混迹楼市10余年,买房也就这么回事

楼主:往后余生2015 时间:2019-05-11 15:02:53 点击:9046 回复:45
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  之前的文章也说过,不论是刚需还是投资,谁都想现在买的房子成为将来的中心区域迎来房价的大涨,享受着各种资源给自己以及家人带来的好处。但是中心区域就有限,花一样的钱买到的房可能结果也会大不相同。

  问题的关键就在于如何找到这些具有潜力的区域?其实最重要的还是要看ZF的规划文件,关于潜力地段的秘密大多数都藏在这些文件里,但是ZF说话风格大家都知道,啰里啰嗦太官方化,揣摩吃透确实需要不少功夫,而且规划也一直在变。
  但是不论怎么说万物发展肯定有内在规律,也没有什么高深莫测的理论,只是把之前城市进行归类分析,总结出一些可能对未来有预见的理论。


  因为平时有很多网友会问到全国各地的买房问题,所以就要经常做一些功课,首先要看的就是网友问的城市地图,时间一长自然会发现一些规律,全国的城市大部分都可以分为以下三个形态。
  第一种是出于平原地带,没有山河湖海的限制,城市自内向外进行扩张发展。最典型的代表就是北京,一圈一圈向外发展,而且有两有两条很明显的对称线,很容易就能找到中心。这样的城市还有成都、西安、郑州等城市。

  这样的城市由于地势平坦,向四周哪个方向发展都有可能,所以在打造新区时,ZF文件起到了决定性作用。郑州市的重心是往东发展,北京选择了北城和东边的通州,西安是向东向南发展,成都以南为主。

  所以在这样的城市买房有一个大原则,有钱不妨直接买商圈成熟的市中心品质住宅,没钱的可以顺着ZF的主导方向,布局有潜力的新区附近,越有钱越靠近。

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作者:0701zanzan 时间:2019-05-11 15:29:39
  LZ像杭州这样地域?
楼主往后余生2015 时间:2019-05-11 15:30:11
  第二种城市形态是受到地域或者人文因素影响,城市发展空间有限,需要把人口和产业向外导出。像是千年古城的苏州,主城区有很多历史文化建筑,为了保护这些建筑ZF就在城市东西两侧搞了两个新区,把很多产业都进行注入进去,现在房价的高点不是在市中心而是在东区的新区。

  杭州主城六区已经没有什么增量空间了,ZF主导方向是向东为主,钱江新城、钱江世纪城、萧山新城区,然后是大江东。西侧是高科技产业带,西溪湿地、未来科技城。城市发展的重心在市中心和东西两翼。

  而南京则是向三个方向,向西南方向,河西的房价已经超过了新街口,成为新的CBD,向西北的江北新区也是下一个增长极,另外向东的江宁则是产业聚集带。
  在这样的城市买房,要特别小心土著的传统市中心偏好。

  因为老的市中心腹地有限,不太有利于建成连片的高档品质社区。
  如果发现ZF把精力放在周边,而不是在市中心拆迁,那应该放弃传统的市中心,考虑两翼的新区。因为那里有更大的纵深,潜力巨大。
楼主往后余生2015 时间:2019-05-11 16:41:23
  还有第三种呈块状形态的城市。

  这样的城市因为自然条件的限制,整个城市被山川河流切割的四分五裂,很难找到一个典型的市中心。即便是市ZF规划的城市建设,也要结合自然环境来推进。
  还是举三个城市的例子。

  我们只要看了地图,即便不看ZF规划,也很容易找到城市发展的方向,因为这些城市除了确定的方向几乎没有其他地方发展。比如深圳的东南是香港,北侧是大片连绵山脉,整个城市只能东西横向发展。深圳的副中心以前是罗湖,然后是向西去到福田,现在是再向西去到前海,未来发展的方向就是向西北的宝安和向北侧的龙华和光明。

  重庆的地理形态更加支离破碎,两座大山和三条河流切割之后,重庆只有北侧有大块腹地,决定了城市发展方向必须一路向北,从渝中,江北到渝北。

  福州周边群山环绕,主城区发展完之后,也只有向西南和东南两翼还有些余量。

  在这样城市的买房,可以完全不顾及市中心概念。因为城市本身已经被分割成一个个块状,每块都有自己的副中心,产住融合,自成社区。所以买房的关键,是要找到那些腹地广阔,有产业潜力的副中心。
楼主往后余生2015 时间:2019-05-11 17:54:46
  大家看到这里应该会明白,每个城市有自己的地理特征,我们是不能简单复制其他城市的成功经验。
  我们更应该做的是,掌握ZF主导的发展方向,看地图找出城市主要动线,浏览当地人文历史,用脚丈量主城区和周边板块,最好再和土著和新移民聊一聊。其实这一套做下来,你自己就能发现潜力区位。

  不过还是有人会问,那有没有什么共性的思路可以参考呢。有的,还是有一些现成的经验的。我说几个自己观察到的小技巧,首先是去寻找腹地广阔,有大量空地的区位。
  ZF发展的方向一定是有大片增量土地供应的地方。

  其实这个逻辑也很简单,一想就明白,只有大空间才可能造出产业、商业、住宅连片的整体社区,才适合大规模基建。

  更深层的原因是,只有大片空地才能让ZF凭借卖地收入,支撑起滚动开发,把新区建出来。
作者:海角哥哥2018 时间:2019-05-11 19:36:07
  楼主这篇文章非常不好,有干货 。只是西安我感觉是向北和西北发展,和西咸新区连成一片
作者:海角哥哥2018 时间:2019-05-11 19:36:31
  非常不错
作者:嘉人2013 时间:2019-05-11 20:29:47
  西安买房现在还是客观的
作者:嘉人2013 时间:2019-05-11 20:29:57
  适当入手
作者:6cl 时间:2019-05-11 20:46:44
  说了半天,总结一句话。
  政策偏向哪儿,哪儿的房价就高。
  北上深是这样的城市,跟地理位置无关。
  城市想发展那个区域,建公园学校商业中心,那个区域就贵,管它山高水深。
作者:恩仁 时间:2019-05-12 05:12:41
  重庆南坪附近怎么样?就地段而言
楼主往后余生2015 时间:2019-05-12 09:53:49
  接下来要说的这个技巧更重要,即便是在城市主攻方向上,ZF主导不同业态的发展顺序的不同,最终对片区房价影响也是巨大的。

  房价容易大涨的区域,一般的发展顺序是,优先建造连片的高端住宅群,然后是周边有布局高新产业,接着是社区内建造大型商圈,最后是物流和景观功能的布放。

  比如郑州东区,合肥的滨湖新区,还有苏州园区,都可以看到大片次新高端住宅,且周围离金融和高新科技园区不远,然后是慢慢引入地铁通勤,吸引高薪人口入驻。

  另一种大涨区域的形态,是以产业园区为主导,然后周围配建住宅、商圈,再辅以物流功能。比如比如郑州的经开区,南京的河西,杭州钱江新城和钱江世纪城,西安的高新区。
  这种发展模式,完全依赖于产业园区的兴起。如果是金融和高科技企业为主的园区,那涌出的高薪人口一定能支撑起高房价。
楼主往后余生2015 时间:2019-05-12 14:23:08
  反过来,如果产业疲弱,那周边房价也不会表现太好。房价上涨缓慢的区域,一般都会有这样的缺点,社区内以物流功能或者景观规划为主,周边配建住宅,辅以零星点布的产业和商圈。

  比如高铁站和机场附近都有建设新城,还有些房企喜欢在大城市远郊或者三四线城市建设海景、湖景和山景住宅。这些在我看来都是坑。

  因为进入这些片区的人群主要是流动人口,比如游客和旅居人群,周围是物流和旅游等低附加值的产业,很难沉淀高薪人口。没有产业,就没有安居乐业,也不容易吸引愿意支付高价的接盘侠。
楼主往后余生2015 时间:2019-05-12 15:15:19
  值得要强调的是,要注意ZF规划倾向性,最好等到规划已经开始落地后再进入。
  如果大家关注ZF规划的话,可以发现,大部分城市目前正在执行的是200X年至2020年的规划。
  那些大城市老的市中心都是在2000年以前建成的。
  他们的优势是周边有教育,医疗和ZF行政机关资源,但是因为有大量老破小低端住宅的羁绊,存量腾挪施展空间不大。是否能被纳入规划中的建设重点,这个不好说。
  另一方面,大约是在2000年以后,几乎所有的地方ZF都在城市近郊打造一个个新城,现在大家所熟悉的各种网红新区也就是从那个时候慢慢热起来的。

  所以大家务必留意ZF规划的倾向性,看清楚当地到底是主推市中心拆迁旧城改造,还是将资源注入到近郊新区,或者两者兼而有之。这个直接关系到板块选择。

  另外还有一个需要了解的,就是有的ZF规划会变得很快。一届ZF一个方向。比如以前天津是重点打造滨海新区的,现在基本已经放弃了这个想法,朝西北搞京津冀大融合去了。

  面对这种情况,我的建议是一定要等到规划落地才能进入。具体来说,就是地铁开始建设、大型枢纽开造或者有写字楼产业园区开始招商。一定要确保前期投入的沉没成本足够大,我们才有足够的理由跟进。
楼主往后余生2015 时间:2019-05-12 16:33:41
  大家都知道,买房这件事,试错成本极大,与其自己四处碰壁,高位接盘被套,不如多听听过来过来人的一些话。我们不一定能点石成金,但决不会让你踩坑。

  这么多年来,掘金房产的梦想就像黑暗中的明灯一样吸引人们源源不断进入。我们每个月都会有一场800多人的会议,深入学 同探讨。可能最后得出的买房方法和结论并不是多么玄妙精深,但是却最能醍醐灌顶,最实用。

  最后提醒大家一句,闻道有先后,术业有专攻,相信自己,但也请尊重专业。也希望每一位朋友都能买到心仪的房子,能抱上趋势的大腿,赚一笔钱。
作者:小小的大伯 时间:2019-05-13 08:36:41
  规划的调整是大概率事件
楼主往后余生2015 时间:2019-05-13 08:49:45
  @往后余生2015 2019-05-12 16:33:41
  大家都知道,买房这件事,试错成本极大,与其自己四处碰壁,高位接盘被套,不如多听听过来过来人的一些话。我们不一定能点石成金,但决不会让你踩坑。
  这么多年来,掘金房产的梦想就像黑暗中的明灯一样吸引人们源源不断进入。我们每个月都会有一场800多人的会议,深入学 同探讨。可能最后得出的买房方法和结论并不是多么玄妙精深,但是却最能醍醐灌顶,最实用。
  最后提醒大家一句,闻道有先后,术业有专攻,相信......
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  大家的私信我都有回复,注意查看
作者:哎噜哎噜 时间:2019-05-13 08:57:17
  南京不赞同,江北现在房源极其多,性价比极低基本在两万出头,江宁在两万四五,这两个地方房源远超市区多少倍,价格只差一万多,很难再涨了,真得利的是七年前六七千购入者,这几年价格微跌
作者:qq371473313 时间:2019-05-13 09:09:40
  希望早日回归理性
作者:圣守护使 时间:2019-05-13 14:54:11
  楼主高见,比那些洗脑文好多了。我的观点是房子的长远价值在于它的稀缺性。凡是可以被源源不断造出来的,那片房子就会回归理性价格。别看成都天府新区去年疯涨,19年接着就大降,因为开发商也没歇着,只要有市场就会不断拿地不断抢修。反而是具有优质资源,建房子又受局限,那么这样的房子肯定会增值,别看现在大家视而不见,以后将会高的够不着,比如郊区高档住宅,别墅,排屋。
  • 摩剑客: 举报  2019-05-13 19:54:57  评论

    评论 圣守护使:郊区地域广大,这些以后也不会稀缺吧
  • 圣守护使: 举报  2019-05-14 08:31:37  评论

    评论 摩剑客:这就是所谓的三四环房子,只要有利可图开发商会一直修下去。郊区必须选择有独特自然景观的排屋和别墅,考量的标准是你自己愿意老之所终,那么别人才有接盘的动力。
我要评论
楼主往后余生2015 时间:2019-05-13 16:27:50
  @qq371473313 2019-05-13 09:09:40
  希望早日回归理性
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  房价理性,物价就会不理性。
  不论是以前、现在还是将来,买房从来都不是一件容易事。
作者:cactusxixi 时间:2019-05-13 21:03:38
  楼主怎么看商办房
作者:小谷虫 时间:2019-05-13 22:35:08
  说的都对,然没啥干货。
楼主往后余生2015 时间:2019-05-14 16:23:37
  @往后余生2015 2019-05-12 16:33:41
  大家都知道,买房这件事,试错成本极大,与其自己四处碰壁,高位接盘被套,不如多听听过来过来人的一些话。我们不一定能点石成金,但决不会让你踩坑。
  这么多年来,掘金房产的梦想就像黑暗中的明灯一样吸引人们源源不断进入。我们每个月都会有一场800多人的会议,深入学 同探讨。可能最后得出的买房方法和结论并不是多么玄妙精深,但是却最能醍醐灌顶,最实用。
  最后提醒大家一句,闻道有先后,术业有专攻,相信......
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  这几天私信人太多迎接不及,或者直接加我VX:18672091753,备注1
作者:lobamajieve 时间:2019-05-15 11:02:08
  记号
作者:希望成真W 时间:2019-05-16 08:06:17
  @往后余生2015 2019-05-12 15:15:19
  值得要强调的是,要注意ZF规划倾向性,最好等到规划已经开始落地后再进入。
  如果大家关注ZF规划的话,可以发现,大部分城市目前正在执行的是200X年至2020年的规划。
  那些大城市老的市中心都是在2000年以前建成的。
  他们的优势是周边有教育,医疗和ZF行政机关资源,但是因为有大量老破小低端住宅的羁绊,存量腾挪施展空间不大。是否能被纳入规划中的建设重点,这个不好说。
  另一方面,大约是在2000年以后,几......
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  有道理
楼主往后余生2015 时间:2019-05-17 09:30:37
  相比其他城市,天津户口有什么优势?

  中国四大直辖市,天津排第三,天津在医疗,教育除经济以外我认为可以排第三,在经济上大概在前五左右。

  记得有一项统计,中国最值钱的户口排名,天津仅次于北京和上海,而这个排名最核心的也是教育和医疗。

  而天津目前落户还没有堵死,或者说相比较北京和上海难度略小。

  人才引进,积分落户都是不错的落户方式,也许三四年后,天津人口饱和,落户也像北京和上海一样也未可知。

  深圳,广州虽贵为一线城市但在教育和医疗方面跟天津还有一定差距。
楼主往后余生2015 时间:2019-05-17 10:24:36
  关于三四线城市

  从农耕时代到工业时代,再到信息化时代,交通越来越发达,人口越来越集中到少数地方,这个趋势一直在进行。

  计生的实施,使得出生率不足,三四线城市的产业支撑不强,人口流入不够,房价的未来支撑不足。

  财政的转移支付,使得三四线城市目前欣欣向荣,看不到房价崩溃的现象,很多大开发商还在大量拿地布局三四线,说三四线城市房价崩溃,说早了,目前还没有这种迹象。

  房产投资,要看长期趋势,不能只看两三年,三四线普遍是输血型城市,一旦输血量小了,经济怎么样,不难判断,房产连接的是经济,经济怎么走,直接影响到你的房价走向。

  纵观全世界发达国家,中小城市房价下跌,甚至崩盘是个普遍现象,甚至出现房价归零,房子白送的现象,中国也不例外,随着城市化进行,也会走到发达国家的这一步。

  他们的今天就是我们的明天,这点,你该早点明白。明白了,该怎么办,不难判断吧。
我要评论
楼主往后余生2015 时间:2019-05-17 11:58:56
  年轻的三四五线夫妻(包括某些弱二线),如果有大学学历(至少大专以上),建议一方入户深圳或天津,另一方留下,有个后路。

  好处有以下几个:

  1,对于你的后代,大概率不会在本地工作生活,京沪难进,现在放开深圳、天津、郑州这种城市,其实是鼓励区域中心化,降低管理成本,未来若干年内,不排除部分小城市被合并。

  2,任何利好都比不过城市的内生动力,像深圳这样的城市,无论如何都不可能越来越差,户口收紧与否,和未来城市规模有很大关系,这个时间不会太久。户口价值是可以升级,就北京户口而言,如果每个月拿出来100个名额拍卖,你觉得会拍到多少钱一个?当然这是假设,北京绝对不可能这么做。

  3,投资配置升级。有个户口,就是有条后路,在郑州和天津这种城市投资,怎么也比开个饭馆买点P2P强吧,(其实是tm强多了)。

  以后的小城市,越来越不靠买汽车、穿戴名牌来装B了,这些东西越来越多的人都够得到,就像以前大家都吃不饱,看到肉眼睛都发光一样,现在几乎没有人会因为顿顿吃肉拿出来晒,对吧?

  以后小城市装B方式,是在中国一线城市有套房。当然,有素质的人都是低调的,这不值得提倡,闷声发大财才是该有的姿势。
作者:农民工在上海 时间:2019-05-17 15:35:23
  楼主英明!
楼主往后余生2015 时间:2019-05-17 16:39:59
  东莞,是大湾区最值得买的城市。第一次听到这个城市的感觉可能并不是那么高贵,但当你真正了解之后就明白了为什么这样说。

  1. 东莞强大的人口吸引力

  东莞最早不过是惠阳下面的一个县,但资质很好,比邻广州深圳两位大佬。但她资质很好,身边围着广州和深圳两位大佬。

  78年改革开放后,香港开始把制造业逐渐转入珠三角。东莞抓住机遇,开始了逆袭之路。

  88年,东莞自立门户,成为了地级市;之后,她开始承接了台湾和深圳外迁的产业。18年,随着近万华为员工正式搬入松山湖,东莞风头无两。


  野蛮生长的东莞,自然容得下杂草丛生。无论你是怎样的三教九流,都可以拜作东莞的门生。
  通常,一座城市的吸引力越大,它常住人口相对于户籍人口越多。深圳的人口吸引力很强;常住1252万人,户籍434万人;常住是户籍的3倍(17年数据),“来了就是深圳人”。而东莞,常住840万,户籍232万;常住是户籍的3.6倍。感受一下。


  2.板块优势

  一般的城市可以按照"传统市中心--副中心--新城"这样的路线一路踩过去。一天的时间,就大致有数了。但东莞不一样。她的市中心--莞城、东城、南城、万江--“存在感”不强。副中心更无从谈起。

  东莞十分务实,从来没有设立行政区,而是直接统领了手下32个镇。人们常说“南城区”,很容易造成误解;南城其实是一个镇街。

  不设行政区,有两个好处。一是减少了办事层次,提高了效率。二是激发积极性,让所有的镇竞争,谁能招到商引到资,谁就能做大做强。

  但也有坏处,少了区的规划与协调,镇之间重复建设、缺少合作的问题,变得越来越严重。

  这影响了东莞的基建。东莞在16年5月,才有了第一条地铁线。也影响了颜值。东莞很少有高楼林立的cbd。连漂亮的住宅小区也是鹤立鸡群;望出去往往是杂乱的农民房和厂房。

  在一般的城市买房,先看价格。但在东莞买房,一定是优先挑新规划的,环境好、产业好、配套好的“三好”板块,以及买小区漂亮、户型紧凑实用的房子。之后再看价格。

  你想买哪个城市,说出来大家一块探讨。
楼主往后余生2015 时间:2019-05-18 15:11:57
  50万首付,二线城市可以轻松置业。50万很多家庭有没有?有的多数已经买过了房,没有的,凑一凑应该还是有的。

  五年后,二线城市的置业门槛至少要提高到80万。那时候,很多家庭不是像现在这样跳一跳买套小三房,而是弯着腰凑合套两房。

  门槛提高了,面积缩小了!
楼主往后余生2015 时间:2019-05-19 09:05:18
  同样用砖头水泥垒起来房子,有的是必需品,有的是消费品,有的是投资品。

  明确你的目的,避免造成误会。否则,你把工作生活必须品买在了郊外,通勤、教育等配套一定会让你后悔;再或者,你把投资品买在了度假区,虽然面朝大海,大概率也是失望而归。

  美貌的女星,男人们都喜欢,但即使再有钱的老男人,很少有娶女星为妻。好看归好看,但是很难相夫教子吧,玩玩就好了。
楼主往后余生2015 时间:2019-05-20 09:44:11
  如果限购限贷继续像现在这么严格的话,今年和明年调控还是不放松的话,那这两年楼市都没有大机会。

  受制于调控的影响,价格始终被压住。在这样的情况下,只有某些城市的热点板块小涨行情,而不会出现全市大涨。

  坦白的说,不放松限贷就不会有30%以上的涨幅。反过来也是一样的,如果限贷放松,那市场走势会很理想。

  我感觉下一个大机会可能要到2022年才回到来。因为一个是调整周期差不多到了,另一个是楼市静淡了那么多年也差不多是会被允许小小释放一下了。
楼主往后余生2015 时间:2019-05-20 10:37:39
  为何郑州的房价还在涨?以及郑州的房价趋势会是什么样?


  4月份郑州新房成交7236套,环比上涨了102%,郑州超过8成的房子卖给了非郑州户籍人口,决定郑州房价的不是郑州人,而是周口24%人、南阳19.4%人等省内其他地市的人。人口和落户支撑了房价。2016年主要靠杠杆。现在郑州有高铁和地铁便利,更加刺激拍地。2019的郑州,依然是热点城市,开发商重仓城市,所以:拍地+通胀+人口+收入上升空间,给中心打上了标签。
作者:采花大盗猴猴 时间:2019-05-20 19:31:28
  楼主分析下武汉。
楼主往后余生2015 时间:2019-05-21 09:01:36
  @采花大盗猴猴 2019-05-20 19:31:28
  楼主分析下武汉。
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  武汉的房价现在算是横盘了,不涨不跌,二手房源确实有些下降,但房主们不想割肉,从目前的状况来看,非常稳定。除此之外,中介也开始着急了,大肆宣扬武汉军运会后房价会上涨,这种事不是谁说了都不算,枪打出头鸟,国家政策很严格,一年内房价涨幅超过10%以上的,极有可能被约谈。
楼主往后余生2015 时间:2019-05-22 09:51:09
  前20名城市房价,跑赢通胀;20-70名的城市,跑平通胀;70名以后的,大概率跑输通胀!应该是这样
楼主往后余生2015 时间:2019-05-22 17:44:18
  @农民工在上海 2019-05-17 15:35:23
  楼主英明!
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  谢谢支持
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