2019郑州买不买房的一些见解

楼主:懒得搞昵称 时间:2019-08-03 12:57:48 点击:1182 回复:8
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  若考虑在郑州买房的话,建议尽早下手,先说下最近几天,郑州接连迎来了3个重大利好。一:郑州地铁3期批复。4月25日,国家发改委批复郑州市城市轨道交通第三期建设规划(2019-2024年),共计7条地铁线,规划期为2019-2024年,项目金额约1139亿元。建成后,郑州将拥有总长约 326.54 公里的地铁网络。对于郑州地铁三期的规划以及解读,可关注我,下次会发布。对于很多人而言,7条地铁线的批复,绝对称得上是巨大利好,天上掉下的护身符,无异于高层给郑州开小灶。但是对我而言,我却抱有谨慎乐观的态度:郑州,早都过了一条地铁线就咋呼半天的年纪。要是放在2013年以前,我信,因为郑州没有一条地铁线,但是放在现在,郑州应该心平气和的接受。此次地铁规划,不是雪中送炭,只是锦上添花。1、地铁本身的红利到底有多大?未必是最大,只是利好之一。1号线在13年通车,2号线在16年通车,5号线将在5月通车,郑州的涨跌跟地铁有关系吗?并非如此。2、我看了地铁建成的时间,短则3年,长则7年,还不包括改动和延期,把片区的未来、个人的买房,完全寄托在一个4-5年左右的地铁身上,我觉得不是非常靠谱。3、三期地铁的建设,投入超过1000亿,会不会再次转入土地财政?从而再次推高地价,进而推高房价?毕竟,依赖土地财政的城市很多,想要转型非常困难。二:郑州城市体格再次扩大。4月29日,郑州市政府正式对外发布《关于2018年郑州市城市建成区规模的通告》,这其中,最值得关注的是3个点:

  



  1、建成区面积1055.27平方公里,增长224.3平方公里。2、常住人口增长25.5万,突破1000万大关。3、郑州城区常住人口突破600万,全国位列第11位。不过有一点,有关增长220多平方公里的数据。郑州官方已经回复,增长的数据中,有相当一部分是之前已经建成,只是首次纳入统计而已。这个所谓的利好,到底有什么影响?1、人口必然流入。城市建设,经济增长, 产业布局,最终的结果就是人口的进一步增加。2、城市土地储备的增加。开发商需要土地储备,政府更需要充足的发展空间,才能实施城市发展规划。3、撤县划区只是时间问题。如果把目光放得长远一些,过去城市的扩张,触角还可以在过渡地带活动。一旦失去缓冲地带,撤县划区就成为大势所趋。三:最高限高80米、容积率低于2.9!4月29日,郑州市自然资源和规划局发布《郑州市城市规划管理技术规定(试行)》,新编规划于5月1日起正式施行,适用于郑州城镇规划区域内(含新郑新密)的住宅类建设。
  



  就在这一版本的规划之中,最核心的一点就是:城镇规划区内住宅建筑高度的最大值80米,容积率的最大值不得超过2.9。而这个数据,是在2018版将城镇规划区内住宅限高100米的基础上再次“加严”,因为在此之前,2018版《技术规定》中的这两个数值分别为100米和3.5。不仅如此,还要其他亮点:1、调整居住区分级规模,建立三级生活圈;2、居住区人均公共绿地增加至4.5平方米/人;3、中心城区拆迁区10亩以下地块不再出让开发建设;4、每3000人生活的社区,要求配建不低于6个班的幼儿园。这样的规划,有几个后果:1、对郑州只是一个小利好。我承认,这样的技术规定,肯定是朝着利好的方向去发展,本身是一件好事。但问题的关键是,这项指标更多针对的是四环内尤其是三环内的城改项目,这些项目要么拿地非常早,要么早已审批规划,根本无法执行最新的技术规定。2、未来的社区品质会越来越好。类似的技术规定,不仅仅是针对房屋的品质,更多是针对社区的品质量身打造。比如说幼儿园、绿地等规划,完全是朝着和谐社区的方向去发展,摆脱了现在只是盖房子的功利思维。未来,你买的不仅仅是房子,更是一个完整的社区。3、房价会不会涨?所谓的技术规定,背后支撑的都是开发商的成本。每压缩一米的层高,开发商就需要减少更多的收益,还需要搭配幼儿园、绿地等等,这些都是成本。成本在增加,售价必然要做出调整,而最终,所谓的成本都会转嫁到购房者的身上。最后说一下。我们来总结一下,发生在郑州身上的3个重大利好:1、郑州地铁3期批复,未来总里程将超过 320公里。2、郑州建成区面积1055.27平方公里,增长224.3平方公里。3、最新的技术规定:住宅最高限高80米、容积率低于2.9!将这些利好糅合在一起,就是:郑州不仅巨大,而且精致,关键是,还有320多公里的金腰带缠身。但是,是不是就意味着郑州的未来一定会更好?相比于西安、武汉、南京、杭州、成都、重庆,郑州就已经高人一头了?怎么可能!郑州距离这些城市,差得还很远,缺口还非常大:1、跟西安、武汉、杭州、成都等城市相比,除了人口数量的优势以外,郑州的教育、产业、素质等几乎全面落后。没有一所985,武汉、西安半夜都能笑醒;没有核心产业,武汉光谷、杭州阿里巴巴吊打我们,等等,郑州未来的路还很远。2、郑州内部的问题还有很多,比如说人才引入,比如说环境污染,比如说产业环境。我们就说一点,西安仅仅依靠人才引进就超过百万,这几年的城市发展更是有目共睹,连宁波、呼和浩特、石家庄都开始抢人了,郑州却收获寥寥,更多还是依靠省内地市人口的流入。城市利好再多,关键还得看落地和执行。目前郑州,不缺利好,不缺小灶,就是一句话:不要怂,就是干!不管是地铁三期的批复、郑州版图的扩张,还是限高80米、容积率2.9等,一些列市场红利的释放,全都意味着改善市场份额的逐渐加大。尤其是区域性的优质标杆,会受到市场的强烈推崇。目前有5大区域性标杆楼盘,性价比不高,热度却非同凡响,可以关注我!感谢您的观看

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楼主懒得搞昵称 时间:2019-08-05 09:01:37
  @纯白红色 2019-08-03 19:10:33
  回复支持一下
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  感谢支持
作者:zhang_p888 时间:2019-08-05 11:51:30
  同为郑州来顶一个,虽然现在郑州无法与同为新一线得其他几个城市武汉.成都.重庆.南京...比较,但郑州也有自己的优势从现在政策上的倾斜已经看出端倪,本人很看好郑州。相对于以上几个城市郑州房价还是偏低而且细心观察郑州还有不少价格洼地,有人会说郑州的人均多少房价多少还低!!!?说句不好听的房价不是按你的低收入来决定的,是按有钱人的购买能力和需求来决定的。同时抛出一个问题好好思考:价格是围绕价值波动还是价格围绕需求波动? 说重点:今天给在郑州想买房又在市区(三环里)和一些热点地区买不起房的人一点建议 :荥阳贾裕。为什么会建议贾裕是因为它的1.地理位置2.交通3.价格.4未来前景。1地理优势离郑州太近开车从龙海高架下来十几分钟就到且有山有水。2交通优势 6号线修到小区门口现在城市通勤还有比地铁更好的嘛,3价格优势前段时间我去贾裕 实地看了一圈零首付你敢信!看了一套小区离地铁口只有20米的房子140平小高改善盘零首付(说是零首付前期这个房子也要交16-17万月供4000)我都惊了。我推荐我朋友买了一套一室一厅50多平的小高首付了10000,贷款就办下来了月供1600多,不过就是离地铁口有点远有1000米距离,不过这也行呀10000块在地铁口附近上车你还想要求更多!? 4未来前景因为它的地理位置和交通便利前景就不用说了要不碧桂园和恒大傻呀来这里拼命开发,恒大的刚需盘一个小区100多栋高层我去!这里就是我个人认为郑州周边最大的价格洼地,不过随着6号线的开通价格也会补涨上来,如果你是刚需还没钱赶紧去哪里看看说不定有收获,郑州7月底对首付分期和零首付严查了不过我觉得找销售或者中介一定有可操作性,这是给那些没钱的刚需一个建议希望对你们有帮助
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作者:ty_涤生506 时间:2019-08-06 20:28:49
  楼主赶紧买,晚了就抢不到了,房价还要涨。
作者:linesmen81 时间:2019-08-06 20:47:07
  快去贾峪买吧,新田恒大碧桂园欢迎您!
作者:Rayvertu 时间:2019-08-08 16:19:59
  楼主赶紧买,晚了就抢不到了
作者:黄花鱼01 时间:2019-12-06 22:37:57
  外地无社保怎么样才能郑州买房
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