楼市变化,超乎想象!

楼主:我是你恒哥 时间:2019-09-18 08:55:54 点击:12315 回复:113
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  3月4月小阳春之后,楼市调控明显趋严;7月开始,全渠道收紧融资,房企风声鹤唳,居民内心忐忑。

  原本预计,极限施压之下,8月楼市应出现明显变化,但,结果权威数据显示,变化明显不及预期,楼市韧性超乎想象!

  9月11日,据央行金融数据统计报告,8月,楼市关键数据——中长期居民贷款,表现亮眼,单月增加4540亿元。

  就绝对规模来看,4540亿的水平,不但可以和小阳春时期看齐,甚至比4月份,楼市最蠢蠢欲动的那个月还要多出近400亿贷款。

  中美贸易局势紧张时期,抢出口屡次成为权宜之计。

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楼主我是你恒哥 时间:2019-09-18 10:13:31
  当前楼市趋严,且央行8月中旬宣布:个人房贷利率换锚,10月8日起施行。

  未来房贷利率如何变化,市场一直众说纷纭,不确定之际,中介趁乱出击,贩卖房贷利率焦虑。

  据证券日报文章《房贷利率新政后楼市众生相:部分中介贩卖利率“焦虑”》,中介现在趁房贷利率新政落地的真空期(8月、9月),以房贷利率上涨为噱头,展开卖房攻势。

  焦虑之下,不确定性之下,参照抢出口,抢房贷,很可能就是8月楼市房贷超预期的真正原因。
作者:意替 时间:2019-09-18 10:14:58
  出口和投资受挫的话,只能靠内需了,而‘居民购房’又是最大的内需……
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-18 11:25:42

  如果“抢房贷”是真,那问题来了,哪里真在抢,哪里没在抢?

  根据机构统计的8月份各级别城市交易变动情况逆推房贷变化,让8月份房贷数据表现亮眼的,不是一线,不是二线,而是三线以下!

  据机构数据,能够真实反映市场变化的全国二手房成交:

  一线城市8月份数据继续走低;二线城市同样增速滑落;唯独三四线城市,8月份逆势成交上涨,且涨幅表现明显!
作者:意替 时间:2019-09-18 11:33:00
  一二线能抢,自然就抢购啦!

  三四线房产也没有社保,户口之类的限制,只能抢三四线的了……

  燕郊地区的限购措施,限制还没完全放开呢……
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-18 12:28:43

  
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楼主我是你恒哥 时间:2019-09-18 14:06:17
  9月11日,克而瑞公布其长期跟踪的26个热点城市(几乎全是一二线城市),销售数据。

  数据显示,26个热点城市8月环比7月成交,几乎全线下挫。

  4个一线城市,8月环比7月商品房成交全部下滑。

  其中,考察过的上海楼市,成交面积下跌幅度最大。8月环比下跌32%。

  刚好,上海央行总部每个月,也会公布房贷数据。
作者:100000002015 时间:2019-09-18 14:18:25
  这分析专业
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-18 17:49:28
  8月份个人房贷数据,同比增加42亿元,相比于1季度(同比增加115亿)以及4月份(同比多增59亿),明显放缓。这和上海楼市8月份成交下滑,非常吻合。

  二线城市方面,8月份除了无锡、厦门、福州销量增长较多,其他近20个城市成交面积同样下滑明显。

  其中,下滑幅度较大的,像济南,8月份商品住宅环比下跌45%;南京8月成交面积环比下跌47%;

  最火苏州,同样没有在8月逃脱成交下滑的命运。
作者:D国的韭菜 时间:2019-09-19 18:48:45
  楼主多发表下你的观点 别老粘贴新闻呀
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-20 09:01:52
  据克而瑞数据,8月苏州环比成交下滑31%,同比成交也开始转为负数,8月同比负增长5%。

  另外,从土地市场上,同样反映出,三四线城市8月份异常有韧性。

  以土地溢价率变化来看,三四线城市从7月开始,8月继续,明显比一二线城市溢价率下滑速度平缓。
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-20 10:07:11

  
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楼主我是你恒哥 时间:2019-09-20 11:21:18

  为何三四线城市在8月份出现反弹,而一二线城市继续下行?

  原因主要是这几个:

  第一、三四线有房贷利率焦虑,一二线不存在。

  融360最近公布了8月份的房贷利率,在其监测的主要城市中,有17个房贷利率上涨,16个持平,下降的只剩下3个!
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-20 12:14:34
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-20 13:23:03
  融360主要追踪的是一二线为主的热点城市,这个结构,意味着,在其公布的房贷利率里,拉动全国利率上涨的可以说就是一二线城市。

  央行宣布房贷利率换锚之后,从各地的反应来看,做出具体回应目前都是一二线城市,而且调整方向也都是往上调整。
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-20 15:23:34
  除了此前说过的深圳招行,北京方面最新的消息:

  首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

  广州链家也表示,首套利率相较之前会略高一些,但实际情况仍待确认。

  综合上面的信息,对于一二线城市来说,房贷利率已经连续调整了3个月,未来可以预期,仍然会保持向上调整的方向,几乎很难向下。
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-20 16:16:28
  因此,对于这些地区的买房者来说,其实房贷利率调整已经兑现了,如果说有焦虑,那可能一两个月前更焦虑。

  反倒是三四线城市,由于一直没有大的房贷利率调整,因此,随着10月8日的来临,调整预期不断升温,房贷利率焦虑无疑也会不断走俏,中介如果再不断煽风点火,很可能就出现,抢在10月之前,抢房贷的现象。
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-20 17:26:11
  第二、因城施策,政策调控越发明显。

  合肥暂停二手房房贷,多地银行开始控制房贷增量,把开发贷和个人房贷统一管理进行总量控制等政策。

  如果细心的话,上述不断收紧的政策,主要集中出现在一二线城市。

  而在三四线城市中,则是不断传出放松政策的声音,即便屡次放松失败。
作者:fengyin2009 时间:2019-09-20 23:29:28
  湖南的株洲、湘潭、邵阳、常德、岳阳、衡阳等非省会城市,三四线城市,今年前八个月基本上都是稳中有跌,但这个月也就是九月份以来,普遍涨了三百元每平方米左右,比如说前八个月从五千五跌到五千元,九月份这二十天,又从五千元涨到了五千三百元了。
  • 我是你恒哥: 举报  2019-09-21 09:02:47  评论

    dd
  • 绝不用挂: 举报  2019-09-21 19:08:10  评论

    300不算涨,别墅卖得多 或者1个高价位楼盘开盘热销 都会有均价的波动。 湖南常德 自2018年底以来 二手房降价非常明显, 新房未见明显降价,除开常德碧桂园跌幅有点狠。
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作者:chmg 时间:2019-09-21 09:41:49
  北京链家二手房存量统计
  2017.03.04 32800
  2017.11.10 26400
  2018.03.12 31500
  2018.08.04 45600
  2019.07.02 81300
  2019.09.02 87600
  2019.09.12 89500
  2019.09.17 90000
  2019.09.21 90880
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楼主我是你恒哥 时间:2019-09-21 10:54:21
  9月13日,据21世纪经济报道,近期又有不少三四线城市松绑调控。

  8月28日,湖南省临澧县公布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,意见明确:

  在规定时限内,在县城区购买符合条件的商品房,可享受购房补贴;

  而且其子女入学可就近申请学位,享受优质教育资源等;

  9月初,浙江嘉兴,调整公积金政策,还清首套房贷款,二套房申请公积金,实行全额贷款政策,夫妻双方最高可贷60万,且远低于一般商业贷款的,公积金贷款利率。
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-21 14:15:23
  另外,河南全部对全省农村教师购房给与优惠。

  据澎湃,9月9日晚间,贵阳市住房公积金管理中心公告《关于调整住房公积金部分贷款政策的通知》,降低首套房,二套房首付比例,取消了二套住房公积金贷款时间限制。

  一二线调控越来越严,三四线城市尝试调控放松,力度差异,方向变化,也是助推8月份楼市变化的重要原因。
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-21 15:12:42
  第三、棚改最后一公里发力,三四线楼市需求提前透支。

  棚改的最大资金来源——专项债,在2019年前8个月,下发速度非常快,远远超出预期。

  前7个月就已经用去80%的额度,且8月份发行速度进一步升温,单月发行专项债近3200亿元,比7月份多出200亿。

  规模看,8月的发行量,仅次于楼市小阳春3月,以及提出加大专项债投放的6月。

  据证券日报,8月,河南等地专项债,甚至已经提前完成完成了全年的发行任务。

  从机构统计的数据来看,专项债快速发放的前8个月,土储和棚改高歌猛进,合计投入金额高达1.35万亿!
  • 绝不用挂: 举报  2019-09-22 22:12:43  评论

    如果政府不主导老城区棚改, 若干年后 老城区必将成为平民窟。 所以 我相信 棚改还是会继续。
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楼主我是你恒哥 时间:2019-09-21 17:01:15
作者:金戈铁的马 时间:2019-09-21 17:38:00
  房贷利率焦虑,政策相对宽松,加上资金提前释放,各方面合力,让三四线楼市,在8月,出现和一二线城市不一样的走势。

  最后想说,近期中美贸易出现快速缓和,加上降准之后,降息也许即将来临,多重利好之下,中国经济无疑更加向好。

  7月,极限施压叠加经济数据不及预期,也无法动摇,决策层控制房地产的决心,何况当前,各项负面因素开始扭转。

  所以,还是那句话,楼市黄金时代不在,白银时代,楼市逻辑今非昔比,老思维,老想法,注定要吃亏!
作者:zhwenh_0232 时间:2019-09-23 09:16:19
  房地产税紧锣密鼓,上层建筑心知肚明;长效机制大局已定,鹤岗模式胜过东京。
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楼主我是你恒哥 时间:2019-09-26 08:52:45
  2019年,注定是不平凡的一年。
  一方面调控不断加码,另一方面,各版块之争愈演愈烈,整个楼市可以说是变幻莫测!
  近年来,西安城市快速向外延伸,高新产业发展非常快,而空港新城、泾渭、泾河区域产业发展慢,目前还比较荒凉。
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-26 09:34:23
  近十年来,西安房价涨幅为143.6%!!!
  而过去五年,西安所有区域,房价涨幅均是翻了一倍,涨的最快的除了高新和曲江,居然还有世纪大道板块!
  看着这些数据,很多当下想要买房的人就会比较慌乱,也会有很多疑问,现在买房,区域应该怎么选?楼盘应该买哪个?哪个盘最抗跌?成了购房者最大的难题!
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-26 14:38:00
  8月,楼市出现惊人变化,三四线突然逆袭,一二线迅速没落;9月,楼市分化持续,三四线依然强势,一二线继续低迷!

  2019年9月上半月,全国楼市金九不再,新房成交量较8月同期,下滑7%。

  拆分看,带领全国楼市下滑的并不是三四线,而是楼市大白马——一二线。
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-26 17:12:56
  9月上旬,4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下跌7%;16个二线城市环比下跌8%;而15个三四线城市成交面积下滑幅度最小,仅仅微跌3%。

  一二线,真熄火了!

  上海几个楼盘,二手房价格下跌将近20%。在北京也经历了类似的情况,二手房价格实实在在下跌中。

  北京,上海之外,广州情况也是不容乐观。
作者:1qwertyuiop36 时间:2019-09-26 17:33:08
  什么乱七八糟的?
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-27 08:35:55
  据广州链家研究院数据,8月份,广州二手房成交量环比7月下降12%。成交价格,则连降4个月,创年内最低水平!

  进入9月,一线城市颓势不改。


  据中原地产数据,截至9月17人,北京地区二手房成交量同比下跌44.51%,环比下降7.42%。


  中国证券报消息,北京地区二手房源十分充裕,为了突出所卖房源,不少房源甚至被贴上了“甩卖”的标签。
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-27 09:48:22
  一线熄火,二线同样转凉。

  2019年,被誉为楼市风向标的最火苏州。

  从8月开始,正式从热转冷。

  据克而瑞苏州数据统计,2019年8月,苏州(含吴江)商品住宅的成交均价环比下跌14%。

  进入9月,苏州楼市出现新的情况。楼市低迷,导致开发商甚至开始放弃购买苏州土地。

  据澎湃新闻消息,9月18日,苏州土地市场,2019年首次出现流拍的情况。

  一二线不容乐观,三四线确是另外一幅模样。

  此前在文章《难以置信!全都错了!楼市变化 超乎想象!》曾经分析到:

  8月份,三四线城市,逆势成交上涨,且涨幅表现明显!
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-27 10:17:58
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-27 10:45:48
  不同等级城市,8月份二手房变化,三四线城市明显上行

  9月,三四线城市数据,依旧鹤立鸡群。

  9月最近一周,二手住宅市场均价表现各异,一线城市微涨、三四线城市持续上涨,二线城市持续下跌。

  其中一线城市二手住宅市场均价环比均价59866元/平方米,环比微涨0.05%,一线城市二手住宅市场均价小幅波动趋于稳定;二线城市市场均价17903元/平方米,环比下跌0.41%,跌幅扩大,连续5周下跌;三四线城市市场均价11496元/平方米,环比上涨0.11%。
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-27 14:21:31
  7月以来,从信托开始,银行接力,发债继续,楼市资金控制之严,史上罕见。

  7月之后,资金严控蔓延,从房企到个人,全渠道封锁,紧之又紧。

  以最先控制的地产信托融资为例,2019年前两个季度,地产信托融资高歌猛进,余额占比创8年新高,新增融资占比创历史新高。
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-27 15:10:41
作者:金戈铁的马 时间:2019-09-27 16:06:55
  进入7月,地产信托明显收紧。

  据用益信托数据,7月68家信托公司共发行323只房地产集合信托产品,规模仅达655.8亿元,较6月份的605只1084.51亿元的规模,在发行数量上”缩水”了46.6%,在发行规模上下降了40%。

  8月,在7月地产信托大幅缩水的情况, 有进一步下降,融资规模环比7月降低近4成,还剩下402亿元。

  9月,悲催继续。

  9月9日到15日,房地产类信托的资金募集规模大幅回落,仅仅募集到8.50亿元,环比缩水幅度接近90%

  9月20日,央行降息,只调整1年期LPR,而选择维持房地阿里率新锚——5年期LPR,不动。
楼主我是你恒哥 时间:2019-09-27 17:46:27
  此举信号非常明显,降息可以,楼市无缘。

  表面看,楼市资金如此紧张,三四线应该和一二线同甘苦共进退,那么问题来了,为什么从8月开始,三四线反而脱颖而出?!

  据观察,三四线楼市的反常现象,主要有如下几个原因:

  第1, 不对称加息,三四线独善其身。

  汇总各大新闻源,以及融360每月以及不定期公布的数据,发现,房贷利率上涨的绝大多数市一二线城市。

  比如苏州,已经突破6%,成了房贷利率最高的城市。

  而三四线及以下城市,不但罕有声音传出来,房贷利率提高,反而不少地方出现买房给补贴,政策边际不断放松。
作者:茶乡情758 时间:2019-09-28 13:25:21
  看
作者:u_111012320 时间:2019-09-29 01:47:28
  把楼市当股市来操作,也就这伟大的国度了。
作者:圣守护使 时间:2019-10-03 20:31:53
  一二线本就是资本炒房的聚集地,三四线大多是真实需求,所以说真话不易,听得懂真话更不易,年初我就发帖预测了这种趋势,但天涯上网民喜欢被人忽悠,各种奇葩忽悠!
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-04 09:00:05
  9月20日,据九江新闻,九江市企业引进人才首次购房,最高补贴3万;

  9月12日,据网易新闻,连云港赣榆财政补贴鼓励农民进城买房 90平以上按购房款1.2%奖励;

  9月10日,据临澧广播电视台,湖南临澧县出台进一步促进房地产平稳健康发展的九条意见,放宽首套房认定条件,实行购房货币补贴。
  • 506582504: 举报  2019-10-10 10:38:29  评论

    赣榆人来现身说法 这个是真事,不过是在农村居住改造的环境下。 赣榆以前的老牌百强县,划区5年了,现在是连云港赣榆区,GPD在连云港还算可以,房价前几天一直4.5.6K横盘,前两年碧桂园和吾悦广场一起来买地开发,房价飙涨,碧桂园第一期精装都卖到了9K多,不过现在稳定下来了,毛坯6.7K。
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作者:金戈铁的马 时间:2019-10-04 10:21:14
  第2, 资金严控,三四线有缓解之道。

  7月楼市资金开始严控的时候,三四线城市有“额外接口”,引入资金,这个接口叫专项债。

  过往历史,专项债有70%左右是用于棚改和土储等项目。

  据机构统计,2019年前7个月专项债已经用去80%的额度,且8月份发行速度进一步升温,单月发行专项债近3200亿元,比7月份多出200亿。

  规模看,8月的发行量,仅次于楼市小阳春3月,以及提出加大专项债投放的6月。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-04 14:35:45
  据证券日报,8月,河南等地专项债,甚至已经提前完成完成了全年的发行任务。

  8月专项债的发放规模堪比小阳春时期,同时,8月三四楼市异军突起,毋庸置疑,这个逻辑对应关系非常明显。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-04 17:07:40
  第3, 超级文件的影响可能出乎意料。

  2019年4月,发改委曾经下发过一份名为《2019年新型城镇化建设重点任务》的文件。现在一般称之为超级文件。

  在这份文件里,破天荒的提出,未来除了超大城市,都要全面放开落户限制。

  过往分析,长期看,此举必然利好大城市,核心城市。

  但现实看,短期内三四线城市率先享受到利好,尤其在三四线城市不断祭出,农民入城买房给补贴的优惠政策引导下,这种效应进一步放大。

  8月、9月楼市变化确实超乎想象,那么未来三四城市能否持续一马当先?

  答案很明确,恐难再续!
作者:旺土彬 时间:2019-10-04 17:19:44
  房价继续上涨将成常态
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-06 08:57:06
  原因也很简单,8月4日,已经明确指出,三四线楼市发动机——专项债,从10月份开始不得用于房地产项目。

  考虑到,绝大多数省市2019年的专项债已经发放完毕,接下来这方面的资金无法再成为三四线楼市的顶梁柱。

  此外,政策变量存在边际效应递减,如果城市吸引力匮乏,落户放开的买房需求,很难长远。

  当然,最重要是大环境对楼市依然严峻!

  9月23日,官媒新华社旗下经济参考报特别刊发题为《坚定推动楼市向“房住不炒”理性回归》的评论文章,里面有一段话值得大家思考:

  过去我国房价存在非理性刚性上涨预期,但凡有宏观金融政策出台,总有大量的市场参与者从有利于“买”的角度片面理解。有鉴于此,当前要着重对楼市这种“自我陶醉”保持高度警醒,防止形成羊群效应。

  想要打破,楼市长牛20年建立起来的刚性预期,避免楼市自我陶醉,保持定力,住房不炒,不让房价大涨,太重要!
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-07 14:52:02
  事情正在起变化。

  2019年的中国楼市,出现许多前所未有的新变化。相比于短期市场的起起伏伏,这些变化带来的影响更为深远。

  在“政策市”主导的中国房地产市场里,看不到政策之变,就无法把握未来。
作者:华化十常 时间:2019-10-07 15:15:47
  几年暴富的时代过去了,当长远看一二线的房子还是好的投资品
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-07 17:21:30
  第一大变化是,10月8日,新房贷利率即将横空出世,中国楼市最大悬念将会揭晓。

  届时,中国房贷利率将彻底从“政策利率上浮”转向“5年期LPR+加点”模式,楼市利率将与实体利率完全脱钩。

  前几天,9月份LPR报价出台:

  一年期LPR4.2%,较上月降低5个基点;5年期以上LPR为4.85%,与上月保持一致。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-09 11:18:03
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-09 14:16:08
  这组数据,将政策意图展现得淋漓尽致:

  一年期LPR正是实体经济贷款的参考利率,定向降息的意味十分明显;

  5年期以上LPR则是房贷利率的参考基准,楼市定向加息的意图同样突出。

  新模式下,房贷利率是增是减?
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-09 15:21:50
  目前,北京地区已经做出表率。据报道,有银行首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点。

  由此换算,北京地区个人房贷浮动下限为5.4%,二套房浮动下限为5.9%。与目前执行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比,均出现微增。

  显然,新利率模式下,实体降息,楼市定向加息。全国各地的房贷利率至少不会低于之前的水平。而一些首套房贷仍在打折的城市,将会彻底告别“折扣时代”,进入“加点时代”。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-09 17:07:40
  新模式最具杀伤力的一点是,由于实体经济和楼市利率玩的是“双轨制”。

  即使未来出现宽松,房贷利率仍旧能维持在高位,这就最大限度避免资金之水流向楼市,从而为定向调控奠定基础。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-10 09:00:58
  第二大变化是,房屋网签全国联网已经正式启动,涉及150个城市。

  目前,我国已经实现房贷全国联网、不动产统一登记、住房信息全国联网,这一次推出的网签全国联网可谓最后一环,从此将住房交易全部纳入国家监控体系之中。

  届时,监管部门将会掌握每一个城市的成交信息,而每一个购房者在不同城市之间的投资房产,也会一目了然。

  换言之,在郭嘉眼里,你的房子是完全透明的。

  这意味着,房地产税只要想开征,随时都能开征,技术障碍已经不复存在。而对于炒房客的围堵,将不再存在太多困难,炒房客或将迎来最后的兑付期。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-10 10:02:44
  第三个大变化是,集体土地获得直接入市资格,而宅基地仍被严控,城里人想要到农村购房仍旧遥遥无期。

  关于土地制度,最近有两个政策影响深远:一是新土地管理法通过,集体土地获得直接入市资格,原来由国有土地一统天下的土地供应格局彻底扭转。

  不过,这一次允许入市的只是农村集体经营性用地,并不包括影响面最大的宅基地,只能用于工业、商业用途,不能用于建设商品房。

  然而,一切都没有定数。
  就在前段日子北京已经打响集体土地建设共有产权房第一枪。集体土地可用于建设半商业性质的共有产权房,这显然是前所未有的突破。

  随着集体土地进一步入市,厂房、商铺、房租乃至房价都会受到直接影响。
  • 506582504: 举报  2019-10-10 10:55:41  评论

    还有北京的 一套房利率不打折 房贷利率不得低于民用贷款利率,也是一枪
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楼主我是你恒哥 时间:2019-10-10 14:10:55
  二是中央出台宅基地新规,关键内容有三个方面:

  1、一户只能拥有一处宅基地;
  2、严禁城镇居民购买宅基地;
  3、不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。


  这意味着,宅基地仍在受控之列,城里人到乡村建房仍旧受限,而建在集体土地上的小产权房仍然看不到转正的希望。

  同时,农民进城落户,仍有保留宅基地的可能,这为“推动1亿人口进城落户”扫清最大障碍。
  “零门槛落户”已经遍地开花,三四线城市再不放开落户,真的就晚了。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-10 15:14:15
  总结一下,这三个政策,都是着眼于中国房地产的未来。

  新房贷利率,为楼市定向调控提供可能,从而避免每一次宽松,大水都漫灌到房地产的可能。

  网签全国联网,则是全国住房联网的一部分,从而将房产暴露在监控系统之下,投机炒房的空间越来越小,开征房地产税的技术障碍不复存在。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-10 17:08:05
  集体土地入市与宅基地新规,将为各大城市提供更多的土地供应来源。虽然这一政策如今还不显眼,但为未来留下了充足的想象空间。

  一言以蔽之,房地产的玩法真的不一样了。无论是刚需还是投资,都要及时转变思维,不要再一股脑的“ALL IN”了。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-17 09:57:55
  到底,所谓别墅这样的“稀缺”产品,有没有投资价值呢?
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-17 11:00:31
  投资的本质,是认知的变现。

  你认知到未来的需求会增长,但别人没明白。那么现在的价格就低,就是买入的好时候。

  然而别墅却刚好相反,大家都误认为未来的需求会高,那么现在的价格也就高,套利空间就非常小。

  在几年以前,我们对富人的认知基本上就是:住别墅,开豪车。所以,未来中国人民越来越富的情况下,大家都会住在郊区别墅享受生活,和大洋彼岸的美利坚一样。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-17 15:29:36
  然而,许多人没考虑到的是,中国的城市规划和发展模式与美国完全不同,人均经济水平也差异巨大。想要实现人手一栋House,未来20年可能都办不到。

  中国有几个很显著的特征,会导致二手别墅转卖惨淡。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-17 17:01:28
  1. 富人新房倾向严重

  整个中国,过往20年以来都可以算是房地产的高速发展期,日新月异的产品更迭、户型设计、硬装选材、物业升级、社区进化等方面,导致一二手房居住体验差距巨大。全WIFI覆盖、灯光跑道、智能管家系统等许多新兴产品,二手小区都是无法实现的。

  所以,富人们甚至很多刚需们,都对一手房倾向严重。况且,富人们既然都这么有钱了,肯定更愿意买崭新的新房,而非别人住过的房子。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-18 09:14:22
  2. 民富程度有限

  别墅动辄500平方以上,总价随意就超1000万。接得起盘的人必然不是刚需群体,其数量会很少。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-18 10:09:05
  3. 顶豪居住区的转移

  以前,“别墅”这两个字基本等同于中国人对豪宅的定义。但随着时代发展、产品升级,揽阔江景海景的大平层、高处不胜寒的私人空中花园、定期组织晚宴的会员制物业、网红盘所带来的身份象征等很多现代事物,成为了新一代富人的追求。

  富人的标签已然从老的别墅区,转移到了景观更宜人、配套更成熟、产品更新颖、交通更方便、地段更值钱的一些新的高层地标楼盘。

  这些特征对应的就是,人们对二手别墅的需求会很少,其升值空间就会不如次新刚改房。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-18 14:18:42
  别墅住着爽吗?

  这基本是废话。要有钱,谁不想搞个花园小独栋,有天有地有院落,千八百平上下玩耍,不爽才怪。

  然而,光看房子是不错,但加上周围的外部配套和小区的环境人流,一切就不一定那么尽人意了。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-18 16:49:55
  1.别墅多在自然环境好的郊区,离商业中心教育中心都很远

  深圳盐田有个很出名的盘叫华侨城天麓,出名不是因为它有多豪,而是十年前和现在竟然一个价。很难想象在“宇宙中心”深圳市,还会有这样的房子。

  天麓别墅建在马峦山西侧的半山之上,开车下个山就要15-20分钟。而且周围道路网不密集,交通拥堵压力大。无论是找个浪漫旋转餐厅来个烛光晚餐,还是送孩子去参加个少儿篮球训练营,都很不方便。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-20 09:07:36
  2.市区别墅多老旧,环境邻居还堪忧

  盐田的别墅,可以说是因为整个盐田区与深圳发展一路向西的发展方向背道而驰,导致的区域性滞涨。但我们在深圳新中心南山区,依然看到了老旧别墅的种种弊端。

  位于南山核心区的华侨新村别墅群,红配绿的爬山虎给小区增添了几分艺术的气息,但巨富的业主们早就选择了抛弃此地。
作者:十八街18 时间:2019-10-20 10:35:06
  是楼主自己的观点还是东拼西凑的?
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-20 14:07:01
  如今,华侨新村的别墅大多都改成了群租房或小店铺。你的邻居不是什么上流社会的精英人士,而是15个附近的上班的年轻人或者,一家咖啡店。

  这种市中心的老别墅,周围一圈刚需盘,根本不再是什么奢华的富人区。而且没有成规模的社区绿化,生态环境也谈不上多好。

  自2003年郭嘉发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》以来,各地的“禁墅令”逐年加码,近年来新建的别墅越来越少,市面上能交易的基本都是老旧的二手别墅。
作者:金戈铁的马 时间:2019-10-21 09:41:52
  这些老别墅年代久远折旧严重,尤其是楼龄20年以上的那种,人车分流就不用想了,物业管理水平也不“豪”,肯定没有现代住宅那种24小时管家服务之类的东西。社区的绿化水平,运动设施,智能系统等硬件肯定是跟不上时代了。

  当年房价没那么高,业主们不一定多有钱。但今天和你一起住进深圳湾1号的住户们,一定是身家不菲的上流社会人士。所以买二手别墅,富人们也没享受到房产对圈层人脉的附加价值。

  不过,“禁墅令”的日益趋严也带来了别墅的稀缺。未来别墅告别一手市场已成定局,其价值会不会越来越高呢?
作者:金戈铁的马 时间:2019-10-21 11:26:50
  东晋年间有一句名言流传至今:物以稀为贵。

  不过,中国古人讲求文字简练,说话有时候只说了一半。

  西方经济学就把后一半补上了,稀缺是相对于人们无穷的欲望而言,用来满足人类需求、有价值的资源是有限的。

  比如我读高中时全班长络腮胡子的就我一个,十分稀缺。但没啥卵用,因为没有任何价值。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-21 14:19:24
  许多远郊的别墅也一样,总体看来并不多,大概只有住宅的百分之十几,且因为“禁墅令”未来还没有增量,着实很稀缺。

  但大家愿不愿意住,或者愿不愿意花大价钱购买,就不好说了。

  先且不说难打扫、水电贵、蚊虫多等等这些可以靠钱可以解决的问题,关键是偏僻的位置和极低的入住率,让人居住体验并不好。

  很多开发商最擅长的做法,就是城市郊区中的郊区找一块地,依山傍水盖别墅,许多购房者看到梦想中的养老生态环境,果断入手,完全没有考虑到后续发展。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-21 16:29:31
  结果,入住人数少导致人均分摊的物业成本就高,物业运营就难以实现盈利,水平就会下滑,比如南京钟鼎山庄的私搭乱建,物业到后面根本就不管了。

  然后由于别墅区人流量少,许多实体店面包括餐饮业根本不愿意入住,配套完全起不来,入住的人就会更少。如此形成恶性循环,十年前是郊区,十年后还可能是郊区。试问将来转手,给谁呢?
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-22 09:00:38
  还有一个很现实的问题,就是现在郊区的存量别墅,并不少。尤其在三四线城市,城市周边全是山景水景的别墅,然后,没多少人住。

  我们在广西北海调研的时候,看到银滩旁边成片成片的别墅,不是烂尾就是空置,门口杂草都长出造型来了。

  没人住的原因我想也很简单,开车20分钟出市区的地方,找片宅基地自己建个房子,不知道便宜多少倍。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-22 14:20:41
  那有没有真正稀缺的别墅呢?必然是有的。



  深圳市中心坐落着许多闹中取静、环境幽雅的顶豪富人别墅区。这种区域一般占地面积很大,绿化率很高,是绝对的富人居住地。



  不只深圳,无论是在一线还是强二线,这种占地范围广阔、周边配套充足、地理位置优越的别墅,都会很保值。搞一套都没啥问题,只有一个前提,就是你足够有钱。

  • 新中源垃圾瓷砖: 举报  2019-11-07 18:07:56  评论

    在深圳,还别墅,几个人能住得起,我做梦想买个150平米左右的房子,只要在深圳范围,不管什么房都行,前提是不被政府强拆。以前认识一朋友(不是很熟的),听说他家在深圳住的就是别墅,5,6年前的事情,WHY?因为他父亲是湖南某市的市委书记。好像是某个还有点名气的地级市。
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楼主我是你恒哥 时间:2019-10-22 17:41:09
  关于别墅这种特殊房产,从金融角度来说,总价太高导致流动性太低,故大多数升值潜力有限,投资的话,涨幅远不如刚需和改善普宅。许多别墅挂牌价不错,但可能根本没人接。

  所以,普通别墅真没啥投资价值。顶豪别墅基本也都超级贵了,买来一般也是住的。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-25 09:04:54
  2019楼市最后2个月,这6大现象值得关注
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-25 14:31:13
  如同京东618、天猫双11是网民和电商的庆典一样,在中国房地产行业,金九银十曾经也是购房者和开发商的盛宴。但今年,一向都是楼市黄金销售时期的金九银十,似乎并没有重复往年的火爆。

  数据显示,今年黄金周,北京、上海、广州3个一线城市的销售规模,同比都出现了下滑。甚至连路边打印店的小哥也知道今年的金九银十不争气,因为他们最近很少接到打印购房合同的单子。
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-25 16:48:04
  面对今年低迷的金九银十,不少人担心房地产市场是不是要凉了?房子到底还能不能买,我们又该选择在什么时间点入手?
楼主我是你恒哥 时间:2019-10-26 09:04:15
  在大中型城市,我们经常能看到一种景象,就是在摩天大楼的背后,藏着低矮的农民房,甚至还会出现几块正在耕作或是被荒废的耕地。这些城中村原是城市的伤疤,如今为何却变成了香饽饽?
楼主我是你恒哥 时间:2019-11-08 10:06:22
  2019年已经过去大半了,如果用一个词来形容 2019年的楼市,你会怎么形容呢?我想到一个词,叫鸡肋。也就是食之无味,弃之可惜的感觉。换个词来说,就是纠结。大家想一想是不是?买了房的又怕跌,因为房价已经这么高了,再涨需要怎样的理由呢?没买房的又怕涨,因为貌似房价的上涨还没真正熄火。

  然而,那些在2019年买了房的人,到底是赚了还是亏了呢?接下来的2020年,我们又该怎样做才能实现房产升值呢?2019,纷乱的楼市到底透露出什么信号?
楼主我是你恒哥 时间:2019-11-08 14:28:30
  在2019年买房,选到不同城市,房价涨幅差别大吗?

  涨得最多的是这3个城市:

  苏州,二手房房价涨了19%,相信上半年苏州工业园区的抢房热潮和房价上涨情景,打了很多苏州人一个措手不及,房价上涨最后还逼出了史上最严限售令。

  深圳,上涨12%,部分楼盘甚至上涨20%,就在上一周,深圳某个楼盘开盘,均价13万/平,需交200万认筹金,而最后结果是2700多个筹抢190多套房子,中签率不到7%,有钱也买不到房子。

  西安,上涨11.3%,因为上涨明显最后西安不得不推出外地人需要5年社保的限购政策。
楼主我是你恒哥 时间:2019-11-09 09:12:01
  在年初,如果你用100万资金买入这三个城市的房产,到9月就升值了12-19万。如果再结合3成首付也就是3.3倍杠杆,那就意味着升值了40-63万,回报率高达40%以上。
  

  • 血洗欧美: 举报  2019-11-12 14:29:23  评论

    这点账面升值根本没用,二手房现在根本出不了手,以后房地产税一收,这种不动产就是烫手的山芋
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楼主我是你恒哥 时间:2019-11-09 14:30:51
  相反,在我预测的房价下跌名单里。福州、贵阳下跌最为厉害,在一手市场最为明显。福州一手房下跌8.9%,贵阳下跌7.5%。如果年初你是买了福州这种下跌明显的城市, 100万就相当于亏损8.9万,3成首付就亏损近30万。

  而且一年下来再加上贷款的利息成本5%以上的点数呢?所以,实际上年初买了那些下跌明显的城市,一年下来亏损近15%个点,是很多白领一年的工资呀。

  同样100万,在苏州买房,升值19万,而在福州买房却8万9,一来一去,就是28万的差距。如果加上3成首付的杠杆,那就是92万的差距。所以大家可以看到,哪怕是2019这个相比16、17年楼市要更平淡的1年,买房选对和选错城市,买房选对和选错时机,投资回报也是天差地别呀。
楼主我是你恒哥 时间:2019-11-10 09:20:07
  当然,谁都无法精确的预测楼市的最高点和最低点,但是通过系统研究一个城市背后一系列的数据:房屋新开工面积、库存去化周期、过去半年的房价成交量、该城市居民负债率等等……..大概率能够分析出一个城市一年下来的趋势,一定程度的避开一些价格处于高位的城市和时间,也能给我们省下不少首付。

  以上这一点,仅仅是我在19年跨年演讲对部分城市房价涨跌的一个验证,我在演讲中给到大家的预判还有很多,包括有:19年是开发商以价换量的1年。的确,相比18年楼市的火热,今年很多城市的新房价格打折非常明显,广州有楼盘直接降1万,融创在各地的项目几乎都在打折。
楼主我是你恒哥 时间:2019-11-10 14:44:26
  此刻,大家最关注的问题一定是:明年的楼市又会怎样呢?

  (1)全国楼市情势如何?

  要看明年楼市如何,我们先立足19的楼市大局来看。19年楼市可以用六个字来概括:严调控、稳楼市。具体是怎样的情况呢,我结合一些数据来让大家更清楚地了解。

  政策上,房住不炒仍然是主基调, 7月份国家层面还发出了一个重磅声音:“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,打破了很多人对房价跌了国家又会去刺激它的幻想。

  2019年可以说是房地产政策发布最密集的1年,前三个季度房地产调控415次,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,密集程度刷新了历史记录,比18年385次还高。
楼主我是你恒哥 时间:2019-11-11 11:04:35
  有个非常明显的特点是,谁出头治理谁,你看像苏州、西安,因为年初房价上涨厉害,马上就迎来了史上最强调控。而谁需要谁就可以放松调控,今年限购松绑的地方也不少,具体的城市一会会给大家讲到。

  市场成交量上,体现了稳中带衰落趋势。19年前三季度,商品房销售面积119178万平,同比去年的119312万平微跌。跌幅虽小,却释放了重要的信号。

  从2015年,这一波火热不止、成交量连年上涨的趋势终于算是缓了下来。楼市冷暖土先知,在土地成交上反映得更明显,前三季度土地成交面积为15454万平,同比下跌20%。
楼主我是你恒哥 时间:2019-11-11 14:23:50
楼主我是你恒哥 时间:2019-11-11 17:52:29
  成交量同比下跌,土地拍卖面积也同比下跌了?大家最关心的问题来了,那最终房价时如何呢?很遗憾的告诉大家,房价却是坚挺涨了上去。前三季度全国房价均价达到9354元/平,而18年均价是8736元/平,上涨了7%。

  这不对呀,成交量和土地拍卖都在下降,为何房价却在涨呢?这里释放了一个重大信号,这是楼市过去20年都从未出现的现象。关于这个信号,我会在跨年演讲和大家好好演绎。

  今年的楼市奇怪的还有一点,从全国楼市来看,房价整体是上涨的。但是从局部城市,很多城市降温非常明显,刚才也和大家说了,一些城市的项目直接下降上万/平方的都有?
楼主我是你恒哥 时间:2019-11-12 09:24:46
  对于一些降价的城市和项目,问题来了。

  (2)对于价格松动的城市和楼盘,要不要趁机入手?

  今年以来,很多城市都出现过降价促销,以价换量的现象。譬如广州,近郊番禺、远郊增城等出现不同程度的降价,广州番禺大盘祈福缤纷汇,8月份,新房房价从4.7万/平直接降到了3.6万/平,增城某大盘直接降价20%。

  还有其他城市,典型的如郑州、天津、武汉、合肥等热点城市,很多项目都在上演降价促销的现象。这是房价大跌前的信号吗?是不是入手抄底的机会?我告诉大家,一些此刻下跌的区域,未必是抄底时机,因为明年还会继续下跌。
  • 绝不用挂: 举报  2019-11-20 22:27:40  评论

    我告诉大家,一些此刻下跌的区域,未必是抄底时机,因为明年还会继续下跌。------这一点 我信!
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楼主我是你恒哥 时间:2019-11-14 09:11:20
  怎样的区域和项目是可以抄底的?或者说即使抄不了底也可以正常买的?

  另一方面,很多地方的限购放松了。直接一点的,直接放开限购;委婉一点的,打上人才政策的名号。截至10月已经有超过150城发布了各种人才政策,比去年超出40%,这些人才政策大多都包含落户和购房福利。
楼主我是你恒哥 时间:2019-11-17 09:14:50
  譬如南京的高淳区直接取消社保限制,六(lu)合区拥有大专以上学历即可购房。天津的滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城,对没有天津户口且在天津没有房子的职工,买房也无需提供社保证明。三亚,只要是全日制大专以上学历加海南工作证明,不用个税或社保,无需落户即可买房。

  有些补贴,譬如南通最近的政策,对于人才在南通购房自住的,给予40万-150万元的一次性购房补贴;杭州余杭区的人才政策,高层次人才购房,住房最高补贴有120万元。
楼主我是你恒哥 时间:2019-11-17 14:08:35
作者:金戈铁的马 时间:2019-11-17 16:06:50
  越来越多人才政策出现,人才落户的标准不断降低,不少区域的限购也不再是问题,那么这些城市、这些区域,对于受困于购房资格的投资者而言,是不是机会呢?

  我想告诉大家的是,这种局部性的限购放松,只是一道前菜,明年的楼市调控放松会更加明显,放松的区域会更加的多。

  一方面,很多城市的项目在降价,另一方面,很多城市的区域限购在放松。这无疑都是摆在大家面前赤裸裸的诱惑呀?在利益面前,不是谁得能够拒绝得了的。

  在此,先送大家一句话:不管是因为房价下跌,还是限购得放开,都不是你买这个房子得理由。
楼主我是你恒哥 时间:2019-11-18 09:33:17
  因为此刻的下跌,下一刻或许下跌还会继续;而房子作为商品正常来说本就不限购的,而此刻放开了就是你买它的理由吗?房子是否能买,最终还是要回归到这个城市、这个区域、这个项目的价值。而这也是我在这次年终秀的主题:坚守价值。



  关于这4个字,听起来很简单,可是要做到却非常困难。因为怎么样的房子称之为有价值的房子,我们用怎样的方式去坚守,去持有,去买卖。这是我用了10年房产从业和投资的经验,才能算是略有领悟。


  2020年的跨年演讲中,我会毫无保留的把我的房产价值投资体系分享给大家,让大家建立起真正的房产价值投资思维和方法,买对房子,守护好自己的财富。
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