郑州一小区25名业主筹备成立业委会 因未按时交物业费被取消资格(转载)

楼主:欢乐谷160805 时间:2018-11-29 19:50:17 点击:651 回复:11
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  Ao物业君 来源:河南商报 2018-11-29 12:52
  【转载】编者按:业主委员会作为一个代表全体业主物业管理权益的法定组织,有选聘和续聘物业企业的职责。但在现实中,因为种种原因,成立业委会却困难重重。据河南省物业管理协会发布的《2018年河南省物业管理行业发展报告》显示,截至2017年年底,在全省9000多个住宅小区里,成立业委会的小区仅在9%左右。
  在河南商报关注郑州一小区业委会筹备两次都“流产”之后,近日,郑州市瑞隆城小区业主也多次向河南商报记者反映,他们小区曾两次申请成立业委会,但都“流产”了。而最近的这一次,小区25名业主筹备成立业委会,因未按时交物业费,全部被取消资格。

  

  经过:小区两次筹备成立业委会均“流产”
  近日,瑞隆城小区业主刘欣(化名)向记者介绍,由于很多业主对物业企业提供的服务并不满意,小区多位热心业主两度自发组织筹建业委会,均以失败告终。
  2018年1月2日,郑州市瑞隆城小区的业主联名申请成立业委会,首次业主大会筹备组顺利组建后,原定于3月31日召开首次业主大会。刘欣说,就在3月30日晚上,福园社区贴出公告称,业委会候选人中有4名业主被查出不具备入选资格,“他们说1名业主被拘留过(因为维权),另外3名业主的房本上是配偶的名字。”
  刘欣称,按照规定,需要有15名候选人,然后从中选出11名业委会成员,另外还要有2名候补人员,可最终差额选举变成了等额选举,首次业主大会被通知取消。“合格候选人只剩11个,我们要求会议延期,社区不让延期。”于是,3月31日,瑞隆城小区按期召开首次业主大会,投票结果为“双过半”,业主们把备案资料送到南阳路办事处,但被拒绝备案。
  南阳路办事处房管科卫科长表示,对于该小区召开的首次业主大会,办事处本身就不认可。9月17日,业主代表再次向南阳路办事处递交材料,申请成立业委会筹备组。而10月,社区却通知,本次筹备组的25人全部没有资格。其中有8位业主拖欠物业费,17位业主未按时交纳物业费。至此,瑞隆城第二次筹备业委会在刚起步时,就被迫“流产”。这让筹备成员接受不了,准备向相关部门讨要说法。

  

  门槛:省住建厅新规出台,成立业委会难度升级
  河南商报记者了解到,在2018年1月1日实施的新版《河南省物业管理条例》(以下简称《条例》)中,仅对业委会成员的资格作出了要求,应当按时交纳物业服务费等相关费用。而业委会候选人只要在报名前将物业费交至2017年12月31日,就符合“按时交纳物业费”的条件。
  所以,瑞隆城小区第一次申请成立业委会时,顺利地组建了筹备组。但是,到第二次申请成立业委会时,恰逢河南省住建厅印发的《河南省业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》)出台。《规则》里对首次业主大会筹备组业主代表和业委会成员都作出规定,要“按时交纳物业费”。
  业主被告知,只要有一次没按规定时间交费,就属于“不按时交物业费”,就没有资格参选业委会,“补交也不行。”大林(化名)在小区第一次申请成立业委会时,报名了筹备组,也报名了业委会候选人,在当时,只要补交物业费,就可以参与。到了小区第二次申请成立业委会,大林在报名筹备组前,已将物业费补交至2018年年底,但最终,他却因“未按时交纳物业费”,被认定为不合格。

  

  办事处:在物业协议有效期内,只要未按时交费,就没资格参选
  11月26日下午,河南商报记者来到南阳路办事处,房管科卫科长说,不按时交纳物业费的原因有很多,可能是业主自身造成的,也可能是物业的过错。但不管因为什么,也不能改变未按时交费的事实。
  他表示,此前《条例》仅对业委会成员作出规定,但是现在的《规则》中,对筹备组业主代表和业委会成员的资格都作出了规定,“我们也是严格按照规定。”
  卫科长说,如果业主跟物业签的有物业服务协议,从签协议的时间起,在协议有效期内,只要有一次晚于协议中规定的时间交费,就属于未按时,就失去了参选业委会的资格,“假如协议规定是每个月10日交,你11日交,就是未按时。”
  可业主们认为,各个小区的情况不同,若要求业主从未晚交过物业费,不太现实,办事处在执行上述《规则》时能否做到具体情况具体分析?卫科长说,河南省住建厅印发的文件中写的是“遵照执行”,而非“参照执行”,所以,办事处和社区也只能按照上述《规则》来执行。这样一来,业主是否具有参与业委会的资格,岂不是物业说了算?
  卫科长表示,审核权在办事处这里,办事处也是根据物业协议和交费记录来认定的,“我们是站在中间的,不可能、也不敢偏向任何一方。”他称,物业服务协议是物业和业主之间签订的,如果物业和业主之间达成和解,办事处也不会去追究这个事情,“即便是和解了,物业也需要书面承诺,不再追究业主未按时交费的责任。”业主刘欣称,针对此提议,他们曾咨询过物业,能否重新签订物业服务协议,“物业已经说过,不可能。”
  28日下午,河南商报记者联系该小区的物业负责人,他仅称,小区成立业委会,他不反对,但是得合法,“具体他们符不符合条件,得问办事处。”业主刘欣说,因为“未按时交纳物业费”,就连筹备组都成立不了,他们不甘心,“因停车收费等问题,小区已经维权多次,业主未按时交物业费,也有无奈。”

  

  律师:不交、迟交物业费不影响业主筹备业委会
  河南商报记者查询发现,在2009年,住建部印发了一份《业主大会和业主委员会指导规则》。其中,第三十一条也对业委会成员作出规定,但没有“按时交纳物业费”这项。而2018年起实施的新版《河南省物业管理条例》也仅对业委会成员的资格条件作出要求。
  现在,因“未按时交纳物业费”,小区的一些业主就不能筹备业委会,是否合理呢?北京盈科(郑州)律师事务所堵仁展律师认为,河南省住建厅9月5日印发的《规则》属于地方政府规章,法律位阶低于住建部2009年发布的《业主大会和业主委员会指导规则》(行政规章)和新版《河南省物业管理条例》(地方性法规)。其内容上明显违反了上位法,限缩了业主参选业委会的资格。
  而地方办事处并非有权解释法律的机关,其作出的解释并无法律效力。在具体执行的过程中,没有做到具体问题具体分析,客观上侵害了部分小区业主的合法权益,属于典型的“一刀切式”工作办法。

  

  河南予瑞律师事务所李华阳律师认为,业主按时交费的义务和业主享有的参选业委会的权利是两个不同层次的概念。首先,业主按时交费的义务是基于物业合同产生的,而参选业委会的权利是基于法律法规产生的,与物业公司之间的民事行为没有任何关系,交纳物业费并非业主享有被选举权的前提。其次,这种被选举权是业主的政治权利,对业主被选举权的限制和剥夺,只能由法律来规定,其他规范性文件和行为皆无权限制和剥夺。因此,李华阳律师认为,不交、迟交物业费,不能影响业主享有的被选举权。

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作者:孤单的灵魂520 时间:2018-11-29 20:00:00
  成立业委会为啥要社区批准?自己的小区自己不能做主。
作者:猫腻香菇 时间:2018-11-30 03:47:08
  此话怎讲?
作者:2050ccc 时间:2018-12-01 19:42:28
  老实讲,小区要是过的好,谁愿意多事儿去维权,去搞业委会啊。正因为有不公才会团结起来搞业委会啊。

  现在给政府举报,投诉,打市长热线有用吗?好,没用,你只能忍着,只要一聚集,就是违法,拘留…真是呵呵了。

  最后地产商和物业继续爽歪歪,政府也在一边不闻不问(拿没拿回扣我也不知道),老百姓长期没有正常渠道解决问题。

  现在国内的乱象,真是无解。以前是穷山恶水出刁民,现在民没那么刁了,现实却还是得给你往刁民逼。要么你就当小肥羊任人宰割。
作者:25206797 时间:2018-12-02 12:07:47
  物业都成黑社会的代名词了。
作者:国学 时间:2018-12-02 15:31:53
  小区管理一团乱麻,问题很多,为了小区。大家经常上访。
作者:小小小叮叮当当 时间:2018-12-02 17:23:08
  政府明摆着不希望成立业委会
作者:行走的李寻欢 时间:2018-12-02 21:11:54
  不交物业费的无赖也挺讨厌。小区什么事都办不成
作者:AAAA1502500 时间:2019-12-03 21:54:01
  关于有一些业主委员会打着小区自治的旗号严重违法故意损害国家利益和大多数业主合法权益的新套路【以后业主买房进小区有可能成为真正的百万负翁】如果业主起诉至法院业委会就会买通法官

  一;无证照经营涉嫌大量偷税漏税。业委会不需要注册物业管理公司就可以收取小区所有的物业管理费和公共收益【有些小区每月高达几十万上百万元】除去办公费用【搞卫生;保安工资等必要开支外】剩余的收入全部由业委会所有成员分享,每个人可以拿双薪。其中,一份为补贴【上不封顶】还有一份是他们的工资。他们全部无需缴纳个人所得税。其他所有业主只能靠边站喝西北风,所有的法律全部被他们架空至今无人监管存在野蛮生长。
  二;  四川手机报曾报道《成都国际花园公共收益超百万,业主还倒欠物业42万!业主称收支都是糊涂账,业委会办事员补贴就有34万》。小区侵权事件频发,如何对业委会有效监督?业委会又存在怎样的法律空白?希望学界、法律界专家,对业委会的监管、业主权益的有效维护,进行了深入梳理和探讨。是否要立法限制业委会补贴最高金额;业主不应当承担小区经营产生的所有债务的连带责任。
  三;业委会的上述目的是如何达到的?
  1;首先买通居委会和街道办关键人员然后在小区议事规则里面某一条款精心设计利益小圈子的内容是:业主大会和业委会工作经费以及业委会委员,专职工作人员的补贴【上不封顶,可以发几千块到几百万元不等费用】由全体业主承担无限连带责任【包括清偿业委会经营小区的亏损和对外的所有债务及银行贷款】。其次,小区的所有公共收益【广告费;停车费等等收入】全部作为业委会委员的工资。
  2;以合法形式掩盖非法目的。第一种:将上述重要内容隐藏在小区很不起眼的地方或是用眼很费力的地方公示公告;第二种:将上述重要内容公告公示当天拍视频和照片之后立即偷梁换柱等其它【业委会将上述小区议事规则直接到相关部门备案之后根本不在小区公告公示故意剥夺业主的知情权】违法手段让其他所有业主根本不知道小区议事规则里面的上述内容。
  3;业主大会表决票上面只有对业委会成立和选举业委会委员以及小区议事规则【里面对剥夺大多数业主合法权益和不利的内容只字不提】同意或者反对进行投票。
  4;故意伪造大多数业主投票以达到双3分之2以上【人头数和部分专有面积】同意为目的。
  5;通过非法手段成立业委会。不久,立即召开第二次业主大会。主要目的就是要求全体业主授权给业委会有权按照他们的意思发放劳务费用【就是上述补贴和工资】给所有业委会委员并且要求全体业主履行上述义务。投票方式同上,故意伪造大多数业主投票。
  6;在街道办事处备案之后业委会就可以光明正大的为所欲为.............
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