2018年南京十大悲剧房企:中海地产202亿拿地全部套牢(转载)

楼主:zhwenh_0316 时间:2018-03-16 09:20:14 点击:44794 回复:910
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  2018年03月14日 来源:新浪财经

  最近南京楼市微信平台推送了一篇文章《南京这家楼盘悲剧了!售楼处破败,工地封锁,业主担心烂尾》,讲述“南京首个亏本地王”京奥港未来墅彻底停工、传被大牌房企收购的惨剧。网友调侃:那些年高价拿的地,都是拍地时脑袋进的水。
  融创集团董事局 孙宏斌说过一句名言:“房地产行业的风险主要是‘地买贵了’。地买贵了谁也没办法了。地买便宜了傻子都赚钱。”
  今天我们就来说说过去2年在南京“地买贵了”、又因政府限制新房价格等原因而迟迟不能开盘、深度套牢的十大悲剧房企。
  这些房企的总经理、营销总及相关人员,可能是当下南京楼市最郁闷的一批人,其中有些人注定要为拿地失误承担责任。不论是民企还是央企国企,地买贵了,给企业造成的损失动辄几亿、甚至数十亿元之巨。老板永远是正确的,背锅侠只能是职业经理人。

  一、地买贵了!南京高价拿地被套牢的十大房企出炉
  最近两年,哪些房企在南京及周边地区,踩在高点,高价拿地,被套得最惨?这要看3个指标:1、拿了多少高价地。2、被套牢了多少资金。3、到底要套牢多长时间,才能解套。
  先说结论。南京楼市微信平台调研发现,2018南京十大拿地套牢房企的候选名单,包括中海、葛洲坝、京奥港、金茂、招商蛇口、保利、世茂、融信、华夏幸福、联发、金辉、中建、融侨、荣盛、安居、香港嘉华……等房企。(欢迎朋友们留言补充更多高价拿地套牢的房企名单)
  其中,中海地产花了202.25亿元巨资,在南京及镇江拿了9块地,几乎全是高价地,因为新房限价令、楼市调控等原因,至今全部套牢,堪称2018南京十大悲剧房企之首。
  过去2年楼市繁荣期,这些房企在南京,头脑发热地拿下高价土地,地价往往跟周边房价持平,面粉甚至贵过面包。因为南京执行严格的新房限价令、谁开盘谁亏(比如河西新房限价4.5万/㎡、葛洲坝南京中国府如果现在开盘只能卖4.5万/㎡、而葛洲坝楼面地价就高达45213元/㎡、卖一套就亏一套),许多高价地都选择沉默捂盘,以此跟相关部门博弈。结果就是:这些高价地,至今无一开盘。
  要知道,在南京拿地,土地款都是要一次性付清的,而且几乎都是自有资金(现在连银行资金都不给用)。高昂的资金成本,遥遥无期的上市时间,让很多房企的城市总、营销总夜不能寐。只要一天不开盘回笼资金,资金成本就无计可消除,每天都是N辆奔驰S开到长江里。烧的都是老板的钱,或者国有资产,谁来负责?只能是职业经理人。

  二、南京已有地王亏本、停工,一批高价地被套牢
  每一轮调控,站在地价高岗上的房企,都是最痛苦的。这一轮史上最严调控,让南京许多高价拿地的房企,都深度套牢,动弹不得。悲催案例,不胜枚举,这里随手写几个,后面会为大家重点剖析200多亿元拿地资金被全部套牢的中海地产。
  1、南京首个亏本地王:麒麟京奥港未来墅已彻底停工,业主担心烂尾,可能将被收购
  这一轮调控周期下,引发全国媒体报道的悲剧案例,是南京麒麟的最高地价楼盘京奥港未来墅。扬子晚报报道:2016年4月15日,麒麟板块的新地王历经61轮疯狂竞争之后诞生,被京奥港以47.6亿元摘得,楼面价高达22353元/㎡,而此前麒麟板块的最高地价只有8260元/㎡。京奥港拿地之时,周边楼盘售价只有17000元-22000元/㎡,尚不及京奥港的楼面地价。
  2017年9月11日京奥港未来墅领取了首批共154套房源的预售证,均价为25884元/㎡,只比楼面地价高出3500元/㎡,被称为南京首个亏本地王,开盘销售不佳。由于借款到期、亏本等原因,京奥港未来墅已彻底停工,并陷入被收购传闻。小道消息称,或被融创收购。
  京奥港未来墅的售楼处已关闭,花木全部枯败,地面斑驳不堪,售楼员不来上班了,只有几个物业人员留守。
  2、南京单价最贵土地:葛洲坝南京中国府,楼面地价高达45213元/㎡,比周边房价还要高,至今无法开盘
  2016年5月3日,葛洲坝以31.4亿元竞得南京最贵土地,楼面地价45213元/平米,打造葛洲坝南京中国府。开发商想卖7万-8万元/㎡,而现在河西新房限价4.5万元/㎡,你懂的,如果开,卖一套亏一套……
  葛洲坝南京中国府何时能够开盘销售?只能说遥遥无期。拿地已经接近2年过去了,资金成本有多高,你懂的。

  三、南京总价最高土地:98.1亿元拿下中华门商业综合体,至今无法开盘
  2017年情人节(2月14日),招商蛇口经过395轮加价,以98.1亿元拿下中华门32万平方米巨无霸商业综合体G98地块,成为全市总价最高地块。项目有大量商办用地,除了商业,还将打造商业性质的别墅、公寓。招商蛇口发布消息,称与碧桂园、香港置地合作开发这一项目。开发商早在2017年上半年就跟南京楼市微信平台说,要在2017年内开盘,结果至今仍没开盘,套牢中。
  除了以上3家楼盘,南京还有一大批高价地,深度套牢中,例如华夏幸福以23883元/㎡楼面地价拿下江宁东山的G70地块,融侨以19476元/㎡楼面地价拿下的江宁青龙山国际生态新城G18地块,金辉以楼面地价23235元/㎡拿下的江浦G102地块,中建以楼面地价23083元/㎡拿下的桥北G68地块,融信以楼面地价24957元/㎡拿下的仙林湖G58地块,等等等等……
  今天不一一说,留待下次。下面来说说这一轮南京高价拿地十大悲剧房企之首——中海地产。一般人并没有注意到,这家一向以稳健著称的央企,为何在这一轮南京拿地潮中,会踩在高点,并且悄无声息地套牢了200多亿拿地资金。

  四、南京8块地无一上市,镇江地王开盘遇冷,中海202亿拿地资金全部套牢
  南京一位久经沙场的地产老总,淡淡地说,中海可能是这一轮南京高价拿地被套牢的房企中,最受内伤的。所谓内伤,是指外面看不出来,而内部受伤严重。
  南京楼市深度调查后发现,2018南京十大拿地套牢房企,最惨的不是京奥港,而是中海。原因如下:
  1、最近两年中海在南京及邻居城市镇江拿了9块地,几乎全部踩在高点。鼓楼滨江的中海桃源里(楼面地价22373元/㎡)等多块土地是当时区域最高地价;江宁禄口G23地块楼面地价11199元/㎡、而周边的翠屏城等楼盘新房限价1.2万元/㎡;镇江中海润江府楼面地价9450元/㎡跟周边房价持平,至今仍是镇江地王。
  2、这两年中海在南京及镇江,光是拿地资金,就高达202.25亿元,堪称南京拿地资金之最。这笔巨资,目前几乎全部套牢。资金成本高得吓人。
  3、由于拿地价格普遍较高,同时南京执行严格的新房限价政策等原因,中海在南京的8块土地至今无一开盘,全部套牢。一年半以前拿地的中海桃源里,1、2号楼都已建到19层,却因为被政府限价等原因,开盘时间一推再推,至今仍未开盘。为了回笼资金,中海桃源里曾在去年9月拿到193套精装公寓的销许,至今仍未开盘,原因成谜。
  4、中海拿的9块地,只有镇江中海润江府在今年2月4日开过一次盘,开盘遇冷,当天去化率不到40%。当天中海润江府推出优惠,实际成交价1.6万-2.05万元/㎡,已比销许价格低一截,但当天推出的425套房仍然只卖了不到40%。这也是镇江楼市标志性事件,表明镇江房价上有天花板。中海对面的恒大华府,对此感到失望,马上即将开盘。恒大一位人士表示:“中海没开好,我们也没信心。”业内人士分析,中海对镇江楼市过于乐观,冒进拿地,结果栽了跟头,主要还是因为缺少都市圈三线城市的开发经验,导致误判,预计至少要过两三年才能解套。
  5、房地产玩的就是高周转,中海更是以高周转、强成本管控在业界著称。可惜南京中海这一轮拿地踩在高点上,又为南京新房限价政策所累,犹如困兽,动弹不得,只能套牢在此。
  正如融创集团董事局 孙宏斌所说,房地产行业的风险主要是“地买贵了”,地买贵了谁也没办法了,地买便宜了傻子都赚钱。中海在南京及镇江拿的这9块地,一方面地价高,一方面新房限价严,导致南京8块地无一上市、遥遥无期,镇江地王又开盘遇冷,背后则是202.25亿元拿地资金被全部套牢。相比京奥港未来墅47.6亿元拿地资金被套牢、就要断臂求生、被全国媒体报道,中海这202.25亿元拿地资金被套,才是真正值得行业深思的大事。

  五、南京高价拿地房企都在苦撑待变,希望政府放松限价令,急盼解套
  现在中海、京奥港、葛洲坝等南京一大批拿下高价地的房企,都在苦撑待变。等待什么变化呢?一是南京新房限价令放松。二是楼市再度繁荣。这样,这些高价地才能成功解套。
  但是,南京新房限价令会放松吗?在中央三令五申强调房地产调控的大环境下,南京就算放松限价令,幅度也会很小;另外,指望楼市再度繁荣、房价再度大涨,至少今年是痴人说梦。
  最后我们来看看中海在南京及镇江这9块地,看看它们的地价及周边房价,看看它们为何至今仍然无法开盘。
  1、中海桃源里:地价创纪录,至今未开盘
  拿地情况:2015年9月23日,中海地产以总价20.8亿元拿下城北G34商住混合地块,楼面地价22373元/㎡,成为当时南京地王、城北新地王。
  楼盘动态:开盘时间未定。共计497套房。主力户型约143-195㎡,分布于1、2、4、5、6号楼。3号楼为面积约66-93㎡两房及三房小户型。房价未定。
  周边房价:世茂外滩新城:预计近期推出二期最后1栋楼——9号楼,共计588套房,精装交付,前期均价35900元/㎡。恒盛金陵湾:在售少量跃层户型,均价37499元/㎡。
  2、中海燕子矶G51:楼面地价1.79万/㎡,还要配建1.2万/㎡人才房,实际楼面地价更高
  拿地情况:2017年10月25日,被中海以总价49.1亿元拿下,楼面地价17932元/㎡,不需要现房销售。该项目将由中海和安居联合开发。
  楼盘动态:开盘时间待定。项目规划已出炉,共规划18栋高层住宅。配建建筑面积不少于12080㎡的人才房(含租赁住房),建成后无偿移交给政府。
  周边房价:目前燕子矶新城毛坯限价2.58万元/㎡,精装限价3万元/㎡。
  3、中海江浦G54:实际楼面地价超2万/㎡,如遇限价,可能亏本
  拿地情况:2017年10月25日,被中海以18.4亿元拿下,楼面地价19982元/㎡,达到最高限价,需现房销售,建保障房面积1200㎡,实际楼面地价超过2万元/㎡。项目规划建设16栋住宅楼。
  楼盘动态:开盘时间未定。周边房价也就卖2.4万元/㎡。如果被政府严格限价,可能亏本。
  4、中海城南G43:现房销售,周期较长,开盘时间未定
  拿地情况:2017年9月20日,城南G43地块,商住、城市轨道交通用地,被中海以43.2亿拿下,楼面地价17956元/㎡,需现房销售。
  楼盘动态:开盘时间待定。根据项目环评公示显示,该地块拟建17栋住宅楼、5栋商业楼、1栋商办混合楼。
  5、中海小龙湾G40地块:商办地块,开盘时间未定
  拿地情况:2017年7月12日,小龙湾G40商办混合用地,被中海以总价13.25亿拿下。
  楼盘动态:上市时间待定。项目拟建2栋酒店式公寓楼、3栋办公楼、1栋商业楼、1栋垃圾中转站及配套用房。
  6、中海鼓楼滨江G81:商办地块,开盘时间未定
  拿地情况:2016年12月16日,中海拿下鼓楼滨江G81商办混合用地,成交总价为17.5亿。
  楼盘动态:上市时间待定。项目规划写字楼、公寓。
  7、中海禄口G23:楼面地价1.1万/㎡,配建1.1万㎡保障房,周边新房限价1.2万多元/㎡
  拿地情况:2017年7月7日,被中海以总价7.3亿拿下禄口G23地块,地块性质为二类居住用地,楼面地价11199元/㎡,配建保障房面积1.1万平,现房销售。
  楼盘动态:预计今年下半年上市。地块备案名为云禄花园,推广名待定。拟建14栋住宅楼(9、10号楼为保障房)、1栋社区中心、商业配套用房以及配电用房。
  8、中海六合G19:楼面地价8949元/㎡,还要配建1.96万㎡保障房,成本不低
  拿地情况:2017年7月5日,六合G19地块被中海以7.5亿竞得,楼面地价8949元/㎡,达最高限价,需现房销售;另需建19600建筑平米保障房,无偿移交给政府。
  楼盘动态:上市时间待定。项目规划建设11栋住宅楼,2栋保障房及部分底商、配套用房。
  周边房价:冠城大通蓝郡:暂无房源在售,后期加推计划待定,前期均价13800元/㎡。区域内二手房挂牌价大约在13000-15000元/㎡左右。
  9、镇江地王中海润江府:开盘遇冷,当天去化率不到40%
  拿地情况:2017年5月31日,中海在镇江以总价25.2亿元拿下润州R1703地块,楼面地价高达9450元/㎡,成为镇江地王。
  楼盘动态:今年2月4日首次开盘,推出8栋楼425套,面积104-153㎡,精装均价1.6-2.05万。开盘当天只卖出不到40%。这也成为镇江豪宅市场标志性事件,对面的恒大华府因此信心不足。
  每到调控期,前期拿下高价地的房企,就会陷入痛苦难熬期。这一轮调控会到什么时候?谁来为这些高价地买单?
  更多高价拿地的悲剧房企,它们今年将如何应对?是否也会像京奥港未来墅一样断臂求生、降价转售给其他开发商?我们拭目以待……

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作者:ORMAT 时间:2018-03-16 10:35:22
  放心好了,央企是不差钱的,最后照样大赚!
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楼主zhwenh_0316 时间:2018-03-16 11:03:42
  @ORMAT 2018-03-16 10:35:22
  放心好了,央企是不差钱的,最后照样大赚!
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  被套牢了,好吧……从此之后,郭家印钱给我,我就偿还贷款继续卖房;郭家不印钱给我,我就不还贷款让银行代我卖房。请问郭家:你是印还是不印?
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楼主zhwenh_0316 时间:2018-03-16 11:06:50
  @ORMAT 2018-03-16 10:35:22
  放心好了,央企是不差钱的,最后照样大赚!
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  【左右为难】让房企破产,银行就得做房东;不让房企破产,银行就连房东都做不成……
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作者:众生相全_oblige 时间:2018-03-17 12:14:26
  路要自己走,关要自己闯。
  • zhwenh_0316: 举报  2018-03-19 15:30:08  评论

    【对症下药】土地财政这么多年,地方债务越来越多,是靠我们家习核出台长效机制来解决的时候了。
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作者:众生相全_oblige 时间:2018-03-17 12:17:22
  艺高人胆大。
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作者:众生相全_oblige 时间:2018-03-17 12:18:10
  背后不商量,当面无主张。
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作者:临窗观雪不觉寒 时间:2018-03-17 15:13:04
  南京这个城市这么没底气吗?
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作者:方多空 时间:2018-03-17 18:17:08
  楼主知道的太少了,地王都是当地zf和开发商联手炒起来的,在别的方面有补偿的,比如,发个大的财政红包或补偿其他土地给企业.....等不公开的办法来弥补开发商的损失,以此在创造地王的。

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作者:唐草不是草 时间:2018-03-18 11:56:20
  内行看门道,外行看热闹
楼主zhwenh_0316 时间:2018-03-18 12:11:12
  土地财政实质上是地方政府套取银行贷款的一种技术,实施时以开发商为借款人,以土地为抵押物。
  当前激增的银行不良贷款来源主要有:一、地方政府融资平台;二、假按揭。都是拜土地财政所赐。
  这桌麻将,地方政府、开发商、接盘侠都欠了一屁股债,银行则赢了一屁股不良贷款。
  房地产有价无市,以致地方政府(与开发商)负债累累,土地财政(无法持续)转型为房税财政(长效机制)势在必行。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-03-18 16:49:38
  @方多空 2018-03-17 18:17:08
  楼主知道的太少了,地王都是当地zf和开发商联手炒起来的,在别的方面有补偿的,比如,发个大的财政红包或补偿其他土地给企业.....等不公开的办法来弥补开发商的损失,以此在创造地王的。
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  这年头,地王和当地zf都是负债累累的,抱团不取暖,苦熬盼天亮……
作者:18806508043 时间:2018-03-18 21:10:05
  亏钱的人总认为赚钱的人很傻。
  • zhwenh_0316: 举报  2018-03-19 08:38:17  评论

    是啊……【衣食父母】所有在庞氏局中大赚特赚到的,都得感谢最后一棒!
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楼主zhwenh_0316 时间:2018-03-21 10:20:13
  【时过境迁】地方债务越多的地方,房地产有价无市的情况越严重,没有例外。
  • zhwenh_0316: 举报  2018-03-21 14:22:46  评论

    地卖给开发商只会赚钱,卖给银行就会负债,因此,有价无市的话,该地方政府负债累累势在必然。
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作者:不炒不热闹 时间:2018-03-21 10:40:20
  只能说政府不够厚道。

  地价是谁炒起来的,心里没数吗?

  地价炒成天价卖给开发商,房价又要限价。

  这不就是耍流氓吗?

  呵呵。
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楼主zhwenh_0316 时间:2018-03-21 10:43:44
  @不炒不热闹 2018-03-21 10:40:20
  只能说政府不够厚道。
  地价是谁炒起来的,心里没数吗?
  地价炒成天价卖给开发商,房价又要限价。
  这不就是耍流氓吗?
  呵呵。
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  还能怎么厚道?地方政府为了支持地王,负债累累积重难返,已经仁至义尽了……
  • 黑子冀北: 举报  2018-11-30 17:15:28  评论

    你这个论断倒是新奇 。我怎么知道的是 ,地方政府为了财政,很欢迎地产商。至于地产商的钱哪里来的地方政府管过吗?地方政府负债,那是有好多原因和地产商有什么关系。 你别关说论点 你也说说论据
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作者:不炒不热闹 时间:2018-03-21 10:53:25
  @不炒不热闹 2018-03-21 10:40:20
  只能说政府不够厚道。
  地价是谁炒起来的,心里没数吗?
  地价炒成天价卖给开发商,房价又要限价。
  这不就是耍流氓吗?
  呵呵。
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  @zhwenh_0316 2018-03-21 10:43:44
  还能怎么厚道?地方政府为了支持地王,负债累累积重难返,已经仁至义尽了……
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  2017年南京卖地收入超过1000亿。

  这叫“负债累累”?

  能不能返还500亿给开发商?

楼主zhwenh_0316 时间:2018-03-21 10:56:21
  @不炒不热闹 2018-03-21 10:40:20
  只能说政府不够厚道。
  地价是谁炒起来的,心里没数吗?
  地价炒成天价卖给开发商,房价又要限价。
  这不就是耍流氓吗?
  呵呵。
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  @zhwenh_0316 2018-03-21 10:43:44
  还能怎么厚道?地方政府为了支持地王,负债累累积重难返,已经仁至义尽了……
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  @不炒不热闹 2018-03-21 10:53:25
  2017年南京卖地收入超过1000亿。
  这叫“负债累累”?
  能不能返还500亿给开发商?
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  图样,你是财务盲啊?
我要评论
作者:不炒不热闹 时间:2018-03-21 11:02:14
  @不炒不热闹 2018-03-21 10:40:20
  只能说政府不够厚道。
  地价是谁炒起来的,心里没数吗?
  地价炒成天价卖给开发商,房价又要限价。
  这不就是耍流氓吗?
  呵呵。
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  @zhwenh_0316 2018-03-21 10:43:44
  还能怎么厚道?地方政府为了支持地王,负债累累积重难返,已经仁至义尽了……
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  @不炒不热闹 2018-03-21 10:53:25
  2017年南京卖地收入超过1000亿。
  这叫“负债累累”?
  能不能返还500亿给开发商?
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  @zhwenh_0316 2018-03-21 10:56:21
  图样,你是财务盲啊?
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  你是搞财务的?

  那说说你的“负债累累”是怎么算的吧?
我要评论
作者:不炒不热闹 时间:2018-03-21 11:03:38
  @不炒不热闹 2018-03-21 10:40:20
  只能说政府不够厚道。
  地价是谁炒起来的,心里没数吗?
  地价炒成天价卖给开发商,房价又要限价。
  这不就是耍流氓吗?
  呵呵。
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  @zhwenh_0316 2018-03-21 10:43:44
  还能怎么厚道?地方政府为了支持地王,负债累累积重难返,已经仁至义尽了……
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  @不炒不热闹 2018-03-21 10:53:25
  2017年南京卖地收入超过1000亿。
  这叫“负债累累”?
  能不能返还500亿给开发商?
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  @zhwenh_0316 2018-03-21 10:56:21
  图样,你是财务盲啊?
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  政府征收土地的成本是多少?

  出售给开发商的价格是多少?

  你来算算,政府是怎么亏本的?
楼主zhwenh_0316 时间:2018-03-21 11:06:21
  @不炒不热闹 2018-03-21 10:40:20
  只能说政府不够厚道。
  地价是谁炒起来的,心里没数吗?
  地价炒成天价卖给开发商,房价又要限价。
  这不就是耍流氓吗?
  呵呵。
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  @zhwenh_0316 2018-03-21 10:43:44
  还能怎么厚道?地方政府为了支持地王,负债累累积重难返,已经仁至义尽了……
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  @不炒不热闹 2018-03-21 10:53:25
  2017年南京卖地收入超过1000亿。
  这叫“负债累累”?
  能不能返还500亿给开发商?
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  @zhwenh_0316 2018-03-21 10:56:21
  图样,你是财务盲啊?
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  @不炒不热闹 2018-03-21 11:03:38
  政府征收土地的成本是多少?
  出售给开发商的价格是多少?
  你来算算,政府是怎么亏本的?
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  没毛病是吧……你是不是财务盲,观众说了算。
我要评论
作者:不炒不热闹 时间:2018-03-21 11:11:01
  @不炒不热闹 2018-03-21 10:40:20
  只能说政府不够厚道。
  地价是谁炒起来的,心里没数吗?
  地价炒成天价卖给开发商,房价又要限价。
  这不就是耍流氓吗?
  呵呵。
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  @zhwenh_0316 2018-03-21 10:43:44
  还能怎么厚道?地方政府为了支持地王,负债累累积重难返,已经仁至义尽了……
  -----------------------------
  @不炒不热闹 2018-03-21 10:53:25
  2017年南京卖地收入超过1000亿。
  这叫“负债累累”?
  能不能返还500亿给开发商?
  -----------------------------
  @zhwenh_0316 2018-03-21 10:56:21
  图样,你是财务盲啊?
  -----------------------------
  @不炒不热闹 2018-03-21 11:03:38
  政府征收土地的成本是多少?
  出售给开发商的价格是多少?
  你来算算,政府是怎么亏本的?
  -----------------------------
  @zhwenh_0316 2018-03-21 11:06:21
  没毛病是吧……你是不是财务盲,观众说了算。
  -----------------------------

  你是复读机啊?

  只会说别人是财务盲?

  你既然专业,就请你算一算啊。

  南京征收土地成本是多少?卖给开发商的价格是多少?

  看看你这个“专业的财务人员”是怎么算出个亏本数据的?
楼主zhwenh_0316 时间:2018-03-21 11:13:32
  @不炒不热闹 2018-03-21 10:40:20
  只能说政府不够厚道。
  地价是谁炒起来的,心里没数吗?
  地价炒成天价卖给开发商,房价又要限价。
  这不就是耍流氓吗?
  呵呵。
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  @zhwenh_0316 2018-03-21 10:43:44
  还能怎么厚道?地方政府为了支持地王,负债累累积重难返,已经仁至义尽了……
  -----------------------------
  @不炒不热闹 2018-03-21 10:53:25
  2017年南京卖地收入超过1000亿。
  这叫“负债累累”?
  能不能返还500亿给开发商?
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  @zhwenh_0316 2018-03-21 10:56:21
  图样,你是财务盲啊?
  -----------------------------
  @不炒不热闹 2018-03-21 11:03:38
  政府征收土地的成本是多少?
  出售给开发商的价格是多少?
  你来算算,政府是怎么亏本的?
  -----------------------------
  @zhwenh_0316 2018-03-21 11:06:21
  没毛病是吧……你是不是财务盲,观众说了算。
  -----------------------------
  @不炒不热闹 2018-03-21 11:11:01
  你是复读机啊?
  只会说别人是财务盲?
  你既然专业,就请你算一算啊。
  南京征收土地成本是多少?卖给开发商的价格是多少?
  看看你这个“专业的财务人员”是怎么算出个亏本数据的?
  -----------------------------
  有价无市的话。土地财政实质上是地方政府套取银行贷款的一种技术,实施时以开发商为借款人,以土地为抵押物。
  收入都是来自银行贷款,负债累累就是必然。
  唉……
  • lyf8017: 举报  2018-03-22 17:46:31  评论

    开放商是借款人,土地卖给开发商了,这和地方政府有毛关系?退一万步讲,开发商破产了,南京政府要不要还钱给银行?
  • boy8199: 举报  2018-03-22 18:29:26  评论

    评论 lyf8017:他们是 共生共荣的,你好像 不知道土地拍卖的 流程,其实 大多数地块 都是 开发商和政府谈好的,就是说 这个开发商 一定会拍到地块,因为不管多高,政府会以 公共建设等项目 再返还给 开发商(事先已谈好价格了,开发的项目是什么等等)。
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作者:不炒不热闹 时间:2018-03-21 11:24:58
  一个卖面粉的。

  把面粉以30元一斤卖给做面包的。

  然后对做面包的说。

  你一斤面包只能卖25元。

  这还不算耍流氓啊?

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楼主zhwenh_0316 时间:2018-03-21 15:12:00
  @唐草不是草 2018-03-18 11:56:20
  内行看门道,外行看热闹
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  还请不吝赐教
楼主zhwenh_0316 时间:2018-03-22 10:17:17
  土地财政这么多年,地方债务越来越多,是靠我们家习核出台长效机制来解决的时候了。
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作者:昨夜星辰特别美 时间:2018-03-23 03:17:11
  我不得不说那些人都是人才啊。应该是重点大学深造的。佩服。

  人才们对各种公式,是一套一套的。就是不知道房子是住的。
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作者:天下不乱说 时间:2018-03-23 07:57:33
  郭家做庄稳赚不赔
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作者:昨夜星辰特别美 时间:2018-03-23 10:28:07
  自己欠债自己还,别把债务推给别人。
  这叫将心比心。
作者:橙味草莓 时间:2018-03-23 18:22:27
  为毛南京一点也没跌
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作者:登高6688望远 时间:2018-03-24 15:08:46
  2010年3月2日,曾经定居日本达到25年的全国政协委员、天津侨联副 潘庆林,对中国证券报记者说:
  .
  “上个世纪90年代,日本高房价泡沫破灭后,迎来20年的经济低速发展。我自己在东京世田谷区一幢价值15亿日元的房子,目前的价格约为2亿日本,只有原来的7.5分之一。日本房价从顶峰时到现在,降幅八成以上的,比比皆是。这方面,中国应该吸取日本教训。”
  .
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楼主zhwenh_0316 时间:2018-03-25 10:45:37
  【房地产税制改革背景考:“土地财政”贡献度亟待调整】上海易居房地产研究院近日发布报告指出,2017年,我国“土地财政”占地方财政收入的比重达47.7%,时隔两年后重新回到45%以上。但由于土地出让收入难以保持大幅增长,“土地财政”也面临难以为继的局面。
  ——21世纪经济报道(2018年3月24日)
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作者:熔断了的大脑 时间:2018-03-25 12:02:36
  楼主央企是谁的呀,全国一盘棋,幕后黑手让央企去高价抢地,拉抬房价,吸引民间资金抢买去库存,最后给这些央企减税补贴就行,终极目的是骗老百姓的钱,央企的钱和央行的钱一样,都是一组数字财务走账的一种形式,只有老百姓买房的钱才是真金白银
  • zhwenh_0316: 举报  2018-04-04 08:54:37  评论

    【顺水人情】一旦居民储蓄耗尽,房产税就会出台,哪个国家都不会例外。
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作者:暂时的鸵鸟 时间:2018-03-25 12:34:10
  南京控制的很好了,这两年了,房价几乎没动,感觉还有点降,杭州广州西安成都郑州等可是涨疯了。估计中央要表扬南京市政府了
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作者:new8017 时间:2018-03-27 00:03:05
  nark
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作者:北沪永涨 时间:2018-03-27 21:34:11
  @ORMAT 2018-03-16 10:35:22
  放心好了,央企是不差钱的,最后照样大赚!
  -----------------------------
  @zhwenh_0316 2018-03-16 11:06:50
  【左右为难】让房企破产,银行就得做房东;不让房企破产,银行就连房东都做不成……
  -----------------------------
  帮助房企把房子卖给囤房者,没有需求就棚改制造需求,那么房企就渡过难关不破产啦。个人不允许破产,无条件还贷否则失信寸步难行,银行不怕啦。
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作者:天崖神灯 时间:2018-03-30 21:02:13
  值钱的是地,比什么都硬
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楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-02 14:43:11
  @admist 2018-04-01 06:54:51
  镇江政府地方政府债务比重在江苏省最高
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  地方债务越多的地方,房地产有价无市的情况越严重,没有例外。
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楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-03 15:07:02
  @昨夜星辰特别美 2018-03-23 03:17:11
  我不得不说那些人都是人才啊。应该是重点大学深造的。佩服。
  人才们对各种公式,是一套一套的。就是不知道房子是住的。
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  古有大禹治水,今有习核控房。
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楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-04 09:11:03
  【情何以堪】满大街的都是一屁股债,不怕放水,就怕加息加税。
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作者:玄黄11 时间:2018-04-04 16:56:19
  套的好啊
作者:岸上打渔 时间:2018-04-05 11:05:04
  央企,放心好了。
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楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-07 14:42:35
  【政府信用担保被严控,20余万亿隐性债务洗牌大战】渐行渐远的政府信用担保成为融资平台的最后一根稻草。从去年的“50号文”“87号文”到本月“23号文”的正式发布,半年多时间,监管频频出台政策打击违法违规金融活动,确保把政府性债务率控制在合理范围。
  ——新浪财经(2018年4月7日)
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-08 14:34:09
  北京大岳咨询有限公司总经理金永祥认为,以前财政部管理违规举债和变相举债的方式主要是以政府主管部门的角度对地方政府进行约束。这次给国有金融机构发文,是担心金融企业行为不规范,影响对地方债务管控的效果。“对金融机构监管后,对地方政府融资形成了双向监管,违规融资会受到严格控制,同时也对企业的违规融资产生了抑制,可谓是一箭双雕”。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-09 08:46:54
  “其实从去年开始,各融资平台已经对无法再‘自由’使用政府信用有了一定的认知,23号文的下发对转型道路上走得较快较准的平台,不会造成过大的冲击,但对那些意识层面尚未觉醒、对政策把脉混沌不清的平台公司会有大的冲击。” 鹏元资信评估有限公司资深研究员袁荃荃在接受采访时表示。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-09 11:14:33
  近日,财政部印发了《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》(以下简称“23号文”)。根据23号文要求,政策性、开发性金融机构严格按照市场化原则审慎合规授信,严格按照项目实际而不是政府信用提供融资,严禁为地方政府和国有企业提供各类违规融资,不得要求或接受地方政府出具任何形式明示或暗示承担偿债责任的文件。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-09 14:27:22
  记者了解到,从融资平台的发展历史看,地方政府违法违规举债一般都是由于地方财力无法覆盖项目投资所致,融资平台依托政府信用背书形成了大量的隐性债务。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-09 17:30:29
  对此,袁荃荃表示,23号文的规定是在进一步强调和细化此前已有的监管要求,目的是要对可能造成政府隐性债务无序扩张的影响因素进行深化排查和逐一约束,并不是要一刀切地打压平台的所有融资和经营行为,尤其是在合法合规范围内的融资和经营行为。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-10 15:13:24
  “主要还是希望融资平台可以用自有经营现金流和项目实际情况进行决策,不要将是否提供融资和政府信用扯上关系,避免再加剧政府债务负担。”袁荃荃说。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-10 16:12:11
  信用担保渐行渐远后,融资平台面临自身造血功能差,运作效率较低等多方面挑战,这也在一定程度上,使得地方隐性债务水平处于高位。
  “根据我们在不同口径的测算,目前中国地方政府隐性债务总规模在20万亿~30万亿元之间,隐性债务总量大体跟显性债务之间比例大概是1.4到2倍之间。”中诚信国际信用评级有限责任公司董事长闫衍说。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-10 17:26:56
  假设按照最低20万亿元计算,再加上显性债务,那么目前地方政府的债务总量规模在35万亿元左右,以此计算,我国地方政府债务率相对是比较高的。
  之所以出现这么高的债务率,更多在于目前对地方隐性债务的管理还存在诸多不完善的地方。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-11 08:43:39
  记者了解到,2015年新预算法实施后,地方政府显性债务纳入了预算管理,也就是说显性债务的账本相对透明,风险可控。但隐性债务却快速扩张,而且其中还牵涉违法违规行为,比如财政担保、名股实债、政府回购、土地储备出资等。
  闫衍分析,2015年~2017年,地方政府隐性债务规模从19万亿元增加到34万亿元左右,增长率达到27%,比显性债务增长速度超出20个百分点。
  在此背景下,区域性债务风险就需要重点关注。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-11 10:19:44
  根据中诚信国际最新的估算,若以显性债务为衡量,截至2016年底,贵州和云南两省负债率超过欧盟60%警戒线,宁夏、黑龙江、云南、贵州、辽宁、湖南等11个省份债务率超过100%警戒线。
  考虑隐性债务后,负债率超过警戒线的省份由原来的2个增加至12个,贵州省仍高居首位,次之为北京市、青海省、天津市等;从债务率来看,除海南省、西藏自治区债务率在警戒线下外,其余29个省直辖市债务率均超过100%警戒线,其中天津市、湖南省、贵州省、江苏省等位居前列。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-11 14:46:29
  中诚信国际研究院研究员刘心荷认为,未来地方政府要遏制新增隐性债务将会是一个常态化的目标。“要防范地方政府债务风险,未来必须从完善地方政府债务管理体制与推动融资平台转型两方面综合考虑。”
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-11 17:29:08
  【63家房企负债3万亿元,三成房企资产负债率跃80%红线】值得警惕的是,地产行业有息负债攀升。截至2017年底,据《证券日报》记者整理数据获悉,上述63家A股上市房地产开发企业有息负债总额达到了1.13万亿元,较2016年增加了2722亿元,同比增长32%。
  ——证券日报(2018年4月11日)
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-12 09:00:08
  【劳燕分飞】一旦地方政府的隐性兜底破产,银行就不会再给贷款了,接下来,地王就必然是烂尾楼的代表。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-12 14:44:10
  【一桌麻将】地方政府、开发商、接盘侠都欠了一屁股债,银行则赢了一屁股不良贷款。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-13 11:11:08
  【最后一棒】筹码越来越大的话,麻将室老板会永远负责借钱给玩家周转吗?
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-13 14:41:16
  【双手互搏】房产有价无市的新常态下,这种地方政府卖地,地方政府融资平台买地的模式必然导致地方政府负债累累,因此是无法持续的。
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楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-15 12:28:46
  【经典营销】卖地的都知道拍卖的效率高,卖房的都似乎不知道。为啥呢?
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-17 17:07:39
  【地方债务】解决的方法大致有三种:一、羊毛出在郭家身上,印钞解决,已无可能;二、羊毛出在房多多身上,收税解决,是长效机制;三、羊毛出在羊身上,地方发行政府债券,先借新还旧。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-18 10:29:04
  【物极必反】大浪淘沙后,剩余的刚需无力接盘,以致有价无市,传销谢幕在即。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-19 09:49:03
  【不可持续】有价无市的成因就是“已经做了房奴的再也无钱接盘;一直想做房奴的仍然无钱接盘”。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-19 15:10:39
  【关键时刻】刚需工资不大幅度上升的话,银行就不敢给按揭贷款,房地产就是有价无市。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-20 09:40:30
  【最后一棒】有价无市实质上就是接盘侠买单,没有例外。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-20 16:20:55
  【主次分明】有价无市的新常态下,党中央不能坐视国有银行为地方政府(或房地产开发商)接盘而不管。这样一来,保卫金融便成了当务之急。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-20 17:21:15
  【房中算术】有价有市时吃交易税,有价无市后吃持有税。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-22 19:13:09
  【人才争夺】哪个城市能抢到更多够条件按揭的刚需,哪个城市就能更好地拉高去库存。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-23 10:53:34
  【愿者来贷】有人接盘的话,银行不多提首付比例、多涨贷款利率才怪。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-23 15:33:55
  【顺水推舟】任何国家,在房地产升值或房地产贬值的过程中牟利,都不是难事。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-24 08:44:11
  【步步深入】建议郭家提高首付比例,提高贷款利率,收超额累进的房产税,全面打击房贩子。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-25 09:32:12
  【绝妙好辞】“六个钱包”论的明言,说明央行斯人已了然于心:房地产传销即将走到尽头,是时候鸟尽弓藏了。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-26 10:21:34
  【扩大内需】月供如山,许多百姓不堪重负。晋惠帝听完了大臣的奏报,大为不解。经冥思苦想,他终于悟出了一个“解决方案”曰:“百姓无粟米充饥,何不动用‘六个钱包’?”
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-26 15:05:31
  监管层检查银行业市场乱象,严查信贷资金进入楼市
  2018-04-26 来源:新浪财经综合

  两位消息人士周三称,中国金融监管部门已启动对银行业市场乱象的新一轮现场检查,居民杠杆率较高地区的消费信贷流入房地产市场是检查的重点之一。
  他们并指出,中国多地地方银监局已进驻辖内商业银行,检查内容包括对信用卡、房抵贷等贷款进行评估,以及是否有信贷被非法用于偿还抵押贷款。
  其中一位消息人士表示,虽然中国监管层正在加大力度防控金融风险,但消费信贷仍被用于投机炒房,这导致家庭杠杆率迅速上升、房地产泡沫以及居民储蓄率下降。而在今年春节前,银保监会已经要求银行对其消费者贷款进行自查。
  路透暂未联络到中国银保监会予以置评。
  银监会1月曾下发通知明确今年年重点整治银行业市场乱象的八个方面,其中包括违反中央政府的房地产和信贷政策,发放首付不合规的个人住房贷款;直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。
  中国银保监会 郭树清在两会期间“部长通道”接受采访时指出,接下来的重点是要把杠杆率降下来,企业部门、政府还有居民家庭的杠杆率都需要降下来。
  中国央行行长易纲在中国发展高层论坛2018年会上亦表示,当前中国面临着一些潜在的金融风险,包括企业部门的杠杆依然较高,部分国有企业的杠杆居高不下,地方政府隐形债务问题、居民部门杠杆率较快上升,都值得关注。
  上海银监局局长韩沂在两会期间接受路透采访时也谈到,今年该局工作重点就包括继续严查信贷资金进入楼市,违反国家房地产有关政策的规定的,如挪用保障房建设资金、向四证不全项目发放贷款以及首付贷等降低贷款门槛等恶意违规行为,按照顶格进行处罚。
  (完)
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-27 08:54:36
  【有价无市】门前冷落鞍马冷,老大高呼去库存;为国接盘无大将,六个钱包是壮丁。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-27 16:59:56
  【官方回应“廊坊数百人连夜冒雨抢房”系违规营销手段】经调查,此举为该项目销售代理商金策置地(北京)房地产经纪有限公司、大厂县隆福房产经纪有限公司策划的营销手段,大部分为销售人员代客户排队,仅有小部分为意向购房人员,当日开发企业与127户签订了《选房确认单》(其中1户于22日自行退购),并收取每户2万元订金,未审查购房人准购资格。
  ——中国新闻网(2018年4月25日)
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-28 08:42:29
  【与时俱进】土地财政是邪路,不得民心;房税财政是正道,国际通行。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-04-28 16:19:08
  【国务院参事夏斌:中国经济已被房地产绑架】一定要教训市场,教训老百姓,教训地方政府,教训金融机构,谁欠钱谁还,还不了卖东西也要还,让他家破人亡也得还,中央绝对不能拿纳税人的钱帮他还钱,没门。
  ——新浪财经(2018年4月20日)
楼主zhwenh_0316 时间:2018-05-02 10:28:15
  对于他们来说,建房已不再是事业,因为对银行按期结息都得靠借高利贷了。这年头,对于他们来说,卖房子才是事业。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-05-03 08:44:59
  【照本宣科】先学西方炒房地产,后学西方收房产税。这些都是绕不过去的,或者说都是国情需要。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-05-03 11:25:41
  【资产阶级】比如吴英、王健林之流,银行一收贷款,他们确实谁都没钱,不过,房地产倒是堆积如山……
楼主zhwenh_0316 时间:2018-05-04 08:39:50
  【钱有独钟】房产持有税一出,满大街都有人抛售,满大街都有人抄底,交易税是久旱逢甘雨,扩大内需水到渠成。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-05-04 16:00:10
  传销的本质在于通过发展下线实现财务的非法转移与聚集,并未创造社会价值,这是它与正常营销的本质区别。传销不是国家行为,也不可能是国家行为。虽然给当地带来经济刺激,促进了消费,但其本身组织行为对大多数参与者造成无法挽回的危害,违反了人类正常生活和活动。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-05-07 11:06:17
  【房企整体负债率处于历史高位,绿地等资产负债率超85%】数据显示,房地产行业的资产负债率已经达到了2005年以来的最高点。截至一季度末,房企上市公司整体负债率小幅上升,达到79.42%。绿地控股、泰禾集团、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%。
  ——财经网(2018年5月4日)
作者:大宝挺好的 时间:2018-05-07 23:19:01
  支持楼主继续写下去!
楼主zhwenh_0316 时间:2018-05-08 08:28:04
  【男员工排队让女经理扇耳光,公司:他们主动要求】日前,一则关于湖北宜昌某房产销售公司员工的视频热传,视频中一女员工掌掴6名男同事、数十名员工在地上学狗爬。对此,该公司回应,事发一次业务会,6名男员工未按照公司要求履职,主动要求打脸惩罚。女经理掌掴时,仅走了个过场。
  ——新浪财经(2018年5月4日)
楼主zhwenh_0316 时间:2018-05-08 17:01:04
  【娘要嫁人】隔壁日本自房地产经济落幕后,二十多年来都是通缩,股奴房奴们免冠徒跣,以头抢地也没用。
楼主zhwenh_0316 时间:2018-05-09 08:38:54
  单从法律上讲,地方政府是不允许向银行借贷的,但市政建设和基础设施需要大笔资金,政府通过设立融资平台的方式,以政府财政为担保向银行借钱,这个模式在2009年政府采取4万亿元刺激措施时,几乎被所有地方政府如法炮制。
  • lyf8017: 举报  2018-05-09 09:15:47  评论

    中国的银行是谁开的?地方政府和中央政府都分不清,自己印钱自己花还要担保,别闹笑话了
  • zhwenh_0316: 举报  2018-05-09 09:20:40  评论

    评论 lyf8017:中国债务屡创新高,实际上跟各级官员的利益有很大关系,钱多了可以随心所欲大搞建设大搞形象工程从而创造所谓的政绩,另一方面可以通过这类项目大肆敛财疯狂贪污,至于沉重的债务包袱扔给下一任或下一代,地方官员更不会考虑未来如何偿还债务,很多地方在举债时根本就不打算偿还债务。
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楼主zhwenh_0316 时间:2018-05-09 15:40:56
  【时过境迁】曾经遍地高利贷的隔壁国家日本,国民不相信通胀,存款是零利率。
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