记录从买房到财务自由之路

楼主:biotite 时间:2017-07-17 07:20:06 点击:518309 回复:8063
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作者:祈愿的兔子 时间:2017-08-09 08:12:23
  楼主,公寓交易是不是税比住宅要高得多?
楼主biotite 时间:2017-08-09 08:23:55
  @祈愿的兔子 2017-08-09 08:12:23
  楼主,公寓交易是不是税比住宅要高得多?
  -----------------------------
  基本是这样的,公寓交易在税务局有个公式,涉及到土地增值、各种税费、贷款还息、此房营业情况等,中介也是大体核算,但是有个如果上次交易距离本次交易的时间不长,比如一年内,税费不会太高,一般30-50万的公寓税费2-3万,我那个公寓因为房主拿到房产证比较晚,距离本次交易时间短,才交税7000多。所以这个要一房一测。
  上次去税务局看到那个计算公式了,用手机拍了一下,税务人员马上让删除了,属于保密资料。
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楼主biotite 时间:2017-08-11 15:18:52
  说说自己看好的那些将来可租的房子(2)
  老婆在东部上班,以后首选距离东部交通方便的路段,旅游路直通她单位,路两边风景优美,全都靠山,很多可以爬,在这里也建了很多小区,新老房子都有。
  和老婆一直希望能有个大露台的房子,封闭的敞开的都可以,露台阳光照进来,有躺椅、茶几,可以喝茶聊天,非常惬意,当时爬山的时候看了在路边就有这样的房子,是早期的一些单位宿舍,级别挺高的领导住的那种。
  看看环境,这是转山山体公园
  
  就是旅游路边上,交通很方便到老婆单位
  
  去年还在建设中,不过枫叶很好看
  
  
  透过小树林的中间四层的房子,那个有大落地窗,有个躺椅的那个,就是心仪的房子。通过网上查了下租金,100平的,3000元/月左右,这个地方有很多,院里也能停车,还是很方便的。
  • 花树满校园: 举报  2017-08-12 09:25:29  评论

    楼主,你前面介绍中齐未来城,好像不是70年产权。链家中介发布的42米房子,45万,在介绍产权时,他说首付仅20万,不说产权,可能这就是弱点吧。另外图片上的房子,都是在半山区,腿好,可以走上去。是什么小区?
  • biotite: 举报  2017-08-13 20:12:29  评论

    中齐未来城是40年产权的。不会持有30年以上,按照年龄算算,要是持有30年得多大岁数了,公寓持有个10年就可以出手,甚至时间更短,你就相当于买个中期理财产品吧。 这边距离山边的小区很多,围绕着旅游路两边,有几十个楼盘,都是在山脚下,有上山的路。
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楼主biotite 时间:2017-08-11 15:19:53
  透过小树林的中间四层的房子,那个有大落地窗,有个躺椅的那个,就是心仪的房子。通过网上查了下租金,100平的,3000元/月左右,这个地方有很多,院里也能停车,还是很方便的。
  
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楼主biotite 时间:2017-08-11 15:31:25
  本市8月10日公布了最新的落户政策,就是放宽了条件,鼓励中专以上的人来落户,其中提到了租房也可以落户的政策,各种新闻一时间刷屏,什么落户新政、租房落户之类的,政策很长,看了半天都没理解全。
  算了,与我们相关的最厉害的是租售同权,就是租房如何落户,我就去了楼下派出所,问问租房落户的细则,毕竟文件是文件,执行是执行。
  到了派出所,正好前面有个属于人才引进的在办理落户,那个办事人员显然是第一天用这个政策,拿着一张纸,在上面一条一条的对照,还问旁边的一位经验多的。等前面的办完,我就问租房落户的细则,那位经验多的办事人员说:“我市只有长清和章丘两个区可以办理租房落户,其他的区不行”。解释一下,长清和章丘是郊区,其他的是市区,郊区本来去的人就不多,租房的人更少,我在又文件中找了半天也没看到只有这两个区可以租房落户的说明,真是政策永远看不懂、新闻永远赚眼球、老百姓永远摸不着北[d:呲牙]
  不知道那些公布租售同权的城市,租房落户的细则是怎么样的?
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作者:花树满校园 时间:2017-08-11 18:19:58

  在济南市搜索转山山体公园_搜狗地图

  map.sogou.com/ - 2017-8-11
  牧牛山山体公园
  地址:山东省济南市历下区

  金鸡岭山体公园
  地址:山东省济南市市中区旅游路金鸡岭山

  卧虎山山体公园
  地址:山东省济南市历城区卧虎山

  文昌山山体公园
  地址:山东省济南市长清区清河街与凤凰路交汇处向东350米


  查看全部5条结果>>
楼主biotite 时间:2017-08-13 20:15:01
  说说自己看好的那些将来可租的房子(3)
  在经十路和旅游路之间,还有很多比较不错的楼盘,也是在山脚下,环绕着,空气不错,健身方便,而且新老楼盘都有,租金价格也不贵。
  自己相中的是洪山公园附件的,平时山上几乎没人,非常幽静,也非常干净,绿化好。周围楼盘林立,最大的是北边的名士豪庭。

  
  
  
  
  
  
  
  
  
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楼主biotite 时间:2017-08-13 20:46:22
  说说如何判断公寓价格是否合理。
  公寓的价格是否合理,与其所在位置相关性挺大,旁边的住宅价格对公寓价格有拉动作用,距离越近,拉动作用越大,但是存在一个合理的价差,就叫价差规律吧。
  具体可以和旁边的住宅进行价格对照,合理的价格应该是比旁边的住宅价格低5000-8000元,就算合理,越是环境好、商业繁荣、位置好、出租率高的公寓,差价越小。
  比如经四路万达达人界公寓,就在一个小区内的住宅现在均价22000-24000,万达公寓15000-16000,差距8000左右,感觉应该在5000,所以预计公寓还有2000-3000的单价升幅。
  鑫苑国际的住宅均价18000-19000元,现在公寓均价10000元,差距8000-9000,感觉应该在7000元这个位置,所以公寓预计还能涨2000元左右,前提是住宅不涨的情况下。中齐未来城也差不多,17000比10000,差价7000,围绕着会展中心一带的住宅均价在16000,周围的公寓10000,差价6000-7000,也在合理范围。
  而这附近一些新开盘的公寓,离万达较远,还是期房,周围人气和不行,算下来有的成本到了14000,这个价格现在看是偏高的,除非到2018年或2019年周围的住宅涨到22000,才是合理的,这个谁也不敢保证。那时这边的公寓也应该涨到14000价位了,
  所以说,要是买公寓,看看周围的住宅价格就基本了解公寓的价格是否合理了。
  • 东山人士2017: 举报  2017-08-13 21:19:07  评论

    有道理,我要问一下,(1)你是把40年产权的商办类公寓和70年的居住公寓等同看吗?(2)公寓的朝向比如南向和东西向、北向价格你认为会有差异吗?还是仅仅以租金加以考量?
  • biotite: 举报  2017-08-13 21:39:23  评论

    如考虑10年内出手,基本没有什么影响,现在这两类公寓价格一致,说明市场不在乎它们产权时间长短。 自住的会考虑南向还是北向,特别是如有老人居住的,在室内呆的时间比较长的,没阳光不行。而对于上班族和租房客,早上出门,晚上回来,阳光在单位享受了,他们不太在乎朝向问题,在乎装修和室内设施好坏
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作者:咸鱼男 时间:2017-08-14 10:46:19
  最新版本吗?mark一下
作者:15552861115 时间:2017-08-14 22:25:06
  为什么泉城花园涨不起来???
  • biotite: 举报  2017-08-15 07:41:11  评论

    泉城花园从去年的9000多现在已经涨到15000左右,年涨价幅度60%以上,涨价速度已经比较高了,还高于槐荫区的年增幅,如果后期槐荫的价格再涨,这个楼盘还会涨价。
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作者:花卷儿hanpy 时间:2017-08-15 10:13:34
  谢谢分享
作者:李双显 时间:2017-08-15 17:11:01
  楼主从计划到实施,规划很好,基本按照当时的计划,很好!值得学习!
作者:李双显 时间:2017-08-15 17:11:49
  楼主下一步打算怎么投资房产?
楼主biotite 时间:2017-08-15 17:21:01
  @李双显 2017-08-15 17:11:49
  楼主下一步打算怎么投资房产?
  -----------------------------
  还在正在考察,目标是不低于原来那部分资金的回报率,以提高整个资金的回报率。
  • 李双显: 举报  2017-08-15 17:27:38  评论

    楼主对淄博张店了解吗?淄博与济南比在哪投资公寓好?异地管理问题大吗?
  • biotite: 举报  2017-08-16 21:11:56  评论

    评论 李双显:原来在张店呆过一段时间,但不了解张店的公寓价位,尽量不要异地管理,除非你选的地段比较容易出租。张店商业氛围还是挺好的,那边的人经商的多,柳泉路周边还是挺繁华的,理工大学附近学生租的比较多,但是租金不高。
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作者:zxtznxu 时间:2017-08-15 20:14:24
  楼主好,非常欣赏你的生活态度,对投资的认真。请教您济南有七十年产权的住宅公寓推荐吗?
  • biotite: 举报  2017-09-09 20:37:53  评论

    有好几个地方,比如诚基中心(都25000了),价格真的不低了,一二期的质量还可以,后面的质量太差了。
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作者:clinton15 时间:2017-08-15 21:43:26
  楼主,我武汉,怎么税费算起来这么高啊,崩溃都20%了
  
  • biotite: 举报  2017-08-16 21:24:03  评论

    5.9万费用,真是太高了,我买的时候没有这么多项目,土地增值税太高了,不是只对增值部分收吗,为何按照评估价交?评估价高于成交价,还真没见过,难道买的很便宜,这个价格就与市场价是3.2万差距,相当与你的真实税费=5.9-3.2=2.7万。
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作者:jxzhangcheng 时间:2017-08-15 22:05:07
  @biotite 2017-07-17 07:21:56
  退下来以后,还没有着手买买买,第一个想法就是改善生活水平。当时自己两套房子,一个是133平三室两厅的城市西部的小产权,一套是市中心的72平三室一廊的学区房,现在为了孩子,在学区房住着,2016年老人过来一起住,房子住得太挤,就有了换房子的想法。
  想换房子,又不想动手边的正在产生现金流的资金,就想到了把这个老房子卖出去,然后再稍微添点钱,在这个学区周围买个大点的。说看就看,骑着电动车,围着学区转,定......
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  很希望能跟楼主探讨类似问题,我相信大家都能收益吧,自由万岁!
作者:noheartflyin 时间:2017-08-16 12:21:59
  楼主,我在东边祝甸附近有套小产权,85平,租出去1800每月,看二手房价格约55万,想卖掉加贷款换一套正规的房子,您觉得如何?
  • biotite: 举报  2017-08-16 21:30:18  评论

    现在看回报率3.9%,如果按照你原来买的价格算,回报率肯定比这个高不少。当前55万也是因为住宅价格带动了,现在也是高点了,建议能卖就卖掉,因为就是买个50万小公寓,租金也得2000元,还是带证的,小产权虽然住着没事,但是没红本,不算合法资产,出手只能买家全款,不容易变现。
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作者:头驴 时间:2017-08-17 19:16:58
  @biotite
  希望能与楼主交流一下退休规划方面,望不吝赐教。先行谢过!!
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作者:淡泊的小狗 时间:2017-08-18 08:59:01
  我也是15年自由到现在,但是收入不高,属于穷自由,这省那省勉强够用,晕菜,当然上班时的生活一样这省那省
楼主biotite 时间:2017-08-19 07:45:16
  说一下拆迁概念的房子
  昨天听收音机一位咨询者,询问十二马路的路劲御景城对面的老房子,他的目的就是为了将来拆迁房获利,专家说2年后有这个可能。路劲御景城及周围的新房子18000-20000,这些老房子11000-13000左右,获利空间显而易见,这个区域还有地铁概念,未来有进一步升值空间。
  但是2年后什么情况谁也不能保证,是否拆迁得看政府规划。专家说的是:“如果你有闲钱,没有地方投,可以买这个地方等着,将来有获利的机会,但是谁也不给你保证”。
  本市均价已经到15000以上,从单价看,这些老房子还是有升值空间的,但是因为破旧,出租的情况一般,60平的不到1500元,有的40平才1100-1300这个就得放弃靠租金获利的想法。

  
  
  
  
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作者:诗经国风2 时间:2017-08-19 23:35:24
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作者:等会再说再见 时间:2017-08-20 10:21:39
  请问楼主,手里有一点钱,是买理财,还是贷款买一套房子投资呢?投资的的话,每年房价要涨多少才不亏?谢谢楼主
作者:易放难收2006 时间:2017-08-21 00:30:48
  标记一下,回头接着看
  自由真好
楼主biotite 时间:2017-08-21 08:48:57
  @等会再说再见 2017-08-20 10:21:39
  请问楼主,手里有一点钱,是买理财,还是贷款买一套房子投资呢?投资的的话,每年房价要涨多少才不亏?谢谢楼主
  -----------------------------
  如果购房款是全款,很容易算,就是买的房子(租金+升值)/购买成本> 5%,就比买理财合适
  如果是首付+贷款,(租金+升值-1/2贷款利息部分)/(首付+1/2贷款本金)>5%,就比买理财合适
  以上都是按照年来算的,你可以自己测算一下,5%是我算的银行理财,如果你有其他稳定安全的理财收益率,就按照那个算。
  举例:
  如房子250万100平的房子,首付150万(60%)贷款100万,商贷利率4.9%,每月本息6544,年还利息4.8万,年还本金3万,租金3000元,年租金3.6万,假如房子年增幅5%。
  (3.6+250*5%-2.4)/(150+1.5)=6.7% 超过5%的理财收益
  假如房子不涨价
  (3.6-2.4)/(150+1.5)=0.8%
  这就是杠杆的效果,只要房子微微涨点,投资回报率就不错,可惜现在限购限贷了,这个游戏不好玩了,只要房子不再持续涨价,现在购买房子的,特别是高利率贷款购买的,对于他们来说房子就是负现金流资产。
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楼主biotite 时间:2017-08-21 09:16:24
  关于当前房产会不会跌价的思考。
  当前房子价格已经涨的不可思议,各个专家都在喊着降房价,但是老百姓就是对赌国家不敢降房价,到底是谁对呢?
  举个例子,如果你是一个班长,我讨好大家开始的时候给班里同学出题越来越容易,班里同学考试成绩越来越高,大家无不高兴。但后来你们班的成绩因为特别高,别的班不认可,学校也不认可,别的班不认为你们班的同学比他们聪明,学校也没有给你们班多几个优等生的名额,这个时候怎么办,你作为班长敢宣布“我们以前的考试太容易了,分数偏高,所有人历年来的分数统统降40分”,估计你得马上下课,哪怕班里的同学都知道他们分数偏高,也觉得是理所当然的,是你出的题容易,不是他们不聪明。
  聪明的你会怎么办,你会说:原来的分数保持不变,一页翻过,不管了,高也好,低也好,今后我们按照别的班级标准出题,按照学校的要求选拔优秀学生,给予好的待遇,原来的成绩给予一定的参考,皆大欢喜。可能有的人还沉迷于私下和同学比以前的成绩如何如何,但是新规则已经不看你以前的成绩了。
  现在的情况是否与以上情况相似呢,老的房价还在涨,是因为有人在私下比高低,但是很多人提醒你租售比了;新的规则就是新房价高不让卖,把分数标准降低;落户政策的改变比的是你学历够不够高,有没有交社保,社保有没有连续,也就是对这个社会有没有贡献,没有的话别来了,用这些筛选人才,而不是90平以上的房子。
  怎么办,跟上趋势:关注租金收益率、学个大专学历,起码也得中专吧、把社保交上,那怕是最低标准的。
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作者:诗经国风2 时间:2017-08-21 11:39:53
  ...................
作者:似锦繁花 时间:2017-08-21 17:30:57
  楼主厉害呀,我的理想就是小城财务自由~~
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楼主biotite 时间:2017-08-21 19:37:55
  带住宅性质的公寓值不值得买
  当住宅限购后,公寓火了,有住宅性质的公寓更火了。但是现在随着租房落户、集体落户政策的实行,这个火有点降。
  今天和房产中介聊,说了这个问题,他说也是,要是真想落户的,买个小面积的住房就可以,那个配套还全,靠近学区,公寓都是靠近商业区的,没有好学校配套,一般年轻人居住多,没考虑将来孩子的问题,就不会考虑落户的问题,很多年轻人现在户口在集体户上,结婚后去找个学区买个房子落户,不会落在现在居住的住宅式公寓里的,所以住宅式公寓现在价格飙升有的过头,观察一段时间,验证一下。
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楼主biotite 时间:2017-08-23 19:57:34
  明天早上广播节目专门讲弹性学区房的话题,正好和我那个房子相关。
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作者:carriey2000 时间:2017-08-24 13:38:56
  楼主我和你一样,魔都三套房。不结婚不生孩子,极简生活,觉得挺好。目前还想在无锡买一套小的,不过无锡70万的一室户租金一个月才1800,好低啊。不知道楼主怎么看,是否这钱放在手里理财呢
  • biotite: 举报  2017-08-24 14:05:26  评论

    无锡的租金回报率才3.1%,有点低,真不如理财,还得搭上时间去打理,看租金真不如买理财,如果无锡还有上涨空间,也可以中短期持有,最后变现一起实现收益率。魔都的租金收益率更低吧?
  • carriey2000: 举报  2017-08-24 14:10:33  评论

    评论 biotite:魔都也不怎么高,但是绝对数大。足够覆盖开支。无锡算上打理,就比较尴尬了。我担心无锡的安置房太多,租金上不去
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楼主biotite 时间:2017-08-24 14:18:53
  今天听了弹性学区房,结合以前了解的情况,说说几点。
  *1、弹性学区是因为该小学生源的减少,为补充生源不定期将其他临近学区的楼划进去几个,那几个楼就成了弹性学区。
  *2、某些学校附近的楼(这个很关键,要是很远的肯定不行)有人和学校有一定的关系,学校睁一只眼闭一只眼,也就上了,你上我也上,这个楼就成了弹性学区。
  *3、有的楼虽然能上某小学,但是学籍不一定能属于这个学校的,还属于教育局下发规定的原小学,这种弹性学区房价值低一点。
  *4、最好的就是虽不在此小学范围,但是可以上,学籍也可以是此小学的,此类弹性学区房价值最高,几乎和学区房一样。
  *5、提前了解今年的招生政策,问清楚此楼能否上某小学,确定是否本年度还属于弹性学区。
楼主biotite 时间:2017-08-25 09:49:22
  说说哪些公众号对研究房产有帮助
  当前全国性的和本地的有很多公众号都在谈论房产,有专业的有相关的,有视频的有音频的,还有直播的,大家有空可以看一下。
  *长盛说房
  *楼市定律
  *齐俊杰看财经
  *黄药师就爱宅
  *德科地产频道
  *光远看经济
  *阿甘看天下吴晓波频道
  *财经马红漫
  *德林社
  *正和岛
  *山东经广闻斌
  *家住济南
  *大众网房产频道
  *济南楼市观察
  。。。。

  以上都是围绕楼市和财经方面,可以了解大方向和本地的趋势,便于投资时参考。
  每天看这些,需要一个小时的时间。大家还有哪些好的频道,可以交流。
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作者:世界第三快刀手 时间:2017-08-26 10:47:19
  天哪,这么艰苦的"财务自由",我宁愿上班。
楼主biotite 时间:2017-08-27 19:50:05
  今天看到一个全国租金回报率的表,不一定赞同这个数值,但是赞同排名,我市排在全国100个城市倒数第14名。
  
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作者:carriey2000 时间:2017-08-28 08:29:47
  @佛山外来务工人员 2017-07-25 09:47:05
  之前的学区房才是硬资产,抗通货膨胀最好的资产,可惜楼主卖了。
  很快楼主就会发现,陆续买的这些个小房子和小公寓越来越不好租了。
  优质资产卖早了;没有加杠杆买入优良的房产;自己辛苦一家人去租房住了;
  租金也不会跟随物价上涨而上涨,劝楼主对资产做个梳理,尽快出手,换一两套优质房产
  适当加一点杠杆。
  -----------------------------
  非常好出租。可投资不动产占全部资产的50%就足够了,没必要上杠杆。
  • biotite: 举报  2017-08-31 12:37:34  评论

    没错,小户型现在是出租的主流,1500-2000元非常容易租出去。不论在本市哪个区域,基本都是这个情况。
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作者:飞龙在天943 时间:2017-08-28 10:43:56
  楼主继续,先Mark一下。。我比较喜欢投资农贸沿街。已经投资两个了,一个高档的农贸,离新市政府很近,面对公务员,银行,以及富人的,地段好,人流多,覆盖范围非常广,周围没有第二个农贸以及大型超市,这边主要是舍得花钱,在这边的人都达成一种共识,生活在这边买同样的东西就要比老市区贵几倍。这个商铺回报率非常可观,当时买的时候比较便宜,算上各种优惠8000不到一平,现在年回报率22.35%。
  再说说我第二个,就差了太多太多了,是一个勉强中档,低档也说的过去。当时也是看了规划考察了有个把月,周围居民很多,但大部分是还建安置户,商品房比较少,当时觉得这个农贸紧靠着一个初中,一个小学,周围人流量也不小,再加上便宜。就去买了个靠着路口的,总价27万,80平。。现在每年租金才2万,年回报率才7.4。。都有点后悔了,这段时间有几个来买我这个的,最高才出到37万。关键市场都开了一年半了,低于预期太多。。。。 果然还是穷人的钱难赚,富人的钱好赚。。。
  • biotite: 举报  2017-08-31 12:40:35  评论

    22%的回报率让人羡慕,7.4%也是很高的了,高于商铺现在高于5%的不多,而且很多都空着,你都没有空置,非常好了。
  • 荣衣阁: 举报  2019-03-30 11:06:32  评论

    南坊吗?
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作者:飞龙在天943 时间:2017-08-28 11:01:55
  接上楼,我之所以喜欢投资农贸沿街,一是没那么多钱。二是同是沿街,购买价格比普通沿街要便宜的多的多,开发商定向用途拿地也便宜非常多,就像上海现在租售同权拿地的价格很低是一个道理,所以也便宜。第三,只要农贸能开起来,租金收入一点都不低,我还是觉得只要看好了,关系国计民生的买卖还是好做的。。
我要评论
作者:等会再说再见 时间:2017-08-28 22:26:54
  现在主要是不知道房价会不会涨了,再加上银行利率高,想买房一是怕纸币贬值,二是因为手里有公积金想用掉,所以纠结
作者:江湖路ABC 时间:2017-08-28 22:40:13
  厉害。。。
作者:似锦繁花 时间:2017-08-31 10:44:07
  @飞龙在天943 2017-08-28 10:43:56
  楼主继续,先Mark一下。。我比较喜欢投资农贸沿街。已经投资两个了,一个高档的农贸,离新市政府很近,面对公务员,银行,以及富人的,地段好,人流多,覆盖范围非常广,周围没有第二个农贸以及大型超市,这边主要是舍得花钱,在这边的人都达成一种共识,生活在这边买同样的东西就要比老市区贵几倍。这个商铺回报率非常可观,当时买的时候比较便宜,算上各种优惠8000不到一平,现在年回报率22.35%。
  再说说我第二个,就......
  -----------------------------
  这个投资回报厉害了~农贸是什么地方~
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楼主biotite 时间:2017-08-31 12:42:49
  @等会再说再见 2017-08-28 22:26:54
  现在主要是不知道房价会不会涨了,再加上银行利率高,想买房一是怕纸币贬值,二是因为手里有公积金想用掉,所以纠结
  -----------------------------
  有能力的话,抓紧时间买,别犹豫,现在没有一点下降的趋势,最近看的好几个房子,都是昨天说的40万,今天成了42万,有的报60万,下午就成了65万,居然和别人成交了。
  • 等会再说再见: 举报  2017-09-02 00:04:26  评论

    主要是不知道买了以后还会不会涨了,按照你那个公式,万一涨不到这么多,还不如理财
  • biotite: 举报  2017-09-02 07:12:46  评论

    昨天参加广播电台举办的听友活动,朱总也谈到了这个资金的机会成本问题,如果房子不再上涨,靠租金还不如买银行5%的理财产品,特别是大房子,租金更低,但是往后看7-8年,房子还会上涨一个台阶,关键看你能否耐得住寂寞。按照现在的稳健涨幅趋势,每个月1%,每年10%房价涨幅是有的。
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作者:李双显 时间:2017-09-05 17:53:42
  顶顶!
楼主biotite 时间:2017-09-05 21:16:58
  这两天在忙房子的事,过后一起补贴。
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作者:15552861115 时间:2017-09-06 14:56:50
  楼主对投资车库,车位出租有何见解???
楼主biotite 时间:2017-09-09 20:16:27
  @15552861115 2017-09-06 14:56:50
  楼主对投资车库,车位出租有何见解???
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  先回复你这个问题,如果是车库或者车位,
  首先要看小区配比,如果小区属于中高端小区,车辆多,哪怕1:1都会紧张,如果小区买车的人不多,哪怕1:0.6都会有剩余,就不值得投资。
  第二,车位分有产权和无产权的,价格也不一样,回报率就不同。
  第三,车位和住宅不要距离太远,比如车位在1号楼,要是租给10号楼的业主就可能太远了,人家不会考虑租的。
  第四,回报率要看租金多少,没法说。如果考虑将来出售,车位的税费挺高,得考虑买家的感受。
  第五,车位不会无限涨价,现在共享汽车是未来方向,那个是不需要自己买个车位的。现在我市好点的小区车位都到了20万-30万,一辆汽车才多少钱,想想就可以放弃车位了。
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楼主biotite 时间:2017-09-09 20:35:37
  8月已过,照例得首先盘点一下自己的这些小房子的资产价值了,看看是涨了还是跌了。
  通过和中介聊,乐山小区的到了100万-120万,青年居易一套40万一套55万,万达公寓70万,鑫苑国际37万,合计302万。比上个月底的288万多了14万,主要是青年居易和乐山小区的涨的多点。(哈哈,都是纸面财富啊,不变现就只能看着高兴)
  不过乐山小区的学区房实际成交价是32000,不是传言的35000,有的还传40000,根本卖不掉。我楼下的2楼110平的房子还是没卖掉。
楼主biotite 时间:2017-09-09 20:55:21
  近日思考,既然现金流已经够生活的了,是否要把资产做大呢,听了周围朋友的建议,还得入手资产,跟随我市大地铁建设的高潮,把政府投入到地下的资金,也分一杯羹。
  既然不太考虑租金回报率了,就不考虑公寓了,就得通过入手住宅来放大资产了,持有一段时间后出手。按照老百姓的思考,地铁周围肯定是价值涨幅最大的地方,所以现在沿线的都不卖了。现在本市的二手房价还在一个月1000元的幅度在涨,必须跟上这趟车。
  定下原则:
  1、定位小面积二手住宅(总价低、单价低、容易出手、落户首选)
  2、选择地铁沿线的价值洼地(单价12000左右,现在济南均价15000)
  3、持有时间2年(下证后2年内不能卖)后出售
  4、目标涨幅50%/年
  5、房龄不能太老,否则以后出售买家无法贷款或困难
  6、可以使用杠杆
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楼主biotite 时间:2017-09-09 21:10:45
  说干就干,骑着电动车围绕着R2线开跑,笨办法,每个地铁出口附件1千米把中介跑个遍,一天跑4/5个小时,看房子无数,得出一个结论:本市的房价已经涨得太高了,随随便便老破小要价15000,而且是秒光,上午说还有,下午说卖了,都点疯狂的感觉!
  最后根据朋友建议,把目标定在西边,在那边的地铁口附近开找,看了好几套小房子,都是不舍得卖,因为我拿着全款,所以中介比较上心,有的客户只要一次性付款的,这个都和新房购买相似了,现在新房也是一次性的请进,贷款的骑车走吧。
  现在想买到便宜的二手房,只能拿着现金去找了,找那些等着急用钱的卖家!

  
楼主biotite 时间:2017-09-09 21:18:58
  说说关于地铁房的价值
  因为地铁连通了城市,可以把不同区位的房子价格通过这个水渠连通,最后水位就涨到一个平面了,但是高价位的区域肯定不会降,只能因为有地铁了,房子还会涨价,而那些原来便宜的地区,价格会接近地铁通过的高价区域,这就是水渠原理。
  现在R3线附近的房子都25000-35000,而R2线附近的还在15000附近,将来开通肯定会到20000的价格,所以现在就是按照这个价格买,将来也是挣多挣少的事,肯定不会赔钱,如果能找到更低的价格,获利还会多。
  地铁口附近的房子才是地铁房,距离1000米内的,不是所有沿线的都是,而现在有些房主认为地铁从他脚底下过,他的房子就升值,那个升值也是因为整个城市的升值造成的,不是因为地铁。
楼主biotite 时间:2017-09-09 21:36:53
  最终在西部选择好了一套,三楼,两室一廊南北通透,53平(可以测到55,1998年的房子,公摊小),带8平方产权地下室,总价67.6万(房主说她邻居卖的71万,有点不情愿),双气,单价12700,这是我在这一片看过单价最低的,其他的都是13000以上,如果加上测绘面积,单价12300,加上税费和中介费,应该不超过70万,这套房子的目标单价2年后23000多,总价就是126万,平均每年28万,年回报率40%,应该可以实现。
  房子能成交的因素:1、一次性付款。2、第一次见面直接拿着定金交上。3、多说客气话而不是说人家房子不好。
  这个房子装修和配家具家电得花点钱,预计2万,这又轮到了我的强项了。配完了出租,租金不高预计1600-1800,又是一笔现金流入账了。
  • 向往旅游向往美食: 举报  2017-09-09 21:43:57  评论

    如今济南限购啊,楼主如何破解又买一套呢?求教
  • biotite: 举报  2017-09-09 21:54:39  评论

    用父母的名字啊,自己肯定不行了。
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楼主biotite 时间:2017-09-09 21:58:15
  刚从链接查了一下,自己买的这个房子,现在小区最低报价是14000,就4套房子在卖,价格还在蹭蹭的涨。
  现在西部的价格基本上一个月1000元的速度在涨,和本市均价保持同步上涨。
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楼主biotite 时间:2017-09-09 22:23:44
  @biotite 2017-09-09 20:35:37
  8月已过,照例得首先盘点一下自己的这些小房子的资产价值了,看看是涨了还是跌了。
  通过和中介聊,乐山小区的到了100万-120万,青年居易一套40万一套55万,万达公寓70万,鑫苑国际37万,合计302万。比上个月底的288万多了14万,主要是青年居易和乐山小区的涨的多点。(哈哈,都是纸面财富啊,不变现就只能看着高兴)
  不过乐山小区的学区房实际成交价是32000,不是传言的35000,有的还传40000,根本卖不掉。我楼下的2......
  -----------------------------
  加上新买的这套,房子总资产到了372万了,正在向500万迈进。
  • 李双显: 举报  2017-09-09 23:48:14  评论

    恭喜楼主!
  • 云清的落叶: 举报  2017-09-10 00:09:20  评论

    楼主……不再观望观望吗
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作者:李双显 时间:2017-09-10 00:08:39
  楼主写的真好!对未来楼市持续看好!说说我这边的情况,淄博张店今年西部新区北部房价快速上涨,个别楼盘有7000调到现在的12000.偷拍也近千万每亩啦!去年500万每亩还是天价!但老城区房价涨幅较小!我观察暴涨新区1是恐慌性抢购!2是临近大型政府开发的免费水体公园!3是新区高房价家长普遍有条件更注重孩子的教育,虽然是新学校但生源家长优秀必然成为优质学区!4是市党政机关搬迁至附近!5是新建楼盘人车分流,绿化好,物业好!现在新房价位很高,二手更高!但老城区,东部及南部价格普遍不高,涨幅很小!这种情况怎么投资?楼主有什么建议?
作者:木头UW 时间:2017-09-10 00:39:28
  @淡泊的小狗 2017-08-18 08:59:01
  我也是15年自由到现在,但是收入不高,属于穷自由,这省那省勉强够用,晕菜,当然上班时的生活一样这省那省
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  你是财务自由还是人身自由呢?
作者:木头UW 时间:2017-09-10 00:42:43
  目前省会城市中的很多60和70后都是几套房,如楼主所分析,卖不出还可以出租。我估计出租给进城务工的外地人也只是近3-5年有好行情,以后租不出自己又住不了的情况。

  我是看空这拨行情了。
  • biotite: 举报  2017-09-10 07:32:55  评论

    应该还有10年吧,没有这么短,我市是人口净流入城市,地铁线要建设到2026年,全部建成的时候,价格就稳定了,当然我的几套房还会不断优化,卖出变现,不一定在最高点买,只要是在上升通道卖出即可。
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作者:木头UW 时间:2017-09-10 00:47:22
  @biotite 2017-09-09 21:36:53
  最终在西部选择好了一套,三楼,两室一廊南北通透,53平(可以测到55,1998年的房子,公摊小),带8平方产权地下室,总价67.6万(房主说她邻居卖的71万,有点不情愿),双气,单价12700,这是我在这一片看过单价最低的,其他的都是13000以上,如果加上测绘面积,单价12300,加上税费和中介费,应该不超过70万,这套房子的目标单价2年后23000多,总价就是126万,平均每年28万,年回报率40%,应该可以实现。
  房子能成交的......
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  楼主好样的,精打细算买了这么多房用于出租,解决无房者在城市住房问题。既帮助当地政 府去库存,又让务工者有安全舒适地方住,为城建、城管和民政部门解决民生问题,也解决社会安全问题。
  值得大力推广和学习,创新创业创造的好典型。
  • biotite: 举报  2017-09-10 07:28:45  评论

    政府还给他们修了地铁线,解决他们的出行问题,政府才是值得学习的好榜样,哈哈!
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楼主biotite 时间:2017-09-10 07:42:14
  @李双显 2017-09-10 00:08:39
  楼主写的真好!对未来楼市持续看好!说说我这边的情况,淄博张店今年西部新区北部房价快速上涨,个别楼盘有7000调到现在的12000.偷拍也近千万每亩啦!去年500万每亩还是天价!但老城区房价涨幅较小!我观察暴涨新区1是恐慌性抢购!2是临近大型政府开发的免费水体公园!3是新区高房价家长普遍有条件更注重孩子的教育,虽然是新学校但生源家长优秀必然成为优质学区!4是市党政机关搬迁至附近!5是新建楼盘人车分流,绿化好,物......
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  一定买入市区核心地段的优质低价房产,城市外围带动,最后一定会蔓延到市区洼地,我市就是这么走了,很多城市最后都是这个规律,提前布局很重要,市区内没涨是好机会,老学区就是老学区,比新建的学区强多了,你可以找市区内优质学区附件的次新房,升值预期最大,当然还有拆迁房概念区,规划整治概念区等,仅供参考。
作者:yanggerxu 时间:2017-09-10 17:16:06
  mark
作者:haohaizi999 时间:2017-09-10 18:49:47
  楼主 我也是济南
  建议你见好就收
  不要把所有的现金流投入到不动产上
  尤其目前的情况下。
  任何时候现金为王
  • biotite: 举报  2017-09-11 00:11:36  评论

    谢谢,没有全部投入,我有现金的底线,有一部分是绝对不能动的。
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作者:100000002015 时间:2017-09-10 18:57:46
  先人一步,总会有好收益。凡事得有远见。中国房子涨了20年
作者:李双显 时间:2017-09-15 22:55:39
  顶!
楼主biotite 时间:2017-09-19 16:00:09
  有半个月没有发帖,一直在看本市的房价走势和一些老城区热点区域的房价,基本是跳涨的态势,还有幅度基本上一个月1000元,停不下来。这就想摩天轮一样,现在还是在旋转上升的这一半个圆弧部分,到底要不要跳上去,要看机会和勇气了。
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作者:祈愿的兔子 时间:2017-09-22 00:31:07
  楼主,想请教一下你之前说的如果将现有的房子面积重新测量增加房产证上的面积?
楼主biotite 时间:2017-09-22 07:40:05
  @祈愿的兔子 2017-09-22 00:31:07
  楼主,想请教一下你之前说的如果将现有的房子面积重新测量增加房产证上的面积?
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  这里说说自己重新测量的经历。这个一般都是对老房子的阳台部分,都能多几个平方,现在的新房子没这个问题。
  *1、看看自己的房产证中间那个图纸,阳台部分有没有虚线,或者其他部位有没有虚线,都是实线,就没有测量的必要了。
  *2、拿房产证、身份证去房产大厦有个测绘窗口,说自己想重新测量一下面积,让你签个申请表,按手印。
  *3、办事人员会问你,你是不是房改房“你说是”,问你楼上有没有测过的“你说是”,以前没经验,说“好像是”,人家让你自己去查,就麻烦了。每个地方、每个时期都不一样,有人测过的话,现在不用你管,他们会附上测过的证明,我第一套房子测的时候,自己去区里的房管所,调出来这个楼以前测过的证据,复印交上,才给你测。
  *4、阳台一定是要封闭的(就是封了钢窗,什么材料的都可以),开放式的现在正常好像不算,这个提前做好
  *5、测量费不贵,先自己交上,多退少补,70平的也就130元左右,交完费用就回家等着,一般几天就来,测量过程5分钟,都是电子测量,很快。
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作者:李双显 时间:2017-09-23 17:58:15
  楼主,现在的限售政策是什么意思?
  • biotite: 举报  2017-09-24 23:25:33  评论

    就是从取得房产证后2年内不能交易,房管局不能过户,有的城市是8年,厉害吧,锁定投资客很长时间。
  • 李双显: 举报  2017-09-25 13:50:26  评论

    以前买的但还没出证的在内吗?还是政策出来以后交易的执行新政策!
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作者:追忆似水流年N 时间:2017-09-23 23:22:10
  我怎么感觉济南二手房价位报的都不低,但是成交量没多少呢,现在小区内很少碰见中介带人看房了,以前能经常碰到,链家上显示大明湖南岸今年只成交了5套房子,中介们靠什么生活。全市的成交也很多单价不高,面积不大总价不高的房子。
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楼主biotite 时间:2017-09-24 23:30:34
  @追忆似水流年N 2017-09-23 23:22:10
  我怎么感觉济南二手房价位报的都不低,但是成交量没多少呢,现在小区内很少碰见中介带人看房了,以前能经常碰到,链家上显示大明湖南岸今年只成交了5套房子,中介们靠什么生活。全市的成交也很多单价不高,面积不大总价不高的房子。
  -----------------------------
  现在是卖的少,特别是合适的卖的少,现在基本上好几个中介在抢一个房源,有的直接给炒房的打电话,说出来一个什么房源,在电话里说清楚房子的情况,发微信看房屋图,很多人就带着钱直接去成交了,所以没有转悠的。
  你看的成交价应该是很早以前的吧,要看成交价格,得上他们的系统看,每个房子都记录了真实的成交价格。现在中介很多都跨界推荐,区域很大,所以成交按照地区看不准。
作者:bardon20011a 时间:2017-09-25 09:43:33
  我一套燕山西区的房子,56平,报价155万,卖了半年了,还没卖掉。网上统计燕山的学区房能到将近三万,可我这套小户型单价和总价都低的房子就是出不了手。我觉得济南的二手房其实有价无市。
楼主biotite 时间:2017-09-25 19:48:11
  @bardon20011a 2017-09-25 09:43:33
  我一套燕山西区的房子,56平,报价155万,卖了半年了,还没卖掉。网上统计燕山的学区房能到将近三万,可我这套小户型单价和总价都低的房子就是出不了手。我觉得济南的二手房其实有价无市。
  -----------------------------
  有没有带看的是关键,还有你挂了多少个中介?有的时候过了刚刚挂房子的初期热度,好多中介就不给推了。你的单价27700,不低了。
  还是那句话,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。
作者:妙妙可人 时间:2017-09-26 21:32:20
  不知楼主对北园大街的房子了解吗?北园大街沿街路北侧近一年内开了不少楼盘,住房一万五千、公寓均价一万左右吧。其中荣盛的地产好像占地面积最大,说是要打造济南北部最大的城市综合体。想要投资,请教一下楼主怎么看,有何高见?
作者:yaamiii 时间:2017-09-28 00:08:22
  我的操作跟楼主相反,把三套房整成了两套学区房,一套三居室自住,一套两居室出租,且最大限度地利用杠杆买的能力范围内最贵的房子,目前这一套两居室的租金比原来两套房子的出租收入还高,但是因为贷款额巨大,租金还不能覆盖房贷,随着时间流逝,租金肯定会超过房贷且超得越来越多的。至于楼主说的房屋涨价不卖的话无法享受,此言差矣!我贷最多的款买一个能力范围内最贵的房子因为越贵的房子涨价的时候涨的越多,跌价的时候最抗跌,去年的这拨上涨,我的房子涨的多,导致我可以把这房子再次抵押,申请了一个200万额度的抵押贷款,利率上浮25%,也就是6.2%,期限20年,在20年内,200万额度内随时借随时还,需要用钱随时借,可以等额本息还款,有钱了随时还,实在手头紧,还可以按30年计算每月的等额本息还款,最后在第十年卖掉房子还借款,房子在我眼里,既有居住功能,也有金融功能。买房不贷款,简直太亏了!假如现在每月还房贷1万,按中国这发展速度,20年后,1万算啥!手持那么多房子的人觉得手头紧,只能说他太不会利用自己的资产。
  • biotite: 举报  2017-09-28 20:54:14  评论

    你的运作也没有错误。现在抵押贷不要搞,银行严查抵押贷进入楼市,如果可以的话,我都想把所有的房子去抵押,然后再买房子。现在的是普涨时代,越多面积涨的绝对值越大,远远比一套固定面积的房子涨幅要高。现在房票有限,这个方式也有极限。
  • yaamiii: 举报  2017-10-02 23:51:08  评论

    评论 biotite :抵押贷不进楼市,是针对平时假如需要用钱的情况临时借用,因为买房已经把手头的现金花完了,只有十几万备用金,所以申请一个200万的贷款额度以备不时之需。我要是还想买房,就不会三套换两套了。那么多房子出租打理起来太累。把两个出租房换成一个,租金比以前两套的加起来
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作者:bardon20011a 时间:2017-09-28 11:54:53
  @bardon20011a 2017-09-25 09:43:33

  我一套燕山西区的房子,56平,报价155万,卖了半年了,还没卖掉。网上统计燕山的学区房能到将近三万,可我这套小户型单价和总价都低的房子就是出不了手。我觉得济南的二手房其实有价无市。


  —————————————————
  @biotite 272楼 2017-09-25 19:48:00

  有没有带看的是关键,还有你挂了多少个中介?有的时候过了刚刚挂房子的初期热度,好多中介就不给推了。你的单价27700,不低了。

  还是那句话,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。
  —————————————————
  周边大大小小的中介都挂了,每天都有打电话的中介,不过是问,价格有没有浮动。当然,谁都知道只要降价,没有卖不出去的房子。比比之前的历下均价,房价如果还想保持先前的高点,是不容易出手的。降价才是硬道理。
作者:留香大官人 时间:2017-09-28 16:00:44
  支持下楼主!
楼主biotite 时间:2017-09-28 21:00:13
  @bardon20011a 2017-09-28 11:54:53
  @bardon20011a 2017-09-25 09:43:33
  我一套燕山西区的房子,56平,报价155万,卖了半年了,还没卖掉。网上统计燕山的学区房能到将近三万,可我这套小户型单价和总价都低的房子就是出不了手。我觉得济南的二手房其实有价无市。
  —————————————————
  @biotite 272楼 2017-09-25 19:48:00
  有没有带看的是关键,还有你挂了多少个中介?有的时候过了刚刚挂房子的初期热度,好多中介就......
  -----------------------------
  你说的有道理。今天去看房子,幸福逸居的顶楼15楼,43平要价62万,一次性可以59万,我说单价太高了,都13700了,结果晚上来电话,刚刚已经卖了57万一次性付款。为何卖的?因为楼下6楼和8楼装修还没有这个好,要价65万,有如此差价不卖掉才怪。
作者:tianya6892017 时间:2017-09-28 23:49:40
  记个号先
楼主biotite 时间:2017-09-29 12:53:11
  现在房价上涨蔓延正在跨过西客站向西迈进,刚才中介给我推荐宋庄立交桥旁边的房子,单价10000,精装的二手,估计这个地方下个月能到11000,因为西客站为中心是14000-15000,周边像涟漪一样扩散中。
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作者:倔强的pp丑 时间:2017-09-29 17:35:04
  公㝢房是垃圾
作者:醉美苗乡 时间:2017-09-29 23:47:46
  现在三线省会城市的房子还可以下手吗?

  背景介绍:本人80后,坐标西南3线省会城市。目前手里存款将近100W,房子两套(市区一套自住,新区一套刚刚租出去,年租金7万),商业街商铺一个(年租金12万),娃3个:老大小学,老二,老三幼儿园……今年新区的房价一路飙升,从年初5000---6000涨到了现在的10000----12000左右,好地段的二手房挂出来几天就没了。目前看中新区的两个待售楼盘,均价大概在11000左右,面积在120左右,纠结的是两个楼盘的优势不相上下,我该如何选择?1,舍弃一套,买一套。2,利用杠杆拿下两套……如果拿两套是不是作死的节奏?求大神给点建议
作者:龙圣无极限 时间:2017-09-30 10:02:00
  好文,mark一下。
楼主biotite 时间:2017-09-30 19:36:31
  @醉美苗乡 2017-09-29 23:47:46
  现在三线省会城市的房子还可以下手吗?
  背景介绍:本人80后,坐标西南3线省会城市。目前手里存款将近100W,房子两套(市区一套自住,新区一套刚刚租出去,年租金7万),商业街商铺一个(年租金12万),娃3个:老大小学,老二,老三幼儿园……今年新区的房价一路飙升,从年初5000---6000涨到了现在的10000----12000左右,好地段的二手房挂出来几天就没了。目前看中新区的两个待售楼盘,均价大概在11000左右,面积在120左......
  -----------------------------
  是否值得买,得计算,假如你的新区房子是100万的成本,实际应该是50-60万成本吧,这样的话,租金回报率是7%-14%,如果是这样,说明你们那里房子一点泡沫没有。
  至于那两个楼盘,是否价格高也是按照这个算法,你就算算同地段二手房,同面积的现在价格多少?租金多少,如果能达到4-5%以上,你就买吧,因为租金是实实在在的在那里,说明房价还不贵,北上深的租金回报率才1-2%,那才是泡沫。
  规划好现金流,你评估一下你们那里是否会出现限售的情况,如果没有,你新买的这两套,可以过两年卖掉一套(当房价租金回报率低于2%时),变现套利,减轻还贷压力,剩余的一套根据情况以后变现。
  以上个人意见仅供参考。
  • 重返寒武纪: 举报  2019-01-04 15:04:53  评论

    楼主大哥,租金回报率是怎么计算的,是租金除以房子总价还是除以房子首付?
  • biotite: 举报  2019-01-05 09:33:05  评论

    评论 重返寒武纪:租金回报率=年租金/房子市值,如果以首付计算,租金回报率=(年租金-年贷款利息支出)/(首付+1/2年贷款本金支出)
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作者:醉美苗乡 时间:2017-09-30 22:07:06
  谢谢LZ百忙之中指点迷津。租出去的房子由于地段不错,紧挨会展商圈,金融商圈,教育有公立幼儿园,小学,初中一站式,500米范围之内的地铁1号线即将开通,所以租金还是比较可观。看中的两套房子正因为也是地铁房+学区房+商业圈,所以比较纠结,但这两个盘都是属于高价盘。至于泡沫,个人感觉还是很大,几年前的“鬼城”榜上有名,虽然是省会城市,但是由于经济不发达,工资收入低,没有产业支撑,前景堪忧……但是外地人竟然都把我们这看成价值洼地。现在是想赌一把利用杠杆两套拿下,又怕成高位接盘侠……
  • ty_单婆婆: 举报  2017-09-30 22:39:33  评论

    请问你是哪个城市和楼盘,可否告知下
  • 醉美苗乡: 举报  2017-09-30 22:41:45  评论

    评论 ty_单婆婆:贵阳,至于哪个盘就不说了,免得广告嫌疑
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作者:ty_单婆婆 时间:2017-09-30 23:34:50
  我刚看了⬇️,的确比你说的价格低些!
楼主biotite 时间:2017-10-01 08:48:49
  @醉美苗乡 2017-09-30 22:07:06
  谢谢LZ百忙之中指点迷津。租出去的房子由于地段不错,紧挨会展商圈,金融商圈,教育有公立幼儿园,小学,初中一站式,500米范围之内的地铁1号线即将开通,所以租金还是比较可观。看中的两套房子正因为也是地铁房+学区房+商业圈,所以比较纠结,但这两个盘都是属于高价盘。至于泡沫,个人感觉还是很大,几年前的“鬼城”榜上有名,虽然是省会城市,但是由于经济不发达,工资收入低,没有产业支撑,前景堪忧……但是外地人竟然......
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  租你那个房子的是什么群体的人,看这个就知道未来出租情况了,贵阳是国家信息发展的带头城市吧,好像是全国数据中心之类的,这是风口朝阳行业。
作者:布衣胖子一路同行 时间:2017-10-01 20:01:07
作者:夏日癫狂 时间:2017-10-01 20:16:00
  楼主大大对于投资公寓有什么意见
楼主biotite 时间:2017-10-01 21:08:31
  @夏日癫狂 2017-10-01 20:16:00
  楼主大大对于投资公寓有什么意见
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  对于公寓,属于纯靠租金回报的产品,适合人群:已限购、资金少、看中现金、需要随时变现资金的;
  公寓要买现房,不要期房,否则未来回报率不好确定;
  公寓的地段一定靠近大商圈的,很多在城市边上孤零零的几个公寓楼,也没有价值,租赁的人少;
  公寓的租金回报率以5%为标准,最低可以到4%,再低不要考虑;
  公寓以年轻人租住为主,时刻关注公寓附件是否有政府开发的租赁住房、集体土地租赁住房,对当前公寓有冲击;
  公寓投资核心,不要奢望房价翻番,接受综合年回报率10%,短期资金,可以投资。
楼主biotite 时间:2017-10-01 21:09:53
  @夏日癫狂 2017-10-01 20:16:00
  楼主大大对于投资公寓有什么意见
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  对于公寓,属于纯靠租金回报的产品,适合人群:已限购、资金少、看中现金、需要随时变现资金的;
  公寓要买现房,不要期房,否则未来回报率不好确定;
  公寓的地段一定靠近大商圈的,很多在城市边上孤零零的几个公寓楼,也没有价值,租赁的人少;
  公寓的租金回报率以5%为标准,最低可以到4%,再低不要考虑;
  公寓以年轻人租住为主,时刻关注公寓附件是否有政府开发的租赁住房、集体土地租赁住房,对当前公寓有冲击;
  公寓投资核心,不要奢望房价翻番,接受综合年回报率10%,短期资金,可以投资。
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楼主biotite 时间:2017-10-01 21:42:42
  说说刚买的西部房子
  这个房子在吉尔西苑,算完了中介费、税费等总价正好70万,原来预计装修2万多,找了一个装修队报价8180元,不含两个塑钢窗户,自己老爹是热心肠,对安排装修很在行,他找人已经开始干了,预计加上钢窗才7000元,真是高。
  装修押金2000元交物业,天然气是和自来水是市政的,电是物业交费插卡的,暖气是厂里自己烧的必须交费,无法报停,外单位人员按照市政标准收费,这个挺别扭,要是租户不需要暖气是个麻烦。
  说说价格,当前小区内最低成交价是14500,还是一楼的,我的测完后是56.23平,也就是当前至少81.5万,已经产生10万的差价,才不到一个月时间,呵呵,让我怎么说呢,这调控效果。
  房价上涨的原理:假如小区有10套房,价格不一,你买到的永远是这个小区价格最低的一套,当这一套没有了以后,还剩9套,报价比你买的第九套的价格就成为新的底线价格,也就是你买了以后,你的价格就自然上涨到第9套那个价格了,然后是第8套,第7套等,一路上涨,这就是自然市场下的价格上涨驱动力。通过前期一直盯的其他周围房子的追踪,基本上四十多平的65万以下的没有了,半个月前还能谈到62万的,现在统统67万-70万的价格了,因为当时我没有买的那几套都已经成交了,现在新出的房子傻子才会卖以前的价格!
  最近听一个中介说,某个小区成立了二手房销售业委会,你没有听错,自发成立的,所有想卖房的,都必须到这里来登记,为何呢,说服你直接报比市场价高几十万的价格,让来这个小区刚需买房的承认这个小区底价,还说几零几的没加入,少卖了70万,后来的都比他的贵70万以上,说那人是傻子。这个价格联盟最可怕,二手房价格政府不干涉,他们也不违法,只要有一套高价房成交,这个小区的价格就被锚定在新的标准了,后面就是不用联盟登记什么的,也不会低于这个价格了,你想想,当你知道了你报价12000,有人成交价15000,你还会卖这个价吗?想想就佩服这些人。这种操作比较适合房子不多的小区。
  当那些追踪我的中介,来电话时给他们说了这个最终成交价格后,他们也觉得便宜。当然每天跑几十公里看房的辛苦,他们是没有见到的。
楼主biotite 时间:2017-10-01 21:58:05
  又过了一个月,该算算总房产价值了
  经过9月鏖战,总市值100+70+38+40+55+81=384,距离500万又近了一步,哈哈,都是纸面财富哈。
  就现在这种涨价趋势,逼得人没办法,还得继续买,国家最近降准,不管怎么降,用我们能听懂的话就是,市场钱又多了。你的盆越大,能接住现金雨就越多!看看下面这张图片,你就放心了。

  
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作者:飞龙在天943 时间:2017-10-02 04:35:15
  恭喜老哥,我也在努力当中,真是美滋滋。
  • biotite: 举报  2017-10-02 08:26:27  评论

    加油,实际总和一些媒体报道的相反
  • ty_129205739: 举报  2017-10-02 11:05:22  评论

    评论 biotite:哎!清者自清呀!
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作者:梧桐树05 时间:2017-10-02 23:55:46
  mark
作者:秋天的小雨2017 时间:2017-10-03 11:15:46
  楼主,你的心态很好,挺佩服的。不过建议自己要有合适的自住房子,你这些房子换一套你喜欢的房子可能都刚刚够,就你说的洪山公园附近的。你有没有想过,孩子大了你们年龄大了,不好租房子了,孩子也需要房子了,怎么办呢。当然,你可以说你爸妈还有房子以后就是你的。可我总觉得谨慎的讲目前的财产还不太够。济南市好地段接近三万一平房价,你的房子涨好地段也涨。换不了很多平方。
楼主biotite 时间:2017-10-03 14:46:47
  @秋天的小雨2017 2017-10-03 11:15:46
  楼主,你的心态很好,挺佩服的。不过建议自己要有合适的自住房子,你这些房子换一套你喜欢的房子可能都刚刚够,就你说的洪山公园附近的。你有没有想过,孩子大了你们年龄大了,不好租房子了,孩子也需要房子了,怎么办呢。当然,你可以说你爸妈还有房子以后就是你的。可我总觉得谨慎的讲目前的财产还不太够。济南市好地段接近三万一平房价,你的房子涨好地段也涨。换不了很多平方。
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  谢谢,你提出的问题以前都想过。今年的购房计划基本完成了,你说的那时明后年的工作,正在准备中,方向对了,准备就比较轻松,明后年启动。现在新的模式日新月异,将来的养老方式和现在肯定不会一样。我们可能都想不到,但是趋势可以看到,就是养老服务业是未来的趋势,将来准备好现金,就是应对举措。
  现在可以感觉出来国家在打击投机,房产投资近一段时间是保守为主,这样下去确实也对实体经济不好,连企业家都没心思干活了,就真正坏事了。现在持有的房产都是为了变现用的,孩子需要房子还得十几年后,他们的口味现在没法把握,自己感觉没有必要现在就准备,那个时候会房子遍地。
  好地段各有定义不同,有的好地段是商业发达,有的是环境空气好靠山靠水,有的是靠近学校、医院,有的是交通方便地铁轻轨,有的兼具以上,根据人生时段不同,这些地方都可以去住,不一定去买,相信国家说的,房子是用来住的。
  把房子当成个金融产品,就不用在乎它的价格,只在乎他带来的价值多少。我的一些朋友专门买老破小或老破大,通过改造升值,获得增值收益,自己住着别人的豪华大三室,别人还在还着贷款,就是房东补贴租客的现实。
作者:夏日癫狂 时间:2017-10-03 23:11:51
  楼主,钱少情况下,二线省会城市老城区的老破小将近30年楼龄的房子有没有投资价值?
楼主biotite 时间:2017-10-04 10:27:34
  @夏日癫狂 2017-10-03 23:11:51
  楼主,钱少情况下,二线省会城市老城区的老破小将近30年楼龄的房子有没有投资价值?
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  如果考虑2年后出手,房龄30年和32年实际上没有太大区别,老破小总价不高不超过七八十万,两年升值50%的话差价三四十万,2年后总价100万以下还是比较容易出手,现在市区内几乎找不到65万以下的房子了(按照我市的情况来说)。
  买的时候,考虑一下方面:
  *1、房子将来卖给谁,谁会买,他为何会买这个房子,是为了上学、医疗、靠近核心商圈、地铁口附近,双气等等要素,都不沾边,谁会买个老房子?最多会租,最关键就是将来有某个实际需求的人接盘。
  *2、买的时候是否已经形成利润,就是买的时候就比同地段其他房子单价低2000以上,起码1000以上,将来即使出手也敢比同地段其他房子低个1000元。
  *3、有没有可以改造升值的地方,比如1室改2室,2室改3室,装修升级等可以增加出售价值的地方,如果能合理改造,单价可以提升1000-2000,就值得买。
  *4、如果用了资金杠杆,算算有没有资金断流风险,按照2年后预计的房价,算算净资产收益率,是否超过年20%以上,否则操心费力的忙活一阵子,都给提供资金的打工了。
  • biotite: 举报  2017-10-04 14:19:37  评论

    补充一点:看看本市的新区和老区差价多少,差价5000元,坚决买老城区,因为不久就会蔓延过来。
  • 夏日癫狂: 举报  2017-10-04 19:25:05  评论

    如果不出手,考虑长线持有这种老破小有没可行性呢?
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作者:oizl 时间:2017-10-04 17:47:27
  这个贴子我要点赞,因为这里有心有生活的态度。
  • biotite: 举报  2017-10-04 20:27:14  评论

    谢谢啊,没有你说的这么好,就是对今后的生活想的比较清楚一点。
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