唯总内参|房地产市场会不会暴跌 ——从日楼市危机看中国

楼主:唯总 时间:2018-12-21 11:17:34 点击:704 回复:4
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  近年来,围绕国内楼市的涨与跌一直纷争不断。随着2018年国家一些列政策的出台、楼市的一些起伏变化,让唱衰国内楼市的论点再一次喧嚣尘上,甚至用日本楼市的旧故事为依据,抛出房价未来必然暴跌的论调。未来是否真如他们所言的那般危机?国内楼市的形式是否已经严重到这样的地步了呢?今天,就让我们结合日本当年的楼市危机,聊一聊国内的房地产市场会不会暴跌收场。

  背景

  所有事件的发生,都有其历史背景。日本的楼市危机也是亦然。先来说日本,日本的楼市危机发生在上世纪90年代。此前的日本正是经济飞速发展的时代,在世界上有美国第一、日本第二的说法,当然这也是事实。甚至,日本国民也一直在相信,取代美国成为世界第一强国的日子,已经不再遥远。

  在这样的大背景下,日本信心空前高涨、国民购买力与日俱增、股市是一路高飞。东京房价永远不会下跌是神话,土地永远不会贬值是科学,这两大信念深入人心,也带来了日本房价十几年的连续上升。

  与此同时,日本为了应对“301条款”和“广场协议”、减少对外依赖,一直保持着宽松银根、放松金融管制的大宽松时代,制造了巨量的流动性,国际热钱迅速涌入日本,市场一片汪洋。

  而这些流动性机会全部进入了股市和楼市,短短4年间,日经的平均指数(日本经济新闻社道·琼斯股票平均价格指数)从13000点增长到了39000点,翻了近乎3倍。日本城市地价也增长了200%,有人曾说过,1990年仅仅一个东京市的地价就可以买下整个美国的土地,尽管美国面积是东京的1.5万倍。

  然而,楼市的泡沫固然美轮美奂,一旦破碎后果也不堪设想。1990年,日本股市率先崩盘,日经指数暴跌,跌幅超过60%。资本市场的崩盘很快传导到了楼市,楼价暴跌、国民财富严重缩水,政府了为了应对危机一改十余年的超级宽松政策,限购、限贷、甚至连续5次大幅度上调利率,官方贴现率在不到两年间从2.5%上升到6%。可惜的是,这些手段并没有挽回日本的经济,自此以后,日本经济一蹶不振,连续二十年GDP增速不超过0.75%,被日本称为“消失的二十年”。

  成因

  时至今日,很多人将日本的楼市危机归罪与“301条款”和“广场协议”,实际上并不十分准确。

  从内容上来看,二者都是美国为自身利益作出的“贸易保护政策”,前者是针对国内市场和品牌的保护,后者是对国际进出口贸易的保护。这些条款虽然会对日本国内的跨国生意造成一定影响,却不是危机的根源,只能是诱因——同时与美国签订协议的德国、法国等欧洲国家并没有发生危机。

  日本楼市危机的更深层次的原因有两个:

  一是,长期的宽松环境和金融自由化,让整个市场的流动性泛滥,而不被引导的流动性避过了投资回报期较长的制造业、涌入高利润汇报的泡沫型资产。

  二是,国家面对楼市危机的预警性以及应对能力严重不足。长期的宽松政策导致房价连续十几年的上涨,并没有遭遇国家任何方面的干预,是因为预警性的不足。

  后期再刺破泡沫、去除银行坏账的时候,政府决策优柔寡断、魄力不足,并没有大刀阔斧的强势介入市场,使用外科手术进行处理,而是加大宽松政策期望市场自行调节、盘活企业从而去除银行坏账,导致恶性循环。

  另外,最后阶段市场低迷、民众恐慌的背景下,政府连续加息成为了压垮市场的最后一根稻草,也导致了原本的市场更加恐慌,促使日本楼市彻底崩盘。

  对比

  从大环境上来看,中国目前与美国也有贸易摩擦,这与当初日本处境相似。但是,相对不同的是,中国已经采取反制措施,且也不会轻易妥协,中美之间的贸易合作可以接受协商,但绝不会接受胁迫。跨国贸易不会受到极为严重的影响,金融方面不会进行大幅度的调整。

  另外与日本不同的是,为了应对楼市危机,政府一直在做准备,自2010年起限购、限贷等政策层出不穷,楼市一直在接受调控。而楼价也一直在起伏中前进,十多年中并没有出现过猛涨猛跌的势头。而且,以国内的习惯,不会让大量的国际热钱流入国内的楼市。

  从数据上来看,最近几年房地产在拿地方面有所放缓,而交易量稳定,基本可以判断出市场是处于去库存阶段。加上,近年来房地产企业纷纷布局多元化产业,也可以看出房企们不会把鸡蛋放在一个篮子里。

  同时,银行暂缓房贷、小型信贷机构被治理,可以说在资金的源头限制了散户的炒房行为,而“房住不炒”的理念又让购房者更加理性,从再交易或再交易环节加上保险,为房产税的实行提供前期条件和基础。

  所以,未来国内的房市必然会以跌涨有度,平稳下滑的姿态逐步完成“软着陆”,不会出现暴跌的情况。

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作者:254603555 时间:2018-12-21 11:49:08
  楼主说的没有暴涨,目前来看是不成立的
作者:深巷古猫猫 时间:2018-12-23 20:08:52
  到底说的是什么东西
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