东北楼市:在冰与火的淬炼中前行

楼主:金戈铁的马 时间:2019-09-08 17:07:32 点击:10220 回复:95
脱水 打赏 看楼主 设置

字体:

边距:

背景:

还原:

  5.8%、4.3%、2%——这是2019年上半年辽宁、黑龙江、吉林三省的GDP增速,均低于全国平均水平。

  当全国各地都在抢人才的时候,东北却面临着人才外流的问题。

  东北振兴仍然是长期而艰巨的任务。

打赏

4 点赞

主帖获得的天涯分:0
举报 | 楼主 | 埋红包
楼主发言:48次 发图:5张 | 添加到话题 |
作者:天空之上帝之眼 时间:2019-09-08 17:56:26
  如果烟台到大连有隧道并且隧道内通高铁的话,情况会好很多
  • scutpu: 举报  2019-09-09 16:00:10  评论

    通常而言,如果是交通更加便捷,带来的是人员更加往发达地区流动的趋势
  • 天空之上帝之眼: 举报  2019-09-09 18:06:51  评论

    评论 scutpu:交通便捷了,地区价值洼地还是会有刚需的,比如在青岛工作,交通不便只能在山东买,如果有高铁一小时可以到营口,营口比山东房价又低了超多,买不起山东的刚需会考虑住在营口在青岛上班
剩余 10 条评论  点击查看  我要评论
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-09 09:36:29

  
我要评论
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-09 14:06:25
  郭嘉统计局发布的数据显示,2019年上半年,东北地区的商品房销售面积3063万平方米,同比下降8.3%,但投资额同比增长12.7%,达到了2304亿元。

  2018年全年,东北地区房地产投资增速17.5%,在全国东部、中部、西部以及东北四个区域中,排名居首。其中,吉林省的房地产开发投资增速超过30%,仅次于西藏自治区。

  显然,房地产投资对东北投资形成明显支撑。房地产,这个与人口关联性最大的行业,在东北振兴乏力的背景下,似乎成为当地一种自救的措施。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-09 14:41:43

  2018年开始,东北房地产市场开始有回升迹象,其中,沈阳商品住宅销售均价在2019年上半年缓慢上行,再次步入万元时代。

  但是,并不是所有的东北城市都可以尽享房地产的繁荣景象。

  除了沈阳、长春、哈尔滨和大连这4个还能吸引小城镇人口涌入的副省级城市,东北其他地区的房地产市场仍然压力重重。
作者:scutpu 时间:2019-09-09 16:00:55
  挺好了
  房价最好比较稳定
  说实话
  小地方的生活压力小
  过的舒坦
我要评论
作者:友谊第二比赛第一 时间:2019-09-09 16:05:01
  沈阳来了一波神操作,把房价迅速推高。第一是不准花钱择校,第二是学区房必须人户合一,且要人户合一三年,由于这个政策今年开始执行过渡政策,到21年完全执行,意味着什么?意味着2019年,3,4,5岁年龄段的孩子家里必须要准备买小学学区房了,假如你家孩子3岁,三年后6岁时候入学,你今年不买明后年买已经来不及了,明年4岁时候买,等6岁入学时候你家学区房孩子户口才落房子两年,不符合三年政策,入学可能被拒。同样的小学的孩子三四五年级年龄段的孩子也得开始买初中学区房了,你家孩子三年级如果不买,等六年级毕业后初中入学,人户合一不到三年就可能被拒绝入学。
  六个年龄段的孩子在2019年集中疯狂抢购学区房,长白岛高层被炒到将近两万,旁边没有学区的洋房一万二三,其实一万二三也是因为附近学区房水涨船高。
  泡沫,泡沫,泡沫。。。
  • 心如净水煮清茶: 举报  2019-09-10 13:50:41  评论

    那为什么你不反过来想:必须有三年才能就近上学,那就是让炒房变成不可能呢?让那些没有在本校区上学的小孩的人或者是没有小孩子上学的人不能炒房呢?凡事总有多面,到了你这里就是反正政府做什么都是错的,都是有预谋的对不对?
  • 友谊第二比赛第一: 举报  2019-09-12 14:58:30  评论

    评论 心如净水煮清茶:这个政策没错,长远来看确实也能像您说的抑制炒房,但近期的影响就是学区房暴涨,沈阳大东、沈北地区离市区都很近,由于没有什么学区概念结果一万以下、一万出头的比比皆是。同一个城市的同是三环房价相差80%就不正常。
我要评论
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-09 17:09:23
  东北片区省会城市哈尔滨、长春、沈阳,在政府“严控”下,楼市量价基本都呈现稳字当头的特征。其中:

  哈尔滨量跌价增,市场承压;
  长春量增价稳,涨幅有限;
  沈阳量价平稳,冷热不均。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-09 17:53:55
  哈尔滨:
  成交同比下跌超30%,供应收缩、房价上涨后需求乏力是主因

  哈尔滨楼市在2018年表现最好,首破千亿,而今年上半年成交量降幅近36%,市场显著回调,主要源于:

  一方面,供应收缩。

  ZF要求2018年拿地项目需2019年下半年方可开工,预售条件也升级为二环内只能现房,三环必须封顶,客观上导致了上半年市面上“无房可售”的尴尬情况。

  同时,ZF供地也并不积极,潜在库存有限。
我要评论
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-10 08:53:46
  另一方面,房价上涨后需求乏力,制约市场上行。

  随着近几个月供应量逐步放出,项目定价、首开去化均不理想。

  以群力西区的几个项目为例,去年拿地楼面价基本都在4000-6000元/平方米不等,上月开盘的金地精装产品报价也仅为1.3万元/平方米,低于原来预期的1.5万元/平方米,

  同片区的华润、中海、保利陆续开盘,定价都比较保守,开盘效果基本都不算很好。除金地首开实现7亿销售额外,其他项目基本都在5亿元左右,去化率保持在60%。

  考虑到10月中旬以后的停工影响,预期2019年整体成交量跌幅将在30%以上。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-10 09:47:18

  长春:
  新盘去化率65%以上,“限价令”下房价略有回调

  长春楼市表现为量增价稳,1-8月成交量较去年同期小幅微增。

  据CRIC监测,8月在售34个项目去化率基本在65%-70%,万科、中海等品牌房企因深耕长春多年,客户积淀良好,开盘均有不错的去化表现。

  房价在8月略有回调,跌破万元,目前为9452元/平方米。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-10 10:33:45
  去年6月22日,长春颁布“双限令”,无证不可销售,同时控制价格,导致2018年6月开始供应量骤减,预售审批时间较慢,加之政府控“房价”,涨幅不得超过10%,南部新城融创项目原计划1.4万元/平方米售价,如今仅可批到1.1万元/平方米。

  长春城市规划按照“三南一北”组团发展,货量相对充足,下半年总供应量预计400万平方米,南部预估270万平方米,北部预估100多万平方米。

  预判2019全年供应有望同比上升15%,成交则有望稳步增长10%。成交均价预计无法破万,年底估计会打折降价,预计维持在9700元/平方米左右。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-10 11:37:19
  沈阳:
  量微跌价平稳,各区域呈现显著“冷热不均”

  沈阳楼市量跌平稳,1-8月成交量与去年同期小幅微跌,价格平稳增长,8月末成交均价为9900元/平方米。

  沈阳属于东三省片区调控相对严苛的城市,政府限购、限贷、限地价、限房价均有涉及,房地产市场仍保持稳字当头。
作者:我正坐看云起时 时间:2019-09-10 12:16:53
  呵呵,振兴东北?——那只是政府喊喊口号,糊弄一下这些东北的傻狍子!已经空喊十多年了!你看人家雄安,一个屁大的落后县城,在政府大力扶持下,一下飞上天!这才是真正振兴的样子!所以,东北就该是夕阳西下的样子。
剩余 3 条评论  点击查看  我要评论
作者:渴望红楼 时间:2019-09-10 14:45:17
  一个伪 银没睡醒,随意哗啦一下就说遮是开 阀特曲,你们得跟随我的指挥棒赚。至于其他地域自然周边状况等等都不是考虑的问题,当地百姓如何想则更不是问题了
  !
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-10 15:52:54

  不过各区域呈现出显著的冷热不均。

  浑南区是沈阳楼市的价格高地,成交均价1.1万元平方米,改善类购房群体为主;

  于洪区属于市区刚需外溢区域,成交量相对集中;

  沈北片区主要承接刚需外溢,商业、交通,教育、医疗等配套相对完善。

  这三大区域去化情况均不错。成交冷淡区域如苏家屯区,周边房价相对较低,仅6300元/平方米。
  • 当日雨霁天晴: 举报  2019-09-12 11:48:11  评论

    浑南相对长白(和平区区划内)价格还是低的,长白是最热的区域,教育集团化后,长白岛引入了最多的名校分校,一个学区概念炒的长白的房子翻了一番。
我要评论
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-10 17:06:39
  三四线:
  彻底“凉凉”,资源型城市产业空心化制约成交规模

  东北片区三四线城市,诸如大庆,佳木斯、鹤岗近几年来市场非常惨淡。

  以大庆为例,一方面产业转移带来的负面效应严峻。

  因石油资源消耗,大庆产业工人被迫调去外地区域公司,本地人口流出严重,加之此前发展的汽车等传统制造业并未如期落地,造成产业空心化。
作者:婉婷忘记密码 时间:2019-09-10 17:32:07
  沈阳我感觉还可以啊,我现在正在买房子的过程中原来的卖了,现在租房住,准备找一个好一点的看看能不能捡漏。我是今年五月份开始看的房子,二手房的价格平稳在上涨,我觉得贵的一不小心别人就买去了,价格真的没跌。我就怕现在买买到高点上,所以告诉自己一定要小心,千万别冲动
我要评论
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-11 09:52:36
  产业工人的转移也使得当地经济发展停滞,人均可支配收入下降,购房需求支撑不足。

  另一方面本地潜在库存量也相对较大,大庆本地产业工人基本不缺房,目前大庆楼市基本呈现出供过于求的情况,后续发展不容乐观。

  哈尔滨市场,政府对楼市把控力相对较强,土地市场体现在以下两方面:
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-11 11:03:42
  一是ZF严格控制推地量,各区域供地节奏不一。比如为了带动松北地区发展,以百万方规模推出松北地块;

  另一方面,严苛的拿地门槛,与大型国资/央企实现资源互换,联合提升区域价值。

  为推动松北区域的发展,政府在松北区域进行产业供地,设定自持比例,或者以较低的楼面价出让给开发商促进产业协作。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-11 11:42:28
  如宝能的占地110万平方米地块,主要就是为了促成哈-深产业园合作,另外,绿地、中铁、华润等企业在松北片区均有项目。

  外地品牌房企进入哈尔滨市场的难度不断加大。公开市场核心地块地价过高,不符合品牌房企“不拿高价地”要求;郊区地块拿地风险过大,二级市场的收并购项目基本已被融创全覆盖,空间有限。

  长春目前的土地市场总体较为平稳。去年一级市场成交78宗地块,今年目前为止也有50多宗地块成交,四环之内已无土地供应。
  • 金戈铁的马: 举报  2019-10-04 17:16:25  评论

    2019年,注定是不平凡的一年。 一方面调控不断加码,另一方面,各版块之争愈演愈烈,整个楼市可以说是变幻莫测!
我要评论
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-11 14:05:11
  与哈尔滨、沈阳有所不同,长春地域面积较小,地块体量受限,环线类发展和新区供应土地较多,2019年土拍集中在北湖片区多一些,净月板块因万达文旅城入驻,住宅将近4万套规模,地块已划拨,但动迁时间未定。

  房企拿地态度也比较理性,目前长春土拍最高楼板价为6166元/平方米。

  沈阳土地供应分阶段,今年市场良性发展,但整体成交量同比去年有所下降,土地价格因前期地王被约谈,目前新拍地块要求溢价率不能超过50%。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-11 15:08:15
  目前沈阳土地成交价格偏高,主要得益于央企发力,诸如中海、保利、华润等。

  此外,万科拿地、恒大收并购也比较积极,看好本地市场和无货量等双重需求考量。目前沈阳基本实现了TOP50房企全覆盖,仅正荣、泰禾没有进入。

  今年ZF供地预计会有所下降,整体土地成交控制比较好。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-11 15:59:24
  从经济发展来看,东北地区资源枯竭带来的产业空心化问题严重,仅省会城市存在一定的产业支撑。

  近年来,东北三省经济增长持续低迷,工业增长乏力、投资低位徘徊。

  虽然结构转型喊了很多年,但东北的产业结构仍然以汽车制造、采矿、化学原料、石油加工等传统重工业为主,产业结构调整缓慢。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-11 17:02:37
  东北三省的高等教育和科研资源也很丰富,但高新技术企业的数量并不多,先进制造业、现代服务业均发展不足。

  从新一轮的发展来看,东北振兴的重点将是沈阳、长春、哈尔滨及大连为四个副省级城市。这四个城市拥有不错的工业基础,如长春的轨道客车行业,沈阳的航空航天等。

  四个城市从去年开始也吸引了阿里巴巴、腾讯、京东等大企业布局。总体来说,目前东北房地产投资需求增量将主要来自这四个城市。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-11 17:30:46
  从中长期人口增长性来看,东北持续的人口萎缩加剧了经济的增长乏力,也带来房地产市场的需求长期萎靡不振。

  在经济增长缓慢、体制机制等原因影响下,近年来东北人口尤其是青年人口向东南沿海外流十分明显。

  加之东北工业化和城镇化早,城镇化率高,人口的出生率很低,近年来东北的人口呈现负增长态势。
作者:水墨视觉 时间:2019-09-12 07:07:18
  记号
作者:当日雨霁天晴 时间:2019-09-12 11:53:28
  @婉婷忘记密码 2019-09-10 17:32:07
  沈阳我感觉还可以啊,我现在正在买房子的过程中原来的卖了,现在租房住,准备找一个好一点的看看能不能捡漏。我是今年五月份开始看的房子,二手房的价格平稳在上涨,我觉得贵的一不小心别人就买去了,价格真的没跌。我就怕现在买买到高点上,所以告诉自己一定要小心,千万别冲动
  -----------------------------
  还是慎重点,我也在看房子,想在浑南或者长白买一套洋房或小高层。新房最好,3年内毛坯二手也接受。关注过华润奉天九里一段时间,那个项目出货比较多,很多毛坯在售。一个月以前140左右的二手房标价都在2万左右,最近几天看,基本在15000.另外,二手房网站的销售价格是有水分的,很多人为了多拿贷款,做了阴阳合同,如果看二手房在网站标的售价的基础上,在下浮一定比例,才是真实交易价格。另外,长白岛17年开始五年限售,到2022年,会有一大批解除限售的炒房人砸盘,会对价格产生一定冲击。
  • 婉婷忘记密码: 举报  2019-09-12 21:46:36  评论

    我们孩子在铁西上学所以就在这一片混了,浑南的房子我感觉水分是最高的,所以等等可以,我之所以不选高层就是怕将来电梯有问题,十年二十年以后该咋办?因为我是不打算换房子了,所以就想买个多层的一二楼。反正就是一定沉住气,别急,好房子有的是,共勉!
我要评论
作者:神枪血剑小侯爷 时间:2019-09-12 12:33:06
  长期还是看涨,但是短期内会稳中有跌。再有,即使涨,涨幅也必然落后中部和南部地区。
作者:友谊第二比赛第一 时间:2019-09-12 15:07:59
  东北,把眼光放长远点的话,最近100年或者说最近70年,是中国工农业大生产基础最好的地区,产业工人的平均素质极高,东方鲁尔名副其实。东北的衰落是被人为的割瘦了。80年代后东北的工业设备就没有财力更新换代(利润都归中秧统一分配了),恰恰这个时候广东特区,西方先进制造业设备和制度被引进深圳和东莞一代,代表词就是ISO9000和BPM了,一下子把产能就全夺过去了。
  东北若能政治和经济独立,实行民主政治,10年内腾飞,20年内可全面超过日韩的科技和工业实力。不需要中央任何政策、扶植、投资。
  东北人不傻,不笨,这一代不幸成为时代牺牲品。
我要评论
作者:我是你恒哥 时间:2019-09-14 09:25:18
  东北片区一向以传统的资源型开发,石油、煤矿开采为主,随着开采逐步深入,很多三四线基本都面临资源枯竭,产业发展受限等问题,人口持续加速外流,除了部分流向东南沿海外,也有相当一部分流向东北四大副省级城市。

  在这一趋势下,东北房地产市场呈现出“省会城市人口投资东南沿海,环省会郊县投资省会城市”的格局,表现最突出的,是黑龙江省会哈尔滨。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-14 14:09:20
  哈尔滨本身就是人口净流出城市,本地高净值人群基本自住需求已经满足,目前平均1万多/平方米的房价已经不适合投资,进而转去海南、惠州、珠海等南方城市。

  长春、哈尔滨2018年常住人口均在减少,外流现象严重,主要流向较为发达的东南沿海区域,同时郊县客户向省会城市聚集,也使这些城市的常住人口比基本维持在1以上,这样的人口增长速度,难以对楼市需求构成有效支撑。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-14 16:49:32
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-15 08:55:08
  从居民购买能力看,3000-4000元的月收入难以负担房价攀升带来的高总价。

  哈尔滨属三个省会城市中房价偏高的城市,1.5万元/平方米是本地的单价瓶颈,超过这一房价整体去化率都将放缓。

  据测算,除房价偏低的三四线城市外,三个省会城市房价收入比基本维持在8-9年,还是存在一定的购房压力的。

  实际上,由于东北工业化、城镇化都比较早,因此未来城镇化的潜力相比其他地方都比较小。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-15 10:49:57

  同时,东北的就业人口中,国企、体制内的占比较高,原有的福利分房比例较高,刚需比例相对其他区域城市偏小。

  近年来,东北的棚改力度较大,尤其是棚入货币化政策对东北房地产市场的发展有所助推,但随着2018年底国家对棚改政策的收紧,市场需求相应缩减,增长乏力。
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-15 14:24:42
楼主金戈铁的马 时间:2019-09-15 16:07:13
  我认为,基于目前刚需、改善需求基本已释放完毕,不断上涨的房价也日益逼近人们的购买力极限,东北片区短期内成交仍将保持稳中微降态势,房价上涨动力不足,二线城市抗跌能力显著好于三四线。

  中长期看,东北市场“振兴”主要仍需解决产业升级的问题。依靠资源输出并不是长久之计,且重工业为主的发展结构也会降低城市本身的宜居性。

  谋求新的发展路径,以高新产业导入高素质人才,不断优化人口结构,才是促成东北楼市发展的治本之策。
剩余 1 条评论  点击查看  我要评论
作者:司明启智 时间:2019-09-22 09:11:31
  振兴东北提出也有好些个年头了,国家投入的资金也不少,为何现在看来效果不是很理想呢?
  十多年前,我从一211大学研究生毕业,想回老家一个小县城的中专当个老师,得到的结果是只能一年一签合同。不能说我自己多优秀,而是感觉东北大的规划中,对人才的政策和吸引力,确实难。当时我的研究生同学听到我的经历后,都嘲笑我,都什么情况下,还想回东北老家工作。
  个人水平有限,但作为东北人,虽然在外省市工作,但内心一直希望东北三省社会发展重新繁荣起来。
我要评论
作者:自干五为自己代言 时间:2019-09-23 20:03:19
  马克
我要评论
作者:友谊第二比赛第一 时间:2019-09-27 11:59:33
  什么资源枯竭型,发展重工不利于居住都是错误的,人家日本德国重工厉害不?人家不比我们宜居?日本不是资源枯竭吗?比东北少吧。
  “谋求新的发展路径,以高新产业导入高素质人才,不断优化人口结构,才是促成东北楼市发展的治本之策。”,高科技有很多种类,可以软件高科技,制造业高科技,金融业高科技。。。现在从全球角度来讲制造业高科技最靠谱,大连走软件方向,深圳是制造业科技,现在来看深圳完胜,因为软件开发有一个特别大的软肋,就是没有配套基础产业和设施的投入,公司运营完全靠人,你大连发展起来了人工成本高了,人家在成都在印度租个办公室,拉个宽带买个笔记本电脑那边就可以开工了,完全替代你大连的开发公司,甚至大连公司笔记本一上交直接就可以运成都去用了,完全没啥转移成本。深圳不同,你一个公司想移走,那么些配套生产电子零部件的工厂不可能搬走,成本太高了。
  金融呢?一样,软件开发是搬笔记本,金融开发就是搬服务器了,现在银行里面还有几个柜员?手机app基本上全都做了。
我要评论
作者:种菇人 时间:2019-10-07 15:35:51
  看看
我要评论
作者:梧桐花好月圆 时间:2019-10-08 09:53:48
  @金戈铁的马 2019-09-09 09:36:29
  
  -----------------------------
  从这个数据来看,长春和哈尔滨的GDP明显注水太多!财政收入和GDP之比竟然只有6%。一般的这个比值在12%-14%。
  哎,一声叹息,落毛的凤凰不如鸡!人口750万和950万的省会城市,财政收入只有一丢丢的480亿和380亿,还不如江苏,广东,浙江的一些县区财政收入多。如何搞民生,拉动房价?
我要评论
作者:梧桐花好月圆 时间:2019-10-08 09:56:14
  @友谊第二比赛第一 2019-09-27 11:59:33
  什么资源枯竭型,发展重工不利于居住都是错误的,人家日本德国重工厉害不?人家不比我们宜居?日本不是资源枯竭吗?比东北少吧。
  “谋求新的发展路径,以高新产业导入高素质人才,不断优化人口结构,才是促成东北楼市发展的治本之策。”,高科技有很多种类,可以软件高科技,制造业高科技,金融业高科技。。。现在从全球角度来讲制造业高科技最靠谱,大连走软件方向,深圳是制造业科技,现在来看深圳完胜,因为软件开发......
  -----------------------------
  说这些有鸟用!东北那旮旯是当官的不行,整体性腐败,不作为!很多东北人离开东北在江浙沪,广东这些地方都混得不错!
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-14 09:19:16
  在北京楼市中,海淀是一个特别的存在。

  因文化底蕴深厚,且由中国最出名的八大院校加持,海淀空气中都弥漫着浓重的学习氛围。

  以此不计其数的莘莘学子被吸引而来,毕业后继续深耕于海淀各个高科技互联网企业,让海淀创造着一个接一个令人瞠目结舌的GDP奇迹。

  这批人群,从读书到工作再到生活,深受海淀氛围熏陶,变得“勤劳朴实爱存钱”。钱的去向,则表现在对这片热土的热恋上。

  海淀人爱买房成为了志同道合的“共识”。尤其被知识改变命运的群体更加笃信知识的重要性,所以在海淀给孩子买套学区房,几乎是海淀每个家庭的梦想。“为了教育,海淀人民可以放弃一切”,这句话不为过。

  一来二去,在需求旺盛的海淀区,房价水涨船高。数据显示,海淀二手房价均价为7.95万元/平米,仅次于东西城,学区房更是高得离谱。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-14 14:14:57
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-14 16:55:15
  而在地段上,高房价也在逼着这些高学历精英们一路向北,从中关村到上地,再到西北旺、回龙观,以至于现在的沙河。因新房稀缺,几乎每出一个新盘,都会成为备受瞩目的畅销盘。

  最近,有很多海淀读者咨询我马上要开盘的,「天恒学院里」和「西山锦绣府」。称其为“百年难遇”的神盘,已经备好弹药全力冲刺。问我值不值得?

  值不值得还得根据自身情况去评定,但这两个盘“神”在哪里,是否真的“神”?接下来我为揭开面纱。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-15 09:29:41
  为什么说天恒学院里是神盘?很简单,神秘+稀缺。

  天恒学院里,是海淀区北三环内唯一的限竞房项目,所处地块是2017年被天恒置业突出重围以16.5亿元,溢价率高达33.4%拿下的。然而拿下后便失去了动向,有人称其为“北京最神秘的限竞房”。

  其实神秘根本谈不上,因为没有开发商拿地这么贵还不图利。是因为2017年10月天恒拿地时,恰逢北京出政策房价下行,身处四道口绝版地段,自然是捂盘惜售,等待行情暖过来再卖个好价钱。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-15 14:19:28

  当然说其稀缺不仅是在于地段,还在自身项目上。据公开资料显示,天恒学院里项目建筑面积31272平米,是北京建筑面积最小的限竞房地块,项目总共只有四栋楼,除去36%的自持面积、地上5945平米的商业用房和16套回迁房、3颗古树,可售房源大约只在135套左右。可谓小巧玲珑。

  可惜2年过了,行情再也回不到2017年3月的顶峰时刻,天恒终于绷不住了。

  然而当今年5月份户型图曝光出来后,却引来行业内一片唏嘘,真是应了那句话——“地段越好户型越渣”,说其“暴敛天物”也不为过。为何?
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-15 17:02:04
  天恒学院里实际能对外售卖的仅有135套房,户型却多达6种,80、81、88、89平为两居,114平、126平为三居。这是不可思议的。而在户型设计上更是奇葩。

  例如下面这个81平米的两居室。
  
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-16 08:52:56
  整体进深长,面宽窄,采光一般。户型有缺角,利用率低。最奇葩的在于这么小的户型,在北面还设计了一个书房+衣帽间,直接将次卧抛弃了,想不通把两居室设计成这样的理念从何而来。其次6个户型,除了126最大平米没问题外,都有不同的设计缺陷。

  除了户型,在天恒学院里居住最大的问题就是噪音。这个项目离13号地铁高架不足百米,地铁的噪音振动会直接穿透空气层,影响到整个小区。而整个小区的设计又是三角式,会将噪音回弹扩大。

  而且天恒学院里因为地块面积太小,绿化能力实在有限,公共配套更无从谈起。那么住在这里的状态基本就可以想象了,最好朝九晚五在外,回家紧闭门窗,小区也没有什么溜达健身跑步的空间。这个价格的居住体验着实一般。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-16 09:59:30
  然而,这些不利因素在房价面前,又显得极其苍白无力。数据显示,天恒学院里目前限价均价为85373元/㎡,最高单价89642元/㎡。即使是这样也比周边二手房价便宜不少,例如隔壁的铁道科学研究院小区(1955年)目前均价10.7万/㎡;项目东侧的明光村小区(1976年)均价为8.2万/㎡。

  这就是事实,即使是户型渣,常年有地铁噪音,但是在学区加持下,依然会有络绎不绝的购房者来抢夺这135套房。

  但我建议,不要因为孩子上学而牺牲家庭居住品质,这个价格往外买,会有更好的选择。而这个神盘,只能称其为地段上的稀缺罢了。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-16 10:49:44
  接下来我们来了解所谓的“海淀第二神盘”——西山锦绣府。

  一是教育优秀,刚开始相传的是海淀名校中关村二小的指定小区,满足海淀家长的超级学区梦,这种条件在五环不可多得。

  二是地段无敌,虽远在北五环,但是位于西北旺板块,隔壁是腾讯百度总部,客群是高薪人才。未来的升值潜力可想而知。

  三是价格诱人。西山锦绣府是限竞房,限价5.8万/㎡,而旁边的百旺茉莉园(2005年)价格是7.5万/㎡,五矿万科如园(2011年)是8.5万/㎡。这么高的新二手房价差,简直就是天降红利。

  所以西山锦绣府一经面世,咨询从未断过。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-16 14:14:00
  但这个盘跟大姑娘一样,扭扭捏捏,始终不肯多透露半分信息。拿地两年以来,除了近期开放了售楼处以外,没有任何动作。如果说天恒学院里是北京“最神秘的限竞房”,那么西山锦绣府就是“北京最慢的限竞房”。

  这个慢有多重因素。其一很可能,紫光是清华的校企,关系繁杂,房子一定概率已经公司内部消化。记得今年8月这事儿还激怒了购房者,有的甚至跑去房管局投诉,要求西山锦绣府公开公平销售。

  然而近期,西山锦绣府却又一次登上风口浪尖,这次不是炒作,而是负面,很可能让其从“神位跌落”。为此我特地请教了几位行内朋友,道出了真相。
作者:我是你恒哥 时间:2019-10-16 15:21:21
  首先是教育。一开始西山锦绣府的绝对亮点是海淀名校中关村二小,但是因多校划片政策,近期公开信息称其被划分到了宏丰小学,宏丰小学是村儿小,教育质量自然和中关村二小有着天壤之别。因此此盘的绝对优势便丧失了。为此,我还专门去问了西山锦绣府的销售,支支吾吾,显然对学区已经没有什么信心了。

  其次西山锦绣府地段虽好,但旁边2公里处有一个大型垃圾填埋场。众说周知,六里屯垃圾填埋场是“西北旺的痛”,一下雨,黄土下的积累了十几年的生活垃圾一发酵,那个味道简直怀疑人生。附近的小区基本上是日常性关窗户。距离上,这个垃圾场对西山锦绣府的影响很大。之前传言说填埋场已经停工,但从近期官网可以看到,垃圾场还在“高效率”运营。这将是西山锦绣府最难堪的病症。
作者:我是你恒哥 时间:2019-10-16 17:48:05
  最后是西山锦绣府有捆绑销售问题,捆绑的是地下仓储。这个是传闻,但基本已经实锤。据去几位去锦绣府看房的购房者留言,“售楼处销售会疯狂暗示捆绑仓储,想买大户型的房子,就得花钱买90万30平的仓储,车位也要捆绑。即使是小户型,也要支付20平米60万的仓储。”按这套路,未来指不定还搞出装修捆绑什么的奇葩招式。

  而且西山锦绣府的物业费是7块4,这是所有购房者都没有想到的。换句话说,开发商为了把限价损失补回来,已经开始见缝插针了。

  不仅如此,西山锦绣府另一值得诟病的地方是周边的商业配套。基本上可以用“荒凉”这个词来形容,吃饭点外卖,购物靠京东,生活极为不利。买在这里,基本上可以说是“神仙度日”。

  所以我不建议大家着急排卡,现在看来这个盘的优势仅限于和二手房价的利差,如果捆绑实锤,没有价格优势,可选择性并不大。
楼主金戈铁的马 时间:2019-10-17 08:58:31
  这个世界上没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨。

  在楼市,也根本也没有什么所谓的神盘。所谓的高性价比也只不过是一厢情愿罢了。要记得,政策能打破交易形态,但永远打不破利益规则。

  天恒学院里和西山锦绣府这两个案例。前几年,我们讨论的神盘,可能是户型完美,居住体验极佳,真的物超所值,花钱买了个归宿,而现在,我们讨论的神盘却只剩下了“房价倒挂”。

  是市场在进步,还是我们在退步?
作者:sghjhgfkk 时间:2019-10-17 10:59:40
  好像扯远了,说说大连呗
作者:_情_天_ 时间:2019-12-06 16:54:33
  东北这些年真的是越来越差,不知道为什么别的城市都多少在发展,为什么东北缺越来越差。东北的资源还是很丰富的啊。真实搞不懂。可能和政策有关系,太封闭了
发表回复

请遵守天涯社区公约言论规则,不得违反国家法律法规