关于房产的一些心得

楼主:金戈铁的马 时间:2019-05-01 11:33:10 点击:5140 回复:89
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  据说,2018年是过去十年里最差的一年,也会是未来十年里最好的一年。

  楼市的热度,从黄金万两,到无人问津,也就半年时间。

  年轻人吐槽房子买不起,灵魂无处安放。中产忧心忡忡,卖房的钱还不够下一套的首付。每个买房人都说艰难。与其给大家勾勒一个美轮美奂的虚幻未来,不如坦率承认那个真实但又残酷的现实:在大城市买一套子,从来就不是一件容易的事。

  2014年开始的这一轮牛市大涨,全国房价都已经翻倍。京沪8万一平,宁杭5万一平,成渝2万一平,来自于这个城市人才流、资金流、贸易流汇聚的结果,值这个价。

  深圳、上海这一轮房价的高点是2017年的3月,率先开始调整,至今已经静淡了将近2年。房价虽然回撤了15%左右,但并没有出现空头专家说的那种暴跌。

  真实的情况就是,大城市房价翻了一倍,回撤15%之后,刚需正在进场,成交量正在放大。这意味着整个社会,房价的中枢依然在不断抬高,正在慢慢被大家认可,高房价正在被夯实。如果有人以为过去低房价时代买房是一件很容易的事情的话,那更是大错特错了。

  很多人都会说,过去上海内环内房价2万的时候错过了,现在上海房价8万追悔莫及。我觉得,就算让你回到过去,再来一次,可能你也会买不起。

  大家没意识到的是,2000年房价5千的上海,2008年房价2万的上海,和2018年房价8万的上海,根本就是三个不同的上海。

  十年前买入的人,其实是和今天做着一样艰难的决定,都是不知谁是未来的接盘侠,拿命来拼的勇士。

  一位朋友是2007年买下了人生中第一套房子的,花了100万左右,每个月的月供3500。当时他的工资是每个月5000不到,这在上海年轻人里已经算不差的工资了。

  但是就算如此,每个月还是感受到极大的还款压力。甚至连饭都吃不起,只能去家里蹭饭啃老。雪上加霜的是,第二年遇到了百年一遇的金融危机,上海房价回撤了2成。恐慌的舆论氛围远胜现在。那些日子里,他每天晚上都睡不着觉,心想辛辛苦苦买套房,从内环内搬到乡下,还背了一身债,浮亏二十万,这是何苦呢。

  再多苦,他都扛下了。

  后来的故事大家都知道了,到现在上海房价平均涨了6倍。如今当我们在去夸他运气好时,他只是微微一笑,没人知道那些年他经历了多少不眠夜。

  当下的局面是一样。

  今天的房子,举全家之力买入,它很贵,可是值这个价,国际化大都市的配套,就该有国际化大都市的价格。周围完善的轨道交通、商业设施、社区学校撑起了它的估值,市场存在的就是合理的。

  无论十年前还是现在,共同的是,大家都是在赌未来的国运,压上的是驾驭自身命运的信心。年轻人现在承受的压力,前辈们扛得从不比你少。

  从另一方面,其实现在的淡市很值得庆幸,只有静淡才能去伪真。危机里还能被大家接受的需求,才是真正的需求。静淡市里还在关注房产的朋友,才是真正的买房人。

  我也相信这一轮静淡市可以洗掉楼市里那些不够资格的参与者:

  人口流入不足,没有接盘侠的三四线小城市房价从此会一蹶不振;
  营造恐慌、忽悠大家去买商住和远郊高价盘的专家会被揭穿;
  从不修炼内功、跟风买房的滑头会被打脸,看空楼市,退出市场。

  我们买下的房子,是不是如你期望那样,大有潜力,配套不断改善,也需要一个牛熊周期,大概3到5年左右,才能知道。过去三年的牛市让大家过得太顺了,反而容易让人迷失。不是坏日子来的太早,而是好日子离开的太晚。每个人随随便便买套房都能翻倍,仿佛梦幻一般。

  未来我依然看好楼市,但像这样快速翻倍的行情,我觉得应该是很多年都不会有的。买房子,依然是一件非常值得做的事。大国崛起、货币宽松、城镇化红利,这些基本面的利好依然存在。但是细化到买房打法上,未来白银十年是深耕细作的时代,过去那种无脑买买买会碰壁的。

  买房这条路,做大规模,做深技术,没有止境的。所谓天时地利人和,真正能把握的只有靠自己。趁静淡市,尽可能把自己练的优秀,尽可能往前挤,这样才不会掉队,不会成为庸庸碌碌大军里的一员。我们每个人都不可避免地被拉入到竞争的洪流里。在普遍繁荣的周期里,是拉不开差距的。干什么都很顺,不需要技能,只要你胆子大,放杠杆,干就行了。

  但是老司机都知道,低谷时期的表现,才是决定性的。在这个长跑里,你只要能扛过一、二次静淡市,甚至不用怎么发力,别人就到你后面去了。最后的总结:现在不能说楼市涨,要说有潜力,也不能说楼市会跌,要说在调整。


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楼主金戈铁的马 时间:2019-05-01 14:16:37
  在很多国家,房地产税一点都不温和,在美国一些州,不管房子多大、也不管你有几套、住多少人,只要有房子就必须缴纳房产税。
  税率由各州政府自己决定,每年税额占房屋价值的1%到3%都有,纽约州和德州可以高达3%,加州大约1%。需要注意的是,政府会定期对房屋价值进行评估,再根据评估值来计税,而评估值和市场的变化基本同步,房价张,房产税就交得多,房价跌,就交得少。
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楼主金戈铁的马 时间:2019-05-01 14:40:56
  另外,美国房子的持有成本除了房产税,还有价格不菲的物业管理费,部分州的持有成本甚至是高于3%的。
  也就是说,在美国一些州,一套市价500万的房产,每年的持有成本最高可以高达15万,即便按照中位数1.5%的税率来征收,也高达7.5万元,如果在中国,有几个普通家庭可以承受?
  另外, 对那种拥有几十套房子的人来说,会否给予累进制的惩罚性税率?有这个可能啊。
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楼主金戈铁的马 时间:2019-05-01 15:25:02
  房产税不会降房价,但会冲击其投资属性
  房产税会大幅增加房屋的持有成本和交易成本,但这并不意味着政府想把房价打下来,因为从政策设计的初衷来看,征这个税主要是为了给地方政府培养一个“长期饭票”,而和降房价没有必然关系。
  更何况,房价如果真降了,房产税也会减收,一个稳定的房地产市场才能培养一个可持续的“长期饭票”。所以,房产税的开征,一定会充分考虑市场的承受力,下药太猛的话,得不偿失。
楼主金戈铁的马 时间:2019-05-01 15:41:39
  放眼全球,世界上没有几个国家会使用房产税来降房价,因为房地产市场的外部性太强,特别是与金融市场的关联度极高,房价如果波动太大,往往会波及到整体经济运行的稳定。美国次贷危机就是一个教训,任何一个国家的政府都没有动力让房价大起大落。
  当然,回顾历史,房价大幅下跌不是没有,但其发生的时机往往是在经济危机期间,而非人为的调控。
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作者:启元大大 时间:2019-05-01 16:12:23
  中国的房子已经供大于求了,还在源源不断的开发新楼盘
作者:路过的老百姓 时间:2019-05-01 20:47:36
  买房买的是地段和隐含的福利:比如交通,学区,
作者:竣竣妈咪 时间:2019-05-02 08:48:04
  房价无论什么时候买都是贵的,你回头看以前的房价就痛恨为啥当时没买
作者:圣守护使 时间:2019-05-02 21:41:07
  楼主还是给出了许多有用的信息,但是房地产会随着新时代的来临而转型,我们再也不能用以前的规律来预判房地产走势。所以涨还是降一是得看供给,二是得看居住形态的变化。如果供给全面多样化,住房建设效率也在快速提高,那么房地产业必将衰退,再则居住形态如果发生很大的转变,那么以前的房子可能面对逐渐淘汰,新的房子不断被生产出来,这个可能要观察几年。总之一个连开发商都在撤离的行业,炒房囤房就太令人担忧了。
楼主金戈铁的马 时间:2019-05-03 08:49:37
  @路过的老百姓 2019-05-01 20:47:36
  买房买的是地段和隐含的福利:比如交通,学区,
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  对,买房就像娶媳妇。很多人只想娶巩俐李冰冰,却忽略自己本身的实力只能娶隔壁村的翠花。
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楼主金戈铁的马 时间:2019-05-03 08:52:12
  @圣守护使 2019-05-02 21:41:07
  楼主还是给出了许多有用的信息,但是房地产会随着新时代的来临而转型,我们再也不能用以前的规律来预判房地产走势。所以涨还是降一是得看供给,二是得看居住形态的变化。如果供给全面多样化,住房建设效率也在快速提高,那么房地产业必将衰退,再则居住形态如果发生很大的转变,那么以前的房子可能面对逐渐淘汰,新的房子不断被生产出来,这个可能要观察几年。总之一个连开发商都在撤离的行业,炒房囤房就太令人担忧了。
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  刚需买房还是可以的,毕竟结婚需要婚房,生了孩子需要学区房。房子的投资属性正在被削弱,房产税出来以后这一趋势会更加明显。
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楼主金戈铁的马 时间:2019-05-03 08:52:57
  @竣竣妈咪 2019-05-02 08:48:04
  房价无论什么时候买都是贵的,你回头看以前的房价就痛恨为啥当时没买
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  但结合当时的收支情况,就会明白自己为什么不买了。
  • 竣竣妈咪: 举报  2019-05-03 09:19:42  评论

    评论 金戈铁的马:所以房价无论什么时候你看都觉得贵。咬牙买了挺过头2-3年,就会好很多。我同事07年参加工作,工资800,楼价2-3千一平,她觉得贵买不起,另一个同事买了,一个月贷款1000多,个个都吐槽那个买房的同事大胆,现在你觉得1000多的贷款算什么?
  • 金戈铁的马: 举报  2019-08-29 14:32:45  评论

    d
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楼主金戈铁的马 时间:2019-05-03 08:54:39
  @u_99418173 2019-05-01 19:38:36
  中国人口峰值已经到来,以后人口会越来越少,房子多了还要花钱拆,停止大拆大建吧。现有的棚户区,改造一下,休憩一下,完善基础设施,变成文化旅游区,欧洲几千年的房子都没拆。
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  我们以后路还很长。那些老牌发达国家城镇化进程要比我们长得多。要抱着乐观的心态。人口红利虽然在慢慢消失,但我们的经济发展不能只靠人口红利
作者:四十在惑 时间:2019-05-03 09:20:35
  很多人之所以痛苦,是因为追求了自己不该追求的东西。

  有能力有家底的到大城市定居安家,没能力没家底的看到了也想去追求而不得(天天幻想房价崩)
  有头脑的做生意,肚里没货的也学人做生意(亏了抱怨社会)
  有钱的买贵的,没钱的也想用贵的(裸贷、卖肾买机)

  长的漂亮的女人找有钱的男人,长的丑的女人也想找有钱的男人(抱怨男人垃圾)
  同理,有钱男人娶漂亮女人,没钱的男人也想娶美女(抱怨女人物质)


  有追求是好事,但要认清自己,到时候痛苦自己、娱乐别人!
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作者:szh2017 时间:2019-05-03 18:50:32
  楼主,房产税还得多久
楼主金戈铁的马 时间:2019-08-07 14:49:44
  顶
作者:我是你恒哥 时间:2019-08-08 18:05:41
  顶
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楼主金戈铁的马 时间:2019-08-10 09:00:26
  这类人永远别想买到房!
楼主金戈铁的马 时间:2019-08-12 08:52:51
  无论在哪里,房都是敏感的字眼,尤其是咱们郭嘉。百姓希望跌,开发商不想跌,银行不让跌,ZF不让跌,经济上不能跌,成本上没法跌。

  说实话,真是跌了,房价平稳了你不买,涨了你又买不起。
作者:我是你恒哥 时间:2019-08-12 11:26:52

  1.永远觉得房价会暴跌

  有这样一类人,天天都盼着崩盘,最好是开发商吧房子造好了再倒贴给他,总想着抄底。这种心态真的不可取,因为再高明的房地产分析师也没有能力预判房价最低点在哪里,真正的“底部”只有过后才能知道。再说,房价真的暴跌了,人人都买房的起了,那个时候大家考虑的就不是买房这个问题了。
楼主金戈铁的马 时间:2019-08-12 13:03:53
  2.永远下不了决心

  看房的时候,房子没问题哪里都好,一道关键时刻就磨磨唧唧,动不动就是我回去再考虑一下,我要跟家里商量一下(内心:反证我现在不买,我想看看有没有更好的更便宜的)。到最后,看好的房子被别人买走了,懊悔也没用。特别是一二线城市的购房者,市场需求基数庞大,你看上的房子别人肯定也能看上,你现在不做决定,别人可能直接就定下来了。当断不断,必受其乱。
作者:稚uwed1 时间:2019-08-12 13:58:06
  房子没问题哪里都好
楼主金戈铁的马 时间:2019-08-12 15:03:53
  3.永远都是看而不买

  这类人看过的房子那叫一个多,好的不好的,合适的不合适的。可还是纵向多看几套,总想看看有没有更便宜的,哪怕看上的房子性价比真的很好。看着看着,价格越来越高,同样的房子和当初的价格已经不是一回事了。于是又继续看,市场在不断变化,不管是房贷利率、房子本身价格、购房资格,这些都是硬伤,你想的越多等的越久,反而成本可能越高。
楼主金戈铁的马 时间:2019-08-12 16:14:26
  4.永远不相信中介的

  这类人永远都以自己为中心,宁可自己负天下人,也不能天下人负我!世界上没有纯为人民服务的开发商,也没有永远坦诚的中介,毕竟大家都是做生意要吃饭的,关键是你怎么去看怎么去对待!黑心开发商和黑中介确确实实存在的有,但并不代表整个市场环境都糟糕。
楼主金戈铁的马 时间:2019-08-12 17:39:21

  5.永远等房价跌到谷底的

  这类人就和炒股票没什么两样,天天在等着抄底,可是又有几个知道谷底在哪呢?能买到低价房的概率和中彩票特等奖的几率大致相当,大可不必等抄底。真要有那么一天,你也不知道,因为你会觉得房价还要再跌,还没有到谷底。所以,不要去等房价跌,根据自己的实际需求,该买的趁早上车。
楼主金戈铁的马 时间:2019-08-13 08:56:54
  6.总想买十全十美房子的

  这类人口袋里的钱可能不多,最终买房基本是举全家之力完成的,所以总想把钱用在刀刃上!实际上谁也没见过十全十美的房子!想要市中心的位置,景区房的环境,六环外的价格,这可能吗?地段、价格与居住环境三者不可能兼得,都想得到的结果必然是什么也得不到。
楼主金戈铁的马 时间:2019-08-13 10:10:02
  只要不是纯粹的投资,你想买房要买房就是生活所需,考虑那么多有用吗?

  你的房子是用来住的,
  房价涨了,你不会卖,
  房价跌了,你也不会卖,
楼主金戈铁的马 时间:2019-08-13 11:30:31
  说白了,未来的房价涨跌跟你真的关系不大,关键是你有没有需求!如果有,那你有什么好犹豫的?首付款有,资格也还在,房子位置合适,价格也还能接受,那就买!
作者:布丁果源 时间:2019-08-17 17:10:21
  说实事,我不懂
作者:楝瘦丫m 时间:2019-08-17 21:05:51
  -  房价无论什么时候买都是贵的,你回头看以前的房价就痛恨为啥当时没买  买房买的是地段和隐含的福利:比如交通,学区,
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作者:归纳法从 时间:2019-08-17 22:26:09
  感谢分享
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作者:胜环节个 时间:2019-08-18 15:05:38
  这是想表达什么
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-16 07:43:31
作者:ty_自强362 时间:2019-09-22 21:23:44
  软文一片,有钱就去买啊,你到底要说啥
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-04 09:23:16
  今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降,这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下,趋势性的总量缩减。

  在过去的20年,中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。

  那么今后的十几年会怎么走,是保持现状17亿平方米一年,维持10多年,还是继续每5年、10年还要翻一番,17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米?

  今后十几年,中国每年的房地产新房的交易量,不仅不会总量增长翻番,还会每年小比例地有所萎缩,或者零增长、或者负增长。十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。

  在今后十几年的长周期里,中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量,这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-04 10:41:02
  因为1998年到2008年,每年增长25%左右,三年能够翻一番,十年翻了三番。2008年到2012年期间,每年增长15%左右,五、六年翻一番。

  2012年到2018年,大体上维持在6%-7%的区间,增幅进一步下降,去年增长率是1.8%。

  这段话的意思,今后十几年的房地产业发展趋势,不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米,而是逐渐萎缩,当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%,大体上有十几年的过程,逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-04 14:12:48

  过去十几年的状态,不管是沿海发达地区,还是中西部地区;不管是大城市、中城市,还是小城市、区县城市,总之是全面开发,四面开花到处都是房地产,是个全民造房运动的时代。

  从现在开始,往后的十几年,房地产不会出现四面开花,东西南北中全面发热的状态,但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年,以后可能变为一年15亿、12亿平方米。

  这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-04 16:42:39
  一个是中心城市。

  所谓中心城市,指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外,也有区域中心城市青岛;广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

  第二个就是大都市圈。

  超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

  第三个热点地区是城市群。

  城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们郭嘉人口在50万以下的城市叫小城市,50万-100万的叫中型城市,100万-500万的是大型城市,500万-1000万人口的特大型城市,1000万人口以上的叫超级大城市。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-06 08:51:46
  在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市,比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安,这些城市还会向1500万、2000万发展。

  有些省会城市现在是500、600万人口,以后可能往1000万人口的方向走。

  这里面有一个什么动力呢?在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。

  所谓“一二三四”,就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到,一般是5%-10%;但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%;它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%;它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务,还是金融、商业、旅游等市场化的服务业,一般会占到这个省总GDP的40%。

  从这个意义上讲,大家可以关注现在近10个跨入1000万的郭嘉级超级大城市,根据这些省总的经济人口规模去算一下,他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了,城市住宅房地产就会跟上去。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-06 10:23:45
  所以刚才说的大都市、超级大城市,1000万-2000万中间有一批城市还会扩张,过了2000万的,可能上面要封顶,但是在1000万-2000万之间不会封顶,会形成它的趋势。

  如果已经是2000万以上的超级大城市,这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈。

  大都市圈不是一个行政范围,而是它的经济辐射范围,大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。

  大体上50公里—70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈,这个大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般不构成热点,但是,一旦进入大都市圈发展,这些中小城市会加快发展。

  以超级大城市为中心的城市群,一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不构成城市群,比如上海和天津没有城市群的关系,但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-06 14:11:40
  总之,今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番,20年以后回头看,现在的17亿平方米就是一个高点、就是一个拐点,以后逐渐变成了15亿、12亿、10亿平方米一年。

  在今后的十几年,房地产开发不再是四处开花、全面开花,而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-06 15:30:30
  今后十几年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。

  全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元,2018年全国平均上涨到了8800元,大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价,10年翻一番,20年翻两番。

  如果当地比当地,那么不管是东部,还是西部,都翻了三番以上。比如,成都2000年主城房价均价1000多元,2017年到了10000元以上,翻了三番多。

  沿海地区,比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州,热点的一线城市房价基本上翻了三番,涨了八倍,有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。

  总的来说,在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房,房价收入比是很高的,与世界比较来说最高的。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-06 17:29:01
  这段话的意思就是过去十几年,中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势,都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

  支持这个状态的原因是什么呢?大体上有三条,任何物价涨落总是跳不出三个原因:
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-07 09:13:26
  第一个原因就是供求关系,商品的供求关系。

  供不应求会涨价,供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、二十年,中国房地产是供不应求的,人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程,所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求,就造成房价不断往上涨等等。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-07 11:02:15
  第二个原因就是房价上升当然和货币有关,通货膨胀是货币现象。

  中国的M2从2004年、2005年开始,差不多有整整十几年左右两位数增长,一年百分之十几的增长率,有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿,去年180多万亿。而在2004年的时候,M2其实就是20多万亿。

  也就是说,这个十几年,M2翻了三番,也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。

  很幸运,被房地产吸收了一大块资金,房地产成了M2超出增长的一个吸收器,使得整个社会商品的物价指数增长平稳,但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象,所以这些年房价上升,也是通货膨胀的现象。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-07 14:12:03
  第三个原因就是一个郭嘉房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响,当然也会受国际经济危机的冲击。

  比如美国房地产大涨的时候,美国经济好,当然也会拉动世界经济一起往上走;美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏,也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程,也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

  讲这一段,我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的,我们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的。
作者:我是你恒哥 时间:2019-10-07 17:19:27
  根据这个观点预测未来,在房地产供求关系方面,我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求,但是总体来看,供不应求的时代结束了,已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

  从通货膨胀看,我国M2已经到了190万亿,会不会今后的10年M2再去翻两番?不可能,这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。

  这几年的GDP增长率百分之六点几,物价指数加两个点,所以M2在2017年、2018年都是八点几,今年1-6月份8.5,基本上是这样。

  可以预判,今后十几年,M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数,保持均衡的增长。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-09 09:09:07
  而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右,房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率,大体上也不会超过GDP的增长率,一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

  总之,中国的城市化还在发展过程中,城市化率还有10%增长空间。

  城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中,中国不存在土地价格大幅下跌的可能性,中国房价不会出现大幅度的往下坠落,没有这个经济基础;但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。

  今后十几年,房价会趋于平稳。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-18 14:34:52
  现在有人动不动就说住房市场的需求没有了,为什么说没有了?因为住房自有率比较高,农村是100%,小城镇是70%—80%,大城市也达到了70%—80%,相比发达郭嘉都很高了。但中国的城市化还处在初级阶段,我不认为城市化到了中级阶段,大量的人口还在往城市迁移。怎么迁移?农村到县城,县城到地级市,地级市到省会,省会到大城市,年轻的毕业生到大城市集聚。他们的老家里都有房子,但是需要新的房子,因为人们在迁移。这就是城市化带来的住房需求,是合理需求。在城市化进程当中,在人口迁移过程当中,在人们进大城市的过程当中会产生大量的需求,房地产市场的发展还远远没有结束。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-18 16:53:57
  2、现在我们整个郭嘉的城市化进程,不仅仅是农民进城,而是小城镇的人想到县城买个房子,县城的人想到地级市买个房子,地级市的人想到省城买个房子,省城的人想到大城市买套房子,这是我们这个阶段需求的重要组成部分。我们现在对这一块的需求基本上是压制的,这一块的需求如果逐步释放,应该说我们的需求还是旺盛的。之所以我们现在的房地产价格还在不断地上涨,特别是一二线城市还在不断涨,跟这一块需求密切相关。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-20 09:06:34
  3、现在一个危险的情况是,很多人把限购当作一个正常的制度。可是大家想一想,限购这件事在经济学来讲是不正常的,对市场经济来讲属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施。是行政手段,而不是经济手段。大家不要忘掉这一点,现在大家慢慢忘掉这一点了,觉得限购了几年之后就成了一个正常的存在,大家拿它作为前提了。很多人说需求没有了,你仔细问问什么时候需求没有了?是在严厉限购的情况下需求减少了,那不是限购的结果吗?你不能把它当做前提来讨论房地产市场。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-20 14:14:25
  4、人口停止增长或者甚至是下跌了,是不是我们住房需求就减少了?土地的稀缺性就减少了?不一定。虽然人口减少了,但是需求增加了。住房只是幸福生活的一种需求,另外还需要更多的娱乐设施,需要更好的环境,需要更好的交通,更好的健身、体育等等基础设施,这些是都要用土地的。因此随着生活水平的提高,对于生活中各种消费的需求也会不断增长,而这些消费都会使得土地的稀缺性加大,房价不一定就会跌,而是会更加稳定。
作者:柴津晨禹阳晶 时间:2019-10-20 16:43:34
  -  说实事,我不懂  买房买的是地段和隐含的福利:比如交通,学区,
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楼主金戈铁的马 时间:2019-10-21 10:44:29
  5、人口老龄化会加大住房需求。为什么这么说?因为每个人用一栋房子的时间会延长。比如说以前人的寿命是60岁,房子只用60年,就会传给孙子、儿子用了,住房需求就少了。现在人的寿命是80岁,使用房子的时间就会更长了。60岁的时候,孩子长大已经到30岁,孩子结婚就会需要买房子,这就是加大了需求。房子变得不值钱,恐怕还得有相当长的一段时间。
作者:zhangwex 时间:2019-10-21 10:52:13
  让我们看看接下来会发生什么?
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-21 14:14:47
  6、房地产市场发展了二三十年,应该说还是发展出了一个市场机制,我们不要把这个市场机制毁掉。一方面不要把价格机制毁掉,另一方面不要搞太多的非市场住房供给。有一个媒体问我,现在的质量问题是不是跟限价有关系。我说具体的案例需要具体分析,但是逻辑上说,我们过去那几十年的公房,前苏联的公房,都是不要钱的房子,房子质量也是越来越差。住房制度,不能回到zf大包大揽的旧体制上去。政府分房子就没有了市场配置,没有市场竞争,没有个人选择,那房子会越建越差。你去俄罗斯看看,他们前70年间盖的房子,一个10年比一个10年差。我们这几十年房地产市场的发展,房子越盖越好,不要放弃市场机制,不要为了短期的目的忘掉长期的平衡、稳定和发展。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-21 16:30:25
  7、房地产金融收紧意味着供给侧收紧,意味着抑制住房的供给,让开发商少盖房子,开发商不能盖房子。我们假定需求是给定的,这是可能导致房价反倒提高的因素。这是业界和政策决策者们需要考虑的问题。有关决策部门要想一想这样的措施,对于房地产市场的供求平衡会产生哪些影响,这是非常重要的一点。我们过去老是不让盖房子,房价就低了?如果给定需求的话,它是什么样的效果?
作者:邱国庆裘艺文 时间:2019-10-22 02:58:55
  -  房价无论什么时候买都是贵的,你回头看以前的房价就痛恨为啥当时没买  -  房价无论什么时候买都是贵的,你回头看以前的房价就痛恨为啥当时没买  买房买的是地段和隐含的福利:比如交通,学区,
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楼主金戈铁的马 时间:2019-11-18 09:36:42
  现在的房屋价格越来越高,大家都更加重视买房这件事,新房的位置和价格多多少少都让人有些不满意,所以更多的购房者会倾向于二手房,所以现在市场上的二手房房源有很多可以供大家挑选,但是有不少朋友分不清房产更名和过户的差别,今天就来讲一讲房产更名和过户的区别?房产过户怎么办理?
楼主金戈铁的马 时间:2019-11-18 17:00:56
  房产更名和过户的区别?
  1、房产更名
  房产更名是房屋还没正式在房管局登记之前,想要把房屋过给其他人的操作,这个时候房屋的产权证还没有正式办理,所以就要从开发商处更名,开发商收回原先的合同,重新给你签一份,开发商会收取一定的更名费。没有房产证,但是现拥有者通过开发商签订正式商品房买卖合同的形式更换到他人名下,使其他人成为该房产拥有者的交易方式就是更房产名。
楼主金戈铁的马 时间:2019-11-19 09:30:05
  2、房产过户
  房产过户是在房屋已经办理好产权证书之后,再把房屋转让给别人的操作,这个流程需要过户双方去房管局办理,并且还会相应的收取一笔过户的税费。简单来说将转让房产的原产权人变更为现购买方的产权人的一个过程就叫做过户,过户是通过房地产交易合法办理。
楼主金戈铁的马 时间:2019-11-20 09:08:44
  房产过户怎么办理?
  1、确定交易意向
  如果是因为房屋买卖需要过户房产,首先就要确定买卖双方的交易意向,只要卖家提供的房屋没有法律纠纷问题可以出售,买方可以交购房定金,但要注意的是,购房者如果交了购房定金,一定要签定金协议保障自己的权益。
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