的资金,就想到了把这个老房子卖出去,然后再稍微添点钱,在这个学区周围买个大点的。说看就看,骑着电动车,围着学区转,定位三室一厅的100平的房子,因为问的中介,我的学区房单价能过17000,周围的房子当时在10000左右,这样不花钱,或者稍微添点钱,就能换个大房子,没有资金压力,好的话还能添点现金进来。
  周围看了一圈,在学区北边的房子,因为有初中要合并到一个好的重点初中的传闻,房价开始蠢蠢欲动了,虽然还是老破小,重点看了一些单位宿舍,有个三室一厅一楼,还带一个小院,要价130万,单价12500,感觉太贵,小区还不方便停车,就拖着,如果120万,就可以考虑;又在本小区看了一个四楼三室一小厅的,有两间屋是个套间,110万,单价12000,回来自己画了一个户型图,包括家具家电怎么摆放之类,还在盘算的过程中,过了2个星期,一问,这个房子给卖了,白算计了一场。又去学区的东部、西部、南部看了一圈,不是小,就是贵(相比现在房价不知道多便宜,以后说),因当时就想用老房子换个房子,不想再掏钱、不想还房贷、没考虑利用房贷、杠杆什么的,没有投资的概念。实际上这在当时是非常错误的,适当的时候,必须看清趋势,然后加杠杆,对资产放大的时效性非常有效。
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楼主biotite 时间:2017-07-17 07:24:38
  转来转去,花了一个月的时间,因为目的是以房换房,所以可选范围很窄,无功而返。最后就想,算了,不买了,不给自己造压力啊。然后转念一想,既然为了住,还不如租一个大房子,然后把自己的房子租出去,以租换租,稍微添一点钱,也就一个月几百元,就能住上三室一厅大房子,这样多合适!
  思想一换天地宽,俗话说,思路一换、方法无限,为了还是上学方便,就在本小区内找,马上去中介,真巧,中介说在本小区的南区(距离500米内)有一套三室一厅的,赶紧去看,房子够大,四楼,是某某厅的单位宿舍,有传达室,房子有点旧,都是老式装修,在80-90年代应该是最新式的装修,院里还可以停车,电动车免费停,条件真不错,租金2万半年,相当于一个月3300,还可以接受,人家在市区东部还有新房子,这个房子不住,马上头脑一热就定了下来,交了中介费。当时是2016年3月中旬。
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作者:ty_129968797 时间:2017-07-17 07:37:02
  你都租房了,应该只能证明你痴傻吧,就这还发帖现?
  
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楼主biotite 时间:2017-07-17 08:26:50
  第一次租住的房子,得到经验如下:
  *有合适的房子,要根据是否需要配置新的东西,再谈价格,这个开始没谈,只说自己有家具家电,不用房主的,事后自己粉刷了一遍房子,有把厨房的破水槽扔了,自己定做了一个,水龙头换了好几个,插座换了一遍,装了新的晾衣架,窗户、门、木地板通通修了一遍,一共花了4000元,完全可以在租金中进行协商的。
  *一说找房子就想着找中介,其实完全可以自己在小区转转,特别是带院的单位宿舍,问问传达室人员有没有正在出租的房子,人家一清二楚,比中介还快,而且不要中介费,同时租我楼上的,碰巧是孩子同级的同学,人家就是自己找的,还说看过我这个房子,最后没相中,才要的五楼的,他原来是在前面楼租房子住,家里老人来的,住不开,才找大房子的,你看长知识吧,呵呵,以后可不这么冲动了。
  *对于老房子一定关注电线的负荷问题,好多是铝线,不是铜线的,这个房子的空调制冷效果不好,结果自己买了三个窗式空调,功率800w一个,接上插座,一会插座接头冒烟了,才发现是铝线,最后自己接的外接一平方的铜线,才算解决问题。
  *还有一个是很多单位宿舍还是插卡式买电,不是市区计费供电,可以事后缴费,网上什么的都很方便,这个宿舍还是老式的买电买水,然后回来插卡,但是因为机关单位,很多规定,每次买电不能超过200度,每个月不能买2次,行政办公室的人一副官气,气人吧,到了夏天,电根本不够用的,打了几次嘴仗,也没有解决。
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楼主biotite 时间:2017-07-17 08:27:42
  大房子住上了,开始处理自己的房子了,因为楼层好,装修的也不错,电器也多,三个屋三个空调制冷效果都很好,下水道都改了直通楼下,不会堵(以前的时候几乎每个月都得疏通一次,挨家挨户收钱,租老房子的得注意),没用多长时间,就租了出去,一个银行的,也是本小区的,2700元/月,这样就相当于自己每个月花了600元,租了一个100平的大房子住,感觉挺合适。
  过了一个月,自己算了一笔账,自己这个房子,能够卖120多万,如果放在银行买理财,5%收益率,一年6万,一个月相当于5000元,才租2700元,等于少了2300元。如果用这些钱付我租房子的3300,一个月还能剩1700,加上原来那个小产权租出去1250元,这样每月收入近3000。住的问题解决了,我开始考虑现金流的增加了。
  • 红裙子MM: 举报  2017-07-27 00:24:24  评论

    看到这里我都笑惨了……楼主竟然是用这样杀鸡取卵的方式实现“财务自由”的?楼主不是来搞笑的?
  • 乡下小胖子: 举报  2017-10-04 22:32:05  评论

    放弃房产,人民币本位投资5%收益率,抵消通胀后每年-9%。十年后实际购买力是0.389乘以1200000=466800..买你现在房子半套都买不到。若无改变 15年后只能吃屎..
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楼主biotite 时间:2017-07-17 08:28:29
  2016年5月,开始在中介挂房子卖房子了,本来想买给我那个租客,她自己在小区也有学区房子,顶楼,她在南部也有新房子,为了孩子上学,现在没法卖了学区,买我这个,贷款额度也不够,我就考虑通过中介这条路卖了。
  当时我这个一等一区域的学区房还算平稳,价格不高17000-18000都有,我的房子是二楼,朝南,很多看房子的,有的嫌总价高,我报价128万,然后逐渐加到135万(现在看看那个时候真便宜),独家代理、搞促销什么的花招都用过,还是卖不出去。
  原因:1、想上学的因为这个房子占了名额,必须是3岁一下的才可以买,否则人家没法上学,这样卡掉了很多想买的。2、当时房价还没开始上涨,三月是最好卖的时候,过了就平淡了。3、城市东部开始火热了,很多投资的去那边买了,而且买的都涨了一些,没有人关注这边的老房子。
  最后一家中介给谈了一个客户,人家是在东部拆迁,给了100多万,手里不敢放钱,害怕贬值,自己准备生二胎,就像在市区最好的学区买个学区房,也不住,不影响租客,一切条件都很符合,就是价格最后谈到126万,磨了两次,就成交了,后来这个买家也成了朋友,后来我经常给他发信息说这边的最新房价,估计他现在得乐疯了,一年翻了一倍,想想就心酸。
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楼主biotite 时间:2017-07-17 09:34:58
  带*的内容是提醒自己以后注意的,大家遇到同类问题也可以参考。
楼主biotite 时间:2017-07-17 09:36:39
  既然关注现金流,就没考虑那么多,手里的钱怎么分配呢,必须都换成能带来现金流的房产,而且给自己定的目标就是租金回报率不低于5%。
  说干就干,开始买房!
  户口已经从老房子迁出来,虽然说以后直升初中,怕以后出什么问题,还是想在小区买个小房子,落户口用(现在看当时这个决定有多正确!),中介给找了一个7楼,44平,51万,单价11600,中介说总价是这个小区里最便宜的了。办理完毕52万多,一次性付款,对方也挺高兴,是个老同志,自己还有房子,这个房子就是一直空着。
  当时买这个房子是另外一个学区,所以便宜,买了以后一问其他邻居,才知道这个房子是弹性学区,也就是可以自己选择上哪个小学,这无形中又增加了房子将来升值的潜力,前两天中介来电话问卖不卖,单价22000了,也就是总价102万,1年升值了一倍,不知道那个老同志知道了会怎么想,也后悔自己当时为何就买了一套。
  *老房子一定要增加面积,很多房子是房改房,阳台是算了一半面积的,现在房管局有政策,可以重新测量,拿到房产证后,就报了测量,跑了一大堆手续后,面积成了46.5平,多了2.5平,按照当时价格就是多了2.5万,现在价格等于多了5.5万,没有白跑,嘿嘿,小老百姓就这样一点一点挤出来小钱。
  房子有一定的装修,自己收拾了一个星期,修理了一下原来的家电,又从网上买了个32寸电视,700多元,就挂了出租,不到一天就租出去了,1500元一直租到现在,现在租金1550元,虽然回报率没有到5%,才3.5%,因为为了放户口用,就不计较了。
  *要是买学区房,一定要买老学区,那些合作办学的,在新区的学校,有名称没实力,老学区人丁兴旺,房子不愁出租,靠近市中心的房子没有空着的。
  这样,就拥有了第一套投资性的房子。
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楼主biotite 时间:2017-07-17 11:50:49
  开始买第二套。
  因为一开始就考虑的为了现金流,就得看出租回报率。所以必须有两个条件,一是租金年回报率5%以上,二是出租情况好,不能有空租期。这样就把范围锁定在市中心的几个公寓项目上了。
  当时看过银座晶都,因为旁边有本市最高楼,但是在修路,搞的这个地方不温不火,最后中介给介绍的万达公寓,当时中介搞活动,中介费1%,这个公寓属于万达商业的一部分,就一个单元,20多层,一层楼上户数不少,这个房子面积41平,正在出租中2900/月,几乎没有空租期(事实证明也如此),总价52万,当时说的税费得4万,实际一个月办理下来,税费2万,合着总价54万,年租金回报率6.4%,超过我的预期回报率,有这个回报率高兴的不得了,很快就成交了。
  经过一年的涨价,现在总价70-75万可以卖掉,因为现在我们这个城市去年到现在的限购,公寓火了,经常有打电话的问是否愿意卖。
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作者:lyf8017 时间:2017-07-17 12:46:05
  我见过的商住,没有不透支租金的,按当前的租金没有不是低得可怜的。
  这么好的回报率,会有人卖给你?
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作者:七楚霸王 时间:2017-07-17 13:09:47
  公寓税高,不能落户
  
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楼主biotite 时间:2017-07-17 13:30:45
  现在说说买公寓的经验和教训。
  经验方面:
  *这种核心商圈的小户型、低总价公寓,不愁出租问题,就看租金回报率是否合适,我的标准就是以这里的日租房的租金作为最低标准,我这个公寓租金2900,现在2800,问了好几个日租房,都是长租,没有空档期,租金2500-2700(他们按天出租,130-180元/天),回报率最低5.5%。当时很多标出租价格3000的,所以你接受5%的租金回报率的话,一定会租出去。
  *公寓的租金基本是按照套来算的,面积差个几平方,租金上没有什么太大关系,所以买公寓就看总价和出租回报率,只要合适,就可以入手,当然现在房子总价上去了,现在一套得65-70万左右了,但是租金观察基本没有变化(房子是用来住的,住的人出钱,租金老百姓可以说了算),所以现在的租金回报率下降到4.8%了。
  教训方面:
  *公寓房不要买紧挨电梯的,除非是为了经营用,不是出租居住用,因为多少电梯运行会有干扰,特别是晚上深夜,第一个租客说有神经衰弱,影响睡眠。我去问第二个租客,他说一点也听不见,我也去听过,不是很大声,轻微有一点,但多少是个影响。
  *虽然公寓按套出租,但买的时候可是按照面积算钱,当时考虑总价52万,低于当时的周围54万,可是这个面积小才41.99平,后来查了一下,那些都是48平的,这个问题忽略了,导致房屋单价买的时候并不低,以后买的时候也是按照面积,多少是吃亏的。
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楼主biotite 时间:2017-07-17 14:36:57
  补充一下:公寓房靠近电梯的,日租房也不太愿意要,怕客人受电梯运行噪音的影响。出租的时候问过楼上的日租房老板,有一半在意的,一半不在意的。
  还有一个日租房要的条件一个是屋里有大镜子,显得屋里大,二是要贴壁纸,显得高档。我买的这个房子里碰巧都有。
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作者:向往旅游向往美食 时间:2017-07-17 15:03:22
  谢谢分享经验,期待继续更贴。
  
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楼主biotite 时间:2017-07-17 16:29:02
  现在手里的房子有两套带证的了。算了一下租金回报,一个月1500+2900+1250(小产权)=5650元了。继续考察买第三套房。
  当时我市房价还没有放量上涨,所以没想到买房子短期上涨套利,我是这样考虑的:继续以租金回报作为目的,在本市寻找回报率5%小区,当时的政策是跨区算第一套房,税率优惠,就准备在别的区考察。
  以电动车的行车时间半小时为限,最后看好了市区北边的青年居易小区,理由如下:1、全是小户型,总价不高(也考虑自己剩余资金不多了)。2、出租回报率高,能到5%。3、靠近中恒批发市场和药王楼药材市场,租客资源丰富(市中万达这边也有去租的)。4、紧靠长途汽车站,交通方便。5、有很多日租房,可以最后给他们。6、有学区概念,是本区第二好的小学(买的时候从中介处得知的)
  最后相中了一套36平,精装带家具家电,34万,卖家也挺有意思,从一个中介谈过,最后不知什么原因又不卖了,另外一个中介给介绍,一见面,我俩见面都笑了,怎么又是你,缘分,不卖都不行,现在都是朋友了。办理完35.5万多,办理完交割,在网上发了出租广告一天内晚上就租出去了,1550元/月,是在药王楼上班的外地办事处老总。
  时间是2016年7月,买了第三套房子,这个房子虽然是有点外观有点公寓性质,但是为70年产权的,所以名下住宅有了2套了,总租金月收入升到7200元。
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楼主biotite 时间:2017-07-17 20:02:36
  买了第三套房子,心里又痒痒了,觉得还得收租子,再增加资产现金流收入,觉得还是青年居易的房子总价低,租金回报率高,就又委托中介那个小伙子给再找一个小面积的,带租约的,不出一个星期,他就给找了一个小区内一个28平的(实际是27.1平),二楼北向,28万,办理完毕29万,正在出租中1200元/月,还有半年租期,没有给租客涨价,后期可以租1300元。
  很顺利的办理完毕,房主说家具都是在家具城买的好的,还有电器都是名牌的,最后又加了3000元,也没有多计较,就同意了。
  这样在2016年8月,又买了第四套房子(全都是小房子,呵呵),住宅数量为三套,租金现金流到了8400元/月,年租金收益10.8万元。
  到此,原定的财务自由的差额部分已经补齐,以自己为标准的财务自由的小目标实现了。
  而在2016年9月,本市出台了限购政策,本市居民最多三套,等于自己给自己限购了,呵呵,可怕的是限购后的一轮暴涨,如果晚出手买着这两套,2016年买最少要多花10万,现在的青年居易单价从10000(在2016年6月前单价7000,因为划了学区才一下子到了10000,政策的推力真大!)涨到近15000,涨了50%,现在28平的是40万左右,36平的50万左右,两套房子合计涨了25万。
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楼主biotite 时间:2017-07-17 21:30:07
  下面说说买着两套青年居易房子的得与失。
  有意思的是那个36平的房子,楼、单元、门牌号与我卖出的学区房一模一样,不失是一种命中注定该买的感觉。
  得到的经验和教训:
  *楼层都选择的2楼,属于黄金楼层,房屋都是精装修(28平的差点),家具家电都齐全,为出租省了不少心。这种无电梯的房子还是3楼以下好。
  *这种小户型有学区概念,户型小,总价低,对于外来人员可以为子女就学提供较低门槛,将来出手变现也快。学区是对增值影响较大的因素,买房子,要首要考虑这个。在本市各个区,好的学区的,没有太多小面积的房子,那得仔细寻找。
  *本市现在正大修地铁线路,正好在长途汽车站有一站,这个房子也算个地铁房,将来出租和出售都沾光。以后再买房子,对以上因素要全面考虑靠近地铁。
  得到的教训
  *36平的那个靠近青年居易东侧,最东头单元,围墙外就是铁路,过火车的时候多少有些动静,问过这个租客,他说没有感觉有什么,但是对于日租房,有法人不太愿意租,害怕碰上神经衰弱的顾客。要是能隔开一个单元就好了。
  *对于原房主的家具、家电,如果要加钱,完全可以让他拉走,这个谈判的筹码没有把握好,因为给你算的钱,完全可以买一套家具家电,这个后面讲细节。
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楼主biotite 时间:2017-07-18 08:51:29
  开始买第五套房子。
  因为早就想把西边的小产权房子换成带产权的,从2016年底就想着卖了,就因为没有产权,133平三室两厅的房子也就是50万,只能租1250元,一个是租金回报率太低,一个是这个房子几乎不可能去住了,就决定卖了。和租客说好了,给中介报价48万,最终2017年4月46万成交(当时小区里有的房子说卖58万了,没法说,看自己需求),客户是个挺好老医生,钱得5月底给,就同意了。
  从2016年底就找新的公寓地段,因为限购了,只能买公寓,那个时候就盯上了东部万达对面的鑫苑国际城市花园的公寓,34平的48平的,因为对面就是万达广场商圈和高新产业园区,租赁需求比较强,34平租金1500-1700元/月,48平的1700-2000元/月,2016年的低的价格34平27万(办理完29万),48平的38万(办理完40万),回报率6%,比青年居易的还高,所以一直和中介小伙联系着,只要小产权一出手,就马上买一套34平的。
  因为限购,从2017年开始这个公寓价格一路上涨,从27万到29万到33万,今天是35万还没有卖的(前几天给朋友介绍的,只能买了两套48平的,47万一套,租金1700元),中介小伙给找了一个33万的,税费低,办完34万多,因为有贷款,也是5月底付完尾款,正好和小产权交割时间一样。房子带租约,1500元/月,租金我从6月开始收,还是没有涨价,还给租客买了新32寸电视和一个小冰箱,保持租客稳定性和好感。
  这样经过一番折腾,把小产权的转正了,租金涨了,还多出来一部分现金,还把房子放在了涨价通道的火车上,没办法,小老百姓就得精打细算。
  届此,实现住宅3套公寓2套(实际上这些房子还不如人家一套学区房值钱),租金现金流1550+2800+1100+1550+1500=8500元,年租金10.2万,自己还算满意。
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作者:岸的彼端 时间:2017-07-18 10:11:33
  学习了
  
作者:哈哈哈哈24 时间:2017-07-18 10:21:03
  楼主继续更新
  
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作者:ty_TAO130 时间:2017-07-18 11:56:53
  .
作者:ty_TAO130 时间:2017-07-18 11:57:23
  楼主继续更新
楼主biotite 时间:2017-07-18 12:08:51
  现在反思一下租金回报的问题。
  在考虑依靠租金回报的时候,也曾考虑,将来会不会有人租房子住,万一租不出去或租金下降怎么办?通过与租赁过程和与租客交谈,分析判断如下:
  *本市为省会二线,人口净流入稳定,小户型的租客都是打工者、生意人、日租房,这个群体庞大。
  *所选的房子都在核心商圈,工作聚集区,租赁需求稳定,精装小户型受欢迎。
  *租金是受承租人收入水平决定和通货膨胀影响,现在工资一直在涨,劳动力成本一直上涨,租金这些年一直相应在上涨,正常每年涨个100元是正常的。
  *将来会不会受机构房屋持有者租房市场冲击,即使自持物业不让卖了,都只能出租的了,租金回报率低于5%,房企资金成本受得了?按照现在的房价,没有10%他们都不会干的?最终看看上海不是批了几块地,只能出租不能出售吗,过2-3年他们把房子盖起来就知道了,真正的租赁市场价格水平了。拭目以待。
  *另外看商务酒店和日租房、各类网络房屋租赁企业的日租金,都是在缓慢上涨的,他们是租赁市场的风向标。查了XX短租本市的价格,同类房型最便宜一个月租的98元一天,相当于月租金3000。

  自己的结论:所选的这类小房子的总租金金额不会降,会缓慢上升,预计5%年增长率。
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作者:chentao7805 时间:2017-07-18 19:58:08
  财务自由至少资产千万吧
  
  • biotite: 举报  2017-07-18 20:11:39  评论

    生活标准不同,需要的资产不同。有的人确实需要有千万资产才能生活,有的城中村大妈,一个月房子租金5000多,自己每月都花不了2000,早就财务自由了,呵呵。
  • 1XG2: 举报  2017-07-25 10:41:37  评论

    评论 biotite:能生存。跟享受生活不是一个概念。
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楼主biotite 时间:2017-07-18 20:07:48
  说说一个固有争论的话题:到底租房合适还是买房合适?
  这个话题争论太多时间了,不过哪个也没有说服哪个。国外基本都是租房,因为国外房子基本不涨价,没有太多人投资,国外房子租金回报率基本都是5%,而其他金融产品的年回报率都在8%,也没有太多人图这个租金回报率,国外人也不多,租房市场是稳定的,这个造就了国外租房能够占居住的50%人口(根据一些专栏文章)。
  国内房子代表的东西太多了,影响的方面也太多了,户口、孩子上学、丈母娘的要求、自己的面子,但是这个房子占用资金太大了,只要是为了居住,买和租都是一种方式,没有对错,但是对于买了的房子的钱,就失去了它的机会成本,也就是5%的收益率(现在银行里就有近5%的定期存款,不是理财啊,是有存款保险制度50万以内托底的),按照这个标准,现在随便一套100平的房子就是200万-300万,200万X5%=10万,而这套房子租金多少呢,3000元左右(我现在住的房子据说300万,租金3300),到底哪个合适呢,自己判断。如果撇开那些影响因素,肯定是租房子合适,如果在乎,就买房子吧。
  一个明智的做法,可以用一小部分资金,在好的学区,买个最小的可以上学的房子,落户口,挣学籍,其他的资金,尽情去投资稳健项目吧,资格、权利和收益尽量互不影响。
  • 包子脸yu: 举报  2017-07-25 13:38:56  评论

    楼主账算的挺明白的,但是我提倡还是要有一套稳定的住房,因为孩子和我们相处的时间只有10几年,在凌乱的出租屋,或者是不稳定的出租屋搬来搬去,很没有家的温馨感觉,我们赚钱是为了和家人开心幸福的生活,如果要牺牲生活来赚钱实在有点可悲,保证有稳定的家的前提做这样的投资是合适的
  • biotite: 举报  2017-07-26 08:51:31  评论

    评论 包子脸yu:我们租的房子挺好,又大又干净,原来的孩子和她外婆在一个屋,现在分开了,还自己布置了,很开心,经常带小朋友来玩。
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楼主biotite 时间:2017-07-18 20:30:28
  对于落户,提醒一句,不同派出所的落户政策是不一样的,有的外地人和本地人对房屋面积要求不一样,有的就是本地人还得需要提供本市在其他派出所辖区无房证明,才给落户,这些得要先去想落户的辖区派出所问好,再查查这个房是不是那个学校,千万别买了小房子了,根本无法落户,也无法上学,就麻烦了。
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楼主biotite 时间:2017-07-18 21:04:48
  老百姓投资房产和反思自己卖房买房是否做对了?
  老百姓(指的是手里就一二百万资金普通群众)投资房产渠道从风险收益率从高到低有以下几个类型:
  1、尽量加杠杆(利用各类贷款),短期内(几个月内),快进快出,收益率至少200%以上,听一个朋友,首付30%共100万买3套100万的房子,几个月一套房子涨到100万,即使自己承担高税,纯利300万,回报率300(增值)/100(本金)=300%。风险大:政策、时机、胆量,现在这种个人的奇迹听不到了,因为现在政策、时机都过去了。
  2、加杠杆或自己全款,购买优质房产,学区概念最好,中期持有(起码一两年),快进慢出,收益率能100%左右,比如买我房子的人。风险中:政策、资源配置、时机、眼光。
  3、把房子当个生蛋的鸡,只要鸡蛋,不去卖掉鸡,长期持有(10年左右),这时候你就不会关心鸡是胖了还是瘦了,只关心它是不是每天下蛋,这个就像巴菲特了,他只关心购买企业的股票分红,不关系企业股票价格,他的分红收益率8%-10%就满意了,那老爷子现在多富就不说了,咱用他一半的收益率,用上几十年,也能做个千分之一的巴菲特,呵呵。风险低:除了受持有政策风险外,其他并无风险,跑腿、动嘴、眼光。

  2016年底到2017年4月,听说了几个一类的高手,胆大,稳准狠,妥妥的把几十万搞到几百万,佩服!;听说了大量很多买房子的,特别是买学区房的,都成了第二类,现在妥妥的房价翻了一倍,虽然没有变现,心里肯定美滋滋的。我是做了第三类,听多了价值投资的熏陶,只看资金回报率,没有关心资产价格,虽然资产也增值了,但是到底哪类价值最大呢?一直在纠结这个问题。
  • 田园的游客: 举报  2017-07-18 21:29:06  评论

    仔细看了你的操作,你现在是二类和三类都有了。现在国家是把一类给控制住了,二类的国家也在慢慢控制。个人觉得你的做法不错,小户型占用资金少,出租费用划算,不过公寓出手比较麻烦。
  • biotite: 举报  2017-07-19 15:28:39  评论

    现在来看公寓出手还可以,以后要看政策,现在还没有什么限制,住宅限购,一部分需求都给挤到公寓了。
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楼主biotite 时间:2017-07-18 21:32:36
  那卖房买房我做对了吗?
  先看看我卖出的这个房子现在涨到多少钱了!
  
  
  
  如果我原来的这个房子不卖,72平的,也应该买250万,比原来卖出的126万,增值124万。
  现在我四套房子(不算最后的公寓,是原来就有的小产权换的)按照今天市价相加=100+70+48+38=256万(扣掉未还的一些贷款,还要少的),增值(减去购房成本)48+16+12+9=85万,加上一年租金10万,95万
  自我结论:还不如不折腾,等着原来学区房子跟大趋势升值,还能多赚124-95=29万。不知道算的对不对,每次路过中介看到那个学区房的价格,就是一个心结,哈哈。
  这个心结实际上就是想鱼与熊掌都想兼得!还好,手里还有200多万的房子,以后你升值我也升值,只是幅度大小的问题,还算没有掉在地下,像那些看空楼市的卖了房子只存银行的人呵呵的苦笑。自己庆幸没有做个裸租者。
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作者:静遇稳 时间:2017-07-18 22:04:56
  @biotite 2017-07-18 21:32:36
  那卖房买房我做对了吗?
  先看看我卖出的这个房子现在涨到多少钱了!
  
  
  
  如果我原来的这个房子不卖,72平的,也应该买250万,比原来卖出的126万,增值124万。
  现在我四套房子(不算最后的公寓,是原来就有的小产权换的)按照今天市价相加=100+70+48+38=256万......
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  符合有句话:置业不穷,售业不富。
  • 13236002187: 举报  2019-07-02 19:43:57  评论

    关键我就想不通,你为何这么折腾,分明不是房产投资的正途呀,房产投资应该留优汰劣,加大杠杠投资优质资产,而不是搞一把小房子,你这样还不如去做二房东,赚钱杠杠的
  • alashana: 举报  2019-07-17 20:12:03  评论

    评论 13236002187:流派不一样。
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作者:土地所有面积挂钱 时间:2017-07-18 23:04:26
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  货币制度可以看作房地产的金块本位制。在不考虑“法”的情况下,使用一张100元“假”币能产生多少收益?见过一张100元“假”币。说起来这100元“假”币做工真的很好!用纸结实细密、略带磨沙感,水印清晰干净,粗看防伪条明暗有序,印刷油墨也是线条精准、用色准确,完全可以假乱真。一张100元的“假”币的成本有多少钱呢?6元、3元?还是6角、3角?“假”币印刷的越多,面额越大,岂不是成本越低、收益越大吗?这是一个毛利达到19倍的制造企业,IPO绝对应该通过,无形资产的价值更可以说是一个天文数字。人为操纵的秘籍:1元电子货币等于1元人民币吗?!若1元电子货币等于1千元人民币,那么一百七十元电子货币的银行账户里就应该拥有十七万元人民币。银行假账臣以为,水平较低啊!债还不了,决策人首先还。

  玛丽居里Marie_Curie,化学物理学家,波兰裔法国人,1867至1934,荣获二次世界大奖诺贝尔奖,钱三强老师可以说是居里夫人的学生,分析1995年3月的居里货币的影响。著作包括:28岁,铀和钍的化合物之放射性,宣读于科学院。31岁,论沥青铀矿中一种放射性新物质,发现新元素84号钋,放射性比铀强四百倍;论沥青铀矿中含有一种放射性很强的新物质,又发现新元素88号镭,放射性比铀强百万倍;关于发现新元素钋的报告,在华沙斯维阿特罗画报月刊上发表。41岁,居里夫人为丈夫比埃尔·居里著作集撰序,该书出版于巴黎。43岁,论放射性。44岁,公布提炼纯净镭的方法。54岁,放射学和战争,出版于巴黎;论同位素学和同位元素,出版于巴黎。67岁,放射性两卷写成,1935年出版。大家都见过这些书吗?多少钱都该买,求真理制毒除外。

  沪指与土地所有面积的单位比值需要低于1:100。或者说,目前上证指数3187点的话,土地所有面积不低于31.87万块每平米。拿股票来说,各家上市公司财报里有多少土地使用权都说不清,里面水份着实不少。臣以为,掺水的报告就像一纸作废信用。土地所有面积、房子、股票、期货、黄金里面,土地所有面积最保值,也就是说,土地所有面积才值钱。土地成本核算应该包含数量和金额。考虑几个问题:第一,公司不拥有土地所有权?第二,土地成本分摊是否按建筑的实际情况?第三,土地所有权增值是否比较考虑?连保护土地所有权价值都不敢讲;牌摘校高样这,生学地本蒙信立。
作者:土地所有面积印钱 时间:2017-07-18 23:04:51
  【金块制】

  房地比,房子面积与土地所有面积的单位比值需要低于1:10。或者说,房子面积3187〇块每平米的话,土地所有面积应不低于31.87万块每平米。房地产所含土地面积在不断减小,所以房价高是因为人民的土地价值太便宜了。奇怪的孪生的甲、乙两楼的房价差就是地价差,当然土地价值含土地价值差。房子面积不值钱,土地所有面积才值钱;房子面积能继承,土地所有面积要继承;房子面积需纳税,土地所有面积递增税;发展结果是每位国民丢失土地所有权,土地面积越来越小。土地换户籍和户籍换土地相对可行。土地所有权属于全国人民,正文广付没有做好土地所有权的代理人,一些人通过偷换概念或修改土地法规进行的盈利可用万亿计量,整个过程时间跨度也会较长!病神精为、度百?

  上海市黄浦区太平桥住宅土地55万元每平米。房地产土地成本问题需要关注。开发楼房和“从24k金块到16k金块”是相同的。高楼大厦在各地越来越多。是否发现如今的房子是越盖越高了?开发楼房基本上是沿着从平房到楼房、从低楼到高楼的路线进行的,这是一条节省土地所有面积的道路。十楼房产与平房相比,房产每平米减少了零点九平米的土地。所以说开发楼房本身是节省土地的。与金块报价需标明含金量和纯金价格类似,房产报价应标明土地的所有面积和宅地的价格。例:宅地20平米、55万元每平米,才是科学的报价。公开个人宅地的价格,保护和公示。
  以开发十层楼房(GJ饭店)为例:将原本占地20平米的平房的建筑面积按照20平米计算的话,平房的每一平米建筑面积就含有一平米土地。现在把平房开发为十层楼房,将同样占地20平米的十层楼房的建筑面积近似的按照200(20乘以10)平米计算的话,十层楼房的每一平米建筑面积就含有零点一平米土地。十层楼房与平房相比,每一平米建筑面积减少了零点九平米的土地成本。所以说开发楼房本身是节约成本的。

  我国大量出现的全民所有土地和土地所有权增值没有公开公平公正给付我国人民。债还不了,决策人首先还。征地就是征税,税金很可能是几十年的个人收入。城镇化带来的最为突出的现象就是:大量的农村的人口落户城镇;大量的农民集体所有土地成为全民所有土地;大量的土地所有权增值。我国城镇化,对大量出现的全民所有土地和土地所有权增值没有做好法律法规的准备,让人感到失望。对我国城镇个人住宅房地产应增加在城镇旁边调换宅基地和承包土地的房地产补偿方式;对我国城镇非个人住宅房地产应参考全民所有土地使用权的出让年限和其他公共利益的需要增加承包土地的房地产补偿方式,以此调节收购征收。
楼主biotite 时间:2017-07-19 09:36:36
  现在分别说说如何买二类的房子和三类的房子。
  先说二类的,就是买了等着一段时间后升值的,这里假如资金也够,政策也允许,条件都符合,影响决策的主要是眼光和时机,那从哪里得到呢。回忆了1年的过程,从以下几个方面决定。
  *1、政策信息,这里不是说的新闻说的哪里又调控了,哪里又限购了这些泛泛的无用的信息,1年下来我们听了无数的各类专家的点评,基本无用。听本地电台房产直播节目,特别是那种有热线的节目。我们当地收音机有个节目,天天早上7:00-7:30,热的不得了,关键是里面接热线的专家太厉害,是个房地产评估公司的老总,他对我们城市哪个地块,哪个门牌号,哪个楼太熟悉了,点评很到位,但是在前两个月调控最严的时候,这个节目给关闭了,前两天才刚刚恢复,据说讲了太多真话,影响了房价。他预言的很多“价值洼地”,现在都翻番了,他给卖房说的很多“你再等等”,不是地铁就是拆迁了,他给买房说的抓紧入手,现在都是50%涨幅,这才是真正的房产专家,有内部信息,站得高看得远。我当时要是听了,狠狠心用杠杆(去年很多银行主动给我打电话问要不要信用贷款和抵押贷,可以随借随还的那种,额度足够买个小学区房的)在他说的随便一个地方买个房子,现在至少50%增值,还不会限售。错过了时间,眼光不够!
  *2、中介信息,一旦看好一个小区房子,可以从网上查价格走势,那是那远远不够也不准,去小区的中介,让他从电脑里调出来半年的成交价格,那个最真实。(动腿动嘴)
  *3、居民提供的信息,去小区楼下,和楼下闲着的人谈谈,问问成交情况和价格,比中介更真实。

  今天早上听又房产节目,专家说了,现在还存在价值洼地,在全市价格都在2-30000的行情下,市中心五龙潭公园旁边的一个房子,核心中的核心,价格才18000,语言表示意犹未尽,哈哈。
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作者:ty_129956756 时间:2017-07-19 13:23:49
  干货,赞赞
  
楼主biotite 时间:2017-07-19 14:24:31
  下面分析一下改善型租房未来怎么样。
  改善性租房就是像我这样的,租三室一厅90平以上大房子的,这个房屋资源将来会怎么样呢?

  首先是将来有没有这么多的房子,先看周围的人是否有闲着不用的大面积的房子,我的房东老两口退休了,闲着住在东部还有一套大房子,她的孩子也有一套大房子;我对象的同学前段时间刚买了东部开盘的三室一厅房子,自己现在住在老房子里;我的一个朋友在高新区一下子买了两套2018年交房的三室,自己现在住一个大三室;自己的双方老人,自己都有大房子。再看看周围在盖的房子到底有多少?建筑工地鳞次栉比,城市正在往外无限制的扩建,这一切说明房子是越来越多,将来会更多,不是单单房子多,核心是没有人住的房子多,没人住怎么办,就出租啊,不能放着,房源只会越来越多。

  其次是租房价格会不会大涨,大房子租金总价高,基本是家庭居住,租赁时间长,换手率低,房价基本稳定,小房子因为换手率高,换租客的时候都想涨点。另外因为房源多,价格也没有太大涨幅,或持平,我也看到很多报道什么的,也说过这个趋势。

  今天广州颁布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,租购同权,和上海前几天的政策如出一辙,后果是会推出很多出租房屋资源,这是房地产市场风向标,各地都会学,东西多了一定会降价,这是自然规律,以后出租的大房子会又多又便宜。

  以上判断,从去年到现在还没有错,后期等待时间验证。
楼主biotite 时间:2017-07-19 15:34:34
  这里说一下自己对期房和二手房的建议。
  如果想马上就获得现金流,就买二手房,不论是住宅还是公寓,马上可以安排出租;
  如果能够算出来将来的回报率,把建房时期无收入的时间算进去及装修成本之类算进去的话,平均回报率能到5%或合理范围,买期房也可以,但是不建议,因为以后这个地区出租情况怎么样(商业配套、居民服务配套),谁也不知道。
楼主biotite 时间:2017-07-19 15:40:18
  三类的房子怎么买呢,说说自己的经验
  *1、挑选资金回报率最高的房子。先查你要买的小面积房子的平均价格,然后接着查这个房子同样面积的平均租金,就能找到5%以上的租金回报率的房子(还要加上中介费和税费等),这个功课是三类投资的必修课,比如查了这个地区的某个面积的房子卖46万,再查这个面积的房子出租1300,回报率就是1300X12/460000=3.4%;
  当时我就光算了青年居易的,没有全盘算,后来算的鑫苑国际的租金回报率比青年居易的高,青年居易的第二套不应该买,今年到期后过于看重空档期,就着急忙慌的租给日租房才1100,回报率才4.5%,低了1%,没办法,小老百姓就得算计,和巴菲特年轻的时候相似,呵呵。
  现在房价涨了,但是还能找到这样回报率的房子的,我那个买两套公寓的朋友就是这么算的。
  *2、去中介查实际成交价格。这一步和买二类房子一样,要把中介费和税费问清楚,中介费可以打折。
  *3、去小区的日租房问问,你相中的这个房子他要不要,就知道以后是否好租了,买万达公寓的时候多少吃了点这方面的亏。
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楼主biotite 时间:2017-07-19 16:26:20
  说说关于出租房子家具家电配置说明。
  装修:一般这种房子都是精装修,自己接手后,最好重新粉刷一遍或贴壁纸,我那个28平的,本以为贴壁纸挺贵,结果低价给了日租房后,人家花了700元全部贴了一遍,焕然一新,档次接着上去了。灯一定要换亮的,特别是一进屋的门厅灯,现在led灯都很便宜,20元一套,全屋换一遍100元。
  家电:冰箱、洗衣机、空调、电视一般都有,即使全套买,旧货市场就有全套的,冰箱200升以上300元、洗衣机350元、空调大一匹700(夏季价格高点),电视不要在旧货市场买,质量太差,网上买,带wifi互联网电视的32寸1100,热水器60升的一定要买新的,为了安全,这个别省。
  家具:双人折叠布艺沙发120,茶几100,小餐桌70,餐厅椅子2把50元,1.5米双人床带棕床垫300,宽1米高2米衣橱240元
  这样布置好一套房子,也就是4000元搞定,当时那个房主把没有上面这么全的东西卖给我算3000元,其实贵了,完全可以让他拉走,自己配,说不定他还不会要呢,拉回去都没地方放,更不值钱。
  几个小窍门:
  1、卫生间排风扇不要买成品的,质量差的用不住,质量好的价格高,有的得100多,我直接安装的工业用风扇,电子市场有220V的(就是比电脑里的风扇大点的功率25W可长期运转),质量好,风量大,寿命长,价格低20元一个,到现在没有坏的。
  2、冰箱可以在网上买小的,118升的500多元,也不贵,还给送货,省心。
  3、房子接过来,先试试空调好用吧,不行就加氟利昂和清扫过滤网,估计都是厚厚的灰和毛毛,效果不好租客还得麻烦你,提前做功课,一定在不冷的时候处理,不要在夏天再搞,一个春天加氟80元,一个前几天坏了240元。
  4、洗衣机一定提醒租客清理过滤网网里的衣服毛毛,这个不清理,会堵排水管,到时候洗衣机不存水,上门维修90元,就是掏了一下堵塞物。或者提前把这个事给租客说好,要是堵了他负责维修费。
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楼主biotite 时间:2017-07-19 19:19:30
  说说如何对待租客的问题。
  如果把房子作为一个小企业,租客就是你的企业客户,就知道该如何对待他们了。
  1、尽量满足需求。签合同的时候我都会问他们房间里还需要什么,有需要尽量满足,比如买个电器,更换个橱柜什么的,鑫苑国际的客户我就是房子转过来后给她买了一个新的电视和冰箱,客户很满意。
  2、及时解决问题。哪个客户的空调有问题,我都第一时间给他从网上叫个修理师傅,如果能自己修理的,如换个水龙头、电风扇之类的,我都去自己处理一下,也正好看看租客使用房子的情况。
  3、租金上尽量照顾。一个是缴费时间长的就便宜,半年交比季度交每月便宜50元,全年交比半年交又便宜50元。
  4、有特殊情况要大度。虽然合同写了不到期租金不退,但如果租客有特殊情况提前解约,我都不会额外扣钱的,有几个月包括几天没住,都把租金退给他们,押金最多扣一个月,如果连着就租出去了,没有空档期,押金都退。

  这些都是年轻人或外地人,他们的流动性大,把一个城市好的地方展示给他们,他们就会对这个城市有好印象,就会愿意呆着这个城市,这个城市就会繁荣,繁荣我的租房生意就会好,我这些租客不管租期多长,都和我关系挺好,山不转水转说不定哪天他有转回来了,哈哈。
  原来看房子想买房的时候,曾经听一个房主说收了人家1年的租金钱,才一个月家里出事得回老家,一分钱不退,爱咋滴咋滴,真不厚道,不知道他现在过的怎样。
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作者:静遇稳 时间:2017-07-19 19:37:24
  支持楼主多写,有学习意义。
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作者:田园的游客 时间:2017-07-19 20:55:02
  楼主你要是不通过房子挣到钱,真是说不过去了。研究得这么细致,又非常的人性化,厚道人,正能量!再赞一下。
楼主biotite 时间:2017-07-20 09:20:35
  说说对资产的想法1
  现在凡是在本市有房子的(全款无贷款),谁不是家家屁股底下坐着几百万,真是不动产,另外一个含义就是没有流动收益的资产。
  下午和一个朋友聊,他两套房子,一套老房子为孩子上学自住,价值300万,另外一套房子原来100万贷款80万买的,每个月还5000多,现在房子价值280万,现在房产总价值580万,半个千万富翁。和我聊问有什么赚钱项目可以投资?现在上班挣的钱都给银行还贷了,光靠媳妇的工资生活,很苦恼。
  我把自己的过程给他聊了一遍,他说“嗯,很好,自己回去考虑考虑。”估计等到明天就和我以前给不下十几个人从去年就说过的一样,到现在也没有一个行动的,呵呵。这也是有人问我,“你把方法写出来不怕别人学去吗?”,根本不用担心的原因,行动的人还是少数。
  为何屁股底下几百万的资产,现金流确是负的,这种情况比比皆是。很多人高高兴兴的去每天上班了,因为自己的房子这个月又升值了20万,太惬意了,得好好工作,作为庆祝!但对他们来说,他不能今天卖出个厕所,明天卖出个厨房进行变现,是个一直吃不到胡萝卜。屁股底下哪怕是500万的房子,不去上班,这个房子不会给他带来一个一元钱的馒头,他不能享受这个社会资产膨胀带来的当期收益,墙不能吃,地板不能吃,这就是我们70-80%人的现状。
  接受多了理财的理念,我是看到什么固定物都想变现,然后产生收益,昨天把自己以前的一个游戏机通过网络卖了,400元卖给了一个收藏者,马上把钱存在了余额宝里,4%收益,存的时候想起了巴菲特少年时卖报纸一分钱一分钱的存钱的故事,呵呵,银行这么有钱,不就是这样一分一分的积累起来的吗。
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楼主biotite 时间:2017-07-20 12:21:27
  说说对资产的想法2
  国人都愿意说个词“以后”,比如“退休以后”,“涨到多少以后我就卖掉”,“以后就不干工作了”,但一直是“以后”,很少有立即变现的行动,我们都求稳,自己也一样。
  这里不是让大家都不工作了,如果工作是一种乐趣或者责任,那就继续工作,就自己而言,如果工作是一直时间价值的损失,就放弃吧。
  不管别人,那我这几套房子资产会如何膨胀呢,或者有时担忧这个资产会不会减少呢?大量的文章充斥的泡沫论之类的,看着都有道理,用1年的事实说话,这7月又快过完了,看本市房价图,这速度,调控到现在没什么变化呢(有两个区微降,不影响整体上升)?

  
  
  

  说是泡沫也好,说是资产膨胀也好,其实我不太关心,就像一个比喻,我只要一个鸡窝里生的蛋,不管这些鸡蛋是10只鸡生的,还是5只鸡生的,只要还在生就可以只要够吃就可以。另外有文章说中国老百姓68%资产在房产里面,这个资产基本不能太缩水,关系老百姓就是关系稳定啊,我们最在乎稳定了,稳定压倒一切,呵呵。这样考虑,对我这些资产,就放心多了。
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作者:岸的彼端 时间:2017-07-20 12:40:20
  支持
  
楼主biotite 时间:2017-07-20 13:39:58
  现在说说如何在网上发租房信息。
  *1、网络渠道很多,58、赶集、安居客、房天下,链家,还有当地企业的很多网站都可以,自己还是用的前四个,但是不知为何安居客只能发售房的,不能发租房的,当地一些小的平台也发过,没人看,自己也不更新了,以后也不用了。以上四个渠道有的可以电脑上发,有的只能手机发,自己现在光用58、赶集、房天下。
  *2、如何让自己的房子在网上排名靠前,一个是靠每日刷新,还有可以花钱自动刷新、排名靠前之类的,以前也都试过,效果看不出来。有的平台可以一天刷新多次,有的只能一次,再刷新就要钱,所以刷新的时间要选择好,大清早刷,中介看到的多,中午和晚上刷,客户看到的多,自己可以在每个时段都刷刷试试。
  *3、重新写信息,不要恢复老信息。原来一次发信息时直接恢复了以前的,结果看浏览量很低,这是因为这作为老信息给沉底了,根本到不了前几页,所以没有人看。我以后都是重新写一篇,再发,标题和内容也和原来的不一样,提高新鲜度。
  *4、标题和内容如何写,这个看看网上别人发的信息就知道了,标题可以突出特点,比如低楼层、安静、家电新等字眼,内容最后都加一句,“图片是真实的”,更能吸引人。有的平台标题对于个人发信息的是无法修改的,电脑给你产生一个标题,就缺乏吸引力,比如“青年居易36平一居室”,而他们的经纪人发信息权限大,可以自由定标题,为了保护经纪人的利益,还是希望通过经纪人把房子给你租出去。
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作者:ty_枭阳客 时间:2017-07-20 14:13:58
  楼主是在上涨的时段操作的,就像你自己算的,我认为你实际上是亏了,还费那么多时间与精力,放在房价平稳的时候倒腾还差不多,个人之见。
  • biotite: 举报  2017-07-20 20:17:22  评论

    确如你说,当时卖自己学区房子的时候,判断错误,认为都开始调控了,房价到高点了,卖了变现正好,谁知道后面价格都涨上去了。另外即使现在卖了,应该比去年多卖钱,但是现在的这几套房子也不一定碰上了,我实际上是早落袋为安了,虽然赚的少点。
  • cyhotman: 举报  2018-05-13 01:32:43  评论

    这要是在帝都,楼主的出租流才是稳妥现实的,小钱慢慢聚!帝都现在全面限购,限贷和首付几乎限制住所有刚需,只是房租开始涨了。政策就是往租房方向赶。
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楼主biotite 时间:2017-07-21 08:45:31
  最近青年居易36平的房子27号到期,租客到时搬走,为了不影响租客,十几号才开始在网上挂出来信息,原来1550元,现在报价1600元,经过十几天的反馈情况,并不理想,除了一开始中介问的比较多,直接客户有3-4个,但是都是着急租,没法等到27号。
  原因分析如下:
  1、本市拆违行动厉害,走了很多外地人,空出来较多房子,中介说现在有100多套在租粥多僧少,也说现在严打,日租房需求也少了,这是最主要原因。
  2、地铁站在如火如荼的建设中,交通不太方便,多少有些影响。
  3、价格标的稍微高点,小区内也有1400元的,但是还要看装修、配置情况,当然这还有心理作用使然,不能比原来的租金低啊,要不来看房子的问原来的租客,如果比现在的低,现在的租客心理会怎么想。
  对策:
  1、不着急。上次就是因为着急,怕空档期,3月中旬给了日租房,原打算1300,结果才1100,结果到3月底的时候好几个个人着急租的,可是没办法了,月底是换房的高峰期,我到月底看看是不是这个情况;另外3月及6-8月是学生毕业季、找工作季,是找房子的高峰期,应该有客源,虽然这边学生相对少点。
  2、适当降价。这等着租客交了房子的最后几天,我再适当降价到1550,看看市场反应。
  3、给日租房。给日租房相当于最后一招,过两天去现场的日租房问问,有没有意向。当然价格得提前做好心理准备,肯定不高。

  一个月的空档期,就相当于租金标准降低了100元,大原则还是尽快租出去。
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作者:东山人士2017 时间:2017-07-21 09:41:19
  交流一下个人租房的经验体会,首先,筛选租客很重要,好的租客不一定是出价最高的,我的原则是没有正当职业的坚决不租,家庭成员复杂的不租,年龄太老的老人不租,养宠物的坚决不租,经过简单交流事太多,斤斤计较的不租。经过第一个租期,房租拖延,生活习惯不好,不干净的不再租。遇到好的租客房租可以适当降低,但不要低于市价的百分之十。其次,不要签长期合同,以一年期为佳,到期如再租,可是适当涨房租。遇到好的租客,如长期租,一定给予适当房租优惠,但不能低于市价百分之十。再次,租房者往往都是急租,到期前一周内再寻找租客,遇到好的长租租客,尽量把他留住。再次,房租尽量年付,实在不行再半年付,不接受季付和月付。举例:如果一个房子月租金4200,如果他年付,可以降到4000,半年付4100。算一下,年付降价了200,幅度接近5%,租客一算,自己一年省了2400,一般会接受。而自己租金安全性可大大提高,把一年的租金马上存进余额宝一年也有4%的收益,降价200的损失并不大。最后,合同约定违约金20%,并收取一月房租为押金,如果提前退租,请提前告知,按约定收取20%违约金,这样一般情况没什么损失,可以尽快把房子租出去。
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作者:东山人士2017 时间:2017-07-21 09:53:47
  @biotite 2017-07-21 08:45:31
  最近青年居易36平的房子27号到期,租客到时搬走,为了不影响租客,十几号才开始在网上挂出来信息,原来1550元,现在报价1600元,经过十几天的反馈情况,并不理想,除了一开始中介问的比较多,直接客户有3-4个,但是都是着急租,没法等到27号。
  原因分析如下:
  1、本市拆违行动厉害,走了很多外地人,空出来较多房子,中介说现在有100多套在租粥多僧少,也说现在严打,日租房需求也少了,这是最主要原因。
  2、地......
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  你好,我目前有四套房在租,你发的我很有同感,我们可以多交流,已给你发私信,请查收
楼主biotite 时间:2017-07-21 18:12:29
  现在网上充斥的大量的关于租房市场爆发,房租马上降的文章,12个城市又开始试点租房市场了,还好没有我市,但不保证后期不跟(以前的政策跟的很紧),看不透,不知对我的未来影响几何?大家可以发表一下看法。
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作者:ty_单婆婆 时间:2017-07-22 17:21:25
  静观其变
  
作者:ty_单婆婆 时间:2017-07-22 17:22:04
  楼楼只买住房,为何不购入商铺?
  
  • biotite: 举报  2017-07-22 18:42:42  评论

    商铺不太合适。单价高,总价高,出租回报率还可以,但是不一定有人租,电商和实体经济不好,很可能空着。诚基中心一楼有大量的空商铺,转也没人要,住房还是刚需,不管买还是租,总价不高,将来容易变现。有大资金繁华地段临街门头房还是可以的,但是总价太高,承担不起。
  • ty_单婆婆: 举报  2017-07-22 22:11:38  评论

    谢谢回复
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楼主biotite 时间:2017-07-23 08:59:14
  今天星期天,10点刷出租信息,观看效果。
  • ty_单婆婆: 举报  2017-07-23 10:56:47  评论

    楼楼济南的?问下你买的公寓是哪个盘,单价多少?我聊城的,去年想济南西客站便宜买一套,结果有事耽误了,现在好后悔……济南房价真是疯狂
  • biotite: 举报  2017-07-23 19:45:09  评论

    评论 ty_单婆婆:公寓一个是经四路万达的,现在单价近16000,都是二手,卖的不多。一个是鑫苑国际城市花园,1/2号楼是公寓,其他楼是住宅,公寓面积大点的9000元左右,住宅现在单价17000-19000。我一个朋友也是因为去年耽误,没办法本月刚在这里买了2套,不能把钱放在手里。
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作者:甜心梅花糕 时间:2017-07-23 16:30:45
  马克。
作者:甜心梅花糕 时间:2017-07-23 16:31:18
  楼主现在入手鑫苑国际怎么样啊?
  • biotite: 举报  2017-07-23 19:49:34  评论

    算着租售比还可以,48平的有的45万,得给中介提前说,等有客户正好卖,租金1700基本,按照租金回报率算1700X12=2.04万/47万(含税费)=4.3%,还可以接受。如果房价不再涨,就这个房租,不如存银行理财,现在都是5%以上。
  • 花树满校园: 举报  2017-07-25 20:31:41  评论

    楼主,我知道你是那个城市。你说五龙潭什么的,17000,也很贵。鑫苑国际,房子很多,好出租吗?
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作者:15552861115 时间:2017-07-23 18:25:09
  楼主,咱俩一个城市,那你现在算好几套房了?对以后卖房有影响吧,税高???
  
  • 一片尘埃: 举报  2017-07-27 11:17:00  评论

    威胁楼主的一个是房地产税,大经济形势,地方政策~~ 大经济形势不好,租客减少,租金低。 地方政策限购,都不是利好消息。 房地产税,由于租客减少,无法将税金转加到房租中,减少收益。 以上三点感觉近几年都可能爆发~~
  • 东居西就: 举报  2018-09-13 11:44:25  评论

    未来风险感觉主要是房产税对楼主的影响,楼主还是行动晚了,早几年楼主这个模式会收益很多,当前确实是不稳定,未来有不确定性因素。
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楼主biotite 时间:2017-07-23 19:50:39
  @15552861115 2017-07-23 18:25:09
  楼主,咱俩一个城市,那你现在算好几套房了?对以后卖房有影响吧,税高???
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  住宅是三套,高税只因为住宅才有,税加1%,不算什么。
楼主biotite 时间:2017-07-23 20:13:25
  今天路过学区房的链接中介,问了问我的学区房价格,说我那个楼上有个报105万的,3个月了还没卖掉。我要是卖可以报95万试试(单价20400),95万-52万=增值43万,涨得够可以了,这个涨幅比较满意,也不知道下个月是否继续保持增长势头。
  问他知道我租的那个单元有个卖的110平,和我租的房型一样,,面积一样,报价300万,中介说知道,说根本卖不掉,都是一个学区的,单价比别人的高,面积大,总价高,要求一次性付款,所以看过几个客户,没有买的,正常也就是250万左右就可以,看样子还是有很多人高估自己房子的价值,盲目乐观,中介也说,如果想买,比比别人的便宜个5-10万,就比较好出手了。现在房子一直空着4个月了,还不如租出去,也可能人家不缺钱,所以挺着价。
  现在的中介也说:“有价无市”,一脸无奈。
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作者:economy2016 时间:2017-07-24 12:37:08
  如果换成三四线城市,楼主会如何操作?
  • biotite: 举报  2017-07-24 14:33:38  评论

    不敢投,1、查过海边日照房子,租金回报率不高。2、外地距离远,出租办手续不便。3、人口净流出,房子未来先过剩,出手难。4、前段短炒可以,快进快出,现在价格都上涨了,溢价空间没了。 想过在风景好靠海靠山地方买个为以后养老用,但算算,还不如租房合适,现在又不住,闲着没意义。 纯自己的想法。
  • economy2016: 举报  2017-07-24 15:46:37  评论

    嗯,有道理
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楼主biotite 时间:2017-07-24 15:39:57
  说说网上查的房源信息靠谱吗?
  网上很多网站都有房源,我们一看都肯定挑选价格便宜,单价低的,实际上价格和在售数量不太真实,原因如下:
  1、中介故意标低价格,吸引搜索者,打电话过去,就说这个房子没有,还有哪个哪个。
  2、有的房子信息都是系统自动刷新的,打过去一问,人家说那都是好几个月以前挂的,所以价格低。
  3、在售数量也是根据网络挂的信息进行电脑统计的,故根本没有那么多在卖的和在租的,现场去问中介最清楚真实数据。
  4、平均价格多为挂牌价格平均的,有的网站也以成交价为平均的,基本都偏高一点,实际的没这么高,也有的是以小区内的住宅价格为平均价格的,没算公寓的。
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作者:2013nxyhbd 时间:2017-07-24 21:06:54
  楼主,未来估计租房要公司化运作了,所以未来绝房租数字我预计比现在高,会基本和5年利率持平或者在这范围,你看呢?
作者:wzf7065 时间:2017-07-24 21:15:31
  mark
  
作者:生活要难得糊涂 时间:2017-07-24 21:20:41
  楼主原有一套77平学区房和一套130小产权,先更换成5套房,三套住宅两套公寓。楼主的房子听着不少,其实质量未曾有飞跃,居住没有改善,资产也没有什么增加。
  三套住宅没有一个是改善住宅,面积也是超小的价值不高,公寓收租金还可以,转让税费太高没有升值空间。
  楼主投资可以说是没什么获利就是瞎折腾,没有运用杠杆。当时不应该卖学区房,应该把学区房抵押或者自己买卖套一笔钱,小产权果断出手,用这笔资金尽量贷款买房,获利会是你这样操作的两倍。
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作者:wzf7065 时间:2017-07-24 22:11:58
  楼主,你的房子都是全款买的吗?如果是贷款买的,是用年租金除以首付款来算年化收益率吗?第二年是用年租金除以(首付款+第一年房贷)这样来算吗?
  
  • biotite: 举报  2017-07-24 22:38:34  评论

    基本都是全款,有一点贷款,年底就可以用公积金都还上。所以年化收益率就是年租金/总房款(含中介费、税费)。贷款买的计算,分母用首付款的计算方式不太科学,因为还有房贷利率支出,不是纯的年租金净收益。用首付款算房子增值,净收益是比较合适的。
  • 咸淡咖啡: 举报  2017-08-03 16:59:03  评论

    赞一个,有两点不赞同,买小户型占了买房名额,小户型好租好卖但是资金量小,最后钱没花完又要去买公寓;应该最大额度申请贷款,利用杠杆,这样可以撬动更多资产
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楼主biotite 时间:2017-07-24 22:12:52
  @2013nxyhbd 2017-07-24 21:06:54
  楼主,未来估计租房要公司化运作了,所以未来绝房租数字我预计比现在高,会基本和5年利率持平或者在这范围,你看呢?
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  差不多,要是低于这个利率,租房公司没有赚头。还得看看租房公司的拿房成本,如果是自己盖的房子,租金还可以低点,但是现在新房的开盘价都在20000万,基本都是三室的100多平,200多万家装修什么的,得250万,按照5%收益率,年租金得12.5万,月租金得1万,即使房企售楼利润50%,房子成本价125万(基本不可能,看看现在面粉贵过面包就知道了),月租金也得6000多,而现在的实际三室租金3000-3500元左右,这些房企怎么出租。
  要是收购现在的住房,市区单价都在20000了,收来还得租1万多才够财务成本,要不就放银行了,除非国家补贴,这个要看以后实际落地。
  小面积的房子(两室、一室)情况也同上,租金是刚需定的,不是想提就可以提。
  个人见解。
楼主biotite 时间:2017-07-24 22:29:02
  @生活要难得糊涂 2017-07-24 21:20:41
  楼主原有一套77平学区房和一套130小产权,先更换成5套房,三套住宅两套公寓。楼主的房子听着不少,其实质量未曾有飞跃,居住没有改善,资产也没有什么增加。
  三套住宅没有一个是改善住宅,面积也是超小的价值不高,公寓收租金还可以,转让税费太高没有升值空间。
  楼主投资可以说是没什么获利就是瞎折腾,没有运用杠杆。当时不应该卖学区房,应该把学区房抵押或者自己买卖套一笔钱,小产权果断出手,用这笔资金尽量贷......
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  所言部分正确。
  换这几套房子就是为了租金回报率,不是为了自己住,自己改善的方法是租了一个大房子,在我住的小区属于条件比较好的了。
  前两天测算,5套房子总获利80多万(当然差价得卖出后才是变现),月底还会详细算个,按照这位朋友说的加杠杆方法,获利可能会更高,这是有些后悔的地方。
  公寓的买卖都是报最低价,只要税务局认可就行,差价都可以做低,中介都在行,税一般在第一次转手时挺高,再转手实际不高,税务局的房价不会涨的太高,中介都知道,我鑫苑国际的税费是7000,一般的都是2万,如果再交易,不会高于7000太多,这是我选的那个公寓的一个原因。
  如果没有这5套,这1年10万的现金流就断了,远水与近渴,我选择了近渴,呵呵。
  • 生活要难得糊涂: 举报  2017-07-24 23:18:01  评论

    评论 biotite:卖房时税不是你想做多少就是多少,税务局有自己的核算系统,2015年1月1日以后全部按照差价的20%收个税。不投资买公寓的最主要原因是商住转手税费30%多,涨价的基本都上交了,为什么公寓比住宅便宜那么多?开发商傻呀?
  • 生活要难得糊涂: 举报  2017-07-24 23:24:58  评论

    评论 biotite:不用呵呵,不会适量的运用杠杆就谈不上投资,我比你小一点,女的,你现在投资的青年居易,我早在首付一万多一套的时候就是用杠杆买了十来套,当时只有一套自住房子没有现金,就是用我说的套钱出来投资的。
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作者:syj870418 时间:2017-07-24 22:46:44
  厉害
作者:十一月初柒 时间:2017-07-24 23:25:58
  老乡厉害,学习了。近期也打算回老家买房,做了一些功课。但感觉现在房价太高了,实在有点下不去手。
  
作者:赵梓婷 时间:2017-07-25 04:45:22
  我也在济南,看了你提到的公寓名称好熟悉。外地人,女,33岁,两个儿子,目前三套住宅(一套87学区自住,一套110未交房,一套59出租1500),一套公寓(办公自用),两套房贷加借款150万左右,未来110还要买车位加装修。现在觉得压力很大,经常焦虑和烦躁!还在苦苦奋斗中!
  
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作者:小朵格要开心 时间:2017-07-25 06:09:26
  这个理财能力还财务自由?
  
  • 一片尘埃: 举报  2017-07-27 11:20:55  评论

    把房子都卖了换现金学习索罗斯年复合利率26%~~不是咱们凡人能玩得。
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作者:小鱼儿kerry2016 时间:2017-07-25 06:18:28
  @biotite 2017-07-17 14:36:57

  补充一下:公寓房靠近电梯的,日租房也不太愿意要,怕客人受电梯运行噪音的影响。出租的时候问过楼上的日租房老板,有一半在意的,一半不在意的。  还有一个日租房要的条件一个是屋里有大镜子,显得屋里大...

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作者:小鱼儿kerry2016 时间:2017-07-25 06:19:12
  @biotite 2017-07-17 14:36:57

  补充一下:公寓房靠近电梯的,日租房也不太愿意要,怕客人受电梯运行噪音的影响。出租的时候问过楼上的日租房老板,有一半在意的,一半不在意的。  还有一个日租房要的条件一个是屋里有大镜子,显得屋里大...

  -----------------------确实,公寓有时候拚的就是表面装修

作者:小朵格要开心 时间:2017-07-25 06:25:03
  楼主的思路实在看不懂。好好的工作不做,损失了现金流。好好的学区房不租或者不住,买了买一堆乱起八糟的小破房子,也未见得比学区房升值快。为什么不把学区房置换一个舒适的大房子住,踏踏实实工作啊!楼主的脑回路理解不了!
  
  • AnnieInSh: 举报  2017-07-25 08:45:53  评论

    人家生活需求比你低啊,要实现财务自由。不都说了城中村大妈一个月房租5000,只花2000,她也算财务自由嘛。lz自己满意就好呗。不过我要是lz这状态,除了那些房子,手中没有2,300万我是不会退休的。毕竟50岁了上有老下有小,会有很多计划外用钱的地方。
  • 05西耶那: 举报  2017-07-26 01:40:37  评论

    我也完全赞同楼主的思路和做法。很多人不赞同楼主租房住,其实,只要房子住的满意,租来的和自有的,关系大吗?因为楼主手头握着资产,所以住租来的房子根本不心慌。 至于工作,呵呵,有几个人的工作是快乐和自愿的?绝大多数都是苦逼打工的,人生一世就是为了打工到头?
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作者:Sunny林妹妹 时间:2017-07-25 07:34:38
  我要留个脚印??
  
作者:小鱼儿kerry2016 时间:2017-07-25 07:40:25
  二线省会城市,打工职业,从20多岁就有危机感,说不定哪天就失业没工作的感觉,不敢奢求老了财务自由,就是想置换点资产养活自己,目前夫妻有一套三房自住,一套旁边2房给老公父母住,便于照顾孩子,一套公寓商业性质租2200,一套住宅公寓没交房,估计也就租个1500到2000,老公父母把自己名下的老房子租出去租金补贴个1900给我们,人近40,前段时间失业,觉得勉强能活,就是在家太无聊,还是刚找了个工作,感觉自己工作的领域都没有我这么大年纪的人了,全是90,感觉身边的女朋友们都在家全职妈妈或者自己做点事业了,这个年纪打工都没人要了
  • biotite: 举报  2017-08-05 18:26:38  评论

    先算算现金流的进出,只要差距不大,努力规划好现金流进出查,没工作不可怕,做自己感兴趣的活动重要,哪怕就是看书、写字、散步,高兴就好。
  • 15155397268: 举报  2018-06-21 23:35:34  评论

    赞成
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作者:我的手机136 时间:2017-07-25 08:29:43
  上班了 随后慢慢看
作者:大堂蒸笼 时间:2017-07-25 08:48:16
  这点房,这点钱,居然敢叫嚣财务自由??小城市没有2000万根本做不到财务自由。
  • biotite: 举报  2017-07-25 12:51:04  评论

    哈哈,财务自由的标准不一样哈,我的标准并不高,而且自己和家庭过的挺满意,什么都没耽误。
  • 05西耶那: 举报  2017-07-26 01:54:20  评论

    不知道这位层主资产多少,即便比楼主多,也还在苦逼奋斗中,根本没有楼主的幸福感和自由感。
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作者:杜火锅 时间:2017-07-25 09:12:43
  吗的看了半天租房,租房就是财务自由?????
  
作者:wq49415316 时间:2017-07-25 09:38:35
  。。买房和辞职有什么关系,房租才一年十万也改善不了生活吧,财务自由不是这样实现的。
  • biotite: 举报  2017-07-25 12:52:20  评论

    哈哈,财务自由的标准不一样哈,我的标准并不高,而且自己和家庭过的挺满意,什么都没耽误。没这10万,还真不行,1年现金流加上这些减去花费还有剩余
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作者:佛山外来务工人员 时间:2017-07-25 09:47:05
  之前的学区房才是硬资产,抗通货膨胀最好的资产,可惜楼主卖了。

  很快楼主就会发现,陆续买的这些个小房子和小公寓越来越不好租了。

  优质资产卖早了;没有加杠杆买入优良的房产;自己辛苦一家人去租房住了;

  租金也不会跟随物价上涨而上涨,劝楼主对资产做个梳理,尽快出手,换一两套优质房产

  适当加一点杠杆。
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作者:佛山外来务工人员 时间:2017-07-25 09:50:53
  按照楼主说的是48岁附近,也算是年长我一轮生肖了。

  我目前两套房产出租,一个车位出租,一年净收益8W。银行定期利息一年4W多,但是我觉

  得这不叫财务自由,或者说自己还不觉得财务能安全。

  上有老下有小,我还觉得职场有更大的发展,让我放弃职场目前不太可能啊。
  • biotite: 举报  2017-07-25 12:54:50  评论

    就是因为上有老下有小,才决定划出时间给他们,在上班就不行。老人还能给我们几天,孩子的童年一晃就过了,只有一次,这些感觉价值更大。经过一年的运作,自己和家庭都挺满意。
  • carriey2000: 举报  2017-08-28 08:28:45  评论

    人的一生不需要那么多东西,最近读书后才发现。现在幸福感满满。
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作者:偶尔大笑一次 时间:2017-07-25 10:52:52
  @生活要难得糊涂 2017-07-24 21:20:41
  楼主原有一套77平学区房和一套130小产权,先更换成5套房,三套住宅两套公寓。楼主的房子听着不少,其实质量未曾有飞跃,居住没有改善,资产也没有什么增加。
  三套住宅没有一个是改善住宅,面积也是超小的价值不高,公寓收租金还可以,转让税费太高没有升值空间。
  楼主投资可以说是没什么获利就是瞎折腾,没有运用杠杆。当时不应该卖学区房,应该把学区房抵押或者自己买卖套一笔钱,小产权果断出手,用这......
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  我在中部二线城市,去年6月份360万买了一套学区房,现在600万了
  • 05西耶那: 举报  2017-07-26 02:15:35  评论

    这位层主,且不说你买的时候有没有贷款,需要若干年去挣钱还贷,这套房子涨这么多,哪怕以后到千万,你什么时候打算卖了它花钱呢?如果不打算卖掉,它值一个亿,对你来说有用吗?
  • 偶尔大笑一次: 举报  2017-07-26 08:36:51  评论

    谢谢关注,首付80%,一买就租出去了,就是租金很低,每月6000.
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作者:花田有喜事 时间:2017-07-25 11:55:38
  楼主的投资想法不错,赞一下。
作者:定点2009 时间:2017-07-25 12:13:46
  马克一下!!!
作者:草梅蛋挞 时间:2017-07-25 12:22:09
  向楼主学习
  
作者:NOODLES1933 时间:2017-07-25 12:39:52
  MAKE
作者:u_108560133 时间:2017-07-25 12:50:16
  马克,学习
作者:shiyang1984 时间:2017-07-25 13:02:43
  @biotite 2017-07-17 07:21:56
  退下来以后,还没有着手买买买,第一个想法就是改善生活水平。当时自己两套房子,一个是133平三室两厅的城市西部的小产权,一套是市中心的72平三室一廊的学区房,现在为了孩子,在学区房住着,2016年老人过来一起住,房子住得太挤,就有了换房子的想法。
  想换房子,又不想动手边的正在产生现金流的资金,就想到了把这个老房子卖出去,然后再稍微添点钱,在这个学区周围买个大点的。说看就看,骑着电动车,围着学区转,定......
  -----------------------------
  主要你们买房子太容易,别的不多说!
作者:cyw86 时间:2017-07-25 13:16:23
  记号
作者:终于注册了个马甲 时间:2017-07-25 13:33:26
  没觉得实现了财务自由··反而觉得吧学区房卖了不划算···楼主最该卖的是小产权那套 换个回报高的公寓···其他都是瞎折腾··
作者:洛阳王女士 时间:2017-07-25 13:52:54
  一直观注中
  
作者:funlilili 时间:2017-07-25 13:57:13
  过去10年拼命买房的基本都不错



  
作者:带你装修带你飞 时间:2017-07-25 14:15:52
  向楼主学习,争取再买一套属于我自己的房子
  • carriey2000: 举报  2017-08-28 08:30:40  评论

    加油,首先要挣得第一桶金。按照我的看法先存钱,比如去搞基金定投。基金定投可以参考萧碧燕的书。
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作者:2012比邻 时间:2017-07-25 14:22:19
  我也好想实现财务自由
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