中国房价的未来发展路径——预测贴

楼主:ty_小青头 时间:2018-01-31 16:37:51 点击:10929 回复:153
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  “俺曾见,金陵玉树莺声晓,秦淮水榭花开早,谁知道容易冰消!眼看他起朱楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了。”
  太阳底下没有新鲜事,三国演义开篇第一句“天下大事,分久必合,合久必分”,史记载范蠡“冬则资舟,夏则资皮”,如果你有点常识都知道现在该不该买房,任何一个市场都是有赚有赔,赚的人少赔的人多,房地产市场就能所有人都赚钱?那么,赚的是谁的钱?闲话少说,房价涨了20年,鸡犬升天,有房的纷纷二套、三套、N套,没房的拼命贷款,生怕错过了一个亿。但我相信有一些理性的声音,比如李嘉诚2014年开始撤离大陆地产,王健林开始轻资产转型,潘石屹也抛售地不亦乐乎。作为一枚刚需,很多人不明白房价的走势,既担心房价再次暴涨上不了车,又担心房价暴跌,加杠杆砸在手里,成为土地经济的牺牲品。本人作出一些判断,希望能给刚需一些借鉴。
  先给出结论,如果有人没耐心看文章,就只看这一段吧,如果有耐心的可以看看整篇文章,共同探讨。
  未来我国的房价走势分两种情况:第一种,房地产税等长效机制不能出台(概率0.001%)。至于何时下跌或上涨,则主要取决于货币环境和地方政府的供地规模及其他小的因素。2018-2020年货币环境是紧缩的,所以房价是下跌趋势,下跌幅度可能会达到2014年价格(2018-2020不出台房产税的情况下)。当然了三四线城市现在可能由于棚户区改造等导致上涨,但是,过了那段时间也会下跌,北京、上海、深圳是第一梯队,其他城市周期滞后,可能要等到2018年中旬出现明显下跌,越低级别城市越晚。第二种,供地多元化、租购同权、房产税等长效机制出台(概率99.999%)。这种情况如果发生的话,房价难逃暴跌,暴跌幅度不言底,90%吧。不管第一种情况还是第二种情况跌幅都会超过普通人的预期,因为房价是由成交的极小部分决定的。一旦形成形势反转,即使只有一千套房子抛售,如果没有接盘侠,也可以跌到腰斩。
  如果房地产税为代表的长效机制不能出台,那么房地产就成为了投资投机品,会成为“藏獒”,房价会在一个“大涨-小幅下跌-大涨”的模式下循环,但这个循环会持续不下去,因为随着商品房越来越多,刚需越来越少,而且租房人越来越少,收益率太低,而且,利率降低是有限度的,2015年以来的利率降低打破了一个发展中经济体的底线(发展中经济体利率提早降低基本上就宣布了陷入中等收入陷阱,经济潜力丧失),后期会演变为“大跌-小幅上涨-大跌”这个模式。现在来看大部分三四线城市是第二种模式(因为广大三四线城市人口流入有限,房源充足),而一、二线城市是第一种模式。至于为什么会跌到2014年价格,是因为由于刚需渐渐成为稀缺资源,随着时间推移每次下跌的幅度会越来越大,毕竟投资需求是需要卖出的。所以,货币市场去杠杆和加息如果和长效机制出台时间重叠的话杀伤力太大了,时间怎么协调是一个很大的问题。个人估计房产税税率开始会比较低,等房价跌幅趋稳,再次调高房产税税率,使房产税取代土地出让金成为地方政府的重要财源。还有一个重要问题是房产税税率是累进税率还是统一税率,累进税率影响大于统一税率。房产税会终结寄生在土地财政上的各种寄生虫,包括房姐、房叔、拆迁户等。当然了,房产税出台一段时间后房价会慢慢稳住,然后转化为“涨-跌-涨”循环模式。
  下面开始从各个因素分析房价走势。有一个说法是“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
  从人口这个因素来看的话,中国房地产简直就是绝望了,因为计划生育1995年后新出生人口下跌非常狠,1600万左右,其中1999年只有1100多万。很多人说西方国家城市化率达到75%以后,城市化才终止。这个说法有两个致命的问题,第一个问题是没有认识到中国家庭联产承包责任制的巨大影响,这可能是现在我们作为社会主义国家的最大优越性,避免了羊吃人式的圈地运动在中国上演。由于农村的土地掌握在农民手里,50后和60后的农民基本上不可能进城,70后有很大一部分也可能不会进城,所以,中国的城市化率不可能再取得太大的进步了。至于50和60后人口数量大概3个多亿,而且农村占比很高,因为那个年代城市里混的是极少数。所以等到60后人口自然去世以后,中国的城市化率也就达到75%以上,实现城市化了。有一个小问题挺有意思的,就是19大宣布土地承包继续30年,为什么?30年以后土地问题自然解决了,因为50后60后都去世了,大量的土地那时候可以搞西方的大规模经营了。第二个问题是天然地认为中国能延续前期的高速发展,近几年实现城市化。这个认识也有很大的问题,因为随着产业结构的调整、低端产业的外溢,不但不需要巨量的工人,而且现有的工人可能也要面临着失业潮。即使没有失业潮,中国也不可能几年内完成城市化,可以参考西方国家漫长的城市化进城。
  中期看土地这个问题比较复杂,这可能是中国房价20年一直涨不停的根源。因为我国房地产用地国有垄断,地方政府人为控制供地节奏,造成房子供不应求的假象,上演了一轮轮的饥饿营销戏码。为什么房价一直能够实现“小调整、大上涨”?因为一般的城市价格是由新房价格决定的,假设一个城市存量房有100万套,但新房每年只有5万套,那么由于新房的土地出让成本较高,开发商不会亏本出售,出让金由于货币贬值会越来越高,那新房价格自然会水涨船高。什么意思呢?就是说不管二手房存量有多少套,价格是由成交的那几套决定的,所以,就造成了价格的暴涨。为什么二手房没有定价权?因为固有的投资意识和新房价格的不断上涨使二手房主天然地认为房价会继续上涨,所以二手房主不但不会抛售手里的多余房源,反而会继续用储蓄购买三套、四套、N套。在这种循环下导致存量房越来越多,空置房也越来越多,但是地方政府不得不继续拍卖大量土地,因为这是地方政府的财政重要来源,于是才有了我国巨量的房地产库存。但是2016年以来从一线到二三线去库存效果不错,是因为出现了很多刚需么?恐怕不是的,尤其是二三线城市,这两年是由于资金成本太低,部分势力拉抬房价后形成了赚钱效应,很多有房家庭加入了购房大军。而且这一轮房价上涨比以前的每一轮都凶猛,为什么?这跟股票等投资市场的加速赶顶是一个道理。没有价格的大幅上涨已经不能吸引更多的人进入市场,因为大部分人都有自住房。
  短期看金融。金融主要是指信贷政策,包括房地产商融资成本和房贷利率两个方面。美国老太太的故事忽悠着国人开始了疯狂的杠杆之旅,其实,房贷政策本身就是一种保护房价的超级武器。假如住房不能贷款,那么房价应该是首付的价格,这里面的道理,你仔细想想就明白了。相反,如果把房贷降到零首付,那房价自然会出现2016年的翻倍上涨。同理,现在的汽车之类的开始了贷款政策,其实就是让更穷的吊丝进来增加销量,让没有购买力的人来消费奢侈品。言归正传,2014年底开始,央行开始了疯狂的放水之旅,利率也达到了有史以来的最低值,所以房地产商手里有钱了,那就敢于惜售了;同时,屌丝们也终于买得起房子了,很多地方是零首付购房啊,利率在3.5%,简直是普天同庆。这是去库存政策最有效的武器,国家并不想给这些没有还款能力的人加杠杆,但是没有办法啊,库存量太大了,在房奴手里总比在开发商手里强啊。在开发商手里的话,一旦崩盘那么银行兜底,开发商跑路;在房奴手里的话,虽然会有部分人断贷,但在现有信用体制下,不走上绝路大部分房奴会老老实实把房贷还完。至于未来三年的贷款利率,只会上升不会下降,中国的货币大放水时代一去不复返了。这个看一下今年的M2就知道了,降至个位数了。由于我国的外汇制度问题,这些年我国超发了不少货币,但是随着内外资的撤离货币超发已经不现实了,能维持住现在的增速不出问题都是不可能完成的任务。再看看国际环境,美国经济复苏,减税、加息、缩表,三管齐下,预计2019-2020年加息五次以上;欧洲PMI创20年最高,经济强劲反弹,退出量化宽松政策,后期也要逐步加息;日本经济也开始反弹,出口大好,央行暗示适时退出宽松政策;加拿大、韩国早已跟随美国开启加息之旅。国际环境也不允许我们继续放水。刘鹤达沃斯论坛说用三年去杠杆,整顿金融乱象,2020年前估计是要加息的,而且如果加息不到位可能现在的外汇储备保不住,出现大的问题是有可能的。
  所以,无论是长效机制出台不出台现在都不是买房子的好机会,至少要等到2020年去杠杆完成以后。
  现在讲一讲为什么房地产税一定要出台。第一,土地出让金制度导致房价过高,劳动力成本陡升,提前结束了我国的世界工厂地位,大量外资和优秀内地企业开始走出去,甚至低端产业东南亚布局,就是因为土地成本、人工成本、物流成本等太高了,没有产业房地产就是无源之水。第二,土地出让金制度走到头了,很多三四线城市近十年房价没有上涨。如果不出台广大二三四五六线城市现有的房子已经可以满足人们的居住需求,再卖地已经很难维持了,也就是说土地出让金枯竭了。很多人会说2017年土地卖得很好啊,是好啊,但是你要看看利率降低到了什么程度了吧,如果再来一波巨量的二手房就把新房拍死在沙滩上了。而且,你应该可以发现越低级别的城市这一轮房价上涨幅度越小,回落越快,因为就是要不给你反应时间,掩护新房出售。等你二手房主想卖的时候已经找不到买家了。这里有必要举个例子说明现有房子完全满足居住需求,统计了一下所谓的强二线城市,武汉8年卖了120万套房子,青岛7年卖了100万套房子,不包括各种单位的福利分房啊。至于三四线城市,那就更是剩余得不要不要的,只是很多在空置着等待涨价而已。
  总之,土地出让金制度是竭泽而渔式发展,而房产税制度是可持续发展模式。至于现在到了哪一步了,2017年11月财政部部长说了房地产税按评估值征收,这就是告诉你肯定要收,而且连方式都确定了。怎么收?不动产登记2017年已经实现全国联网,2018年全部存量房数据进入系统。具体信息什么时候出来?2018年3月份两会应该就会有好消息。什么时候重大布局?2018年10月份三中全会,不要问我为什么知道,因为三中全会都是重大决策会议。啥时候开始征收?2019年或者2020年。所以,要抛的赶紧,因为未来三年都是下跌,等税出来了那就是大抛售潮,你根本没有机会跑路。
  再聊聊现在的国土部提出的“住房供地政府将不再垄断 ”。这句话其实就一个意思,再靠垄断土地出让已经没有搞头了,政府看不上这块肥肉(鸡肋)了,我们要放弃这一块了。以后你们有地的都可以卖地,都可以卖房,我们只管收房产税。有一个牛人跟我说,2015年这是政府最后一波对土地的压榨,以后土地放开了,你们随便搞,我只收税。还有一句话挺恐怖的,引导居民将房地产购买由投资转为消费。啥意思,房子是有折旧的,以后土地不值钱了,你买的老破小给谁谁要啊。不但不能住,还要交税,怎么办呢?炸掉呗,要不然你要一直交税哦,那时候估计政府不让你炸,那时候,呵呵,拼命抛,拼命跑,可惜跑不了啊。
  解释一下房地产税对房价的影响为啥那么大。
  最大的影响就是将房子由投资变成了消费,因为收税会将买房成本分摊到房子的整个寿命周期中,所以,即使是1%的税率,也可以将房价砸下40-50%,这是不包括巨量存量房抛售的情况哦;如果再加上巨量存量房抛售,那么可能没有底,应该会降到一个合理的租售比价格,当然了,在这种情况下,由于炸出了大量空置房,所以,租金也会下调。这里也有必要区别一下累进税率还是统一税率,统一税率跌幅相对较小,因为还是有人会买多套房,但是如果是累进税率,那么没人会买多套房,除非是嫌钱多。
  那么房地产税出台若干年后房价怎么走?
  等房价跌完以后,存量房消化利索了,会进入成熟市场的有涨有跌的态势,但是不会像美国那样一直是涨多跌少,因为我们的人口是个大问题,但人口净流入的大城市相对会涨多跌少,至于小城市,基本上是纯粹的消费品。不过那时候我相信房子会成为一个比居住舒适感的市场,竞争会更加激烈,环境会更好,美国的大house在向我们招手,当然了,前提是你的收入能负担得起房产税。

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作者:最烦齐名字 时间:2018-01-31 18:50:47
  你这些言论想说明什么,说明现在不适合买房吗,你能先回答一下你自己有房吗?
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作者:_CBG_cuoguo 时间:2018-01-31 19:00:03
  呵呵,写是挺长,但是也是一个未来的坟堆,留名等以后鞭尸吧
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作者:和平与使命 时间:2018-01-31 19:16:00
  降不降先不说,再等两年结婚娶妻的话菜都凉了。
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作者:喜喜喜出望外 时间:2018-01-31 19:28:37
  我爱我家房产中介经纪人又卷款200万元跑了!以炒房为首的房多与房产中介黑社会抱团暴利吸血社会,威胁社会稳定。
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楼主ty_小青头 时间:2018-01-31 22:29:15
  说了这么多,一言以蔽之,没买房的可以等等,到2019-2020年货币紧缩政策结束更好,当然了,如果有耐心最好等房产税出来。至于三套以上的,就一个字,抛。
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楼主ty_小青头 时间:2018-02-01 08:50:01
  今天出了个新闻,广州四大行房贷全面涨价 额度紧张价高者得。其实上海深圳北京的房贷早就上涨了,为啥广州的现在才集中上涨,因为广州周边的卫星城还有库存。现在应该是消耗的差不多了。现在成都贵阳啥的西部城市还在热火朝天,为啥银行没有动静呢?因为库存还没有去完,尤其是周边的郊区。四大行的政策还是要看+-授意。还是那个逻辑,级别越低的城市周期越靠后,不过我估计有些地方库存永远不可能去干净了。尤其是现在才热起来的地方,根本就是一堆水泥。
作者:冉嵩 时间:2018-02-01 12:36:03
  “房产税等长效机制出台,房价难逃暴跌,暴跌幅度不言底,90%吧。”
  然后,三室两厅的房价刚好降到楼主现在能够全款买入的价位,是不是?
  或许还能节省出精装修款,装修价码届时也将跌去90%,每个工人每天仅需20元即可打发,是不是?
  其实大家都在等待那样的美好时刻,如此好事,谁不想呢?
  • ty_小青头: 举报  2018-02-01 12:47:13  评论

    那倒不是,因为到时候房产税也挺贵的,比如300万的房子一年房产税交个3万块,要是别墅的话可能就是十几万几十万,所以,什么人还是消费什么档次的房子,只不过对大量囤房的、满仓买房的,高杠杆买房的或者没上车的影响比较大。要是一直有房产税也没有这个问题,现在就是新出的制度要颠覆之前的囤房
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楼主ty_小青头 时间:2018-02-01 12:52:21
  中纪委委员:金融领域存重大隐患 金融监管中猫鼠一家
  史上最严!银监会1月平均每日开16张罚单,全月罚款近9亿
  FED保证渐进升息 美指刷日高金价大跌7美元
  多方消息证实,浙江金盾风机股份有限公司董事长周建灿,于1月30日17时许,坠楼身亡。
  这几天的几个新闻,这其实告诉我们,一个新的时代来了,当年放的水现在要跪着喝完。
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作者:饥饿大白鲨 时间:2018-02-01 13:08:08
  一本正经的说瞎话 别误导要买房的刚需了!了无新意!
  • ty_小青头: 举报  2018-02-01 13:33:44  评论

    再等两年你就不这么说了
  • 饥饿大白鲨: 举报  2018-02-01 13:46:23  评论

    10了 你翻一下老帖 和你一样的论调 脸都打肿了 天上的一片云 蟹渣渣 你知道吗?
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作者:映山红99 时间:2018-02-01 14:17:33
  进来听听讲座
作者:2018枫叶2018 时间:2018-02-01 16:39:01
  楼主觉得环京的承德楼市有买的价值吗?本人刚刚毕业家在承德,想在承德入手一套。帮忙分析一下谢谢!!!
  • ty_小青头: 举报  2018-02-01 17:13:30  评论

    评论 2018枫叶2018:承德应该属于所谓环京吧,2016年大涨了吧,所以可以等等哦。起码等这一轮潮水退去。
  • 2018枫叶2018: 举报  2018-02-02 08:54:06  评论

    评论 ty_小青头:承德算是环京的,而且北京在建四横四纵高铁网,2019年底或2020年初承德到北京和沈阳高铁开通。现在考虑的是买房利率增加,如果以后房价再涨的话就怕买房成本增加。还有说高铁通了房价还要涨的,不知道怎么办了
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作者:ty_TAO130 时间:2018-02-01 17:00:58
  觉得有道理,但还是用时间来证明吧!
楼主ty_小青头 时间:2018-02-02 10:19:19

  
  • ty_小青头: 举报  2018-02-02 10:32:03  评论

    人民币中间价升破6.3,但是国内感觉人民币贬值了不少吧,这个节奏跟日本当年一模一样。为了节制国内高企的物价和疯狂的投机,开始提高贷款利率,收缩流动性,但由于前期的放水太疯狂,根本经不住流动性收缩,然后就是崩盘。再看下面几个新闻,海航、乐视、保洁只是大形势下的小表现。
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楼主ty_小青头 时间:2018-02-06 08:48:45
楼主ty_小青头 时间:2018-02-06 09:08:15
  @ty_小青头 2018-02-06 08:48:45
  
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  今天的新闻看着都能闻到一股崩盘味。不过不会崩盘的,因为股市领先于经济周期,所以,现在的美股下跌是很正常的,就像前段时间美元走到最高点开始下跌是一个道理。也就是说虽然美元开始下跌,美股开始下跌,但美国经济还是在强劲复苏。估计到2019年美国经济可能会到最高点,那时候通货膨胀也会最高。这里有必要讲讲经济周期中各市场的表现和赚钱机会。
  一般来说经历一次经济危机以后,各国会采取各种方式救市,这时候货币是大放水的,那么货币就会贬值。等经济开始复苏了,货币会开始走强,尤其是当出现停止量化宽松措施的时候,这时候要大胆买入该国货币,美国2014年开始加息2015-2016年美元算涨幅比较大;货币涨到一定程度后可以逢低做多股市,因为这时候是恢复大生产的时候,公司盈利都强劲复苏,但是要注意风险,因为股市往往会在风平浪静的时候突然下跌,这种时候股市创了很高的新高点,下跌往往也会比较狠,现在的美股市场即是如此。但没必要担心经济,因为经济是滞后于股市的,等这一轮经济复苏完全释放后,通货膨胀达到一定程度,这时候房价往往是高点,也就是说房子是反应最慢的,开始下跌也是最后的。现在欧洲经济也在复苏,但是欧洲的货币政策没有美国那么灵活,现在还在购债,所以欧洲复苏很强劲,但后劲肯定没有美国足,因为美国一直在加息,在留力。日本呢,基本上算刚开始打算退出量化宽松,所以现在买日元未来应该收益不错,日本经济现在看周期落后于美国两年到三年,落后于欧洲一年到两年,所以现在日元可以看多,但是股市不能这样看,因为开放经济体的股市联动性很强,美股大跌,其他股市扛不住,很可能诱发一股很大的跌势。不过,说实在话,现在做多日本比做多欧美利润多,因为日本复苏初期,美欧是中期。日本地产也不错,这些年涨幅一直不大,有国人避险资金,后期涨幅客观。
  • ty_小青头: 举报  2018-02-06 10:39:08  评论

    现在国内来看,金融去杠杆正式打响了。资管新规对资本市场影响巨大;开发贷更是对开发商的精准打击,房价估计会开始更大幅度下跌。
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楼主ty_小青头 时间:2018-02-06 13:31:57
  管清友表示,这次全球股灾,是资产泡沫的破裂。表层因素是金融周期和经济周期的错位,在不对等收缩和扩张中出现的激烈碰撞。深层原因是全球仍未找到新的增长点,无法实现新旧动能转换。问题是,新的缝8魔咒与以往不同。过去的两个8之间经济繁荣过,很多阶层都受益。现在的两个8之间,幻梦一场,白忙活了。富人更富,穷人更穷,社会撕裂,群体焦虑。
楼主ty_小青头 时间:2018-02-07 10:17:51
楼主ty_小青头 时间:2018-02-07 10:26:42
  @ty_小青头 2018-02-07 10:17:51
  
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  先说说股市,前面说了不会崩盘,不过道指应该到了顶部了,这两年涨了这么多,这次的闪崩可以看出大家其实都不舍得最后一个铜板,恐慌情绪随时可能爆发,所以,个人感觉道指基本到头了。至于A股,简直是,人家涨它不涨,人家跌它跟着跌。虽然国家极力在拉股市,但是还是不看好,因为这几年放水放的你分不清哪里有雷,所以也只是大蓝筹一直在涨。

  至于房市的话,现在看来最黑暗的时期来了。防风险升至第二,个人房贷利率上调,房地产信贷紧上加紧。今年银监会重点工作居民降杠杆,我们的制度优越性就是这样,说去库存就疯狂去库存,说去杠杆就疯狂去杠杆,这就是传说中的集中力量办大事吧。不过从执行到房价下跌应该有一个时滞,静待好戏上演。2016年的疯狂可能要来一个再现,不过是反过来的。
楼主ty_小青头 时间:2018-02-08 09:07:28
楼主ty_小青头 时间:2018-02-08 09:27:34
  @ty_小青头 2018-02-08 09:07:28
  
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  今天聊一聊所谓的政府调控,很多人都说政府越调控房价越涨,像北京上海深圳甚至很多二三线城市都限购,如果放开限购一定还要翻倍。这种言论见过的太多了。其实,调控尤其是地方政府采取的限购措施表面上看起来是打压房价,其实已经是一种托市的措施了。为什么?因为限购人为地造成了一种供不应求的假象,更加坚定了多套房持有者的惜售心理。现在南京、合肥、郑州之类的放开了本科甚至专科生购房资格,但是你看到他们的房市好转了么?真正好卖的时候也就是货币政策放松到极限,资金开始大幅流入地产,房价开始快速上涨的时候,普通老百姓看到涨价根本没有理智,他们是一群羊,想想2007年和2015年的股市是不是一个道理,如果政府不干预房价还能上天?反而是地方政府限购了,使很多买了投资的更坚定了长期持有的信心,但是却丝毫不考虑其实从土地出让、信贷政策、首付政策、预售制度、资金支持等多方面来看,其实政府并没有打压房价,根本上来讲还是在拉高房价。
  这种问题的根源在于地方政府和中央政府的利益诉求不同。地方政府对当地的房价影响是有限的,地方政府重要财源是土地出让金,那么地方政府天然地就会希望房子卖得好,地皮卖的好;但是地方政府无权征收房地产税,因为税收法定原则,只能等全国人大通过。
  还有一个重要的影响因素,就是信贷。这个更不是地方政府能够控制的,这个权限在央行手里,没当经济不景气就开始各种放水,各种降利率,各种降首付,各种加杠杆,那么大量的炒作资金就会流入房市,你让地方政府怎么办?只能通过资格限购来控制,但是这个其实很没有意义,因为有很多本来不需要买房子的人反而觉得这么稀缺赶紧买买买,所以,开始了各种结婚离婚结婚离婚,其实,本来不需要那么多房子,就是被这种假象给打了强心针。
  所以,地方政府其实挺为难的,尤其是大量的三四线及以下城市,前几年经济不好,房子也没有炒作空间,地都卖不出去,真的很不容易,想开拓税源吧,还不能征收。当房子炒起来了还不狠狠地卖一笔?
  所以,根本原因还是在长效机制没出来,而长效机制最重要的就是房产税,而这个权利并不在地方政府手里,所以,房价暴涨的根源并不在地方政府,而是在中央政府。如果房产税出来了,那地方政府税源有了保证,也就没有必要去刺激房价,去靠地皮过日子。那时候房价也开始下跌了,而那些通过各种手段存了大量房子的人,恐怕又要想办法抛售了。
楼主ty_小青头 时间:2018-02-08 10:07:32
  南京公开拍卖了5块70年产权的租赁型住宅用地,起拍楼面地价仅2500元/㎡起,最高的也不到2900元/㎡,全部底价成交。

  出让地块全部为“租赁住房”项目

  根据土地交付条件,本公告出让地块为“租赁住房”项目,为顺利开展租赁住房试点工作,竞买人须为南京市、区政府所属国有独资公司,竞得土地后须成立全资住房租赁公司进行开发建设和租赁管理,按规定办理相关开发资质和住房租赁业务,接受市、区主管部门的监管。

  可以独立竞买,也可以联合竞买,联合竞买的联合体各方须同时具备地块竞买条件。

  预计可建租赁住房38.52万平方米

  这些地块,用地总面积17.95公顷,实际出让面积16.79公顷,出让起始价总额10.47亿元,出让年限70年,预计可建设租赁住房38.52万平方米。

  根据出让公告,这5幅地块全部都是二类住宅用地,要求本批次地块均为租赁住房用地,地块上所建房屋,不得销售,不得分割转让,不得分割抵押。

  这次挂出的5幅地块还要求,地块内装配式建筑面积的覆盖比例为100%,住宅建筑应100%实行成品住房交付。

  5幅地块地理位置都还不错

  这5幅地块分别位于栖霞区、江宁区、浦口区、江北新区,地块的整体素质都不差。
  • ty_小青头: 举报  2018-02-08 10:10:48  评论

    这属于长效机制,如果租赁房的出让金比商品房便宜这么多,那么当租赁房数量达到一个比例,普通商品房租金必然被拉下来,那些吵吵着房产税出来涨房租的人在哪里?请问,你不涨房租都竞争不过人家好么,这样的地块,这样的成本,这样的容积率,这样的环境配套。这些租赁房房租以后可以纳入地方政府收入。
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作者:giggs1208 时间:2018-02-08 10:11:41
  许多人希望房价下跌
  是以自己的收入不变甚至增长作为默认的前提条件
  其实
  虚假的繁荣
  还是远远好于
  真实的衰退
  作为屌丝的我们
  买不起房总比吃不起饭要好。。。
  • ty_小青头: 举报  2018-02-08 10:17:54  评论

    虚假的繁荣是有一个界限的,如果不定期清理一些泡沫,那么经济就没有可持续性,这也就是市场经济的精髓所在。万物守恒,道法自然,有涨有跌,才是最健康的。人为拖后危机爆发,那么危机必然会以以前量能的千百倍爆发。
  • giggs1208: 举报  2018-02-08 10:35:38  评论

    房价确实有涨有跌 泡沫也有 近一年国家也在挤出一些 于国家来说 让房价飞涨或是崩盘都不是难事 难在后续怎么办的问题上
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楼主ty_小青头 时间:2018-02-08 10:34:34
  @gengzhimang 2018-02-08 10:25:06
  作者:姚鸿 回复日期:2010-05-12 14:52:52
  物业税也好,燃油税也好,都符合“黄宗羲定律”--这一中国官场铁的定律。
  什么叫“黄宗羲定律”?简单地说,就是某些传统王朝的赋税改革,将前面滥征的各种摊派与附加,与正税合在一起一并征收。然而改革之后,渐渐政府忘记了这一并征收的赋税,本身已经包含了摊派和附加,再次另行摊派。结果是改一次,赋税增加一回。
  最典型的莫过于明代的一条鞭法,改革后公私......
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  我同意那个黄宗羲定律,但是以当前经济的发展水平,我们完成可以实现全民有所住,有所温饱,毕竟生产力发展水平不是封建时期了。当然我也特别同意房产税出台会转嫁给老百姓,但是现有的土地出让金制度是让新进城的人来承担这一块,而房产税是让大家共同承担,从这个层面来说,房产税比土地出让金更合理,毕竟,刚进城的都是吊丝啊,而那些屯了很多房子的以及很早就买房的人是比较富裕的。
  另外,房产税是财产税,税率要是合理,相信会缩小贫富差距,中国现在就是太缺少财产税,辛苦打工的月入2万交税3千,房叔每月收租2万一分税都不交,关键是辛苦打工的还背负着巨额房贷。您说合理么?
  一句话概括,就是土地出让金制度是劫贫济富,而房产税是挤富济贫。
作者:无野悠民 时间:2018-02-08 10:57:04
  楼主,建议你讨论房价未来趋势的时候,务必要把地区加上去。在天朝,只谈房价不谈地区都是变相的耍流氓。一二线城市与其他N线城市的房价肯定是冰火两重天。帝都现在还在轰外地人呢,当然不可能靠行政手段,靠什么?呵呵自己脑补吧。
楼主ty_小青头 时间:2018-02-08 11:04:15
  @无野悠民 2018-02-08 10:57:04
  楼主,建议你讨论房价未来趋势的时候,务必要把地区加上去。在天朝,只谈房价不谈地区都是变相的耍流氓。一二线城市与其他N线城市的房价肯定是冰火两重天。帝都现在还在轰外地人呢,当然不可能靠行政手段,靠什么?呵呵自己脑补吧。
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  我已经分地区了啊,房产税和货币政策是主要原因,而全国房产税和货币政策是一致的,所以从大的面上看是基本一致的,当然了三线以下严重过剩,一二线也并不稀缺。至于你说的赶人,会是全方位的,熊安起来估计会赶走很大一部分各类事业单位、央企的人。还有就是以后一线城市没有那么多的人口净流入了。随着经济进入低速增长,很多二线城市会有很多产业做起来,现在很多公司比如阿里巴巴 大型银行等一二线城市同级别员工工资待遇是一致的。
  • 无野悠民: 举报  2018-02-08 11:22:19  评论

    评论 ty_小青头:二线城市,帝都被轰出来的人已经大批量涌入。由于限购,很多人是有钱而没资格购买,都在租房等解冻。熊安概念至少二十年后才能出效果。建议多四处走走,欧洲的古堡文化,亚洲的人文景观,非洲浩瀚的大自然,美洲的狂野公路,大洋洲的海天一线...也许你的人生观会有所改变。
  • ty_小青头: 举报  2018-02-08 11:33:34  评论

    哈哈哈,每年都出去一次,有钱的人早就有房子了,无非是想再多买一套而已,还是建立在涨价的预期上。帝都轰出来的人这个观点我也不赞同,外地在京的大部分非能即富,人家只是选择了另一种生活方式。没有谁比谁怎么样,在京的并不牛,离京的也并不差。
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楼主ty_小青头 时间:2018-02-08 11:27:01
  @gengzhimang 2018-02-08 11:17:42
  楼主想过一个问题没有?无论什么时代,什么国家,老百姓最为反感的就是加税。国外是一加税,政府就倒台。明朝末年李自成起义,就是因为老百姓不堪重税。可和楼主一样的很多人为什么这么喜欢加房产税呢?
  这是因为很多人相信,房价是炒出来的。但真是炒出来的吗?还是被洗脑了?
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  历朝历代崩溃都是因为贫富差距过大,底层人无法生活。房价炒作是一个原因,根本原因是土地出让金太高了,占房价的70-80%,所以说,要取消土地出让金制度,改变土地财政。但这块收入又不能少,所以只能是房产税上面征收。并不是我支持加税,而是我支持用房产税取代土地出让金。而且,我反对加税,但不反对加财产税,财产税就是要起到调节贫富差距的作用,现在我们最大的问题就是贫富差距过大。看看美国吧,美国基尼系数都比咱好,咱们国家的富人真的是什么税都不用交的,房子不交税,收入也可以不交税,反而收入3000多的打工仔要交税啊。
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作者:feelgood168 时间:2018-02-08 11:32:45
  现有各项政策下,熬过2018,一线继续涨,可能会先跌再修复性大涨,再到小涨。二线横盘,三四五线阴跌。当然,只有真正跌了,政府才会救市,现在就是压弹簧,一管就死,一放就乱,从来没有变过。全是政策市,政府不想暴涨暴跌,只想缓慢上涨。
  房产税就算出来,也不是为了叫房价暴跌的,何况叫了20年还没出来,前提条件不满足,就是70年产权问题没彻底解决。
  楼主自己去多跑跑当地的盘,多问中介,再结合政策,结合自己的需求判断,要不要买,几时买,楼市不是股市,楼市亲儿子,股市后妈生的。一线在各项政策联合打压下横盘两年,每个城市甚至每个片区情况都不一样,不去跑盘连续追踪成交量,仅凭每天看看财经新闻是得不到真实的市场信息和正确的后市预判的。
  • ty_小青头: 举报  2018-02-08 11:35:43  评论

    盯住信贷就行了。如果不出房产税的话,信贷放松的时候就是阶段性低点,如果出的话还是判断要大跌。
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作者:石鼓山下 时间:2018-02-08 13:33:09
  希望楼主只是个刚毕业的小青年在这里激扬文字
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作者:大饼脸炒鸡蛋 时间:2018-02-08 15:05:08
  大神都是跳出来的
楼主ty_小青头 时间:2018-02-09 14:37:22

  
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作者:夏洛克xlk 时间:2018-03-11 14:45:35
  这帖子怎么没人了
作者:tanwanyong 时间:2018-03-11 16:22:00
  房价崩不至于,但跌一半的话很有可能。跌一半的过程中,多套房的人不会断供,大不了折价卖出一两套。一套房的房奴哪怕贷款余额多于房价,也会老老实实把贷款还完,否则失去诚信,高铁都坐不了,五险一金都是问题!谁敢弃房弃贷?中国没有像美国那样的黑人穷屌丝,没钱还贷,宣布破产了事。而且中国没有个人破产法。假如无力还贷,房奴会让父母帮着一起还贷,你信不?因此房贷不会变成劣质资产,银行也不用怕。很多人认为房地产不能跌,它绑架中国经济,真是想多了。
  • 碧落三途: 举报  2019-06-06 10:16:43  评论

    有政府在调控,中国的房价只有两种可能,一种是撑住不跌。另一种就是撑不住来个大的。历史上从来如此,食肉者从不妥协,直到鱼死网破。
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作者:为若请命 时间:2018-03-11 17:18:11
  大势已定
楼主ty_小青头 时间:2018-03-15 10:08:47
  过了个年,把我帖子给弃了,哈哈哈。也没什么新鲜事,就是两会又给房地产税狠狠地吹风了,看样子两年左右能出台。实行应该在2020年。
作者:zangyouhua 时间:2018-03-15 12:35:06
  mark,等两年再来看
作者:nattybob 时间:2018-03-15 15:37:23
  就看了前端。表示估计楼主会被鞭。ZF不会允许暴跌,P民也不会允许。不要想了。
作者:柴德猛 时间:2018-03-15 15:41:12
  先鞭为敬
作者:回望家园 时间:2018-03-16 13:34:23
  标记一下
作者:ty_黄家贵族 时间:2018-03-20 12:40:39
  ZF现在基本已经不怎么批地了 在等房产税把多余的二手房逼出市场 所以有好一段时间会是以二手房交易为主 房价降不下来的 短期内也涨不上去 一切都在ZF的掌控中 用心去理一理现在的政策就知道了 楼主搞那么多屁数据有什么用 国家智囊团数据库比你的全 还有中国人吃苦能力说第一没人敢说第二 有房才家的观念一时半会也是改不了的了 大把人愿意吃萝卜干酸菜都要把自己的房供起来的 再还有别人有房我没有这类的对比心里 中国人的幸福感就对比出来的 所谓的数据在这些观念面前一文不值 在这些观念没变前中国永远不会缺少买房者
楼主ty_小青头 时间:2018-03-25 03:03:18
  现在没有什么新闻,房价下降渠道刚刚打开,后面才开始给力。唯一的新闻可能是美联储加息,并且暗示2019和2020年将更陡峭的加息,如果美国利率超过2.5%,中国要达到5%以上,否则就是资金的快速外流。贸易战箭在弦上,一旦开打,后果必然我输,看看我们的顺差都是美国赏的,嘴硬没用。个人估计我们的存贷款利率今年应该会上调,公开市场利率动没有意义。这就是经济还凑合的时候放水的后果,等别人不放水了,等自己经济差了,真的没法放了。买房2020年后开始关注吧,除非你真的不买活不下去。
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作者:国学 时间:2018-03-25 11:45:11
  哈哈,学习,留记号。
楼主ty_小青头 时间:2018-04-16 16:18:19
  我实在是太懒了,该更新一下了。主要有几个问题可以说一下。
  一是央行新行长易纲在博鳌论坛表态已经做好收紧货币的准备。这句话的影响力是超级大的,不过大部分媒体竟然忽视了,其实这是说准备好跟随美国的加息路径了,没办法,美国就是这么牛,嘴仗没用,收紧货币的潜台词就是资产大贬值,尤其是前期炒得过分的东西,而且这一轮货币紧缩只有等美国结束了我们才能结束,也就是2020年以后才可能结束。而且这一轮高潮应该是在2019年,资产贬值会在高潮后期。今天好像说银行要放开市场利率了,这是多么明显的信号,赶紧换现金吧,我们要有一大波加息潮。
  二是港币大贬值,这个特别有意思,美国是一个黑洞,像香港这种经济体跟随美国加息都贬值这么厉害,只有比美国加息更猛才能守住港币不贬值啊。但是香港一加息,人民币怎么办?香港和大陆太密切,加急了对大陆也会有很大影响,人为阻碍资本跨国流动是不能长久的。香港这一轮必然被干趴下,这次大陆救不了,因为自身都是泥菩萨过河。
  三是闹得沸沸扬扬的贸易战,这个我们已经做了很大让步了,关税大降,何时落地是个问题,不管贸易战演变路径怎么样,我们是被动的,因为顺差在我们这边,其实,我挺喜欢贸易战的,要不然关税怎么能降呢?我们老百姓就想买点便宜的好东西,汽车、抗癌药物等等,美帝真是人民的代言人啊。那些外汇储备的家底只会慢慢减少了。
  最后,其实没啥可说的,因为现在所有的演变路径都是日本当年经历的,也只能走日本的老路,历史总是在重复,没有办法,这就是规律。做梦可以,现实太艰难。
  小老百姓赶紧降杠杆吧,别等着企业把杠杆降下来你去扛泡沫,货币收缩的年代谁最怂谁最牛。
作者:_CBG_cuoguo 时间:2018-04-16 20:23:48
  @ty_小青头 2018-04-16 16:18:19
  我实在是太懒了,该更新一下了。主要有几个问题可以说一下。
  一是央行新行长易纲在博鳌论坛表态已经做好收紧货币的准备。这句话的影响力是超级大的,不过大部分媒体竟然忽视了,其实这是说准备好跟随美国的加息路径了,没办法,美国就是这么牛,嘴仗没用,收紧货币的潜台词就是资产大贬值,尤其是前期炒得过分的东西,而且这一轮货币紧缩只有等美国结束了我们才能结束,也就是2020年以后才可能结束。而且这一轮高潮应该......
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  空军只有日本这一块遮羞布了,全世界除了日本哪个发达国家的房价不是长期上涨?为什么中国就一定要走日本的老路?就算要走日本老路,日本房价是在城市化率不足60%的时候崩盘的吗?
  • ty_小青头: 举报  2018-04-18 08:03:16  评论

    我不是空军,我是阶段性空军,别的发达国家房价稳步上涨但是是温和上涨啊,而且别的发达国家人口比较可持续发展啊,日本和中国是出口导向型经济,这是中国日本和别的发达国家不一样的地方,我们的外汇储备制度、人口结构、出口导向型经济这些就决定了我们要走日本的老路,至于城市化率你再好好研究以下
  • _CBG_cuoguo: 举报  2018-04-18 10:16:31  评论

    阶段性空军就更可笑了,你看多的日子里,日本崩溃怎么不是你的论据了?发达国家生育率都偏低,怎么就可持续发展了?我国人口问题是由于政策造成的,现在不能用政策再引导回来吗?日本从资源,制度,政体都和中国完全不一样,所以中国不可能走日本的路。我对日本研究的比你深多了,该学习研究的是你
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作者:traylor 时间:2018-05-13 19:08:24
  @gengzhimang 2018-02-01 12:13:23
  建议楼主参考几个帖子,你的问题在几年前已经有人全面的分析过了。

  1,“征税加息降房价”--荒谬的理论、恐怖的圈套。作者“孤独的思想”。发布于2006。此贴发布非常之早。简单明了,深刻地阐述分析了政策和房价的关系,和未来的房价趋势。精准无比。

  2,“因为贱,所以生活艰辛!说出真相,底层会更绝望”。作者“大鹏金翅明王”。发布于2010年。此贴类似于上贴。从人性和社会本质阐述了房地产的真相,文笔犀利,看似冷酷无情,实则非常温厚,胸怀广阔。

  3,“中国人为什么一套接一套的买房子?”。作者“不炒不热闹”先生。发布于2009。此贴内容非常丰富具体,内容精彩,很多语录。预测屡屡的中,而且给出了今后几年的趋势,极具参考价值。

  4,“周五之前应该有一次降准,最晚4月15日之前,最佳日期4月9日。”作者80后60岁走遍全球”先生。发布于2015。对政策的预测神准。给出了今后的趋势。高明。

  5,“一个炒房人的终极预测!!!!---调控将撤底失败”。作者wtwjwk,发布于2010。他以一个炒房者的眼光看中国房价调控,和银行人有交集。分析深刻,预测几乎全部准确。因为不建议炒房,所以排名往后。

  6,“房价长期预测专贴:十年内北京四环内的均价会达到八万,兼谈西安的房价及”。作者“北望帝都”。发布于2010。此君的预测仿佛穿越。叹为观止。

  这些贴都发布很早,好几个都不来了,遗憾。现在也有几个大神,可以参考。
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  标记一下,都是好贴
楼主ty_小青头 时间:2018-07-03 11:29:29

  
  看看最近的人民币吧,这次降准虽然释放了流动性,但是是在有效流动性并不缺乏的时候放的,这只能导致大量的资金更加恐慌,从而换汇离场,可能离场的资金量都超过了这次的释放量。现在最应该做的是加息,引爆低效泡沫,而不是继续放水。如果手里有几套房子的,现在不卖了换外汇过两年可能也哭死了。
楼主ty_小青头 时间:2018-07-03 11:31:31
  还有就是换汇要趁早,要不然等权贵们都换完了,估计就有大量封堵措施出台了。看看最近的股市吧,一定不是我们韭菜的问题,而是大资金在套现离场。
楼主ty_小青头 时间:2018-07-03 11:32:45
  随着去库存的结束,个人估计房产税越来越近了,房产税税率如果是累进税率的话,对房价的打击在50%以上。
作者:恋shang高跟鞋 时间:2018-07-04 09:05:08
  @gengzhimang 2018-02-01 12:13:23
  建议楼主参考几个帖子,你的问题在几年前已经有人全面的分析过了。

  1,“征税加息降房价”--荒谬的理论、恐怖的圈套。作者“孤独的思想”。发布于2006。此贴发布非常之早。简单明了,深刻地阐述分析了政策和房价的关系,和未来的房价趋势。精准无比。

  2,“因为贱,所以生活艰辛!说出真相,底层会更绝望”。作者“大鹏金翅明王”。发布于2010年。此贴类似于上贴。从人性和社会本质阐述了房地产的真相,文笔犀利,看似冷酷无情,实则非常温厚,胸怀广阔。

  3,“中国人为什么一套接一套的买房子?”。作者“不炒不热闹”先生。发布于2009。此贴内容非常丰富具体,内容精彩,很多语录。预测屡屡的中,而且给出了今后几年的趋势,极具参考价值。

  4,“周五之前应该有一次降准,最晚4月15日之前,最佳日期4月9日。”作者80后60岁走遍全球”先生。发布于2015。对政策的预测神准。给出了今后的趋势。高明。

  5,“一个炒房人的终极预测!!!!---调控将撤底失败”。作者wtwjwk,发布于2010。他以一个炒房者的眼光看中国房价调控,和银行人有交集。分析深刻,预测几乎全部准确。因为不建议炒房,所以排名往后。

  6,“房价长期预测专贴:十年内北京四环内的均价会达到八万,兼谈西安的房价及”。作者“北望帝都”。发布于2010。此君的预测仿佛穿越。叹为观止。

  这些贴都发布很早,好几个都不来了,遗憾。现在也有几个大神,可以参考。
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  慢慢看
作者:scutpu 时间:2018-07-04 09:52:38
  @2018枫叶2018 2018-02-01 16:39:01
  楼主觉得环京的承德楼市有买的价值吗?本人刚刚毕业家在承德,想在承德入手一套。帮忙分析一下谢谢!!!
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  刚需的话,能买就赶紧买,不要听这个那个大神的分析,他们会对他们的言论负责任吗?牛刀看空出书,无数空头听他的话,晚买了或者一直没买,而牛刀自己抄底买了,还买了不止一套,请问:他对得起买他的书,让他攒够钱买房的众多空头吗?也没听说他赔偿任何人的损失
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作者:scutpu 时间:2018-07-04 09:58:00
  @ty_小青头 2018-07-03 11:32:45
  随着去库存的结束,个人估计房产税越来越近了,房产税税率如果是累进税率的话,对房价的打击在50%以上。
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  楼主敢不敢和我赌一局
  赌的不要太大
  就是100元钱
  这个数额相信对天涯绝大部分人都不是大数目吧
  如果出了房产税,北上广深的房价跌了50%以上(这个是我对你说的“对房价的打击在50%以上”的理解),我输给你100元
  如果没跌这个数或者涨了,你输给我100元,
  怎么样?
  • scutpu: 举报  2018-07-04 10:39:13  评论

    评论 gengzhimang:只是通过这个表明自己的态度,反正我是不相信房产税会对房价有大的冲击,除非.............你应该懂的,不过那个时候估计流通的就不是现在这种货币了,参见金圆券..........
  • ty_小青头: 举报  2018-07-04 11:23:02  评论

    评论 scutpu:如果房产税出台m2在个位数两年内房价会跌50%,这个可以赌。如果人民币大幅贬值房价反而会稳住。2014年中国库存那么多,2018年突然间就没有了,你想卖了多少房子,据前总理儿子朱说是足够30亿人住,其实就是集中在了一部分人手中,如果出台累进制房产税会有很大抛盘,但接盘侠能力很有限了
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楼主ty_小青头 时间:2018-08-14 09:53:19

  
  
  一波超级大通胀正在路上,人民币守不守得住啊
作者:擎天柱CHO 时间:2018-08-14 12:17:36
  房地产行业本身是改善人民住房条件的一种商业模式 衣食行住 是安居乐业的根本 但是过高的房价 超过了多数居民承受能力的房地产就是社会发展的毒瘤 畸形的资本占山为王 干着剪径的勾当 干着抢刧老百姓的事实 出卖一辈子根本不够 恬不知耻的人还抛出六个钱包论 房地产搜刮了民脂民膏 百姓没有消费能力 人民的幸福感在哪里 国家的发展前途在哪里
  • 看客pts: 举报  2018-08-14 16:06:13  评论

    说的太好了!百姓勤劳节俭应该有好的回报,这样社会才能良性发展
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作者:xuyishark 时间:2019-04-03 09:40:56
  @gengzhimang 2018-02-01 12:13:23
  建议楼主参考几个帖子,你的问题在几年前已经有人全面的分析过了。
  1,“征税加息降房价”--荒谬的理论、恐怖的圈套。作者“孤独的思想”。发布于2006。此贴发布非常之早。简单明了,深刻地阐述分析了政策和房价的关系,和未来的房价趋势。精准无比。
  2,“因为贱,所以生活艰辛!说出真相,底层会更绝望”。作者“大鹏金翅明王”。发布于2010年。此贴类似于上贴。从人性和社会本质阐述了房地产的真相,文笔犀利......
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  Mark
作者:无泷4184 时间:2019-06-05 18:27:04
  不要赞一手顶一下
楼主跑龙套的路人丙 时间:2019-11-27 10:44:11
  说过2020年以后买房子的吧,2018年买房的,后悔不后悔?
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作者:阴山铁骑 时间:2019-11-27 10:56:16
  马克
作者:月翼星羽 时间:2019-11-27 18:00:49
  预测不准的普通贴
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作者:清晨的溪流 时间:2019-11-28 13:43:11
  我认为这贴子还是有深度的,刚刚花了十分钟看了楼主写的内容。虽然写了比较多,但是还是能够简单的阅读理解。应该谈谈MYZ的影响和相关内容,以及河对面小渔村的影响。这才更有意思
作者:清晨的溪流 时间:2019-11-28 13:43:20
  就当闲聊也不错啊
楼主跑龙套的路人丙 时间:2019-11-29 14:31:36
  kk那帖子是挺牛的啊,但是现在形势变了啊,如果还是土地财政能坚持几年啊?再说了我这贴子也没说要达到多高高度啊,就是聊一聊啊,不喜欢可以不看啊。对不对?我倒是觉得光脚穿草鞋的那个帖子不错,再过五年我估计大家就会觉得草鞋那个帖子不错了,现在好多人做梦还没醒。
作者:ty_龙行天下933 时间:2019-11-29 16:04:42
  慢慢会应验的,房产税还多久看ZF了
作者:wxuany 时间:2019-11-29 17:19:00
  为什么楼主可以改用户名
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