三季度土地交易量价齐跌房企钱紧“逆周期拿地”准则失效

楼主:andsenI 时间:2019-10-09 12:50:59 点击:532 回复:29
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  今年上半年,随着融资闸门的开启,房企的确掀起一阵拿地热潮。但到下半年,楼市调控持续加码,住宅市场反弹乏力,企业的情绪急转直下。

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楼主andsenI 时间:2019-10-09 12:52:37
  曾被房地产业奉为圭臬的“逆周期拿地”准则,在本轮市场下行期中似乎失效。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 12:51:33
  今年第三季度,土地市场出现量价齐跌的局面,二线城市和三四线城市的交易面积跌幅均在10%以上。其中,8月和9月,热点房企的拿地规模更是显著下滑。比如,万科在8月和9月的合计拿地支出,尚不足7月单月的水平。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 12:51:46
  与“高点卖房”的策略相对应,“逆周期拿地”也称“低点拿地”,是指房企在市场下行期获取土地。通常来讲,该策略符合“低进高抛”的商业原则,有助于降低拿地成本,维持企业利润。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 12:51:56
  2019年楼市进入下行期已成为行业共识。今年上半年,随着融资闸门的开启,房企的确掀起一阵拿地热潮。但到下半年,楼市调控持续加码,住宅市场反弹乏力,企业的情绪急转直下。7月和8月以来,多家房企表示出“收缩投资”的意愿,并最终付诸行动。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 12:53:32
  如今,土地市场正继续走低,并逐渐展现出价格上的诱惑力。未来,“逆周期”的策略还能继续实施吗?

  供需意愿双双下降
楼主andsenI 时间:2019-10-09 12:52:28
  今年第三季度,全国336个城市的经营性用地成交面积接近5.5亿平方米,环比下降11%,同比下降10%。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 12:57:47
  分城市能级来看,今年一线城市土地供地力度明显加大,第三季度成交量高达844万平方米,同、环比涨幅分别为35%和13%,二线、三四线城市成交建面环比分别下降13%和11%。尤其是三四线城市,在自然资源部分类调控政策的指导下,供地量一直在缩减。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 12:57:58
  价格方面,今年第三季度,336城的整体成交均价为2494元/平方米,环比下降12%。各能级城市的土地交易价格普遍下滑。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 12:59:47
  一、二线城市由于高价优质地块减少而导致成交均价回落,三四线城市更多的是受楼市萎靡不振的影响,削弱了房企拍地的积极性。“第三季度三四线城市地价仅为1655元/平方米,环比二季度下降了14%。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 13:00:12
  三季度的市场表现印证了数据的变化。苏州、南京、武汉、天津等热点二线城市,均出现土地流拍的现象,且流拍土地数量明显高于二季度,另有不少优质地块底价成交,或低溢价成交。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 13:00:37
  在需求端,房企拿地意愿的下降更是显而易见。

  7月末,富力地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 13:01:01
  据21世纪经济报道了解,进入下半年,大部分房企的策略是,强化销售,同时收缩投资规模。如今看来,企业的确已经付出行动。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 13:01:37
  中原地产指出,今年8月和9月,房企的拿地支出明显减少。这两个月间,仅有14家企业的拿地支出超过50亿。此前的数月,大型房企单月拿地过百亿的现象并不少见。

  据该机构的统计,今年7月单月,万科的拿地支出达到283亿,到8月和9月,万科的合计权益拿地总价不足200亿。绿城在7月的拿地支出达到99亿,但此后两个月的合计拿地支出仅为44亿。第三季度,富力在公开市场并无拿地动作,融创仍有零星拿地行为,但比此前明显缩水。
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楼主andsenI 时间:2019-10-09 13:01:50
  消极拿地

  按照惯常的运营逻辑,房企倾向于在市场低点时进行“逆周期拿地”。但在当前的市场下行期,除了个别案例外,多数企业的拿地行为显然不够积极。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 13:02:14
  从8月开始,某20强房企苏南区域负责人张远(化名)就不断在朋友圈推送项目的营销信息,其中包括中秋和国庆期间的价格优惠措施。但上半年曾被频繁发布的拿地海报,则甚少出现。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 13:02:57
  张远向21世纪经济报道表示,近期公司的拿地规模确实在下降,但对销售有明显强化。就他所负责的苏南区域而言,不仅预算所剩不多,而且被强化了拿地准则,“‘老大’明确说了,宁可今年不再拿地,也不能拿错哪怕一块”。

  企业的谨慎有其道理。从今年5月底至今,监管层就不断收紧房企的融资渠道,同时严控社会资金进入房地产业。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 13:03:06
  7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 13:03:11
  7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 13:04:48
  7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 13:03:43
  7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 13:04:02
  7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
楼主andsenI 时间:2019-10-09 13:06:06
  “市场处于下行期或低点时,企业最先考虑的往往是如何稳住阵脚,而不是伺机扩张。”北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示
作者:jinshan518 时间:2019-10-09 18:28:31
  你的数据是不是拉了个0,现在土地成交价都2000~3000了?!!!?
楼主andsenI 时间:2019-10-10 09:50:22
  @jinshan518 2019-10-09 18:28:31
  你的数据是不是拉了个0,现在土地成交价都2000~3000了?!!!?
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  价格方面,今年第三季度,336城的整体成交均价为2494元/平方米,环比下降12%。各能级城市的土地交易价格普遍下滑。
楼主andsenI 时间:2019-10-10 12:41:11
  7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
楼主andsenI 时间:2019-10-11 12:14:25
  7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
楼主andsenI 时间:2019-10-12 09:27:15
  7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
楼主andsenI 时间:2019-10-14 09:09:55
  7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
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