你需要知道的关于苏州楼市的真相！_房产观澜_论坛

　　2016年的厦门、合肥、南京、苏州，被称为“房价四小龙”。四个城市继承一线的涨势，领涨二线，象征着此轮波轮壮阔的大涨向全国蔓延。
　　而如今，四小龙已成为历史，厦门的房价早已回调，降幅一度超过20%，合肥与南京横盘日久，涨幅也没跑赢贷款利息。唯有苏州独自走出一段行情，成为“房价一条龙”。

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作者：庞元博时间：2019-08-22 17:25:57

　　这个有意思

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不洗碗2019：举报 2019-08-25 16:19:23 评论
d

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-22 17:59:08

　　2019年7月，苏州二手住宅出售平均单价为2.31万元/㎡，环比上涨5.53%，同比上涨18.35%，上半年，苏州涨幅在全国的一二线城市中最高，没有之一。
　　类似于政治中心北京与经济中心上海，作为江苏省内的政治中心南京，在房价方面一直压过省内经济最好的苏州一头。但是苏州的持久上涨使得房价直逼南京，二者之间的房价差值缩小至20%左右。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-22 21:17:16

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不洗碗2019：举报 2019-10-15 14:09:24 评论
顶

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作者：时空2017 时间：2019-08-22 22:13:31

　　那是因为南京杭州上一波涨的就没停，而苏州横盘两年多，导致均价差距越拉越大，苏州只是补涨而已，市场永远都是正确的，而往往我们需要反思的是自己

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-23 08:56:25

　　去年下半年，全国整体行情明显转凉，即便是一些补涨的四线城市，也上涨乏力。如上图，苏州的房价只是在去年十月刚刚略有萎靡，然后就像吃了蓝色小药丸一样，房价曲线迅速扭转向上。
　　从16年的“房价四小龙”到如今的“房价一条龙”，苏州的行情持续发力了4年，这份持久力在全国无出其右者。

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七七七ZJ：举报 2019-08-24 18:09:51 评论
苏州16年十月到18年6月横盘

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-23 09:40:40

　　像出现这类行情的城市，往往有各种利好作为支撑。比如经济的迅猛增长，人口资金的流入等等。但对于今年上半年的苏州来说，这些因素恐怕都不是必须的。
　　如果只看这些基本面，会有一种感觉，苏州在危机中放飞了房价。上半年房价增长领涨一二线的同时，苏州的GDP实际增速与名义增速，均在江苏位列倒数第三，十分罕见。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-23 11:09:23

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-23 11:54:12

　　且苏州的名义增速比实际增速更低，只有4.8%，一般情况下，名义增速低于实际增速，说明经济正在发生通货紧缩，往往意味着经济并不景气。
　　也许，苏州在下半年能够逆袭，但至少上半年的苏州经济没能跟上房价的增长节奏。经济增量与房价增量相比完全是一条虫。
　　增量一条虫说的不仅是今年的GDP增长，还有近年的苏州人口增量。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-23 14:06:34

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-23 15:09:04

　　苏州常住人口在2012年迈入千万级别，华东地区仅次于上海。至去年末，七年的常住人口年均增长量，约摸为3万人。
　　除了15年的流入人数稍显难看，整体来看增长稳定。似乎，苏州人口吸附力还挺不错。

　　如果你要是这样想那可就是大错特错了。

　　因为这其中很大一部分是自热增长人口。通过查阅统计局的数据可以发现，这些年，苏州每年自然增长也是2-3万人，与每年常住人口增长数量几乎一致。

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作者：想赚钱的屌丝啊时间：2019-08-23 15:11:24

　　继续

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不洗碗2019：举报 2019-08-23 15:46:52 评论
好滴

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作者：renyanwei1987 时间：2019-08-23 16:02:37

　　M

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不洗碗2019：举报 2019-08-26 10:31:12 评论
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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-23 16:26:37

　　换句话说就是，苏州的人口增长是生出来的，而不是从外地流入进来的。扣掉自然增长的人口，苏州连续7年的人口净流入几乎陷入停滞状态。
　　在去年，苏州人口增长3.8万人，是近年最好的业绩。然而并不值得欣喜，在抢人大战烽烟四起的去年，多个城市都意识到人力资源的可贵，把苏州的业绩横向与其他竞品城市一比较，不值一提。
　　泛长三角地区五大核心城市，互为现在的潜在的竞品城市，当然上海除外，绝对的华东第一，与之没啥可比性。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-23 17:10:05

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-23 18:01:17

　　苏州的人口总量是五城之最，人口增量却在五城之末。
　　即便苏州去年的人口增长是近年最优，但还是不足倒数第二的合肥其增量的一半。人口增量/人口总量，一道简单的除法题，可得出苏州人口的增长率，远远低于周边核心城市。同时也宣告了，长三角地区的强强对话中，人口净流入停滞的现象不具备普遍性，只是苏州自身做得不够好，或者说，苏州自身有问题。
　　既然GDP失速，人口流入停滞，难道苏州的房价真的是在放飞自我，那为何楼市还能领涨全国一二线？
　　接下来，我们就深挖一下。

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骑驴看雪20150729：举报 2019-08-23 20:44:55 评论
楼主继续哈
不洗碗2019：举报 2019-10-15 20:50:32 评论
评论骑驴看雪20150729：嗯嗯

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作者：小辣椒2019s 时间：2019-08-23 20:10:05

　　mark

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不洗碗2019：举报 2019-09-02 17:51:10 评论
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作者：巴德兰德巴德时间：2019-08-23 20:30:07

　　苏州人关注下

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不洗碗2019：举报 2019-08-23 21:40:00 评论
好的

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作者：u_113800523 时间：2019-08-23 22:21:04

　　愿闻其详

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柠七七2019：举报 2019-08-24 09:32:01 评论
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作者：勇于承担责任时间：2019-08-23 22:32:37

　　楼主也太不了解苏州了，苏州最近几年在加大引进人才，每年外来大学生十几万，同时一直在赶操作工回老家，这一来一回人口还降了，但是对房子的购买力明显比前几年增强了，所以房价才一直涨

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作者：勇于承担责任时间：2019-08-23 22:37:16

　　今年苏州华为研究院，一下就引进了一万多研发人员，微软和苹果在苏州的研究院也是几千人的规模。都是年收入几十几万打底的水平。
　　西北工业大学放了1万人在苏州校区，南京大学苏州校区也开建，2万学生的规模。

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作者：勇于承担责任时间：2019-08-23 22:48:33

　　最新的民营五百强城市排名，杭州，深圳，苏州排前三，无论是外资还是民营，苏州都是底气十足。
　　苏州的生物制药已经领先全国，园区有四百多家，已经新药上市的十几家，现在中国能生产原创抗肿瘤新药PD1的只有三家，两家都在苏州。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-24 08:43:32

　　细细挖掘苏州的背景数据，我们可以得出一个结论，即便短期内缺少净流入人口，也并不影响苏州拥有人口方面的利好。
　　喜欢看篮球的同学都知道，NBA球员都有巅峰期。只要巅峰期时积累到足够的荣誉，即使到生涯末期也有很高的江湖地位。
　　苏州便是如此，在其人口吸引力的巅峰时期，吸收了大量外来人口，这份红利正在被苏州慢慢的消化。

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不洗碗2019：举报 2019-09-02 22:41:05 评论
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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-24 11:46:57

　　数据来源：统计年鉴

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作者：hysman 时间：2019-08-24 11:59:28

　　现在的社会，GDP，医疗，教育，人口数量，企业数量，企业级别，高校数量。。。。。都是涨房价的理由。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-24 14:13:55

　　苏州的常住人口刚过千万，在国内尚不及天津、成都、武汉等二线城市。而常住的外地人口数量，却仅次于北上广深四大一线。外来常住人口占比超过常住人口的50%。
　　常驻人口的数据，各地区以抽样调查的方式进行统计，具有参考意义然而不够准确。而有一项数据是精确可参考的—各城市的小学生人数。通过此数据观测城市人口规模，更加准确和客观的。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-24 15:43:21

　　数据来源：各地统计年鉴

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-24 16:42:20

　　上表是重点二线城市2017年的小学生在校数量。
　　苏州的小学生人数，反超了武汉天津这两个总人口更多的城市。与上面的抽样数据交叉验证，基本可以确认苏州人口确实在千万级别。
　　所以，虽然苏州近年的人口流入不容乐观，但凭借2000-2010年的外资浪潮，苏州早就顺势开启“抢人”模式。那一阶段流入苏州的青年人口，现已成家立业结婚生子，使得小学生人数反超了比苏州人口更多的武汉、天津等城市。
　　这就是苏州的底气，也是苏州地产市场的支撑。去年华东五强中，吸人大法耍得最炉火纯青的杭州，成功吸附了30万之众。即使这样，尚据苏州的外来人口数量相差88万。可见苏州流入人口存量的丰厚程度。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-24 17:59:39

　　另一方面，苏州还有一种相对特殊的城市特征，辖区内几个附属县实力强劲，全部为例全国前十强县。附属强县的购买力转移到了苏州市区，也极有可能是上半年苏州房价的主要推手。
　　点击图片查看幻灯模式

　　数据来源：中国房价行情

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作者：苏孤松67785hKu 时间：2019-08-24 19:39:35

　　这个有意思

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不洗碗2019：举报 2019-08-25 08:56:15 评论
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作者：薛彰善01705pYu 时间：2019-08-24 20:11:29

　　愿闻其详

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不洗碗2019：举报 2019-08-25 11:50:17 评论
好滴

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-25 10:04:45

　　苏州有四个强力小弟，昆山、常熟、张家港、太仓。在苏州引领全国一二线涨幅的时候，其中两个县的房价却同比下降。而涨幅最高的昆山，涨幅也低于苏州城区增长最慢的金阊区。因此我们猜想，有很大的可能是周边县的置业人群，将购买力集中至苏州的主城区，其中应该也有不少抛售置换，导致四个下属县与主城各区涨跌分化明显。
　　常熟、太仓、张家港是全国数得着的强县，拥有强劲购买力的人群不在少数，但县域缺乏医疗教育甚至高铁等诸多配套，当地购买力转而倾向于苏州主城区顺理成章。同时，在苏州政府的有意引导下，新房库存更多的集中于吴江，而同为热点区域的工业园区，与姑苏区的新房基本断供。想买只能买二手，从而造成了二手房价迅速上扬，以至于网上出现了上海是苏州园区东板块的段子。
　　为何房价能这么持久的上涨？

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小小孩水手：举报 2019-08-25 13:07:54 评论
评论不洗碗2019：不，你那是瞎想，身边很多常熟和昆山的朋友，并不会买苏州的房，并且跟苏州联系并不紧密，大家最爱去的地方是上海，当然，职业炒房客除外（不过我层次低，身边都是自住的，无论买几套都是为了自住或者保值，都会买在本地，极少极少有人去）
一城落叶飞满天：举报 2019-08-25 18:29:02 评论
评论小小孩水手：昆山和常熟这几年置业苏州的人很多的，比较昆山和常熟的房价都不便宜，也要2万多，有多余的钱，还不如第三套房买在苏州。
cathleenll：举报 2019-08-25 18:35:38 评论
评论小小孩水手：我常熟表姐给儿子在苏州园区买的房子
小小孩水手：举报 2019-08-25 21:33:05 评论
评论 cathleenll ：我说的是极少，没说没有，因为这些县级市房价就不便宜了，而且升值也蛮快，所以大家投资的时候也不会太考虑苏州，我身边所有同事，包括我，两套以上住房的，甚至我现在房子的前房主7/8套，都是买在县级市，并且没有置换到苏州的意念
小小孩水手：举报 2019-08-25 21:37:14 评论
评论 cathleenll ：而且苏州的学区房对于县级市的本地人来说（可能除了吴江），并没啥竞争力，毕竟苏州和其下属县级市的教育资源和成绩可以说垫底了（除了南通），单论教育甚至不如苏北，当然，在县级市的外地人，或后入户籍的新本地人，买苏州的还是有一些的，毕竟苏州的名头看上去不小
小小孩水手：举报 2019-08-25 21:39:00 评论
评论 cathleenll ：升值空间尚可，所以一般新县级市人愿意置业在苏州，但是身边老本地人，和老本地人的子女，去苏州的很少，除非在苏州工作，或者有苏州的男朋友，或者在苏州读书和读过书
小小孩水手：举报 2019-08-25 21:45:28 评论
评论一城落叶飞满天：怎么说呢，有，但是我刚刚也跟另外的网友说了，一样的升值空间，大多数老本地人更愿意买在本地，身边同事，几套房或者大几套房的朋友都买在本地，而新本地人和外地人更愿意买在苏州，毕竟名头大，地级市，他们对本地的归属感不强，肯定选看上去更美的那个选择啊

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-25 11:03:59

　　总结来说就是，流量不够，存量来凑。庞大的外来人口数导致存量丰厚，这份家底是苏州持久上涨的市场基础。其次是周边县市的购买力正向主城区转移。一旦热点区域比如工业园区和姑苏区新房供应不足，二手房价格原地爆炸也就不难理解了。
　　当然，也少不了地方ZF的一些小动作，像什么亲自下场拿地推高地价，助长市场情绪之类的。
　　想必除了这上述两个直观的因素之外，必然还有其它的因素在助推了苏州行情。

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作者：李岸青9815u 时间：2019-08-25 12:56:26

　　今年苏州华为研究院，一下就引进了一万多研发人员，微软和苹果在苏州的研究院也是几千人的规模。都是年收入几十几万打底的水平。

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作者：roamer200 时间：2019-08-25 17:53:09

　　苏州是让人喜欢的地方。不过苏州现在这个房价水平很是怪异。拿园区说吧，好的4万大几5万的样子，跟京沪深杭比都不离谱，但是跟其他2线城市比确实是比较贵的，说怪异是租金水平。刚在绿中介的网站上查了一个园区湖东离金鸡湖不远的房子，135平米左右，卖620-30万（差不多4.6万/米的样子吧），但是出租是4200上下，而且附近类似的房子，120-140平米三室一厅有几十套在租。这啥概念，租售比1400倍以上！好像其他城市600来万的房子没见过这个水平的。。。

　　一般认为，房租比较放映当到收入水平。买房子可以加杠杆，动用六个钱包，但租房一般情况是小家庭自己解决。

　　从供给侧到贸易战，制造业首当其冲受打击，这个估计和楼主提供的GDP增速对比看能得出对苏州不利的结论吧。我看人口流入慢，这是主要原因之一。至于说什么华为微软研究院一下来1-2万平均年薪几十万打底的收入人群，我看过于乐观了，如果是真的，房租不至于是房价的1/1400.。。

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alanwsm：举报 2020-03-10 15:21:51 评论
严重同意

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作者：roamer200 时间：2019-08-25 18:10:51

　　【#央行调整商业性个人住房贷款利率#】自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

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作者：一城落叶飞满天时间：2019-08-25 18:23:08

　　苏州一直是苏北皖北豫北，俗称三北人口的聚集地，总体层次偏下，这两年一直三合一整治，力度特别大，赶走了很多人，目的是腾笼换鸟，不要一直那么低端。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-26 08:43:36

　　苏州的房价上涨并不是空穴来风，他的城市经济总量仍然是二线城市的佼佼者，拳打杭州，脚踢南京，长三角地区仅次于上海。仅凭这份地位也配得上现在的房价地位。
　　苏州这500多万的外来人口存量，保障其在人口方面拥有足够的楼市支撑。即使其它城市想追赶，也不是朝夕可至，苏州有时间将其慢慢消化。全国最富足的县域经济也是苏州房价的支撑，县域向市区转移的购买力完全可以看做是城市化2.0版本。
　　然而房价上涨也伴有隐忧。苏州GDP的突然失速，却早有伏笔。

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柠七七2019：举报 2019-08-27 17:30:55 评论
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作者：renyanwei1987 时间：2019-08-26 09:24:34

　　M

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不洗碗2019：举报 2019-08-26 14:04:22 评论
d

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-26 14:24:43

　　据报道，在2000-2010这十年间，苏州对外贸的依存度六次超过200%。正是外资制造业撑起了大半的苏州经济，2012年，规模以上外资和港澳台资的工业企业利润总额的比值一度达到了72%。可就在2012年之后，风云突变，苏州最依赖的产业好景不再。
　　短短几年时间，苏州的亏损企业面大幅增加，惨烈到每3家苏州的企业，就有一家处于亏损之中。规模以上的外资和港澳台资企业数量也骤降了三分之一。
　　在此期间，苏州的实际使用外资额也开启了暴跌之路，直到2017年才开始稳中有所回升。
　　也许只有外资还在持续进入，苏州的模式还能继续维持。

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作者：roamer200 时间：2019-08-26 15:27:40

　　纵观“十二五”（2011-2015），苏州进一步巩固扩大开放型经济领先优势，实现了在全国全省“位次不后移、份额不减少、质量有提升”，全市外贸规模突破3000亿美元大关，五年累计实际使用外资418.9亿美元。。。

　　2018年，苏州全市实际使用外资45.2亿美元，同比增长0.47%，占全省比重为17.7%。。。
　　=======================
　　网上随便找到数据，但大致可以看出，11-15年，苏州平均每年实际使用80亿美元以上，18年45亿美元。最近这些年制造业的困难和两年来贸易战的困难使吸引更多外资成为一个大困难。

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作者：柠七七2019 时间：2019-08-26 17:19:09

　　顶

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-26 17:59:40

　　苏州的境遇实是中国经济现状的一个缩影，贸易战阴影难消，外资撤退早已经是常态。
　　但受益外资比较多的苏州受伤会更多，产业出了问题人口吸引力也会随之会下降，经济增速也会滑落，前面的人口流入和GDP数据已经体现的很明显。
　　然而房价上涨，已经是拒绝外来人口的良方。又恰逢苏州的331整治行动，在进行安全大整治的同时，也整治了低端租房，低端房源大量减少，房租应声而涨。
　　据中国房价行情网的数据，苏州租金的平均单价已涨至30.7元/月/㎡，同比去年上涨20%的情况下，而且未见颓势。
　　房价房租齐头并进，宜居的苏州渐行渐远，这样下去只会使越来越多的异乡人考虑着要不要离去。

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作者：u_110836107 时间：2019-08-26 23:20:23

　　楼主，苏州的房子还能买吗？最近想下手自贸区的小公寓，不知道要不要再等等

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不洗碗2019：举报 2019-08-27 08:42:00 评论
请看私信
永不言弃2014724：举报 2019-08-28 05:59:42 评论
不要弄私信，我们也想知道你的答案。握手??
不洗碗2019：举报 2019-08-30 14:08:07 评论
评论永不言弃2014724：已私信
ty_138492086：举报 2019-08-31 12:47:20 评论
评论不洗碗2019 ：楼主我也想知道，谢谢
不洗碗2019：举报 2019-08-31 14:08:38 评论
评论 ty_138492086：请看私信
chinlin5088：举报 2019-09-03 09:31:27 评论
我也想知道，谢谢
不洗碗2019：举报 2019-09-05 17:23:51 评论
评论 chinlin5088：已私信
张允超：举报 2019-09-21 17:14:27 评论
我也想知道
不洗碗2019：举报 2019-09-21 17:23:09 评论
评论张允超：投资还是刚需？
阁中帝子今何在丶：举报 2019-11-17 22:50:38 评论
评论不洗碗2019：可以给我一份吗？现在在园区住，如果是投资可以买吗

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-27 09:59:56

　　放任房价上涨，会让企业的综合成本的不断提高，那么过往苏州的发展逻辑只能完全抛弃，另觅新的发展出路。即便苏州家底再丰厚，但是坐吃山空也难以持续太久。
　　好在住建部点名批评了苏州之后，要求苏州严格执行房住不炒。苏州随即出台了非常严厉的政策对房地产市场进行调控。
　　还想着要去苏州炒房的，还请暂缓,此次被上峰重点关照，把苏州打成了“炒房”典型，政策高压下的房价回调在所难免，好时机错过就错过，既无缘分又何必在此时顶风作案。房住不炒在现在是绝对的政治正确，只要楼市还敢涨，苏州只会把调控从严格上升为严苛。
　　被点名还不跌，上面不要面子的吗？

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作者：u_113800523 时间：2019-08-27 11:28:40

　　现在的苏州的政策，不只是炒房的成本高了
　　目前利率升高贷款越来越难，连首套的刚需都被伤了
　　楼主对刚需怎么看

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不洗碗2019：举报 2019-08-27 11:33:32 评论
请看私信

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-27 14:09:30

　　话虽如此，想看到大跌也难，新房三年二手五年的限售，直接冻住了市场流动性，没有大规模的抛售，就没有大规模的降价潮。
　　对于非要执着于苏州的投资客，那只能说跌过的更安全。
　　对于刚需，新房摇号的人变少了，应该是喜大普奔。
　　如要买二手房，那么请参考投资客。

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junnllee：举报 2019-08-27 14:31:33 评论
被今年这波学区房的涨潮吓到了。原本计划等孩子明年9月份上了幼儿园再换学区房的，现在纠结了。请问是按明年底上了幼儿园再换，还是现在就开始换呢？换新房的话来不及落户上幼儿园，换二手又觉得好贵。
一城落叶飞满天：举报 2019-08-27 14:35:14 评论
评论 junnllee：如果考虑孩子上学，不能时间上杀卡卡的，起码提前半年，才能有足够的时间。
不洗碗2019：举报 2019-08-27 14:45:16 评论
评论 junnllee：请看私信
junnllee：举报 2019-08-27 14:56:49 评论
评论一城落叶飞满天：谢谢回复！本以为等孩子明年报名幼儿园后再换学区，还有至少2年的时间应该够了，谁知今年涨这么凶。这才着急了。
一城落叶飞满天：举报 2019-08-27 16:04:10 评论
评论 junnllee没有房子，公立幼儿园基本没门，私立的要么死贵，便宜的你又不放心，况且现在苏州九年一个学位了，这种事情肯定要提前考虑，很多人家杀卡卡的，最后被耽误的也有。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-08-27 18:00:32

　　政策的威力不会不到，最多只会迟到，苏州也是时候好好冷静一番了好，那么在产业转型时期的要如何迅速平稳的过渡？
　　但毕竟苏州的根基犹在，其传统优势可不是房地产。
　　低速发展时期，不可能像过去数十年那样天翻地覆，未来十数年就是各城市成熟定型期。希望苏州可以尽快找到方向，存量时期，东部强者环绕，苏州要刻不容缓。

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作者：roamer200 时间：2019-08-27 22:55:21

　　《土地管理法（修正案）》于2019年8月26日签署通过，2020年1月1日正式执行，建立于2001年的土储制度将经历重大的变革。2019年土地管理法修正案对于我国土地市场将造成哪些重大的影响，笔者简要归纳如下：

　　（一）土地入市垄断被打破，农村集体经营性建设用地可直接进入二级市场。。。。。。。。。。。。。。。。。。

　　不知道这个变化会产生什么影响？？？

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作者：KeHao2013 时间：2019-08-28 01:00:39

　　苏州又挂10宗地，95亿起拍，最高限备案30000元/平
　　https://www.toutiao.com/a6729670176716882435/?tt_from=weixin&utm_campaign=client_share&wxshare_count=1×tamp=1566918909&app=news_article&utm_source=weixin&utm_medium=toutiao_android&req_id=201908272315080100120331669F6BC5B1&group_id=6729670176716882435

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作者：leanxu 时间：2019-08-31 11:11:13

　　留个脚印

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不洗碗2019：举报 2019-09-01 17:59:24 评论
haodi

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作者：新秀邓肯时间：2019-09-01 20:18:34

　　苏州40万幼儿园学生了解一下

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不洗碗2019：举报 2019-09-08 17:26:11 评论
是的

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-10 22:18:22

　　顶一下

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不洗碗2019：举报 2019-09-16 11:28:08 评论
好的

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-16 15:58:21

　　苏州，一个在楼市打逆风局的神奇城市，在霸榜多月的房价冰山涨幅指数后，因为一纸新政，仿佛一下子又被市场遗忘了。
　　说到苏州目前的现状，我们还是有必要洞察前因，才能解构当下。
　　过早调控横盘下的价值补位，强控盘下供求微妙平衡，独特的“地价+限价”新盘定价体系，以及园区鲶鱼效应，都是支撑苏州独立行情的底层逻辑。可现在，构建这些的元素，在慢慢消散。先说下当下市场的状态好了。这点上，我们主要看二手房的成交，因为二手房受到政策介入不深，能更真实传递市场声音。数据上看，“725新政”后的二手房成交量，很好把这样一种市场疑虑给表达出来了。
　　8月二手房成交套数8319套，这是什么概念呢，环比下滑20%，也是苏州今年4月以来二手房成交跌破万套区间。
　　再复盘，纵向向对比下，6月成交套数11052套，7月是10434套。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-16 17:26:53

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-16 18:02:34

　　其实从时候开始，苏州楼市基于先前势能释放的太猛，加上“511新政”已经在给市场释放预期了，环比对比下，6月下滑8%，7月下滑6%，只是都没7月底调控来的这么猛。哪怕新房的网签量也步调很一致，从7月的7701套直接调到5615套区间。价格方面，市场看起来也在向买方倾斜，8月住宅单价在20268元/㎡，环比跌幅是14%。看起来苏州楼市好像已经在深度盘整，那真的是这样吗？

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-17 09:10:08

　　此次调控确实是把市场上大多数投资客尤其是投机性需求，都给挤干了。
　　但是，这也并不意味着，市场控制权就完全交给买方了。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-17 10:42:05

　　经我调查发现，确实看到有二手笋盘出现，可只是极少数需要用钱的，但愿意诚意出售的房东，在市场上其实还不多。
　　在和一些中介和房东聊天中，可以得出一些信息。因为持仓成本很低，很多持仓线都控制在1/3以下，哪怕是在15，16年苏州第一波调控的行情，现在至少也能翻倍一倍。还有市场这么多年的教育，
　　所以，那就再看看，真的不着急买。
　　但是有意在价格上谈谈的房东也多了起来，即使在最强势的园区，某种程度上，这已经开始在像市场释放可以准备淘笋的信号了。而房东们还有一大信心，就是新房市场还算活跃。

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作者：wtlgjw2019 时间：2019-09-17 10:56:09

　　傻屌一个

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不洗碗2019：举报 2019-09-17 11:53:01 评论
请不要人身攻击，这样会显得你很Low

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作者：骑驴看雪20150729 时间：2019-09-17 22:46:46

　　关注楼主～关注苏州楼市

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不洗碗2019：举报 2019-09-18 08:45:05 评论
投资？
骑驴看雪20150729：举报 2019-09-18 12:22:02 评论
评论不洗碗2019：自住
不洗碗2019：举报 2019-09-18 14:09:08 评论
评论骑驴看雪20150729：已私信

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-18 10:50:09

　　苏州新盘限价很有特色。说白了，就是新盘开盘限价没有其他的城市的一刀切，而是根据开发商的拿地价，来订这个开盘价。这样的好处是，开发商是有钱赚的，但要让渡相当大利润给市场，把上车门槛尽可能压低了。
　　可凡事都有两面，给板块定价的信号就会很紊乱了。
　　都知道，二手房的定价成因结构很多，但是主要一大对标就是区域新房定价，可当下苏州市场依然有这样的局面。
　　我还发现个非常有意思的现象。开发商向市场提供的小户型不多，基本都是大户型居多，起码也是个3房起步。

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Newsp666888：举报 2019-09-18 16:08:06 评论
有意向在苏州买一套地铁次新2手房
不洗碗2019：举报 2019-09-18 16:23:03 评论
评论 Newsp666888：已私信

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-18 17:53:03

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-20 09:07:17

　　不得不说这是蛮夸张的数据，但想想苏州行情最好的时候，玲珑湾的房子，越是大平层，单价反而越贵，就懂了。品质的改善房，在苏州市场敞口真的挺大，这次我也和几个操盘手聊了下，其中一家还是第一次进苏州。其实大家以前对苏州不太上心的，但这几年大家都这赚到钱了，现在态度都觉得这是挺不错的事情，也愿意拿出最好的产品来深耕了。其实看下来，苏州新一代产品力确实有蛮大提升，这点上，我觉得，从这两年开始，苏州也将慢慢跟着上海的节奏，开始进入产品驱动的赛道上了。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-20 14:14:49

　　接下来我们就来梳理下，在这不长也不短的日子里，苏州“没有房地产”后，究竟是怎么了。首先，市场是真实开始在盘整了，无论是成交的回撤还是价格松动，多少都说明了这点。
　　但如果你现在就高呼，到位了，那就言之过早了，不管是市场惯性还是支撑苏州楼市的元素都还没完全消散，这个盘整期注定会有点长。在这里，就给大家说些，在这纠结时期中的一些诚恳的建议。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-20 17:40:48

　　第一、这是个改善的好时期，市场上的购买力还是有支撑的，也是会有人接你的卖盘的，加上当下的产品在主力供应改善端口，选择空间不少。很推荐，限价新房，前提是，你要能选中的话。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-21 10:56:31

　　第二，有现金的刚需，改善或者投资也好，这时在苏州楼市，最幸福就是有现金了，二手笋盘一定会慢慢出现的。有点耐心，平时多看看盘，多交几个靠谱的中介，准没错。

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作者：山花烂漫平淡如菊时间：2019-09-21 11:29:21

　　请问楼主，家中孩子大二，现在准备孩子的婚房早吗

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roamer200：举报 2019-09-21 12:05:04 评论
你就不打算让孩子到别的地方去了？出国？北上广深都不考虑了？
柠七七2019：举报 2019-09-21 16:06:53 评论
评论 roamer200：每个人有每个人的情况，肯定要根据自己的实际情况来决定啊
山花烂漫平淡如菊：举报 2019-09-21 20:37:04 评论
作为苏州本地人，想孩子离自已近些
山花烂漫平淡如菊：举报 2019-09-21 20:38:42 评论
评论 roamer200：不想离开苏州，北上广深买不起房
新秀邓肯：举报 2019-09-21 20:43:23 评论
我感觉不是很急，现在调控刚开始，等市场趋冷再入手
不洗碗2019：举报 2019-09-23 14:08:29 评论
评论新秀邓肯：是滴
不洗碗2019：举报 2019-09-25 11:41:47 评论
评论山花烂漫平淡如菊：苏州也是不错滴

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-21 14:43:36

　　第三，如果你就是个小白刚需的话，上面和你没关系，你真正要关心的，就是现金流和月供了。毕竟实话说，苏州房价现在也不便宜了。

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-21 18:01:14

　　第四，苏州多套房的持有者，注意，这里是六套以上的那种，想盘整自己手头资产的，不妨可以适当出手了。要知道隔壁上海楼市现在新房六成的价格区间在300万，500万就能买到上海新一代宇宙中心大虹桥了。最重要，上海的门槛没大家想的那么严密。

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永不言弃2014724：举报 2019-09-22 10:20:09 评论
难道外地的也可在那买住宅？
不洗碗2019：举报 2019-09-22 11:27:53 评论
评论永不言弃2014724：还是可以的
永不言弃2014724：举报 2019-09-22 13:39:52 评论
真的？现在不少家庭孩子上大学不报上海了，觉得五年社保太漫长，等不起。
不洗碗2019：举报 2019-09-22 15:02:29 评论
评论永不言弃2014724：嗯嗯

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作者：长生临时间：2019-09-21 19:20:29

　　都是僵虫了吧，还龙？

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-22 08:54:59

　　第五，坚定看多苏州，那么投资记好一条，长线，长线，长线，把苏州当成一只能持仓10年以上的城市股权就可以了。

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不洗碗2019：举报 2019-09-24 17:11:55 评论
顶

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-22 16:16:28

　　第六，苏州的板块们很可能会在深度调整又一轮洗盘，对自己选筹技术还不自信的话，多咬咬牙凑到核心板块去吧。

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永不言弃2014724：举报 2019-10-09 10:50:00 评论
楼主大大，哪里是苏州的核心区？苏州新区能买吗？
不洗碗2019：举报 2019-10-09 10:54:58 评论
评论永不言弃2014724：请看私信
mahone12：举报 2021-01-06 18:08:35 评论
评论不洗碗2019：我也要私信~

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楼主：不洗碗2019 时间：2019-09-23 08:51:39

　　第七，苏州热捧的学区房这件事，我只说一点，父母的努力能达到圈层，一般就是孩子能够的上限。

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作者：roamer200 时间：2019-10-08 17:41:42

　　@不洗碗2019 2019-09-22 16:16:28
　　第六，苏州的板块们很可能会在深度调整又一轮洗盘，对自己选筹技术还不自信的话，多咬咬牙凑到核心板块去吧。
　　-----------------------------
　　节后市场有啥变化吗？尤其是租金方面。。。

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作者：怎么老占用时间：2019-11-18 15:46:20

　　写的挺好的，怎么断更了

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作者：怎么老占用时间：2019-11-18 15:49:35

　　我想明年卖2套湖东的小房子，换个玲珑湾的学区房，可行不

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不洗碗2019：举报 2019-11-18 16:18:34 评论
已私

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作者：东方失败2017 时间：2019-12-04 13:03:20

　　写得太好了，楼主的分析，感同身受。
　　苏州的行情确实如此。
　　抢占核心地理位置长期持有是关键，城市的内部按照地段也会进行分化。

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作者：东方失败2017 时间：2019-12-04 13:10:18

　　楼主说的太好了。
　　我目前持有园区青建湖 1套，姑苏区平江区 1套房产。
　　打算10年如一日的持有。
　　苏州绝对有戏。
　　10年再涨个200%，是没问题的.

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作者：东方失败2017 时间：2019-12-04 13:10:54

　　我认为园区青建湖和姑苏平江区，就是苏州的核心位置。

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作者：东方失败2017 时间：2019-12-04 17:34:29

　　楼主大大，哪里是苏州的核心区？苏州新区能买吗？

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作者：hizf2010 时间：2020-03-10 10:55:36

　　楼主怎么不更帖了

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作者：roamer200 时间：2020-06-28 15:14:59

　　这半年租金变化怎么样？租售比更高了吗？

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作者：你踩到万里区时间：2020-07-07 12:58:55

　　楼主弃楼了么?

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