分析深圳楼市,就从这组数据开始(转载)

楼主:买房子的小伙儿 时间:2019-09-08 16:12:23 点击:418 回复:1
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  综合开发研究院 · 综合开发研究院(中国·深圳)官方账号

  文/宋丁 中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

  前几天文章《深圳楼市又燥了!先行示范区背景下房地产会重回C位吗?》中,引用了一组数据:“深圳到目前为止,一共建了1060万套房子,其中,有房产证的商品住房185万套,有房产证的保障性住房45万套,加起来230万套,其他830万套房子都是没有房产证的农民房、小产权房、军产房、集体宿舍等等,按照1300多万常住人口计算,拥有房产证住房的人口占比大约30%,这和北上广的情况正好相反。”

  这组数据及这段话推出后,引起了不少网友的热议。我觉得大家关注这组数据很正常,因为,从某种意义上说,这组数据反映了深圳楼市供需关系的基本现实,也是分析深圳楼市最重要的基础数据。

  当然,我在上面一段话中的数据是凭记忆写出来的,并不完全准确,更精准的数据来自深圳权威研究机构。下面就是目前真实的深圳住房总量及房源结构的基本数据:

  看清楚了吧?从总量看,深圳目前已经拥有1065.5万套(间)的住房,总面积达到5.9亿平方米,无论是按照1300多万常住人口计算,还是按照2500万大数据统计人口计算,都够住了。按照1300万常住人口平均,则人均住房面积45平方米,超过2018年全国城镇人均住房39平方米的面积。这看起来实在是可喜可贺了,有人说,按照户均人口计算,深圳现有的1000多万套住房可容纳2800万人,深圳的房子显然已经富余了。

  什么叫“以偏概全”?这就是典型的以偏概全。只拿出一个住房总量数据和一个户均人口数据乘一下,就轻松得出深圳房子富余的结论,这也未免太简单了,甚至太草率了。“富余”是什么意思?就是很多,就是够用了,就是很长时间内都可以不用再盖房子了,但是,为什么政府在二次房改方案中,提出从2018年到2035年要盖170万套保障性住房和商品住房?既然“富余”了,为什么还要再盖?而且,根据测算,按照深圳目前的人口变动情况,未来要盖的这170万套房子根本不够用,深圳还得想各种办法解决住房缺口问题,包括向临深地区推进深圳的住房建设和引导住房需求外溢。

  深圳的房子富余不富余,关键不是看上面那个现有的住房总量,而是看住房性质和房权结构,因为只有深入分析住房性质和房权结构,才能明白深圳的住房根本不是“富余”,而是严重不足。同样是这些数据,但是,可以得出完全相反的结论!



  住房性质指什么呢?直白一点说就是,你住的房子是不是你自己的?是和不是,完全是两个性质。所谓自有住房就是住户拥有房产证的房子,所谓非自有住房就是住户未拥有房产证的房子。

  这个重要吗?没有房产证的房子不是也照样住人吗?“富余”的观点可能就是基于这个概念提出来的。如果说,只要有房子住就可以,不管那房子是谁的,不管那房子合法不合法,这倒是有点“住有所居”的味道,但是,从深圳的现实情况看,“居者有其屋”是更加刚性的阶层分水岭。有一种说法,深圳只分两大阶级:有房阶级和无房阶级,这个“有”、“无”,指的就是有没有房产证的房。这个概念太重要了,深刻影响着每一个深圳人的世界观、价值观和人生观,可以说,大部分深圳人拼死拼活、没明没夜地干,就是为了挣钱买一套真正属于自己的房子。

  从房产证所界定的住房性质,我们就能大体分出上述表格中各类住房的最重要的房权结构了。有房产证的住房大体有多少呢?181万套商品住房是有房产证的;50万套保障性住房中间,除去公租房外的其他住房是有房产证的,按1/2计算,大约25万套;单身公寓、商务公寓是有房产证的,按照“单身公寓、商务公寓、养老院及其他类住房”统计93万套总量的1/2计算,大约46万套。这三类住房加起来总共约252万套,这就是深圳全部的住户拥有房产证的房子,其在1065.5万套(间)总量的房子中占比为23.7%,而住户没有房产证的房子占比为76.3%,这就是深圳基于房源所得出的基本房权结构。

  我们再从常住人口和自有住房的关系角度分析一下房权结构。252万套自有住房是什么概念呢?按照户均3口人计算,理论上可以解决756万常住人口的自有住房问题,大约占总常住人口的60%,左右,看起来还过得去啊。但现实情况是,这252万套住房并不真的是严格的一套一户,有的人一户拥有两套、三套甚至多套房子,还有一些房子是被非常住人口买走的,这样算下来,就远达不到解决252万户、756万人的自有住房的问题。到底有多少市民真正解决了自有住房问题?这个数据找不到,只能估计,我按照2/3的比例估算,也就是说,252万套自有住房中,大约解决了168万户市民的自有住房问题,按照一户3口人计算,也就是解决了504万常住人口的自有住房问题,按照深圳1300多万常住人口,占比大约38%,其他大约800多万人仍然没有自己的住房,占比达到大约62%。

  这个38%:62%的常住人口房权结构,不要说和国内北上广的有房80%/90%:无房20%/10%的房权结构相比,就是和欧美发达国家的有房50%左右:无房50%左右的房权结构相比,都差得太多,说明深圳楼市的供需关系基本面存在严重失衡,那些没有自有住房的市民占了大多数,这些市民中,无论他们是租住公租房,还是租住农民房,无论住在单位集体用房,还是买了小产权房(违建房),这都不是他们人居生活的终点站,他们都有一个非常朴素的需求,那就是有朝一日拥有自己的房子,他们就是深圳楼市中现存的或潜在的庞大的刚需人群。

  我们从上面表格中可以看到一个很惹眼的数据:村民自建房总量达到503.5万套,占深圳全部房源总量的47.3%,接近半壁江山,是历年来深圳所建正规商品住房的3倍!而这个最大量的住房种类恰恰是违建最多、法律、技术、配套、环境不合格情况最严重、将来面临城市更新的比例最大,这样的房子根本不允许流通买卖,不可能成为市民购买住房的目标,有人私下买卖是没有法律保障的,存在很大的隐患和风险。

  还有人说,国家不是大力发展租赁住房吗?租房住不是很好吗?的确,这两年来,租赁市场在大发展,但是,在住房这件事上,租赁总的讲还是一种补充形式,很多人把租房作为一种过渡。对中国人来讲,拥有一套自己的住房几乎是一生最重要的事情之一,不可能改变。新加坡的自有私屋和祖屋占到住房总量的90%以上,深圳二次房改政策中,租赁部分也就占20%,其他80%都是自有的保障性住房和商品住房。任何政府,在让普通市民拥有一套自己的住房这件大事上都要长期给予坚定的扶持,不要有任何怠慢心态或侥幸心理。你看香港,无论当年“八万五”计划,还是当下的填海造房计划,其实就是要解决普通市民的住房问题,其中主要是自有的公屋,然而遭遇一系列阻力,酿成了香港的深层矛盾。近日的动荡,除了表面的原因之外,深究的话,和住房问题有明显的关系。

  在这种庞大的、现实或潜在的刚需人群面前,深圳当下的商品住房和保障性住房的供应总量显然不够给力,供需失衡是基本矛盾,这是深圳楼市的基本市情,分析深圳住房问题,必须从这个基本事实出发,也就是从上述那组特别的数据出发,否则都是错判。说深圳住房富余了,意思是让大多数市民永远住在那些农民房、违建房、租赁房、集体宿舍里面,永远也不要想象买一套自己的房子,那当然现在的房子是富余了,但是,这符合那些没有自有住房的大多数市民的真实诉求吗?显然不符合。所以,政府才会提出二次房改,加大保障房和普通商品住房供应,目的就是要解决这个基础性矛盾。深圳目前大力推进的城市更新、旧改、棚改事实上会促使更多市民从非自有住房居住转向自有住房居住。

  有些人会问:既然深圳供需关系紧张,供不应求严重,为什么现在楼市表现并不理想,很多一手二手房子卖不动?这个问题很简单,目前的楼市,一方面商品住房房价高企,而价平的保障房供应量有限,另一方面政策又有诸多限制,包括信贷政策也有管控,客观上抑制了需求的表现。但这并没有改变无房市民对房子的渴望心情,未来一旦主客观条件成熟,他们仍然会毫不犹豫进入楼市,选择他们的心水房子,成为有房一族。

  分析深圳房地产和楼市,不能套用国内其他城市的模式,因为深圳的房权结构和其他城市有很大差别,甚至常常表现为相反情况,因此必须因城施策。我们不能流于表面,用一些表象数字得出肤浅的、违反基本事实的结论。拥有自己的房子,广大市民的这个诉求很朴素,很真实,也应该得到政策的长期稳定扶持。

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作者:加嘉佳 时间:2019-09-08 16:44:26
  抢沙发,深夜好文
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