下周一:楼市会哭吗?股市会笑吗?(楼市长效机制首次公布!)(转载)

楼主:江浙沪房产小胡 时间:2019-04-20 14:10:58 点击:1744 回复:9
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  楼市这个“熊孩子”挨打了!就在昨天(4月19日)晚上。

  当天召开的政治局会议,重申了“房住不炒”;而住建部,则对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了“预警提示”。

  这两条重要新闻意味着——楼市再次发生了微妙的变化。

  政治局对楼市最新的提法是:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

  政治局会议研究经济工作的时候,一般都会提及楼市。最严厉的一次,是在2018年7月31日,提出了“下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨”。

  然而到了2018年10月31日,政治局研究经济工作的会议只字未提楼市。我当时的分析认为,这是因为房价被管住了,楼市已经转冷,不需要“追穷寇”了。果然,在2019年3月5日的“政府工作报告”里,提及楼市的时候没有使用“调控”,也没有出现“房住不炒”。

  现在,中央再次强调“房住不炒”,是因为冷了四五个月的楼市,又开始活跃起来。尤其是3月的数据显示,绝大多数重点城市的房价同比涨幅,已经远超同期GDP的增速。

  另外,值得我们高度重视的是:中央首次了明确楼市“长效调控机制”的内涵——坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,一城一策、因城施策、城市政府承担主体责任!

  很多人没有关注前两天国家统计局公布的数据,下面我引述一下。统计局监控了70个城市的房价,带有抽样性质,大中小城市都有。新建商品住宅同比(跟去年3月相比)涨幅较大的有:

  呼和浩特(+22.8%)、西安(+24.4%)、丹东(20.2%)、贵阳(+20.6%)、大理(+21.9%),均超过了20%,这几乎相当于当前GDP增速的3倍!

  石家庄(+17.3%)、太原(+12.4%)、沈阳(+12.7%)、大连(+13.7%)、哈尔滨(+15.2%)、济南(+17.2%)、青岛(+14.3%)、武汉(+13.4%)、海口(+16.9%)、重庆(+12.1%)、成都(+14.7%)、昆明(+16.2%)、西宁(+14.6%)、秦皇岛(+18.8%)、吉林(+14.7%)、襄阳(+15.1%),这些城市的年度涨幅都接近或者超过了GDP的两倍,甚至2.5倍。

  过去一年新建商品住宅同比涨幅小于6.5%(跟GDP基本一致)的,只有北京、上海、深圳、天津、南京、厦门、温州、金华、泉州、惠州、韶关等11个城市,占统计局纳入监控城市(70个)的15.7%。

  值得注意的是,上述房价上涨较多的城市,往往是经济内生动力偏弱的城市,比如东北、内蒙、山西、云南的一些城市。这恰恰说明,在因城施策的情况下,经济越不好的城市,越会放松楼市管制,最终涨幅反而最大。但这种“反向效应”能玩多久,是值得深思的,因为房价上涨会进一步削弱这些城市的竞争力。

  一年房价上涨13%到24%,这是怎样的涨幅呀!由于购房者普遍使用了贷款,杠杆率从2倍到3倍不等,如果按照本金计算“账面回报率”非常可观。

  或许有人会说:你卖不掉。

  是卖不掉,但如果你想买呢?你就要付出比一年前多13%到24%不等的价格,如果一套房子是100万,意味着你将多付出13到24万元不等;如果一套房子是200万元,你将多付出26万到48万元不等。典型的“一年涨幅吃掉你几年的收入”。

  事实上,在去年12月的时候,我就建议大城市的刚需早点动手买房。想想看,楼市在寒冬到初春,就可以涨这么多,如果“夏天”来了呢?刚需购房者,真的是“赌不起”、“等不起”。

  另外,虽然卖地收入同比仍然下跌9.5%,但楼市的各项指标都出现了逆转。

  下面是“房地产开发投资增速”,可以看到已经连续两个月大幅反弹:
  
  下面是“商品房销售”情况,无论是面积还是金额,都在3月出现较大转向:
  
  所以,这次楼市“熊孩子挨打”,主要还是因为相当一批城市房价(地价)上涨太快。

  但是请注意,你在新华社通稿里,找不到住建部约谈了哪些城市。也就是说,这次没有点名,仍然比较温和。但我们可以根据上面披露的房价涨幅,猜测一下。
  
  上图是“新华每日电讯”的版面语言,也非常耐人寻味。“新华每日电讯”是一份报纸,新华社办的,专门使用新华社的电稿,增加电稿“落地”的机会。这则“住建部预警”的稿件,发在第四版的一个非常不显眼的位置。

  放大一下,是这样的:
  
  你懂了吗?熊孩子挨打了,但不能打太重,否则楼市再次转冷也不太好。治大国若烹小鲜,不能让市场太过波动。毕竟,土地出让金收入仍然是下降的。

  值得注意的是,政治局会议“浓墨重彩”提及了股市:

  要以关键制度创新促进资本市场健康发展,科创板要真正落实以信息披露为核心的证券发行注册制。

  有人说,2019年炒股比买房“政治正确”。这固然不错,其实我早在去年年底就预测,2019年股市机会更大一些。但我深知,普通散户在一场牛市里一般是很难真正赚钱的,最后往往是买单者。所以我一直提醒大家小心,尽量不要“偷鸡不成蚀把米”。

  政治局会议提及股市的一个板块,这是非常罕见的;而且还说,要“促进资本市场健康发展”。股市会提前结束调整,有效突破短期3200点政策顶吗?

  我的看法是:有效突破3200点只是早晚的,原来预估在五一之后,现在会不会提前,有待观察。

  地产股在下周一“哭一下”,看来几率较大。毕竟这次会议对楼市不太有利,对股市比较有利。虽然流动性继续宽裕,看起来也暂时告一段落,但目前的股市更容易感知“利好”,不太容易感知“利空”。

  有人说此次会议意味着——货币宽松出现了逆转。其实这有点夸张了,准确的说法是:政策进入了“观望期”。要看下一步的经济数据,来决定调控的方向。

  我的看法是:经济底尚未确认,财政和货币政策不会转向,只是力度会有所调整。管理层观望一下,是有必要的。

  来源:刘晓博说财经


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作者:星际微信 时间:2019-04-20 16:23:44
  股市一般都是反着走的,利好出尽就是利空。
  • 山那边是海2018: 举报  2019-04-20 17:40:00  评论

    这不叫利好,这叫政策。政策市。今年股市看高一线。印证了我之前的判断。括号,本人不炒股。只看热闹
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作者:山那边是海2018 时间:2019-04-20 17:14:50
  房多们准备来喷了
  • 小草民2013: 举报  2019-04-20 22:29:42  评论

    我算过了,苏城至少涨30%,而且还在拍地,地越卖越高,住房不抄就是个笑话
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作者:山那边是海2018 时间:2019-04-20 17:41:01
  这不叫利好,这叫政策。政策市。今年股市看高一线。印证了我之前的判断。括号,本人不炒股。只看热闹。(本人也非房多,也非房空)纯吃瓜群众
作者:sclzst 时间:2019-04-20 19:47:45
  全都是泡沫
作者:花开半朵HK 时间:2019-04-20 23:01:44
  谨记:4000点是牛市起点。
作者:ljp8135816 时间:2019-04-21 08:45:24
  长效机制是什么都没看明白,是地方政府对房价负责吗?
  一城一策?翻译过来就是你们各个地方自己折腾吧,我只看结果。涨得快或者涨不动甚至下跌就批评地方政府?具体是:过关、批评、点名批评,三个级别……
  大概就是沿着gdp增长线走的房价就是好房价。
作者:蜀门马大哈 时间:2019-04-21 11:08:07
  a50跳涨2%,周一高开可有悬念?数钱就是了。
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