为什么看不到房价大跌?

楼主:gengzhimang 时间:2019-09-15 09:59:50 点击:18811 回复:114
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  很多人特别喜欢听到暴跌崩盘的字眼,而且坚信不移。但是梦想和现实是有差距的。马云说人应该追求梦想,万一实现了呢?但是这里有个条件是“万一”。
  美国日本都有过房地产价格大幅下跌,也就是暴跌。这是他们的土地制度决定的,美日的土地所有权是个人。这个是根本。

  看看暴跌是如何出现的。

  通货膨胀是永远的,这个是毋庸置疑的。如果地价(房价)出现上涨,一部分人开始获利,当人们看到买卖房地产能够获利时,会有大量的人参与进来,又使更多的人获利。这个过程持续一段时间后(~10年),需求大量得到释放。随着巨大利润,一部分人会率先抛出土地(房产),连锁效应出现,房价大幅回落。

  郁金香泡沫也是这个道理。

  这个崩盘有3个条件。1,可以自由买卖。2,需求得到充分释放。3,巨大利润出现。

  但中国呢?前两个情况没有。首先没法囤够足以影响市场的土地和房子,这个已经说过多次,就不再多说。

  其次,住房需求得到有效释放了吗?没有,差的远。以北京为例,北京60%多的人住在老房子里,而且,每年还会有人进来。虽然表面上看,北京户籍人口没有太大变化,但这是老人死去,新人进来的平衡。这些进来的人都是实实在在的有效需求。


  中国的特色是,一旦房价涨了,zf先是设置高门槛,不许人们买房了,然后一人限购一套了。地也不卖了。这种结果是未来几年房子更少了。所以中国的房价走势是涨,横盘(微跌),再涨,再横盘,没有大幅下跌的情况,因为需求没有完全释放。

  有些人喜欢炒作,看到了巨大利润,但没看到前两条,所以就悲催了。

  有些比较幼稚的人说,房价要崩了要暴跌了,这是根本的逻辑没有搞清楚。

  郁金香价格为什么会暴跌?大熊猫价格为什么不会暴跌?想清楚这个,也就明白中国房地产的特质了。

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作者:lwz4918 时间:2019-09-16 18:05:44
  顶,说得对。
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作者:胖胖25963 时间:2019-09-17 20:21:38
  屁话很多。简单点,比如日本房价大跌。是地产价格大跌了、导致房价大跌。
  咱国家拿地价格怎么回下跌?地价在我国房价占百分之50甚至更多。
  地价不跌。房价跌?????
  • 查双影偎: 举报  2019-10-01 20:57:04  评论

    100多万亿贷款中,大部分是用土地 房产抵押,土地还是地方zf信用来源 ,这个是绝对不能跌的
  • 追梦的二货: 举报  2019-10-02 09:00:39  评论

    他在说梦话呢,人家几十套房子是怎么买的,各种炒房媒体都爆光了,楼主就为了证明自己的观点给就删除了,老人死的死,去农村的也不少,很多年青人都有房子的,炒房才是高房价的主因,另外做为人民生活的重大保障,相关部门的失职也是主因。
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作者:u_110192747 时间:2019-09-20 23:48:05
  简单点说就行,体制不一样啊!
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作者:执子之首2018 时间:2019-09-21 05:53:05
  。。。
作者:欧阳泓 时间:2019-09-21 08:31:31
  鲧禹治水。
  国家目前就是扮演鲧,想跌,做梦
作者:wstsdlh 时间:2019-09-21 08:41:56
  天涯上说房价跌的不少,可现实生活中,我们这个小城一直在涨
作者:龙煌傲天 时间:2019-09-21 13:25:43
  与2017年比房价已经跌了很多了,不过还没跌倒白菜价,房空当然不认为这是跌。
作者:简单养殖 时间:2019-09-21 15:01:14
  想想都知道,政府希望房价跌吗,政府说的是不让房价上涨过快,又说过让房价跌吗?
作者:chmg 时间:2019-09-21 16:30:37
  北京链家二手房存量统计
  2017.03.04  32800
  2017.11.10  26400
  2018.03.12  31500
  2018.08.04  45600
  2019.07.02  81300
  2019.09.02  87600
  2019.09.12  89500
  2019.09.17  90000
  2019.09.21  91000
楼主gengzhimang 时间:2019-09-21 16:57:41
  @chmg 2019-09-21 16:30:37
  北京链家二手房存量统计
  2017.03.04  32800
  2017.11.10  26400
  2018.03.12  31500
  2018.08.04  45600
  2019.07.02  81300
  2019.09.02  87600
  2019.09.12  89500
  2019.09.17  90000
  2019.09.21  91000
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  70城最新房价出炉!55城新房价格环比上涨 南宁涨幅领跑 国家统计局昨天09:53 划重点 1 初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同,其中北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;同比上涨4.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。


  无论存量多少,房价没有降。限购如此严,只能卖旧换新,卖远换近,卖房置换的最佳时期。房价没有降,说明没有抛售。
  • smallwhitesnake: 举报  2019-09-28 22:10:28  评论

    对路,房子建得多,库存当然也多了,住的自然也不少,还有很多是住着人或出租就挂着待售的; 所以这点库存量看不出什么,这个库存量和总量比越来还差的远。
  • 布里单毛驴3: 举报  2019-10-01 19:00:00  评论

    体质因素,导致周期会拉的更长。不是不跌,是很久以后再跌,恢复也没有美日快
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楼主gengzhimang 时间:2019-09-21 17:23:00
  @chmg 2019-09-21 16:30:37
  北京链家二手房存量统计
  2017.03.04  32800
  2017.11.10  26400
  2018.03.12  31500
  2018.08.04  45600
  2019.07.02  81300
  2019.09.02  87600
  2019.09.12  89500
  2019.09.17  90000
  2019.09.21  91000
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  北京的人口

  北京市统计局2016年统计公报:2016年北京市常住人口2172.9万人。这些数字是绝对不会包含住在群租房,违建,地下室等等的常住人口。
  从居民用水量来推出住在一般居民数量,加上住在违建,地下室大概推测下实际人口。用水量:北京市统计局2016年统计公报:公用事业:全年自来水销售量11.4亿立方米,比上年增长9.5%。其中,工业和建筑业用水1.4亿立方米,增长9.4%;服务业用水4亿立方米,增长8.6%;居民家庭用水5.9亿立方米,增长14.9%。其中家庭用水5.9亿立方米,注意是家庭用水,小区的地下室、工厂、商业、违建公寓等的用水一般都是商用或者是工业用水,也就是说,5.9亿吨为一般居民住房的用水北京家庭人均月用水量差不多1.5T,但是住在群租房的北漂因为家务少,甚至基本不做饭,洗澡不便利,实际用水量比正常家庭低不少,我们暂按一吨计算,群组人口比例大概按50%计算(真的人只会多不会少)。
  以上不计算违建住宅,地下室人口。

  居住在一般居民小区人口:5.9亿吨/1.25吨*12个月=3933万人


  还有一个数据可供参考2016年北京移动电话数量4072万,其中有人有多个手机号、有人用的是外地手机号的情况,我们暂且算持平,其中还有9岁以下儿童大概10%,10-14儿童大概5%,大概3%老人手机使用概率低的情况,这些人口我们按15%不使用手机计算。
楼主gengzhimang 时间:2019-09-21 17:27:30
  @chmg 2019-09-21 16:30:37
  北京链家二手房存量统计
  2017.03.04  32800
  2017.11.10  26400
  2018.03.12  31500
  2018.08.04  45600
  2019.07.02  81300
  2019.09.02  87600
  2019.09.12  89500
  2019.09.17  90000
  2019.09.21  91000
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  请参看~~“为什么北京的房价很难跌?用数字说话。”
  http://bbs.tianya.cn/post-house-771551-1.shtml
作者:长生临 时间:2019-09-21 19:14:28
  骑驴看唱本啊??,规律是不以人的意志为转移的
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作者:潇湘变民 时间:2019-09-21 22:01:50
  影响房价涨跌的最大因素不是地价,也不是刚需。
  而是房子的升、贬值属性。
  近20年来,看着房步一步步登天,每个人身边买房发财的故事不要太多,这种情绪影响了几乎所有人。加之中国的房产持有成本极低,随着现在人工价格、物价的上涨,似乎看不到房价下跌的因素,很多为了不让财富贬值,只能配置房产。
  房价不涨只有两种可能,一种是让房产的持有成本变得比较高(像日本一样,每年征房价1%-3%的房产税)。
  还有一种可能,就是股市之类的维持以十年为单位的牛市,让投资股市的收益远超过房产。。
  否则房产不会下降。 能维持微涨已经不易。。
  • 渔猫2010: 举报  2019-10-17 17:35:03  评论

    房产是个大池子!财富进入了房地产的池子,就能养鱼,培养各行各业的产业升级! 日本征收房产税绝对是晕招,急功近利!把日本的财富都撵去美国购买有毒资产!帮美国产业升级添砖加瓦!
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楼主gengzhimang 时间:2019-09-21 22:49:30
  @潇湘变民 2019-09-21 22:01:50
  影响房价涨跌的最大因素不是地价,也不是刚需。
  而是房子的升、贬值属性。
  近20年来,看着房步一步步登天,每个人身边买房发财的故事不要太多,这种情绪影响了几乎所有人。加之中国的房产持有成本极低,随着现在人工价格、物价的上涨,似乎看不到房价下跌的因素,很多为了不让财富贬值,只能配置房产。
  房价不涨只有两种可能,一种是让房产的持有成本变得比较高(像日本一样,每年征房价1%-3%的房产税)。
  ......
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  你的逻辑和理论、包括你引用的日本例子,全是错的。

  都解释一遍太费劲,建议你参考这个帖子。可能对你的认识有帮助。

  “私评天涯房观神贴榜(新增一帖)”。http://bbs.tianya.cn/post-house-772477-1.shtml
作者:无为VB 时间:2019-09-21 22:59:19
  40年普通人改变命运的七个机会:
  1.1978年高考
  2.1980年乡镇企业
  3.价格双轨制倒买倒卖
  4.1992年下海经商
  5.WTO的红利煤老板钢老板发财
  6.2005年后房价暴涨
  7.网络福利腾讯阿里诞生

  经坛上很多人都自以为自己懂经济是专家是上帝,事实上又有几个人能抓住机会的?天天泡在经坛上指点江山找存在感的人会懂经济吗?
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作者:长生临 时间:2019-09-22 08:54:58
  头脑简单到难以名状!
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作者:wtlgjw2019 时间:2019-09-22 10:47:55
  你瞎啊
作者:长生临 时间:2019-09-25 21:22:14
  评论 <a href="http://www.tianya.cn/n/ythwgh820622">ythwgh820622</a>:你没有成功,所以很难贡献有点价值的东西,如果连房子都没有买卖过几次,就更谈不上了。
  炒房子才是成功?哪个老师教的你?炒到去跳楼叫什么?(来自天涯社区客户端)
楼主gengzhimang 时间:2019-09-25 22:07:04
  @长生临 2019-09-25 21:22:14
  评论 <a href="http://www.tianya.cn/n/ythwgh820622">ythwgh820622</a>:你没有成功,所以很难贡献有点价值的东西,如果连房子都没有买卖过几次,就更谈不上了。
  炒房子才是成功?哪个老师教的你?炒到去跳楼叫什么?(来自天涯社区客户端)
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  人家也没说炒房子算成功啊,别激动,你再把他的话再看一遍,别一提房子就太敏感。
  此外,谁炒房子跳楼了?
作者:长生临 时间:2019-09-26 08:09:25
  拭目以待吧
作者:长生临 时间:2019-09-26 08:18:21
  你在这忽悠房价万年涨,最差也是持平,分辨不清的人就被你带上不归路,成为接盘侠。不过,按形势看,这个救命稻草已经实现不了了,自己慢慢吞下自己的苦果吧!
  • 忘了怎么登陆: 举报  2019-09-28 13:47:57  评论

    评论 长生临:带人上不归路的恰恰是那些忽悠房价暴跌的人。
  • ty_枫887: 举报  2019-10-17 13:37:49  评论

    所有没有赌本的对赌都是在扯蛋。要不你拿20万出来楼主拿20万出来。你们给银行资管,公证处公证。就今天价格,在一线城市某区某楼盘楼户型,5年以后价格上涨,你20万给楼主,下降了楼主20万给你。下好离手,自负盈亏?如何
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作者:Danielyu2019 时间:2019-09-26 09:33:17
  大跌?没看前几天的新闻?降价是要被约谈的!!!
作者:娥江边 时间:2019-09-26 10:26:27
  涨是健康发展,跌叫系统性风险,六只稳去想想。航母要下海,卫星要上天,没有高房价的支撑不行。
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作者:天这个热1981 时间:2019-09-26 10:41:49
  逻辑简单,中国国情现在是给房地产退烧阶段,遏制过快过高不理性发展,并不是想让房价暴跌,暴跌的后果是难以承受的,遏制和打击炒房行为,让房地产健康发展,回归基本商品属性,对于“蒜你狠”“豆你玩”这些都是破坏市场的投机行为,必须打压。否则后果难以想象;房地产将来一定会逐步解除限购,前提是市场的良性运转,资金流向实体产业,加工制造业等,金融及房地产会被慢慢冷落,这个是市场规律……

  再有就是中国人口红利消失,民间投资渠道变窄,地区性政策差异等因素影响,肯定有高有低,有升有降,所以是政府加以引导,最终让市场杠杆进行调节回归理性,不会出现大面积暴跌或暴涨,那样人民币一定会贬值,造成更加补课估量的影响
作者:陕北黑脸汉子 时间:2019-09-26 13:15:04
  有人不想裸奔
作者:wuyangyun2010 时间:2019-09-26 14:13:47
  以为是股市
作者:zhwenh_0232 时间:2019-09-26 14:30:08
  

  
作者:当让是原谅祂 时间:2019-09-26 14:35:37
  因为只有涨的时候才会到处嚷嚷,没有人会到处嚷嚷自己的房产贬值了
楼主gengzhimang 时间:2019-09-26 16:24:47

  在2018年上半年中国国内生产总值(GDP)为418961.1亿元
  而上半年中国房地产业增加值为28797.6亿元,占GDP比重为6.8%

  2015年美国房地产业增加值为21752亿美元,占整个美国GDP的比率为12.5%。


  只有智商不全的人,才会觉得zf会放弃房地产。
作者:太邑家具 时间:2019-09-26 16:44:59
  我阅贴无数后关于中国楼市在天涯上的上半年总结: 价格.存量已经处在深度崩溃边缘.
  下半年预测:必须跟前几十年预测的一样,房价一定会深度彻底崩溃.
  心底暗忖: 一定要赶在崩溃前做一次真成的万元户..今天一定要不包夜上网,顶着太阳也要去多捡矿泉水瓶.这样才能去抄底一线三百方以上优质房产或别墅.毕竟桥洞睡了太久腰痛.
作者:1qwertyuiop36 时间:2019-09-26 17:13:00
  阴下跌,再有个一年两年的就腰斩了,
作者:扎西次仁8 时间:2019-09-26 18:46:15
  @胖胖25963 2019-09-17 20:21:38
  屁话很多。简单点,比如日本房价大跌。是地产价格大跌了、导致房价大跌。
  咱国家拿地价格怎么回下跌?地价在我国房价占百分之50甚至更多。
  地价不跌。房价跌?????
  -----------------------------
  照你这逻辑,地价一直涨上去,房价也跟着一直涨?
作者:limingwen520520 时间:2019-09-27 09:15:56
  @胖胖25963 2019-09-17 20:21:38
  屁话很多。简单点,比如日本房价大跌。是地产价格大跌了、导致房价大跌。
  咱国家拿地价格怎么回下跌?地价在我国房价占百分之50甚至更多。
  地价不跌。房价跌?????
  -----------------------------
  你真的了解日本房价下跌的原因?屁都不懂就发言了,赶紧回去补习补习
作者:爱是一辈子163 时间:2019-09-27 21:48:19
  从长远来说房价万岁万万岁,能涨到火星上去,接轨宇宙!!!!!1哈哈哈哈哈
作者:爱是一辈子163 时间:2019-09-27 21:49:12
  狼终究是会来的,吃人!
作者:爱是一辈子163 时间:2019-09-27 21:50:52
  08 年的时候房价是怎么跌啊!你牛逼的解释一下!我把你叫大爷了!
作者:五月天7MM 时间:2019-09-28 08:35:20
  赌场天天开大不开小,房地产年年上涨不下映,请问楼主庄家怎么赚钱,怎么收割普通人
作者:fenghui234 时间:2019-09-28 12:27:15
  @gengzhimang 2019-09-26 16:24:47
  在2018年上半年中国国内生产总值(GDP)为418961.1亿元
  而上半年中国房地产业增加值为28797.6亿元,占GDP比重为6.8%
  2015年美国房地产业增加值为21752亿美元,占整个美国GDP的比率为12.5%。
  只有智商不全的人,才会觉得zf会放弃房地产。
  -----------------------------
  不以为耻,反以为荣!
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作者:密码每次都忘记 时间:2019-09-28 12:30:39
  我们这涨得不要不要的 我都怀疑跟天涯知乎是两个世界的
  • ty_140499075: 举报  2019-10-16 22:56:32  评论

    我们这里也是一直在涨,去年到今年100万的房子又涨了二三十万,看不到下降趋势
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作者:d_rabbit 时间:2019-09-28 14:46:34
  经济下行了,地价也会下跌的。大庆,鹤岗的地价都下降了,这个是前兆
作者:小小的大伯 时间:2019-09-28 16:28:03
  不涨慢涨就是跌
作者:shuai36900 时间:2019-09-28 16:38:37
  我等普通老百姓都感觉暴跌了,那就几乎到底了,换句话,底部还很远!
作者:shuai36900 时间:2019-09-28 16:42:02
  这个不像股市每天有真金白银的交易作为依据的。房事,各种优惠很早就有了,什么隔空层复试,甚么大赠送面积,什么建面转实面……你觉得他们都是来发福利的么?
作者:pinguo821 时间:2019-09-28 16:42:27

  
  
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作者:shuai36900 时间:2019-09-28 16:42:55
  非得让别人,告诉你,我撑不住了,我亏本卖了…这样说你也不会信是吧!
作者:长生临 时间:2019-09-28 18:47:04
  一帮跳梁小丑,真是有钱能使鬼推磨!
作者:无以言退 时间:2019-09-28 21:04:14
  18线县城,新楼盘还没封顶就已被抢购一空,不托关系都买不到,农村学校都关了,娃要上学没办法啊,高于开盘价800元买的二手清水房,说买到转手就赚到那是一点不假啊
作者:无以言退 时间:2019-09-28 21:06:36
  @无以言退 2019-09-28 21:04:14
  18线县城,新楼盘还没封顶就已被抢购一空,不托关系都买不到,农村学校都关了,娃要上学没办法啊,高于开盘价800元买的二手清水房,说买到转手就赚到那是一点不假啊
  -----------------------------
  对了,那些说县城房价暴跌的,去看看实际吧,
剩余 2 条评论  点击查看  我要评论
作者:非常道非常 时间:2019-09-29 21:56:52
  大跌,银行怎么办,,,还贷款那些人怎么办,,,无解了已经,可以涨可以微掉,但不能,,崩溃,,用时间换操作空间,,,
作者:非常道非常 时间:2019-09-29 21:57:13
  还有房子在手上最多,你懂的
作者:长生临 时间:2019-09-30 06:41:57
  果然一石激起千层浪啊
作者:嗯爱平平爱恩 时间:2019-09-30 10:11:26
  别急,年底就可1-3折购房了
作者:文哥是好人 时间:2019-09-30 17:53:17
  国家调控房价,是因为房价涨的太快,超过了大部分老百姓的购买力。国家还是需要靠房地产来挣钱的,所以房价不会大跌。如果经济回暖,房价还会适度上涨。
  我们国家近十五年来很大一部分GDP来自于房地产,国家不可能放弃这个基本国策。
作者:卧曹他爹 时间:2019-10-03 21:07:46
  房价大跌, 跳楼的人多了, 砸到人怎么办? 
作者:ty_追梦人137 时间:2019-10-03 21:30:57
  @lwz4918 2019-09-16 18:05:44
  顶,说得对。
  -----------------------------
  安徽广德县的房子80%让炒房客买了 ,

  5级县城

  郊区,靠近农村那块单价已经超过6800/平,本地80%的房子被外地炒房客买了,
  还让人活不,政府在炒地,没人管
作者:wxf1227 时间:2019-10-04 07:52:54
  国家不锁死就是大跌,锁死了,以时间换空间,能稳定就稳定,稳定不了也不会跌太狠,避免崩盘对整个经济大的冲击。
楼主gengzhimang 时间:2019-10-04 08:14:53
  @wxf1227 2019-10-04 07:52:54
  国家不锁死就是大跌,锁死了,以时间换空间,能稳定就稳定,稳定不了也不会跌太狠,避免崩盘对整个经济大的冲击。
  -----------------------------

  不理解你所说锁死的意思。

  限购这么严,把购房人群全都压制了,叫不叫“锁死”?

  目前是把买方锁死了,才有目前的横盘,谈什么大跌?
作者:MissQian1987 时间:2019-10-11 15:06:58
  那些整天喊着等房子降价了再买的人,怕是一辈子都买不成了,你就只有租房子的命,在你心里3万降到3000才是你心里希望的降价,3万降价到2.7万你都不会买,当然你也买不起,还喜欢到处跟别人宣传,试图别人也跟自己一样一辈子无房。也蛮可悲的。
作者:戒不掉的你 时间:2019-10-16 22:40:43
  是这个道理。不会一直涨,但也不会暴跌,要健康发展。
作者:虾扯蛋2019 时间:2019-10-17 13:21:39
  为啥房价不能大跌,因为中国炒房者素质太低,降价就闹事,为了维稳,只能一点一点跌,不过大跌还是小跌已经无所谓了
作者:向外昏阙考验 时间:2019-10-17 21:08:22
  -  你在这忽悠房价万年涨,最差也是持平,分辨不清的人就被你带上不归路,成为接盘侠。不过,按形势看,这个救命稻草已经实现不了了,自己慢慢吞下自己的苦果吧!  房价大跌,跳楼的人多了,砸到人怎么办? 
作者:肚跻子暗眼 时间:2019-10-17 21:37:06
  -  大跌,银行怎么办,,,还贷款那些人怎么办,,,无解了已经,可以涨可以微掉,但不能,,崩溃,,用时间换操作空间,,,  @胖胖259632019-09-1720:21:38
作者:13520811790的A梦 时间:2019-10-22 17:04:24
  我就是来看评论的。
作者:lyf8017 时间:2019-10-23 12:33:16
  大熊猫多少钱?我要买一只
  鹤岗在哪个国家?
作者:ty_猛虎 时间:2019-10-26 22:46:24
  其实用屁股也可以思考---------某国不是多元统治性国度,房价大跌,莫非要那些人举起石头砸自己的头啊!!!!!!!!!
  所以--------在这-----------再以为房价普遍跌---------就是神经病!!!!!!!!!!!!!
作者:流浪不等寒酸 时间:2019-10-27 22:20:18
  @u_110192747 2019-09-20 23:48:05
  简单点说就行,体制不一样啊!
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  开放个人土地买卖和小产权房买卖,收2%的房产税,一下子保证房价跌下去
楼主gengzhimang 时间:2019-10-28 18:52:12
  @u_110192747 2019-09-20 23:48:05
  简单点说就行,体制不一样啊!
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  @流浪不等寒酸 2019-10-27 22:20:18
  开放个人土地买卖和小产权房买卖,收2%的房产税,一下子保证房价跌下去
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  降房价的方法有不少,你说的是其中两个关键的。但是不会施行。
作者:留住青山2011 时间:2019-10-29 19:11:04
  @wxf1227 2019-10-04 07:52:54
  国家不锁死就是大跌,锁死了,以时间换空间,能稳定就稳定,稳定不了也不会跌太狠,避免崩盘对整个经济大的冲击。
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  @gengzhimang 2019-10-04 08:14:53
  不理解你所说锁死的意思。
  限购这么严,把购房人群全都压制了,叫不叫“锁死”?
  目前是把买方锁死了,才有目前的横盘,谈什么大跌?
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  作者:请完善个人质料Lv 9 时间:2019-10-03 11:45:49
  因为近期的政策变动比较频繁,不管是调控还是货币的政策。所以在上个周末去一些售楼处转了转,了解一下一线市场的真实动向。
  在进去其中一个售楼处的时候,发现看房的人多起来了,但其售楼处并没有。于是找了开发商的内部朋友问了问,得到了一个意料之外的结果。
  开发商因为资金缺口和信贷持续收紧,虽然有降准利好,但一是楼市的资金流入依旧卡的很严,二是这点钱根本没机会到他们这些中小企业手里。
  所以“降价去库存”。人多的原因很简单,因为房价降到2015年的价格。
  因为近期发文很敏感,我考虑了几天,还是决定还是写一写。
  壹  历史总是惊人的相似,却不是简单的重复。
  2015年,涨价去库存无差别的覆盖了国内一二三四五线城市,浩浩荡荡的炒房团和棚改大军扫荡了所有能够买到的房源。
  这场疯狂的运动持续了2年,所有人都认为价格会无限的涨上去,自己不会成为最后一个接盘侠,都在想大不了卖掉少赚点好了。
  没人会想到,如果都赚钱了,那谁赔钱呢?或者说,赚谁的钱呢?持有房产的人都盼望房价快点涨,但想接盘的人攒钱的速度却远远跟不上房价上涨的速度。
  普遍讲,2015年炒作的期房,基本上都要2020年才能卖出去。
  一个房子从买到到卖掉的周期至少需要4年。房子从盖起来到能交房的时间,需要2年左右,交房以后到房本下来的周期,还需要2年。
  4年时间,变数太大了。
  2019年,市场上充斥的是2015年之前买到的大量房源。
  这批房源的购买价格远远低于2015年之后的房价,意味着,如果行情持续不乐观,这批房源的持有者在出售的时候,可以让步的空间更大。
  而只有到2020年以后,这批在2016年左右买到的房源才会大量入市。到那个时候,房地产长效机制大概率已经出台。
  上面这个逻辑,资深炒房者心知肚明。
  2019年我们会看到市面上充斥着大量的低于市场价的房源出售,目的就是落袋为安,先下手为强。  这股风,会先从一线刮起,然后蔓延到三四线。
  贰  2019年开始,楼市将会迎来一轮长期的阴跌,慢熊,会持续至少到2025年,而更长期来看,房子的投机属性,将会一步步降低。
  原因如下:
  1、货币的阀门已经被控制,未来一定是会是与GDP同步增长,GDP增长由重数量转为重质量,单纯的刺激楼市的价格,已经帮不到这个90万亿体量的经济体,代价是无法承受的。
  上层要做结构性改革,要做产业升级,如果房地产再次被放出来,历史用事实证明,一定会再次吸附大量的资本参与进来,再一次狂欢。
  这样的话,哪里还有钱愿意去搞产业升级呢?
  再者,即便想放水,也放不动了,没有人贷款就无法产生信用货币。居民杠杆增速超过居民储蓄,杠杆加不动了。
  2018年在降杠杆的前提下,M2都到了8%了,15年房价暴涨时的M2可是超过13%,这是官方的数据,实际上会更高。
  在现在的房价基础上,如果想要像上一次一样那么涨,至少也得超过之前的放水量,这完全不敢想象,不用暴涨或暴跌,直接会崩盘。
  另外,前两年全国暴涨是有天量的货币化棚改支撑的。
  现在棚改货币化安置也逐渐熄火,没有了直接货币发放,三四线的货币无法一层层向上传导,仅凭一二线的刚需或置换推动房价暴涨,那是个笑话。
  2、人口老龄化不可避免的提前到来,生育率也屡创新低。人口红利从重规模转重质量,规模红利消失。
  很简单,先从身边朋友观察一下。80/90后的你们,身边有多少人生二胎,对于生育的观念和态度是什么?生了孩子之后的生活质量和家庭状态是怎样的?
  我们不搞幸存者偏差这样的概念,我们看大多数。
  四个字,生育困境。
  说个数据,2018年的新生儿人口出生规模或低于1500万,创造了清朝1790年来的最低记录。
  1990年中国人口出生率为2.1%,而到了2000年中国人口出生率就断崖式降到了1.4%的超低水平,2017年进一步降到了1.24%(世界平均水平为2.5%),也就是说中国只用了10年就实现了从高出生率国家到低出生率国家的转变!
  老龄化更是近些年老话长谈的。
  按照联合国的传统标准是一个地区60岁以上老人达到总人口的10%,新标准是65岁老人占总人口的7%,即该地区视为进入老龄化社会。根据联合国的推算,到2020年我国65岁以上老龄人口将达1.67亿人,约占全世界老龄人口6.98亿人的24%,全世界四个老年人中就有一个是中国老年人。
  如此巨大的老年人口增长速度和增长质量让我国较其他国家提前进入了老龄化社会。
  四个字,未富先老。  而结合80/90的独生子女政策,到时候面临的,是422结构。夫妻2人,抚养4个老人和2个孩子,生不生得起和敢不敢生以及生下来如何抚养,目前来看,无解。
  3、城市化率和居民住房拥有率已经达到比较高的水平,尤其是一线和强二线。而三四线的城镇化率再高,在第二条的制约下,后继无力。
  国内统计资料中所用的城镇化率是根据户籍人口统计计算的,即城镇户籍人口/总户籍人口 = 城镇化率,截止到2017年是52%。
  但是,目前在城市里,还有大量的农村户口的外来务工人员也参与到城市中,买房或租房的形式。
  以户籍人口统计城镇化率,已经远远不能体现实际的结果。
  很简单,你的身边在大城市工作的朋友和老家出来打工的朋友,有多少是已经落户在城市的?
  但不落户的人,他会回到家乡建设农村吗?不会的。他已经回不去,只是有诸多原因无法实现落户罢了。
  而一些农村户口之所以不落户,也是因为农村户口现在更值钱,迁出去容易迁回来难,等着成为拆迁户罢了。
  根据一些机构估算的数字,城镇化率通常都会接近70%,这更接近于现实。像一些三四线城市根本不需要建设新城,但也还在大规模施工,说到底,只是用大基建来拉动GDP罢了。
  那些还在用城镇化率来预测房价还会大涨一波的专家,他们不是没有看到,而是大部分需要靠这些数据生存,“糊口啊,大哥”。
  这也是为什么大多数人对三四线不看好的原因,虽然还在涨,也有人口数量,剩下的那些人或许有购买欲望,但没有购买能力。
  一线城市中,深圳城镇化率100%,上海超过89%,北京超过86%,广州超过86%,这些城市提升空间有限,并且在自我出清泡沫。
  而那些强二线城市,合肥城镇化率72%,郑州城镇化率约71%,成都刚过70%,重庆刚过62%,这些城市还有20%提升空间,房价也已经抬到了高位。
  至于其他的非强二线或非省会城市,新城建的再好,城镇化率再高,房价也涨不上去,因为用脚投票,强购买力流失,只剩下老弱病残和留守儿童以及少量的购买力不强的年轻人。
  4、政策已经长期逆转,依赖房地产增长的模式改变,未来的发展方向是逐步降低地产的依赖性,而不是加深。刮骨疗伤,再疼也要治。  这点不展开,参照毛Y战。
  5、从2000开始的三轮繁荣期,分别是01年-04年,09年-11年,16年-18年,前两轮主要是一二线城市,第三轮是全国所有城市上涨,房价基数已经透支了未来的空间。
  未来房价长期稳定,而社会发展依旧正常发展,房价理论上不降,实际上是在跌。以时间换空间来逐步减少泡沫。
  需要对已经棚改和正在棚改的地区购房者提醒一句,免费的才是最贵的。棚改送出去的钱,会以另外一种形势收回来。
  6、中国的财税政策也从增量税转变到存量税,房地产税出台是必然的,时机还不成熟,刚刚大涨之后,需要震荡稳定一段时间,然后再出台。
  这点毋庸置疑,只是时间的事。关于房子如何收税,有全世界的成熟机制做参考,并非摸石头过河。
  不出台的原因,还是时机不到,而并非大家所想的什么利益阶级的阴谋,文章内就不展开讲了。
  7、未来即便有房价的向上抬头,也只存在于部分个别不成熟区域受到定向的利好而补涨,整个城市或地区的普遍上涨,最多也只会与GDP的增速持平,在投资的回报率上,这就意味着亏了。
  接下来并非没有投资机会,但房产和理财一样,作为财富保值和常规的理财收益,也会有个别区域补涨,就和理财一样,买到更安全收益更高的理财产品,就需要一定的技巧和专业性,闭眼买买买时代过去了。
  2019年,也是出手的最佳机会,除了上面说的安全区内的资产以外,其他城市资产,能够出手的,尽快出手落袋为安,都反应过来的时候,机会就已经消失了。
  当然,那些类似需要买房结婚这种特殊需求的刚需除外,2019也会有机会。
  接下来,还是握紧钱袋子,努力赚钱,提升生活品质和增值个人能力,尽量减少资本性开支。
  当然,如果有机会的话,在能力范围内投资或参与一些实业,为下一个赛道积累经验。
  叁  一艘巨轮在转向的时候,是缓慢而平稳的,除了船长和舵手以及少量的工作人员,其他船上的大部分人根本感觉不到,没有影响的日常生活,也就不会走出来看一看发生了什么。
  巨轮一旦开始转向后,就不会以任何人的意志为转移,包括船长。  我们可以确定风一定还会再吹起来,只是一些还在坚持等风来的猪没有想过,风早晚会来,但风向已经变了。
作者:菲舍鱼 时间:2019-11-01 19:52:38
  大熊猫是国宝 国家一级保护动物 禁止买卖! 哪来的价格涨跌
作者:通天教主1022 时间:2019-11-08 17:20:47
  地铁一响,黄金万两,快点买买买买买买买买买买买买买买买!
  迟了就上不了车了,快快快快快快快快快快快快快快快快快快快快!!!!
  就是要有人逼你发财啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊!!!!!
  • ythwgh820622: 举报  2019-11-11 13:16:39  评论

    你都被逼变态了,其实你买不起,可以租的,租不了可以合租,租偏远地方的小房子
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